重慶碾盤溝住宅項(xiàng)目市場研究報(bào)告

1、重慶碾盤溝項(xiàng)目市場研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目介紹二、市場背景分析三、南岸區(qū)參考項(xiàng)目分析四、本案產(chǎn)品策略建議碾盤溝項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目介紹（一）項(xiàng)目概況1、地理位置本案位于南山山脈西側(cè)、五公里學(xué)府大道旁, 距四公里轉(zhuǎn)盤約1公里,以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點(diǎn)，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶cbd的重要組成部分南濱路下段；往南，即可順學(xué)府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機(jī)場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系在學(xué)府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設(shè)的成就

2、，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。2、自然環(huán)境本案背依悠悠南山，除學(xué)府大道一側(cè)外，三面均有得天獨(dú)厚的山景資源，由于本案地塊為山地坡地，在地勢較高處，在學(xué)府大道一側(cè)能遠(yuǎn)眺長江與嘉陵江交匯處，有良好的江景資源。擁有山景和江景雙重景觀，在該區(qū)域當(dāng)數(shù)稀缺性產(chǎn)品。 項(xiàng)目西方（學(xué)府大道一側(cè)）江景 項(xiàng)目南方（學(xué)府大道69號一側(cè)）山景 項(xiàng)目東方（背后）山景 項(xiàng)目北方（工商大學(xué)一側(cè)）山景3、地形地貌本案地塊呈葫蘆狀，地形屬于坡度較大的山坡和梯形，由西向東（沿學(xué)府大道向內(nèi)）起伏100米；目前本案地塊上主要是低矮的工業(yè)建筑和廠房。因此，本案的拆遷工作和社區(qū)內(nèi)部的交通動線將是在開發(fā)過程中面臨的兩個重要問題。學(xué)府大道本案設(shè)計(jì)

3、規(guī)劃場地圖4、周邊狀況本案與國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南坪中央商務(wù)區(qū)、茶園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、回龍灣住宅區(qū)等緊密相連。區(qū)域內(nèi)分布從多知名教育機(jī)構(gòu)重慶工商大學(xué)、重慶交通學(xué)院、重慶教育學(xué)院、巴蜀學(xué)校、重慶110中學(xué)，及重慶中藥研究院、重慶交通科研設(shè)計(jì)院、重慶交通規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院三個科研單位。作為南岸區(qū)新的開發(fā)熱點(diǎn)，此區(qū)域的居住氛圍日益濃厚，周邊有學(xué)府大道69號，回龍灣、華宇·江南楓庭、綠洲龍城、迥龍大廈（高層）、重慶工商大學(xué)廣廈工程等在建地產(chǎn)項(xiàng)目。些外，本區(qū)域還分布宗教機(jī)構(gòu)觀音寺；軍庫、預(yù)師一團(tuán)等軍事機(jī)構(gòu)。（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（前期擬定）總占地面積:266680總建筑面積:85萬一期占地面積:150

4、007（225畝）一期總建筑面積：70萬一期容積率：4.67二期占地面積:116673（175畝）二期總建筑面積：15萬二期容積率：1.29二、市場背景分析（一）、南岸區(qū)概況1、地理地貌南岸區(qū)位于東經(jīng)106。314-106。472、北緯29。272-29。372之間，轄區(qū)西部、北部長江環(huán)繞，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望；南岸區(qū)交通十分便捷，已有長江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、王家沱大橋即將興建，東水門大橋已列入建設(shè)規(guī)劃，長江大江復(fù)線橋及南橋頭拓展工程也指日可待，加之區(qū)域位優(yōu)勢，使得南岸區(qū)與

5、主城各區(qū)均保持快捷的聯(lián)系。東部、南部與巴南區(qū)接壤。全區(qū)面積265平方公里，陸地占90.33%，河流占9.67%。南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼?shí){背斜、納溪溝江北向斜、重慶向斜。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。低山主要分布在南山、黃桷埡、廣陽三個鎮(zhèn)，一般海拔在500米以上，最高峰為春天嶺，海拔681.5。丘陵主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽7個鎮(zhèn)及沿江7個街道，一般海拔在200-500米之間。平壩面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場和銅元局等地面積為較大河流以長江為主，過境段長45公里，流

6、經(jīng)7個鎮(zhèn)；另有流域面積大于80平方公里的河流2條，流域面積10平方公里及其以下的河流9條。2、區(qū)域情況 南岸區(qū)是重慶市主城區(qū)中的重要部分，位于重慶長江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山， 俯臨長江嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風(fēng)景秀麗優(yōu)美宜人。全區(qū)幅員面積265平方公里，城區(qū)建成面積44平方公里，轄6個街道 、9個鎮(zhèn)，總?cè)丝诮?0萬（農(nóng)業(yè)人口14萬），有33個少數(shù)民族，重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)位于此區(qū)。 巴渝文化、宗教文化、抗戰(zhàn)文化源遠(yuǎn)流長，旅游資源得天獨(dú)厚，擁有南山森林公園、“一棵樹”攬勝亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黃山抗戰(zhàn)遺址等多處自然人文景觀，已成功創(chuàng)建為中國優(yōu)秀旅游城區(qū)；科研實(shí)力

7、雄厚，智力資源豐富，有10余所國家部省級科研機(jī)構(gòu)和5所大專院校，具有豐富的人才資源優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)門類齊全，自成體系，通過幾年來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理化和集約化，4000余家工業(yè)企業(yè)，形成了以機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、煙草、紡織、服裝和皮革制品為主、輕重工業(yè)并舉的綜合配套格局。 重慶直轄以來，南岸區(qū)堅(jiān)持“發(fā)展才是硬道理”和“三個有利于”的標(biāo)準(zhǔn)，以富民興區(qū)、建設(shè)都市強(qiáng)區(qū)為目標(biāo)，搶抓重慶直轄、實(shí)施西部大開發(fā)和加入世貿(mào)組織的歷史性機(jī)遇，著力打造“實(shí)力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”。通過打造“實(shí)力南岸”，做大做強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)；通過打造“品牌南岸”，提升南岸知名度；通過打造“綠色南岸”，建設(shè)最

8、佳人居環(huán)境；通過打造“誠信南岸”，樹立良好社會信用。創(chuàng)造了國有企業(yè)改革的“南岸經(jīng)驗(yàn)”，打造了“南坪商圈”和“南濱路”，培育了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢，在全市區(qū)縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展綜合考評中多次名列前茅。 在全面建設(shè)小康社會的進(jìn)軍聲中，南岸區(qū)正以建設(shè)都市強(qiáng)區(qū)為經(jīng)濟(jì)社會總體發(fā)展目標(biāo)，繼續(xù)堅(jiān)持做好“改革、開放、重點(diǎn)、經(jīng)營”四篇文章，著力打造 “實(shí)力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”，做大做強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提升南岸知名度，建設(shè)最佳人居環(huán)境，樹立良好社會信用；通過構(gòu)建南濱風(fēng)情路、南坪商務(wù)圈、茶園新城區(qū)、重慶cbd南區(qū)、江南大學(xué)城、長江廣陽島、南山生態(tài)帶等“七大經(jīng)濟(jì)板塊

