1地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、商 業(yè) 地基礎(chǔ)知識(shí)培第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托 于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整 體性和不可分割性。包括：1) 土地2) 建筑物及地上附著物3) 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地 使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。2、房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn) 指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及 各地段)，又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使 用權(quán)。房

2、產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：a) 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b) 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地 產(chǎn)價(jià)格；c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個(gè)方面：a) 二者屬性不同；b) 二者增值規(guī)律不同；c) 權(quán)屬性質(zhì)不同；d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。3、商業(yè)房地產(chǎn)的含義人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既 有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足 商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。、商業(yè)地產(chǎn)的類型1商業(yè)物業(yè)分類表分類方法種類舉例按市場(chǎng)形式分類大型商廈天

3、河城廣場(chǎng)、廣百新翼專業(yè)市場(chǎng)天河電腦城、白馬服裝大廈小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購(gòu)物中心天河城、中華廣場(chǎng)小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)南岸裝飾材料城、美居中心批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市餐飲及美食廣場(chǎng)百福廣場(chǎng)按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪步行街露天商鋪北京路步行街商鋪地下商城流行前線、康王商業(yè)城按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位近郊物業(yè)順德國(guó)際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營(yíng)方式分類統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓米用較多或只租 不售的商業(yè)物業(yè)分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)大

4、部分商鋪（除發(fā)展商返租外）按經(jīng)營(yíng)類別分類綜合經(jīng)營(yíng)物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪單一經(jīng)營(yíng)物業(yè)如專業(yè)市場(chǎng)、餐飲及美食廣場(chǎng)按銷(xiāo)售方式分類銷(xiāo)售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主租售物業(yè)廣州國(guó)際玩具精品中心出租物業(yè)天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類類型內(nèi)容編號(hào)名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋 一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)

5、構(gòu)的建筑物4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房 屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是 木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制 結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞1、建筑專用術(shù)語(yǔ)1) 城市規(guī)劃術(shù)語(yǔ)A) 城市規(guī) 劃對(duì) 一 定 時(shí) 期 內(nèi) 城 市 的 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 、土 地 利 用 、空 間 布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。B) 城市基 礎(chǔ) 設(shè)施 城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì) 性基礎(chǔ)設(shè)施

6、的總稱。C) 城市用 地 城市用地按 城 市 中 土 地 使 用 的 主 要 性 質(zhì) 劃 分 的 居 住 用 地 、公 共 設(shè) 施用地、工 業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣 場(chǎng)用地、市 政公用設(shè)施用地、綠 地、特殊用地、水域和 其它用地的統(tǒng)稱。 居住用地 在城市中包括住宅及相當(dāng)于居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的 公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地等設(shè)施的建設(shè)用地。 公共設(shè)施用地 城市中為社會(huì)服務(wù)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、 體育、科研及設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)或設(shè)施的建設(shè)用地。 工業(yè)用地城 市 中 工 礦 企 業(yè) 的 生 產(chǎn) 車(chē) 間 、庫(kù) 房 、堆 場(chǎng) 、構(gòu) 筑 物 及 其 附 屬 設(shè) 施( 包 括 其 專 用 的

7、鐵 路 、碼 頭 和 道 路 等 )的 建 設(shè) 用地。 倉(cāng)儲(chǔ)用地城 市 中 倉(cāng) 儲(chǔ) 企 業(yè) 的 庫(kù) 房 、堆 場(chǎng) 和 包 裝 加 工 車(chē) 間 及 其 附 屬 設(shè)施的建設(shè)用地。 對(duì)外交通用地 城市對(duì)外聯(lián)系的鐵路、公路、管 道運(yùn)輸設(shè)施、港 口、機(jī) 場(chǎng)及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地。 道路廣場(chǎng)用地 城市中道路、廣場(chǎng)和公共停車(chē)場(chǎng)等設(shè)施的建設(shè)用地。 市政公用設(shè)施用地 城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地 包括：供 應(yīng) 設(shè)施 、交 通設(shè) 施、郵 電設(shè) 施、環(huán) 境 衛(wèi)生設(shè)施、 施工與 維 修設(shè) 施、殯 葬設(shè) 施及 其它 市政 公用 設(shè)施 的 建設(shè) 用地。 綠地 城市中專門(mén)用以改善生態(tài)、保 護(hù)環(huán)境 、為居民

