.05.25云南西雙版納州鼎鑫地產(chǎn)景蘭古城項(xiàng)目策劃定位方案94p

1、鼎鑫地產(chǎn)景蘭古城項(xiàng)目鼎鑫地產(chǎn)景蘭古城項(xiàng)目 策劃定位方案策劃定位方案第一部分：市場(chǎng)篇第一部分：市場(chǎng)篇昆曼國(guó)際大通道全面建成通車；昆明景洪車程僅需5小時(shí)新機(jī)場(chǎng)全面擴(kuò)建，景洪通往國(guó)內(nèi)、國(guó)際各地航班陸續(xù)增多湄公河航運(yùn)拓寬，水路交通創(chuàng)造了更為便捷的商貿(mào)貨運(yùn)泛亞鐵路中線全面開(kāi)建，一條鐵路將祖國(guó)與東盟十國(guó)全面橋接，昆明景洪5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)2.5小時(shí)互通在中央對(duì)邊疆城市的大力扶持下，景洪實(shí)現(xiàn)了后衛(wèi)在中央對(duì)邊疆城市的大力扶持下，景洪實(shí)現(xiàn)了后衛(wèi)改打前鋒的角色轉(zhuǎn)換，橋頭堡地位全面彰顯，區(qū)域改打前鋒的角色轉(zhuǎn)換，橋頭堡地位全面彰顯，區(qū)域規(guī)模化發(fā)展有目共睹，投資前景躍然呈現(xiàn)！規(guī)?；l(fā)展有目共睹，投資前景躍然呈現(xiàn)！城市發(fā)展規(guī)劃城

2、市發(fā)展規(guī)劃西雙版納州大發(fā)展目標(biāo)西雙版納州大發(fā)展目標(biāo)打造打造: :東方水城東方水城 東方水城將打造為休閑度假天堂、金融商務(wù)中心、行政文化中心、會(huì)東方水城將打造為休閑度假天堂、金融商務(wù)中心、行政文化中心、會(huì)展旅游中心、市域公共服務(wù)中心、旅游教育與體育休閑中心。建設(shè)一座全展旅游中心、市域公共服務(wù)中心、旅游教育與體育休閑中心。建設(shè)一座全新的、具有獨(dú)特魅力的山水園林城、熱帶雨林城。新的、具有獨(dú)特魅力的山水園林城、熱帶雨林城。西雙版納國(guó)際定位西雙版納國(guó)際定位 瀾滄江湄公河次區(qū)域?yàn)憸娼毓哟螀^(qū)域 西雙版納西雙版納中國(guó)東盟貿(mào)易橋頭堡中國(guó)東盟貿(mào)易橋頭堡 西雙版納與東盟國(guó)家之間已初步建成了通往瀾滄江西雙版納與東

3、盟國(guó)家之間已初步建成了通往瀾滄江- -湄公河次區(qū)域流湄公河次區(qū)域流域各國(guó)的水、陸、空交通網(wǎng)，在推動(dòng)貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程中有著區(qū)位、資源的域各國(guó)的水、陸、空交通網(wǎng)，在推動(dòng)貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程中有著區(qū)位、資源的先天優(yōu)勢(shì)和開(kāi)放前沿等優(yōu)勢(shì)。先天優(yōu)勢(shì)和開(kāi)放前沿等優(yōu)勢(shì)。景洪城市發(fā)展定位景洪城市發(fā)展定位景洪未來(lái)將建成：景洪未來(lái)將建成： 熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城 休閑度假城、美食文化城、文明和諧城休閑度假城、美食文化城、文明和諧城 把景洪從一個(gè)傳統(tǒng)的觀光旅游城市打造轉(zhuǎn)型為休閑度假、商務(wù)會(huì)議、康體療養(yǎng)、娛樂(lè)購(gòu)物天堂。 景洪城市總體片區(qū)規(guī)劃景洪城市總體片區(qū)規(guī)劃u未來(lái)5-10年內(nèi)，景

4、洪市七大核心片區(qū)將逐漸形成，中心商圈、江北商圈、曼弄楓商圈三大商圈將全部合并成為景洪市中心區(qū)的“統(tǒng)一商圈”。u嘎灑商圈/嘎棟商圈/勐養(yǎng)商圈/勐罕商圈將根據(jù)自己的特色，差異化發(fā)展，與中心商圈構(gòu)成差異化競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃從分布特征上看，版納房地從分布特征上看，版納房地產(chǎn)市場(chǎng)以城市中心為核心形產(chǎn)市場(chǎng)以城市中心為核心形成了四個(gè)基礎(chǔ)不同特征各異成了四個(gè)基礎(chǔ)不同特征各異的圈層組團(tuán)：的圈層組團(tuán)：一江二城一江二城三板塊四組團(tuán)：三板塊四組團(tuán)：一江：一江：瀾滄江二城：二城：瀾滄江穿城而過(guò)，把版納首府景洪市分為江北、江南。江南為傳統(tǒng)上的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化中心。三板塊：三板塊：江北板塊、老城區(qū)

5、板塊、經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊四組團(tuán)：四組團(tuán)：江北組團(tuán)、市中心組團(tuán)、西南板塊、經(jīng)開(kāi)區(qū)辦板塊忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)。橋頭堡的概念忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)。橋頭堡的概念打出來(lái)后，景洪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)猶如一夜春風(fēng)拂過(guò)，打出來(lái)后，景洪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)猶如一夜春風(fēng)拂過(guò)，四處層樓疊起。其中以旅游為主打的樓盤更是不勝四處層樓疊起。其中以旅游為主打的樓盤更是不勝枚舉，少則數(shù)百畝，動(dòng)輒上萬(wàn)畝。枚舉，少則數(shù)百畝，動(dòng)輒上萬(wàn)畝。告莊西雙景告莊西雙景西雙十二城西雙十二城濱港國(guó)際濱港國(guó)際濱江果園濱江果園避寒山莊避寒山莊本案本案避寒避寒山莊山莊旅游度假區(qū)二期旅游度假區(qū)二期會(huì)展國(guó)際會(huì)展國(guó)際曼儂雨林假日曼儂雨林假日勐泐悅城勐泐悅城國(guó)際

6、旅游國(guó)際旅游度假區(qū)度假區(qū)嘎灑嘎灑旅游小鎮(zhèn)旅游小鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況房地產(chǎn)市場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模規(guī)模產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型開(kāi)發(fā)情況開(kāi)發(fā)情況告莊西雙景60萬(wàn)公寓、商業(yè)、少量住宅一期開(kāi)發(fā)中西雙十二城40萬(wàn)（商業(yè)6萬(wàn)）公寓、住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街二期6萬(wàn)商業(yè)銷售中濱港國(guó)際集中式商業(yè)、住宅、公寓濱江果園避寒度假山莊120萬(wàn)住宅、別墅為主，配套商業(yè)街一、二、三期住宅銷售完成避寒山莊占地1200畝度假住宅前期西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)占地7平方公里度假酒店、游樂(lè)園、商業(yè)、住宅前期嘎灑旅游小鎮(zhèn)30平方公里溫泉旅游度假、商業(yè)東盟國(guó)際、章月朗宛等項(xiàng)目即將推出，喜來(lái)登奠基區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，開(kāi)發(fā)體量逾數(shù)百萬(wàn)

