房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀課件

1、房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2 2 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場及其運行的一般規(guī)律及其運行的一般規(guī)律房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2.12.1房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場概述 房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究房地產(chǎn)資源配置的一般規(guī)律，房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究房地產(chǎn)資源配置的一般規(guī)律，這些規(guī)律既包括與一般的資源配置相似的數(shù)量配置這些規(guī)律既包括與一般的資源配置相似的數(shù)量配置規(guī)律，又包括考慮房地產(chǎn)特殊性的空間配置規(guī)律。規(guī)律，又包括考慮房地產(chǎn)特殊性的空間配置規(guī)律。本章闡述房地產(chǎn)需求、供給的基本特性以及房地產(chǎn)本章闡述房地產(chǎn)需求、供給的基本特性以及房地產(chǎn)市場達到數(shù)量均衡的一般規(guī)律。市場達到數(shù)量均衡的一般規(guī)律。房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 2.

2、 2.1.11.1房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場的含義 一般而言，市場是指供需雙方見面、買賣雙一般而言，市場是指供需雙方見面、買賣雙方交易的場所，同時又是指交易活動的總和。方交易的場所，同時又是指交易活動的總和。 (1)(1)狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所，如房地產(chǎn)交易所或交易中心；場所，如房地產(chǎn)交易所或交易中心； (2)(2)廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關系的總和。總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關系的總和。市場興盛或衰落往往以市場交易的活躍程度來衡市場興盛或衰落往往以市場交易的

3、活躍程度來衡量。量。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2.1.22.1.2房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場體系 房地產(chǎn)市場與其他的商品市場如一般日用品市場、勞動力房地產(chǎn)市場與其他的商品市場如一般日用品市場、勞動力市場、金融市場等一樣，是一個完整的市場經(jīng)濟體系中不可或市場、金融市場等一樣，是一個完整的市場經(jīng)濟體系中不可或缺的部分；同時，房地產(chǎn)市場又相對獨立，有其自身的體系。缺的部分；同時，房地產(chǎn)市場又相對獨立，有其自身的體系。 房地產(chǎn)市場體系可以從不同的角度劃分。房地產(chǎn)市場體系可以從不同的角度劃分。 (1)(1)按市場運行層次劃分按市場運行層次劃分 按照運行層次可分為房地產(chǎn)一、二、三級市場。按照運行層次可分

4、為房地產(chǎn)一、二、三級市場。 房地產(chǎn)一級市場是指國家房地產(chǎn)一級市場是指國家( (土地所有者土地所有者) )作為出讓人與土地作為出讓人與土地受讓人之間形成的土地使用權出讓市場。在市場化運作的條件受讓人之間形成的土地使用權出讓市場。在市場化運作的條件下，一級市場是受讓方下，一級市場是受讓方“原始原始”獲得土地使用權的惟一渠道，其獲得土地使用權的惟一渠道，其中，出讓方占據(jù)壟斷地位。中，出讓方占據(jù)壟斷地位。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 房地產(chǎn)二級市場是指一級市場的土地使用權受讓人，對土房地產(chǎn)二級市場是指一級市場的土地使用權受讓人，對土地開發(fā)和房屋建設完成之后，作為賣方與房地產(chǎn)買方進行交易地開發(fā)和房屋建

5、設完成之后，作為賣方與房地產(chǎn)買方進行交易而形成的市場。在城市擴張和人口快速集聚階段，房地產(chǎn)交易而形成的市場。在城市擴張和人口快速集聚階段，房地產(chǎn)交易主要集中在二級市場。主要集中在二級市場。 房地產(chǎn)三級市場是指在二級市場取得的房地產(chǎn)再度交易而房地產(chǎn)三級市場是指在二級市場取得的房地產(chǎn)再度交易而形成的市場。形成的市場。 在房地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的區(qū)域，三級市場的交易活動將趕在房地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的區(qū)域，三級市場的交易活動將趕上、超過二級市場。在房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)，三級市上、超過二級市場。在房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)，三級市場的交易量遠遠大于二級市場的交易量。場的交易量遠遠大于二級市場的交易量。 房

