新世界集賢莊項目提案

1、思源廣告思源廣告市場概況市場概況 n北部樓盤可分為三大板塊：機場路一帶、新廣從路一帶、舊廣從路一帶。n北部樓盤向兩個極端分化：質(zhì)素一般的占大部分，一小部分檔次極高n與廣州東南西三面的樓盤相比，北部樓盤尤其顯得淡靜思源廣告思源廣告 地理因素地理因素n位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村住宅較多，發(fā)展商只能見縫插針，開發(fā)空間受到限制。n以機場衍生的倉儲貨運業(yè)云集，使這里成了商住混雜的地段n由于受白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃相對滯后的影響，因此該地段不具備明顯優(yōu)勢 制約其發(fā)展的因素制約其發(fā)展的因素思源廣告思源廣告制約其發(fā)展的因素制約其發(fā)展的因素 交通因素交通因素n白云區(qū)的交通發(fā)展相當(dāng)緩慢，整個北部只有三大出入口，唯有新廣從公路較

2、為寬闊n交通十分?jǐn)D塞，車流為患，令置業(yè)者構(gòu)成了極大的陰影。思源廣告思源廣告 環(huán)境因素環(huán)境因素n受到機場及交通噪音的干擾。n川流不息的車流量，導(dǎo)致空氣質(zhì)量嚴(yán)重污染。n人流復(fù)雜，造成治安隱患多。制約其發(fā)展的因素制約其發(fā)展的因素思源廣告思源廣告新廣從路的樓盤因其獨有的白云山風(fēng)景優(yōu)勢，從而形成了 白云山概念樓盤新建的廣州新體育館，其配套設(shè)施的興建完善了此地段市政 方面的不足，為此類概念樓盤增添了法碼白云山周邊的各種違法侵占現(xiàn)象得到了有效的抑制，使這 個“廣州市肺”重現(xiàn)過去綺麗多姿的色彩。 思源廣告思源廣告白云區(qū)正計劃將新體育館對面的白云麓建成半山公園白云機場將要搬遷，無疑給白云區(qū)樓市打了一支強心針新機

3、場高速公路已基本建成，地鐵二號線、輕軌二號線、 等亦在規(guī)劃中，交通便利就快實現(xiàn)購買白云區(qū)樓盤可享受廣州藍(lán)印戶口的優(yōu)惠政策思源廣告思源廣告 尊貴型尊貴型 高檔次的山景盤不僅要有豐富的自然景觀，樓盤的內(nèi) 在質(zhì)素同樣重要 位處白云山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，擁有嚴(yán)密的保安管理、完善的 管理服務(wù)、成熟的配套設(shè)施的山景樓盤專門為講究生 活品質(zhì)的富豪度身訂做思源廣告思源廣告概況： 定位：廣州第一豪宅 廣告語：尊貴精神 無處不在 主要賣點：依山環(huán)湖 建有山頂體育中心 獨有私家立交橋 階梯式頒 近期推出“尊貴個性型華邸“代表樓盤：白云堡豪苑代表樓盤：白云堡豪苑思源廣告思源廣告 小結(jié)：1、得天獨厚的地理優(yōu)勢奠定豪宅位置；2、私

4、家橋的建立避免重蹈二沙島的覆轍，有力持續(xù)支持 豪宅概念；3、富豪級的配套設(shè)施與大氣、典雅的廣告打動了消費者；4、白云堡的成功間接提升了白云山概念樓盤的形象。代表樓盤：白云堡豪苑代表樓盤：白云堡豪苑思源廣告思源廣告健康型健康型n此類樓盤迎合了現(xiàn)代都市人對大自然的向往和復(fù)歸的心態(tài)n充分利用白云山的生態(tài)環(huán)境，營造人性化的生態(tài)型住宅并提出健康概念是近期山景盤的開發(fā)熱點思源廣告思源廣告代表樓盤：白云高爾夫花園代表樓盤：白云高爾夫花園概況： 定位：尋常人家的高爾夫花園 主推概念：生態(tài)家園 主要賣點：分質(zhì)供水； 錯層 廣告表現(xiàn)：早期集中訴求”生態(tài)家園“，近期集中訴 求”生態(tài)錯層、躍式“設(shè)計思源廣告思源廣告小