9、”，吸引注意力、匯聚生產(chǎn)力、形成輻射力、增強(qiáng)競爭力。3、學(xué)府大道區(qū)域分析如今的學(xué)府大道區(qū)域具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢。以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點(diǎn)，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶cbd的重要組成部分南濱路下段；往南，即可順學(xué)府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機(jī)場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系在學(xué)府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設(shè)的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。學(xué)府大道原名“四七路”，確切位置在傳統(tǒng)印象中掉角、偏僻，甚至還有些雜亂的四公里七公

10、里一線，總長3.2公里。2002年，南岸區(qū)政府痛下決心，擲下1.6億，啟動此項(xiàng)目。當(dāng)年12月29日，學(xué)府大道開工建設(shè)。按區(qū)政府的要求，寬54米、雙向六車道的學(xué)府大道，被明確定位于“全市一流的城市景觀大道”。此外，面貌一新的學(xué)府大道，將貫穿以交通學(xué)院等四所院校為依托的南岸區(qū)“七大經(jīng)濟(jì)板塊”之一江南大學(xué)城?？傉嫉?萬畝的江南大學(xué)城，其模式將是“開放化”、“社會化”的，政府將合理調(diào)整沿線規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布，以求盡可能地節(jié)省社會資源。比如會有一些高校的體育場所、以及圖書館、美術(shù)館等休閑場所對大學(xué)城居民開放。（二）、房地產(chǎn)發(fā)展    今年上半年，南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以迎接

11、亞太市長峰會為契機(jī)，舊城改造與新區(qū)開發(fā)并進(jìn)，保持了穩(wěn)定發(fā)展的良好勢頭，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在去年同期的基礎(chǔ)上有所突破，呈現(xiàn)出一派繁榮的新景象。1、投資額增長明顯，投資結(jié)構(gòu)日趨合理 今年上半年全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì)155191萬元，與去年同期相比增長了19.08%，其中住宅建設(shè)完成投資94452萬元，占總投資的61%，同比增長32.48%，而商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資與去年同期相比獲得了迅猛的增長，共完成投資43892萬元，在去年同期基礎(chǔ)上增加了兩倍，占到總投資的28%。 從目前開發(fā)建設(shè)投資結(jié)構(gòu)來看，全區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍以住宅建設(shè)為主，而同時商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)也在取得了快速的發(fā)展，出現(xiàn)這種情況主要是

12、因?yàn)樽鳛閬喬虚L峰會主會場的國際會展中心及其周邊的帝景摩爾商業(yè)公園、浪高凱悅大酒店、貝迪世紀(jì)新城等商業(yè)項(xiàng)目均加大了資金的投入量，以加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，可見隨著石板坡長江大橋的擴(kuò)寬及南坪路網(wǎng)的改造，精明的開發(fā)商已瞄準(zhǔn)了南坪中央商務(wù)圈的商業(yè)價(jià)值，欲借亞太市長峰會的東風(fēng)，推出自己的商業(yè)地產(chǎn)。2、建設(shè)規(guī)模增大，建設(shè)速度有所加快 今年上半年全區(qū)在建工程施工面積共計(jì)295萬，與去年同期相比增長了12.62%，其中住宅施工面積210萬，占總施工面積的71%，同比增長11.04%，新開工面積105萬，占總施工面積的35.6%，同比增長16.75%，竣工面積42萬，占總施工面積的14.24%，同比增長5.18%。

13、開竣工面積的同步增長，有效地保證了全區(qū)房地產(chǎn)市場房源的持續(xù)供給。 3、房屋銷售產(chǎn)銷兩旺，存量房逐漸盤活 二季度全區(qū)銷售房屋面積49.3萬，與去年同期相比增長了3.19%，其中住宅銷售面積46.15萬，占銷售總面積的94%，同比增長6.3%。完成銷售額131375萬元，同比增長16.64%，其中住宅銷售額106331萬元，占銷售總額的81%，同比增長25.5%，房屋平均售價(jià)達(dá)到2663元/ ?？罩梅课菝娣e共計(jì)20.58萬，同比下降5.11%，其中住宅房屋面積4萬，同比下降57.22%。 從以上數(shù)據(jù)的對比可以看出，全區(qū)的房地產(chǎn)市場保持了繁榮發(fā)展的良好勢頭，房屋售價(jià)穩(wěn)中有升，房屋銷售持續(xù)火爆，部分存

14、量房屋均得以盤活，開發(fā)企業(yè)資金得到盡快回籠，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。 4、新區(qū)開發(fā)與舊城改造同步推進(jìn)，舊城改造勢不可擋 為了迎接亞太地區(qū)市長峰會和完成創(chuàng)建國家級山水園林城區(qū)申報(bào)工作，全面提升城市形象，今年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)出新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，而舊城改造建設(shè)偏重的局面，舊城改造比重不斷加大，舊城改造項(xiàng)目遍地開花。二季度全區(qū)在建舊城改造項(xiàng)目38個，共完成開發(fā)投資120655萬元，占總投資的78%，在建房屋面積236萬，占施工總面積的80%，其中新開工面積70萬，占新開工總面積的67%。 目前，渝南佳苑c1棟、融僑半島b1組團(tuán)、東海·金香庭項(xiàng)目已交房投入使用

15、；融僑半島b2組團(tuán)、南濱印象、帝景名苑二期、上海城一期a區(qū)、崇文小區(qū)一期、今福小區(qū)、富翔花園一期、綠岸今朝a區(qū)等項(xiàng)目計(jì)劃在7月底竣工；國際會議展覽中心、萬凱大廈、天龍廣場二期a棟、泰正花園二期、貝迪世紀(jì)新城一期、興宇花園e棟、陽光華庭三期、海棠曉月a1、駿龍園、麗景江山、祥和人家、十一中學(xué)生公寓、江南麗景、天景雅筑、交院學(xué)生宿舍、重郵大學(xué)城等項(xiàng)目實(shí)施順利；帝景摩爾商業(yè)公園、南坪飯店舊城改造、宏聲假日廣場、陽光100、東原世紀(jì)濱江、都市經(jīng)典、金桂園b區(qū)一期、黃桷小區(qū)、長生客運(yùn)站改擴(kuò)建、東風(fēng)坡片區(qū)、武夷濱江、高山流水、長青湖等項(xiàng)目正在平場或基礎(chǔ)施工；景瑞名江國際城、華聯(lián)五星級酒店、福濱都市、隆鑫國

