面對(duì)購(gòu)買(mǎi)的拆遷安置房被查封

1、面對(duì)購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房被查封黃躍君引言：因城市發(fā)展建設(shè)需要，我市大量房屋被拆遷，隨之而來(lái)拆遷房買(mǎi)賣(mài)現(xiàn) 象在溫州房產(chǎn)交易市場(chǎng)上普遍出現(xiàn)。然而，由于拆遷安置房尚未建成交付, 往往不能使拆遷戶(hù)及時(shí)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，而致買(mǎi)受人也相應(yīng)無(wú)法及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán) 過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，從而引發(fā)諸多風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。本案廖某購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房不久, 卻因該房出賣(mài)人負(fù)債，而連累其購(gòu)買(mǎi)安置房被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封執(zhí)行。 筆者作為廖某代理人，通過(guò)記敘本案成功代理過(guò)程，以期對(duì)今后類(lèi)似案件 出現(xiàn)具有指導(dǎo)和借鑒意義。案情簡(jiǎn)介：2002年5月初，市民蕭某在溫州都市報(bào)廣告欄上連續(xù)刊登一則拆遷安置營(yíng)業(yè)房（未交付）出賣(mài)信息，市民廖某獲知后及蕭某聯(lián)系購(gòu)買(mǎi)事宜。同年5月

2、中旬，蕭某和廖某經(jīng)協(xié)商一致，簽訂了一份營(yíng)業(yè)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)， 約定蕭某將尚未交付建筑面積約28平方米拆遷安置營(yíng)業(yè)房出賣(mài)給廖某， 總價(jià)二百多萬(wàn)元；廖某暫行扣留10萬(wàn)元，該款于雙方辦妥房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù) 簽字之口一次性付清。上述協(xié)議簽訂后，蕭某到拆遷部門(mén)簽訂了正式營(yíng) 業(yè)房拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)，并將其及被拆遷房屋所有相關(guān)憑證移交給廖 某。廖某同時(shí)向蕭某支付房款（扣留10萬(wàn)），并取得了該營(yíng)業(yè)房相關(guān)周 轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)房使用權(quán)。此后，廖某將向蕭某買(mǎi)受拆遷安置營(yíng)業(yè)房之事告知拆遷部門(mén)，并得到 其認(rèn)可，拆遷部門(mén)將該拆遷安置營(yíng)業(yè)房臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)發(fā)放給廖某領(lǐng)取。同年 10月，廖某獲知其買(mǎi)受房屋因蕭某欠多個(gè)債權(quán)人債務(wù)，經(jīng)債權(quán)人申請(qǐng)，已 被法

3、院于同年5月下旬（B買(mǎi)房后10天）裁定查封。廖某向法院提出查封 異議申請(qǐng)。2002年7月，多個(gè)債權(quán)人起訴蕭某債務(wù)糾紛案經(jīng)法院判決，蕭 某應(yīng)償還債務(wù)上百萬(wàn)元。判決生效后，所有債權(quán)人向法院申請(qǐng)執(zhí)行，要求 處理蕭某出賣(mài)給廖某未交付拆遷安置營(yíng)業(yè)房。廖某只好向法院起訴蕭某， 要求確認(rèn)營(yíng)業(yè)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)效力。2006年9月，二審生效判決認(rèn)定： 蕭某和廖某雙方簽訂營(yíng)業(yè)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)有效。同年11月，法院向廖 某發(fā)出執(zhí)行聽(tīng)證通知書(shū)，要求廖某到庭參加債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)蕭某債務(wù)執(zhí)行聽(tīng) 證。爭(zhēng)議隹占蕭某雖已出賣(mài)房屋，并取得相應(yīng)對(duì)價(jià)，但未將房產(chǎn)權(quán)變更到買(mǎi)受人廖 某名下，蕭某債權(quán)人可否申請(qǐng)查封并要求法院處理該房屋。三、雙方觀點(diǎn)：

4、作為執(zhí)行案件申請(qǐng)人（出賣(mài)人蕭某債權(quán)人等）提出：雖然蕭某已就被 查封房屋及廖某簽訂了營(yíng)業(yè)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，但被查封房屋至今未辦理 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，依法尚不屬于買(mǎi)受人廖某所有。作為執(zhí)行案件案外人（買(mǎi)受人廖某）提出：其及蕭某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié) 議經(jīng)法院依法判決認(rèn)定為有效。雙方之間買(mǎi)賣(mài)行為已得到拆遷部門(mén)確認(rèn)， 并實(shí)際享有被拆遷人有關(guān)拆遷安置補(bǔ)償利益。法院如不及時(shí)解除查封，將 侵害其享有合法權(quán)益，要求撤銷(xiāo)裁定。四、律師意見(jiàn):筆者接受廖某委托，代理執(zhí)行案件。經(jīng)過(guò)對(duì)全案分析，并研究了最高 院和省高院對(duì)類(lèi)似執(zhí)行案件有關(guān)司法解釋和會(huì)議紀(jì)要，提出以下意見(jiàn)：1、營(yíng)業(yè)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)合法有效，廖某系善意買(mǎi)受人。已生效房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛判

