【商業(yè)地產(chǎn)DOC】昆明某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)策略

1、 項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)策略目 錄一、 項(xiàng)目概述（一）、項(xiàng)目背書 （二）、項(xiàng)目情況二、 項(xiàng)目產(chǎn)品分析（一）、項(xiàng)目產(chǎn)品介紹（二）、產(chǎn)品配比分析（三）、戶型分析（四）、面積分析（五）、位置分析三、 產(chǎn)品房號(hào)編排（一）、房號(hào)編排基本原則（二）、房號(hào)編排規(guī)避事項(xiàng)四、 定價(jià)原則概述（一）、定價(jià)流程（二）、定價(jià)原則（三）、項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)的確定（四）、項(xiàng)目片區(qū)均價(jià)的確定（五）、定價(jià)需注意的焦點(diǎn)問題五、 客觀市場(chǎng)定價(jià)（一）、影響價(jià)格確定的各因素調(diào)價(jià)說明（二）、焦點(diǎn)問題回避六、 利潤(rùn)最大化的項(xiàng)目組合調(diào)價(jià)（一）、優(yōu)惠提價(jià) （二）、擠壓調(diào)價(jià)（三）配比分析調(diào)價(jià)（四）供求關(guān)系調(diào)價(jià)（五）競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避調(diào)價(jià)（六）促銷策略調(diào)價(jià)附件1、項(xiàng)目銷售

2、回款經(jīng)濟(jì)預(yù)算附件2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格表附件3、銷售過程中的價(jià)格組合策略附件4、資產(chǎn)評(píng)估原則下的桃園項(xiàng)目均價(jià)確定一、 項(xiàng)目概述 1、項(xiàng)目背書 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：63509住宅總戶數(shù)：758套總建筑面積：112426.90其中：普通多層住宅：390套其中：住宅建筑面積：97720.17 花園洋房住宅：148套 商業(yè)建筑面積：5298.07 小高層住宅：220套 車位建筑面積：9408.61商鋪總數(shù)：48套公建面積： 車位總數(shù)：3個(gè)建筑密度：0.33其中：地下車位：2個(gè)容積率：1.94 地上車位：116綠化用地面積：會(huì)所說明：綠化率：48%景觀情況說明： 2、項(xiàng)目情況介紹在項(xiàng)目情況介紹中，

3、主要從以下六個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目作出描述：項(xiàng)目情況地理位置環(huán)境市政配套項(xiàng)目規(guī)劃面積規(guī)模 地理位置：位于官渡區(qū)佳湖片區(qū)興科路與愛地路交接位置，緊鄰佳湖路延長(zhǎng)線； 項(xiàng)目環(huán)境：目前小區(qū)周邊正在興建幾個(gè)住宅小區(qū)，同時(shí)項(xiàng)目距離1公里位置，大商匯正在籌建中； 市政配套：教育配套、金融配套完善，但醫(yī)療配套和商業(yè)配套較為欠缺； 項(xiàng)目規(guī)劃：建筑主題為道路包圍景觀、景觀包圍建筑； 面積：項(xiàng)目占地近100畝，屬中等規(guī)模住宅小區(qū)； 項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃住宅戶數(shù)758戶，其中住宅包括底商多層、普通多層、花園洋房和小高層四類，同時(shí)配有臨街商鋪和獨(dú)立式商鋪，地下車庫(kù)及露天車位基本滿足小區(qū)用戶的停車要求。二、 項(xiàng)目產(chǎn)品分析1、項(xiàng)目產(chǎn)品介紹

4、項(xiàng)目產(chǎn)品介紹主要從影響項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的10個(gè)方面描述：面積使用功能樓層分布通風(fēng)采光朝向建筑形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)狀況位置配比戶型產(chǎn)品 面積：產(chǎn)品面積為86.17m2229.94 m2 戶型：戶型共計(jì)24種，多數(shù)方正實(shí)用配比：缺四室房源，主力三室2廳2衛(wèi)位置：整個(gè)小區(qū)精良景觀包圍建筑競(jìng)爭(zhēng)狀況：小區(qū)同類房源較多，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重建筑形態(tài)：多層、小高層、花園洋房相結(jié)合朝向：除小部分底商多層和2個(gè)單元小高層外，其余皆為南北朝向通風(fēng)采光：目前小區(qū)周邊無高層建筑，多為平地，小區(qū)間距適中，通風(fēng)采光效果良好樓層分布：3、4樓房源最多使用功能：使用功能齊全，十分利于居家使用 2、項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析桃園項(xiàng)目待售產(chǎn)品類別有：底商普通多層

5、、普通多層、多層花園洋房、小高層。各類產(chǎn)品的住宅比例及面積比例參看項(xiàng)目產(chǎn)品類別劃分表：由上表得出：桃園項(xiàng)目花園洋房和小高層所占面積比例基本接近，故產(chǎn)品定價(jià)時(shí)可以用花園洋房的價(jià)高比例平衡小高層的低價(jià)比例，底商多層和多層均價(jià)要基本達(dá)到項(xiàng)目總體均價(jià)。 3、戶型分析 項(xiàng)目758套住宅中，共計(jì)有24種戶型，各戶型所占比例如下：戶型建筑面積（平米）套數(shù)套數(shù)比例總面積比戶型建筑面積（平米）套數(shù)套數(shù)比例總面積比a107.5710013.9%11.95%a躍194.40202.64%3.98%a1110.45506.6%6.14%a1躍200.65101.32%2.05%b100.7912616.62%13.0

6、7%b躍170.40293.83%5.06%b1103.17324.22%3.39%b1躍175.7770.92%1.25%f106.38162.11%1.74%f躍171.4440.53%0.70%c1220.73222.9%4.97%c1山229.77141.85%3.29%c3121.18222.9%2.73%c3山126.05141.85%1.80%c4120.34222.9%2.71%c4山125.11141.85%1.79%c5194.27222.9%4.38%c5山203.62141.85%2.92%e86.178010.55%7.05%e躍13781.06%1.12%g129.