16、際城、協(xié)信百秀城、世紀(jì)風(fēng)景、五亞文化館、老廠農(nóng)貿(mào)市場、南山靜苑等項(xiàng)目正在辦理前期手續(xù)或拆遷，預(yù)計(jì)今年下半年全區(qū)的舊城改造項(xiàng)目建設(shè)還將有更大幅度的增長。 5、存在的問題 l 商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)力度加大，空置面積有所增加 伴隨著南岸區(qū)交通路網(wǎng)的改造和沿江經(jīng)濟(jì)帶的逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)力度逐漸加大，今年上半年，全區(qū)商業(yè)營業(yè)用房新開工面積34.1萬，占新開工總面積的33%，是去年同期的5倍多，同時其空置面積也相應(yīng)有所增加，共計(jì)11.5萬，占空置總面積的56%，同比增長91%，其中空置一年以下的新增空置面積7.7萬，增幅巨大。l 拆遷安置房短缺，拆遷難度加大，阻礙項(xiàng)目順利進(jìn)展 目前南岸區(qū)拆遷安置房建設(shè)相對滯

17、后，隨著國家拆遷政策的調(diào)整，許多舊城改造項(xiàng)目因拆遷難度加大，進(jìn)展受阻，如：武夷濱江、東原世紀(jì)濱江、景瑞名江國際城、鼎昌龍騰新居、協(xié)信百秀城等項(xiàng)目因拆遷問題影響，未能如期開工建設(shè)，造成今年上半年，南岸區(qū)新開工住宅面積與去年同期相比下降了7個百分點(diǎn)。為此全區(qū)加大了拆遷安置房的建設(shè)力度，目前已有興茂居、海棠曉月e區(qū)、黃桷小區(qū)等8個項(xiàng)目41萬的安置房投入建設(shè)，相信南岸區(qū)拆遷安置房的短缺問題將在短期內(nèi)得到解決。 l 項(xiàng)目前期手續(xù)進(jìn)展緩慢 目前一些項(xiàng)目在實(shí)施過程中因建設(shè)手續(xù)繁復(fù)，進(jìn)展緩慢，如：西亞山莊、江山多嬌·天池林海等項(xiàng)目因土地權(quán)屬問題遲遲不能動工建設(shè)，而高山流水、帝景摩爾商業(yè)廣場等項(xiàng)目則因

18、為建設(shè)方起點(diǎn)高，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致工期延緩。 （三）、江南大學(xué)城概念性設(shè)計(jì)分析1、設(shè)計(jì)構(gòu)思： 整個概念設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)宗旨指導(dǎo)下，結(jié)合多個地段的不同特點(diǎn)有針對性的進(jìn)行設(shè)計(jì)，粗細(xì)結(jié)合，條塊結(jié)合、點(diǎn)、線結(jié)合、突出重點(diǎn)；從城市的整體空間形象入手，引入系統(tǒng)規(guī)劃理念，努力創(chuàng)造屬于全體市民的開敞空間，以開敞空間優(yōu)先（open space first）來統(tǒng)領(lǐng)城市概念，力求對今后的具體城市設(shè)計(jì)工作以及城市建設(shè)中具體項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的指導(dǎo)意義和控制作用。教院110學(xué)商院交通設(shè)計(jì)院巴蜀學(xué)校交 通學(xué) 院本案江南大學(xué)城概念規(guī)劃圖2、項(xiàng)目介紹本次設(shè)計(jì)涉及區(qū)域長達(dá)4公里，始終貫徹“科技、文化、教育、休閑”為主題，并結(jié)合現(xiàn)

19、狀將全區(qū)域分為三大部分：四公里立交橋入口區(qū)、大學(xué)城廣場核心區(qū)、南入口區(qū)。 四公里立交橋入口區(qū)本區(qū)域?yàn)榻洗髮W(xué)城的北入口，同時也是主城區(qū)進(jìn)入大學(xué)城的第一視線，因此項(xiàng)目設(shè)置要突出特點(diǎn)，振奮精神。立交橋西側(cè)為一個開敞空間以科技博物館、藝術(shù)館為主的主題公園，用地面積為9.3萬（約138畝），其是規(guī)劃分為：科技博物館區(qū)（兼天文館）、藝術(shù)館區(qū)、科技廣場、藝術(shù)廣場、展覽草坪、湖面運(yùn)動休閑區(qū)、植物觀賞區(qū)、互動式展場、以及探險(xiǎn)運(yùn)動區(qū)（摩天輪、海盜戰(zhàn)船、自控飛船、勇敢者飛船等）；使人們進(jìn)入大學(xué)園區(qū)北大門后有一種豁然開朗的感覺，真正將綠色、科技、藝術(shù)為主休的開敞空間貢獻(xiàn)給城市，充分體城市規(guī)劃中的人文主義精神，并與東

20、側(cè)建筑群，以及周邊高密度城市建筑群形成強(qiáng)烈對比，更好地達(dá)到城市疏密有序、開合自如的風(fēng)格。中段為大學(xué)城核心區(qū)江南大學(xué)城廣場，用地面積為41.8萬（626畝），向北約700米為重慶工商大學(xué)，向南約700米為重慶交通學(xué)院；其中規(guī)劃分為：體育運(yùn)動區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)；購物、休閑、娛樂、賓館區(qū)；市立圖書館區(qū)；高級住宅區(qū)；醫(yī)療區(qū)；消防用地等。總建筑面積為68萬，平均容積率為1.8；市立圖書館占地80畝，建筑面積5萬，為重慶市擬造址項(xiàng)目。本區(qū)域?yàn)榻洗髮W(xué)城的核心地段，設(shè)計(jì)中采用收放有序，高低錯落的方式，注重城市街景，講究軸線布局，功能區(qū)分，使其中的大學(xué)生廣場成為多功能區(qū)的中心。努力將大學(xué)生城核心區(qū)建成成才

21、、創(chuàng)業(yè)、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)中心。立交橋東側(cè)用地約4.8萬（72畝），規(guī)劃為歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)，建筑面積約為10萬，其中有歸國人員服務(wù)大廈、辦公樓、實(shí)驗(yàn)樓、內(nèi)核廣場、綠地草坪等；建筑形式采取條式分布，以一幢弧形板式高層統(tǒng)領(lǐng)整個建筑群，多層建筑形式整齊劃一，有內(nèi)聚、收縮之感，表達(dá)出一種對海外留學(xué)人員的招喚和觀愛，使其成為海歸派創(chuàng)業(yè)的基地與平臺，為其提供一個優(yōu)美、舒適、現(xiàn)代方便的辦公環(huán)境，并形成其相互交往與交流的園地。歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)隔路，南臨現(xiàn)教育學(xué)院，規(guī)劃為國際知名科研機(jī)構(gòu)總部區(qū)；吸引國際知名科技機(jī)構(gòu)，將此做為其在華或在西南地區(qū)的窗口，努力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，并以此拉動大學(xué)城區(qū)域的科技進(jìn)步，提升高校教學(xué)品質(zhì)，最

