萬科房產(chǎn)天津西青項目可行性報告

1、本文完整版請查看：:更多相關(guān)資料請到: 和老婆干的時候她總要舔我的小弟弟最好的情·色·論·壇:120最好的情·色·論·壇:120最好的情·色·論·壇:120最好的情·色·論·壇:120天津西青項目可行性研究報告天津萬科房地產(chǎn)有限公司項目決策背景及摘要1 外部環(huán)境1.天津房地產(chǎn)的發(fā)展形勢天津03年人均gdp達(dá)3126美元，步入中上等收入國家水平。經(jīng)濟(jì)增長支持了房地產(chǎn)業(yè)的成長，天津目前房地產(chǎn)業(yè)表

2、現(xiàn)為“投資增長、銷售增長、價格增長”的全面增長態(tài)勢。天津建設(shè)也一改往日所謂“穩(wěn)健保守作風(fēng)”，大的舉措令人眼花繚亂。海河綜合開發(fā)戰(zhàn)略，地鐵三條線路，城市快速路系統(tǒng)，以這些為代表的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱火朝天。天津未來3到5年內(nèi)，成長潛力驚人，而城建大興土木的最大受益行業(yè)，就是住宅與房地產(chǎn)業(yè)。2.大規(guī)模的舊房拆遷，3.造成了對住宅的硬性需求近年來，天津市大規(guī)模的舊房拆遷，也對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展起到了巨大的刺激作用。天津市2003年完成的拆遷量是前三年之和，實(shí)際完成拆遷突破450萬平方米。由此產(chǎn)生市民對住宅的大規(guī)模硬性需求。按照理論研究，每拆遷1平方米，約帶來實(shí)際3平方米的改善需求。這些實(shí)際存在的改善性

3、需求，是住宅與房地產(chǎn)業(yè)在天津發(fā)展的巨大推動力。4.土地價格逐漸升高由于天津加快城市現(xiàn)代化的步伐，使得城區(qū)內(nèi)土地價格越來越高，但是外環(huán)線外的土地目前暫時還由各區(qū)縣負(fù)責(zé)公開轉(zhuǎn)讓，指向性出讓仍可能，而且價格可控。5.城郊大盤仍將是支持大量改善型需求的主力由于城郊大盤綜合素質(zhì)，主要是價格方面的比較優(yōu)勢，在今后幾年仍將是支持大量居民改善性需求的主力。6.天津市政策環(huán)境為了適應(yīng)城市發(fā)展的要求，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，適應(yīng)目前需求量激增的要求。天津市政府、市建委、規(guī)劃與國土局、市房管局等部門從規(guī)劃、管理、服務(wù)力度均表示要再進(jìn)一步加大，政府效率再進(jìn)一步提高。2 內(nèi)部因素7.提高市場地位及控制力天津公司目前的開

4、發(fā)量，結(jié)算量都不足以支持市場的領(lǐng)跑地位。為了擴(kuò)大市場份額、提高市場地位、增強(qiáng)競爭力，天津公司要抓住目前天津房地產(chǎn)市場發(fā)展的機(jī)遇，加大土地儲備力度、加大項目開發(fā)力度。8.符合天津公司三年發(fā)展的戰(zhàn)略要求根據(jù)天津公司三年的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，公司在未來三年內(nèi)要達(dá)到在天津市場上每年銷售量35萬平米，為支持這個銷售量，公司要保持有4-5個項目，該項目將是實(shí)現(xiàn)天津公司戰(zhàn)略目標(biāo)的支持項目之一。9.填空戰(zhàn)略布局點(diǎn)天津公司在天津的北部、南部、東部都有在售項目或項目儲備，而在西部目前還是空白。為了使戰(zhàn)略布局均衡，加大產(chǎn)品覆蓋面，在天津西部確立項目也是戰(zhàn)略布局的需要。3 戰(zhàn)略選擇天津萬科公司在項目發(fā)展的研究上，不僅考慮城

5、市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，更是結(jié)合天津的城市發(fā)展方向、區(qū)域協(xié)調(diào)、交通發(fā)展、項目分布、房屋需求等因素來綜合考慮土地儲備。把握城市脈搏，主動地進(jìn)行的土地儲備。10.從天津市發(fā)展改善性大盤的布局分析角度分析，11.我們發(fā)現(xiàn)：城市的北部，有我們98年開始建造的1100畝的萬科花園新城項目，為天津的北部區(qū)域老的建昌道居住區(qū)和王串場居住區(qū)改善居住條件提供了所需；城市的南部，梅江居住區(qū)和梅江南居住區(qū)，為天津的高檔需求提供了所需；城市的東部，太陽城為天津的東部老的萬新村居住區(qū)提供了改善居住條件所需；城市的東南部，有我們準(zhǔn)備發(fā)展的張貴莊新市鎮(zhèn)項目，它可以為老的中山門居住區(qū)小海地居住區(qū)提供所需；城市的西南部，新建成的

6、大型華苑居住區(qū)，解決了老的體院北居住區(qū)改善需求；城市的西北部，正在興建的奧園和翡翠城項目，可以為老的本溪路居住區(qū)和丁字沽居住區(qū)解決改善所需。由此，我們發(fā)現(xiàn)天津的西部出現(xiàn)了空白！目前還沒有能解決老的天拖南居住區(qū)、川府新村、長江道居住區(qū)、西青區(qū)汽車工業(yè)基地及楊柳青鎮(zhèn)的大盤項目。12.從城市交通發(fā)展規(guī)劃分析：首先，于07年底通車的地鐵2號線的西部終點(diǎn)在中北鎮(zhèn)，京津高速西線（04年動工）京滬高速京津線正好經(jīng)過中北鎮(zhèn)。即將開始建設(shè)的天津環(huán)外環(huán)把中北鎮(zhèn)圈了進(jìn)去，天津的快速路“兩縱兩橫”其中的“一橫”接于中北鎮(zhèn)，使中北鎮(zhèn)與市區(qū)有了快速通道，大的交通狀況將得到極大的改善。13.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度分析：項目地處西