7、938010.55%10.64%g躍190.3081.06%1.56%d120.51405.28%4.93d躍185.2940.53%1.76% 4、面積分析 產(chǎn)品面積決定了購(gòu)買總價(jià)，故項(xiàng)目產(chǎn)品的面積分析，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)影響深遠(yuǎn)，以下將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的面積區(qū)間、不同區(qū)間住宅產(chǎn)品的總面積分布做出表述，詳細(xì)劃分參看產(chǎn)品面積劃分表。 由上表得出：有近500套住房面積在125平米以下，套數(shù)比例近65%，但面積比例僅為54.28%，所以在定價(jià)時(shí)要充分考慮整體利潤(rùn)指標(biāo)因素，避免出現(xiàn)銷售套多但價(jià)少的現(xiàn)象，即銷售套數(shù)多，但總銷售額少。 5、位置分析 桃園項(xiàng)目的整個(gè)建筑格局是景觀包圍建筑，整個(gè)小區(qū)都有活水包圍，可以

8、說，活水是項(xiàng)目產(chǎn)品景觀的一大亮點(diǎn)，而且可以保證整個(gè)項(xiàng)目的每一套住宅都可以享受片區(qū)景觀的支持。為了避免項(xiàng)目所鄰的污水溝影響，已經(jīng)將污水溝旁用車庫(kù)和會(huì)所與住宅間隔，故無位置缺陷較大的劣質(zhì)房源。三、 產(chǎn)品房號(hào)編排 1、房號(hào)編排基本原則遵從傳統(tǒng)房號(hào)編排原則： 棟數(shù)號(hào)按照按照測(cè)量報(bào)告的安排（但其中的4、13、14、24這四棟舍去）； 單元號(hào)遵從面對(duì)單元入口左右遞增原則； 樓層號(hào)從地面一層算起，若是底商，則房號(hào)編排從2樓起算； 房號(hào)編排：多層、花園洋房面對(duì)樓梯左一右二；小高層為出電梯順時(shí)針方向1、2、3、4； 棟數(shù)號(hào)單元號(hào)樓層號(hào)房號(hào) 2、房號(hào)編排規(guī)避事項(xiàng) 棟數(shù)號(hào)避免出現(xiàn)4、13、14、24這種有購(gòu)買抗性的

9、棟數(shù)號(hào)（棟數(shù)號(hào)相應(yīng)增加即可）；價(jià)格表?xiàng)潝?shù)與測(cè)量報(bào)告棟數(shù)對(duì)照如下測(cè)量報(bào)告棟數(shù)號(hào)13棟相同4棟511棟12棟13棟14棟1520棟21棟2225棟價(jià)格表?xiàng)潝?shù)號(hào)5棟612棟15棟16棟17棟1823棟25棟 2629棟 房號(hào)編排要充分考慮傳統(tǒng)習(xí)慣，便于客戶識(shí)別；四、 定價(jià)原則概述1、 定價(jià)流程整體定價(jià)流程為：項(xiàng)目均價(jià)確定片區(qū)均價(jià)客觀市場(chǎng)調(diào)價(jià)利潤(rùn)組合調(diào)價(jià).終價(jià)說明：首先確定項(xiàng)目的整體均價(jià)，整體均價(jià)確定的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目的片區(qū)劃分，確定項(xiàng)目的片區(qū)均價(jià)。片區(qū)均價(jià)確定后就開始項(xiàng)目758套住宅的客觀市場(chǎng)調(diào)價(jià)，內(nèi)容包括影響項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品價(jià)值的各種因素調(diào)價(jià)，然后進(jìn)行實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的利潤(rùn)組合調(diào)價(jià)，目的是通過這一調(diào)

10、價(jià)，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售和保證開發(fā)商的快速回款要求，同時(shí)確保開發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。最后得出項(xiàng)目最終單價(jià)（包括758套住宅的銷售單價(jià)）。2、 定價(jià)原則項(xiàng)目定價(jià)原則有以下幾點(diǎn)： 利潤(rùn)最大化原則 客觀原則 市場(chǎng)接受原則 影響因素全方位原則 銷售階段性調(diào)價(jià)原則 公正性原則詳細(xì)定價(jià)原則闡述參看五、六、七三部分內(nèi)容。3、 項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)的確定（參見附件4）從資產(chǎn)評(píng)估原則及標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)分析得出，桃園項(xiàng)目的的市場(chǎng)接受均價(jià)為2685元/平米（參看附件4），而開發(fā)商的心理目標(biāo)均價(jià)為2750元/平米，兩者間有一定的差距，這就需要項(xiàng)目策劃及銷售有充足的準(zhǔn)備，項(xiàng)目市場(chǎng)推廣投入力度加大，因而相應(yīng)的營(yíng)銷費(fèi)用需要增加，本案屬

11、于我公司對(duì)代理樓盤項(xiàng)目的價(jià)格確定，開發(fā)商的目標(biāo)要求是首位的，故桃園項(xiàng)目的項(xiàng)目均價(jià)以2750元/平米定，但在此衷心提醒，此價(jià)格是與市場(chǎng)接受均價(jià)有一定差距的，為了保證可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商要求的銷售預(yù)期，不僅要求營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行相當(dāng)?shù)轿缓统晒Γ瑫r(shí)要求開發(fā)商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售過程有充足的支持和配合，并加大市場(chǎng)推廣力度和營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算。4、 片區(qū)均價(jià)的確定根據(jù)項(xiàng)目棟數(shù)分布位置，首先將項(xiàng)目小區(qū)劃分為8個(gè)區(qū)域，參看桃園項(xiàng)目小區(qū)區(qū)域劃分圖： 各區(qū)包含棟數(shù)如下：區(qū)位1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)6區(qū)7區(qū)8區(qū)棟數(shù)1711169、10、17820、2118、19、22、23252728、29片區(qū)均價(jià)的確定參看片區(qū)均價(jià)確定表:桃園項(xiàng)