22、近距離的與世界頂尖科技企業(yè)接觸，成為整個大學(xué)園區(qū)的科技龍頭。此區(qū)域現(xiàn)規(guī)劃用地為7.8萬（約117畝），規(guī)劃形式為硅晶體結(jié)構(gòu)，即形成一個用地面積約12萬的單元，可根據(jù)具體進(jìn)駐情況不斷沿伸、發(fā)展，并在臨道路旁設(shè)置服務(wù)中心，為各大機(jī)構(gòu)服務(wù)。本區(qū)和北側(cè)歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)互為依托，從人才到技術(shù)可以形成一個相對獨(dú)立的高級科技中心。主題公園、創(chuàng)業(yè)園區(qū)、總部基地三大板塊，共同組成大學(xué)城的北入口，整合優(yōu)勢資源，創(chuàng)造出完美城市空間。主題公園南側(cè)為規(guī)劃通過的迥龍大廈項(xiàng)目，此地塊還有規(guī)劃通過正在實(shí)施的華宇江南楓香庭項(xiàng)目（住宅區(qū)），其間用地規(guī)劃為高級酒店式寫字樓，為總部基地等項(xiàng)目提供充足的配套設(shè)施，并可為其它科技企業(yè)入駐

23、提供便利。總部基地向南，現(xiàn)為110中學(xué)用地，其緊臨商學(xué)院，為解決工商大學(xué)入口狹窄，臨街面過小的矛盾，并整合優(yōu)勢資源，將110中學(xué)用地并入工商大學(xué)用地范圍，將其臨學(xué)府大道一側(cè)規(guī)劃為繼續(xù)教育學(xué)院，既使其能對外獨(dú)立形成入口，又可擴(kuò)大工商大學(xué)的展示區(qū)域，形成更強(qiáng)烈的教學(xué)區(qū)城市形象，從形成和內(nèi)容上加強(qiáng)與區(qū)域文化、經(jīng)濟(jì)的互融。華宇江南楓香庭之南現(xiàn)為南坪電信局，其旁為僑豐實(shí)業(yè)，現(xiàn)將統(tǒng)一規(guī)劃為電信科技大樓，并以此做為郵電學(xué)院在學(xué)府大道上的一個窗口單位，發(fā)揮科技院校的技術(shù)優(yōu)勢，使之與終端用戶有直接接觸，感受到社會的真實(shí)需求。建筑形式為高層塔樓，線條流暢，富有高科技建筑韻味。工商大學(xué)對面為規(guī)劃通過的重慶工商大學(xué)廣

24、廈工程（用地面積80畝，建筑面積約為20萬），建筑形式主要為點(diǎn)式一梯六戶小高層住宅，服務(wù)對象為工商大學(xué)教職員工。工商大學(xué)南側(cè)為重慶交通科研設(shè)計(jì)院，利用其沿街堡坎未建設(shè)區(qū)域，規(guī)劃為交通研究中心，沿學(xué)府大道布置，建筑為多層，形成突出橫向線條，借此統(tǒng)一后面新建住宅等項(xiàng)目所帶來的紛亂之感，并補(bǔ)充完善學(xué)府大道的科研功能。交通設(shè)計(jì)院之南現(xiàn)為開明中學(xué)，在南為食品技校，巴蜀中學(xué)已入駐開明中學(xué)，并將其改造成完全中學(xué)兼有小學(xué)，規(guī)劃將食品技校合并入巴蜀學(xué)校，使其能擁有正規(guī)的400米跑道運(yùn)動場，且可能進(jìn)一步完善其它配套設(shè)施，對建立一所輻射周邊區(qū)域的國家重點(diǎn)學(xué)校，有一定的戰(zhàn)略意義，同時，巴蜀學(xué)校的建立，能夠完善學(xué)府大道

25、的教育完整性，實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到大學(xué)的全過程教育模式。北入口區(qū)總體上是以科研、教育為主線，結(jié)合現(xiàn)狀進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目布局，從而使其起到大學(xué)城龍頭的作用。 大學(xué)城廣場核心區(qū)本區(qū)域位于學(xué)府大道的中間段，用地面積為60萬（約880畝），規(guī)劃建筑面積約90萬，其中主要規(guī)劃項(xiàng)目有：社區(qū)體育運(yùn)動區(qū)；大學(xué)城廣場、購物、休閑、娛樂中心；市立圖書館區(qū)；高級住宅區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)；科教成果交易中心及星級酒店區(qū)；交通技術(shù)博覽研發(fā)中心區(qū)；醫(yī)療服務(wù)區(qū)等。 社區(qū)體育運(yùn)動區(qū)該區(qū)域面積為5.4萬，規(guī)劃有面向社區(qū)建筑活動的體育館一座，并有網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場等設(shè)施，在內(nèi)側(cè)設(shè)計(jì)有體育用品專賣店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。本區(qū)域的設(shè)立，填補(bǔ)

26、了學(xué)府大道運(yùn)動設(shè)施的不足，增加了社區(qū)活力和凝聚力，為群眾體育運(yùn)動發(fā)展社區(qū)文化提供了場所。 購物、休閑、運(yùn)動中心用地面積約6.3萬，設(shè)計(jì)采用集和式建筑綜合體形式，構(gòu)成mall形式的體量，總建筑面積約為20萬，其中集中了圖書城、電影城、網(wǎng)城、游戲城、飲食城、室內(nèi)運(yùn)動城、電腦城、商品城等各種功能。本功能的設(shè)置，可以為大學(xué)城提供一個服務(wù)中心區(qū)，滿足社區(qū)人員的各種需求，同時活躍了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)及土地增值。 大學(xué)城廣場用地面積約2.5萬，是一個大型休閑、集會廣場，期中有整片草坪，硬質(zhì)鋪裝地面、噴泉、高科技燈光設(shè)施等，是一個聲、光、電手段齊全、功能分區(qū)完整明晰、空間變化豐富的開敞空間，是整個大學(xué)城的

27、聚焦點(diǎn)，為城市提供了一個大型而優(yōu)美的環(huán)境，為周邊學(xué)校師生提供一個相互交往，舉辦大型演出，集會的有機(jī)空間。 市立圖書館區(qū)位于大學(xué)城廣場西側(cè)，用地面積約5.3萬（約80畝），建筑面積5萬，設(shè)計(jì)為園林式建筑，分為前部園林綠化區(qū)，中間建筑及內(nèi)院區(qū)，以及后部住宅區(qū)三部分，使其既和大學(xué)生廣場相融合，又獨(dú)成體系。圖書館選址于此，將進(jìn)一步增加學(xué)府大道的文化氣息，并使圖書館自身能更好地服務(wù)于社區(qū)服務(wù)于城市。 高級住宅區(qū)位于圖書館之南，用地面積約6.8萬（約100畝），規(guī)劃建筑面積18萬，是一個以小高層及高層住宅為主的居住小區(qū)，成弧線型圍合式布局，綠化面積集中，并配套幼兒園等設(shè)施，服務(wù)對象主要以科技、教育工作者為

