商業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容

1、富春東方商業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念及其特征1第二部分商圈的確定與研究2第三部分商業(yè)業(yè)態(tài)分類3第四部分商業(yè)物業(yè)類型4第五部分商業(yè)價(jià)值的評(píng)估與分析5第六部分商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)分析8第七部分銷售模式及付款方式8第八部分商業(yè)物業(yè)管理9第九部分國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及開發(fā)經(jīng)營模式10第十部分國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成功案例14第十一部分廈門商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢17第十二部分廈門主要板塊商業(yè)狀況分析19第十三部分東方時(shí)代廣場商業(yè)環(huán)境分析21第一部分商業(yè)地產(chǎn)概念及其特征1、概念“商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式，即把“商業(yè)”主力店的大賣場開發(fā)所帶來的長期物業(yè)收租和“地產(chǎn)”主力店周邊的中小店面開發(fā)所帶來的短期銷售相結(jié)合起來。2、

2、特征這種模式的核心盈利點(diǎn)在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后給項(xiàng)目地塊價(jià)值所帶來的巨大提升空間，同時(shí)把已有的作為短線投資的中小店面開發(fā)和大賣場開發(fā)所帶來的長期物業(yè)收租結(jié)合起來，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類：一類是大型的SHOPPING MALL，還有就是裙樓商場。前者是對城市區(qū)域形態(tài)產(chǎn)生重要影響的客流集散地，后者則大部分與住宅區(qū)、寫字樓等相配套。4、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別住宅項(xiàng)目主要滿足的是消費(fèi)者的功能需要，但商業(yè)地產(chǎn)不同，尤其是大型的綜合商業(yè)，它的銷售對象不是直接的購物消費(fèi)者，而是商家，特別是主力店。作為發(fā)展上來說，首先要滿足商

3、家贏利的需要。贏利與否取決于很多因素，包括市場環(huán)境、區(qū)域人口分析、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、行業(yè)特征等。相比之下，住宅項(xiàng)目的銷售對象容易受到發(fā)展上的引導(dǎo)，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售對象通常更富于主見。形象的比喻，住宅項(xiàng)目是直銷，而商業(yè)地產(chǎn)是傳銷。5、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提條件1）雄厚的資金儲(chǔ)備。2）適宜的土地狀態(tài)。就是地段，最好選擇在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，或靠近交通要道，還要有足夠的面積建設(shè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。3）重視客流規(guī)律和區(qū)域消費(fèi)能力。周邊地區(qū)有足夠的消費(fèi)群體及流動(dòng)人口以保證商業(yè)所需的購買能力，同時(shí)要考慮到周邊的商業(yè)競爭。商業(yè)建筑區(qū)域或商圈的形成受很多歷史、人文因素的影響。4）充分考慮現(xiàn)有和未來的交通狀態(tài)。近期及未來的

4、交通一定要流暢、方便，應(yīng)有盡可能多的交通工具。中國目前大型商業(yè)中心設(shè)計(jì)的交通人流組織與國外同類項(xiàng)目有相當(dāng)大的差別。在中國，由于人口密度高，步行、公交客流占主體，因而導(dǎo)致了大型商業(yè)中心不可能出現(xiàn)在郊區(qū)。5）深入的前期研究。從長期發(fā)展的角度來看，分析市場容量以決定項(xiàng)目的定位。首先應(yīng)滿足城市規(guī)劃條件，其次要做好項(xiàng)目可行性研究，根據(jù)完整的市場調(diào)研報(bào)告、業(yè)態(tài)分析研究，以確定商業(yè)業(yè)態(tài)定位。6）富有經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)。第二部分商圈的確定和研究精選文庫1、商圈的概念及分析目的商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分

5、布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測。如計(jì)劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。2、商圈的構(gòu)成及顧客來源商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1 公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。次級(jí)商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4 公里，對一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的

6、人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7 公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。如圖：真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。如圖：3、商圈的設(shè)定商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因?yàn)槊恳活櫩腿憾加刑囟ǖ南M(fèi)特征。因

7、為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷售額。4、確定商圈的方法商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售

8、引力法則”和哈夫的“概率模型”等。2精選文庫零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析， 商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。商業(yè)飽和理論是通過計(jì)算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計(jì)算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個(gè)城市中間地帶兩個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。哈夫的“概率模型”完全從消費(fèi)者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面

9、積，以及為購物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用。由于我國目前實(shí)際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運(yùn)用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗(yàn)證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的。第三部分商業(yè)業(yè)態(tài)分類和特點(diǎn)根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易局1998 年 6 月 5 日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)