12、目片區(qū)均價(jià)確定表區(qū)域特征分析調(diào)價(jià)指向片區(qū)均價(jià)1區(qū)緊鄰市政道路，毗鄰人流入口，交通便捷，但受煙塵及噪音影響，產(chǎn)品為底商多層住宅，景觀支持較小，公攤比例較其余同類產(chǎn)品略大，戶型實(shí)用但無亮點(diǎn)體現(xiàn)，采光通風(fēng)效果較好。均價(jià)-4002350元/平米2區(qū)與入口相鄰，交通便捷，間離市政道路，有普通小區(qū)片圍景觀支持，產(chǎn)品為普通多層，戶型設(shè)計(jì)完善，與規(guī)劃會(huì)所相鄰，但通風(fēng)采光受部分影響，公攤比例適中。均價(jià)-2002550元/平米3區(qū)鄰入口，間離市政道路，片區(qū)景觀優(yōu)良，產(chǎn)品為花園洋房，戶型設(shè)計(jì)良好，但樓間距不大，采光受部分影響，公攤比例適中均價(jià)+4003150元/平米4區(qū)獨(dú)棟，間離市政道路，優(yōu)良景觀包圍，四面環(huán)水，產(chǎn)

13、品為花園洋房，戶型設(shè)計(jì)良好，量少，私密性佳，但公攤比例略大。均價(jià)+5503300元/平米5區(qū)遠(yuǎn)離入口及市政道路，優(yōu)良中心景觀支持，間距充足，通風(fēng)采光效果好，產(chǎn)品為普通多層，戶型設(shè)計(jì)精良，公攤比例小，靠近規(guī)劃會(huì)所，維持小區(qū)均價(jià)2750元/平米6區(qū)間離市政道路，緊接主入口，交通便捷，但私密性受一定影響，有優(yōu)良中心景觀支持，產(chǎn)品為花園洋房，戶型設(shè)計(jì)良好，樓間距很大通風(fēng)采光效果良好，公攤比例小，3樓以上居住效果佳均價(jià)+600元3350元/平米7區(qū)不靠近入口，與市政道路垂直間離，產(chǎn)品為普通多層，有一定的小區(qū)景觀支持，樓棟布局緊密，戶型設(shè)計(jì)精良，采光一般均價(jià)-2502500元/平米8區(qū)遠(yuǎn)離市政道路和入口，

14、棟數(shù)布局緊密但不舒暢，小區(qū)景觀支持力度較小，有部分東西朝向房源，產(chǎn)品為小高層，公攤比例較大，戶型設(shè)計(jì)有一定缺陷，7樓以下房源通風(fēng)采光受到較大影響，極容易受多層房源沖擊。均價(jià)-350元2400元/平米5、 定價(jià)需注意的焦點(diǎn)問題 Ø 定價(jià)需在確保均價(jià)的基礎(chǔ)上確定增減幅度，同時(shí)避免出現(xiàn)為保證項(xiàng)目均價(jià)而進(jìn)行小片調(diào)價(jià)，而應(yīng)該整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一調(diào)價(jià)；Ø 在定價(jià)時(shí)要充分參考有購(gòu)房意向的公司同仁的意見，如哪一個(gè)戶型最受歡迎，哪一樓層最有抗性，哪一片區(qū)最受矚目；Ø 定價(jià)時(shí)除已經(jīng)存在的影響因素外，還需考慮預(yù)期影響因素，即將來會(huì)有什么樣的變化，這種變化對(duì)業(yè)主而言是否有利，以便于銷售時(shí)的銷講。

15、五、 客觀市場(chǎng)定價(jià)1、 影響價(jià)格確定的各因素的調(diào)價(jià)說明i. 位置差異調(diào)價(jià)片區(qū)均價(jià)已經(jīng)確定，故僅需對(duì)同一片區(qū)不同位置的房源進(jìn)行差價(jià)調(diào)整，調(diào)價(jià)說明如下：位置特征調(diào)價(jià)說明靠山墻，與直線建筑間距大+30靠山墻，與直線建筑間距小+0不靠山墻-60ii. 景觀差異調(diào)價(jià)景觀特征調(diào)價(jià)說明景觀水木結(jié)合，觀賞效果強(qiáng)+30景觀片面，觀賞效果一般+0只能享受遠(yuǎn)景景觀，近無觀賞效果-30iii. 朝向差異調(diào)價(jià)朝向特征調(diào)價(jià)說明正南北朝向+30偏南北+0正東西-60iv. 樓層差異調(diào)價(jià)項(xiàng)目有四種建筑形態(tài)，故需對(duì)不同建筑形態(tài)有不同的樓層差價(jià)：底商多層：樓層調(diào)價(jià)說明樓層調(diào)價(jià)說明2-605-303+306+1504+10 普通多

16、層：樓層調(diào)價(jià)說明樓層調(diào)價(jià)說明1+604+102-605-203+306+150 花園洋房：樓層調(diào)價(jià)說明樓層調(diào)價(jià)說明1+904-1203-905+120 小高層：樓層調(diào)價(jià)說明樓層調(diào)價(jià)說明1-1807+02-2108+1203-1509+1504-12010+1805-6011+3006-30v. 通風(fēng)采光差異調(diào)價(jià)通風(fēng)采光特征調(diào)價(jià)說明無平行建筑遮擋，可遠(yuǎn)眺+60正常棟數(shù)間距+0被垂直建筑包圍，近無景觀欣賞效果-60vi. 戶型差異調(diào)價(jià) 僅針對(duì)劃分的同一片區(qū)有不同戶型進(jìn)行差異調(diào)價(jià)戶型調(diào)價(jià)說明戶型調(diào)價(jià)說明a+60e1+30b+0e2-30f-60d+0vii. 使用功能差異調(diào)價(jià)使用功能說明調(diào)價(jià)說明客廳