28、主，可以聚集人氣，尺快帶動大學(xué)城廣場建設(shè)、實(shí)施。 科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)該區(qū)域用地面積約7.8萬（約115畝），規(guī)劃建筑面積25萬，規(guī)劃將該地段分為前后兩部分，前半部分為服務(wù)中心，高層辦公樓，主要為大學(xué)城的各辦公機(jī)構(gòu)，以及世界各地的科研、教育機(jī)構(gòu)提供辦公設(shè)施，同時，可以在裙樓部分可以舉行各種演示會、洽談會、酒會等；后半部分為創(chuàng)業(yè)平臺區(qū)，為中小型科技企業(yè)及個人提供優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，建筑形式采用生態(tài)建筑形式。屋頂斜向街道，全部綠化，高層建筑可以欣賞整個綠色屋面。 科技成果交易中心及星級酒店用地面積約4萬（約60畝），建筑面積約6萬，該中心為一拱形大空間建筑，可舉行大規(guī)模的科技成果交易會，為周邊高校

29、及科研企業(yè)提供一個技術(shù)轉(zhuǎn)化的平臺，使科技成果盡快的轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，并使高校能更好的面對市場，把握社會需求，使教學(xué)更有針對性和時效性，使高校更好的為社會服務(wù)。星級酒店為交易中心的配套建筑，提供住宿、短期辦公、服務(wù)等功能。 交通技術(shù)博覽研發(fā)中心區(qū)用地面積約8.3萬（約125畝），建筑面積約10萬，建筑形式為多層，其中既有大型集中的交通技術(shù)展示中心，又有小型的成組的研發(fā)基地。該區(qū)豐富了城市形象，為交通學(xué)院、交通科研設(shè)計(jì)院等單位提供了向社會展示的平臺，同時加強(qiáng)和完善了學(xué)府大道的科研氛圍。 醫(yī)療服務(wù)區(qū)在原重醫(yī)附二院基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完備功能，整合立面形象，規(guī)劃使其成為大學(xué)城服務(wù)的“三甲”醫(yī)院，同時滿足各高校師

30、生就診保健的需要，減少學(xué)校辦社會的壓力。大學(xué)城廣場核心區(qū)北臨工商大學(xué)，南臨交通學(xué)院，位置優(yōu)越而適中，規(guī)劃上采取中心低，四周高的內(nèi)向型設(shè)計(jì)手法，以廣場為核心，通過周邊多層建筑，再延伸至高層建筑，形成視覺連續(xù)性，減小高層建筑的壓迫、緊逼感，使廣場更舒適而建筑更挺拔，同時學(xué)府大道兩側(cè)又向東西方空間延伸，使學(xué)府大道空間開闊。整段設(shè)計(jì)收放有序，高低錯落，注重城市街景，講究軸線布局，功能分區(qū)明確而互動，是一組有機(jī)而嶄新的城市群雕。 大學(xué)城南入口區(qū)本區(qū)域北從交通學(xué)院教學(xué)區(qū)北側(cè)開始，南至南岸區(qū)與巴南區(qū)交界處，主要規(guī)劃項(xiàng)目有：交通學(xué)院教學(xué)、住宅區(qū)；科技辦公寫字樓區(qū)；社區(qū)學(xué)院及網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院區(qū)；南入口廣場區(qū)。交通學(xué)

31、院教學(xué)、住宅區(qū)：該區(qū)域包括現(xiàn)重慶教育學(xué)院辦公、教學(xué)區(qū)、教師住宅區(qū)、運(yùn)動區(qū)以及規(guī)劃通過的學(xué)府69號住宅區(qū)等?？萍嫁k公寫字樓區(qū)：該區(qū)域用地面積5萬（約75畝），建筑面積15萬，由五幢花瓣形高層建筑及裙房組成，成為巴南方向進(jìn)入大學(xué)城的標(biāo)志性建筑群，形成建筑組景，統(tǒng)一交通學(xué)院住宅區(qū)及周邊建筑，形成良好的城市街景。建筑功能主要是為科技辦公樓，提供科技企業(yè)辦公之用。社區(qū)學(xué)院及網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院用地面積5.5萬（約83畝），采取院落式布局，教學(xué)樓之間形成三面圍合式院落，并有連廊相連。該區(qū)域可為社區(qū)教育及網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育的發(fā)展提供場所，補(bǔ)充學(xué)府大道的教育功能，進(jìn)一步達(dá)到教育服務(wù)與社會的目的。 南入口廣場用地面積1萬（約

32、15畝），本廣場為巴南區(qū)方向入口，即大學(xué)城的南大門，利用學(xué)府大道兩側(cè)形成廣場，跨道路形成拉索式拱門形式，拱門離地面約20米，越過輕軌且留有足夠的空間，布置噴泉、綠化等設(shè)施，形成以入口標(biāo)志為主景的入口廣場區(qū)。南入口區(qū)原有交通學(xué)院臨街面長，預(yù)留空間不多，因此該區(qū)域主要處理好了南入口的標(biāo)志性問題以及整體街道空間的統(tǒng)一性問題，同時補(bǔ)充了社區(qū)教育及科技企業(yè)辦公等問題。三、南岸區(qū)參考項(xiàng)目分析調(diào)查簡要說明:1、 調(diào)查范圍：南岸區(qū)重點(diǎn)參考樓盤2、 覆蓋的行政區(qū)： 南岸區(qū)3、 樓盤選定江景競爭樓盤：美堤雅城、駿逸天下、武夷濱江、競地·溯源居、回龍灣、南嶺雅舍、高山流水、天池林海、綠洲龍城、融僑半島、海

33、棠曉月·怡景天域、陽光華庭、中天·陽光美地、學(xué)府大道69號、華宇·江南楓庭。（共15個）4、 調(diào)查方法：現(xiàn)場查勘、觀察，電話咨詢，相關(guān)從業(yè)者交流，報(bào)刊與網(wǎng)絡(luò)資料整理。調(diào)查重點(diǎn)：i. 開發(fā)背景ii. 總體規(guī)劃iii. 景觀、產(chǎn)品iv. 去化分析、目標(biāo)客戶群（一）、開發(fā)商背景與總體規(guī)劃表一：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地·溯源居開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶金匯置業(yè)有限公司重慶隆鑫地產(chǎn)重慶武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶競地實(shí)業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)澳洲ans工程設(shè)計(jì)顧問公司香港華藝設(shè)計(jì)顧問（深圳）有限公司西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院;加拿大顧問國際有限公司澳洲ha