10、分類指導(dǎo)意見。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場等8 種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下。1、百貨店百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。（ 1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。（ 2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000 平方米以上。（ 3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。（ 4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。（ 5）采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。（ 6）采取定價(jià)銷售，可以退貨。（ 7

11、）服務(wù)功能齊全。2、超級(jí)市場超級(jí)市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、 生鮮食品、 副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。（ 1）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。（ 2）以居民為主要銷售對象， 10 分鐘左右可到達(dá)。（ 3）商店?duì)I業(yè)面積在 1000 平方米左右。（ 4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。（ 5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。（ 6）營業(yè)時(shí)間每天不低于 11 小時(shí)。（ 7）有一定面積的停車場地。3、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。（ 1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交

12、通要道。（ 2）商店?duì)I業(yè)面積 2500 平方米以上。（ 3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。（ 4）采取自選銷售方式。（ 5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。4、便利店（方便店）便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。（ 1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。3精選文庫（ 2）商店?duì)I業(yè)面積在 100 平方米左右，營業(yè)面積利用率高。（ 3）居民徒步購物 5-7 分鐘可到達(dá)， 80%的顧客為有目的的購買。（ 4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。（ 5）營業(yè)時(shí)間長，一般在10 小

13、時(shí)以上，甚至24 小時(shí)，終年無休日。（ 6）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。5、購物中心購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。（ 1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。（ 2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。（ 3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。（ 4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制。（ 5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。（ 6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。（ 7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。6、倉儲(chǔ)式商場倉儲(chǔ)式商場指以經(jīng)營生活資

14、料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。（ 1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。（ 2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000 平方米左右。（ 3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。（ 4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品） 、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。（ 5）店堂設(shè)施簡樸、實(shí)用。（ 6）采取倉儲(chǔ)式陳列。（ 7）開展自選式的銷售。（ 8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。第四部分商業(yè)物業(yè)類型（按照開發(fā)形式進(jìn)行分類）1、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式

15、，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。2、市場類商鋪在這里，我們所說的 &quo

16、t; 市場 " 是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。3、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3 層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。4、住宅底層商鋪4精選文庫住宅底層商鋪 , 指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1， 2 層及底上 1，

17、2 層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、 投資者熱衷的商鋪投資形式， 很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。5、百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目

18、在國內(nèi)多個(gè)大中城市開發(fā)建設(shè)。6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。7、交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行的劃分。 該種分類方式便于投資者對商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。第五部分商業(yè)價(jià)值的評(píng)估與分析（商鋪投資原理）商鋪投資收益（ Pr ）包括租金收益（ R）和價(jià)值升值收益（V），租金收益（ R）的水平

19、取決于商鋪所在位置的商業(yè)氛圍（商情因子 E）、客流量（ Po）、" 可視性 " （ Vi ）、樓層（ F）、交通條件（ T）、停車設(shè)施（ P）、商鋪硬件條件（ C）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性（ D）、經(jīng)營商品的類型（ G）、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)（ M）等因素；價(jià)值升值收益的水平取決于商鋪所在地區(qū)的商業(yè)氛圍（ E）、原始買入價(jià)格（Pc）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性（D）、樓層（ F）、經(jīng)營商品的類型（G）、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)（M）及未來周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢（Re）等：即：Pr=R+VR=F（E， Po， Vi ， F，T，P，C， D，G，M）V=F（E， P

20、c， D， F，G， M， Re）如果投資者持有商鋪的時(shí)間為N 年，那么靜態(tài)投資回報(bào)率為：Ri=Pr/ （ N*Pc）針對不同的商鋪類型，當(dāng) Ri 達(dá)到某種水準(zhǔn)時(shí)，商鋪投資者才可以做出投資選擇。最終決策必須適合其自身資金特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)度等。一、商鋪投資收益、租金收益、價(jià)值升值收益商鋪投資收益指，商鋪給投資者創(chuàng)造的收益的總和。但一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，屬于普通意義的收益內(nèi)容，而商鋪價(jià)值升值收益對于成熟、專業(yè)的商鋪投資者來講，無疑成為他們創(chuàng)造財(cái)富的重要手段。租金收益對于熟悉房地產(chǎn)的人士來講，是很簡單的概念。出租方式回收投