17、、主臥朝南+60客廳、主臥朝北-30無朝南向的房-60viii. 私密性差異調(diào)價(jià)私密性說明調(diào)價(jià)說明私密性好+30私密性中+0私密性差-30ix. 交通便捷度差異調(diào)價(jià)交通便捷度說明調(diào)價(jià)說明交通條件便捷+30交通條件一般+0交通條件差-30x. 公攤差異調(diào)價(jià)公攤比例大?。ㄏ鄬?duì)）調(diào)價(jià)說明公攤比例大+30公攤比例適中+0公攤比例小-302、 分析目前項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)的同類或同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間及市場(chǎng)反應(yīng)，得出銷售時(shí)焦點(diǎn)問題回避；Ø 注意不同公攤比例的價(jià)格差異銷講；Ø 注意樓層差異的銷講；Ø 注意小高層戶型功能調(diào)整的銷講。六、 利潤(rùn)最大化的項(xiàng)目組合調(diào)價(jià)1、 優(yōu)惠提價(jià) 目前尚未確定優(yōu)

18、惠措施，故相應(yīng)的優(yōu)惠提價(jià)待優(yōu)惠措施確定后進(jìn)行，可以肯定的是，桃園項(xiàng)目的上表銷售價(jià)格必將比本次提交的價(jià)格高出50元以上（包括開盤2%的優(yōu)惠提價(jià)等）。2、 擠壓調(diào)價(jià) 為了促進(jìn)開盤當(dāng)日的銷售，同時(shí)保證開發(fā)商的銷售回款速度，在制定開盤執(zhí)行價(jià)時(shí)，需要通過價(jià)格的擠壓調(diào)整，最終得出項(xiàng)目終價(jià)。3、 供求關(guān)系調(diào)價(jià) 整個(gè)項(xiàng)目共有758套房源，這其中，沒有145平米165平米的房源，嚴(yán)重欠缺四室房源，故對(duì)于容易裝修改造為4室的戶型及面積在140平米左右的房源可以適當(dāng)加價(jià)，加價(jià)幅度不超過80元/平米；4、 競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避調(diào)價(jià) 由于項(xiàng)目同質(zhì)產(chǎn)品過多，項(xiàng)目的定價(jià)過程中必須要注意盡量避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，具體的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避調(diào)價(jià)措施為：i.

19、在確保整體均價(jià)的基礎(chǔ)上，將小高層e2戶型的價(jià)格整體調(diào)低，相應(yīng)提高普通多層中a戶型的價(jià)格，以此確保e戶型的跑貨；ii. 為了促進(jìn)花園洋房的開盤銷售，故需要對(duì)花園洋房進(jìn)行無理由調(diào)價(jià)，讓客戶自己發(fā)現(xiàn)同質(zhì)差價(jià)，借以提高花園洋房的擠壓跑貨；iii. 為保證大面積房源的銷售，在價(jià)格制定時(shí)，需要進(jìn)行嚴(yán)格的總價(jià)控制原則，即確保單套房源總價(jià)在一個(gè)易接受的區(qū)間，如總價(jià)502340元的房源，需進(jìn)行小幅度調(diào)價(jià)，使得總價(jià)為499999元。5、 促銷策略調(diào)價(jià) 促銷策略調(diào)價(jià)，其主要目的是為了加快銷售速度，同時(shí)縮短回款時(shí)間，主要手段就是在銷售期間，對(duì)剩余房源進(jìn)行階段性調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)原則為只升不降，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)定性規(guī)律“買

20、漲不買跌”，詳細(xì)調(diào)價(jià)措施參看附件3、銷售過程中的價(jià)格組合策略。常市場(chǎng)因素指標(biāo)包括：宏觀政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌等。終述：項(xiàng)目定價(jià)保證的是低價(jià)入市，同時(shí)價(jià)格具備后期漲價(jià)的空間，保證開盤當(dāng)月的銷售回款速度，詳細(xì)的項(xiàng)目銷售回款經(jīng)濟(jì)預(yù)算參看附件1、2、3、4。（要詳細(xì)參看附件2和附件4）。 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、 宏觀經(jīng)濟(jì)回顧 2008年1月份東莞市居民消費(fèi)價(jià)格總水平(cpi)同比上漲6.6，與全省平均水平持平。其中，居住類價(jià)格同比上漲7.4，拉動(dòng)cpi上漲1.12個(gè)百分點(diǎn)。水、電及燃料價(jià)格上漲10.9，建房及裝修材料價(jià)格上漲3.2，自有住房?jī)r(jià)格上漲8.1。 根據(jù)東莞市銀聯(lián)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鼠年

21、春節(jié)（年初一至初十），全市共刷卡消費(fèi)3.67億元，刷卡消費(fèi)筆數(shù)與刷卡消費(fèi)金額與去年同期相比大幅增長(zhǎng)。據(jù)分析，刷卡消費(fèi)筆數(shù)和金額的猛增，主要受留莞過年的新莞人增多且喜于刷卡消費(fèi)的拉動(dòng)。而刷卡消費(fèi)金額排在前七位的是：批發(fā)、汽車、酒店、社會(huì)服務(wù)、超市、家電、地產(chǎn)，消費(fèi)金額分別為0.67億元、0.46億元、0.31億元、0.25億元、0.16億元、0.12億元。從以上刷卡消費(fèi)金額排名可以看出，以往一直排在首位的地產(chǎn)，如今只排在了第七位，其刷卡筆數(shù)、金額雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別負(fù)增長(zhǎng)28.29%和61.66%。1月份，東莞市信貸市場(chǎng)改變上年末增速放緩趨勢(shì)，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，當(dāng)月新增各項(xiàng)貸款61.89億元，增長(zhǎng)2