7、，多以體量逾數(shù)百萬(wàn)，多以旅游產(chǎn)品為主導(dǎo)，其中旅游產(chǎn)品為主導(dǎo)，其中以旅游商業(yè)為主的產(chǎn)品以旅游商業(yè)為主的產(chǎn)品占一半左右。占一半左右。未來(lái)未來(lái)2525年區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)年區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極度激烈，產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)極度激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。質(zhì)化嚴(yán)重。在景洪大規(guī)劃背景推動(dòng)下，區(qū)域市場(chǎng)樓盤放量大、大盤多、受眾范圍有限、在景洪大規(guī)劃背景推動(dòng)下，區(qū)域市場(chǎng)樓盤放量大、大盤多、受眾范圍有限、本土消費(fèi)趨近飽和，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈！本土消費(fèi)趨近飽和，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈！區(qū)域市場(chǎng)情況區(qū)域市場(chǎng)情況面對(duì)西雙版納有限的市場(chǎng)容量、兇險(xiǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)西雙版納有限的市場(chǎng)容量、兇險(xiǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)突圍？項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)突圍？什么樣的產(chǎn)品定位？什么樣的產(chǎn)

8、品定位？商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)？or or 旅游地產(chǎn)？旅游地產(chǎn)？若是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)人氣的支撐從何而來(lái)？若是旅游地產(chǎn)，若是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)人氣的支撐從何而來(lái)？若是旅游地產(chǎn)，又具備什么樣的特色來(lái)吸引游客關(guān)注？又具備什么樣的特色來(lái)吸引游客關(guān)注？第二部分：定位篇第二部分：定位篇在確立項(xiàng)目定位之前，我們有必要對(duì)項(xiàng)目的基本在確立項(xiàng)目定位之前，我們有必要對(duì)項(xiàng)目的基本概況進(jìn)行梳理，并對(duì)其資源價(jià)值進(jìn)行挖掘。概況進(jìn)行梳理，并對(duì)其資源價(jià)值進(jìn)行挖掘。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)數(shù)量數(shù)量單位單位備注備注總用地面積總用地面積79890.1079890.10選址用地面積選址用地面積62095.8062095.

9、80其中其中北地塊面積北地塊面積48943.1048943.10南地塊面積南地塊面積13116.7013116.70建設(shè)總面積建設(shè)總面積22163.3422163.34計(jì)入容積率面積計(jì)入容積率面積167123.49167123.49住宅面積住宅面積91083.991083.9商業(yè)面積商業(yè)面積76039.5976039.59容積率容積率2.72.7建筑密度建筑密度35.7135.71% %綠地率綠地率3030停車位停車位850850輛輛居住戶數(shù)居住戶數(shù)13501350戶戶建筑高度建筑高度最高最高79.279.2m m不大于不大于80m80m項(xiàng)目占地面積項(xiàng)目占地面積100100畝左畝左右，建筑面積

10、右，建筑面積2222萬(wàn)，萬(wàn)，在區(qū)域內(nèi)屬于中等規(guī)模在區(qū)域內(nèi)屬于中等規(guī)模項(xiàng)目，項(xiàng)目，2.72.7的容積率以的容積率以及及30%30%的綠地率對(duì)項(xiàng)目的綠地率對(duì)項(xiàng)目的高品質(zhì)打造帶來(lái)一定的高品質(zhì)打造帶來(lái)一定遏制，停車以地下停車遏制，停車以地下停車為主。為主。地塊北面是以沃爾瑪為地塊北面是以沃爾瑪為西雙十二城和濱港國(guó)際，西雙十二城和濱港國(guó)際，是城市規(guī)模性商業(yè)綜合是城市規(guī)模性商業(yè)綜合體體西面為新建的景蘭大道，西面為新建的景蘭大道，通往旅游度假區(qū)通往旅游度假區(qū)2 2期。期。東面為瀾滄江大壩的龍舟東面為瀾滄江大壩的龍舟廣場(chǎng)，臨近大壩道路。廣場(chǎng)，臨近大壩道路。南面為世紀(jì)金源濱江果園避寒南面為世紀(jì)金源濱江果園避寒度

11、假山莊項(xiàng)目，擁有高爾夫景度假山莊項(xiàng)目，擁有高爾夫景觀和世紀(jì)金源酒店及商業(yè)。觀和世紀(jì)金源酒店及商業(yè)?；厍闆r基地情況地塊swot分析s s優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)位于濱江新區(qū)商業(yè)核心，具備極高發(fā)展價(jià)值和商業(yè)位于濱江新區(qū)商業(yè)核心，具備極高發(fā)展價(jià)值和商業(yè)升值潛力；升值潛力；周邊商業(yè)氛圍和居住氛圍已基本形成，為項(xiàng)目推出周邊商業(yè)氛圍和居住氛圍已基本形成，為項(xiàng)目推出節(jié)約了推廣成本；節(jié)約了推廣成本；地塊平整，呈花瓣?duì)?，便于?guī)劃打造地塊平整，呈花瓣?duì)睿阌谝?guī)劃打造沿接景蘭大道和勐海路，交通便捷，西接市中心東沿接景蘭大道和勐海路，交通便捷，西接市中心東接度假區(qū)。接度假區(qū)。w劣勢(shì)劣勢(shì)o o機(jī)遇機(jī)遇t t挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)項(xiàng)目回遷面積項(xiàng)目回

12、遷面積1300013000多，且全為商業(yè)面多，且全為商業(yè)面積，回遷為整體商業(yè)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不便。積，回遷為整體商業(yè)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不便。滄江新區(qū)發(fā)展勢(shì)如破竹，升值前景極其可觀；滄江新區(qū)發(fā)展勢(shì)如破竹，升值前景極其可觀；西雙版納旅游環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境日新月異，受到越西雙版納旅游環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境日新月異，受到越來(lái)越多外地人口的關(guān)注；來(lái)越多外地人口的關(guān)注；各大旅游度假項(xiàng)目爭(zhēng)相對(duì)外推出，為項(xiàng)目提供借各大旅游度假項(xiàng)目爭(zhēng)相對(duì)外推出，為項(xiàng)目提供借勢(shì)條件；勢(shì)條件；沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、肯德基、高爾夫等業(yè)態(tài)產(chǎn)品環(huán)沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、肯德基、高爾夫等業(yè)態(tài)產(chǎn)品環(huán)視周邊，促進(jìn)了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。視周邊，促進(jìn)了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。區(qū)域土地放量大