21、資是房地產(chǎn)業(yè)資金流轉(zhuǎn)的基本方式之一，當(dāng)然對于商鋪來講也不例外。價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。需要指出的是，租金收益和價(jià)值升值收益共存，但同時(shí)有矛盾的地方：對于一個(gè)租金收益水平很高的商鋪來講，其價(jià)值升值收益空間就會(huì)相對比較?。幌喾?，價(jià)值升值收益空間大的商鋪，其租金水平最開始往往比較低，呈現(xiàn)逐漸提升的態(tài)勢。對于商鋪投資者而言，創(chuàng)造最大商鋪投資收益的方案是最大化租金收益和價(jià)值升值收益之和，這顯然是一個(gè)數(shù)學(xué)求最大值的問題，但是鑒于多種因素對商鋪價(jià)值的影響，目前尚沒有統(tǒng)一表達(dá)商鋪收益的函數(shù)，所以在投資判斷過程中，我們只能暫時(shí)從最大化價(jià)值升值收益的角度來看待一個(gè)新興商業(yè)房地產(chǎn)

22、市場的商鋪投資問題，這種投資策略符合市場初始發(fā)展5精選文庫階段的投資趨勢。二、租金收益的幾個(gè)方面1、商情因子商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。在判斷商鋪價(jià)值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平，以及價(jià)值升值空間。在進(jìn)行商鋪投資的過程中，要同時(shí)對商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀商情和未來預(yù)期商情進(jìn)行分析，看商情因子變化的空間，從中可以發(fā)掘商鋪價(jià)值升值收益的趨勢和潛力。對商情的準(zhǔn)確把握需要深入的分析，賽睿顧問將商情因子分為A， B，C，D， E 5 級(jí)：A 級(jí)：現(xiàn)代改造型、知名大型繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍極為濃

23、厚，競爭激烈但呈現(xiàn)共存共榮的狀態(tài)，商鋪價(jià)值極高，針對的客戶群體覆蓋本城市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西單商業(yè)街，上海南京路等；B 級(jí)：城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，大、中城市里同業(yè)項(xiàng)目競爭程度較高，小城市里同業(yè)項(xiàng)目競爭程度較低，針對的客戶群體覆蓋本城市某個(gè)消費(fèi)階層，如北京國貿(mào)商城，北京東方廣場，上海東方新天地，上海恒隆廣場等；C 級(jí)：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍較濃厚，同業(yè)項(xiàng)目競爭程度較高，針對的客戶群體指其周邊消費(fèi)群，如北京十里河建材街、北京大鐘寺家具城等；D 級(jí)：交通設(shè)施、商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域，針對的客戶群主要是其服務(wù)客戶、周邊客戶群；E 級(jí)： 社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，

24、同業(yè)項(xiàng)目競爭程度較高， 針對的客戶群體以社區(qū)內(nèi)居民為主， 消費(fèi)主體的內(nèi)容比較復(fù)雜。以上 A， B， C，D，E 5 個(gè)級(jí)別商業(yè)氛圍依次降低，整體來看，租金水平按照以上水平依次降低，耐人尋味的是：商鋪價(jià)值升值的空間按照以上級(jí)別呈增長的趨勢，這正是我們要說明的核心內(nèi)容。租金收益和價(jià)值升值收益的矛盾性是任何商鋪投資者都必須面對的問題，既想有很高的租金收益，又要保證價(jià)值升值收益良好的空間，對于普通的投資者來講，是很困難的事情。2、客流量客流量對于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。也許有些讀者會(huì)認(rèn)為客流量和商情屬于同樣的內(nèi)容，但事實(shí)上其區(qū)別很大：商情所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的" 宏觀 " 商業(yè)狀況，

25、但客流量是針對商鋪個(gè)案進(jìn)行的商鋪價(jià)值的" 微觀 " 量化。商業(yè)經(jīng)營者對商鋪門前客流量極為關(guān)注，也許兩個(gè)距離50 米的商鋪的客流量因?yàn)槠渌?，客流量?huì)差距很大，所以客流量是商業(yè)經(jīng)營者取得運(yùn)營成功的重要客觀條件之一。3、可視性" 可視性 " 概念對于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。在賽睿顧問叢書中國超級(jí)購物中心可視性 " 指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，SHOPPING MALL投資開發(fā)指南中，就設(shè)計(jì)布局提出了" 可視性 " 原則：商鋪的 "最大限度使得商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到，換言之， 購物者在外部、 步行街或中庭廣場等各種位置

