中國(guó)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、中國(guó)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2008年3月目 錄序言一、2007年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、全球經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展不確定性在增加，2007中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)全球矚目2、地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 2.1、行業(yè)綜合景氣全年持續(xù)上升 2.2、行業(yè)投資整體增速穩(wěn)中有升。經(jīng)濟(jì)適用房投資增長(zhǎng)最快2.3、房?jī)r(jià)和需求上漲趨勢(shì)持續(xù)維持2.4、一線(xiàn)城市：房?jī)r(jià)維持高位、珠三角年底成交量下降 2.5、銷(xiāo)售竣工比說(shuō)明嚴(yán)重的供給不足問(wèn)題2.6、竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積增加，供給基本無(wú)實(shí)質(zhì)性變化2.7、土地供應(yīng)缺乏增長(zhǎng)空間 3、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 3.1、房地產(chǎn)及整個(gè)市場(chǎng)存在的問(wèn)題 3.2、房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題4、

2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 4.1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化 4.2、上市公司大舉拿地對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局的影響5、外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響 5.1、外資在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投入情況 5.2、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向分析二、2007年我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)分析 1、我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)分析1.1、消費(fèi)不足成為內(nèi)需之痛1.2、收入增長(zhǎng)：勞動(dòng)力價(jià)格重估與增收政策1.3、居民預(yù)期收入改善、預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄動(dòng)機(jī)減弱1.4、流動(dòng)性約束減弱、消費(fèi)勢(shì)能逐漸釋放 2、消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響三、2007年的國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策分析 1、2007年調(diào)控政策分析 1.1、具體調(diào)控思路分析 1.2、政策調(diào)控體系分析 2、各調(diào)控手段對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響

3、分析 2.1、行政政策分析 2.2、稅收政策分析 2.3、金融政策分析四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 1、我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測(cè)2、全面提高住宅品質(zhì)2.1、提高住宅全壽命周期、全方位的總體質(zhì)量2.2、全面提高和加強(qiáng)施工技術(shù)水平3、切實(shí)重視可持續(xù)發(fā)展 4、2008年我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)4.1、目前我國(guó)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅已趕超一線(xiàn)城市4.2、影響2008年中國(guó)房?jī)r(jià)的因素分析4.3、2008年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 5、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)分析5.1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡性發(fā)展任重道遠(yuǎn)5.2、房地產(chǎn)資本競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的來(lái)臨 6、2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及新政分析 7、我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)分析五、我國(guó)二三

4、線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析 1、我國(guó)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2、我國(guó)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 2.1、二三線(xiàn)城市的土地管理 2.2、二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài) 2.3、二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 2.4、二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與金融監(jiān)管3、大型地產(chǎn)商進(jìn)軍二三線(xiàn)城市的模式分析六、我國(guó)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 1、二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 2、二三線(xiàn)城市將成為今后十年內(nèi)房市風(fēng)向標(biāo)七、我國(guó)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)1.1、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.2、政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.3、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.4、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.5、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.6、操作風(fēng)險(xiǎn)和法

5、律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.7、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)2、二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析八、我國(guó)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析序言在2004年拉開(kāi)序幕的持續(xù)性調(diào)控壓力下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了三年的長(zhǎng)期壓抑之后，終于在2007年報(bào)復(fù)式的出現(xiàn)了房?jī)r(jià)瘋狂上漲的局面，在2007年的6、7月份，全年房屋價(jià)格飆升到了最頂點(diǎn)，緊隨而來(lái)的是政府新一輪密集而強(qiáng)勢(shì)調(diào)控打壓，頻繁出臺(tái)的各種政策法規(guī)、六次調(diào)整存貸款利率、十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，調(diào)控的密度和頻度前所未有，調(diào)控手段門(mén)類(lèi)齊全，十八般武藝幾乎使了個(gè)遍?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，已經(jīng)經(jīng)歷了10余年的商品房開(kāi)發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競(jìng)

6、爭(zhēng)階段。同時(shí)，自2003年起，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，這令已無(wú)城市中心土地可開(kāi)發(fā)的大城市中的開(kāi)發(fā)商，不得不告別以往“以小搏大”的投資贏利模式，憑借企業(yè)實(shí)力在城郊土地上拼搶利潤(rùn)。良好地段土地資源的日益減少以及企業(yè)、產(chǎn)品間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛從大城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三線(xiàn)中小城市。一、2007年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、全球經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展不確定性在增加，2007中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)全球矚目經(jīng)過(guò)連續(xù)四年的強(qiáng)勁成長(zhǎng)之后，2007年世界經(jīng)濟(jì)總體上仍延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但不確定性加大，增長(zhǎng)步伐將有所放緩。據(jù)國(guó)際貨幣基金組織2007年10月預(yù)測(cè)，2007 年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

7、為5.2% ，維持了其在2007 年7 月份的預(yù)測(cè)，但比2006 年的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率低0.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，2007 年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從2.0%下調(diào)至1.9% ，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從2.6%下調(diào)至2.5%，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從2.6%下調(diào)至2.0% ，分別比2006 年的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率低1、0.3 和0.2 個(gè)百分點(diǎn)。美國(guó)房屋市場(chǎng)疲軟是導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要因素。2007年以前美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息造成2007 年美國(guó)房屋市場(chǎng)大幅降溫，但僅限于房屋與汽車(chē)行業(yè)疲軟，如果2008 年美國(guó)房屋市場(chǎng)進(jìn)一步下滑，將嚴(yán)重波及到其他制造部門(mén)和服務(wù)業(yè)，削弱消費(fèi)者支出，導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降。美國(guó)作為世界上最大的經(jīng)濟(jì)

8、體，其經(jīng)濟(jì)走向始終受到全球各方的高度關(guān)注，考慮到當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度關(guān)聯(lián)性，如美國(guó)經(jīng)濟(jì)增幅持續(xù)下滑甚至變成衰退，其對(duì)外需求必然下降，與美經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的歐盟和東亞經(jīng)濟(jì)體必將首當(dāng)其沖受到影響。由于“次貸”危機(jī)遠(yuǎn)未結(jié)束，“次貸”危機(jī)留下的后遺癥不排除進(jìn)一步升級(jí)乃至演變成金融危機(jī)的可能，全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定、不確定性大大增加。世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)的影響，集中在外需下降而可能導(dǎo)致的出口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2007年在美國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的背景下，發(fā)展中國(guó)家尤其是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，引發(fā)全球關(guān)注。2007年，我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本呈現(xiàn)出“高增長(zhǎng)、高效益、高通脹”的增長(zhǎng)格局。去年前三季度我國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值16604