8、提供游憩 場(chǎng)地和美化景觀的綠化用地。 特殊用地一 般 指 軍 事 用 地 、外 事 用 地 及 保 安 用 地 等 特 殊 性 質(zhì) 的 用 地。(11) 水域和其它用地城 市 范 圍 內(nèi) 包 括 耕 地 、園 地 、林 地 、牧 草 地 、村 鎮(zhèn) 建 設(shè) 用 地 、露 天 礦 用 地 和 棄 置 地 ，以 及 江 、河 、湖 、海 、水 庫(kù)、葦?shù)?、灘涂和渠道等常年有水或季?jié)性有水的全部 水域。(12) 保留地 城市中留待未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的或禁止開(kāi)發(fā)的規(guī)劃控制用 地。D) 居住區(qū) 規(guī) 劃 居住區(qū)規(guī)劃對(duì) 城 市 居 住 區(qū) 的 住 宅 、公 共 設(shè) 施 、公 共 綠 地 、室 外 環(huán) 境 、 道路交通

9、和市政公用設(shè)施所進(jìn)行的綜合性具體安排。 居住小區(qū)城 市 中 由 居 住 區(qū) 級(jí) 道 路 或 自 然 分 界 線 所 圍 合 ，以 居 民 基 本 生 活 活 動(dòng) 不 穿 越 城 市 主 要 交 通 線 為 原 則 ，并 設(shè) 有 與 其 居 住 人 口 規(guī) 模 相 應(yīng) 的 、滿 足 該 區(qū) 居 民 基 本 的 物 質(zhì) 與 文 化 生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。 居住組團(tuán)城 市 中 一 般 被 小 區(qū) 道 路 分 隔 ，設(shè) 有 與 其 居 住 人 口 規(guī) 模 相 應(yīng)的、居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居 地。2）建筑面積密度 每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積。3）容積率

10、一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。4）建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。5）道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。6）建筑紅線 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等） 靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。7）建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。8）綠地率城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比 例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的 比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所 屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不 包括屋頂、曬 臺(tái)的人工綠地。9）占（基 /用）地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)

11、用地界線所圍合的用地 水平投影面積，不包括代征地的面積。10）總建筑面積：也 叫“ 建 筑 展 開(kāi) 面 積 ”。建 筑 物 各 層 水 平 投 影 面 積 的 總 和 ，包 括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。使用面積指建筑物 各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住 建筑 中的使用 面積也稱“ 居 住面 積”。輔 助面 積是 指建 筑 物各 層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居 住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面 積的 總和稱“有效 面 積”。結(jié)構(gòu) 面 積指 建筑 物各 層平 面中 的墻、 柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。11）城市基礎(chǔ)設(shè)施 城市基礎(chǔ)設(shè)施

12、分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。 工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運(yùn)輸、郵 電通信、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施 則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施 多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。2、設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ) 1）建筑面積房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面 積，如果計(jì)算多個(gè)的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。 建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯 走道面積、其他公攤面積等。2）使用面積房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈 面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚 度計(jì)入使用面積。3）公用面積房產(chǎn)的公用面

13、積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積 的分?jǐn)倖?wèn)題。4）實(shí)用面積它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。5）計(jì)租面積作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。6）套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。7）竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣 工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.8）共

14、有建筑面積 系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。9）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面 積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面 積分?jǐn)傁禂?shù)二公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。10）層高層高是指房產(chǎn)高度以" 層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在 設(shè) 計(jì) 上 有 要 求 ，這 個(gè) 高 度 就 叫 層 高 。它 通 常 包 括 下 層 地 板 面 或樓板面到上層樓板面之間的距離。11）凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。12）實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。 即實(shí) 用率二套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積+分

15、攤的共有共用建 筑面積3、銷(xiāo)售術(shù)語(yǔ)1）產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán) 證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn) 權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、 房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng) 權(quán)利 紀(jì)要 和附 記，并 配有 房地 產(chǎn) 測(cè)量 部門(mén) 的分 戶房 屋平 面圖。2）使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住 宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3）公房公房也稱公有房產(chǎn)，國(guó) 有房產(chǎn)。它 是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、 事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn) 的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分