26、能夠看到商鋪。對于零售商來講，這必然是他們租店鋪時(shí)要特別關(guān)注的問題，商鋪的可視性越好，零售商越容易接受，租金越高。" 可視性 " 原則在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中也普遍得到強(qiáng)調(diào)， " 可視性 " 的體現(xiàn)實(shí)際上是零售商、消費(fèi)者對商鋪接受程度的體現(xiàn)，也是各項(xiàng)設(shè)計(jì)原則中唯一與市場相關(guān)的原則。如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部 " 可視性 " 和內(nèi)部 " 可視性 " 都得到了充分實(shí)現(xiàn)，只要項(xiàng)目周邊市場條件可行，商鋪投資者將極容易找到進(jìn)駐零售商。4、樓層眾所周知，商鋪所在的樓層對商鋪價(jià)值的影響力，一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比

27、二層、三層的商鋪高出很多。關(guān)于樓層的價(jià)值，從" 可視性 " 的角度也可以理解，一層商鋪的" 可視性 " 普遍比二層、三層商鋪的" 可視性 " 要好。5、交通條件交通條件對于商鋪價(jià)值的重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個(gè)商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價(jià)值會(huì)顯著折扣。交通條件的重要性對于商鋪投資者并不難理解，關(guān)鍵是如何在具體商鋪投資過程中應(yīng)用。在后面的章節(jié)賽睿顧問將分門別類進(jìn)行各類商鋪投資的分析，并就諸如交通條件等因素對投資的影響方式、影響程度做解釋說明。6、停車條件停車條件具體講就是轎車停車場。在過去，

28、商鋪投資者可能不太注意停車條件的問題，但現(xiàn)在賽睿顧問建議他們謹(jǐn)慎6精選文庫判斷停車問題。過去，私家車數(shù)量有限，自行車是中國人的主要交通形式，所以商業(yè)設(shè)施都對自行車停車場做了充分的考慮，但現(xiàn)在的情況是：私家車在國內(nèi)強(qiáng)勁增長，對商業(yè)、零售業(yè)的經(jīng)營影響頗大，如果商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能有效解決停車場問題，那么項(xiàng)目最終面臨經(jīng)營困局幾乎是不可避免的；另外私家車消費(fèi)者的消費(fèi)勢力強(qiáng)勁，盡管人數(shù)僅占消費(fèi)者總體人數(shù)的30%左右，但其帶來的營業(yè)額卻可能在總營業(yè)額的70%左右 從上述分析可以得出結(jié)論：如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能為有車族提供足夠的便利保證，那么等于說這樣的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就一定程度上放棄了一個(gè)極富消費(fèi)潛力的客

29、戶群- 當(dāng)然，對于目標(biāo)客戶不是中高端客戶的項(xiàng)目來講，停車條件可以放在次要位置。7、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性眾所周知， 規(guī)劃設(shè)計(jì)對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的重要性。 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往只是從建筑美學(xué)的角度對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，很少從功能的角度進(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級(jí)客戶的需求，功能性比其它房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會(huì)直接影響項(xiàng)目的成敗。問題是，目前國內(nèi)專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位很少，更少有成功商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位可以選擇。通常，開發(fā)商需要在此階段引入市場顧問機(jī)構(gòu)，從市場的角度對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整。以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性程度。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)越多體現(xiàn)

30、零售商、消費(fèi)者的需求，項(xiàng)目成功的概率越高。8、硬件條件商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高，及對消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。從商鋪功能多方面適應(yīng)性的角度，商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)狀況必須有廣泛的適應(yīng)性，如果能夠適合多種商業(yè)運(yùn)營商的經(jīng)營需要，那么商鋪投資者在商鋪出租過程中將有較多的選擇。如果租戶數(shù)量多，正所謂" 水漲船高 " ，投資者得到高租金是自然的事情。目前，國內(nèi)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專業(yè)設(shè)計(jì)單位數(shù)量很少，嚴(yán)格講，中國幾乎沒有真正有大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。 不少開發(fā)商采用委

31、托國外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的方式，但我們認(rèn)為無論是國內(nèi)設(shè)計(jì)單位，還是國外設(shè)計(jì)單位，作為建筑師，他們更多表達(dá)的是建筑美學(xué)概念等，普遍缺乏對市場的了解，一個(gè)成功的商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，需要商業(yè)策劃公司的參與，從市場的角度對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修正。9、經(jīng)營商品的類型經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經(jīng)營計(jì)算機(jī)的商鋪和經(jīng)營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營利潤比后者的經(jīng)營利潤大。如果商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)能夠清楚判斷未來商鋪適合經(jīng)營的商品類型，那么該商鋪投資者一定勝人一籌。10、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)不少商鋪隸屬于某個(gè)項(xiàng)目，在此種情況下，所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營方式、運(yùn)營