5、結(jié)：1、率先倡導(dǎo)“健康空氣、健康直飲水、小山會所、日照輪廓法、分鐘步行社區(qū)、仿生色外立面設(shè)計、綠色通道”等生態(tài)特色的生活方式2、運用廣告、新聞發(fā)布會、研討會、消費者座談等方式，全方位將生態(tài)概念傳播出來代表樓盤：白云高爾夫花園代表樓盤：白云高爾夫花園思源廣告思源廣告前衛(wèi)型前衛(wèi)型n前衛(wèi)、創(chuàng)新、富有個性的樓盤，成為了一部分賣家 追求時尚、喜新厭舊的目標(biāo)n依托白云山良好的外部環(huán)境，結(jié)合樓盤新穎的園林 設(shè)計、建筑風(fēng)格，也是近期山景盤的一個開發(fā)方向思源廣告思源廣告代表樓盤：盈翠華庭代表樓盤：盈翠華庭概況： 定位：市中心白云山景完美小城 廣告語：超越時尚 活出精彩 主要賣點：國際大師開辟的精彩世界： 國際建

6、筑大師樂民成 國際園林設(shè)計貝爾高林設(shè)計思源廣告思源廣告小結(jié)：1、以“世界十大環(huán)境設(shè)計公司精心設(shè)計，美國 首席建筑精 心締造”為主要賣點，憑著前衛(wèi)的理念在市場競爭中 脫穎而出。2、既座擁市區(qū)便利，又有郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境，加上適中 的價格，是買家追捧的主要原因代表樓盤：盈翠華庭代表樓盤：盈翠華庭思源廣告思源廣告大眾型大眾型n大眾型山景盤位居白云山二線，缺乏良好的自然景觀n普羅大眾，注重實際，以低價格、配套齊來打動工薪階層n由于鄰近白云山且價格便宜，綜合質(zhì)素高的大眾型山景盤仍被市場看好思源廣告思源廣告代表樓盤：東方明珠花園代表樓盤：東方明珠花園概況：概況： 定位：白云山畔一顆明珠 主要賣點： 地鐵二號線

7、就在家門口 與東方樂園、新體育館相鄰 首期推出的住宅素質(zhì)較低，剛推的二期各方面 都有較大的改善 廣告宣傳量極少 思源廣告思源廣告小結(jié)： 1、十分大眾化的樓盤，沒有自己的鮮明特色 2、外部環(huán)境的因素極之良好，得天獨厚 3、廣告宣傳相對保守，沒有將利好的因素宣傳出 去 代表樓盤：東方明珠花園代表樓盤：東方明珠花園思源廣告思源廣告總總 結(jié)結(jié)n無論如何，白云山概念樓盤將代表北部樓盤的發(fā)展趨勢n山水樓盤資源有限，買少見少，因而相對來說會比較熱銷n外部環(huán)境跟不上山水盤概念，村屋、垃圾堆、三無 人員、沆洼小路，與廣告所說的“高尚”相差太遠(yuǎn)n至目前為此，該地段還未出現(xiàn)一個代表性的、規(guī)模 性的，有實力的大型社區(qū)

8、出現(xiàn)思源廣告思源廣告總總 結(jié)結(jié)n整個地段的樓盤素質(zhì)參差不齊、兩極分化，影響該 地段整體形象的提升n但幾乎所有樓盤的廣告都是以白云山作為賣點，共 性相同，個性不突顯n白云堡豪苑無論從樓盤質(zhì)素及廣告推廣都堪稱大 哥大n但個別樓盤廣告宣傳較少，推廣手法單一思源廣告思源廣告項目分析項目分析n位置：白云區(qū)永泰村，南湖渡假區(qū)附近，新廣從公 路的東側(cè)n占地面積：100萬萬平方米n綠地率：30%n目前狀況：首期“教師新村”18萬平方米已入住，中 心花園2萬平方米已投入使用，二期住宅已封頂， 會所及三期也即將開工思源廣告思源廣告樓盤定位：生態(tài)與山水概念相結(jié)合的大型生活社區(qū)建筑風(fēng)格：與山水園林相結(jié)合，淡雅清新風(fēng)格