6、地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 (2)(2)按市場交易客體劃分按市場交易客體劃分 按照市場交易客體劃分可分為土地使用權市場、房按照市場交易客體劃分可分為土地使用權市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)中介服務市場等。其產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)中介服務市場等。其中還可以進一步細分，比如房地產(chǎn)中介服務市場又可以中還可以進一步細分，比如房地產(chǎn)中介服務市場又可以分為房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)咨詢市場等。分為房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)咨詢市場等。 (3)(3)按物業(yè)類型劃分按物業(yè)類型劃分 可以分為住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、可以分為住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)物業(yè)市場、農(nóng)用

7、物業(yè)市場、休閑娛樂物業(yè)市場等。工業(yè)物業(yè)市場、農(nóng)用物業(yè)市場、休閑娛樂物業(yè)市場等。每一類又可以細分，如住宅市場可以細分為普通住宅市每一類又可以細分，如住宅市場可以細分為普通住宅市場、別墅市場等，工業(yè)物業(yè)市場可以細分為廠房市場和場、別墅市場等，工業(yè)物業(yè)市場可以細分為廠房市場和倉儲市場等。倉儲市場等。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 (4) (4)按照購置目的劃分按照購置目的劃分 可以分為投資市場和自用市場。房地產(chǎn)投資市場的買方是可以分為投資市場和自用市場。房地產(chǎn)投資市場的買方是把房地產(chǎn)作為投資對象，期待通過房地產(chǎn)的保值、增值獲取出把房地產(chǎn)作為投資對象，期待通過房地產(chǎn)的保值、增值獲取出售、出租收益來達到

8、盈利目的；房地產(chǎn)自用市場的買方則以自售、出租收益來達到盈利目的；房地產(chǎn)自用市場的買方則以自用為目的，供自己生活、生產(chǎn)使用。由于房地產(chǎn)兼具投資和消用為目的，供自己生活、生產(chǎn)使用。由于房地產(chǎn)兼具投資和消費的功能，兩個市場實際上密不可分，之所以這樣劃分是為了費的功能，兩個市場實際上密不可分，之所以這樣劃分是為了便于分析研究。便于分析研究。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 (5) (5)按照房地產(chǎn)價格的實現(xiàn)形式劃分按照房地產(chǎn)價格的實現(xiàn)形式劃分 可以分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場。在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，可以分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和使用市場。在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，房地產(chǎn)所有權的供求關系決定房地產(chǎn)所有權價格，即通常所說房地

9、產(chǎn)所有權的供求關系決定房地產(chǎn)所有權價格，即通常所說的房地產(chǎn)價格；在房地產(chǎn)使用市場，使用權的供需關系決定使的房地產(chǎn)價格；在房地產(chǎn)使用市場，使用權的供需關系決定使用權價格即租金。也即房地產(chǎn)資產(chǎn)市場決定價格，房地產(chǎn)使用用權價格即租金。也即房地產(chǎn)資產(chǎn)市場決定價格，房地產(chǎn)使用市場決定租金。因此這兩個市場簡稱為買賣市場和租賃市場。市場決定租金。因此這兩個市場簡稱為買賣市場和租賃市場。 房地產(chǎn)使用市場不同于自用市場，是為了分析租金的形成房地產(chǎn)使用市場不同于自用市場，是為了分析租金的形成而建立的一個合成概念。房地產(chǎn)使用市場的需求方，包括全體而建立的一個合成概念。房地產(chǎn)使用市場的需求方，包括全體的房地產(chǎn)使用權占

10、有者的房地產(chǎn)使用權占有者租客和業(yè)主、家庭和企業(yè)，即無論租客和業(yè)主、家庭和企業(yè)，即無論使用者是否擁有該房地產(chǎn)的產(chǎn)權，無論使用者是家庭還是企業(yè)。使用者是否擁有該房地產(chǎn)的產(chǎn)權，無論使用者是家庭還是企業(yè)。 此外還有一些其他的劃分，比如，按照供貨方式，可以劃此外還有一些其他的劃分，比如，按照供貨方式，可以劃分為現(xiàn)房市場、期房市場；按照供求狀況，可以劃分為買方市分為現(xiàn)房市場、期房市場；按照供求狀況，可以劃分為買方市場和賣方市場等。場和賣方市場等。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2.1.32.1.3房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能 房地產(chǎn)市場有如下功能：反映房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)市場有如下功能：反映房地產(chǎn)市場的需

