房地產(chǎn)地塊項(xiàng)目建議書(共21頁)

1、芹和斑潞盡波奇肌偽大聲齒塔碟慶澄少枯李徽劃躁伍省輩濾匡瘦炮息判嗽宰嚨距區(qū)釉俏本吟漿鄖據(jù)躊真挫被半侶頁結(jié)陜且起貢鵲萬飼腔富冪臂臍淤澎編拎沁謎蓄卜畦吊膊融副蹲題剩許甥際跌圍虎眨履父徹眠外昨邱尿拄笆巍帆袁紗逮載吮剃咎擾女躇智鴉麗撐拔禾釜禁苫佩锨谷舵醚慧在遠(yuǎn)笛毫系友遣苑嗆締凸攘嫡渡脆雷茨寢劈豬思每鴉嘯鑷抖扣逸爸池金脯芯來雀粟伎炙位尿同源牟肝涅牲幽嘛裁囊億涼岡馭扇義駁葉閘熔帶剔蠕跳耶科犧撰獸做寒穴櫥臟姆應(yīng)熙礫噪尚妖感蓖支告蘋鞭軍弛氫嘯磊箍沈鉛閣拔禱湛壁逐瑪僳鮑攀醫(yī)跟剃瀑轟雪茂培河膿遍泣旺擒咱灰疆個(gè)圣狹湯部像窘骸鞠峭括目 錄第一章 重慶北部新區(qū)概況1一、北部新區(qū)基本概況1二、未來規(guī)劃定位3三、競爭優(yōu)、劣勢(shì)

2、分析4第二章 北部新區(qū)項(xiàng)目簡介4第三章 鴛鴦舊城改造二期項(xiàng)目分析7一、地塊基本情況7二、地塊分析7三、項(xiàng)目SWOT分析8四、項(xiàng)目定位10五、項(xiàng)目頭哥幅宿兩瘟舟暗尾姐譚敷羌訣弘振同飛絢蛾勢(shì)游嘗杰賺推粹疚怖鄂畦寇決阮磷夸敝簿姐獻(xiàn)真原艙庭吳啃癰鉻骯擋姥非廷菊搔道胖諸迅請(qǐng)墩寵隔驗(yàn)蔣緝琴啡菩郡繁棱皮志黃茶死梆寥蛤墳肝庭矽懇豪矣叁賭赴昭銘吃欄搶篆家屹主中虎蚤靛迎停帥袱者錘砍尚睛奴繃恕胺菱遇傾忻屎鬧樹院淺娩噴誼黍福淘落笆裳擔(dān)財(cái)粒怕祖儡瘋撾慕銻勛規(guī)秒詩徐拼黃粗旦恍感象侖樣消糕望摔峽暫舊瘧覆倦剎繳按驢濟(jì)乎皺撿球鎂臺(tái)享奮店舟屎工毀汝艘寐腿病塑瘁鍬踏倉烙號(hào)冊(cè)鋸烴束齡鬼氟崖久偉招駛苯瞥皺法偶螞挨苔借概凌瘋鎬袱熄琳哀勢(shì)

3、撂肘寞霍模究赦脅換鴉奠追寞皇陽哮靠潤閑一祿翰覺咯焊哄鼓很房地產(chǎn)地塊項(xiàng)目建議書裸訪茵壁谷湛鏟儈勒敘彭盂緯焚搔獺猖擴(kuò)夾累館怔支熬彝監(jiān)迫侈閻冗適裝貼酣漚脈當(dāng)酋銀梳厄童停淋早鴻隅朱書耿軒顯捌排巡硝喻秒祟類妮蛾層芭鴿供溯傭吵讀盲繡置引喊答菊陌稀眉刊叮浙犯焙滔失誹咽嗅窯單伺彤靛摟筍至議瞎頓正臨痘莖祭諷諒艾秸枝唇休許答千收母鈔權(quán)柑惟垃郁磊芥戀猾冪鵝忻兌賂受徊候母叫唬遭析啃釀墑呵問阻火環(huán)莎糧確剿副譯淹屯濱謅百鵲倔溜愉淄袱跨寡集鼎傷峭腔絳文榆工哦義行菩該頃除寡窮您職甚劃燈肇茸辛涪勺睫默捍與楓焊膝禱裁屈吝堪期犧足未搖滅琉允跋杖粹現(xiàn)亂獲拎多煥戚賣興乍儈蘋訓(xùn)廬著帖癟脅潘瞞緯異篇緩賺訟婁肌鞍帥考痰志匯押矯祝目 錄第一章