9、3億元，同比增長(zhǎng)11.5%，比前年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度增長(zhǎng)11.1%，二季度增長(zhǎng)11.9%，三季度增長(zhǎng)11.5%，這是自1997年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的一個(gè)時(shí)期。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值18207億元，增長(zhǎng)4.3%，回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值83478億元，增長(zhǎng)13.5%，加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值64358億元，增長(zhǎng)11.0%，加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。從2006年下半年以來(lái)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)出加速的發(fā)展趨勢(shì)，服務(wù)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)較快回落。與經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較高，外貿(mào)出口、貿(mào)易順差增長(zhǎng)強(qiáng)勁，外需對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯。2007

10、年110月份，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)較好，規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增長(zhǎng)18.5%，為最近幾年最高增幅。貿(mào)易順差增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁，外需對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯。2007年110月份，我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口總值17593.2億美元，比去年同期增長(zhǎng)23.5%，進(jìn)出口規(guī)模接近去年全年水平；其中出口9858.4億美元，增長(zhǎng)26.5%；進(jìn)口7734.8億美元，增長(zhǎng)19.8%。2007年110月貿(mào)易順差為2123.6億美元，增長(zhǎng)59。凈出口對(duì)于gdp的貢獻(xiàn)是非常顯著的。數(shù)據(jù)表明：中國(guó)凈出口占gdp的比重從2000年的2.42上升到了2006年的7.29。去年前三季度，貿(mào)易順差為1857.7億美元，占gdp的比重是8.4%（

11、匯率按7.5來(lái)算）。前三季度，外商直接投資實(shí)際使用金額472億美元。2007年9月末，國(guó)家外匯儲(chǔ)備14336億美元，同比增長(zhǎng)45.1%。2007年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)已經(jīng)是塵埃落定，gdp增速顯然快過(guò)2006年，將是連續(xù)第五年保持兩位數(shù)的高增長(zhǎng)，多數(shù)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都刷新了近年甚至歷史紀(jì)錄，政府也一度擔(dān)憂(yōu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨“高燒過(guò)熱”風(fēng)險(xiǎn)。圖1：全球經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長(zhǎng)保持在4.8% 左右數(shù)據(jù)來(lái)源：中信證券研究所圖2： 發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，中國(guó)經(jīng)濟(jì)備受矚目數(shù)據(jù)來(lái)源：中信證券研究所 2007年，全年經(jīng)濟(jì)最突出的特征就是通脹抬頭，年內(nèi)通脹逐月上升并在11月份創(chuàng)出歷史最高。在此背景下，央行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率。

12、通脹走高也帶高了社會(huì)零售消費(fèi)總額的增速。通脹的溫床是貨幣環(huán)境的寬松。于是巨額貿(mào)易順差下引發(fā)的流動(dòng)性過(guò)剩是今年宏觀(guān)經(jīng)的又一顯著特征，m2仍然保持自2006年以來(lái)的高速增長(zhǎng)水平，m1逐月攀升。人民幣升值的財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄分流至股市時(shí)，貸款持續(xù)走高，一直牽動(dòng)著決策者神經(jīng)，外貿(mào)順差引起流動(dòng)性過(guò)剩的同時(shí)，還導(dǎo)致人民幣對(duì)美元單邊升值。固定資產(chǎn)投資依然保持高度景氣，在前年年底宏觀(guān)調(diào)控過(guò)于猛烈而導(dǎo)致新開(kāi)工項(xiàng)目有所下降之后，政府在去年適當(dāng)放寬了投資管制，在前年年底基數(shù)較低的前提下，去年的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度快速。尤其進(jìn)入10月份以后，投資增長(zhǎng)加速上升。2、地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁2.1、行業(yè)綜合景氣全年持續(xù)上升去年

13、全年10 月份國(guó)房綜合景氣指數(shù)105.74 ，創(chuàng)下2004 年下半年以來(lái)的新高。其中，銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)最好，為107.31 ，創(chuàng)2006 年8 月以來(lái)的新高（圖4）。10 月末全國(guó)商品房空置指數(shù)110.7，同比下降3.9% 。其中，空置商品住宅5794 萬(wàn)平米，下降13.3% 。土地開(kāi)發(fā)和施工面積維持平穩(wěn)，總體上行業(yè)景氣得到維持并正持續(xù)上升，盡管在07年末11、12月份部分一線(xiàn)城市在宏觀(guān)調(diào)控政策的持續(xù)壓力之下，房屋銷(xiāo)售出現(xiàn)萎縮，房屋價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，但全年的增長(zhǎng)依舊很景氣。圖4：房產(chǎn)綜合景氣指數(shù)和房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)保持強(qiáng)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2.2、行業(yè)投資整體增速穩(wěn)中有升，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長(zhǎng)最快

14、圖5：固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2007年110月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)31.4%，穩(wěn)中有升，繼續(xù)小幅領(lǐng)先于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速（圖5）。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成2.16 萬(wàn)億元，超過(guò)2006 年全年水平，而去年前10 個(gè)月商品房銷(xiāo)售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)2.13 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)51.5%，超過(guò)前年全年水平。從2007年全年銷(xiāo)售情況來(lái)看，房屋價(jià)格近年增長(zhǎng)速度較快，而全年中價(jià)格上漲的加速階段在9、10月份，正是9、10月份的加速上漲引發(fā)年末一系列調(diào)控政策密集出臺(tái)。圖6：房屋銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 在中央政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，加強(qiáng)包括增加經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房等在內(nèi)的保障性

15、住房開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速急劇上升，從高負(fù)增長(zhǎng)變?yōu)楦哒鲩L(zhǎng)。對(duì)保障性住房的供給增加，是增加對(duì)中低收入階層的住房需求，是商品房需求最基礎(chǔ)的一塊，只有最基礎(chǔ)一塊的居住需求得到保證，整個(gè)行業(yè)景氣才有望可持續(xù)和得到延長(zhǎng)。目前經(jīng)濟(jì)適用房投資總額6.18 億元，占住宅和商品房投資額的比例不到5，雖然增速很快，但總額較低。行業(yè)銷(xiāo)售和投資對(duì)比說(shuō)明樓市供不應(yīng)求整體趨勢(shì)沒(méi)有根本改變，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房投資增加因總額相對(duì)較低對(duì)房?jī)r(jià)和需求沖擊不大。圖7：住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的投資增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究所 圖8：2007年住宅漲幅加快數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究所 2.3、房?jī)r(jià)和需求上漲趨勢(shì)繼續(xù)維持200