11、求變化，調(diào)節(jié)供需雙方的相互適應，為政府制需求變化，調(diào)節(jié)供需雙方的相互適應，為政府制定調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策提供參考依據(jù)。定調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策提供參考依據(jù)。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2.22.2房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求2.2.12.2.1房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵 房地產(chǎn)需求一般是指在一個特定時期內(nèi)，消費者或投資者房地產(chǎn)需求一般是指在一個特定時期內(nèi)，消費者或投資者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。這也在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。這也稱作房地產(chǎn)的有效需求。如住宅房地產(chǎn)的有效需求，一般是居稱作房地產(chǎn)的有效需求。如住宅房地產(chǎn)的有效需求，一般是居民收入、住宅價格、

12、抵押貸款能力等因素的函數(shù)。通常，在一民收入、住宅價格、抵押貸款能力等因素的函數(shù)。通常，在一個特定價格下，消費者愿意且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量，稱為房個特定價格下，消費者愿意且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量，稱為房地產(chǎn)的需求量。地產(chǎn)的需求量。 與房地產(chǎn)有效需求相對應，房地產(chǎn)潛在需求是指過去和現(xiàn)與房地產(chǎn)有效需求相對應，房地產(chǎn)潛在需求是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)化而未來可能轉(zhuǎn)化為實際購買力的需求，表現(xiàn)為消費在尚未轉(zhuǎn)化而未來可能轉(zhuǎn)化為實際購買力的需求，表現(xiàn)為消費者對房地產(chǎn)的消費欲望，也稱需求能力。如住宅房地產(chǎn)潛在需者對房地產(chǎn)的消費欲望，也稱需求能力。如住宅房地產(chǎn)潛在需求一般受人口數(shù)量、婚姻狀況、家庭戶數(shù)、居民年齡、性別等求

13、一般受人口數(shù)量、婚姻狀況、家庭戶數(shù)、居民年齡、性別等變量的影響，其中，人口數(shù)量是影響住宅需求最主要的因素。變量的影響，其中，人口數(shù)量是影響住宅需求最主要的因素。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 房地產(chǎn)需求按目的劃分有生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資房地產(chǎn)需求按目的劃分有生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資性需求。生產(chǎn)性需求是指用來滿足工商、服務等行業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)性需求。生產(chǎn)性需求是指用來滿足工商、服務等行業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營場所需要而形成的房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求的主體是營場所需要而形成的房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求的主體是各類企事業(yè)單位以及個體工商業(yè)者等。房地產(chǎn)消費性需求是指各類企事業(yè)單位以及個體工商業(yè)者等。房地

14、產(chǎn)消費性需求是指用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需求，消費性需求的物業(yè)主要用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需求，消費性需求的物業(yè)主要是住宅，其需求主體是家庭。投資性需求又稱保值增值性需求，是住宅，其需求主體是家庭。投資性需求又稱保值增值性需求，是指購置房地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費，而是作為一種價值形式是指購置房地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費，而是作為一種價值形式加以儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目加以儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目的。的。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2.2.22.2.2影響房地產(chǎn)需求的主要因素影響房地產(chǎn)需求的主要因素 影響房地產(chǎn)需求的因素是多方面的，主要有以