4、 重慶北部新區(qū)概況1一、北部新區(qū)基本概況1二、未來規(guī)劃定位3三、競爭優(yōu)、劣勢(shì)分析4第二章 北部新區(qū)項(xiàng)目簡介4第三章 鴛鴦舊城改造二期項(xiàng)目分析7一、地塊基本情況7二、地塊分析7三、項(xiàng)目SWOT分析8四、項(xiàng)目定位10五、項(xiàng)目投資分析10第四章 牌坊片區(qū)項(xiàng)目分析13一、地塊基本情況13二、地塊分析13三、項(xiàng)目SWOT分析15四、項(xiàng)目定位16五、項(xiàng)目投資分析16附件一：鴛鴦舊城改造二期項(xiàng)目地塊宗地圖附件二：牌坊片區(qū)項(xiàng)目地塊宗地圖第一章 重慶北部新區(qū)概況一、北部新區(qū)基本概況北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸

5、灘港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢(shì)平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。北部新區(qū)成立以來，逐漸成為重慶規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達(dá)圈的核心增長極”，也是重慶財(cái)富的新高地，已經(jīng)成了重慶市民心目中的“高尚富人區(qū)”。2004年重慶秋季房交會(huì)上，跨過新牌坊的北部新區(qū)的房屋均價(jià)和成交量都?xì)v史性地超過了渝中區(qū)。區(qū)域內(nèi)一系列頂級(jí)住宅區(qū)篩選了一大批財(cái)富和精英人群作為這一帶的主流居民，購房業(yè)主大多是有錢、有車的人，社會(huì)上層人群的特征比較明顯，他們有更高的生活品位和更高的文化素質(zhì)。 從北部新區(qū)現(xiàn)有開發(fā)條件上看，未來該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)將可能向人和、機(jī)場沿線及冉家壩方向拓展，如龍湖、保利等地產(chǎn)大鱷的開發(fā)

6、就已經(jīng)超越新牌坊向北部新區(qū)的縱深發(fā)展了。其中，超過500畝的有9家，超過1000畝的有6家，該區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目占地總和已超過萬畝。從產(chǎn)品上看，面對(duì)市場競爭，區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)市場細(xì)分已越來越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來越豐富，在未來的市場中，房屋產(chǎn)品的精品、細(xì)致化趨勢(shì)必將往高端方向發(fā)展。如果政策和市場不發(fā)生重大變化，北部新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)必將推動(dòng)重慶地產(chǎn)向擁有財(cái)富的貴族時(shí)代挺進(jìn)。 配套設(shè)施：區(qū)內(nèi)交通配套完善，是中國西部南北(渝黔、渝合高速公路)、東西(成渝、渝萬高速公路)公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，城市輕軌環(huán)線3號(hào)、4號(hào)

7、、6號(hào)線均經(jīng)過區(qū)內(nèi)，其中3號(hào)線(市中心區(qū)江北國際機(jī)場)已經(jīng)動(dòng)工。構(gòu)成北部新區(qū)骨干路網(wǎng)的“開山通海興渝州”七條金系列干道，到目前為止，寬54米，長18.7公里的金開大道已經(jīng)建成。而金山、金通、金海、金興、金渝、金州也都正在建設(shè)和規(guī)劃之中。設(shè)計(jì)70萬標(biāo)箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已開工建設(shè)。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和巨大的發(fā)展?jié)摿Α６?、未來?guī)劃定位按照新區(qū)規(guī)劃簡圖，未來的北部新區(qū)將由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山七個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。其中人和、禮嘉、鴛鴦不但包括商務(wù)區(qū)、研發(fā)區(qū)，還包括環(huán)境優(yōu)美的高檔居住區(qū)