13、、樓盤多、規(guī)?；_(kāi)發(fā)，且產(chǎn)品區(qū)域土地放量大、樓盤多、規(guī)模化開(kāi)發(fā)，且產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。趨于同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。項(xiàng)目地塊處于各大項(xiàng)目夾縫當(dāng)中，對(duì)整體形象構(gòu)項(xiàng)目地塊處于各大項(xiàng)目夾縫當(dāng)中，對(duì)整體形象構(gòu)成限制。成限制。板塊優(yōu)勢(shì)為核心板塊優(yōu)勢(shì)為核心優(yōu)勢(shì)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)為最大不利。為最大不利。周邊配套情況周邊配套情況景蘭古城位居滄江正核心，周景蘭古城位居滄江正核心，周邊商業(yè)氛圍濃厚，大型超市、邊商業(yè)氛圍濃厚，大型超市、酒吧街、高端酒店俯拾周邊，酒吧街、高端酒店俯拾周邊，商業(yè)人氣氛圍極佳。商業(yè)人氣氛圍極佳。曼聽(tīng)公園、世紀(jì)金源高爾夫、曼聽(tīng)公園、世紀(jì)金源高爾夫、濱江公園、瀾滄江分布周邊，濱江

14、公園、瀾滄江分布周邊，具備極佳的生態(tài)資源環(huán)境。具備極佳的生態(tài)資源環(huán)境。滄江片區(qū)飛速發(fā)展，將成為景滄江片區(qū)飛速發(fā)展，將成為景洪新的城市中心、經(jīng)濟(jì)中心、洪新的城市中心、經(jīng)濟(jì)中心、商業(yè)中心和旅游文化中心，項(xiàng)商業(yè)中心和旅游文化中心，項(xiàng)目地處區(qū)域核心，成為項(xiàng)目最目地處區(qū)域核心，成為項(xiàng)目最高價(jià)值點(diǎn)。高價(jià)值點(diǎn)。本案本案大潤(rùn)發(fā)超市大潤(rùn)發(fā)超市沃爾瑪超市沃爾瑪超市濱江高爾夫?yàn)I江高爾夫世紀(jì)金源大飯店世紀(jì)金源大飯店濱江酒吧街曼聽(tīng)公園曼聽(tīng)公園富滇銀行富滇銀行區(qū)域配套完備，既是城市商業(yè)的新中心，也是景洪旅游的集散地，城區(qū)域配套完備，既是城市商業(yè)的新中心，也是景洪旅游的集散地，城市商業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)同時(shí)兼顧，可塑性極強(qiáng)，市商業(yè)

15、與旅游產(chǎn)業(yè)同時(shí)兼顧，可塑性極強(qiáng)，位置優(yōu)勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于滄江新區(qū)中心，勐海路路與景蘭路交叉口，本項(xiàng)目位于滄江新區(qū)中心，勐海路路與景蘭路交叉口，屬于滄江片區(qū)絕版地段，具備位置優(yōu)勢(shì)屬于滄江片區(qū)絕版地段，具備位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模適中，便于打造精品項(xiàng)目，同時(shí)去規(guī)模適中，便于打造精品項(xiàng)目，同時(shí)去化較快、便于資金回籠化較快、便于資金回籠本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化現(xiàn)有商業(yè)區(qū)屬于粗放型商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)區(qū)屬于粗放型商業(yè)、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受到一定限制到一定

16、限制新興商業(yè)物業(yè)基本屬于廣場(chǎng)式體新興商業(yè)物業(yè)基本屬于廣場(chǎng)式體量商配套功能，容易形成物業(yè)功量商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高本項(xiàng)目具備打造濱本項(xiàng)目具備打造濱江商業(yè)核心中高端江商業(yè)核心中高端綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)梳理資源優(yōu)勢(shì)梳理消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)旅游人口及居住人口增長(zhǎng)消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制滄江新區(qū)新商機(jī)滄江新區(qū)新商機(jī)新的區(qū)域型新的區(qū)域型商業(yè)中心商業(yè)中心項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路1 1、滿足本地日常消費(fèi)需求，吸引、滿足本地日常消費(fèi)需求，吸引800800萬(wàn)游客全面參與；萬(wàn)游客全面參與； 2 2、彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空

17、白，打造差異化產(chǎn)品；、彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，打造差異化產(chǎn)品； 3 3、符合滄江新區(qū)規(guī)劃；、符合滄江新區(qū)規(guī)劃；4 4、符合項(xiàng)目自身屬性要求；、符合項(xiàng)目自身屬性要求；5 5、符合市場(chǎng)發(fā)展需求；、符合市場(chǎng)發(fā)展需求；6 6、利于銷售、招商及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；、利于銷售、招商及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；7 7、利于項(xiàng)目品牌形象樹(shù)立；、利于項(xiàng)目品牌形象樹(shù)立；8 8、利于項(xiàng)目最大價(jià)值發(fā)揮；、利于項(xiàng)目最大價(jià)值發(fā)揮；產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化新的市場(chǎng)細(xì)分新的市場(chǎng)細(xì)分新的推廣策略新的推廣策略規(guī)劃設(shè)計(jì)的差異性規(guī)劃設(shè)計(jì)的差異性產(chǎn)品定位差異性產(chǎn)品定位差異性文化包裝的差異性文化包裝的差異性功能化差異功能化差異產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化新的市場(chǎng)細(xì)分新的市場(chǎng)細(xì)

18、分全新的定位主題全新的定位主題產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化新的市場(chǎng)細(xì)分新的市場(chǎng)細(xì)分針對(duì)產(chǎn)品定位，尋找相針對(duì)產(chǎn)品定位，尋找相對(duì)應(yīng)的客戶群體，實(shí)現(xiàn)對(duì)應(yīng)的客戶群體，實(shí)現(xiàn)對(duì)位營(yíng)銷對(duì)位營(yíng)銷細(xì)化后的針對(duì)性推廣傳播細(xì)化后的針對(duì)性推廣傳播產(chǎn)品差異化打造產(chǎn)品差異化打造產(chǎn)品風(fēng)格差異產(chǎn)品風(fēng)格差異業(yè)態(tài)差異業(yè)態(tài)差異文化定位差異文化定位差異目標(biāo)客群差異目標(biāo)客群差異彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白的同時(shí)，既符彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白的同時(shí)，既符合本地日常消費(fèi)需求，又能對(duì)外合本地日常消費(fèi)需求，又能對(duì)外來(lái)游客形成聚集效應(yīng)，同時(shí)富有來(lái)游客形成聚集效應(yīng)，同時(shí)富有文化性和高品位。文化性和高品位。差異化表現(xiàn)形式差異化表現(xiàn)形式是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)？是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游

19、地產(chǎn)？項(xiàng)目區(qū)域板塊屬于滄江片區(qū)正核心，而目前區(qū)域內(nèi)沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物、旅游項(xiàng)目區(qū)域板塊屬于滄江片區(qū)正核心，而目前區(qū)域內(nèi)沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物、旅游和文化等全部融合在一起，產(chǎn)品定位綜合性可能有很大的市場(chǎng)空間。（雖然目前告莊西雙景具備和文化等全部融合在一起，產(chǎn)品定位綜合性可能有很大的市場(chǎng)空間。（雖然目前告莊西雙景具備這樣的功能，但其文化性卻沒(méi)能足夠體現(xiàn)。）這樣的功能，但其文化性卻沒(méi)能足夠體現(xiàn)。）景洪的城市規(guī)劃著眼于國(guó)際化旅游都市的遠(yuǎn)景，但在城市里卻缺少一個(gè)具備歷史性或文化性的旅景洪的城市規(guī)劃著眼于國(guó)際化旅游都市的遠(yuǎn)景，但在城市里卻缺少一個(gè)具備歷史性或文化性的旅游集散點(diǎn)，