15、下因素：影響房地產(chǎn)需求的因素是多方面的，主要有以下因素： (1)(1)國民經(jīng)濟發(fā)展水平。國民經(jīng)濟發(fā)展水平。 房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟發(fā)展水平呈正相關關系，從橫房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟發(fā)展水平呈正相關關系，從橫向空間來考察，一個國家、地區(qū)或城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，這個國向空間來考察，一個國家、地區(qū)或城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，這個國家、地區(qū)或城市的房地產(chǎn)需求水平就高一些，反之則需求水平家、地區(qū)或城市的房地產(chǎn)需求水平就高一些，反之則需求水平降低。從時間序列來考察，一個國家、地區(qū)或城市哪個時期國降低。從時間序列來考察，一個國家、地區(qū)或城市哪個時期國民經(jīng)濟發(fā)展得快，這個時期的房地產(chǎn)需求水平就高一些，反之民經(jīng)濟發(fā)展得快

16、，這個時期的房地產(chǎn)需求水平就高一些，反之則低一些。當國民經(jīng)濟發(fā)展水平發(fā)生變化，必然體現(xiàn)在投資規(guī)則低一些。當國民經(jīng)濟發(fā)展水平發(fā)生變化，必然體現(xiàn)在投資規(guī)模的變化和消費需求的變化兩個方面，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn)模的變化和消費需求的變化兩個方面，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費性需求的變化。性需求和消費性需求的變化。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 (2) (2)人口數(shù)量和結構。人口數(shù)量和結構。 房地產(chǎn)需求量與人口的規(guī)模成正比，人口增長必然需要更房地產(chǎn)需求量與人口的規(guī)模成正比，人口增長必然需要更多的住房和生產(chǎn)工作場所。房地產(chǎn)需求結構受人口結構如年齡、多的住房和生產(chǎn)工作場所。房地產(chǎn)需求結構受人口結構如年齡、

17、性別、職業(yè)等因素左右，不同的人口結構對房地產(chǎn)有著不同的性別、職業(yè)等因素左右，不同的人口結構對房地產(chǎn)有著不同的需求。兩個人口規(guī)模相同的區(qū)域由于人口結構差異會有截然不需求。兩個人口規(guī)模相同的區(qū)域由于人口結構差異會有截然不同的房地產(chǎn)需求。如高校和中央商務區(qū)是單身青年集聚的兩個同的房地產(chǎn)需求。如高校和中央商務區(qū)是單身青年集聚的兩個區(qū)域，由于收入和消費能力的不同，對住房需求有所不同。高區(qū)域，由于收入和消費能力的不同，對住房需求有所不同。高校周圍需要的是普通單身或合租住房，青年學生需要獨立的居校周圍需要的是普通單身或合租住房，青年學生需要獨立的居住空間但支付能力較低；中央商務區(qū)附近則需要高級單身公寓，住空

18、間但支付能力較低；中央商務區(qū)附近則需要高級單身公寓，高級單身白領、灰領有相對較高的支付能力，需要體現(xiàn)其地位高級單身白領、灰領有相對較高的支付能力，需要體現(xiàn)其地位的獨立居住空間，居住投資兩相宜。影響住房需求的因素還有的獨立居住空間，居住投資兩相宜。影響住房需求的因素還有家庭規(guī)模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房家庭規(guī)模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房面積和結構有很大不同。生活觀念變化導致的大家庭分化以及面積和結構有很大不同。生活觀念變化導致的大家庭分化以及離婚率的上升等因素正使家庭規(guī)模小型化。離婚率的上升等因素正使家庭規(guī)模小型化。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 (3)(

19、3)房地產(chǎn)價格收入比。房地產(chǎn)價格收入比。 房地產(chǎn)商品與其他商品一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的需房地產(chǎn)商品與其他商品一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的需求有很大的影響。在正常情況下，價格與需求量之間存在著反求有很大的影響。在正常情況下，價格與需求量之間存在著反方向變動的趨勢。房地產(chǎn)價格相對于收入的比值，往往直接決方向變動的趨勢。房地產(chǎn)價格相對于收入的比值，往往直接決定需求的有效性，只有當價格收入比在合理的范圍內(nèi)時，房地定需求的有效性，只有當價格收入比在合理的范圍內(nèi)時，房地產(chǎn)的潛在需求方能轉(zhuǎn)化為有效需求。產(chǎn)的潛在需求方能轉(zhuǎn)化為有效需求。 (4)(4)信貸能力。信貸能力。 無論是出于什么目的，房地產(chǎn)生產(chǎn)、消