16、7 年前10 個(gè)月房?jī)r(jià)快速上漲。2006 年1 月到2007 年4 月全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)基本在105.5 波動(dòng)，5 月后持續(xù)上升，10 月達(dá)到109.5 ，接近04/05 年的高點(diǎn)。房?jī)r(jià)快速上漲促進(jìn)了商品房銷(xiāo)售額的快速上漲，前10 個(gè)月銷(xiāo)售額增長(zhǎng)超過(guò)50。06、07 年的房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售額上漲將為2008年地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。分類(lèi)看，住宅和商業(yè)用房?jī)r(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定，辦公樓價(jià)格波動(dòng)較大。最近一年多以來(lái)住宅價(jià)格漲幅加快，辦公樓和商業(yè)用房?jī)r(jià)格漲幅放慢。因辦公樓和商業(yè)用房投資增速放慢，同時(shí)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣而推動(dòng)的辦公樓和商業(yè)用房需求將持續(xù)緩慢上漲，所以預(yù)計(jì)辦公樓和商業(yè)用房?jī)r(jià)格有望獲得更好的上漲表現(xiàn)。住宅

17、房?jī)r(jià)因前期漲幅過(guò)大，需求量的消化需要時(shí)間，去年11月以來(lái)，部分一線(xiàn)城市出現(xiàn)小幅調(diào)整狀況，市場(chǎng)政策關(guān)注和調(diào)控壓力增大。盡管如此，因人口紅利和真實(shí)消費(fèi)需求持續(xù)存在、經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣及其財(cái)富效應(yīng)，2008年房?jī)r(jià)下跌的可能性很小，但全國(guó)住宅房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。2.4、一線(xiàn)城市：房?jī)r(jià)維持高位、珠三角年底成交量下降上海、北京、深圳和廣州四個(gè)一線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售額占全國(guó)的1/3 以上，去年二季度以來(lái)一線(xiàn)城市和二線(xiàn)核心城市房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售表現(xiàn)非常優(yōu)異，10 月份開(kāi)始一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)基本維持高位，但因政策調(diào)控、房?jī)r(jià)漲幅短期過(guò)快等方面原因，銷(xiāo)售上購(gòu)房者出現(xiàn)程度不一的觀(guān)望。前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、投資需求比重較高的深圳和廣州地區(qū)銷(xiāo)售量

18、明顯下降。根據(jù)供求關(guān)系和前期房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售量漲幅，預(yù)計(jì)北京為首的環(huán)渤海、上海為首的長(zhǎng)三角，武漢、西安、沈陽(yáng)、天津、福州、蘇州等二線(xiàn)核心城市房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售量將保持上漲，預(yù)計(jì)深圳、廣州部分城區(qū)、珠海等城市因觀(guān)望氣氛而導(dǎo)致的銷(xiāo)售量下降將維持一到兩個(gè)季度的時(shí)間。上海：2007年10 月以后每周銷(xiāo)售面積相比高峰時(shí)期下降較少，基本維持在日均800 套的平均水平，成交價(jià)格有所下滑，從最高時(shí)期的1 萬(wàn)多下降到近期的8000 多，但從實(shí)際成交情況看，房?jī)r(jià)并無(wú)下跌，上海這種成交價(jià)格下降更有可能是近期成交樓盤(pán)檔次高低導(dǎo)致的結(jié)果。圖9：上海商品房銷(xiāo)量和價(jià)格年末并沒(méi)出現(xiàn)大幅下滑數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究所 北京：2007年10

19、 月后北京一手房住宅繼續(xù)保持每周3000 萬(wàn)套以上的銷(xiāo)售旺盛態(tài)勢(shì)，成交面積40萬(wàn)平米左右，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增。圖10：北京四季度住宅銷(xiāo)售量保持強(qiáng)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究所 廣州：2007年8月以后廣州一手住宅房?jī)r(jià)整體上維持在11000元左右，近期也并沒(méi)有出現(xiàn)下降。但成交量從最高時(shí)候的1500套以上下降到目前的700 套左右，市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的觀(guān)望氣氛。圖11：廣州房?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，成交量明顯萎縮數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究所 深圳：2007年9月開(kāi)始一手住宅成交量開(kāi)始下降，從最高時(shí)期的1000 套、10萬(wàn)平米以上面積下降到目前的500 套、4萬(wàn)平米，觀(guān)望氣氛嚴(yán)重。但一手住宅成交價(jià)維持在14000 元

20、，基本沒(méi)有下跌。在供不應(yīng)求和投資行為的共同作用下，深圳去年前9月住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到1萬(wàn)3千萬(wàn)，其中9月單月均價(jià)上漲到1萬(wàn)7千元/平米左右，比一年前翻番。過(guò)渡的透支未來(lái)購(gòu)買(mǎi)力使得深圳樓市明顯進(jìn)入縮量觀(guān)望階段，不過(guò)供應(yīng)不足制約了房?jī)r(jià)下跌空間，前8個(gè)月深圳新開(kāi)工住宅面積同比下降8%。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在縮量盤(pán)整之后重拾升勢(shì)。圖12：深圳價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，成交量萎縮數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究所 2.5、銷(xiāo)售竣工比說(shuō)明嚴(yán)重的供給不足問(wèn)題2007年初開(kāi)始出現(xiàn)全國(guó)性的旺銷(xiāo)局面，“5.1”之后進(jìn)一步加劇，雖然在央行9月底出臺(tái)房貸新政，且房產(chǎn)銷(xiāo)售逐步進(jìn)入銷(xiāo)售淡季，07年銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)超往年平均已成定局。從銷(xiāo)售面

21、積和竣工面積之比不難看出，旺盛的需求推動(dòng)了此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速上升趨勢(shì)。同時(shí)，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)全國(guó)性加速上漲趨勢(shì)，8月份價(jià)格環(huán)比漲幅創(chuàng)近年新高。圖13：銷(xiāo)售竣工比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 圖14：地產(chǎn)行業(yè)與滬深300指數(shù)漲幅對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳證券交易所 2.6、竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積增長(zhǎng)，供給基本面無(wú)實(shí)質(zhì)性變化圖15：竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 自2002年開(kāi)始，竣工面積和施工面積的增長(zhǎng)速度差距越拉越大，經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)帶動(dòng)投資增長(zhǎng)的同時(shí)，住房需求增長(zhǎng)持續(xù)旺盛。2.7、土地供應(yīng)缺乏增長(zhǎng)空間我國(guó)耕地面積從1996年的19.51億畝減少到2006年底18.27億畝，過(guò)去10年年均