7、青區(qū)中北鎮(zhèn)。2003年，西青區(qū)人均gdp達(dá)到了4680美元；全年固定資產(chǎn)投資同比增長45%。各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)走在了天津前列。西青區(qū)歷史悠久，文化底蘊(yùn)豐厚，人文景觀和文化遺存眾多（千年古鎮(zhèn)楊柳青、華北第一民宅石家大院、明代建筑文昌閣、津門大俠霍元甲故居、平津戰(zhàn)役前線指揮部）。近年，西青區(qū)全力打造新興產(chǎn)業(yè)基地。建立了電子、汽車配件、機(jī)械、生物醫(yī)藥、金屬軋延、化工等六大新興工業(yè)基地。西青區(qū)中北鎮(zhèn)以“汽車工業(yè)花卉種植旅游”為三大支柱產(chǎn)業(yè)。其中天津汽車工業(yè)的主要企業(yè)大都坐落于此，中北鎮(zhèn)被稱為“天津汽車工業(yè)的搖籃”。與汽車生產(chǎn)廠家聯(lián)姻，發(fā)展配套業(yè)，相繼建成汽車配套企業(yè)144家?；ɑ芊N植面積超過3600畝，

8、計劃在三年內(nèi)使全鎮(zhèn)花卉種植面積達(dá)到90%以上，花卉產(chǎn)業(yè)是農(nóng)民收入的重要增長點(diǎn)。同時大力發(fā)展旅游業(yè)，建立了“熱帶植物觀光園”，近期計劃投資多個大型主題公園及游樂項目。項目與現(xiàn)有的國家級開發(fā)區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)距離在8公里以內(nèi)，與規(guī)劃的環(huán)外華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)距離約3公里。2004年以來，天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)加快華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)速度、加快招商引資力度為突破口，1-3月份，華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)外資注冊額1.16億美元，是去年同期的4.5倍。其中，新批三資企業(yè)15家，外資注冊額達(dá)1.1億美元；增資企業(yè)6家，外資注冊額增加534.68萬美元。項目距離天津在建設(shè)中的大學(xué)城項目約8公里，大學(xué)城項目占地20000畝，天津大學(xué)、南

9、開大學(xué)等知名院校的新區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)。天津公司經(jīng)過這些研究工作，結(jié)合公司的長期戰(zhàn)略考慮，我們把中北鎮(zhèn)列入了我們的土地儲備計劃中。為此，初步確定了中北鎮(zhèn)項目。第一部分 項目概況1 宗地位置宗地所處的中北鎮(zhèn)位于天津市區(qū)西部外環(huán)線外1公里，行政區(qū)劃為天津市西青區(qū)。中北鎮(zhèn)與市區(qū)接壤，西面毗鄰楊柳青鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)距北京120公里、天津機(jī)場30公里、天津新港40公里，外環(huán)線、津同公路、津楊公路、芥園西道、新津楊公路、京福公路從境內(nèi)通過，交通便利。宗地與中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地一路之隔，距離天津一汽豐田汽車制造中心5公里左右，屬于鎮(zhèn)中心區(qū)域。2 宗地現(xiàn)狀1 四至位于天津市中北鎮(zhèn)，東至中北中學(xué)東邊交界及延長線；南至220k

10、v高壓線；西至京滬高速規(guī)劃線；北至新津楊現(xiàn)狀路。2 用地現(xiàn)狀土地大部分為集體土地，少部分為國有土地。地塊內(nèi)有一南北方向河道將宗地分為東西兩塊，西塊絕大部分為集體土地，基本為大棚菜園。東面地塊北側(cè)為大棚菜園，南側(cè)為國有土地，地塊東側(cè)中北中學(xué)南側(cè)有少量棄置地。沿河有一條現(xiàn)狀路，路況較差，沿路有部分企業(yè)：石材廠、煤建六公司（面積約占宗地1/3左右）、中北鎮(zhèn)變電站（35萬kv）。宗地地勢平坦，高程比鄰近的新津楊公路低約 1.2米左右。目標(biāo)地塊基本狀況可通過以下圖片反映：3 地下及地質(zhì)情況該地塊位于大地構(gòu)造體系，為新華夏系濱海平原沉降帶上，地勢平坦區(qū)域露出地層，以第四系和第三系為主，構(gòu)成廣泛沉

11、積巨厚的陸相疏松和半成巖的蓋層，基層埋深在11001400米以下，基底為奧陶系石灰?guī)r及石炭，二疊系地層，根據(jù)臨近小區(qū)滿堂紅基礎(chǔ)情況估計地質(zhì)條件良好，無不良地質(zhì)條件。3 項目周邊社區(qū)配套1 周邊3000米內(nèi)的社區(qū)配套1 交通狀況項目四周主要公路為，新津楊公路、外環(huán)線。新津楊公路目前寬約30米，車流量較少，交通順暢，新津楊公路與天津市主干線外環(huán)線(外環(huán)線為雙向8車道快速路，路寬約60米，為天津市及外埠通過天津的主干道)交口距地塊僅1.5公里。新津楊公路連接規(guī)劃建設(shè)中的主干輻射線芥園西道，可通過芥園西道直接通達(dá)城市內(nèi)環(huán)，距離約6公里。目前已有公交線路645路（區(qū)間：中北鎮(zhèn)政府-天津站）到達(dá)市中心，附