20、并成為人們到景洪必去的地方。游集散點(diǎn)，并成為人們到景洪必去的地方。景洪面成為東盟貿(mào)易橋頭堡，卻缺少一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地方。景洪面成為東盟貿(mào)易橋頭堡，卻缺少一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地方。集區(qū)域歷史、民族文化、國(guó)際交流聚會(huì)于一體，兼顧商業(yè)與旅游集區(qū)域歷史、民族文化、國(guó)際交流聚會(huì)于一體，兼顧商業(yè)與旅游以傣族風(fēng)格建筑作為文化表現(xiàn)形式，通過(guò)景觀的塑造和文化的策劃以傣族風(fēng)格建筑作為文化表現(xiàn)形式，通過(guò)景觀的塑造和文化的策劃包裝賦予其歷史，利用目標(biāo)鎖定的招商形式，注入其國(guó)際風(fēng)情元素，包裝賦予其歷史，利用目標(biāo)鎖定的招商形式，注入其國(guó)際風(fēng)情元素，從而實(shí)現(xiàn)其定位目標(biāo)。從而實(shí)現(xiàn)其定位目標(biāo)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位：項(xiàng)目產(chǎn)品定位：庭

21、院式國(guó)際街區(qū)庭院式國(guó)際街區(qū)打造景洪第一風(fēng)情商業(yè)街，從而這里將成為景洪人與外來(lái)游打造景洪第一風(fēng)情商業(yè)街，從而這里將成為景洪人與外來(lái)游客最熱鬧的娛樂(lè)場(chǎng)所，最熱門的聚會(huì)勝地，最熱捧的休閑客最熱鬧的娛樂(lè)場(chǎng)所，最熱門的聚會(huì)勝地，最熱捧的休閑街區(qū)，是匯聚世界人百態(tài)娛樂(lè)的街區(qū)，是匯聚世界人百態(tài)娛樂(lè)的“時(shí)尚區(qū)、活力街，享樂(lè)場(chǎng)時(shí)尚區(qū)、活力街，享樂(lè)場(chǎng)”圍合式庭院圍合式庭院開(kāi)放式庭院開(kāi)放式庭院建筑中庭布局小型庭院，提供了建筑中庭布局小型庭院，提供了更多休憩娛樂(lè)空間，也使消費(fèi)空更多休憩娛樂(lè)空間，也使消費(fèi)空間得到了延展，便于休閑娛樂(lè)、間得到了延展，便于休閑娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)的布局。餐飲等業(yè)態(tài)的布局。開(kāi)放式庭院對(duì)商業(yè)外圍空

22、間形成延開(kāi)放式庭院對(duì)商業(yè)外圍空間形成延伸，提升了商家檔次形象，延展了伸，提升了商家檔次形象，延展了消費(fèi)空間，是風(fēng)情餐飲、西餐廳等消費(fèi)空間，是風(fēng)情餐飲、西餐廳等業(yè)態(tài)的最佳選擇。業(yè)態(tài)的最佳選擇。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議縱觀當(dāng)前景洪正在開(kāi)發(fā)的可類比項(xiàng)目，產(chǎn)品設(shè)計(jì)均呈粗放型，多以集中式商業(yè)、縱觀當(dāng)前景洪正在開(kāi)發(fā)的可類比項(xiàng)目，產(chǎn)品設(shè)計(jì)均呈粗放型，多以集中式商業(yè)、組團(tuán)式商業(yè)或廣場(chǎng)式商業(yè)為表現(xiàn)形式，對(duì)產(chǎn)品的文化精髓和個(gè)性特點(diǎn)難以全面表組團(tuán)式商業(yè)或廣場(chǎng)式商業(yè)為表現(xiàn)形式，對(duì)產(chǎn)品的文化精髓和個(gè)性特點(diǎn)難以全面表現(xiàn)，所以本案的產(chǎn)品打造應(yīng)力求精細(xì)，打造小而精的文化建筑?，F(xiàn)，所以本案的產(chǎn)品打造應(yīng)力求精細(xì)，打造小而精的文化建筑。民

23、族文化表現(xiàn)民族文化表現(xiàn)庭院街區(qū)景觀塑造庭院街區(qū)景觀塑造歷史文化氛圍渲染歷史文化氛圍渲染建筑特色、精神堡壘、文化展示建筑特色、精神堡壘、文化展示主題景觀、景觀小品、植被綠化、主題景觀、景觀小品、植被綠化、 庭院構(gòu)造庭院構(gòu)造后期文化包裝，產(chǎn)品外形塑造后期文化包裝，產(chǎn)品外形塑造民族文化表現(xiàn)民族文化表現(xiàn)庭院街區(qū)景觀塑造庭院街區(qū)景觀塑造民族文化元素表現(xiàn)：民族文化元素表現(xiàn)：庭院打造庭院打造歷史氛圍渲染：歷史氛圍渲染：4 45 56 61 12 23 3找準(zhǔn)主題核心元素找準(zhǔn)主題核心元素打造景觀環(huán)境打造景觀環(huán)境注重功能型配套注重功能型配套 周邊消費(fèi)支持周邊消費(fèi)支持打造特色的樣板打造特色的樣板 帶動(dòng)其余地產(chǎn)帶動(dòng)

24、其余地產(chǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路景觀與前期樣板的塑造為重點(diǎn)，與周邊配套的動(dòng)線組合是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵景觀與前期樣板的塑造為重點(diǎn)，與周邊配套的動(dòng)線組合是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵集、風(fēng)情餐飲、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物于一體的集、風(fēng)情餐飲、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物于一體的庭院式國(guó)際風(fēng)情街區(qū)庭院式國(guó)際風(fēng)情街區(qū)業(yè)態(tài)功能定位業(yè)態(tài)功能定位1 1、整體布局以特色餐飲、娛樂(lè)、休閑為主，購(gòu)物為輔。、整體布局以特色餐飲、娛樂(lè)、休閑為主，購(gòu)物為輔。 單一業(yè)態(tài)限制消費(fèi)范圍，同時(shí)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，考慮到項(xiàng)目整體價(jià)值發(fā)揮及分散風(fēng)險(xiǎn)目單一業(yè)態(tài)限制消費(fèi)范圍，同時(shí)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，考慮到項(xiàng)目整體價(jià)值發(fā)揮及分散風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)，建議項(xiàng)目以特色餐飲、娛樂(lè)、休閑為主，精品、特產(chǎn)、服