22、減少1240萬(wàn)畝。2010年耕地保護(hù)的控制性目標(biāo)為18億畝，意味著07-10年每年最多減少675萬(wàn)畝。耕地保護(hù)的緊迫形勢(shì)預(yù)示著土地供應(yīng)量缺乏增長(zhǎng)空間，且成本將越來(lái)越高。圖16：全國(guó)土地購(gòu)置面積增速 數(shù)據(jù)來(lái)源：興業(yè)證券研究所 3、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題3.1、房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)市場(chǎng)存在的問(wèn)題近年來(lái)，房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)。2006年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19382億元，比上年增長(zhǎng)21.8%，增幅提高2.0個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的17.6%，銀行貸款、外資及其他資金對(duì)房地產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，社會(huì)資金投向房地產(chǎn)的勢(shì)頭沒(méi)有減弱跡象，社會(huì)游動(dòng)資金繼續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)聚集。人民幣持續(xù)呈現(xiàn)升值態(tài)勢(shì)、國(guó)

23、家外匯儲(chǔ)備增加也強(qiáng)化了升值趨勢(shì)，客觀(guān)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激作用。長(zhǎng)期看，隨著人民生活水平、生活品質(zhì)提高和城市化進(jìn)程推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。 在保持快速發(fā)展、總體向好的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一定問(wèn)題，主要是有以下四點(diǎn)： 一是單純的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化難以解決中低收入群體的住房問(wèn)題。實(shí)行住房制度改革以來(lái),住房不再實(shí)物分配,向住房商品化、分配貨幣化、供應(yīng)社會(huì)化的方向不斷邁進(jìn)，住房市場(chǎng)化成為解決居住問(wèn)題的主要途徑。但市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，而且“嫌貧愛(ài)富”，如果采取單純市場(chǎng)化的方式發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必將相當(dāng)一部分中低收入群體排除于供給范圍之外，從而造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

24、二是多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求刺激房?jī)r(jià)不斷上漲。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是由價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供需關(guān)系共同決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動(dòng)需求和往來(lái)人口消費(fèi)需求，還包括超前消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求等。社會(huì)與科技的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進(jìn)行住房更新?lián)Q代和住房投資。農(nóng)村人口大批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力相對(duì)有限和土地資源相對(duì)稀缺的制約，房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給在總量、結(jié)構(gòu)等方面尚難以充分滿(mǎn)足旺盛的多元化需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。 三是土地管理制度影響土地供給。目前通過(guò)招、拍

25、、掛出讓土地使用權(quán)的方式，引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高了土地資源的配置合理性和利用效率，其積極作用應(yīng)該肯定。但是在現(xiàn)行的土地出讓收入管理模式下，一些地方政府為增加財(cái)政收入、彌補(bǔ)城市建設(shè)與改造投資缺口，自然希望以較高的出讓價(jià)格供給有限的土地，而房地產(chǎn)商則趨向于建造大戶(hù)型、高價(jià)位商品房，獲取更多的利潤(rùn)，這又刺激了土地的進(jìn)一步升值，導(dǎo)致城市土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格一路攀升。 四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏差影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。一方面，與居民基本需求密切相關(guān)的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房需求大，但由于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低而供給量小；另一方面，房地產(chǎn)商為了追求高利潤(rùn)，大都將產(chǎn)品供給對(duì)象集中于較高收入群體。同時(shí)，由于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給的

26、市場(chǎng)補(bǔ)充機(jī)制不足，商品房與二手房市場(chǎng)沒(méi)有形成互動(dòng)，房屋租賃市場(chǎng)沒(méi)有盤(pán)活，也加劇了住房供給結(jié)構(gòu)的不合理。3.2、房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題近年來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)率達(dá)到以上，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額也以每年超出的速度增長(zhǎng)，但中國(guó)人民銀行研究局課題組調(diào)查顯示，我國(guó)房地產(chǎn)金融仍存在四大問(wèn)題： 一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。據(jù)估算，左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間

27、接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。 二是土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。由于各地城市開(kāi)發(fā)和改造的盤(pán)子都很大，土地資產(chǎn)價(jià)值往往很高，因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大。而土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時(shí)，土地儲(chǔ)備屬于政府行為，這使得土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價(jià)格的因素很多，土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動(dòng)頻繁。這些無(wú)不增加了土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)貸款的隱含風(fēng)險(xiǎn)。三是個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.，這對(duì)改善銀

28、行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為年到年，而我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。同時(shí)，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。四是商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。4、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析4.1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控政策無(wú)疑會(huì)加快市場(chǎng)的“洗牌”進(jìn)程。在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局呈現(xiàn)出了以下幾個(gè)特征： .部分中小企業(yè)被淘汰

29、出局，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少。本次從各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所采取的調(diào)控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業(yè)，特別是中小企業(yè)淘汰出局。從調(diào)控政策的力度、深度來(lái)看，被淘汰出局的企業(yè)的比例可能不低于三分之一。 .市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。隨著部分中小企業(yè)被淘汰出局，加上消費(fèi)者越來(lái)越傾向購(gòu)買(mǎi)品牌開(kāi)發(fā)商的物業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業(yè)的市場(chǎng)份額將逐步提高。 .行業(yè)利潤(rùn)率逐步下降。隨著市場(chǎng)集中度的提高，品牌企業(yè)將更多的追求企業(yè)的整體效益和可持續(xù)發(fā)展，追求企業(yè)的市場(chǎng)份額和行業(yè)地位，而不是像從事單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的小企業(yè)一樣過(guò)多地追求某個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。宏觀(guān)調(diào)控政策的后續(xù)效應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈

30、，使得行業(yè)的利潤(rùn)率下降。但是，房地產(chǎn)業(yè)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)性仍使得行業(yè)利潤(rùn)率高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。 總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的變化將改變市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，必須提高競(jìng)爭(zhēng)力。4.2、上市公司大舉拿地對(duì)競(jìng)爭(zhēng)格局的影響受二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響，萬(wàn)科、保利、北辰等地產(chǎn)上市公司近期爭(zhēng)相亮出買(mǎi)地大手筆地產(chǎn)上市公司近期“圈地”大手筆地產(chǎn)公司圈地時(shí)間地點(diǎn)建筑面積（平方米）總價(jià)（億元）估算樓面價(jià)（元/平方米）雅戈?duì)?月9日杭州9.4萬(wàn)（總出讓面積）14.761.57萬(wàn)萬(wàn)科7月16日東莞147.6萬(wàn)26.81.52萬(wàn)北辰、城開(kāi)7月24日長(zhǎng)沙380萬(wàn)9.23500保利7月25日杭州29萬(wàn)（總出讓面積