12、近還有公交31（區(qū)間：天津西站李家園）、845路經(jīng)過（區(qū)間：碧嶺園天津站）。地塊北約1.5公里處為規(guī)劃中的地鐵二號線終點(diǎn)站，東距規(guī)劃的環(huán)城快速軌道交通線也只有1公里之遙。2 地鐵地塊北約1.5公里處為規(guī)劃中的地鐵二號線終點(diǎn)站，東距規(guī)劃的環(huán)城快速軌道交通線也只有1公里之遙。地鐵二號線計劃于2007年通車。3 教育天津中北中學(xué)緊鄰宗地，項目開發(fā)后計劃擴(kuò)建為九年一貫制學(xué)校，提供小學(xué)和初中階段教育。項目距離中環(huán)線僅六公里，能夠利用南開區(qū)、紅橋區(qū)發(fā)達(dá)的教育配套。項目沿外環(huán)線向南2.6公里，可以到達(dá)天津規(guī)劃中的大學(xué)城。4 醫(yī)療天津中北醫(yī)院（中北鎮(zhèn)衛(wèi)生院）距離宗地500米，能夠解決基本醫(yī)療問題。5 商業(yè)往北

13、1km為曹莊花卉市場。其余商業(yè)設(shè)施配套較少，目前只有零星的小型零售店。6 銀行宗地附近有信用社及中國工商銀行儲蓄所、中國人壽保險等。7 大型文、體、娛公建宗地以北約2公里處為天津熱帶植物觀光園。目前中北鎮(zhèn)內(nèi)還有多個大型主題公園的建設(shè)計劃。2 對項目有重大影響配套綜述該宗地南側(cè)臨近第一煤氣廠。煤氣廠土道以北設(shè)有東西向的220kv吳紅線、220kv柳紅線和35kv紅汪線（均在項目地塊以外）；土道以南為鐵中煤化工公司，主要生產(chǎn)精萘、焦油等化工產(chǎn)品，廠區(qū)近處有氣味污染。8 鐵中煤化公司考慮地塊南側(cè)化工廠對于項目的影響，我們咨詢了中國市政工程華北設(shè)計院，它們出具的初步環(huán)境評價結(jié)論如下：1、若將本地塊開發(fā)

14、建設(shè)為成片住宅區(qū)，最大的隱患就是其南側(cè)的鐵中煤化工廠排出的廢氣，其它污染因素對本項目影響不大。2、為防止鐵中煤化工有限公司的大氣污染帶來的影響，最好在距該廠界300m范圍內(nèi)不建設(shè)居民住宅，這樣將會使預(yù)征地區(qū)域南面150m范圍不適宜建住宅，可作為景觀、公用設(shè)施用地。3、由于此項預(yù)評估僅是在收集資料的前提下開展的，缺乏現(xiàn)場監(jiān)測和大氣排污量計算等定量分析，所述的300m防護(hù)距離僅為一個大氣質(zhì)量安全底線，并非精確的影響程度。建議在項目立項后的環(huán)評工作中，對大氣環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行專題監(jiān)測和評價，準(zhǔn)確掌握該地塊周圍的大氣環(huán)境質(zhì)量，以分析出化工企業(yè)對周邊環(huán)境造成的影響程度和設(shè)置精確的環(huán)境防護(hù)距離。天津公司對于地塊

15、南側(cè)的化工廠對于項目可能帶來的不利影響比較關(guān)注，擬采用的對策包括：科學(xué)準(zhǔn)確調(diào)研分析化工廠生產(chǎn)情況，了解其對宗地影響；調(diào)查化工廠的動遷計劃，努力促使其搬遷；進(jìn)行適當(dāng)投資與化工廠聯(lián)合進(jìn)行環(huán)保改造；對于獲取地塊由北向南開發(fā)，給予化工廠調(diào)整或搬遷時間；做通過高壓通道的綠化隔離帶，隔離開工廠與地塊。4 大市政配套1 道路規(guī)劃現(xiàn)狀宗地北側(cè)的新津楊公路為一級主要干道，道路寬度30米，其他為一般鎮(zhèn)級路段，寬度916米。新津楊公路規(guī)劃寬度60米，為市內(nèi)重要交通快速路。2 給水中北鎮(zhèn)目前飲用水主要來源：芥園水廠。3 排水雨水排放通過地塊內(nèi)的西大洼排水明渠排到南運(yùn)河及外環(huán)河。污水排放地塊南端500米外有規(guī)劃中污水處

16、理廠（已動工），污水主要由此污水處理廠處理。4 供熱項目供熱需項目自行解決。5 燃?xì)獾貕K附近有陜氣進(jìn)津降壓站提供優(yōu)質(zhì)天然氣。6 供電供電電源主要來源：楊柳青電廠。綜上，該地塊大市政配套條件基本具備。5 規(guī)劃及控制要點(diǎn)目前，國務(wù)院已經(jīng)明確提出中北鎮(zhèn)作為全國小城鎮(zhèn)試點(diǎn)建設(shè)。宗地項目目前的規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地，擬調(diào)整為居住用地。根據(jù)合作方興海公司與中北鎮(zhèn)政府簽訂的協(xié)議約定： 占地面積：項目總占地面積約1200畝。經(jīng)與合作方確認(rèn)，代征部分估計約10，項目凈地約1080畝?？偨ㄖ娣e：約86.4萬平方米。綜合容積率：1.2。 用地性質(zhì)：調(diào)整中。1.以上提及的指標(biāo)作為本項目的測算依據(jù)。6 土地價格地價：40

17、萬元/畝。 地價總額：40萬元/畝×1200畝48000萬元 包括內(nèi)容：該土地價格包括土地出讓金、征地補(bǔ)償及征地有關(guān)的全部稅費(fèi)。宗地面積國土管理部門最終確定的出讓面積為準(zhǔn)，單價不變。 摘牌價格低于40萬元/畝的部分作為土地補(bǔ)償款支付給合作方。 目前確認(rèn)的付款方式為：簽署國有土地使用權(quán)合同后，2004年10月31日前支付2.2億元，2005年10月31日前支付1.3億元，2006年10月31日前支付1.3億元。 土地交易契稅約為：48000萬元*3%=1440萬元土地交易代理代辦費(fèi)及交易手續(xù)費(fèi)約為：48000萬元*0.6%=288萬元第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析1 項目用地法律手續(xù)現(xiàn)