25、飾等業(yè)態(tài)為輔進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。標(biāo)，建議項(xiàng)目以特色餐飲、娛樂(lè)、休閑為主，精品、特產(chǎn)、服飾等業(yè)態(tài)為輔進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 建立在項(xiàng)目打造景洪第一庭院式商業(yè)街區(qū)的定位之上，我司建議，本項(xiàng)目建立在項(xiàng)目打造景洪第一庭院式商業(yè)街區(qū)的定位之上，我司建議，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局應(yīng)遵循三大原則：業(yè)態(tài)布局應(yīng)遵循三大原則： 2 2、根據(jù)各業(yè)態(tài)實(shí)際要求，必須將項(xiàng)目商鋪分布的產(chǎn)品物理特性與各業(yè)、根據(jù)各業(yè)態(tài)實(shí)際要求，必須將項(xiàng)目商鋪分布的產(chǎn)品物理特性與各業(yè)態(tài)租金承受力及其對(duì)地理位置的要求強(qiáng)度結(jié)合起來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)匹配布局。態(tài)租金承受力及其對(duì)地理位置的要求強(qiáng)度結(jié)合起來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)匹配布局。 有些業(yè)態(tài)對(duì)于商鋪地理位置要求低

26、，則盡量安排布置在高層與偏僻處，而有些業(yè)態(tài)租金承受力強(qiáng)，對(duì)于地理位置的要求高，則應(yīng)將其安排在好的地段處，這樣，將產(chǎn)品的物理特性與業(yè)態(tài)的承受力結(jié)合起來(lái)，可以最大限度地發(fā)揮項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值。 3 3、在業(yè)態(tài)的冷熱要求基礎(chǔ)上，必須考慮各業(yè)態(tài)自身經(jīng)營(yíng)要求的一般面、在業(yè)態(tài)的冷熱要求基礎(chǔ)上，必須考慮各業(yè)態(tài)自身經(jīng)營(yíng)要求的一般面積大小，在固有的建筑基礎(chǔ)上再行對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)域劃分。積大小，在固有的建筑基礎(chǔ)上再行對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)域劃分。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞，可以看做是各業(yè)態(tài)自身生命旺盛與否的體現(xiàn)。但如果不顧及業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)空間與市場(chǎng)容納吸收度的匹配度，建筑再好的商業(yè)體，也會(huì)顯得沒(méi)有生命力。 具體業(yè)態(tài)規(guī)劃具體業(yè)態(tài)規(guī)

27、劃業(yè)態(tài)規(guī)劃，力求相融相生，如陰陽(yáng)與靜動(dòng)，力求達(dá)到互相支持、互相輔助，彼此共贏。項(xiàng)目業(yè)態(tài)按位置大體分為北、中、南三段業(yè)態(tài)，南段以特色美食、酒店等業(yè)態(tài)為主；中間段以?shī)蕵?lè)、動(dòng)漫、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)為主，北段則以休閑、棋牌室、美容美發(fā)等為主。產(chǎn)品功能定位：產(chǎn)品功能定位：酒店酒店時(shí)尚購(gòu)物區(qū)時(shí)尚購(gòu)物區(qū)休閑娛樂(lè)區(qū)休閑娛樂(lè)區(qū)大型餐飲大型餐飲休閑餐飲休閑餐飲項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)描述：項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)描述：功能區(qū)功能區(qū)業(yè)態(tài)組合及商家推介業(yè)態(tài)組合及商家推介區(qū)域選擇區(qū)域選擇單位面積概況單位面積概況風(fēng)情餐飲風(fēng)情餐飲中式餐飲：789、老房子等新式川菜；橋香園過(guò)橋米線；西式餐飲：綠茵閣西餐廳、棒約翰披薩等；韓日風(fēng)味：土大力、千和拉面泰式餐飲：

28、賴客、財(cái)春青外圍沿街商業(yè)中式餐飲和部分西餐600左右；其余300600之間休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)酒吧：soho酒吧（互動(dòng)性較強(qiáng)的酒吧慢搖）駝峰、大腳氏等客棧：國(guó)際青年旅社咖啡館：美美咖啡、湄公咖啡等量販?zhǔn)絢tv：溫莎、千禧等酒吧?？蜅７植忌虡I(yè)內(nèi)圍；ktv量販位于高層13層酒吧為獨(dú)棟loft或600以上帶大露臺(tái)建筑；客棧為連廊式別墅；ktv面積3000左右時(shí)尚購(gòu)物時(shí)尚購(gòu)物時(shí)尚購(gòu)物：奧特萊斯名品折扣店或滔博運(yùn)動(dòng)品牌等高層13層面積：3000左右保稅店：國(guó)際保稅小商品購(gòu)物高層住宅1層面積300左右東南亞商品超市：版納及東南亞特色產(chǎn)品高層住宅1層面積：1000左右國(guó)際交流國(guó)際交流東盟六國(guó)商務(wù)部商業(yè)別墅1棟面

29、積600左右功能業(yè)態(tài)示意：功能業(yè)態(tài)示意：中式餐飲：中式餐飲：休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)ktv、新概念酒吧休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)露臺(tái)酒吧露臺(tái)酒吧時(shí)尚購(gòu)物時(shí)尚購(gòu)物名品折扣店名品折扣店六國(guó)商務(wù)部：六國(guó)商務(wù)部：主力商家建議主力商家建議主力商家的入駐是商業(yè)全面盤活的關(guān)鍵，建議必須招入以下主力商家。主力商家的入駐是商業(yè)全面盤活的關(guān)鍵，建議必須招入以下主力商家。國(guó)際青年旅社國(guó)際青年旅社奧特萊斯奧特萊斯sohosoho酒吧酒吧六國(guó)商務(wù)部六國(guó)商務(wù)部國(guó)際連鎖模式，網(wǎng)絡(luò)全球游客，外國(guó)人進(jìn)國(guó)際連鎖模式，網(wǎng)絡(luò)全球游客，外國(guó)人進(jìn)來(lái)了，國(guó)內(nèi)消費(fèi)群必然隨之而來(lái)。來(lái)了，國(guó)內(nèi)消費(fèi)群必然隨之而來(lái)。長(zhǎng)期確保本地消費(fèi)人流，無(wú)論早晚都能讓長(zhǎng)期確

30、保本地消費(fèi)人流，無(wú)論早晚都能讓商業(yè)區(qū)內(nèi)充滿人氣。商業(yè)區(qū)內(nèi)充滿人氣。改變景洪當(dāng)前互動(dòng)性極差的酒吧經(jīng)營(yíng)氛圍，改變景洪當(dāng)前互動(dòng)性極差的酒吧經(jīng)營(yíng)氛圍，帶動(dòng)區(qū)域夜生活配套。帶動(dòng)區(qū)域夜生活配套。滿足國(guó)際性商業(yè)交流，讓國(guó)際街區(qū)的概念滿足國(guó)際性商業(yè)交流，讓國(guó)際街區(qū)的概念更加強(qiáng)化和深入人心。更加強(qiáng)化和深入人心。第三部分：策劃篇第三部分：策劃篇我們明確了景蘭古城是一個(gè)有文化、有底蘊(yùn)、有品位的庭院我們明確了景蘭古城是一個(gè)有文化、有底蘊(yùn)、有品位的庭院式國(guó)際街區(qū)，這樣一個(gè)獨(dú)具特色的創(chuàng)新項(xiàng)目，必須要讓她的式國(guó)際街區(qū)，這樣一個(gè)獨(dú)具特色的創(chuàng)新項(xiàng)目，必須要讓她的種種靚點(diǎn)得以全面綻放，這就要求項(xiàng)目必須通過(guò)文化的挖掘種種靚點(diǎn)得以全

