房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)及各種經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)、載體和空間條件，處于國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)地位。但同時應(yīng)看到，房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險，盈利水平可能較高但難以確定的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有較高的投資收益，但同時存在較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資數(shù)量大、投資周期長，涉及的風(fēng)險廣泛復(fù)雜，且簡單受到國家和地區(qū)經(jīng)濟的影響，難以預(yù)估市場將來的走勢。 一、房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預(yù)定的目標，直接或間接對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資活動。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、

2、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。 1、從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 a、直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開頭的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。 b、間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。詳細投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。 2、從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 3、從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)投資、出租型房地產(chǎn)

3、投資和混合型房地產(chǎn)投資。 二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資商或開發(fā)商因?qū)δ撤康禺a(chǎn)投資的決策及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負偏差的程度及其發(fā)生概率，即在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險通常包括風(fēng)險損失的范圍或幅度以及發(fā)生偏差的概率，包括直接或間接損失。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要構(gòu)成要素包括房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素和房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失兩個方面。 1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素是指能夠引起或增加房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件發(fā)生的機會和影響損失嚴重程度的因素，是事故發(fā)生的潛在條件，也稱風(fēng)險條件。風(fēng)險因素包括：有形風(fēng)險因素增加房地產(chǎn)投資風(fēng)

4、險發(fā)生氣會或損失嚴重程度的直接條件，如發(fā)生金融危機等；無形風(fēng)險因素由于人們主觀上的疏忽或過失等行為而增加房地產(chǎn)投資風(fēng)險發(fā)生氣會和損失嚴重程度的因素，如投資決策失誤等。 2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失是指因房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件的發(fā)生而導(dǎo)致開發(fā)商投入資本的丟失或削減額，或者預(yù)期收益與實際收益之間出現(xiàn)負偏差值。一般而言，風(fēng)險和損失構(gòu)成一對因果關(guān)系，風(fēng)險為因，損失為果，風(fēng)險只有轉(zhuǎn)化為事實，才能造成損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失有兩種形態(tài)：一是直接損失，指開發(fā)商資本損失、收入損失等；二是間接損失，指開發(fā)商的商業(yè)信譽、企業(yè)形象以及社會利益損失等。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生流程如下圖所示： 三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類 房地產(chǎn)投資是一

5、種特別的投資方式，其不確定性因素很復(fù)雜，風(fēng)險種類繁多。 1、按風(fēng)險形成原因劃分 a、自然風(fēng)險，指由于自然力的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的各種風(fēng)險，如地震、暴風(fēng)雪、洪水和火災(zāi)等。 b、社會風(fēng)險，指由于不可預(yù)料的團體或個人行為引起的風(fēng)險，如罷工、偷竊等，還包括政治因素所帶來的風(fēng)險，如戰(zhàn)斗、叛亂等。 c、市場風(fēng)險，指由于房地產(chǎn)市場中供求變化、通貨膨脹、價格波動以及消費者偏好轉(zhuǎn)變等引起的風(fēng)險。 d、技術(shù)風(fēng)險，指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風(fēng)險。 2、按風(fēng)險性質(zhì)劃分 a、純粹風(fēng)險也稱靜態(tài)風(fēng)險，指只有損失機會而沒有獲利可能的風(fēng)險,如地震、火災(zāi)及建材被盜等。 b、投機風(fēng)險

6、也稱動態(tài)風(fēng)險，指既有損失機會又有獲利可能的風(fēng)險，如房地產(chǎn)市場供求變化、消費偏好變化等。 3、按風(fēng)險可控與否劃分 a、可控風(fēng)險，指房地產(chǎn)開發(fā)商對風(fēng)險形成的原因和條件有清晰地了解，能通過相應(yīng)的措施對風(fēng)險發(fā)生的可能性進行預(yù)估，將其掌握在一定的范圍。 b、不可控風(fēng)險，指房地產(chǎn)開發(fā)商對風(fēng)險形成的原因和條件熟悉不清，或者即使有一定了解，但無力轉(zhuǎn)變外界條件，難以對其進行掌握與管理。 4、按房地產(chǎn)開發(fā)程序劃分 a、房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險，指房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策時可能發(fā)生的各種風(fēng)險。 b、房地產(chǎn)投資前期階段風(fēng)險，指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前期階段可能發(fā)生的各種風(fēng)險。 c、房地產(chǎn)建設(shè)階段

7、風(fēng)險，指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)階段可能發(fā)生的各種風(fēng)險。 d、房地產(chǎn)租售階段風(fēng)險，指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目出租或出售階段可能發(fā)生的各種風(fēng)險。 5、其它房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類的方法 除上述四個方面外，還可從風(fēng)險的影響范圍(局部風(fēng)險、系統(tǒng)風(fēng)險)、發(fā)生范圍(宏觀風(fēng)險、微觀風(fēng)險、內(nèi)部風(fēng)險、外部風(fēng)險)、風(fēng)險程度(輕度風(fēng)險、中度風(fēng)險、高度風(fēng)險)以及能否保險(可保風(fēng)險、不可保風(fēng)險)等方面詳細地進行劃分。 四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理 1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別是指房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)投資過程中存在的風(fēng)險加以熟悉和辨別，并對其進行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示風(fēng)險本質(zhì)的過程。其包括兩個階段，第

8、一是感知風(fēng)險，即識別出客觀存在的風(fēng)險 事件；第二是分析風(fēng)險，即分析引起風(fēng)險事件的各種風(fēng)險因素。房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別是開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的第一步，是風(fēng)險衡量、風(fēng)險防范與處理的基礎(chǔ)，主要解決存在什么風(fēng)險、風(fēng)險的性質(zhì)、風(fēng)險的類別、發(fā)生風(fēng)險的原因及風(fēng)險事件的后果等問題。要精確識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險，開發(fā)商必需對企業(yè)、項目的內(nèi)外環(huán)境進行全面的了解，運用各種風(fēng)險識別方法科學(xué)分析人、物和開發(fā)活動中可能存在的各種風(fēng)險因素。 2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險測量 房地產(chǎn)投資風(fēng)險測量是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)投資中某一風(fēng)險的發(fā)生概率、損失程度和損失范圍進行估計和衡量，并評判其系統(tǒng)風(fēng)險的風(fēng)險度的過程。在房地

9、產(chǎn)投資活動中，僅僅識別風(fēng)險是遠遠不夠的，開發(fā)商還必需對其發(fā)生的可能性及影響程度進行盡可能的精確量化，為選擇風(fēng)險防范與處理方法、進行正確風(fēng)險管理決策供應(yīng)科學(xué)的依據(jù)。由于風(fēng)險的不確定性，要對風(fēng)險發(fā)生的概率、損失程度和風(fēng)險度做出精確的衡量與評判往往是非常困難的，通常須運用概率論、數(shù)理統(tǒng)計方法、層次分析法及計算機等先進技術(shù)和工具，同時歷史數(shù)據(jù)把握越充分，風(fēng)險分析越透徹，風(fēng)險衡量的精確性就越高。 3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范與處理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范與處理是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險識別與風(fēng)險衡量的基礎(chǔ)上，依據(jù)風(fēng)險管理的目標選擇風(fēng)險防范與處理的最優(yōu)方法或方法組合，以有效地處置房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險。房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范與處理的方法主要包括風(fēng)險掌握、風(fēng)險非保險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險分散等風(fēng)險掌握工具以及風(fēng)險保險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留等風(fēng)險財務(wù)處理工具。房地產(chǎn)