22、.79%，低于全省貸款增速。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月31日，全市本外幣各項(xiàng)貸款余額2279.82億元，同比增長(zhǎng)25.9%。1月份貸款無論增量還是增幅均創(chuàng)下近五年同期的新高。從2006年1月起，東莞市銀行貸款已連續(xù)保持24個(gè)月增長(zhǎng)勢(shì)頭，2007年更是高位加速上升，全年實(shí)現(xiàn)24.94%的增幅。二、 政策動(dòng)向東莞32鎮(zhèn)街建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施將受商業(yè)規(guī)劃限制 從東莞市經(jīng)貿(mào)局了解到，東莞32個(gè)鎮(zhèn)街都將編制2009年-2015年的商業(yè)規(guī)劃。屆時(shí)建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施如大超市、步行街等，將受到商業(yè)規(guī)劃的限制。據(jù)悉，東莞32個(gè)鎮(zhèn)街編制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，是國(guó)家商務(wù)部要求在全國(guó)開展縣級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的結(jié)果。另外，東莞市將改變由村（

23、社區(qū)）為單位直接規(guī)劃建設(shè)村居民公寓的做法，凡建設(shè)村居民公寓的，要以鎮(zhèn)（街）為單位，統(tǒng)一編制村居民公寓建設(shè)和舊村利用改造專項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)規(guī)劃期內(nèi)的新增人口作出估算，對(duì)需要的村居民公寓用地作統(tǒng)一安排，不得使用生態(tài)綠地建設(shè)村居民公寓，否則一律不予審批。 每個(gè)村居民公寓至少要達(dá)到居住組團(tuán)的規(guī)模，即不少于300戶或1000人的標(biāo)準(zhǔn)。村居民公寓不得出售給非本村村民，除了市政府同意的項(xiàng)目，房管部門不再核發(fā)獨(dú)院私房房產(chǎn)證。 同時(shí)，香港服務(wù)提供者進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件，目前cepa開放的具體事項(xiàng)已由152項(xiàng)擴(kuò)展到192項(xiàng)，開放程度進(jìn)一步提高。此外，政府將進(jìn)一步鼓勵(lì)外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、新材料制造等產(chǎn)業(yè)，

24、而對(duì)一些傳統(tǒng)制造業(yè)不再鼓勵(lì)外商投資。限制或禁止高物耗、高能耗、高污染外資項(xiàng)目。并不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。據(jù)悉，征收了近20年的東莞市土地使用稅將作出調(diào)整。納稅標(biāo)準(zhǔn)從原來的35元/平方米/年調(diào)整到了2.512元/平方米/年。其中東城、南城、莞城、萬江、常平、長(zhǎng)安、虎門、塘廈、松山湖等九個(gè)鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)用地適用最高年稅額為每平方米12元，其中城區(qū)、虎門等鎮(zhèn)房地產(chǎn)用地等比原標(biāo)準(zhǔn)提高了2.4倍；工業(yè)性用地基本維持原標(biāo)準(zhǔn)不變。此次經(jīng)過調(diào)整后，不同的地區(qū)仍然按照土地收益級(jí)差以及用地性質(zhì)的不同分為五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)分別是2.5元/平方米/年至1

25、2元/平方米/年。其中主城四區(qū)、松山湖、虎門、長(zhǎng)安、常平、塘廈等發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)適用最高標(biāo)準(zhǔn)。 雖然新的標(biāo)準(zhǔn)2008年才公布，但是新稅計(jì)征的時(shí)間將由國(guó)務(wù)院規(guī)定的2007年1月1日計(jì)征，也就是說于2007年拿了土地使用證的企業(yè)將被追繳這部分由稅額調(diào)整而少交的稅款。     東莞市可能在今年出臺(tái)新的購(gòu)房入戶政策，新政策可能以其它城市為學(xué)習(xí)榜樣，新增“藍(lán)印”戶口。獲取“藍(lán)印”戶口的市民，如果五年內(nèi)沒有違法記錄，“藍(lán)印”戶口可以轉(zhuǎn)為“紅印”戶口。據(jù)了解，持藍(lán)印戶口者，在入托、入園和義務(wù)教育階段的入學(xué)、申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、安裝煤氣和電話等方面享受本市常住戶口的同等待遇

26、。因此，如果東莞市真的實(shí)行購(gòu)房可以入藍(lán)印戶口，那么，這對(duì)于東莞樓市來說是一大利好。也有助于處于低迷中的東莞樓市早日復(fù)蘇。三、 市政規(guī)劃 今年96項(xiàng)市屬重點(diǎn)工程圈定從市城建工程管理局了解到，今年?yáng)|莞市在建、籌建的市屬重點(diǎn)工程項(xiàng)目有96項(xiàng)，包括市廉租房一期、市籃球中心、東莞火車東站擴(kuò)建等工程將全面動(dòng)工。部分重點(diǎn)工程如下： 東莞市今年的住房建設(shè)規(guī)劃正式出爐。從市城建規(guī)劃局了解到，2008年，東莞市將供應(yīng)945公頃的住房用地，建設(shè)總建筑面積達(dá)1498萬平方米，為廣大市民和新莞人提供15.95萬套住房。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建筑面積超過了60萬平方米，包括建經(jīng)濟(jì)適用房28.3萬平方米、0.42萬套以

27、及廉租房32.07萬平方米、0.63萬套。 四、市場(chǎng)及樓市動(dòng)態(tài)從廣東省房協(xié)了解到，即將發(fā)布的廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書2008預(yù)測(cè)廣東固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的支撐因素仍在，同時(shí)也存在一些不利因素，全省投資將會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，增幅仍將在15%左右，房地產(chǎn)業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然向好。 東莞市2007年全年銷售商品房面積573萬平方米，較2006年的379.4萬平方米增長(zhǎng)50.0%；商品房實(shí)際銷售金額295億元，較2006年的158.88億元增長(zhǎng)了82.9%。商品房銷售均價(jià)達(dá)5148元/平方米，較2006年的4187元/平方米增長(zhǎng)了22.95。而住宅銷售在2007年的商品房銷售中占到了相當(dāng)重的比