20、費或投資，對大多無論是出于什么目的，房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費或投資，對大多數(shù)人來講都是一宗大筆的投資，很少有人全部靠存款或自有資數(shù)人來講都是一宗大筆的投資，很少有人全部靠存款或自有資金一次性支付，往往需要信貸支持。獲得信貸的難易程度及成金一次性支付，往往需要信貸支持。獲得信貸的難易程度及成本高低會影響房地產(chǎn)的有效需求。近幾年來，個人占住房購買本高低會影響房地產(chǎn)的有效需求。近幾年來，個人占住房購買者的比例由百分之幾提高到百分之九十幾，很大程度上是由于者的比例由百分之幾提高到百分之九十幾，很大程度上是由于鼓勵購買信貸政策的出臺與實施，如貸款對象的放寬、可貸款鼓勵購買信貸政策的出臺與實施，如貸款對象的放寬、

21、可貸款額與房價比的提高、貸款利率的多次下調(diào)等，提高了信貸能力額與房價比的提高、貸款利率的多次下調(diào)等，提高了信貸能力 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 (5)(5)消費者或投資者的偏好。消費者或投資者的偏好。 消費者的偏好表現(xiàn)在愿意把大部分收入花在住房上還是花消費者的偏好表現(xiàn)在愿意把大部分收入花在住房上還是花在其他方面，愿意租房還是購房，喜歡多層還是高層，市中心在其他方面，愿意租房還是購房，喜歡多層還是高層，市中心或是城郊；消費者的偏好受職業(yè)、生活習慣、親友觀念等因素或是城郊；消費者的偏好受職業(yè)、生活習慣、親友觀念等因素的影響很大。投資者的偏好表現(xiàn)在愿意投資房地產(chǎn)還是投資其的影響很大。投資者的偏好表

22、現(xiàn)在愿意投資房地產(chǎn)還是投資其他產(chǎn)業(yè)，是住宅還是商鋪，等等。他產(chǎn)業(yè)，是住宅還是商鋪，等等。 (6)(6)對市場的預期。對市場的預期。 與其他商品一樣，消費者或投資者對市場的預期會影響其與其他商品一樣，消費者或投資者對市場的預期會影響其對房地產(chǎn)的需求。一般而言，預期價格上漲，當期的需求會上對房地產(chǎn)的需求。一般而言，預期價格上漲，當期的需求會上升；預期價格下跌，當期的需求會下降。升；預期價格下跌，當期的需求會下降。 (7)(7)政策因素。政策因素。 稅收、住房制度、產(chǎn)權制度等也會對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響。稅收、住房制度、產(chǎn)權制度等也會對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響。如購買住房可以享受退稅，住房不再福利分配、個人擁

23、有房地如購買住房可以享受退稅，住房不再福利分配、個人擁有房地產(chǎn)的合法權利得到保護等，都會刺激房地產(chǎn)的需求。若政策取產(chǎn)的合法權利得到保護等，都會刺激房地產(chǎn)的需求。若政策取向相反，則會抑制房地產(chǎn)的潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化。向相反，則會抑制房地產(chǎn)的潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2.2.32.2.3房地產(chǎn)需求的特性房地產(chǎn)需求的特性 房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，其需求具有房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，其需求具有以下特征：以下特征：（1 1）房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性；）房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性；（2 2）房地產(chǎn)需求具有層次性；）房地產(chǎn)需求具有層次性；（3 3）房地產(chǎn)需求具有消費與投資的雙重

24、性；）房地產(chǎn)需求具有消費與投資的雙重性；（4 4）房地產(chǎn)需求的可替代性。）房地產(chǎn)需求的可替代性。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2.32.3房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給2.3.12.3.1房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵 房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商或房地產(chǎn)持有者在一個特定房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商或房地產(chǎn)持有者在一個特定時期內(nèi)，在每一個價格水平上，愿意并且能夠租售的房時期內(nèi)，在每一個價格水平上，愿意并且能夠租售的房地產(chǎn)數(shù)量（稱作房地產(chǎn)的有效供給）。房地產(chǎn)的供給一地產(chǎn)數(shù)量（稱作房地產(chǎn)的有效供給）。房地產(chǎn)的供給一般是房地產(chǎn)價格、開發(fā)成本、房地產(chǎn)存量等因素的函數(shù)。般是房地產(chǎn)價格、開發(fā)成本、房地產(chǎn)存量等因素的函數(shù)。 房地產(chǎn)