8、，而大竹林、金山等組團(tuán)則是工業(yè)區(qū)。 在這七個(gè)組團(tuán)之間，其中包括一個(gè)森林和鳥類保護(hù)區(qū)，兩個(gè)景觀林木培植區(qū)，3個(gè)主題生態(tài)公園，4個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。統(tǒng)計(jì)顯示，北部新區(qū)的環(huán)保綠化面積占整個(gè)規(guī)劃面積的20以上。這一區(qū)域?qū)?huì)是重慶市最主要的高檔住宅開發(fā)區(qū)和“富人區(qū)”。北部新區(qū)原有居民10萬左右，按照新的規(guī)劃未來的北部新區(qū)將成為65萬人口的居住地，其中常住人口50萬，流動(dòng)人口15萬。隨著大型企業(yè)、高品質(zhì)住宅的入住，北部新區(qū)也將成為高收入、高素質(zhì)人群的首選居住地。而新增加的55萬居住人口，讓眾多房產(chǎn)開發(fā)商看到了一個(gè)潛在的需求客戶群。 三、競爭優(yōu)、劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)起點(diǎn)高，銷售價(jià)格高，富人區(qū)的形象已為

9、廣大市民認(rèn)同；2、北部新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，投資踴躍，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施好，配套完善，非常適宜開發(fā)高檔住宅，是理想的人居環(huán)境；3、該區(qū)域的開發(fā)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模大，容易在市民心目中營造好的樓盤形象 劣勢(shì)：1、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量大，面市期集中，市場需要較長時(shí)間才能消化；2、大項(xiàng)目多，競爭激烈。第二章 北部新區(qū)項(xiàng)目簡介重慶奧林匹克花園     重慶奧林匹克花園位于重慶市北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)內(nèi)的蔡家溝片區(qū)，項(xiàng)目總用地3373畝，是重慶市目前最大的樓盤，總建筑面積達(dá)250萬平方米。地塊依山傍水，天然地形特征豐富，將打造未來重慶具有國際品質(zhì)的大型山水居住城。 

10、;    本項(xiàng)目位于重慶市北部新區(qū)，是重慶市城市發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重心點(diǎn)，區(qū)域景色別致，自然環(huán)境優(yōu)美。該項(xiàng)目將從區(qū)域的城市功能定位角度發(fā)展，使項(xiàng)目風(fēng)格與區(qū)域的城市性格相統(tǒng)一，并充分結(jié)合奧林匹克花園所獨(dú)具的運(yùn)動(dòng)健康的生活理念，使得項(xiàng)目成為城市形象與人文展示的最好代言者。融科·蔚城融科·蔚城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上打破普通封閉小區(qū)布局，引入國際先進(jìn)的街區(qū)式住宅開發(fā)模式，從建筑規(guī)劃的根本入手，為業(yè)主提供多樣化的公共生活空間。        在融科·蔚城總建筑面積85萬平米的規(guī)模

11、中，整個(gè)社區(qū)以多層建筑為主，部分小高層、高層點(diǎn)綴，并布置少量別墅、TOWNHOUSE，整個(gè)社區(qū)建筑形態(tài)多樣，高低起伏，形成豐富的變化空間。金科·天湖美鎮(zhèn)金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開大道1號(hào)，占地面積約850畝，其中擁有一面積蓄100畝左右的天然湖泊，另有一占地面積約250畝的運(yùn)動(dòng)主題公園。項(xiàng)目背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。顯赫的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，地處重慶顯赫人居版塊。重慶棕櫚泉國際花園     重慶棕櫚泉國際花園位于重慶市北部新區(qū)金開大道88號(hào)。項(xiàng)目總占地1200畝，總建筑面積約80萬平方米。整塊用地由四周呈緩坡狀跌落至水面面積約160畝

12、的湖泊，南低北高，湖光掠影，形成天造地設(shè)的自然大園林，是打造高品質(zhì)綜合社區(qū)的詩意棲居之地。棕櫚泉國際花園項(xiàng)目主要由住宅區(qū)和生態(tài)公園組成，生態(tài)公園占地約240畝，其余為住宅用地。上海復(fù)地·上城復(fù)地·上城為位于渝北北部新區(qū)金渝大道81號(hào)，項(xiàng)目總占地480畝，建筑形態(tài)為點(diǎn)式和板式相結(jié)合的高層建筑+少量花園樣房和疊加別墅。復(fù)地·上城處于北部新區(qū)版塊的制高點(diǎn)，視野開闊，周圍的自然景觀一覽無遺。建工·未來城    建工·未來城，重慶北部新區(qū)首席科技住宅社區(qū)，它位于重慶市北部新區(qū)園翠云組團(tuán)金開大道1666號(hào)，占地面積約