16、權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。 目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是 可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。上述兩類房均為使 用權(quán)房。4）不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居 民的公有房產(chǎn)。5）已購(gòu)公房 已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)6）單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋 ，也 稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房7）二手房 二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"， 第二次交易則為"二手"。8）期房期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn) 權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者

17、在這 一階段 購(gòu) 買(mǎi)房 產(chǎn)時(shí) 應(yīng)簽 預(yù)售 合同 。期 房在 港澳 地區(qū) 稱做 為買(mǎi) " 樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方 式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng) 目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住 的房子。9）現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指 開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（ 大產(chǎn)證）的 商品房， 消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)簽出售合同。10）準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn) 現(xiàn) 房 是 指 房 屋 主 體 已 基 本 封 頂 完 工 ，工 程 正 處 在 內(nèi) 外 墻 裝 修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。11）共同共有房產(chǎn)共 同 共 有 房 產(chǎn) ：指 兩 個(gè) 或 兩 個(gè) 以

18、 上 的 人 ，對(duì) 全 部 共 有 房 產(chǎn) 不 分份額地享有平等的所有權(quán)。12）尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物， 是 空置 房中 的一 種。一 般情況 下，當(dāng) 房產(chǎn)銷(xiāo) 售量 達(dá)到 80以 后 ，一 般 就 進(jìn) 入 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的 清 盤(pán) 銷(xiāo) 售 階 段 ，此 時(shí) 所 銷(xiāo) 售 的 房產(chǎn)，一般稱為尾房。13）爛尾房爛尾房是指那 些由于開(kāi)發(fā)商資金 不足、盲目上 馬，或者錯(cuò)誤 判斷供求形勢(shì) ，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo) 致大面積空置，無(wú)法 回收前期投資 ，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓 樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候 的，而是

19、隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。14）銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積是指商品房按" 套"或" 單元"出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu) 房 者 所 購(gòu) 買(mǎi) 的 套 內(nèi) 或 單 元 內(nèi) 建 筑 面 積（ 以 下 簡(jiǎn) 稱 套 內(nèi) 建 筑 面 積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。15）均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建 筑 面 積 的 和 數(shù) ，即 得 出 每 平 方 米 的 均 價(jià) 。均 價(jià) 一 般 不 是 銷(xiāo) 售 價(jià)。16）起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某 房產(chǎn)銷(xiāo) 售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是 起價(jià)。17）預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（ 銷(xiāo)）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù) 售價(jià)不 是 正

20、 式 價(jià) 格 ，在 商 品 房 交 付 使 用 時(shí) ，應(yīng) 按 有 批 準(zhǔn) 權(quán) 限 部 門(mén) 核 定的價(jià)格為準(zhǔn)。18）一次性買(mǎi)斷價(jià)一 次 性 買(mǎi) 斷 價(jià) 是 指 買(mǎi) 方 與 賣(mài) 方 商 定 的 一 次 性 定 價(jià) 。一 次 性 買(mǎi) 斷 價(jià) 屬 房 產(chǎn) 銷(xiāo) 售 合 同 中 的 專 用 價(jià) 格 術(shù) 語(yǔ) ，確 定 之 后 ，買(mǎi) 方 或 賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。19）定金定 金是 指當(dāng) 事 人約 定由 一方 向?qū)?方給 付的 ，作為 債權(quán) 擔(dān) 保的 一定數(shù)額的貨幣，它 屬于一種法律上的擔(dān) 保方式，目 的在于 促 使 債 務(wù) 人 履 行 債 務(wù) ，保 障 債 權(quán) 人 的 債 權(quán) 得

21、以 實(shí) 現(xiàn) 。根 據(jù) 我 國(guó) 發(fā) 法 通 則 和 擔(dān) 保 法 八 十 九 條 規(guī) 定 ，定 金 應(yīng) 當(dāng) 以 書(shū) 面 形 式 約 定 ，當(dāng) 事 人 在 定 金 合 同 中 應(yīng) 約 定 交 付 定 金 的 期 限 。定 金 合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約 定 ，但 不 得 超 出 合 同 標(biāo) 的 額 的 20%。如 果 購(gòu) 房 者 交 了 定 金 之 后 改 變 主 意 決 定 不 買(mǎi) ，開(kāi) 發(fā) 商 有 權(quán) 以 購(gòu) 房 者 違 約 為 由 不 退 定 金 ；如 果 開(kāi) 發(fā) 商 將 房 產(chǎn) 賣(mài) 給 他 人 ，應(yīng) 當(dāng) 向 購(gòu) 房 者 雙 倍 返 還 定 金。20）違約金違 約 金