18、狀1.土地所有權(quán)歸屬：約800畝集體所有，2.約400畝國有。3.土地使用權(quán)歸屬：集體部分屬于中北鎮(zhèn)。4.土地的用途：現(xiàn)狀為農(nóng)田、工廠等。2 項目用地規(guī)劃按照發(fā)展規(guī)劃，該地塊未來用地性質(zhì)國有，用途為建設(shè)用地。目前，項目集體用地中約400畝的用地征地批文已經(jīng)下發(fā)。項目整體用地性質(zhì)正在調(diào)整中，將明確為居住用地。3 合作方式合作方：興海房地產(chǎn)公司，是一家注冊在天津市西青區(qū)的房地產(chǎn)公司，主要股東分別是天津和上海的兩家房地產(chǎn)公司，注冊資本1500萬元。該公司天津股東已在西青區(qū)成功取得600畝開發(fā)用地（已簽訂出讓合同），正在辦理1100畝開發(fā)用地，該公司主要股東擁有天津市政府及西青區(qū)政府非常良好的政府資源

19、，可以通過政府官員出面勸退其他競爭對手從而以較低的價格取得土地。該公司天津股東已與中北鎮(zhèn)政府就本項目簽訂了正式開發(fā)協(xié)議，并支付了3200萬元，中北鎮(zhèn)政府已同意通過政府法定方式將土地辦至該公司名下。合作方式：1、萬科與招商共同出資設(shè)立合資公司。萬科與招商股權(quán)比例約為55：45。2、協(xié)議簽署后30日內(nèi)，由合作方（興海天津股東）及其指定的公司再出資設(shè)立新公司，合作方將在興海25%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新公司（新公司注冊地不在西青區(qū)）。新公司設(shè)立的注冊登記、印章刻制、開設(shè)帳戶等全部手續(xù)由萬科辦理并保管。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容事先應(yīng)征得萬科同意，股權(quán)過戶的手續(xù)由萬科辦理、保管。3、合作方負(fù)責(zé)完成宗地掛牌前的征地及征用、

20、規(guī)劃用途調(diào)整工作，完成宗地內(nèi)的集體用地征為國有建設(shè)用地的報批手續(xù)，完成將宗地內(nèi)的國有用地征用的報批手續(xù)，將宗地的規(guī)劃用途調(diào)整為商品住宅建設(shè)用地；完成宗地掛牌前的其他各項工作，并保證宗地在2004年6月30日前掛牌。4、本協(xié)議簽署后30日內(nèi)，合作方將其持有的興海10股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙方，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為興海公司注冊資本的10%即150萬元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓款由雙方共管，興海與政府簽訂宗地國有土地使用權(quán)出讓合同同時，解除共管。5、由合作方負(fù)責(zé)完成宗地掛牌前的各項工作，并保證：宗地分兩期出讓，首期出讓的時間為2004年6月30日前，面積約為變性后的集體用地800畝；二期出讓的時間為2004年9月30日前，出讓面積為

21、原國有煤建六廠用地400畝。宗地兩期掛牌出讓的用途為商品住宅建設(shè)用地。6、興海競買宗地成功后30日內(nèi)，合作方將其持有的興海15%的股權(quán)以225萬元轉(zhuǎn)讓給萬科，興海上海股東將其持有的興海50股權(quán)以750萬元轉(zhuǎn)讓給萬科或萬科指定的第三人，合作方及其指定的公司將新公司100%的股權(quán)以注冊資本金等額價款轉(zhuǎn)讓給萬科及其指定的公司。（萬科及其指定第三方完成興海全部股權(quán)收購）7、由丙方及其指定公司給予甲乙雙方補(bǔ)償款，補(bǔ)償款的金額為（40萬元/畝實(shí)際成交單價）×宗地掛牌成交面積；補(bǔ)償款分兩次支付，第一筆60在宗地掛牌成交后并簽署國有土地使用權(quán)出讓合同后支付；第二筆40在該國有土地出讓合同簽署后六個月

22、內(nèi)完成支付。8、本協(xié)議及其有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議涉及的稅費(fèi)由協(xié)議各方依法各自承擔(dān)。萬科計劃用36個月時間獲得土地使用權(quán)。付款進(jìn)度及與拿地程序的配合，合作方將爭取如下掛牌條件：簽署宗地成交確認(rèn)書后，支付全部土地出讓金（即：政府收益）、宗地規(guī)劃用途調(diào)整為商品住宅建設(shè)用地費(fèi)用（即：宗地用途變性費(fèi)用）。在簽署國有土地使用權(quán)出讓合同后：1個月支付宗地掛牌成交價款余款的1/3，15個月支付宗地掛牌成交價款余款的1/3，27個月內(nèi)支付宗地掛牌成交價款余款的1/3。交地時間：在簽署國有土地使用權(quán)出讓合同后：2個月交地400畝，17個月內(nèi)交地400畝，29個月內(nèi)交地400畝。合作方共同確定了“一次出讓、分期補(bǔ)償”的土

23、地開發(fā)方式，即一次性辦理全部土地出讓（根據(jù)管理權(quán)限可能需要分成2-3個地塊辦理出讓手續(xù)），一次性繳清全部出讓金，分三年支付補(bǔ)償費(fèi)，分三期交地、辦理土地證。交地標(biāo)準(zhǔn)：七通一平。甲方協(xié)助土地主管部門完成該地塊拆遷及場地平整，包括地上、地下建筑物、構(gòu)筑物，地上、地下各種管線、電纜、樹木、混凝土或?yàn)r青路面以及各種影響項目建設(shè)及施工的障礙物，并清理完畢（乙方要求保留的地上附屬物除外），達(dá)到即刻可以施工的標(biāo)準(zhǔn)。甲方協(xié)調(diào)完成宗地市政大配套工程并預(yù)留接口到宗地道路紅線邊緣，宗地市政大配套工程包括紅線外自來水、雨水、污水、供熱、通訊、電力、道路綠化、路燈、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等配套工程。其他合作的主要條件：為充分