5、決認(rèn)定蕭某、廖某雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，故 雙方之間買(mǎi)賣(mài)拆遷安置營(yíng)業(yè)房行為合法，廖某依法享有協(xié)議約定營(yíng)業(yè)房拆 遷補(bǔ)償安置各項(xiàng)利益，包括使用臨時(shí)周轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)房、領(lǐng)取拆遷過(guò)渡費(fèi)和享受 營(yíng)業(yè)房拆遷安置權(quán)等。因蕭某和廖某簽訂營(yíng)業(yè)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議在前，法院查封 在后，且廖某在買(mǎi)房時(shí)根本不知道蕭某負(fù)有巨額債務(wù)，故廖某系善意取得 房屋。2、本案適用最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定第十七條第二款之規(guī)定，法院應(yīng)依法予以解封。該規(guī)定第十七條第二款規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有需要辦理過(guò)戶(hù)登 記財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò) 戶(hù)手續(xù)，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣

6、押、凍結(jié)。對(duì) 照本案，第一、結(jié)合已生效民事判決認(rèn)定，廖某已向蕭某支付全部房款（僅 扣留A應(yīng)協(xié)助其辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)保證金10萬(wàn)元）；第二、廖某實(shí) 際已享受作為被拆遷人各項(xiàng)利益。該事實(shí)由拆遷部門(mén)出具證明及領(lǐng) 款收據(jù)為證。第三、原來(lái)屬于蕭某所有營(yíng)業(yè)房早已被拆遷，而新?tīng)I(yíng)業(yè)房 尚未建成交付使用，故不存在蕭某擁有所有權(quán)問(wèn)題，更不存在營(yíng)業(yè)房安置 之前所有權(quán)變更登記問(wèn)題，廖某對(duì)沒(méi)有辦理房屋變更登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，主觀 上沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。3、參照浙江省高院下發(fā)執(zhí)行中若干疑難問(wèn)題處理意見(jiàn)第1點(diǎn)之 規(guī)定，法院也應(yīng)依法予以解封。該意見(jiàn)第1點(diǎn)規(guī)定：債務(wù)人已及第三人簽訂了買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋 合同，第三人支付了購(gòu)房款，并已實(shí)際占

7、有該房屋，但未辦理過(guò)戶(hù)登記， 該房屋能否作為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)執(zhí)行？答復(fù)是：可以作為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)執(zhí)行，但 兩種情況除外，其一是因買(mǎi)賣(mài)房屋被列入拆遷范圍等原因，房地產(chǎn)管理部 門(mén)暫停辦理相關(guān)房產(chǎn)變更登記手續(xù)。結(jié)合本案，蕭某和廖某雙方簽訂營(yíng) 業(yè)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議所涉標(biāo)從法律上講，是房屋被拆遷后應(yīng)享有各項(xiàng)拆遷補(bǔ)償 安置權(quán)益；從雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示看，就是買(mǎi)賣(mài)尚未交付拆遷安置房。 而廖某沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)原因就是該意見(jiàn)中所提到除外情況之一。五、法院意見(jiàn):2007年2月，負(fù)責(zé)執(zhí)行該案法院作出民事裁定，認(rèn)為：廖某購(gòu)買(mǎi)蕭某 拆遷安置營(yíng)業(yè)房真實(shí)性和合法性已獲得生效判決確認(rèn)。雖然由于拆遷原 因，廖某未能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但廖某已通知房

8、屋拆遷部門(mén)并獲得其認(rèn)可， 享有了相關(guān)拆遷補(bǔ)償利益，實(shí)質(zhì)上已取代了被拆遷人蕭某地位。因此，廖 某對(duì)法院查封裁定所提出異議成立，并解除對(duì)上述營(yíng)業(yè)房查封。執(zhí)行申請(qǐng)人即蕭某債權(quán)人不服裁定，向上級(jí)法院提出復(fù)議申請(qǐng)。2007 年5月，上級(jí)法院復(fù)議決定書(shū)認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，房屋物權(quán)變更必 須辦理變更登記。雖然廖某未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，未產(chǎn)生物權(quán)變更效力， 但房屋買(mǎi)賣(mài)后，廖某付清房屋所有價(jià)款，蕭某移交了拆遷安置材料，且買(mǎi) 賣(mài)事實(shí)得到拆遷部門(mén)認(rèn)可，故廖某對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記不存在過(guò)錯(cuò)，不符合 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)規(guī)定第十七 條規(guī)定查封情形，法院解除對(duì)該房屋查封合法，蕭某債權(quán)人復(fù)議理由不成

9、 立，駁回其復(fù)議申請(qǐng)。六、案后思考:在拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如何不使買(mǎi)受人在房產(chǎn)變更登記前可能因 拆遷戶(hù)債權(quán)人申請(qǐng)法院查封甚至被依法拍賣(mài)，成為買(mǎi)受人非常關(guān)注問(wèn)題。 作為本案代理律師，筆者提出以下建議：1、在購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房前，應(yīng)對(duì)拆遷戶(hù)資信情況盡可能多地進(jìn)行了解, 以防其為逃避債務(wù)出賣(mài)房屋。2、拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議要明確約定拆遷戶(hù)應(yīng)將房屋拆遷安置 所有資料原件移交給買(mǎi)受人，并辦理公證手續(xù)，委托買(mǎi)受人信任有關(guān)人員 辦理安置房交付及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。3、要及時(shí)將拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議送往拆遷部門(mén)，并取得拆遷 部門(mén)認(rèn)可。本案中，法院之所以撤銷(xiāo)查封裁定，一個(gè)很重要因素是廖某買(mǎi) 房后已經(jīng)告知拆遷部門(mén)，并實(shí)際享受了拆遷安