31、面綻放，這就要求項(xiàng)目必須通過(guò)文化的挖掘和文化的包裝，賦之予靈魂，增加產(chǎn)品更高的附加值，這無(wú)和文化的包裝，賦之予靈魂，增加產(chǎn)品更高的附加值，這無(wú)論是對(duì)于項(xiàng)目還是開(kāi)發(fā)公司而言，都是一種持續(xù)性的品牌資論是對(duì)于項(xiàng)目還是開(kāi)發(fā)公司而言，都是一種持續(xù)性的品牌資產(chǎn)。產(chǎn)。塑造文化地產(chǎn)，提升內(nèi)在價(jià)值塑造文化地產(chǎn)，提升內(nèi)在價(jià)值景蘭古城文化體系景蘭古城文化體系項(xiàng)目先天性文化挖掘項(xiàng)目先天性文化挖掘傣族文化傣族文化項(xiàng)目后天價(jià)值塑造項(xiàng)目后天價(jià)值塑造產(chǎn)品特色文化表現(xiàn)產(chǎn)品特色文化表現(xiàn)曼景蘭歷史文化，傣族建筑文化，曼景蘭歷史文化，傣族建筑文化，庭院街區(qū)文化，地涌金蓮文化釋義庭院街區(qū)文化，地涌金蓮文化釋義差異性的文化訴求差異性的文

32、化訴求產(chǎn)品概念定位產(chǎn)品概念定位街街 圃圃不是街鋪，是街圃不是街鋪，是街圃花樣古城花樣古城 庭院街區(qū)庭院街區(qū)圃：基本字義圃：基本字義1. 種植菜蔬、花草、瓜果的園子：田。菜?；?。苗。2. 指種植園圃的人：“吾不如老”。詳細(xì)字義詳細(xì)字義名1. (形聲。從囗,甫聲。囗( wi),圍的古體字。從囗的字往往表示某一個(gè)范圍或區(qū)域。本義:種植果木瓜菜的園地。周圍常無(wú)垣籬)2. 同本義 orchard;garden圃,種菜曰圃。說(shuō)文二曰園圃毓草木。周禮太宰。注:“樹(shù)果蓏曰圃。”九月筑場(chǎng)圃。詩(shī)豳風(fēng)七月藪有圃草。國(guó)語(yǔ)周語(yǔ)其澤藪曰圃田。周禮職方開(kāi)軒面場(chǎng)圃,把酒話桑麻。唐 孟浩然過(guò)故人莊嘗射于家圃(場(chǎng)地)。宋 歐陽(yáng)修

33、歸田錄3. 又如:花圃(種花草的園地);園圃(種蔬菜花果、樹(shù)木的場(chǎng)所);苗圃;圃畦(種蔬菜花果的園畦);圃田(種植果木瓜菜的園地;大田;喻指事物聚集的地方)概念釋義：概念釋義：4. 帝王貴族游樂(lè)觀賞的地方 centre趙王游于圃中。韓非子外儲(chǔ)說(shuō)右下5. 比喻某些事物叢集之處 centre。如:文圃;圖書之圃6. 種菜。亦指種菜的人 vegetable grower我杏也,往年老圃種我時(shí),費(fèi)一核耳。明 馬中錫中山狼傳是(這)特(只是)老婦老圃者之為也。唐 柳宗元非國(guó)語(yǔ)三川震吾不如老圃。論語(yǔ)子路 形1. 繁茂,茂盛 luxuriant。如:圃草(茂盛之草)2. 通“甫”。大 big;large藪有

34、圃草,囿有林池。國(guó)語(yǔ)周語(yǔ)中英文翻譯 ：a garden傣族文化傣族文化歌舞文化歌舞文化曼景蘭區(qū)域文化曼景蘭區(qū)域文化灰姑娘到貴公主的華麗蝶變灰姑娘到貴公主的華麗蝶變景蘭古城再造景蘭文化輝煌景蘭古城再造景蘭文化輝煌小型歌舞表演場(chǎng)所小型歌舞表演場(chǎng)所項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理：項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理：案名建議案名建議主推案名：主推案名：地涌金蓮地涌金蓮案名釋義：案名釋義：地涌金蓮原產(chǎn)云南，我國(guó)特產(chǎn)花卉。先花后葉，花冠猶如從地面涌出的一朵金色蓮花，碩大、燦爛、地涌金蓮原產(chǎn)云南，我國(guó)特產(chǎn)花卉。先花后葉，花冠猶如從地面涌出的一朵金色蓮花，碩大、燦爛、奇美，仿佛來(lái)自仙界，使人不得不驚嘆、折服。假莖的葉腋處真正的小花朵清香、嬌嫩，黃綠

35、相間，奇美，仿佛來(lái)自仙界，使人不得不驚嘆、折服。假莖的葉腋處真正的小花朵清香、嬌嫩，黃綠相間，更添一份精巧的美麗，花期長(zhǎng)達(dá)半年之久。地涌金蓮被佛教寺院定為更添一份精巧的美麗，花期長(zhǎng)達(dá)半年之久。地涌金蓮被佛教寺院定為“五樹(shù)六花五樹(shù)六花”之一，也是傣族之一，也是傣族文學(xué)作品中善良的化身和懲惡的象征。云南民間還利用其莖汁解酒、解毒，制作止血藥物文學(xué)作品中善良的化身和懲惡的象征。云南民間還利用其莖汁解酒、解毒，制作止血藥物 。項(xiàng)目定位為旅游項(xiàng)目，以商業(yè)為主，地涌金蓮這一案名不但具有項(xiàng)目定位為旅游項(xiàng)目，以商業(yè)為主，地涌金蓮這一案名不但具有“寶地里涌現(xiàn)出的財(cái)富寶地里涌現(xiàn)出的財(cái)富”之意，同之意，同時(shí)，項(xiàng)目的

36、標(biāo)志性建筑時(shí)，項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑“五星酒店五星酒店”的造型也是以的造型也是以“地涌金蓮地涌金蓮”花瓣的造型為原型設(shè)計(jì)，所以以此花瓣的造型為原型設(shè)計(jì)，所以以此為案名更容易傳達(dá)形象。從字面上來(lái)理解。為案名更容易傳達(dá)形象。從字面上來(lái)理解?！暗赜拷鹕彽赜拷鹕彙边@一案名能給人傳達(dá)一種神秘與尊貴的意這一案名能給人傳達(dá)一種神秘與尊貴的意境。境。logo示意次推案名：次推案名：景蘭古城景蘭古城景蘭古寨景蘭古寨第四部分：營(yíng)銷篇第四部分：營(yíng)銷篇項(xiàng)目客群定位：項(xiàng)目客群定位：住宅客群：住宅客群：商業(yè)客群：商業(yè)客群：客群屬性客群屬性本地本地外地外地比例50%50%客群屬性客群屬性本地本地外地外地比例30%70%項(xiàng)目總體營(yíng)