28、重。數(shù)據(jù)顯示，2007年住宅銷售面積達(dá)541.07萬平方米，占到銷售總面積的94。住宅銷售總額273.67億元，住宅銷售均價(jià)達(dá)5058元/平方米。五、土地市場(chǎng)（一）新增土地供應(yīng) 2008年2月東莞市共有3塊新增土地供應(yīng)，總供應(yīng)面積為11.98萬，環(huán)比1月下跌81.20，相比07年2月只有一塊新增供應(yīng)土地，供應(yīng)面積同比上漲了413.42%。（二）土地成交信息 2008年2月東莞市成交土地共5塊，同比去年同期12塊成交土地下跌了58.33，總成交面積為15.15萬，環(huán)比1月下跌58.68%，同比07年2月下跌64.16%，2月土地成交總價(jià)共為3.005億元，商住用途占成交地塊的20，工業(yè)用地占80

29、，其中松山湖成交地塊有四塊，均為工業(yè)用途。近期松山湖用地放量明顯，說明政府對(duì)松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)投入力度有所加強(qiáng)，而作為松山湖的重要配套之一的房地產(chǎn)，也將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。六、新開工及竣工項(xiàng)目（一）新開工項(xiàng)目2008年2月有新開工項(xiàng)目的樓盤共有9個(gè)，涉及工程數(shù)33個(gè)，新開工面積為55.50萬m2，其中，普通住宅面積為45.23萬m2，車庫(kù)面積為10.27萬m2。新開工項(xiàng)目主要分散在各鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)新開工項(xiàng)目只有東城的花園城二期以及南城的金域中央（四期）。（詳見下表） （二）新竣工項(xiàng)目2008年2月有6個(gè)樓盤有新竣工工程，工程量為14個(gè)，城區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)各占50，竣工面積為27.93萬m2，城區(qū)集中在萬江

30、的理想0769家園三期和南城的映湖山莊。 七、供求分析（一） 新增商品房供應(yīng) 1、新增供應(yīng)總體情況據(jù)東莞市中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2008年2月份，共21個(gè)樓盤項(xiàng)目新增供應(yīng)，與1月基本持平，同比07年2月的68個(gè)新盤供應(yīng)下跌69.12；08年2月總供應(yīng)面積為20.97萬，環(huán)比2008年1月大幅下降69.28%，同比下降23.31?？梢钥闯觯环矫媸怯捎诖汗?jié)前后是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，再加上樓市回調(diào)，買方觀望、賣方熱情驟減，推盤速度放緩、推貨量也開始縮減。其中，住宅供應(yīng)量為20.13萬，共1929套；住宅供應(yīng)按面積環(huán)比下降64.65，同比下降2.72，按套數(shù)計(jì)算環(huán)比下降69.

31、16%，同比上升35.37。 2008年2月份新增供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在東莞市區(qū)、寮步、大嶺山、常平、虎門、沙田等區(qū)鎮(zhèn)。具體項(xiàng)目分布見下2008年2月東莞樓市新增供應(yīng)項(xiàng)目分布圖 2、新增供應(yīng)走勢(shì) 東莞中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2008年2月，由于春節(jié)假期以及宏觀政策影響，自1月份的新增供應(yīng)量回落后繼續(xù)下滑，環(huán)比下跌幅度高達(dá)69.28，樓市漸入低迷。此外，惡劣的天氣也是導(dǎo)致開發(fā)商推貨熱情不高、供應(yīng)急劇減少的一個(gè)原因。3、新增供應(yīng)物業(yè)類型 東莞市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2008年2月份新增住宅供應(yīng)中普通住宅供應(yīng)項(xiàng)目7個(gè)，供應(yīng)量為15.39萬；公寓供應(yīng)項(xiàng)目1個(gè)，供應(yīng)量為2.60萬；別墅供應(yīng)項(xiàng)目1

32、個(gè)，供應(yīng)量2.14萬；非住宅市場(chǎng)中商鋪供應(yīng)0.18萬，車庫(kù)供應(yīng)0.66萬。 環(huán)比1月，普通住宅供應(yīng)有小幅度提高，上升6.58，主要集中在：東駿豪苑（三期）、怡景大廈、金地格林上院、金田花園（三期）、萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)、翰林軒；大盤豐泰花園山莊入市，使別墅供應(yīng)有增加趨勢(shì)，環(huán)比提高8.31，公寓供應(yīng)有君悅2046；而由于本月商鋪和寫字樓供應(yīng)基本空白，非住宅物業(yè)供應(yīng)銳減，較上月下降12%，僅為4.03%。 4、新增供應(yīng)區(qū)域分析 東莞中原研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2008年2月東莞共有8個(gè)區(qū)鎮(zhèn)有新增供應(yīng)。其中城區(qū)供應(yīng)面積12.37萬，環(huán)比上升32.95 ，占總供應(yīng)比重為58.96，同比上升35.5

33、1%，城區(qū)主導(dǎo)成為本月新增供應(yīng)的一大亮點(diǎn)。從區(qū)域分布來看，莞城、虎門、南城是2008年2月份主要供應(yīng)區(qū)域，三個(gè)區(qū)域新增供應(yīng)合占總體比例高達(dá)79.20。其中，莞城新增供應(yīng)量最大，高達(dá)6.84萬，主要集中在君悅2046、萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)（三期）等項(xiàng)目?；㈤T則集中在豐泰華園山莊、怡景大廈等項(xiàng)目。（其它區(qū)鎮(zhèn)項(xiàng)目分布可以查看2008年2月東莞樓市新增供應(yīng)項(xiàng)目分布圖） 5、新增住宅供應(yīng)戶型分析東莞中原研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2月東莞新增供應(yīng)商品住宅面積區(qū)間主要集中在三房和四房，其中三房占30.8，四房占20.4，反映了目前東莞主流戶型結(jié)構(gòu)需求特征。 兩房戶型面積主要在61-100（見下圖），三房戶型面積則分