31、）22.87862萬(wàn)科7月26日南京近60萬(wàn)17.853278首創(chuàng)置業(yè)6月28日沈陽(yáng)51萬(wàn)7.71509金地集團(tuán)6月28日沈陽(yáng)72.58萬(wàn)19.442627招商地產(chǎn)7月26日蘇州18.36萬(wàn)10.15501棲霞建設(shè)7月27日無(wú)錫109萬(wàn)17.31587金融街5月重慶近20萬(wàn)1.236152007年7月26日，萬(wàn)科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購(gòu)入牛首山地塊。17.85億元的競(jìng)拍價(jià)格高出底價(jià)約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價(jià)紀(jì)錄。據(jù)了解，這塊在南京業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“江寧地王”的牛首山地塊，規(guī)劃為純住宅用地，總建筑面積近60萬(wàn)平方米，出讓面積為272298.4平米（約400畝）

32、。該地塊周邊的樓盤(pán)價(jià)格在5000元/平方米左右。 同樣對(duì)圈地?zé)崆楦邼q的還有保利地產(chǎn)。7月25日，保利董事長(zhǎng)親自?huà)鞄洠?2.8億元的價(jià)格將杭州下沙沿江地段的35號(hào)“航母級(jí)”地塊攬入懷中。該地塊由4塊地組成，宅地和商業(yè)金融業(yè)用地各占兩塊?？偝鲎屆娣e達(dá)434.5畝，其中宅地面積為348.8畝，商業(yè)金融業(yè)用地面積為85.7畝。保利的拿地價(jià)格，比下沙區(qū)今年2月份出讓土地時(shí)翻了一倍。而在進(jìn)軍杭州以前，保利近期還在長(zhǎng)春等地“搜羅”地塊，涉資總額近58億元人民幣。 此外，7月24日，北辰和城開(kāi)聯(lián)合體也在華中城市長(zhǎng)沙力挫勁敵金融街，以92億元拿下湖南長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，開(kāi)創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國(guó)第一高價(jià)

33、”。該地塊出讓面積為785198.96平方米，其中住宅用途面積632808.71平方米。粗略算下來(lái)，其樓面價(jià)為3500元/平米，基本上和長(zhǎng)沙目前的平均房?jī)r(jià)持平了。北京萬(wàn)年長(zhǎng)興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶，則將地產(chǎn)上市公司頻繁在二三線(xiàn)城市拿地看做是一線(xiàn)城市的“推力”和二三線(xiàn)城市的“拉力”共同作用的結(jié)果。他說(shuō)，現(xiàn)在北京、上海、深圳等一線(xiàn)大城市，對(duì)土地的限制越來(lái)越緊，土地資源稀缺，拿地成本加大。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在這些城市獲取土地的不可控因素越來(lái)越多，尤其是北京，上半年出讓的住宅用地幾乎全部為招標(biāo)的方式出讓?zhuān)@讓上市公司的資金優(yōu)勢(shì)無(wú)法發(fā)揮，不得已把目光投向二、三線(xiàn)城市。 黃璽慶指出，土地儲(chǔ)備的增加對(duì)上市公司的

34、業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)有著很大的利好作用?？匆豢吹禺a(chǎn)上市公司近段時(shí)間的公告就不難發(fā)現(xiàn)，或發(fā)債或增發(fā)，而土地儲(chǔ)備無(wú)疑是上市地產(chǎn)公司融資最大的籌碼。 事實(shí)上，這些上市公司在二三線(xiàn)城市瘋狂圈地的同時(shí)，也沒(méi)有放棄在北京、深圳等一線(xiàn)城市圈地。今年上半年公開(kāi)出讓的地塊中，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、金融街控股等地產(chǎn)上市公司的身影就頻頻出現(xiàn)。而上市公司在二三線(xiàn)城市的大舉拿地必將對(duì)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成必然的影響，也將會(huì)加快競(jìng)爭(zhēng)格局的調(diào)整和改變。5、外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響5.1、外資在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投入情況我國(guó)對(duì)外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的限制逐漸“擴(kuò)大化”，而與此同時(shí)，以海外投資基金為代表的國(guó)外資本，正通過(guò)增資、入股、收購(gòu)

35、等“曲線(xiàn)”方式，加快進(jìn)入二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，新版外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄使外資直接進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)變得日益困難，但是，在二線(xiàn)城市，海外投資基金以pe的方式涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有面臨太高的門(mén)檻；與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)合作，“注資圈地開(kāi)發(fā)做強(qiáng)上市”，成為了他們獲得高回報(bào)的有效“路線(xiàn)圖”。戴德梁行一位分析師表示，目前他們接到很多國(guó)際客戶(hù)的查詢(xún)，絕大多數(shù)都是有關(guān)投資內(nèi)地二線(xiàn)城市的機(jī)會(huì)，其中有投資基金更要求將全國(guó)20至30個(gè)二線(xiàn)城市進(jìn)行比較，向他們推薦最具投資價(jià)值的城市。顯然，在繼追捧中心城市的商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目之后，嗅覺(jué)敏銳的海外基金已經(jīng)把觸角伸向了內(nèi)地的二線(xiàn)城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年1

36、至10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為28864億元，增長(zhǎng)40.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為5611億元，增長(zhǎng)30.1%；利用外資483億元，增長(zhǎng)67.6%；企業(yè)自籌資金9317億元，增長(zhǎng)38.0%；外資增長(zhǎng)速度明顯高于內(nèi)資。外資投資房地產(chǎn)雖然仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量資金已逐步向二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。以蘇州為例，去年前三季度，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)87.2%，自籌資金同比增長(zhǎng)73.9%，而利用外資則同比增長(zhǎng)3.3倍。戴德梁行一份研究報(bào)告指出，受惠于外資涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武漢等二線(xiàn)城市。而另一家國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)仲量聯(lián)行發(fā)表的報(bào)告也顯示，很多二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)能