32、狀態(tài)、管理水平等對該商鋪?zhàn)饨?、價(jià)值的影響是無法避免的。以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實(shí)現(xiàn)，價(jià)值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導(dǎo)性方向，那么這樣的綜合項(xiàng)目取得成功的幾率相對較低，里面的商鋪也許有一天會(huì)關(guān)門。三、價(jià)值升值收益的幾個(gè)方面1、商情因子2、商鋪初始售價(jià)商鋪初始售價(jià)的高低將影響商鋪投資的收益。正如Ri=Pr/ （N*Pc）中所表達(dá)的，商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高。同樣一個(gè)商鋪樓盤，項(xiàng)目不同階段其售價(jià)可能會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高。對于商鋪投資者來講，售價(jià)

33、高就意味著需要支付更多的資金，更多的首付款，前期資金壓力變大不說，完全有可能以高價(jià)買入，最終被高位"套老"。商鋪投資者到底如何判斷商鋪的售價(jià)是否合理，是否值得在某個(gè)價(jià)位買入呢？賽睿顧問在后面章節(jié)會(huì)就每一種商鋪投資過程中的售價(jià)體系進(jìn)行分析，希望商鋪投資者從中能夠得到啟示。3、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性4、樓層7精選文庫5、經(jīng)營商品的類型6、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)7、商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢對于商鋪投資者來講，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目開始進(jìn)入市場到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價(jià)值從低到高的過程。在商鋪價(jià)值提升的過程中，上述

34、因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價(jià)值起到核心作用。我們所談的的周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目包括諸如住宅項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目、綜合配套設(shè)施、政府規(guī)劃性景觀項(xiàng)目等各類房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都通過其不同的方式吸引所在地區(qū)的人氣，增加所在地區(qū)的客流量。如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目其周邊的人氣持續(xù)提升，客流量大幅增加，那么該項(xiàng)目的增值將是必然的。商鋪投資者如何判斷擬投資商鋪未來周邊房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢呢？不同的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所面臨的周邊規(guī)劃差別很大，投資者必須結(jié)合具體項(xiàng)目具體進(jìn)行個(gè)案判斷。以上對商鋪投資原理中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行了簡要介紹。 可能影響商鋪?zhàn)饨鹗找婧蛢r(jià)值升值收益的因素還有其

35、它因素， 但以上因素為主要的影響因素，如果商鋪投資者在商鋪投資過程中能夠?qū)⑸鲜龈饕蛩囟几闱宄?，相信其投資是不會(huì)失敗的。第六部分商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)分析方法一：租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）×12購買房屋總價(jià)優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。方法二：租金回收期分析法公式：（稅后月租金按揭月供款）×12（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要

36、投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。弊?。何纯紤]前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。方法三：內(nèi)部收益率分析法（IRR 法）公式： IRR累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 ）優(yōu)點(diǎn)：考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。弊?。和ㄟ^計(jì)算 IRR 判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)

37、據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)，有升值的可能，也有貶值的可能。第七部分銷售模式及付款方式一、銷售模式1、純出售便于開發(fā)商回籠資金。但商城經(jīng)營管理非常困難，對于滾動(dòng)開發(fā)的樓盤影響更大。分為自然出售、整體出售、附送出售（如買一層送一層、挑高設(shè)計(jì)）等。2、只租不售（散鋪分租、整體出租、大面積分租）分幾種情況：散鋪分租將商鋪分割成大小獨(dú)立的單位，實(shí)現(xiàn)招租方式。優(yōu)劣勢：較容易控制招租成本。但前期準(zhǔn)備工作多，招租工作量大，效果難以預(yù)測，商鋪經(jīng)營自主性低，物業(yè)管理繁復(fù)。8精選文庫整體出租此種方式的客戶一般只有面向大型的國內(nèi)外知名企業(yè)。這樣有利于商城的統(tǒng)一經(jīng)營管理，但整體出租對開發(fā)商的挑戰(zhàn)性較大