34、散在81-140，其中101-140區(qū)間的戶型基本上都是三房，而四房戶型面積主要在141-200，可以看出，東莞新增供應(yīng)中三房、四房戶型面積均偏大，四房單位甚至做到180以上，而兩房戶型的面積集中保持在61-100的合理區(qū)間，一房則集中在41-60區(qū)間。從新增面積區(qū)間分布可得，2月東莞新增商品住宅整體上仍以偏中大戶型為主，90以上的住宅共占62.14，121以上的住宅占45.5%，大戶型主導(dǎo)的市場(chǎng)格局依然沒有改變；但值得留意的是90以下中小戶型的供應(yīng)比例則繼續(xù)保持上升趨勢(shì)，達(dá)到37.86%，較上月增加4.5個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯鲈凇?0/70”政策的進(jìn)一步落實(shí)下，東莞住房結(jié)構(gòu)在不斷調(diào)整和優(yōu)化并趨向

35、合理。 （二）商品房成交分析據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年2月東莞樓市成交量持續(xù)下跌，商品房銷售面積9.66萬，其中住宅9.24萬，環(huán)比下跌62.59%，同比下跌43.86；住宅成交套數(shù)環(huán)比下降64.86%，同比下降75.29。二月初期受雨雪天氣及農(nóng)歷新年影響，樓市處于冰期，春節(jié)過后，雖有樓盤降價(jià)促銷，樓市交易量雖有所回升，但仍然處于低谷徘徊階段，成交量交去年同期及1月大幅回落，市場(chǎng)觀望氣氛相對(duì)濃厚。1、商品房總體成交情況 2、商品住宅供求月度走勢(shì)據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，08年2月份東莞樓市住宅成交面積為9.24萬，環(huán)比大幅下跌62.59%。成交量回落主要原因是，第一，

36、二月初期寒冷天氣直接影響了消費(fèi)者購(gòu)買熱情，因此成交量直線下跌；第二，春節(jié)長(zhǎng)假造就交易冰期；第三，銀行信貸所緊，拐點(diǎn)論頻起，知名樓盤調(diào)價(jià)促銷，增強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)樓價(jià)下跌的信心，消費(fèi)多處于持幣觀望狀態(tài)，市場(chǎng)觀望情緒持續(xù)。 3、成交區(qū)域分析東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年2月鎮(zhèn)區(qū)成交比重約占六成左右。城區(qū)交易主要是金色華庭二期、城市星座三期、西城樓華府等樓盤銷售所支撐；而鎮(zhèn)區(qū)的銷售則集中在新世紀(jì)領(lǐng)居、中央公館海德堡、新世紀(jì)頤和居、三正財(cái)富新地等項(xiàng)目。東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，整體上2月的成交量環(huán)比有大幅度下滑。除了大嶺山樓盤成交量有所回升外其余各區(qū)鎮(zhèn)均有不同程度的下跌。跌幅超過80的有塘

37、廈、大朗、鳳崗、橫瀝、長(zhǎng)安、麻涌、東坑、橋頭。在熱銷樓盤中，無一成交量過百，南城的金色華庭二期繼續(xù)在熱銷樓盤中排行第一，成交套數(shù)為89套。（詳見下表） 住宅成交熱點(diǎn)區(qū)域（單位：套） 住宅成交熱點(diǎn)樓盤（單位：套） 八、成交價(jià)格分析 1、 住宅價(jià)格分析 1）量?jī)r(jià)日線走勢(shì) 受農(nóng)歷春節(jié)假期影響，春節(jié)期間（2月6日-2月10日）東莞全市基本沒有樓盤交易，整個(gè)二月份的住宅日成交量成漏斗型，出現(xiàn)兩頭大中間小的情況，進(jìn)入二月份到春節(jié)前，日成交量逐日下跌，直到春節(jié)期間的零交易期，春節(jié)過后，樓市交易量逐步回升，在2月28日當(dāng)日創(chuàng)下了二月最高成交數(shù)量156套。2）量?jī)r(jià)周線走勢(shì) 2007年一周住宅平均成交1

38、19635、1054套，2008年1-2月周平均成交38527、412套，面積環(huán)比去年周平均成交下降67.8%，樓市經(jīng)歷前期有價(jià)無市后理性回調(diào)。 3）量?jī)r(jià)月線走勢(shì) 2月全市住宅成交均價(jià)5753元/，環(huán)比下降7.3%；進(jìn)入2008年，東莞房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控組合拳頻頻出擊，9/27房貸新政、東莞取消購(gòu)房入戶政策、貨幣從緊策略、征收土地使用稅等累積效益逐步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)在需求者預(yù)期中逐漸走低。 4）住宅需求價(jià)格彈性 需求價(jià)格彈性用來衡量商品需求量的變動(dòng)對(duì)于商品自身價(jià)格變動(dòng)反應(yīng)的敏感程度。2007年12月以來需求價(jià)格彈性呈上升趨勢(shì)，在價(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)中，需求下降的幅度遠(yuǎn)大于價(jià)格的下跌

39、幅度，需求價(jià)格彈性呈幾何倍增長(zhǎng)，反映了價(jià)格的下調(diào)并未使需求得到釋放。 5）城區(qū)普通住宅價(jià)格月度走勢(shì) 2月份城區(qū)住宅價(jià)格6070元/，環(huán)比下降10.35%，已接近6000元關(guān)口。 6）鎮(zhèn)區(qū)普通住宅價(jià)格月度走勢(shì) 2月份鎮(zhèn)區(qū)住宅價(jià)格4495元/，環(huán)比下降18.18%，相比城區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)降價(jià)幅度較大，一方面由于鎮(zhèn)區(qū)樓盤的品質(zhì)相比較低，另一方面由于開發(fā)商早期在鎮(zhèn)區(qū)拿地低廉，使得快速回籠資金的開發(fā)商具有更多的降價(jià)資本。部分鎮(zhèn)區(qū)大盤與地段較好樓盤價(jià)格依然堅(jiān)挺，如三正財(cái)富新地、財(cái)富公館、虎門1號(hào)等，主要由于鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)封閉缺乏競(jìng)爭(zhēng)，部分大盤與地段較好樓盤，在較封閉的區(qū)域中具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域市場(chǎng)中具有領(lǐng)導(dǎo)地位