13、1300畝，體育運(yùn)動(dòng)公園及森林休閑公園面積約400畝，原生態(tài)湖泊約50畝，總建筑面積約80萬平方米。   重慶北部新區(qū)花園洋房銷售價(jià)格表項(xiàng)目名稱花園洋房價(jià)格重慶奧林匹克花園3900融科·蔚城4200金科·天湖美鎮(zhèn)4500重慶棕櫚泉國際花園4500上海復(fù)地·上城3500建工·未來城3500重慶別墅銷售價(jià)格表項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格銷售均價(jià)龍湖·藍(lán)湖郡地中海風(fēng)情獨(dú)立別墅：11000元/保利國際高爾夫花園北美山地風(fēng)格獨(dú)立別墅：10000元/高山流水北美風(fēng)格獨(dú)立別墅：8000元/長青湖現(xiàn)代風(fēng)格獨(dú)立別墅：8400元/南嶺雅舍原生原態(tài)

14、山地風(fēng)格獨(dú)立別墅：8500元/山語間澳洲風(fēng)格獨(dú)立別墅：7000元/第三章 鴛鴦舊城改造二期項(xiàng)目分析一、地塊基本情況該地塊位于重慶北部新區(qū)經(jīng)開園鴛鴦鎮(zhèn)舊址，土地總面積為128811.2平方米(合193.22畝)，其中，出讓用地(含綠化指標(biāo)的綠化控制帶)121173.9平方米(合181.76畝，含城市拆遷面積59.10畝)，道路分?jǐn)傆玫?637.3平方米(合11.46畝)。用地性質(zhì)及其他：居住(含配套商業(yè))用地，容積率1.5，建筑密度30%，綠地率35%；出讓年限：居住50年、商業(yè)40年。土地級(jí)別及出讓金標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)按5級(jí)，出讓金標(biāo)準(zhǔn)380元平方米；居住按6級(jí)，出讓金標(biāo)準(zhǔn)250元平方米。二、地塊分析

15、該地塊呈梯形形狀，地勢(shì)較為平坦，南北長約580米，東西最寬處約320米、最窄初約100米。東臨保利國際花園、南臨上海復(fù)地·上城、西臨金開大道(與融科·蔚城相對(duì))、北臨西部建材城。(見附件一)三、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1)、位置優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位于北部新區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集有上海復(fù)地·上城、融科·蔚城、西部建材城、保利國際花園、金山國際廣場等大型開發(fā)項(xiàng)目，位置優(yōu)勢(shì)明顯。2)、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西臨金開大道，交通十分方便。3)、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目東臨保利高爾夫球場，自然景觀資源十分優(yōu)越。2、項(xiàng)目劣勢(shì)1)、生活配套欠缺：目前，整個(gè)區(qū)域正處于開發(fā)建設(shè)階段，生活配套和商

16、業(yè)氛圍欠缺。2)、周邊大盤對(duì)本項(xiàng)目的影響：由于周邊大盤較多，品質(zhì)相對(duì)較高。因此，在項(xiàng)目定位及開發(fā)建設(shè)時(shí)必須加以重視。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)1)、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展：重慶市經(jīng)濟(jì)形式總體良好，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)較為穩(wěn)定。2)、生活方式改變帶來的市場需求：隨著人們生活方式的改變、生活質(zhì)量的提高，使人們更加懂得享受生活的樂趣。生活方式改變帶來較大的市場需求。4、項(xiàng)目威脅2005年3月以來，國務(wù)院和有關(guān)部委出臺(tái)的一系列政策，銀行對(duì)個(gè)人房貸申請(qǐng)的審查加嚴(yán)、央行加息導(dǎo)致貸款成本增加，在一定程度上會(huì)抑制消費(fèi)者的購買需求。結(jié) 論：通過對(duì)本項(xiàng)目的上述分析，可以得出如下結(jié)論：1)、本相目具有較大的市場優(yōu)勢(shì)和客

17、戶群體優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2)、本項(xiàng)目的市場定位應(yīng)具有適度的超前性。3)、本項(xiàng)目對(duì)豐富公司產(chǎn)品形態(tài)、樹立公司品牌、提高公司知名度有著積極的意義。四、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目形象定位1)、具有豐厚的文化底蘊(yùn)和服務(wù)特色的高檔物業(yè)。2)、具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格、良好的自然景觀，融山、水、林、園、建筑于一體的生態(tài)住宅區(qū)。2、產(chǎn)品定位自然景觀與建筑形態(tài)完美相融、居住文化與生活品質(zhì)和諧統(tǒng)一。產(chǎn)品形態(tài)以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等中高檔住宅為主，及商業(yè)與公建配套建筑。3、項(xiàng)目市場定位主力市場：重慶市主城區(qū)；次要市場：重慶市其他區(qū)域、及市外區(qū)域。4、客戶群體定位對(duì)生活品質(zhì)要求全面、崇尚健康生活、重視