24、利用合作方的良好政府資源降低項目成本，與合作方共同確定了由合作方出面為該項目爭取優(yōu)惠政策，低于政府規(guī)定繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)部分雙方6：4分成。萬科與招商合作要點(diǎn)：1、股權(quán)比例：55：45；2、共同籌資，共同注資，分享利潤；3、項目操作的前兩年不分紅；4、萬科總部按照銷售額的一定比例提取管理費(fèi)用，其它管理費(fèi)用計入合資公司開發(fā)成本；5、日常經(jīng)營管理由萬科負(fù)責(zé)。項目操作手續(xù)流程圖：四、風(fēng)險評估征地手續(xù)風(fēng)險：項目主要部分為集體土地，在征地手續(xù)落實(shí)方面，合作方正積極推進(jìn)。并向我方出示了天津市規(guī)劃國土局2004年3月29日簽發(fā)的土地征用函，地塊內(nèi)的約400畝土地，按照要求將征為國有。合作方表示，其余部分手續(xù)將在近期完

25、成。規(guī)劃性質(zhì)指標(biāo)風(fēng)險：按照2001年的中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃要求宗地為居住及商業(yè)用地，其中居住用地面積較少。但從目前天津公司了解的情況看，市規(guī)劃與國土局正在委托規(guī)劃院進(jìn)行總規(guī)調(diào)整，調(diào)整后的宗地，主要為住宅建設(shè)用地。天津公司獲取調(diào)整過程中的文本，此規(guī)劃尚未經(jīng)政府正式批準(zhǔn)。或有負(fù)債風(fēng)險：1、興海公司原股東及合作者本人，為興海公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的債務(wù)及或有負(fù)債提供不可撤消的連帶責(zé)任擔(dān)保。2、合作方承諾：以深圳置頂實(shí)業(yè)有限公司所持有的天津中天興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45的股權(quán)質(zhì)押給萬科，作為興業(yè)的或有負(fù)債的擔(dān)保，擔(dān)保期限至宗地掛牌成交后兩年六個月。合作方承諾在擔(dān)保期限內(nèi)，置頂公司所持有的中天公司45股權(quán)，不得進(jìn)

26、行轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與等處置，不能提供任何擔(dān)保，中天公司名下的土地不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與等處置。3、協(xié)議簽署同時，合作方應(yīng)向萬科提供同意上述擔(dān)保的董事會、股東會決議，以及置頂公司的董事會及股東會決議，并與萬科簽署上述股權(quán)質(zhì)押合同。4、協(xié)議簽署后，萬科在任何時間發(fā)現(xiàn)在興海股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，形成的任何負(fù)債及或有負(fù)債，萬科有權(quán)處置甲方提供的股權(quán)質(zhì)押，并以所得款項補(bǔ)償因此給萬科造成的損失?；蛴胸?fù)債風(fēng)險基本可控。政策性風(fēng)險：天津市在2003年6月出臺了關(guān)于國有土地使用權(quán)有償出讓辦法，預(yù)計在2004年中期以后將實(shí)行土地系統(tǒng)實(shí)行省以下垂直管理，屆時各區(qū)縣的土地出讓管理權(quán)限將被取消。目前西青區(qū)及中北鎮(zhèn)政府正在積極招商

27、引資，希望在土地垂直管理之前盡快出讓土地，盡快開發(fā)建設(shè)，而該地塊的規(guī)劃性質(zhì)符合房地產(chǎn)項目要求，區(qū)、鎮(zhèn)政府有較高的積極性。中北鎮(zhèn)政府已經(jīng)與合作方的主要股東簽訂了開發(fā)協(xié)議并收取了3200萬元的補(bǔ)償費(fèi)，承諾通過掛牌的方式使合作方取得該項目土地，區(qū)、鎮(zhèn)政府支持，出讓方式符合政府規(guī)定，不存在政策性風(fēng)險。4 總體評價項目取得土地的程序明確，或有負(fù)債風(fēng)險可控，在取得土地前僅支付股權(quán)收購費(fèi)用并且共管，法律風(fēng)險可控。第三部分 市場分析1 天津市房地產(chǎn)市場分析1 2004年一季度市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場概況由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動城市居民收入增加，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大面積鋪開，2003年至以來，天津市房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速

28、增長通道。2004年一季度市內(nèi)六區(qū)銷售商品房202.1萬平方米。其中，1月份銷售54.9萬平方米，2月份銷售72.8萬平方米,3月份銷售面積74.4萬平方米。2004年一季度市內(nèi)六區(qū)銷售金額72.8億元。其中，1月份19.1億元，2月份25.8億元，3月份27.9億元。2004年一季度市內(nèi)六區(qū)平均價格為3602元/平方米。其中，1月份3479元/平方米，2月份3544元/平方米，3月份3747元/平方米。比去年同期分別增長112.29%，181.08%和32.38%。從以上數(shù)字明顯反映出，銷售面積和銷售均價呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢。2 天津市內(nèi)六區(qū)近三年房地產(chǎn)市場走勢n12) 銷售量走勢上圖是20

29、02年1月至2004年3月市內(nèi)六區(qū)月銷售面積的走勢圖。從圖中可以明顯看出，自2002年1月以來，各區(qū)銷售面積上升趨勢明顯。相比2002年，2003年天津市市內(nèi)六區(qū)總體銷售量上升68.73%（2002年銷售量597萬平米，2003年銷售量1007萬平米）；而從上一節(jié)的市場數(shù)據(jù)更可反映出2004年一季度以來市場需求的迅速增加。另外，在2002年自2003年初，天津市房地產(chǎn)市場供需相對平穩(wěn)，因此淡旺季比較明顯，年度周期內(nèi)出現(xiàn)明顯的波峰波谷。相比之下，2003年中至今，全市各區(qū)銷售量逐月上升，即使在一季度，這個一般意義上的銷售淡季銷售量也保持了較高的增長勢頭。說明：由于和平區(qū)銷售總量較小，單套的銷售價