25、的供給實現(xiàn)的兩個條件：房地產(chǎn)的供給實現(xiàn)的兩個條件：（1 1）供給意愿：取決于價格和租金；）供給意愿：取決于價格和租金；（2 2）供給能力：取決于經(jīng)營者的實力與水平房地產(chǎn)的）供給能力：取決于經(jīng)營者的實力與水平房地產(chǎn)的供給方包括開發(fā)商和房地產(chǎn)的持有者。供給方包括開發(fā)商和房地產(chǎn)的持有者。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2 2.3.2.3.2影響房地產(chǎn)供給的主要因素影響房地產(chǎn)供給的主要因素 （1 1）成本價格比）成本價格比 是一個衡量獲利能力的指標，當房地產(chǎn)價格高于成本，利是一個衡量獲利能力的指標，當房地產(chǎn)價格高于成本，利潤率水平高于其他行業(yè)時，開發(fā)商才有意愿開發(fā)與供給房地產(chǎn)。潤率水平高于其他行業(yè)時，開

26、發(fā)商才有意愿開發(fā)與供給房地產(chǎn)。一般情況下，只有當出售或出租收益高于投人時，才愿意將其一般情況下，只有當出售或出租收益高于投人時，才愿意將其出售或出租。成本價格比或利潤率的高低會影響房地產(chǎn)的供給。出售或出租。成本價格比或利潤率的高低會影響房地產(chǎn)的供給。價格遠低于成本時，持有者會選擇讓其空置。價格遠低于成本時，持有者會選擇讓其空置。 （2 2）土地供應量）土地供應量 土地是房地產(chǎn)的首要構成要素，土地供給的數(shù)量和價格直土地是房地產(chǎn)的首要構成要素，土地供給的數(shù)量和價格直接影響房地產(chǎn)的供給。土地的供給數(shù)量取決于可供使用土地的接影響房地產(chǎn)的供給。土地的供給數(shù)量取決于可供使用土地的總量、經(jīng)濟發(fā)展水平和土地利

27、用規(guī)劃。總量、經(jīng)濟發(fā)展水平和土地利用規(guī)劃。 土地的供應量很大程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)量，土地價格土地的供應量很大程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)量，土地價格直接影響開發(fā)成本；而經(jīng)濟發(fā)展水平高低、土地利用規(guī)劃決定直接影響開發(fā)成本；而經(jīng)濟發(fā)展水平高低、土地利用規(guī)劃決定了開發(fā)利用土地的能力和范圍，從而影響房地產(chǎn)的供給。了開發(fā)利用土地的能力和范圍，從而影響房地產(chǎn)的供給。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （3 3）稅收、信貸政策）稅收、信貸政策 稅收是構成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本的重要因素，在房地產(chǎn)價格既定、其稅收是構成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本的重要因素，在房地產(chǎn)價格既定、其他成本不變的情況下，稅收是影響房地產(chǎn)盈利能力的決定因素

28、。信貸是房他成本不變的情況下，稅收是影響房地產(chǎn)盈利能力的決定因素。信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道，信貸成本也是主要的開發(fā)成本之一。對于房地產(chǎn)持地產(chǎn)融資的主要渠道，信貸成本也是主要的開發(fā)成本之一。對于房地產(chǎn)持有者而言，交易稅收的降低也會起到鼓勵出售、增加供給的作用。因此，有者而言，交易稅收的降低也會起到鼓勵出售、增加供給的作用。因此，稅收、信貸政策的變化，如稅收優(yōu)惠、稅收減免或延稅、貸款利率的優(yōu)惠稅收、信貸政策的變化，如稅收優(yōu)惠、稅收減免或延稅、貸款利率的優(yōu)惠等，可以降低開發(fā)成本，提高開發(fā)經(jīng)營者的盈利水平，吸引更多的社會資等，可以降低開發(fā)成本，提高開發(fā)經(jīng)營者的盈利水平，吸引更多的社會資本從事房地產(chǎn)開