37、夠達(dá)到30%，而一線(xiàn)城市的預(yù)期利潤(rùn)率則在10%20%之間。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，二線(xiàn)城市相對(duì)高的利潤(rùn)主要有兩方面原因，一方面是城市化進(jìn)程的加快，二三線(xiàn)城市的住房需求不斷增加；另外一面是二三線(xiàn)城市的勞動(dòng)力充裕、管理成本低、土地低廉，開(kāi)發(fā)商的綜合成本可以大大降低，預(yù)期回報(bào)率就會(huì)大幅提高。此外，多數(shù)二線(xiàn)城市有招商引資的沖動(dòng)，因此對(duì)外資進(jìn)入的門(mén)檻也相對(duì)較低。5.2、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向分析活躍于二線(xiàn)城市的外資中，私募股權(quán)投資基金格外顯眼。他們與國(guó)內(nèi)房企合作，一方面使得這些企業(yè)在宏觀(guān)調(diào)控下獲得“渴求已久”的資金，另一方面，也是通過(guò)順暢的退出機(jī)制，使自己獲得高額利潤(rùn)。有消息稱(chēng)，河南的地產(chǎn)商鑫苑(中國(guó))置業(yè)

38、有限公司已向美國(guó)有關(guān)方面提交申請(qǐng)，擬通過(guò)首次公開(kāi)發(fā)行美國(guó)存托股份(ads)籌集總額最高達(dá)2.995億美元的資金。他們背后是兩家美國(guó)私募性質(zhì)的股權(quán)投資基金。前年8月，美國(guó)的ei中國(guó)和藍(lán)山中國(guó)聯(lián)手向鑫苑注資2500萬(wàn)美元，4個(gè)月后，他們追加投資5000萬(wàn)美元。與此同時(shí)，鑫苑置業(yè)開(kāi)始向國(guó)內(nèi)一些二三線(xiàn)城市快速擴(kuò)張。在短短一年多時(shí)間，先后在鄭州、成都、濟(jì)南、合肥多個(gè)城市斥資近30億元圈地，現(xiàn)在全國(guó)的在建項(xiàng)目共14個(gè)，可建面積260萬(wàn)平方米。像鑫苑置業(yè)一樣，被海外投資基金相中的二三線(xiàn)房企不在少數(shù)。自去年年初起，成都本土房企“雙雄”置信實(shí)業(yè)和藍(lán)光地產(chǎn)均與基匯資本(gatewaycapital)有過(guò)接觸。置信

39、實(shí)業(yè)新聞發(fā)言人承認(rèn)，他們確實(shí)在積極尋求與海外資本商談合作。大約一年半前，置信實(shí)業(yè)攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開(kāi)發(fā)公司，共同拓展四川市場(chǎng)，新公司先后拿下總占地約1500畝的數(shù)個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。據(jù)一位地產(chǎn)分析師分析，目前是海外私募基金地產(chǎn)投資的第三次浪潮，第一次浪潮是購(gòu)買(mǎi)中心城市的中心物業(yè)，第二次浪潮購(gòu)買(mǎi)中心城市邊緣的物業(yè)，“而第三次浪潮，則是在限外條件下，把錢(qián)投向二三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商?！倍?、2007年我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)分析1、我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)分析不可否認(rèn)，改革開(kāi)放以來(lái)，居民的生活質(zhì)量和消費(fèi)水平發(fā)生了翻天覆地的變化，但是我們的消費(fèi)比重?zé)o論與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還是與本國(guó)的投資相比，都相對(duì)較小。所以，未來(lái)中國(guó)的消費(fèi)

40、能否長(zhǎng)期持續(xù)的增長(zhǎng)，將直接影響投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)模式被消費(fèi)、投資共同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式所替代。1.1、消費(fèi)不足成為內(nèi)需之痛不管商場(chǎng)里多么的人頭攢動(dòng)，不管促銷(xiāo)喇叭吼得多么的震耳欲聾，但中國(guó)整體上仍然面臨消費(fèi)不足的困擾。首先，居民消費(fèi)占gdp 的比重逐年下降，從改革開(kāi)放之初的50% 降至2006 年的36%；2000 年之后的降幅尤為顯著。其次，零售增長(zhǎng)長(zhǎng)期慢于固定資產(chǎn)投資（fai），2000 年之后這一趨勢(shì)還有所加強(qiáng)。圖17：居民消費(fèi)占gdp的比重逐年下降數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 在支出法gdp中，當(dāng)前我國(guó)家庭消費(fèi)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國(guó)家。美國(guó)的家庭消費(fèi)比占gdp的70%，我國(guó)只有36.2%，同為發(fā)展

41、中國(guó)家的印度的家庭消費(fèi)占比也高達(dá)56.7%。圖18：零售增長(zhǎng)整體慢于gdp增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2007 圖19：部分國(guó)家按支出法計(jì)算gdp的分項(xiàng)比例數(shù)據(jù)來(lái)源：un 如果將經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡(jiǎn)單化為三個(gè)階段：初始階段起飛階段成熟階段。那么中國(guó)目前處于起飛階段向成熟階段緩慢過(guò)渡的過(guò)程，投資率會(huì)穩(wěn)中趨降，消費(fèi)會(huì)穩(wěn)中趨升。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初始階段，生活水平較低，產(chǎn)出的絕大部分將被用于消費(fèi)（70、80年代），而用于投資的部分必然減少。但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入起飛階段，一方面生產(chǎn)力和技術(shù)快速進(jìn)步，非資源性物質(zhì)產(chǎn)品的產(chǎn)量大幅增加，滿(mǎn)足人們的基本需要綽綽有余；另一方面，資本也會(huì)逐漸充裕，投資率逐漸走高；隨著經(jīng)濟(jì)步入成

42、熟階段，消費(fèi)比重會(huì)上升，投資比重下降，這其中有兩個(gè)方面的原因：首先，隨著收入的提高，人們消費(fèi)需求不斷升級(jí)；其次，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段形成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)能將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮外溢效應(yīng)，投資需求就會(huì)逐漸減弱。1.2、收入增長(zhǎng)：勞動(dòng)力價(jià)格重估與增收政策未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是“要素價(jià)格重估”的過(guò)程，其中勞動(dòng)力價(jià)格重估已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)，并且未來(lái)還有很大的提升空間。隨著勞動(dòng)力的無(wú)限供給時(shí)代結(jié)束，勞動(dòng)力工資將會(huì)趨勢(shì)性的上升。當(dāng)前，我國(guó)內(nèi)地與沿海的制造業(yè)絕對(duì)工資差距穩(wěn)中趨降，相對(duì)差距大幅減小，這客觀(guān)上反映了勞動(dòng)力供求關(guān)系的潛在變化。同時(shí)，與國(guó)際比較，中國(guó)工人得到的工資相對(duì)于勞動(dòng)生產(chǎn)率來(lái)說(shuō)，顯著低多了。除了工資之