30、格對于整個區(qū)域也會形成比較大的影響，因此在走勢圖上形成了比較大的波動（峰谷值差達(dá)到了6000元/平方米）。由于不能直觀反映區(qū)域市場的價格走勢，因此在此略去和平區(qū)的價格走勢情況。上圖是2002年1月至2004年3月市內(nèi)六區(qū)月銷售均價的走勢圖。從圖中可以明顯看出，自2002年1月以來各區(qū)價格均呈現(xiàn)出了明顯的上升趨勢。相比2002年，2003年在銷售量大幅度增加的情況下全市總體均價水平上升了2.78%（2002年總體銷售均價為2695元/平米，2003年總體銷售均價為2770元/平米米）；而從上一節(jié)的市場數(shù)據(jù)更可反映出2004年一季度以來市場需求的迅速增加。同時分析與西青1號地鄰近的兩個區(qū)域：南開區(qū)

31、作為天津市南部區(qū)域的一部分，目前銷售價格已經(jīng)達(dá)到了3800元/平方米，僅次于高檔項目密集的河西區(qū)。紅橋區(qū)雖然在價格水平上仍位于六區(qū)末位，但上升的勢頭比較明顯，與此同時也說明該區(qū)域存在比較大的價格上漲空間。2 天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析天津公司分析，天津市場2002年以來的市場快速成長主要有以下幾個方面的因素支撐：城市建設(shè)全面鋪開，房屋需求持續(xù)增長：海河綜合治理工程、地鐵一號線、道路景觀工程等大型城建項目的開工，使天津市大規(guī)模的房屋拆遷勢頭有增無減，各種類型房屋市場需求持續(xù)增長，造成房屋交易空前活躍。地產(chǎn)開發(fā)速度緩慢，住宅供給相對短缺：雖然天津市在近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速，且包括外來人口在內(nèi)的

32、城市人口密度不斷增大，但天津市的城市范圍，特別是住宅仍集中在外環(huán)線以內(nèi)。加之路網(wǎng)改造，城市景觀規(guī)劃等的實(shí)施，造成城市土地的稀缺日漸加劇，相應(yīng)縮小了住宅市場的供給總量。在需求不斷上升的市場環(huán)境下，相對短缺的市場供給，勢必造成價格的不斷上漲。建造成本不斷上升，住宅價格漲勢穩(wěn)定：一方面由于土地供應(yīng)的短缺，造成的土地成本的不斷上升，另一方面包括鋼材、水泥等建材的價格上漲，造成了住宅開發(fā)成本的明顯提升，因此勢必造成商品房價格的提升。未來幾年天津的房地產(chǎn)市場仍將保持告訴增長的態(tài)勢：剛性需求拉動，市場需求旺盛：根據(jù)天津市城市改造計劃，在近幾年內(nèi)仍有超過一千萬平米的拆遷數(shù)量。按照最保守的估計，以1.5的比例放

33、大需求，近幾年內(nèi)天津市仍有二千萬平米以上剛性需求，僅此一項即可確保天津市未來很長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。價值因素提升，價格持續(xù)上漲：天津市基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模增大，配套設(shè)施逐步完善，城市功能不斷優(yōu)化，因此必然提升包括土地在內(nèi)的房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值，因此未來幾年內(nèi)天津市房地產(chǎn)價格必將保持持續(xù)穩(wěn)定上升的勢頭。城市規(guī)模擴(kuò)大，住宅向外擴(kuò)張：由于城市項目開發(fā)成本的不斷上升，所引起的城市房地產(chǎn)價格飛速上漲，以及土地稀缺所必然導(dǎo)致的住宅密度升高。外環(huán)線以外，城市交通系統(tǒng)可輻射到的大規(guī)模、低密度、改善型住宅需求必將成為未來天津市房地產(chǎn)市場最富競爭力的住宅類型。二、可比項目對比分析以臨近外環(huán)線區(qū)域和大規(guī)模改善型

34、居住區(qū)為條件，選擇太陽城、奧園、翡翠城、陽光100四個項目對西青1號地項目為主進(jìn)行銷售進(jìn)度和價格走勢的對比研究。位置對比見右圖。項目名稱開發(fā)規(guī)?？墒勖娣e容積率建筑形式主力產(chǎn)品均價銷售周期銷售率太陽城130萬30萬1.04.5f、5.5f、別墅110平米300022個月90奧園87萬15萬1.34.5f80-110平米320017個月95翡翠城80萬10萬1.04.5f、5.5f95平米30008個月95陽光10075萬11萬1.712f、18f80、140平米35006個月90本項目86萬82萬1.24.5f、小高、聯(lián)排約120平米05年入市35001、太陽城項目價格分析及對比1.1價格走勢從

35、上表中數(shù)據(jù)可以看出，該項目一二期產(chǎn)品的銷售均呈現(xiàn)出一定的價格上升趨勢，特別一期產(chǎn)品在上半年時間內(nèi)價格上升趨勢最為明顯，由于市場需求旺盛，該階段價格呈現(xiàn)不斷攀升的勢頭，一期產(chǎn)品后一階段價格的波動主要是由于項目在五月份的優(yōu)惠以及六月份的清盤促銷造成，而自2003年9月份開始價格又開始了進(jìn)一步的上漲。與此同時，比較后上市的二期與一期產(chǎn)品價格，雖然產(chǎn)品沒有變化，坐落位置也沒有明顯的優(yōu)劣，但二期價格仍明顯高于一期，從另一方面說明了該項目價格上升的趨勢。1.2 未來價格預(yù)測：該項目價格的年度上漲幅度約為8%，按照這樣的趨勢，該項目在2005年10月，公寓產(chǎn)品的價格水平約為3850元平米。1.3 與本項目對