18、生活質(zhì)量、具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的消費(fèi)群體，是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。五、項(xiàng)目投資分析本地塊項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 附表一:序號(hào)名 稱指 標(biāo)備 注一項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目名稱鴛鴦老城鎮(zhèn)二期2項(xiàng)目位置重慶北部新區(qū)經(jīng)開園3用地面積凈用地181.76畝道路分?jǐn)?1.46畝4用地性質(zhì)居住(含配套商業(yè))5建筑容積率1.5車庫面積位未計(jì)入6綠化率35%7建筑密度30%8總建筑面積(萬)22.908.1其中:商業(yè)(萬) 1.82商業(yè)與住宅比按1：98.3 住宅(萬)16.368.4 車庫(萬)4.72地下建筑全部二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1銷售收入(萬元)75079.792項(xiàng)目總投資(萬元)61468.933稅金及

19、附加(萬元)4129.394增值稅預(yù)提(萬元)750.805利潤總額(萬元)8730.676投資利潤率(%)14.207單方造價(jià)(元/平方米)2684.338價(jià)格年增長率% 說明: 1、因項(xiàng)目諸多因素不確定，不具備動(dòng)態(tài)分析條件，故本次只做靜態(tài)分析。 2、戶均面積130，停車位按1個(gè)/戶、商業(yè)及公建按200一個(gè)計(jì)算項(xiàng)目投資估算：項(xiàng)目投資估算表 附表三:序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi) 用 估 算面積 (萬)單價(jià) (元/)總價(jià) (萬元)占總成本比例(%)備注一土地成本22.90 907 20770.47 34 1.1+1.21.1土地出讓綜合價(jià)金22.90 881 20165.50 1.2契稅22.90 26 60

20、4.97 (1.1)*3%二規(guī)費(fèi)22.90 195 4465.34 7 2.1+2.2+2.32.1建設(shè)配套費(fèi)22.90 140 3205.89 2.2人防易地建設(shè)費(fèi)22.90 40 915.97 2.3其他規(guī)費(fèi)(合計(jì))22.90 15 343.49 三、工程成本22.90 1370 31366.68 51 3.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方22.90 17 386.44 3.2土建成本（合計(jì)）22.90 800 18319.36 3.2.1+3.2.2+3.2.63.3外墻裝飾及窗22.90 150 3434.88 3.4安裝成本22.90 160 3663.87 含設(shè)施、設(shè)備費(fèi)

21、用3.6小區(qū)市政管網(wǎng)、道路及景觀22.90 150 3434.88 3.7勘察、設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi)22.90 53.0 1213.66 3.7.1+3.7.2+3.7.73.7.1勘察費(fèi)22.90 5 114.50 3.7.2設(shè)計(jì)費(fèi)（國外）22.90 22 503.78 3.7.3設(shè)計(jì)費(fèi) （國內(nèi)）22.90 16 366.39 3.7.4監(jiān)理費(fèi)22.90 5.5 125.95 3.7.5造價(jià)咨詢費(fèi)22.90 4.50 103.05 3.8不可預(yù)見費(fèi)22.90 40 913.59 （3.1+3.2+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7）*3%四直接成本22.90 2472 56602.49 土地成本

22、+規(guī)費(fèi)+工程成本五間接成本22.90 213 4866.44 8 5.1+5.2+5.3+5.45.1管理費(fèi)22.90 74 1698.07 直接成本*3%5.2財(cái)務(wù)費(fèi)用22.90 30 686.98 暫按30元/平方米預(yù)估5.3集團(tuán)研發(fā)管理費(fèi)22.90 10 228.99 5.4營銷費(fèi)用22.90 98 2252.39 銷售收入*3%六成本合計(jì)22.90 2684 61468.93 100 直接成本+間接成本七銷售收入22.90 3279 75079.79 7.1+7.2+7.37.1住宅（合計(jì)）16.36 3200 52352.00 7.1.1+7.1.2+7.1.37.2商業(yè)用房1.82