34、ssell重慶市設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)香港貝爾高林香港怡境事務(wù)所物業(yè)管理重慶泓山物業(yè)管理有限公司深圳中海物業(yè)管理有限公司（顧問單位）未定深圳金地物業(yè)管理公司（顧問單位）項(xiàng)目地址南岸經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南岸經(jīng)開區(qū)丹龍路26號南岸區(qū)南濱路南岸區(qū)南城大道南湖路總體規(guī)劃用地面積6003005710020610399542總建面積90萬197372.536萬115666住宅面積70余萬16844627萬（住宅、公寓）107263（一期）商業(yè)面積10萬2047.53.7萬（南濱路3萬、社區(qū)0.7萬）5859（一期）配套面積10萬2438（含會所、幼兒園）0.8萬產(chǎn)品形態(tài)小高層、花園洋房點(diǎn)式高層、小高層多層、小高層、高層

35、多層（3+1、4+1）總 戶 數(shù)4000戶1234戶732戶（一期）停 車 位1700個（1、2期）645個約1500個430個（一期）容 積 率2.123.15約1.751.162（一期）綠 化 率35%41.2950%（一期）表二：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶市重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷開發(fā)公司/重慶鷗鵬物業(yè)開發(fā)有限公司重慶優(yōu)雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶宏聲遠(yuǎn)景（集團(tuán)）有限公司重慶江山物業(yè)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院澳大利亞柏濤（墨爾本）亞洲控股有限公司深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)重慶富幫園林綠化工程有限公司泛亞國際景觀有限公司北京士人景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)

36、研究所物業(yè)管理錦繡山莊物業(yè)管理公司同景物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目地址南岸四公里至五公里之間南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)崇文路157號南山一棵樹觀景臺向前500米南岸黃桷椏鎮(zhèn)南山路97號總體規(guī)劃用地面積26.9萬775601005畝360畝總建面積55.1萬49005.350萬12萬住宅面積32912.9商業(yè)面積5000（一期）16092.43萬風(fēng)情商業(yè)街（面積未定）配套面積產(chǎn)品形態(tài)小高層為主、高層為輔獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅、花園洋房濱水商業(yè)街（一期）聯(lián)排別墅、疊加別墅總 戶 數(shù)3647戶134戶（一期）647戶400戶（一期）停 車 位1860個配有私家車庫，室外車庫未定800個均配有私家車庫，室外

37、車庫未定容 積 率1.850.61.20.7綠 化 率65.46%51%50%40%表三：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶能輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融僑長江（重慶）房地產(chǎn)重慶浦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶洋世達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)重慶儀表建筑設(shè)計(jì)研究院機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究院中國建筑技術(shù)研究院機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究院機(jī)械工業(yè)部第三設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)重慶源福年豐園林工程有限公司貝爾高林香港有限公司不詳綠茵景園工程有限公司物業(yè)管理待定重慶融僑錦江物業(yè)管理公司重慶曉月物業(yè)管理公司洋世達(dá)物業(yè)管理公司項(xiàng)目地址南岸四公里正街323號（教育學(xué)院正對面）重慶南岸區(qū)銅元局南岸區(qū)南坪東

38、路海棠溪南坪東路福利社總體規(guī)劃用地面積322603000畝500畝480畝總建面積93550350萬（開發(fā)期為8年）80萬95萬住宅面積商業(yè)面積7500產(chǎn)品形態(tài)高層、小高層、多層、多層、小高層、高層多層、小高層、高層、高層、小高層、多層和別墅總 戶 數(shù)一期規(guī)劃戶數(shù) 1682萬左右3000一二三期2000戶停 車 位3052萬個1700容 積 率3.651.192.43綠 化 率 4547.18%50%56.3%表四：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)中天·陽光美地學(xué)府大道69號江南·華宇楓庭開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶商社(集團(tuán))中天物業(yè)發(fā)展有限公司重慶江南大學(xué)城置業(yè)有限公司重慶天景置業(yè)

39、有限公司華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司建筑設(shè)計(jì)美國和光空間(國際)規(guī)劃與設(shè)計(jì)顧問有限公司澳洲hassell和香港怡經(jīng)師設(shè)計(jì)事物所香港陳世民建筑師事物所景觀設(shè)計(jì)香港adi雅博奧頓景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司深圳金地物業(yè)管理有限公司華宇物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目地址南岸區(qū)四公里南湖路南岸學(xué)府大道重慶交院南坪四公里110中學(xué)對面總體規(guī)劃用地面積150畝1000畝33畝總建面積15多萬17.9萬多10萬住宅面積約13萬商業(yè)面積約3萬1500-2000配套面積不詳不詳不詳產(chǎn)品形態(tài)3+1、4層、4+1、6層的多層觀景花園洋房小高層、多層、花園洋房高層總 戶 數(shù)866戶1467860戶停 車 位50

40、0多個625容 積 率1.51.124.56綠 化 率30%46.87%不詳小結(jié)：1. 隨著重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策前提條件下，國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)紛紛涌入我市，幾乎占據(jù)了市場的半壁江山，他們豐富、超前的開發(fā)理念，為重慶樓市以及區(qū)域市場注如了新鮮的血液，同時起到了很好的推動，也加劇了重慶樓市的競爭；2. 較為知名的本外地發(fā)展商大規(guī)模的圈地，大盤層出不窮，南岸區(qū)的大盤時代已經(jīng)悄然來臨；3. 南岸區(qū)房地產(chǎn)熱點(diǎn)主要分布南山區(qū)域、南濱區(qū)域、學(xué)府大道三大區(qū)域；4. 在激烈的市場競爭下，好的產(chǎn)品是基本條件，各案都不惜重金聘請國內(nèi)外知名建筑、景觀、物管企業(yè)精心打造項(xiàng)目；5. 從個案整體情況看

41、，社區(qū)建筑形態(tài)多采用復(fù)合式，以多層（含花園洋房）、小高層、高層為社區(qū)主要建筑形態(tài)，容積率普遍在2.5以下，綠化率多在40%以上；(二)、景觀表一：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地·溯源居景觀外部景觀項(xiàng)目位于長江江岸線第一排，面迎和江壯觀的回水沱，北靠無名山，使整個地塊呈現(xiàn)高低起伏的特點(diǎn)，視野開闊，并修建有800米的景觀濱江走廊。長江灣景對岸為九龍坡碼頭，江面開闊，遠(yuǎn)處青山層巒疊翠。南山山脈草木蔥郁，生態(tài)景觀風(fēng)景怡人。絕大部分的房屋能夠直面江景；80000浩瀚主題公園依山面江，有著良好的山景、江景、城市景觀（渝中半島）資源。少部分南山山景景觀設(shè)計(jì)貫穿小區(qū)東西向，全長1200