38、。大面積分租和整體出租類似。3、返租銷售返租是指投資者以按揭形式將商鋪買下，然后再返還回開發(fā)商，而開發(fā)商負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租出去，再將租金返還給投資者。返租回報(bào)必須由實(shí)力雄厚、口碑好的開發(fā)商操作，而且商鋪的地理位置與周圍的商業(yè)分為濃厚，可以保證投資者的利益，最大限度的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。4、拍賣銷售一般都是采用在銷售不好的項(xiàng)目上，但在正常的情況下，商鋪拍賣應(yīng)該是極佳的銷售方式，商鋪的拍賣可以抬高地塊的價(jià)值；也可以聚集旺盛的人氣，還可以通過在拍賣叫價(jià)過程中提升商鋪的價(jià)格。5、復(fù)合形式指商場的所有商鋪按照規(guī)劃，部分自然出售，部分招租或者返租或拍賣。二、付款方式1、一次性付款這種付款方式對于開發(fā)商來說資金周轉(zhuǎn)較快，但

39、投資者的資金承受能力要求較高，投資者較少選擇這種付款方式。2、分期付款分期付款有兩種情況：一種是購房人自己將房款分期付給房地產(chǎn)商；另一種情況是首期購房人直接付給房地產(chǎn)商，余款通過貸款由銀行付給房地產(chǎn)商，購房人分期向銀行還貸，在這種情況下，對房地產(chǎn)商來講，付款是分兩期，但購房人辦下貸款，實(shí)際等于向房地產(chǎn)商已付清全款。3、按揭付款（優(yōu)惠按揭、零首付按揭）按揭貸款是指購房者以所預(yù)購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5 年到 20 年不等，在國外

40、還有長達(dá)30 年的。商鋪?zhàn)罡呤俏宄墒?。零售付按揭就是投資者的首期付款為零，在一定期限內(nèi)投資者按照合約的規(guī)定繳納款項(xiàng)。但它的付款期限也相對于其他付款方式短，月供或期供就會(huì)偏多。返租銷售還可能形成零首付。4、公積金貸款公積金貸款由于是政策性貸款，相對來講利息最低，由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請，貸款額度也受到嚴(yán)格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時(shí)，辦理的時(shí)間會(huì)減慢甚至?xí)和＃瑢τ诩敝抠彿咳死U納的房款蓋房的房地產(chǎn)商，有可能會(huì)不同意購房人采用公積金貸款的方式進(jìn)行付款。第八部分 商業(yè)物業(yè)管理表商業(yè)物業(yè)管理的基本內(nèi)容商場物業(yè)特

41、點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群體特點(diǎn)、委托人要求、物業(yè)硬件、法律關(guān)系管理工作宗旨專業(yè)管理、至誠服務(wù)、品牌經(jīng)營商場物業(yè)管理目標(biāo)業(yè)主1、經(jīng)濟(jì)效益2、社會(huì)效益3、可持續(xù)發(fā)展客戶營造專業(yè)空間社會(huì)財(cái)富超前管理設(shè)計(jì)階段、設(shè)備訂貨階段、隱蔽工程、營銷與管理、保修與備品、物業(yè)管理籌備接管驗(yàn)收工程接管驗(yàn)收1、文檔資料2、設(shè)備和設(shè)備圖檔9精選文庫物業(yè)接管驗(yàn)收3、財(cái)務(wù)4、物資5、人事商業(yè)日常管理內(nèi)容安保管理治安防范、 消防控制（演習(xí)組織）、交通管制、技按管理、涉外管理工程管理職崗設(shè)計(jì)、二次裝修、系統(tǒng)運(yùn)行、日常巡檢、 計(jì)劃維修保養(yǎng)、 技改技措、節(jié)能降耗（空調(diào)案例） 、工程服務(wù)設(shè)計(jì)客務(wù)管理營銷管理（租務(wù)組合）財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)職崗設(shè)置、

42、 管理制度、 物業(yè)管理費(fèi)及其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)預(yù)算、決算、分析、管理（維修）基金、采供管理、物業(yè)保險(xiǎn)、監(jiān)督、控制、審計(jì)人力資源管理人事政策、 招聘、勞資管理、 員工培訓(xùn)行政管理重要事務(wù)管理公共關(guān)系、 CIS 管理、第二時(shí)間管理、法律風(fēng)險(xiǎn)防范、參評(píng)指導(dǎo)管理規(guī)范、合同契約、管理信息化、緊急事件處理第十部分國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及開發(fā)模式1、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展1）現(xiàn)狀2003 年被專業(yè)人士稱為商業(yè)地產(chǎn)年，與以往相比，這一年商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最明顯的特點(diǎn)：一是開發(fā)規(guī)模之“大”，二是市場形勢之“火” ，這兩點(diǎn)都是前所未有的。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模之“大”，少則十幾萬平米，多則幾十上百萬平米，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)有20