22、是 指 違 約 方 按 照 法 律 規(guī) 定 和 合 同 的 約 定 ，應(yīng) 該 付 給 對(duì) 方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁， 具有懲罰性和補(bǔ)償性，但 主要體現(xiàn)懲罰性 。只要當(dāng)事人有違 約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú) 論是否給對(duì) 方造成損失，都 要 支付違約金。四、建筑識(shí)圖1、建筑圖紙的內(nèi)容及用途一套完整的建筑圖紙，根 據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用的不同，一 般包 括：1）圖紙目錄 包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程圖紙 由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，便于檢索和查找。2）設(shè)計(jì)總說(shuō)明 主要說(shuō)明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：A）設(shè)計(jì)依據(jù)（如規(guī)劃 限制、設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面

23、 積以及有關(guān) 的地質(zhì)、 氣象資料 等 ）；B）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（如建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)荷載等級(jí)、抗 震要求等）；C）施工要求（如施工 技術(shù)、材料要求以及采用新技術(shù)、新 材料或有 特殊施工 的 工藝 說(shuō)明 ）。以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程，也可以分別在各專業(yè)圖紙 上寫(xiě)成文字說(shuō)明。3）建筑施工圖 包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示 建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工 要求等。4）結(jié)構(gòu)施工圖 包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的 布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法。5）設(shè)備施工圖包括給水、排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系 統(tǒng)圖和詳圖。表示上下水及暖

24、氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng) 設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。2、建筑圖紙中的常用符號(hào)及圖例為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀，我國(guó)制 訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)其中幾項(xiàng)主要的規(guī) 定和常用的表示方法如下：1）定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的 軸線畫(huà)出，并進(jìn)行編號(hào)，以便于施工時(shí)定位放線和查閱圖 紙，這些軸線就是定位軸線。定位軸線采用細(xì)點(diǎn)劃線表示。軸線編號(hào)的圓圈用細(xì)實(shí)線， 在圓圈內(nèi)寫(xiě)上編號(hào)。在平面圖上水平方向的編號(hào)采用阿拉 伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫(xiě)。垂直方向的編號(hào)采用大寫(xiě)英 文字母，自下而上依次編寫(xiě)，英文字母中的I、0、Z不得 作軸線編號(hào)，以免與

25、數(shù)字1、0、2混淆。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸 線一般作為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。墳?zāi)贡硎厩耙?軸線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào)。2）標(biāo)高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符 號(hào)表示某一部位的高度。各種圖上所用的標(biāo)高符號(hào)如下所 示：9.0006.000-0.450.3.000 標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)。標(biāo)咼有絕對(duì)標(biāo)咼和相對(duì)標(biāo)咼兩種。絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定位絕對(duì)標(biāo)高的 零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室 外地面標(biāo)高中采用的一般都是絕對(duì)標(biāo)高。相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把

26、 首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工 程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地 面標(biāo)高-0.450 表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。3）尺寸標(biāo)注施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺 寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字四個(gè)部分組成。根據(jù)房屋 建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸 以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰， 尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。尺寸界線在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫(huà)出，一般應(yīng)與被標(biāo)注 的長(zhǎng)度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和 中線來(lái)代替。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫(huà)出，而不能用其他線 代替；應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行，

27、且不宜超過(guò)尺寸界線。尺寸線 的起止點(diǎn)用45。的中粗斜短線表示，短線的方向應(yīng)以所標(biāo) 注數(shù)字為準(zhǔn)，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo) 注在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線作坊的中部。4）常用圖例名稱圖例名稱圖例新設(shè)計(jì)建筑物1 1原有的建筑物11計(jì)劃擴(kuò)建的預(yù)廠111地下建筑物或1 1 廠、11J留地或建筑物1 1構(gòu)筑物L(fēng)-丿拆除的建筑物X建筑物下面的1.1 .散狀材料了1!1:1 :通道1露大堆場(chǎng)5）建筑施工圖的識(shí)讀方法一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指 導(dǎo)，一般一套圖紙有幾十張到幾百?gòu)垺ｉ喿x這些施工圖紙要 先從大方面看，然后再一次閱讀細(xì)小部分，先粗看，再細(xì)看， 平面圖、立面圖、剖