36、比優(yōu)劣勢對比分析：優(yōu)勢：坐落位置在外環(huán)線以內(nèi)、衛(wèi)國道沿線、萬新村居住區(qū)內(nèi)，地理位置和區(qū)位形象較好，周邊配套完善，居住區(qū)環(huán)境成熟；劣勢：周邊競爭項目多，項目及產(chǎn)品差異性不大。1.4 結(jié)論：由于該項目與西青1號地相比各有優(yōu)劣，因此同期價格水平應(yīng)基本持平。2、奧園項目價格分析及對比2.1價格走勢:從上表中數(shù)據(jù)可以看出，該項目一二期產(chǎn)品的銷售均呈現(xiàn)出一定的價格上升趨勢。特別一期產(chǎn)品在上半年時間內(nèi)價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，后期由于資源的限制，當(dāng)期銷售產(chǎn)品位置樓層較差，因此均價有所下降。但同期上市的二期產(chǎn)品價格則仍以前期價格的最高水平入市，并保持了不斷的上漲。2.2未來價格預(yù)測：該項目價格的年度上漲幅度約為

37、18%，按照這樣的趨勢，該項目在2005年10月，公寓產(chǎn)品的價格水平將接近5000元平米。2.3奧園項目與本項目優(yōu)劣勢對比分析：優(yōu)勢：該項目為如外環(huán)線以內(nèi)，瑞景居住區(qū)，周邊配套完善，并存在數(shù)量較大的改善性需求客戶群；劣勢：該項目在入市時價格高于周邊項目近一倍，同時開發(fā)商品牌號召力不強(qiáng)，區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足；2.4結(jié)論：該項目包括位置、有效客群等多方面與西青1號地各有優(yōu)劣，因此同期銷售價格水平應(yīng)基本持平。3、翡翠城項目價格分析及對比3 1價格走勢： 翡翠城項目為今年年內(nèi)上市的大盤項目，由于沒有資源限制，因此受整體市場價格上升影響較上述兩項目更為明顯，在僅5個月的時間內(nèi)，價格上漲達(dá)到了200元平米。3

38、.2未來價格預(yù)測：該項目價格的年度上漲幅度約為15%，按照這樣的趨勢，該項目在2005年10月，公寓產(chǎn)品的價格水平將達(dá)到4000元平米。3.3翡翠城項目與本項目優(yōu)劣勢對比分析:優(yōu)勢：該項目為如外環(huán)線以內(nèi)，瑞景居住區(qū)，周邊配套完善，并存在數(shù)量較大的改善性需求客戶群，由于周邊大盤的提升項目以低于區(qū)內(nèi)同等水平價格入市；劣勢：周邊項目競爭激烈，項目和產(chǎn)品的差異性不明顯。3.4結(jié)論：該項目從整體上來講與太陽城項目的優(yōu)劣勢比較類似，因此同西青1號地相比也各有優(yōu)劣，因此同期銷售價格水平應(yīng)基本持平。4、陽光100項目價格分析及對比4.5) 1價格走勢： 陽光100項目也是今年上市的大盤項目之一，在銷售過程中采

39、取了分樓座陸續(xù)開盤的方式，價格穩(wěn)步攀升。4.2未來價格預(yù)測：該項目價格的年度上漲幅度約為19%，按照這樣的趨勢，該項目在2005年10月，公寓產(chǎn)品的價格水平將達(dá)到6000元平米以上，扣除裝修成本600元平米，其均價也將達(dá)到5400元平米。4.3陽光100項目與本項目優(yōu)劣勢對比分析:優(yōu)勢：該項目為如外環(huán)線以內(nèi)，華苑居住區(qū)內(nèi)，周邊配套完善，區(qū)位形象好，同時存在數(shù)量較大的改善性需求客戶群，且周邊沒有明顯的競爭項目；劣勢：項目和產(chǎn)品均存在著規(guī)劃、設(shè)計方面的缺陷，作為外地開發(fā)商品牌號召力不強(qiáng)，區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足；4.4結(jié)論：該項目與西青1號地相比位置優(yōu)勢明顯，且存在著覆蓋區(qū)域的交叉，因此以略低于該項目的價

40、格入市，將有望取得較好的銷售業(yè)績。目前，四個項目在各自區(qū)域市場上均表現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，因此從上表中雖然無法看出各項目普遍的銷售面積逐月上漲的局面，但在資源充足的情況下，各項目月均銷售面積均可達(dá)到10000平方米，而銷售價格從總體上也表現(xiàn)出了穩(wěn)步提高的局面。綜上，項目所在區(qū)域周邊存在旺盛的市場需求，同時周邊并無足夠的項目支持，在售各項目的規(guī)模和實(shí)力均比擬建項目存在較大差距。同時，伴隨包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在內(nèi)的南開區(qū)和西青區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及區(qū)域整體形象的進(jìn)一步提升，西青一號地項目必將成為天津市西部市場最具發(fā)展?jié)摿Α俺鞘行聟^(qū)”，能有效支撐天津萬科的市場占有率目標(biāo)。三、項目目標(biāo)客戶定位商圈來源區(qū)域

41、比例主要職業(yè)構(gòu)成購買動機(jī)消費(fèi)特征一級商圈天津市市區(qū)西部70市區(qū)中高收入階層居民改善居住條件注重社區(qū)的配套、環(huán)境和人文氛圍。有彰顯身份的需求。二級商圈西青區(qū)政府、楊柳青20%1、西青區(qū)高收入階層居民2、附近經(jīng)商人士及西青區(qū)外企職員改善居住條件三級商圈西青區(qū)中北鎮(zhèn)51、中北鎮(zhèn)的高收入階層。改善居住/投資/暫住其他輻射區(qū)域51、遷居人群2、工作在該區(qū)域的人群自住及投資改善居住環(huán)境、工作方便四、項目銷售價格及銷售節(jié)奏1、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：西青區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人文環(huán)境優(yōu)越，在市區(qū)周邊新四區(qū)當(dāng)中擁有良好的區(qū)位形象。隨著西青區(qū)消費(fèi)水平的不斷提高，以及臨近市區(qū)內(nèi)城市建設(shè)帶來的拆遷的持續(xù)推進(jìn)，包括周邊以汽