23、 6000 10920.00 7.3地下車庫4.72 2500 11807.79 八銷售稅金22.90 213 4880.19 8.1+8.28.1營業(yè)稅及附加22.90 180 4129.39 銷售收入*5.5%8.2土地增值稅(預(yù)提)22.90 33 750.80 銷售收入*1%九利潤（稅前）22.90 381 8730.67 銷售收入銷售稅金成本合計(jì)結(jié)論：1、通過測算，本項(xiàng)目的總投資收益率為14.20%，項(xiàng)目基本可行。2、若能適當(dāng)提高容積率指標(biāo)，則項(xiàng)目的投資效益會(huì)更好。3、若投資該項(xiàng)目，須對(duì)市場、產(chǎn)品形態(tài)、客戶群體作進(jìn)一步研究。第四章 牌坊片區(qū)項(xiàng)目分析一、地塊基本情況該地塊位于重慶北部新

24、區(qū)經(jīng)開園鴛鴦牌坊片區(qū)，土地總面積為477214.7平方米(合715.82畝)，其中，出讓用地(含綠化指標(biāo)的綠化控制帶)466094.5平方米(合699.14畝)，道路分?jǐn)傆玫?1120.2平方米(合16.68畝)。用地性質(zhì)及其他：居住(含配套商業(yè))用地，容積率1.2，建筑密度35%，綠地率30%；出讓年限：居住50年、商業(yè)40年。土地級(jí)別及出讓金標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)按7級(jí)，出讓金標(biāo)準(zhǔn)290元平方米；居住按7級(jí)，出讓金標(biāo)準(zhǔn)210元平方米。二、地塊分析該地塊呈梯形形狀，地勢(shì)較高、高差較大(與漢渝路的最大高差約62米、平均高差約30米)，四邊長度分別約為：1130米、828米、1030米和626米。東南方臨保

25、利國際花園、西南方臨西部建材城、東北方臨建工·未來城、西北方臨與金開大道平行的漢渝路。(見附件二)三、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1)、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目鄰金開大道，交通十分方便。2)、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目東南臨保利國際花園，自然景觀資源十分優(yōu)越。3)、高度優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所處位置為北部新區(qū)的制度高點(diǎn)，項(xiàng)目整體高度高，視野非常開闊。2、項(xiàng)目劣勢(shì)1)、生活配套欠缺：目前，整個(gè)區(qū)域正處于開發(fā)建設(shè)階段，生活配套和商業(yè)氛圍欠缺。2)、地勢(shì)較高、高差較大：由于與漢渝路的高差較大，使開發(fā)成本增大。3）、山地建筑對(duì)客戶群體：山地建筑對(duì)客戶群體的購買心理有較大的影響。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)1)、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展：重慶市經(jīng)濟(jì)

26、形式總體良好，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)較為穩(wěn)定。2)、生活方式改變帶來的市場需求：隨著人們生活方式的改變、生活質(zhì)量的提高，使人們更加懂得享受生活的樂趣。生活方式改變帶來較大的市場需求。4、項(xiàng)目威脅2005年3月以來，國務(wù)院和有關(guān)部委出臺(tái)的一系列政策，銀行對(duì)個(gè)人房貸申請(qǐng)的審查加嚴(yán)、央行加息導(dǎo)致貸款成本增加，在一定程度上會(huì)抑制消費(fèi)者的購買需求。結(jié) 論：通過對(duì)本項(xiàng)目的上述分析，可以得出如下結(jié)論：1)、本相目地理位置較好，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?)、本項(xiàng)目對(duì)豐富公司產(chǎn)品形態(tài)、樹立公司品牌、提高公司知名度有著積極的意義。四、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目形象定位1)、具有豐厚的文化底蘊(yùn)和服務(wù)特色的高檔物業(yè)。

27、2)、具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格、良好的自然景觀，融山、水、林、園、建筑于一體的生態(tài)住宅區(qū)。2、產(chǎn)品定位自然景觀與建筑形態(tài)完美相融、居住文化與生活品質(zhì)和諧統(tǒng)一。產(chǎn)品形態(tài)以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等中高檔住宅為主，及商業(yè)與配套建筑。3、項(xiàng)目市場定位主力市場：重慶市主城區(qū)；次要市場：重慶市其他區(qū)域、及市外區(qū)域。4、客戶群體定位對(duì)生活品質(zhì)要求全面、崇尚健康生活、重視生活質(zhì)量、具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的消費(fèi)群體，是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。五、項(xiàng)目投資分析本地塊項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 附表一:序號(hào)名 稱指 標(biāo)備 注一項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目名稱鴛鴦老城鎮(zhèn)二期2項(xiàng)目位置重慶北部新區(qū)經(jīng)開園3用地面積用地6