40、。但隨著城區(qū)樓盤的降價(jià)和產(chǎn)品的優(yōu)越性，鎮(zhèn)區(qū)需求或?qū)⑾虺菂^(qū)轉(zhuǎn)移。 2、 區(qū)域房?jī)r(jià)分析 2月份，東莞普通住宅均價(jià)排在前三位的是長(zhǎng)安、虎門、東城。長(zhǎng)安一號(hào)少量的剩余貨量?jī)r(jià)格持續(xù)較高，主要由于其地段優(yōu)越，具有豐富資源；虎門的虎門1號(hào)獨(dú)特的地理位置也是價(jià)格平抑的重要原因；東城作為城區(qū)價(jià)格最高的一個(gè)，與城區(qū)均價(jià)最低的南城相差超千元，主要由于東城的天驕風(fēng)景、鼎峰卡布斯國(guó)際廣場(chǎng)依然保持高價(jià)，而南城的新中銀金色華庭三期的殺跌出貨、天誠(chéng)康橋等樓盤的大幅降價(jià)，使得南城的價(jià)格逐漸走低，拉大了兩區(qū)價(jià)格差。 從全市來看，2月份共有11個(gè)區(qū)域普通住宅價(jià)格上漲，全部來自鎮(zhèn)區(qū)，15個(gè)區(qū)域價(jià)格下跌，降價(jià)幅度最大的是長(zhǎng)安

41、，約11%。東莞城區(qū)普通住宅總體價(jià)格下降，降價(jià)幅度在8%10%，其中萬江降價(jià)幅度最大，作為主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后的區(qū)域，樓價(jià)虛高相比其他主城區(qū)表現(xiàn)更為明顯；東城和南城均有降價(jià)，這種降價(jià)更多表現(xiàn)為普降，或?qū)?huì)蔓延更大范圍。鎮(zhèn)區(qū)普通住宅價(jià)格的升降，大多于鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品成交的差異。 3、 樓盤成交價(jià)格分析 圖表反映了樓盤成交價(jià)格區(qū)間與成交套數(shù)的關(guān)系，可以看出均價(jià)在5000-6000元/樓盤成交量最大，均價(jià)超過7000元/的樓盤，成交比較零散，4000元/左右的樓盤主要來自鎮(zhèn)區(qū)，由于這些樓盤綜合性價(jià)比較低，即使價(jià)格較低，銷售情況依然不是很好。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，東莞市2月份普通住宅47個(gè)樓

42、盤降價(jià)，36個(gè)樓盤價(jià)格所有上升，14個(gè)樓盤價(jià)格保持平抑。東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣候濃重，前兩個(gè)月成交急速下降，客戶對(duì)樓盤價(jià)格的關(guān)心超過對(duì)樓盤品質(zhì)、品牌等的關(guān)心，為了刺激需求，部分樓盤采取隱性回調(diào)價(jià)格策略，而這種大幅度的優(yōu)惠策略，使得隱性回調(diào)逐漸演變成公開降價(jià)。萬科樓盤價(jià)格首先理性回歸，在全國(guó)引起降價(jià)風(fēng)潮，降價(jià)幅度超乎想象。在東莞，萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)最低7折優(yōu)惠，均價(jià)在5100元/；萬科松山湖一號(hào)高折扣優(yōu)惠，折后最低16600元/；萬科城聯(lián)排別墅最高優(yōu)惠40萬元。萬科這三個(gè)樓盤的剩余貨量均不多，大幅降價(jià)一方面在試探房?jī)r(jià)的底線，另一方面可以快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，畢竟跑得快才是最后的贏者。萬科的降價(jià)舉動(dòng)使得其他

43、開發(fā)商紛紛效仿，反映出東莞房地產(chǎn)的不成熟，但降價(jià)對(duì)需求者是最大的利好。 九、后市展望 1、 萬科領(lǐng)跌東莞樓市影響深遠(yuǎn)。2月29日晚，由品牌發(fā)展商萬科旗下的城區(qū)主力樓盤萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)率先上演了“跳水”秀-該樓樓盤推出一棟96套的“建行東莞分行團(tuán)購(gòu)價(jià)”單位，在原有基礎(chǔ)上7折跳水，最低價(jià)4182多元/平方米，毛坯均價(jià)5500元/平方米。隨后，在萬科的示范效應(yīng)下：光大地產(chǎn)、豐泰城等也分別推出了一批最低價(jià)4000多元/平方米起，均價(jià)5500元/平方米左右的“特價(jià)房”或新組團(tuán)。如何看待這次萬科領(lǐng)跌東莞樓市？總體而言，萬科此舉將引領(lǐng)東莞樓市快速回歸理性，利大于弊。 1、萬科地產(chǎn)在東莞做了一個(gè)快速探

44、底的動(dòng)作，這種快速探底的行為，終結(jié)了年初以來的“無量陰跌”局面，更避免了全年處于“無量陰跌”狀態(tài)；如果萬科不做這個(gè)事情，東莞的各個(gè)開發(fā)商達(dá)不成共識(shí)，有人想升有人想降，市場(chǎng)形不成一種合力，那樓市就會(huì)出現(xiàn)僵持狀態(tài)，買賣雙方都在觀望，成交量持續(xù)低迷，這種“無量陰跌”對(duì)市場(chǎng)是不好的；2、這次快速探底激發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的人氣，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)是好的，這個(gè)市場(chǎng)有人氣才有得做；3、萬科此次做的快速探底的動(dòng)作，快速改變了市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者的心理價(jià)格一下子從7000-8000元/的高位快速回落到6000元/以下；4、萬科快速探底，使得08年上半年?yáng)|莞樓市走勢(shì)已經(jīng)比較明朗，在探底后市場(chǎng)將迎來一波小幅反彈。 2、 3-6月東莞樓市將小幅反彈