43、外，國(guó)家的增收政策也將增加勞動(dòng)者的各項(xiàng)保險(xiǎn)和福利收入，這意味著居民的轉(zhuǎn)移性收入在未來(lái)會(huì)有明顯改善。所以，我們判斷在未來(lái)數(shù)年，我國(guó)居民收入的增長(zhǎng)將穩(wěn)定快速地增長(zhǎng)。圖21：2007年部分地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家勞動(dòng)保障局 1.3、居民預(yù)期收入改善、預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄動(dòng)機(jī)減弱居民消費(fèi)不僅受收入影響，還受制于消費(fèi)傾向。在兩種情況下，居民的消費(fèi)傾向會(huì)減弱。一種情況是預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄。當(dāng)居民的未來(lái)收入變得不確定時(shí)，居民會(huì)儲(chǔ)蓄以應(yīng)付未來(lái)可能的開(kāi)支。于是，當(dāng)期的消費(fèi)傾向就會(huì)相對(duì)較低。另一種情況是流動(dòng)性約束。居民希望消費(fèi)，所以不得不經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的除需準(zhǔn)備，存夠了錢(qián)在某一時(shí)間將消費(fèi)能力集中釋放出來(lái)。2000年之前，諸多事

44、件使得居民預(yù)期收入具有不確定性，從而使預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄得到加強(qiáng)，結(jié)果就是持續(xù)數(shù)年的消費(fèi)增速趨降。圖22：2000年之前我國(guó)居民收入面臨多重不確定性資料來(lái)源：重信證券研究所 1.4、流動(dòng)性約束減弱、消費(fèi)勢(shì)能逐漸釋放在流動(dòng)性約束的背景下，居民習(xí)慣于做儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備，以完成短期的消費(fèi)目標(biāo)。在當(dāng)前中青年比重仍在提高的人口結(jié)構(gòu)下，中國(guó)的儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備所形成的消費(fèi)勢(shì)能將逐漸轉(zhuǎn)化為消費(fèi)動(dòng)能。所謂“流動(dòng)性約束”是指居民難以獲得信貸。由此，居民被迫發(fā)生“短視消費(fèi)”，即為可預(yù)見(jiàn)的開(kāi)銷(xiāo)儲(chǔ)蓄，而不會(huì)規(guī)劃一生的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄。所以，消費(fèi)在一段時(shí)間內(nèi)比較緩慢，而在另一段時(shí)間內(nèi)則比較快，呈現(xiàn)出快慢交疊的階段性特征。比如，一個(gè)剛從大學(xué)畢業(yè)的年輕人

45、a，在工作最初很可能省吃?xún)€用，以為買(mǎi)房和結(jié)婚作儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備。買(mǎi)房和結(jié)婚之后，他的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)減輕，消費(fèi)可能就會(huì)增加很快。而當(dāng)生子之后，又要和妻子一道為子女教育作儲(chǔ)蓄，這些儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備都將限制當(dāng)期的消費(fèi)。目前，我國(guó)整體上仍處于消費(fèi)儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備期，而部分消費(fèi)者已經(jīng)進(jìn)入儲(chǔ)蓄釋放期或者寬松的流動(dòng)性約束期，因此，消費(fèi)的快速增長(zhǎng)是完全可以預(yù)見(jiàn)的。近年來(lái)在住房和汽車(chē)的消費(fèi)中已經(jīng)表現(xiàn)了這一趨勢(shì)。2、消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響圖24：自1999年至今樓面銷(xiāo)售面積翻番數(shù)據(jù)來(lái)源：cice 1999年，我國(guó)樓面銷(xiāo)售面積只有1.3億平方米，而到了2006年這一數(shù)字飆升至5.54億平方米，是1999年的4倍多。同樣的高速增長(zhǎng)也發(fā)生在汽車(chē)

46、消費(fèi)領(lǐng)域，2000年我國(guó)每月大概只能賣(mài)出四、五萬(wàn)輛車(chē)，到了2007年可以賣(mài)出三、四十萬(wàn)輛。住房和汽車(chē)的消費(fèi)空間依然很大。我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算，假定樓面銷(xiāo)售面積全部發(fā)生在城鎮(zhèn)，且新銷(xiāo)售住宅人均占有面積與當(dāng)年全國(guó)平均水平相同，將基年定在住房改革之初的1999年。1999年，我國(guó)住宅樓面銷(xiāo)售面積約為1.3億平方米，而當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積為19.4平方米，那么1999年住進(jìn)新購(gòu)置房屋的人數(shù)為670萬(wàn)人，占當(dāng)年城鎮(zhèn)人口的1.5%，以此類(lèi)推，2006年，住進(jìn)新房的人數(shù)約為1900萬(wàn)人，占當(dāng)年城鎮(zhèn)人口的3.4%，1999年到2006年累計(jì)住進(jìn)新房的人數(shù)約為1億人，占2006年城鎮(zhèn)人口比重約為18%。圖2

47、5：每年住進(jìn)新房的城鎮(zhèn)人數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中信證券研究所 往前推算，1998年以前政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位的職工享受福利分房，1991年-1998年累計(jì)住進(jìn)新購(gòu)商品房的人數(shù)約3000萬(wàn)人，假定這8年中享受福利分房的人也有3000萬(wàn)人，那么1991年以來(lái)住進(jìn)新房的人約1.6億，占2006年城鎮(zhèn)人口的30%。所以估算結(jié)果是約有60%的人仍然住在1990年以前的老房子里，這意味著居民具有大量的購(gòu)房需求，并且還有大量的換房需求。而這部分人群則主要集中在二三線(xiàn)城市，所以二三線(xiàn)城市的居民住房需求空間依舊非常大。三、2007年的國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策分析1、2007調(diào)控政策分析2004年至今，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸從

48、階段性調(diào)控變成了一種常態(tài)。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)節(jié)中的土地出讓、信貸監(jiān)管、交易體系等各環(huán)節(jié)還有待進(jìn)一步完善，政府政策在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向方面仍將處于主導(dǎo)地位。 回顧近兩年政策，我們發(fā)現(xiàn)在2006年重點(diǎn)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、土地管理以及住房保障體系的基礎(chǔ)上，2007年的調(diào)控政策除了進(jìn)一步加強(qiáng)稅收調(diào)控（增加開(kāi)發(fā)商成本和交易費(fèi)用）、規(guī)范土地出讓?zhuān)状螌?duì)需求采取了較為嚴(yán)厲的壓制措施。第二套住房嚴(yán)格的以家庭為界定單位，除了打擊投機(jī)性買(mǎi)盤(pán)之外，對(duì)改善型需求也產(chǎn)生一定的抑制作用。在短期內(nèi)供應(yīng)無(wú)法快速增長(zhǎng)，供求缺口巨大導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲的背景之下，此項(xiàng)的出臺(tái)有利于讓過(guò)熱的市場(chǎng)回歸理性，整體上并不影響行業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)