43、0 多個(gè)面積在10萬平米以上、投入資金動(dòng)輒數(shù)十億的Shopping Mall項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的建設(shè)之中。無論從數(shù)量還是從規(guī)模上，中國的Shopping Mall都堪稱世界第一。商業(yè)地產(chǎn)市場形勢之“火”，讓人感覺到地產(chǎn)界的繁榮景象。2003 年在 SARS的肆意橫行的情況下，商業(yè)地產(chǎn)逆市而上一線飄紅，部分城市商鋪價(jià)格一漲再漲、銷售形勢看好，形成了一股搶購熱潮。如北京珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊底商鋪位遭到搶購，單價(jià)從1.9 萬元飆升到3 萬元，開發(fā)商日進(jìn)2 億元；上海圣德娜購物中心，底層商鋪年租金每平方米已超過 1.8 萬元，其售價(jià)則達(dá)每平方米 7.8 萬元。商業(yè)地產(chǎn)如此火爆的市場形勢和豐厚的利潤引

44、起眾多的發(fā)展商掀起新一輪的“制造摩爾”運(yùn)動(dòng)。這種大造“摩爾”之風(fēng)愈演愈烈， 以至于引起越來越多的專業(yè)人士的警覺，有關(guān)部門正在考慮頒布類似國外的大店法 ，將通過立法形式建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聽證制度，以減少商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。2）國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的起源零售業(yè)成“發(fā)動(dòng)機(jī)”2003 年商業(yè)地產(chǎn)的火爆絕非空穴來風(fēng)，這與最近幾年媒體宣傳的跨國零售企業(yè)在中國大肆擴(kuò)張、到處跑馬圈地的現(xiàn)象有關(guān)。按照中國政府關(guān)于加入 WTO的有關(guān)承諾，從 2004 年起零售業(yè)將全部對外開放，也就是無論內(nèi)資外資，都將享有一視同仁的政策待遇。而在此之前，誰能搶得先機(jī)，占據(jù)有利的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，就會(huì)在競爭中形成絕對優(yōu)勢，這是由于地理資源的

45、稀缺性和唯一性所決定的?？鐕闶燮髽I(yè)普遍看好未來中國的發(fā)展前景，因此都制定了相關(guān)的中國發(fā)展戰(zhàn)略，而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局成為重中之重。Wal-Mart 計(jì)劃 2005 年以前在中國開店50 家，來自英國的著名建材超市BQ 就計(jì)劃 2008 年前在中國的 30 多個(gè)城市開設(shè) 80 家分店。國內(nèi)零售企業(yè)也不甘示弱，如華潤萬佳、天虹、新一佳、北京華聯(lián)、上海聯(lián)華也紛紛與外資零售企業(yè)搶占資源，希望與其一決高下。10精選文庫在這種情況下， 掌握土地資源的發(fā)展商看到了在激烈的地址資源爭奪戰(zhàn)中蘊(yùn)藏的商機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)因此成為發(fā)展商手中的“香餑餑”，另一方面， 小業(yè)主抱著與大型零售企業(yè)一起賺錢的期望而購買商鋪，從而造成商業(yè)地

46、產(chǎn)市場形勢的火爆局面。零售企業(yè)對于小業(yè)主來說，是一種信心保證，對于發(fā)展商而言，是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與零售業(yè)息息相關(guān)。零售業(yè)決定了商業(yè)地產(chǎn)的成敗，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一旦招商成功，其商鋪必定旺銷，招商不成則很有可能滯銷甚至積壓多年。從零售業(yè)的發(fā)展形勢來看，近幾年表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，今后幾年仍將會(huì)有較大的發(fā)展空間，只要零售企業(yè)不停止擴(kuò)張的步伐，商業(yè)地產(chǎn)就不會(huì)放慢向前發(fā)展的腳步，零售業(yè)給商業(yè)地產(chǎn)帶來了機(jī)會(huì)，也帶來了挑戰(zhàn)。3）非理性繁榮歸根結(jié)底，2003 年商業(yè)地產(chǎn)之火爆形勢實(shí)質(zhì)上是一種非理性的繁榮，按現(xiàn)時(shí)我國人均收入1000 美元、美國人均收入3 萬美元、香港2.4 萬美元比較，