37、銷項(xiàng)目總體營(yíng)銷4 4大步驟大步驟第一步：全面更新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，產(chǎn)品形象高端亮相第二步：大型公關(guān)事件活動(dòng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌形象和獨(dú)特個(gè)性， 樹(shù)立市場(chǎng)投資與經(jīng)營(yíng)信心第三步：招商先行，引進(jìn)龍頭品牌商家，助推項(xiàng)目品牌發(fā) 展并促進(jìn)銷售第四步：分批開(kāi)盤，控制銷售節(jié)奏，不斷創(chuàng)造熱銷狂潮。整盤銷售模式：先售住宅，再售商鋪先售住宅，再售商鋪在住宅推廣和銷售期間開(kāi)始商業(yè)招商，確定項(xiàng)目租、售以及持有部分后進(jìn)行商業(yè)銷售。在住宅推廣和銷售期間開(kāi)始商業(yè)招商，確定項(xiàng)目租、售以及持有部分后進(jìn)行商業(yè)銷售。1 1、產(chǎn)權(quán)銷售式、產(chǎn)權(quán)銷售式此方式有利于資金盡快回此方式有利于資金盡快回籠，目前國(guó)內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商籠，目前國(guó)內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售

38、為主。這種方鋪多以銷售為主。這種方法有利于開(kāi)發(fā)商降低投資法有利于開(kāi)發(fā)商降低投資風(fēng)險(xiǎn)，也讓投資擁有自己風(fēng)險(xiǎn)，也讓投資擁有自己的個(gè)人資產(chǎn)，對(duì)買賣雙方的個(gè)人資產(chǎn)，對(duì)買賣雙方可謂雙贏。但由于出售后可謂雙贏。但由于出售后產(chǎn)權(quán)零散分布，不利于后產(chǎn)權(quán)零散分布，不利于后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理。續(xù)經(jīng)營(yíng)管理。 2 2、租售結(jié)合模式、租售結(jié)合模式為了達(dá)到更好的銷售水平，為了達(dá)到更好的銷售水平，開(kāi)發(fā)商介入到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)事開(kāi)發(fā)商介入到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)事務(wù)中，在工程尚未竣工時(shí)，務(wù)中，在工程尚未竣工時(shí)，提前開(kāi)始招商引租工作，以提前開(kāi)始招商引租工作，以帶租約的商鋪來(lái)吸引更多的帶租約的商鋪來(lái)吸引更多的投資者購(gòu)買商鋪。這種方式投資者購(gòu)買商鋪。這種方

39、式有利于增強(qiáng)投資者信心，最有利于增強(qiáng)投資者信心，最終目的還在于促進(jìn)銷售終目的還在于促進(jìn)銷售。3 3、只租不售式、只租不售式目前國(guó)外的大部分商業(yè)物業(yè)基目前國(guó)外的大部分商業(yè)物業(yè)基本上只租不售。開(kāi)發(fā)商兼具經(jīng)本上只租不售。開(kāi)發(fā)商兼具經(jīng)營(yíng)管理者的角色，目的是通過(guò)營(yíng)管理者的角色，目的是通過(guò)物業(yè)租賃，收取租金達(dá)到贏利物業(yè)租賃，收取租金達(dá)到贏利的目的。這種長(zhǎng)線投資，如果的目的。這種長(zhǎng)線投資，如果經(jīng)營(yíng)得法，一般在十年內(nèi)即可經(jīng)營(yíng)得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長(zhǎng)期、收回全部投資，以后還有長(zhǎng)期、增值的租金收益，比短期銷售增值的租金收益，比短期銷售物業(yè)的獲利要大得多。物業(yè)的獲利要大得多。 商業(yè)部分銷售模式

40、商業(yè)部分銷售模式銷售策略分析銷售策略分析 銷售模式建議銷售模式建議主體產(chǎn)權(quán)銷售，部分租賃或返租主體產(chǎn)權(quán)銷售，部分租賃或返租 考慮到項(xiàng)目整體銷售經(jīng)營(yíng)及回籠資金需要，同時(shí)根據(jù)很多大型品牌餐飲娛樂(lè)業(yè)一般只考慮到項(xiàng)目整體銷售經(jīng)營(yíng)及回籠資金需要，同時(shí)根據(jù)很多大型品牌餐飲娛樂(lè)業(yè)一般只租不買的特點(diǎn)，我們租不買的特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目關(guān)鍵龍頭商業(yè)部分采取租賃與返租形式，而大部分小商建議項(xiàng)目關(guān)鍵龍頭商業(yè)部分采取租賃與返租形式，而大部分小商鋪則采取完全銷售為主，從而做到以龍頭商業(yè)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速鋪則采取完全銷售為主，從而做到以龍頭商業(yè)帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回籠資金，并對(duì)商業(yè)街的業(yè)態(tài)進(jìn)行整

41、體控制，以保證項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)成功?；鼗\資金，并對(duì)商業(yè)街的業(yè)態(tài)進(jìn)行整體控制，以保證項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)成功。形象預(yù)熱形象塑造開(kāi)盤熱銷持續(xù)熱銷強(qiáng)勢(shì)蓄水7月初 8月中 9月 10月 12月初 2011年1月 2月底 3月底一期尾盤清理準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期形象塑造期形象塑造期強(qiáng)勢(shì)蓄水強(qiáng)勢(shì)蓄水招商先行招商先行一批開(kāi)盤一批開(kāi)盤公關(guān)事件營(yíng)銷，重新樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。1、項(xiàng)目奠基儀式2、主力商家簽約儀式，3、東盟0距離里程碑剪彩。4、大型娛樂(lè)匯演活動(dòng)冠名二批開(kāi)盤二批開(kāi)盤尾盤銷售尾盤銷售持續(xù)性投資發(fā)展經(jīng)營(yíng)講座，促進(jìn)項(xiàng)目銷售1、持續(xù)商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)講座，給客戶 洗腦。2、客戶聯(lián)誼會(huì)營(yíng)銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排營(yíng)銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排項(xiàng)目

42、銷售策略項(xiàng)目銷售策略 以低價(jià)入市，利用羊群心理制造搶購(gòu)熱銷的氣氛；然后視市場(chǎng)反應(yīng)，逐步提高售價(jià)，迫使客戶迅速作出選擇的決定。 針對(duì)目標(biāo)客戶采用一對(duì)一行銷策略針對(duì)目標(biāo)客戶采用一對(duì)一行銷策略與坐銷相結(jié)合，主動(dòng)走出去營(yíng)銷，利用行銷人員、或直郵（dm）、或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，爭(zhēng)取使成為本項(xiàng)目業(yè)主或租戶。 低開(kāi)高走，分批銷售低開(kāi)高走，分批銷售為加強(qiáng)客戶的投資與經(jīng)營(yíng)信心，建議項(xiàng)目與客戶簽署合同時(shí)候承諾拿出100萬(wàn)作為開(kāi)業(yè)消費(fèi)券，以促進(jìn)項(xiàng)目投資與租賃。 百萬(wàn)消費(fèi)券開(kāi)業(yè)承諾，增進(jìn)客戶投資與經(jīng)營(yíng)信心百萬(wàn)消費(fèi)券開(kāi)業(yè)承諾，增進(jìn)客戶投資與經(jīng)營(yíng)信心。這是針對(duì)一些對(duì)未來(lái)商鋪價(jià)格走勢(shì)