42、車制造和零配件為主的企業(yè)群的存在，以及未來大學(xué)城的建設(shè)，必將形成以改善性為主的旺盛市場需求。萬科作為品牌地產(chǎn)商富有極強(qiáng)的號召力，同時強(qiáng)有力的產(chǎn)品開發(fā)能力確保了項目未來的競爭力水平。劣勢：由于項目地處外環(huán)線以外，周邊商業(yè)及交通配套仍不完善，在開發(fā)初期對區(qū)外人口的吸引力相對較弱。但隨著天津市城市的不斷擴(kuò)張，地鐵二號線及新津楊公路的建設(shè)，區(qū)位界限將被打破，交通條件也將得到根本性改善，其它配套也將隨之充實(shí)。機(jī)會點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)住宅市場，特別是改善型需求存在很大的供應(yīng)空檔。目前區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤開發(fā)仍是空白，同時由于拆遷等因素造成的需求不斷增加，導(dǎo)致供需缺口日益擴(kuò)大。因此不僅區(qū)域市場有對改善型住宅產(chǎn)品的巨大需求

43、，同時住宅的價格上漲仍有很大空間。威脅點(diǎn)：區(qū)域市場的發(fā)展，周邊配套的完善，以及項目形象的樹立均需時間。但鑒于萬科類似項目成功開發(fā)的案例（花園新城），以及分期開發(fā)的模式，不僅可以在先期擺脫以上因素對客戶的影響，更可確保項目在后期獲得豐厚的利潤。2、銷售價格及節(jié)奏西青1號地項目，總建筑面積為86.4萬平米，其中可售商業(yè)2%（17280）、聯(lián)排2.5%（21600）、多層78%（673920）、小高層15%（129600）、非經(jīng)營性公建2.5%（21600）。計劃2005年5月1日開盤，開發(fā)周期為六年，計劃主要產(chǎn)品以3500元/平米價格入市，具體開發(fā)計劃及銷售節(jié)奏如下：200520062007200

44、820092010合計供應(yīng)面積商業(yè)-5000-60006280-17280聯(lián)排-10000-11600-21600多層15000011500012000011280013072045400673920小高層30000200004000039600-129600合計18000015000016000017000013700045400842400商業(yè)-5000-60006280-17280聯(lián)排-10000-11600-21600多層13000011000012000011240010912092400673920小高層2000025000300003000024600-129600合計15000

45、015000015000016000014000092400842400商業(yè)-5500-65007200-6465聯(lián)排-6000-7250-6670多層3500385042504700510056004438小高層35003850425047005100-4323（說明：面積單位為：平方米；價格單位為：元/平方米）第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析項目已經(jīng)列為集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化項目，由集團(tuán)和天津公司共同完成項目規(guī)劃設(shè)計工作，主要規(guī)劃指標(biāo)信息見下表：規(guī) 劃 指 標(biāo)總占地面積800000m2建筑用地面積720,000 m2總建筑面積864,000 m2建筑物占地面積160000m2建 筑 密 度0.22 綠 地

46、率40%計容積率面積864,000 m2容 積 率1.20 圍墻長度4000m道路用地合計瀝青路面車行道砼路面車行道硬質(zhì)鋪裝車行道硬質(zhì)鋪裝廣場硬質(zhì)鋪裝人行道24000016800072000綠化用地合計重要公共綠地組團(tuán)宅間綠化底層私家花園體育(游樂)設(shè)施占地水景占地面積3200008640022250311097產(chǎn)品構(gòu)成占地面積容積率建筑面積可售面積產(chǎn)品比例平均每戶面積單元數(shù)戶數(shù)住宅多層公寓（4-6）5760001.17 673,920 673,920 78.00%120 702 5616 小高層（7-11.5）648002.00 129,600 129,600 15.00%110 59 11

47、78 聯(lián)排別墅332310.65 21,600 21,600 2.50%200 108 108 小計6740311.22 825,120 825,120 1 120 869 6902 商業(yè)147691.17 17,280 17,280 幼兒園45000.89 4,000 會所45000.78 3,500 物業(yè)用房市政公用6,200 0.98 6,100 學(xué)校160000.50 8,000 售樓處車位數(shù)建筑面積可售面積停車地下車位25,000 架空層地面車庫地面露天小計合計720,000 1.2 864,000 842,400 第五部分 工程及銷售計劃1 前期工作時間安排該項目合作方政府關(guān)系良好

48、，已做了大量前期工作，可節(jié)省一定時間，一期計劃如下：序號項目名稱一期前期計劃時間備注1與合作方簽訂協(xié)議2004、3-2004、52土地掛牌、摘牌2004、4-2004、63規(guī)劃審批2004、7-2004、94項目審批2004、7-2004、85一期報建及施工圖設(shè)計2004、10-2005、16示范區(qū)開工2004、10、31為保證開盤時間，建設(shè)臨時銷售賣場、樣板間7一期開工2005、1、18一期基礎(chǔ)工期2005、1-2005、49基礎(chǔ)合格證2005、5、1510銷售許可證2005、5、3011一期開盤2005、5、12 項目開發(fā)計劃3 開發(fā)分期：項目總規(guī)模86.4萬平米，分6期開發(fā)。4 項目周期：7年5 銷售周期：6年開發(fā)計劃表格：項目 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 合計 一、開發(fā)計劃（m2） 一期/區(qū) 180,000 180,000 二期/區(qū) 150,000 150,000 三期/區(qū) 160,000 160,000 四期/區(qū) 170,000 170,000 五期/區(qū) 137,000 137,000 六期/區(qū) 45,400 45,400 竣工面積小計 180,000 150,000 160,000 170,000 137,000 45,400 842,400 銷售計劃表格： 敏感系數(shù)：100% 項目 2005年2006年2007年2