47、我們的消費(fèi)水平與其相比還有較大的差距，而建立在有效消費(fèi)支撐之上的零售業(yè)現(xiàn)在還無法與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)相提并論。據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國前五百家最大零售企業(yè)銷售額的總和不及美國Wal-Mart一家的銷售額的十分之一，而美國最大的購物中心Mall of American的規(guī)模為39 萬平米，我國超過此規(guī)模的恐怕不在少數(shù)。因此可以想象的是未來幾年內(nèi)商鋪的嚴(yán)重積壓與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商之間你死我活的激烈競爭。3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式1）國外商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式國外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功案例，可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的利潤來源于零售企業(yè)即物業(yè)的租金收益，所以大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是長期擁有物業(yè)獲得租金回報(bào)。而小業(yè)主通過購

48、買商業(yè)地產(chǎn)信托基金（ REITs）分享利潤， 零售企業(yè)、 發(fā)展商、投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其投資行為比較理性。2）傳統(tǒng)模式商業(yè)地產(chǎn)是由商業(yè)和地產(chǎn)這兩個(gè)相對獨(dú)立的個(gè)體組成的，需要具有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)和具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)共同開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。結(jié)合當(dāng)年開發(fā)上海新天地的成功經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主要包括三個(gè)步驟：一、商業(yè)評(píng)估和布局。確定消費(fèi)群，按照消費(fèi)群整個(gè)行為分析選擇商業(yè)內(nèi)容，選擇正確的業(yè)態(tài)組合。二、招商。商業(yè)地產(chǎn)的租金事實(shí)上是由市場來決定的，商家并不愿意給高租金，營業(yè)額的多少?zèng)Q定租價(jià)的高低。三、后期經(jīng)營。大部分的商業(yè)項(xiàng)目采取的是這種流程的開發(fā)模式，這種模式存在的問題是：開發(fā)與商業(yè)的脫節(jié)，管理與招

49、商的矛盾，業(yè)態(tài)與經(jīng)營的短視。3）大連萬達(dá)創(chuàng)造的訂單地產(chǎn)模式所謂訂單地產(chǎn)， 就是萬達(dá)與眾多世界強(qiáng)企業(yè)和跨國企業(yè)建立廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系。萬達(dá)投資建設(shè)經(jīng)營的每一個(gè)連鎖商業(yè)廣場在項(xiàng)目確定前，都與合作伙伴共同進(jìn)行市場調(diào)研，以不同的身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營兩個(gè)不同角度來進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致結(jié)論后，由萬達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。4）純商業(yè)模式這種是由實(shí)力強(qiáng)大的商業(yè)集團(tuán)自行開發(fā)并自主經(jīng)營的一種模式，從商業(yè)地產(chǎn)的定義來講，這種開發(fā)模式已經(jīng)不屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一般這種模式開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目也具有一定的規(guī)模，通常也以綜合性購物中心形式出現(xiàn)。4、商業(yè)地產(chǎn)的招商傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖

50、然并不重視策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作?？梢娬猩淘诘禺a(chǎn)開發(fā)中的重要地位。招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，商業(yè)地產(chǎn)招商具有如下五大特點(diǎn)：1 ）目標(biāo)客戶主次分明首先是確定主力店群，其作用主要有四個(gè)：其一是有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營業(yè)面積，其影響之大可想而之。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；其二是知名的主力店群的入住能夠吸引投資客的眼球，

51、刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商；其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在日后的運(yùn)營中能在保持一定量的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；其四是主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店鋪的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入。其次是在確定了主力店鋪之后，再確定中小店群。其作用主要有兩個(gè)：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店鋪，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購物或消費(fèi)需求；其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的4 10 倍，有的甚11精選文庫至更多，其租金總和是項(xiàng)目的主要來源。2 ）租金高低懸殊，租期長短不一主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達(dá)十五年、二十年。其

52、租金相對便宜得多，一般從第四年起，租金開始遞增，遞增在3%10%。由于發(fā)展商考慮了多種因素，成功經(jīng)營的主力店最終是有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。而中小店的租期一般為3 年左右，租金較高。以深圳市某近80000 平方米的購物中心為例，先行入住的主力店某百貨店，其租金為80 元/ / 月，租期為十五年，而同一層樓名店廊的鋪位租金高達(dá)300 800 元/ / 月雙，租期為三年，租金差距懸殊的確令人吃驚。3）招商時(shí)間長地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個(gè)招商階段。主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后，規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品及商業(yè)設(shè)施，而中小店群則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。4 ）招商難度大招商難度大的主要原因在于如下四個(gè)方面：其一是項(xiàng)目建設(shè)期較長，主力店群對項(xiàng)目業(yè)態(tài)化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟； 其二，裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。 雖然有項(xiàng)目裝修效果圖， 但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發(fā)展新的分店；其三是功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策，