42、米的中軸水景大道；小區(qū)中心設(shè)面積超過2萬的集中綠化，中心綠地隨地形逐級抬升，形成了一個跌宕起伏、層次豐富的綠色景觀； 靠山頂規(guī)劃有大型自然主題公園；在各組團(tuán)內(nèi)部園林景觀規(guī)劃上，充分考慮各地塊的狀況，進(jìn)行因地制宜的園林建設(shè)。以江景、生態(tài)公園、超大中庭形成三重立體景觀。遵循原有坡地地貌特征，項(xiàng)目以不同組團(tuán)構(gòu)成坡地生態(tài)鏈街區(qū)，充分利用背后200森林公園，打造社區(qū)自家后花園，社區(qū)以主題公園、中庭景觀、原生瀑布形成有機(jī)的景觀體系。社區(qū)以較高綠化率來彌補(bǔ)外部景觀的不足，住宅平面環(huán)繞中心園景帶，以中庭花園及水景、游泳池實(shí)現(xiàn)戶戶觀景。表二：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海景觀外部景觀東望長江，西

43、聽長江，城市繁華與自然山水相依相戀。項(xiàng)目建于風(fēng)景秀麗的南山深林地帶，原始植被茂盛，山地風(fēng)情濃郁。項(xiàng)目背倚南山、明月山脈，俯瞰連綿碧峰，靜臥在青山綠水之中，北望文峰寶塔，與涂山古寺遙遙相對，四周林木森森、郁郁蔥蔥，環(huán)境清幽雅靜，空氣自然清新，放眼望去，山林秀美風(fēng)景盡收眼底，項(xiàng)目坐落于南山林海之巔，觀山城夜景，江景，山景視野了無遮攔，盡享廣闊美景。景觀設(shè)計(jì)“綠色、陽光、水”是本住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的主題。根據(jù)場地特點(diǎn)，通過東入口廣場、商業(yè)步行街、觀景臺、中央景觀帶、會所、后湖、西入口等功能區(qū)構(gòu)成橫貫東西的視覺走廊。豎向設(shè)計(jì)結(jié)合原始地形，以臺地結(jié)合自然地形滿足總體布局及功能要求。項(xiàng)目依據(jù)山地景觀、園林景觀、

44、庭院景觀，鑒借世界頂級別墅景觀規(guī)劃，原生標(biāo)準(zhǔn)，自然落成。依仗90畝天然涂山湖，環(huán)湖而建，5000的大型綠地廣場正對上山的路口；涂山湖公園緊鄰黃桷埡文化廣場；從東部山頂造七條水系引入小區(qū)，匯聚涂山湖之中；人工內(nèi)湖貫穿南北，沿岸的木棧道盡顯水岸風(fēng)情；各個組團(tuán)利用大量植載進(jìn)行圍隔，分別享有獨(dú)自的景觀資源；在組團(tuán)交叉地帶，沿小區(qū)主干道的區(qū)域，打造精品主題雕塑或水景。在造景的同時，盡力保護(hù)山地原有植被，保持鄉(xiāng)野的原汁原味。利用區(qū)內(nèi)良好的天然植被的優(yōu)勢及大面積天池水景，在自然的基礎(chǔ)上合理利用與開發(fā)，在社區(qū)內(nèi)部形成由建筑景觀、自然環(huán)境景觀、人工環(huán)境景觀共同構(gòu)成的多層次、多主題的生態(tài)空間，最終達(dá)到“一處地四季

45、景”即人與自然和諧共存的生態(tài)關(guān)系。表三：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭景觀外部景觀該案除了自己中庭景觀外,景觀資源較為缺乏,面向長江，背依騎龍山脊，溝谷縱橫，水源豐沛，草木蒼翠，山巒起伏，山形水態(tài)美不勝收，人文生態(tài)資源得天獨(dú)厚，充分展現(xiàn)了重慶的地理和精神特征。奔流的長江此形成了一個碩大的拱型轉(zhuǎn)彎，江面由此開闊，呈現(xiàn)出半島氣質(zhì)。三面臨江，沿江長達(dá)3.3公里。海棠曉月東接海棠溪公園，南靠南山風(fēng)景區(qū)。擁有眾多人文景觀，西接市青少年科普活動中心，各項(xiàng)游樂設(shè)施應(yīng)有盡有，江景和渝中半島成為主要對景江景和渝中半島成為主要對景，與黃葛晚渡等景觀為鄰臨江面寬約350米。景觀設(shè)計(jì)尊重原生地貌,順

46、應(yīng)自然地勢高差,鑄就雙從立體綠化空間.10000余生態(tài)中庭花園,經(jīng)典九龍瀑布,批、噴珠濺玉,以水為媒的設(shè)計(jì)思路，由貝爾高林、歐博等國際頂級景觀公司傾力設(shè)計(jì)，瀑布、小溪、河谷、噴泉都采用了活水處理，歡騰中體現(xiàn)生命的活力?！坝H水岸線”在臨江一側(cè)，臺地之上，建筑層次分明，富有韻律。“池水”小區(qū)中央有一潭碧藍(lán)，魚兒在嬉戲，觀水、觀魚都是生命中難得的閑適?！靶∠毙^(qū)中一路上有小溪流過?！捌俨肌彪S地形的高低錯落，瀑布激流飛濺。形成了既各自獨(dú)立又相互聯(lián)系的四個小區(qū)，其間有數(shù)個中心綠化廣場。僅a區(qū)綠化面積就有5萬多，設(shè)置有2萬多的中心綠化廣場，其建筑利用原有的高低錯落的地形地貌，噴泉、瀑布與回廊小軒、水榭樓

47、臺精妙結(jié)合。巴渝四景“黃桷晚渡”,“龍門浩月”,“海棠煙雨”,“字水宵燈”散布于中庭廣場。還在每棟住宅樓入口附近設(shè)置室外綠化空間，豐富了居民的生活環(huán)境。江南園林風(fēng)格，以綠草紅花勾勒出春色盎然，區(qū)內(nèi)設(shè)有大型露天游泳池，結(jié)合項(xiàng)目地勢在人行道一旁做疊泉設(shè)計(jì)。表四：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)中天·陽光美地學(xué)府大道69號江南華宇楓庭景觀外部景觀基本無外部景觀綿起伏的南山山脈的原始生態(tài)環(huán)抱了整個社區(qū)，在地塊中部可觀交通學(xué)院內(nèi)部項(xiàng)目位于主干道旁、周邊處于待建、在建項(xiàng)目較多，所以無什么景觀而言，但是在部分中高樓層可以看到南山山脈、與部分江景。景觀設(shè)計(jì)利用基地、西面及南面均臨城市主干道的優(yōu)勢，營造獨(dú)特的商業(yè)街道