28、面圖和詳圖結(jié)合看。具體說(shuō)，要先從建 筑平面圖看起，若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚 新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構(gòu)筑物、 設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶型情 況；平面圖與立面圖對(duì)照，看外觀及材料做法；配合剖面圖 看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖了解必要的細(xì)部構(gòu)造和具體尺 寸與做法。3、建筑材料建筑材料是建筑物的物質(zhì)基礎(chǔ)，它的性質(zhì)、質(zhì)量、品種和價(jià)格 等直接關(guān)系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑功能質(zhì)量和建筑造價(jià)。1）建筑材料的分類根據(jù)材料來(lái)源不同，建筑材料可以分為天然材料和人造材 料；根據(jù)使用部位不同，可以分為墻體材料、地面材料和屋 面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)

29、構(gòu)材料、防水材料、 保溫材料和吸聲材料等。為了研究學(xué)習(xí)方便，一般將材料的 化學(xué)組成分為無(wú)機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類；建筑材料的分類無(wú)機(jī)材料金屬材料黑色金屬：鋼、鐵有色金屬：銅、鋁等及其合金非金屬材料天然石材：沙、石、各種巖石制品燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃 等膠凝材料：水泥、石膏、石灰。水玻璃、水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽 水泥制品等有機(jī)材料植物類材料木材、竹材及其制品高分子材料塑料、涂料、膠粘劑等瀝青及其制品石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品復(fù)合材料無(wú)機(jī)材料基復(fù)合材料鋼筋混凝土、鋼纖維混凝土有機(jī)材料基復(fù)合材料瀝青混凝土、膠合板、纖維板等2） 建筑材料 的基本性 質(zhì)A）材料結(jié) 構(gòu) 狀態(tài) 的主

30、要參 數(shù) 密度：材料再絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)（不含孔隙或空隙）下 單位體積的質(zhì)量。 體積密度：材料再自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松 散材料的體積密度一般成為堆積密度。 孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。 密實(shí)度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實(shí)的程度，即材 料的絕對(duì)密實(shí)體積與其總體積之比。密 度 何 體 積 密 度 主 要 反 映 材 料 的 輕 重 ，而 孔 隙 率 和 密 實(shí) 度主要反映材料中孔隙的多少。一般 情況下，材 料的孔 隙率 越高（密實(shí)度越低），則 材料的保溫隔 熱性能、吸 聲 性 能 和 吸 濕 性 能 越 好 ，而 材 料 的 強(qiáng) 度 降 低 ，抗 滲 透 性 能 、耐 磨性 能、抗 凍

31、 性能 、耐腐 蝕性 能、耐 久 性能 越低 。B）材料的 力 學(xué)性 質(zhì)強(qiáng)度 ：材料 在外 力作 用 下抵 抗破 壞的 能力 稱為強(qiáng) 度， 用材 料在 被破 壞時(shí) 的最 大應(yīng) 力（ 單位 面積 承受的 力） 值來(lái)表示。根據(jù)外力作用方式的不同，材料強(qiáng)度主 要有抗拉強(qiáng)度、抗壓強(qiáng)度、抗折強(qiáng)度和抗剪強(qiáng)度。 不同的材料，對(duì)其強(qiáng)度的要求也不一樣。如水泥以 抗壓強(qiáng)度為主，鋼筋以抗拉強(qiáng)度為主。 彈性與塑性：材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去 除后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反 之，當(dāng)外力去除后，不能完全恢復(fù)原狀的性質(zhì)稱為 材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時(shí)具有彈性和塑 性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形，當(dāng)外力 超過(guò)一定數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。 韌性與脆性：材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形 就突然破壞的性質(zhì)稱為脆性，具有此性質(zhì)的材料稱 為脆性材料，如石材、磚、素砼等。脆性