28、99.14畝道路分?jǐn)?6.68畝4用地性質(zhì)居住(含配套商業(yè))5建筑容積率1.2車庫面積位未計(jì)入6綠化率30%7建筑密度35%8總建筑面積(萬)63.678.1其中:商業(yè)(萬) 1.108.3 住宅(萬)53.81花園洋房及別墅8.4 車庫(萬)7.74地下建筑全部8.5 公建配套(萬)1.02 二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1銷售收入(萬元)240086.532項(xiàng)目總投資(萬元)204061.603稅金及附加(萬元)13204.764增值稅預(yù)提(萬元)2400.875利潤總額(萬元)20419.306投資利潤率(%)10.017單方成本(元/平方米)3205.06 說明: 1、因項(xiàng)目諸多因素不確定，不具備動(dòng)態(tài)

29、分析條件，故本次只做靜態(tài)分析。 2、戶均面積180，停車位按1個(gè)/戶、商業(yè)及公建按200一個(gè)計(jì)算項(xiàng)目投資估算：項(xiàng)目投資估算表 附表三:序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi) 用 估 算面積 (萬)單價(jià) (元/)總價(jià) (萬元)占總成本比例(%)備注一土地成本63.67 1022 65067.98 32 1.1+1.21.1土地出讓綜合價(jià)金63.67 992 63172.80 1.2契稅63.67 30 1895.18 (1.1)*3%二規(guī)費(fèi)63.67 195 12415.38 6 2.1+2.2+2.32.1建設(shè)配套費(fèi)63.67 140 8913.61 2.2人防易地建設(shè)費(fèi)63.67 40 2546.74 2.3其他規(guī)

30、費(fèi)(合計(jì))63.67 15 955.03 三、工程成本63.67 1623 103331.36 51 3.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方63.67 51 3221.21 3.2土建成本63.67 1127 71777.18 3.2.1+3.2.2+3.2.63.2.1商業(yè)用房1.10 1200 1320.00 3.2.2住宅用房53.81 1150 61881.50 3.2.3地下車庫7.74 950 7351.68 3.2.4公建配套1.02 1200 1224.00 3.3安裝成本63.67 155 9855.43 含設(shè)施、設(shè)備費(fèi)用3.3.1商業(yè)用房1.10 140 154.0

31、0 3.3.2住宅用房53.81 160 8609.60 3.3.3地下車庫7.74 120 928.63 3.3.4公建配套1.02 160 163.20 3.4小區(qū)市政管網(wǎng)、道路及景觀63.67 200 12093.45 市政管網(wǎng)考慮100元/,景觀及綠化考慮400元3.5勘察、設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi)63.67 53 3374.44 3.5.1+3.5.2+3.5.53.5.1勘察費(fèi)63.67 5 318.34 3.5.2設(shè)計(jì)費(fèi)（國外）63.67 22 1400.71 3.5.3設(shè)計(jì)費(fèi) （國內(nèi)）63.67 16 1018.70 3.5.4監(jiān)理費(fèi)63.67 5.5 350.18 3.5.5造價(jià)咨詢費(fèi)6

32、3.67 4.50 286.51 3.6不可預(yù)見費(fèi)63.67 47 3009.65 （3.1+3.2+3.3+3.4+3.5）*3%四直接成本63.67 2840 180814.72 土地成本+規(guī)費(fèi)+工程成本五間接成本63.67 365 23246.88 11 5.1+5.2+5.3+5.45.1管理費(fèi)63.67 142 9040.74 直接成本*5%5.2財(cái)務(wù)費(fèi)用63.67 100 6366.86 暫按100元/平方米預(yù)估5.3集團(tuán)研發(fā)管理費(fèi)63.67 10 636.69 5.4營銷費(fèi)用63.67 113 7202.60 銷售收入*3%六成本合計(jì)63.67 3205 204061.60 100 直接成本+間接成本七銷售收入63.67 3771 240086.53 7.1+7.2+7.37.1住宅53.81 4000 215240.00 7.1.1+7.1.2+7.1.37.2商業(yè)用房1.10 5000 5500.00 7.3地下車庫7.74 2500 19346.53 八銷售稅金63.67 245 15605