48、景觀，利用基地原有山地地形，于地勢較低處設(shè)立大型水體，以大面積湖面作為主體景觀，各組團(tuán)設(shè)置中庭花園。小區(qū)景觀采用現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，精心設(shè)計(jì)的綠地系統(tǒng)有機(jī)地組織起原生山林環(huán)境及小區(qū)人工環(huán)境，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配合，使建筑與景觀相互融合穿插，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配合，使建筑與景觀相互融合穿插，在喬木枝葉掩映下，獨(dú)特的坡地園林景觀便渾然天成。小結(jié)1. 依據(jù)南岸區(qū)項(xiàng)目地理地貌的特征，景觀資源特別豐富，一部分樓盤借助豐富的江景資源展開話題，另一部分項(xiàng)目則憑借南山著名的原始生態(tài)環(huán)境依山造勢。2. 幾乎所有的項(xiàng)目在規(guī)劃內(nèi)部以及組團(tuán)景觀時，都很好的把握了尊重原始的，地形地貌、山水資源的原則，有效利用地塊高差，并

49、通過經(jīng)驗(yàn)豐富的景觀規(guī)劃機(jī)構(gòu)將各項(xiàng)自身資源最大化，如綠洲龍城、融橋半島、海棠曉月、普遍都利用地勢高低鑄就人工瀑布，而美堤雅城、中天陽光美地通過打造大面積人工湖得體現(xiàn)。各案在小區(qū)園林小品的塑造也各有特色。 (三)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)表一：競比項(xiàng)目競比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地·溯源居產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃/建筑特色項(xiàng)目引入國際先進(jìn)的“pud”開發(fā)理念和規(guī)劃運(yùn)作模式，以金棕櫚、格萊美、常青藤、亞馬遜等四個小組團(tuán)組成田字形。項(xiàng)目是典型的小高層住宅（1、2期），樓與樓間距大，保證了小區(qū)具有開闊視野和良好的通風(fēng)采光。其板式與點(diǎn)式結(jié)合及一梯兩戶使小區(qū)樓房基本上能觀江望中庭，景觀性極好。期建筑設(shè)計(jì)被稱為“臨江琴鍵

50、”式藝術(shù)建筑。設(shè)計(jì)采用點(diǎn)式蝶式圍合式建筑，兩梯4戶和6戶的布局，四分之三的建筑能夠看到長江，后排充分利用中庭景觀，前排充分利用江景及公園景觀。建筑設(shè)計(jì)采用簡約式建筑風(fēng)格，簡潔的造型、明快的線條將整體空間利用率釋放到最大。產(chǎn)品總體定位：重慶首座城市江景&坡地生態(tài)鏈街區(qū)；盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征；整個社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個大前提：讓住客盡可能地體驗(yàn)自然山水風(fēng)貌；建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；對整個地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風(fēng)格表現(xiàn)；景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；注重生態(tài)鏈的應(yīng)用；項(xiàng)目由8棟3+1型、28棟4+1型

51、共86棟北歐現(xiàn)代風(fēng)格的低層建筑，分成一個東西序列、兩個南北序列，自北向南，井然有序地分布在一處與南山山體脈絡(luò)相連、略有起伏的南向帶狀地塊上。 為了避免小區(qū)的視覺壓抑感，所有住宅均以橫排排列，天際線自然而開闊，使視覺能夠充分延伸。各排連體住宅則相對前后錯開，突破純直線的鋪排，在整齊的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出極具視覺美的秩序感和層次感。建筑立面一期建筑底部幾層以咖啡色構(gòu)畫，以大面積米黃色為主色調(diào)，搭配少許純白色，二期以朱紅色、桔黃色、淺黃色、白色搭配，巧妙的色彩結(jié)合使整體給人以現(xiàn)代、簡潔、時尚的視覺沖擊。整個墻面以淺色調(diào)為主，大面積湖藍(lán)玻璃。未定（建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風(fēng)格表現(xiàn)，體現(xiàn)現(xiàn)代、簡潔

52、、時尚、生動、大氣的質(zhì)素）整體以咖啡色搭配米黃色為主色調(diào)，給人以沉穩(wěn)、莊重、大氣、個性十足的感覺；戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)戶型多樣化，從76-163多種戶型，戶型較為方正，多設(shè)有大面積景觀陽臺，戶型面積與景觀成正比，在景觀較為優(yōu)躍的臨江面配置大戶型板式景觀房，反之，在景觀相對較差的區(qū)域設(shè)計(jì)較為實(shí)用的二房及小三房。一期戶型呈多樣性，充分考慮了對景觀資源的利用；二、三期均為大戶品居，充分利用三重景觀，采用鋼、鋁、玻璃加以詮釋，讓工業(yè)化的氣息四散飛揚(yáng)；“入戶花園”、“景觀平臺”、“空中花園”、“步入式衣帽間”、“家庭休閑廳”、“主臥陽光房”將功能最大化展示；自然通透的采光、每戶均有的超大陽臺、推窗即見的諧和

53、美景，無不彰顯雅致品居的完美主義。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)在總面積控制且單位功能面積滿足基本舒適度的前提下，盡可能使居住的各項(xiàng)功能需求得到充分滿足，同時提高產(chǎn)品的性價(jià)比，如大三房、大四房均考慮增加半個房間功能（保姆房、書房或儲藏室等），盡可能增大花園陽臺（入戶花園或觀景陽臺）面積，夾層或閣樓的面積贈送等；一梯兩戶，絕佳私密性，陽光清風(fēng)登堂入室；全錯層全躍層設(shè)計(jì)，全面提升空間舒適度；住宅平面環(huán)繞中心園景帶，客廳、主臥、次臥，窗窗見景；四戶三廳設(shè)置三個衛(wèi)生間，人性關(guān)懷點(diǎn)滴展現(xiàn)；推出了家庭成員衛(wèi)生間的新概念。二房76.96、79.0490-100三房102.8、104.36、113.12、139.13、120

54、.19、126.17、129.76110-125（小三房）125-140（大三房）110.12、112.30、121.98、124.59四房151.93152.23、153.70、156.47140-155130.50、136.35躍層163.38（四房三廳三衛(wèi)）214.82（四房三廳雙衛(wèi)）215.96（六房三廳三衛(wèi)）224.39（四房三廳三衛(wèi)）261.43（五房三廳四衛(wèi)）268.04（七房三廳四衛(wèi)）274.32（六房三廳三衛(wèi)）180以上155.89、163.02、173.82各面積段比例76.96-104.36：約67%113.12-139.13：約18%151.93-163.38：約15%120.19-129.76（三房）占：41.28%152.23-156.47（四房）占：51.38%214.8-274.32（躍層）占：7.34%兩房兩（90-100）：30小三房（110-125）：25大三房（125-140）：25四房兩廳（140-155）：10躍層（180以上）：10平層（110.12-136.35）占：76.8%；躍層（155.89-173.8占：23.2%；注：1、表中面積