43、把握不定的商家所采取的銷售策略，客戶這是針對(duì)一些對(duì)未來(lái)商鋪價(jià)格走勢(shì)把握不定的商家所采取的銷售策略，客戶需要在一年或兩年內(nèi)決定購(gòu)買的，采用繳付一定期限內(nèi)的租金作為購(gòu)買單位需要在一年或兩年內(nèi)決定購(gòu)買的，采用繳付一定期限內(nèi)的租金作為購(gòu)買單位的首期款，刺激租戶購(gòu)買心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。的首期款，刺激租戶購(gòu)買心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。 以租金代首期銷售策略以租金代首期銷售策略。 捆綁銷售，以購(gòu)買一樓連賣樓上二、三樓的方式進(jìn)行捆綁銷售，以最大范捆綁銷售，以購(gòu)買一樓連賣樓上二、三樓的方式進(jìn)行捆綁銷售，以最大范圍實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售。圍實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售。先租后賣：先租后賣：返回

44、前三年租金，可沖抵首付款，一來(lái)可以解決前幾年年商業(yè)氛圍不旺所返回前三年租金，可沖抵首付款，一來(lái)可以解決前幾年年商業(yè)氛圍不旺所帶來(lái)的客戶經(jīng)營(yíng)損失，提升客戶投資信心；同時(shí)也降低了首付，降低了購(gòu)帶來(lái)的客戶經(jīng)營(yíng)損失，提升客戶投資信心；同時(shí)也降低了首付，降低了購(gòu)鋪者的購(gòu)鋪門檻。鋪者的購(gòu)鋪門檻。特殊銷售手段：特殊銷售手段：圈子營(yíng)銷圈子營(yíng)銷“圈子圈子”指的是擁有某種相同或相近的愛(ài)好、興趣或特質(zhì)。圈子營(yíng)銷指的是擁有某種相同或相近的愛(ài)好、興趣或特質(zhì)。圈子營(yíng)銷是指針對(duì)這類人群，深挖他們的需求，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行定位并整合各是指針對(duì)這類人群，深挖他們的需求，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行定位并整合各類資源進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)。類資源進(jìn)行營(yíng)銷活

45、動(dòng)。 結(jié)合項(xiàng)目的定位和自身特點(diǎn)，項(xiàng)目營(yíng)銷科針對(duì)諸如重慶商會(huì)、企業(yè)家協(xié)會(huì)等商家團(tuán)體結(jié)合項(xiàng)目的定位和自身特點(diǎn)，項(xiàng)目營(yíng)銷科針對(duì)諸如重慶商會(huì)、企業(yè)家協(xié)會(huì)等商家團(tuán)體進(jìn)行針對(duì)性的對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷，并達(dá)到高端客群的口碑傳播。進(jìn)行針對(duì)性的對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷，并達(dá)到高端客群的口碑傳播。情景營(yíng)銷情景營(yíng)銷/ /體驗(yàn)式營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷1 1、先造景觀樣板段（包括住宅樣板和商業(yè)樣板），先造景，再賣房，全面提升項(xiàng)目的整體檔次、先造景觀樣板段（包括住宅樣板和商業(yè)樣板），先造景，再賣房，全面提升項(xiàng)目的整體檔次和價(jià)值（將項(xiàng)目特有的庭院街區(qū)優(yōu)勢(shì)形態(tài)打造的淋漓盡致）；和價(jià)值（將項(xiàng)目特有的庭院街區(qū)優(yōu)勢(shì)形態(tài)打造的淋漓盡致）；2 2、搶先完成、搶先完成“地

46、涌金蓮地涌金蓮”大酒店的打造，樹(shù)立城市地標(biāo)典范，從而提升產(chǎn)品價(jià)值。隨后進(jìn)行商大酒店的打造，樹(shù)立城市地標(biāo)典范，從而提升產(chǎn)品價(jià)值。隨后進(jìn)行商業(yè)或住宅的價(jià)格拉動(dòng)業(yè)或住宅的價(jià)格拉動(dòng)1 1、統(tǒng)一整體招商，先行招進(jìn)主力商家，按照業(yè)態(tài)規(guī)劃，按主力龍頭商家、品牌商家、統(tǒng)一整體招商，先行招進(jìn)主力商家，按照業(yè)態(tài)規(guī)劃，按主力龍頭商家、品牌商家、特色商家的秩序先后招駐，力求實(shí)現(xiàn)以龍頭主力商家進(jìn)駐，為項(xiàng)目增強(qiáng)品牌效應(yīng)，特色商家的秩序先后招駐，力求實(shí)現(xiàn)以龍頭主力商家進(jìn)駐，為項(xiàng)目增強(qiáng)品牌效應(yīng)，同時(shí)促進(jìn)項(xiàng)目銷售，以快速回籠資金。同時(shí)促進(jìn)項(xiàng)目銷售，以快速回籠資金。項(xiàng)目招商策略項(xiàng)目招商策略2、對(duì)投資者進(jìn)行商業(yè)開(kāi)業(yè)要求，一方面可協(xié)

47、助客戶登記進(jìn)駐商家，幫助投資者招商，一方面則在合同中與投資者簽定確定業(yè)態(tài)開(kāi)業(yè)的優(yōu)惠條款，以確保項(xiàng)目能夠在規(guī)定的時(shí)期內(nèi)按要求開(kāi)業(yè)。給予一定的管費(fèi)優(yōu)惠政策，以促進(jìn)項(xiàng)目招商成功。3、在招商進(jìn)度達(dá)到招商進(jìn)度達(dá)到70%70%時(shí)則進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，在達(dá)到時(shí)則進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，在達(dá)到80%80%以上，則可開(kāi)業(yè)以上，則可開(kāi)業(yè)。由一名招商經(jīng)理負(fù)責(zé)，二名招商主管輔助，二十名招商代表為團(tuán)隊(duì)的招商小組，在重慶、成都及昆明、景洪進(jìn)行針對(duì)性的招商工作。招商人員安排招商人員安排項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理1 1、建議項(xiàng)目引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行項(xiàng)目統(tǒng)一管理。、建議項(xiàng)目引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行項(xiàng)目統(tǒng)一管理。2 2、在經(jīng)營(yíng)政策上可與業(yè)主成立商業(yè)管理委員會(huì)，以適時(shí)制定統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)政策，舉辦、在經(jīng)營(yíng)政策上可與業(yè)主成立商業(yè)管理委員會(huì)，以適時(shí)制定統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)政策，舉辦促銷性活動(dòng)，促進(jìn)商業(yè)街成功