49、。1.1、具體調(diào)控思路分析自2006 年至今政府出臺(tái)調(diào)控政策，顯示出了兩條主線(xiàn)，一是調(diào)整土地收益分配，促進(jìn)土地集約利用；二是抑制投資性購(gòu)房，平抑房?jī)r(jià)上漲。Ø 調(diào)整土地收益分配。政府通過(guò)稅收手段平衡整個(gè)土地產(chǎn)業(yè)鏈條中各方利益關(guān)系，原則將是“懲強(qiáng)扶弱”，被征地的農(nóng)民將得到更多利益分配。Ø 抑制投資性購(gòu)房。房?jī)r(jià)最終由供求決定，在供給總量無(wú)法快速增長(zhǎng)，供給結(jié)構(gòu)難以?xún)?yōu)化情況下，只能通過(guò)抑制需求來(lái)平抑房?jī)r(jià)。而需求因素中投資性購(gòu)房是不合理的，將這部份不合理需求擠出，可以一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲。351.2、政策調(diào)控體系分析2、各調(diào)控手段對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響分析2.1、行政政策分析2.1.1、政

50、策要點(diǎn) 2007年11月底，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部等部委聯(lián)合公布了廉租住房保障辦法和經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，政策要點(diǎn)如下：Ø 規(guī)劃主體 納入本級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，明確廉租住房保障工作目標(biāo)、措施。納入本級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，明確經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局和用地安排等內(nèi)容。Ø 保障對(duì)象 城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的低收入住房困難家庭。具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口，家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)濟(jì)適用住房制度是

51、解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接。Ø 保障方式 貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合，主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼。保本微利：企業(yè)實(shí)施的項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3核定；政府直接組織建設(shè)的只能按成本價(jià)銷(xiāo)售，不得有利潤(rùn)。Ø 用地供應(yīng) 在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng) 以劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。Ø 區(qū)位布局 考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。統(tǒng)

52、籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。Ø 建筑面積 廉租住房單套的建筑面積控制在50平方米以?xún)?nèi) 經(jīng)濟(jì)適用房單套的建筑面積控制在60平方米左右 Ø 資金來(lái)源 1、年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金2、提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額（余額的全部） 3、土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金（比例不得低于10） 4、政府的廉租住房租金收入 5、社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金 按照政府組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，可以采取項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施；也可以

53、由市、縣人民政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)。在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，應(yīng)注重發(fā)揮國(guó)有大型骨干建筑企業(yè)的積極作用 2.1.2、政策調(diào)控思路 從1998年住房改革市場(chǎng)化制度確立開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了需求逐步釋放、價(jià)格上漲，調(diào)控聲起、上漲趨緩，調(diào)控接二連三、觀(guān)望氣氛濃厚，預(yù)期趨于一致、加速上漲等多個(gè)階段。 期間，政府各部門(mén)實(shí)施了包括信貸、稅收、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等多方面的調(diào)控。目前，稅收的再次大幅增加短期內(nèi)并無(wú)可能；在供應(yīng)方面，政府不可能短時(shí)間內(nèi)大幅增加土地供應(yīng)，可以調(diào)控的是針對(duì)土地供應(yīng)，給予市場(chǎng)參與者較為明朗的預(yù)期，并調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。前階段土地儲(chǔ)備管理辦法的出臺(tái)，可以看到政府正在逐漸改

54、善此前調(diào)控措施。 相對(duì)以上各方面來(lái)看，對(duì)需求的調(diào)控力度不足。從城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化改革奠定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)之后，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的需求和改善基本依靠市場(chǎng)。但即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，也并不是所有需求都可以依靠市場(chǎng)解決。在住房領(lǐng)域，需求應(yīng)該采取市場(chǎng)配置和政府保障兩個(gè)途徑。 此次公布廉租住房保障辦法和經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法從總體規(guī)劃到保障對(duì)象、保障方式、用地供應(yīng)、資金來(lái)源、區(qū)位布局、建筑面積、后續(xù)管理等多方面保障了“兩房”的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，是政府將城鎮(zhèn)居民住房需求從政府保障與市場(chǎng)配置兩方面進(jìn)行分離、區(qū)別對(duì)待的正確一步。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控漸入佳境，行業(yè)將逐步進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段。 2.1.3、調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響

55、 對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，基本調(diào)性：調(diào)控常伴，增長(zhǎng)趨勢(shì)不變。宏觀(guān)調(diào)控不會(huì)改變城市化進(jìn)程的趨勢(shì),調(diào)控可能使短期內(nèi)行業(yè)的增速產(chǎn)生波動(dòng)，但是由于短期內(nèi)房屋新增供應(yīng)量比新增需求量低三成左右，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)變，短期內(nèi)受調(diào)控壓制的剛性需求在未來(lái)也會(huì)釋放出來(lái)。 行政調(diào)控政策的陸續(xù)實(shí)施，將使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范化。在規(guī)范化的市場(chǎng)種融資能力和開(kāi)發(fā)速度是影響房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)鍵，成為房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2.2、稅收政策分析2.2.1、物業(yè)稅1由試點(diǎn)到推廣，任重而道遠(yuǎn)所謂物業(yè)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性評(píng)估物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上收取的，可為地方政府提供穩(wěn)定的收入來(lái)源。在國(guó)外，物業(yè)稅的評(píng)估相當(dāng)繁雜，收取物業(yè)稅的成本也相當(dāng)高昂，需要建立全面的地籍資料并進(jìn)行定期更新。如果物業(yè)稅的稅率較低，可能導(dǎo)致收取的物業(yè)稅還不能涵蓋這些成本。在我國(guó)，物業(yè)稅的開(kāi)征，還面臨另一個(gè)重要而復(fù)雜的問(wèn)題：新舊政策下的稅費(fèi)接軌。物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行土地出讓金、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。物業(yè)稅出臺(tái)，帶來(lái)的將是房地產(chǎn)行業(yè)的全面稅制改革，是對(duì)現(xiàn)有住