商業(yè)街策劃方案

1、商業(yè)街策劃方案商業(yè)街策劃方案-03三、項目運作策略及構思（一）、項目運作策略1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在 對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應把握 這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實 施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作 的有效頭施。2、定向招租，龍頭店鋪帶動在一定區(qū)域內，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從 市場調研反映的結果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的 23%,根 據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng) 營

2、店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍降低商鋪租金，或實行三個月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆 起來。4、以點帶面，吸引人氣在商業(yè)街內布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫 蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。（二）、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃-項目定位觀瀾區(qū)域首個特色風情商業(yè)街定位詮釋：觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項 目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾 為一體的特色風情商業(yè)街。特色風情”觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業(yè)街，凸 顯項目的文化底蘊和氣息。1

3、、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結 合項目 皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、 服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外 休閑來點綴。-酒吧街特點此區(qū)域內有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河， 并且此區(qū)域處在商業(yè) 街內部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流， 晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、 檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式 文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了 皇家英里路”這一定位。-特色餐飲街特點 特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排

4、在這里是結合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以 很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福 城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。- 家電體驗街特點近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營 銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消 費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng) 的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解 和實感，加之有專業(yè)指導，購物避免了盲目性。-服裝服飾、體育用品街特點商業(yè)街內部以服裝服

5、飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、 連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃 二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。四、項目執(zhí)行案（一）、成立項目運作小組為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施， 需構建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務機構， 需要有完善的人才架構與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構如下：（二）、收集資料建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的 洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。-與管理處聯(lián)絡，收集購買合

6、同范本、物業(yè)管理合同，了解 項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。（執(zhí)行人：呂國生）-與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn) 權關系。（執(zhí)行人：呂國生）-與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集項目工程結構圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。（執(zhí)行人：呂國生） 通過訪談及抽樣調查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）（三）、召開業(yè)主懇談會除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權均為私人業(yè)主 持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶， 使得商業(yè)規(guī)劃無法 實施，從而導致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。

7、產(chǎn)權的分散給統(tǒng)一的商業(yè) 規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過 致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。-根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的 形式告知業(yè)主相關信息，開展洽談工作。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生） -擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。（執(zhí)行人：項目部）（四）、代理條件的確定為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。-對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調研，了解

8、該片區(qū)消費者的消費習慣，商鋪 租金水平等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）采用市場比較法，根據(jù)市場調研數(shù)據(jù)，結合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面 位置，制定租金價格體系。（執(zhí)行人：項目部）-擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業(yè)主支付或 免除相應的租金沖抵。（執(zhí)行人：項目部）-簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權。（執(zhí)行人：項目部）步行商業(yè)街的臨街深度問題研究步行商業(yè)街的設置步行商業(yè)街景觀設計探究城市商業(yè)街的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構想城市特色商業(yè)街的打造和經(jīng)營管理研究國外著名商業(yè)街比較與

9、分析論商業(yè)街的核心競爭力南京東路消費者的回游消費行為研究商業(yè)街的制造與困境商業(yè)街發(fā)展趨勢與消費者行為分析商業(yè)街建設的誤區(qū)商業(yè)街模式設計論綱商業(yè)街研究5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760

10、535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 10108601437357284617088100343356110