9、園林風(fēng)格：體現(xiàn)嶺南文化的園林風(fēng)格配套設(shè)施：規(guī)劃中的有醫(yī)院、電影院、廣化中心、中小 學(xué)、圖書館、銀行、藥店、運動場等項目分析項目分析思源廣告思源廣告項目的項目的swot分析分析優(yōu)勢n發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，知名度高n項目規(guī)模超大，有整體規(guī)劃n一期已入住，中心花園已使用，開發(fā)基礎(chǔ)較好思源廣告思源廣告項目的項目的swot分析分析劣勢n距白云山及南湖有一定距離，難以令人聯(lián)想到山景盤n市政配套設(shè)施不完備n距離市中心較遠(yuǎn)，交通不便n白云區(qū)內(nèi)消費群體的購買力不強思源廣告思源廣告項目的項目的swot分析分析 機會點：n在大眾化與富豪級價位之間存在著真空地帶，這就是 中高檔價位的樓盤n市政府決定白云山麓不再批

10、地，真正白云山地段的樓 盤將不再出現(xiàn)n九運會的召開將為該地段增加人氣思源廣告思源廣告項目的項目的swot分析分析 威脅點n大眾化的低價位樓盤，會分流了一部分客源n離廣州中心較近的樓盤具有距離優(yōu)勢思源廣告思源廣告一、白領(lǐng)一族（外地人為主）1、年齡在25-35歲之間、大專以上學(xué)歷2、收入中等，但較穩(wěn)定、實惠型消費者3、首次置業(yè)，買房子是畢生最大的愿望，因而會相當(dāng) 謹(jǐn)慎，看重小區(qū)規(guī)模、舒適性，希望上班方便4、向往高質(zhì)素的生活，希望擁有良好的居住環(huán)境，但受經(jīng) 濟條件限制，只能選擇中等價格的近郊盤目標(biāo)消費者分析目標(biāo)消費者分析思源廣告思源廣告二、在白云區(qū)經(jīng)商的外地人1、3045歲左右、已成家2、在廣州經(jīng)商

11、多年，行業(yè)分布廣泛、有一定積蓄3、多為首次置業(yè)，希望改善居住環(huán)境4、地段對他們來說很重要，希望與生意點相近5、文化層次不高，業(yè)余愛好不多6、通過朋友介紹及報紙來了解樓盤信息目標(biāo)消費者分析目標(biāo)消費者分析思源廣告思源廣告目標(biāo)消費者分析目標(biāo)消費者分析三、白云區(qū)或市中心邊緣居民1、年齡在2540歲左右2、習(xí)慣了山清水秀的居住環(huán)境，有一定的戀鄉(xiāng)情結(jié)4、有自己的房屋，購房是為了享受小區(qū)的配套設(shè)施 和生活便利5、對他們來說，住進(jìn)小區(qū)有面子最重要6、追隨型消費者，接受中等價格的樓盤7、文化層次普遍不高思源廣告思源廣告 產(chǎn)品 對消費者意味著 品牌、品質(zhì) 信心 大型社區(qū) 安心 綠色生態(tài) 舒心 周全管理 放心 思源

12、廣告思源廣告他們的核心愿望他們的核心愿望 信心信心 安心安心 舒心舒心 放心放心我的家我的家 我的夢我的夢思源廣告思源廣告他們的共同選擇他們的共同選擇我的夢我的家溫馨的家 穩(wěn)定的家新生的家白領(lǐng)一族外地商人原居民思源廣告思源廣告品牌定位品牌定位對于白領(lǐng)一族、經(jīng)商人士、置業(yè)人士來說， （目標(biāo)消費群）集賢苑是實現(xiàn)我夢想的理想生活家園， （產(chǎn)品） （ 定位）它讓我住得安心、住得放心、住得舒心， （核心利益）因為它有完善的配套設(shè)施、周全的服務(wù)管理、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 。（支持點） 思源廣告思源廣告思源廣告思源廣告品牌發(fā)展規(guī)劃（綱要）品牌發(fā)展規(guī)劃（綱要）品牌概念品牌概念創(chuàng)意概念創(chuàng)意概念創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)整合傳播整合傳播思源廣