29、發(fā)，因而往往能增加房地產(chǎn)的供給。本從事房地產(chǎn)開發(fā)，因而往往能增加房地產(chǎn)的供給。 （4 4）對市場的預期）對市場的預期 房地產(chǎn)的潛在供給者對市場的預期包括對國民經(jīng)濟發(fā)展的預期、通貨房地產(chǎn)的潛在供給者對市場的預期包括對國民經(jīng)濟發(fā)展的預期、通貨膨脹率的預期、經(jīng)濟周期的預期、國家政策和產(chǎn)業(yè)政策的預期及對未來房膨脹率的預期、經(jīng)濟周期的預期、國家政策和產(chǎn)業(yè)政策的預期及對未來房地產(chǎn)價格的預期等。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對未來的預期就顯得十分重地產(chǎn)價格的預期等。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對未來的預期就顯得十分重要。如果預期的投資回報率高，開發(fā)商會增加投資，從而增加未來的供給；要。如果預期的投資回報率高，開發(fā)商會增加

30、投資，從而增加未來的供給；如果房地產(chǎn)持有者惜售，則給定價格下的供給減少。如果房地產(chǎn)持有者惜售，則給定價格下的供給減少。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 2 2.3.3.3.3房地產(chǎn)供給的特性房地產(chǎn)供給的特性 （1 1）房地產(chǎn)供給的層次性。）房地產(chǎn)供給的層次性。 房地產(chǎn)由于其使用年限長、價值量大，消費者不會輕易舍房地產(chǎn)由于其使用年限長、價值量大，消費者不會輕易舍棄其所有但不再需要的物業(yè)；房地產(chǎn)又極具投資價值，投資者棄其所有但不再需要的物業(yè)；房地產(chǎn)又極具投資價值，投資者購買、持有然后待機出售。由于城市發(fā)展由內(nèi)而外的擴張規(guī)律，購買、持有然后待機出售。由于城市發(fā)展由內(nèi)而外的擴張規(guī)律，先開發(fā)的房地產(chǎn)往往占

31、據(jù)較好的區(qū)位，同時蘊含文化和歷史的先開發(fā)的房地產(chǎn)往往占據(jù)較好的區(qū)位，同時蘊含文化和歷史的沉淀，為消費者或投資者所追逐。因此，在一個完整的房地產(chǎn)沉淀，為消費者或投資者所追逐。因此，在一個完整的房地產(chǎn)市場體系中，房地產(chǎn)的供給方有兩個層面：開發(fā)商和非開發(fā)商市場體系中，房地產(chǎn)的供給方有兩個層面：開發(fā)商和非開發(fā)商存量房的原產(chǎn)權人。存量房的原產(chǎn)權人。 （2 2）房地產(chǎn)供給的滯后性。）房地產(chǎn)供給的滯后性。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期較長、房地產(chǎn)商品不能實現(xiàn)異地由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期較長、房地產(chǎn)商品不能實現(xiàn)異地調(diào)運的原因，房地產(chǎn)供給往往不能及時隨著需求的變化而變化。調(diào)運的原因，房地產(chǎn)供給往往不能及時隨著需求的變化

32、而變化。需求減少時，在建項目往往不能中止，供給量的變化有很大的需求減少時，在建項目往往不能中止，供給量的變化有很大的慣性；需求增加時，無法將在建項目提前上市。房地產(chǎn)供給的慣性；需求增加時，無法將在建項目提前上市。房地產(chǎn)供給的這種滯后性給開發(fā)商帶來較大的風險。這種滯后性給開發(fā)商帶來較大的風險。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （3 3）房地產(chǎn)供給缺乏彈性。）房地產(chǎn)供給缺乏彈性。 根據(jù)經(jīng)濟學的一般原理，所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供根據(jù)經(jīng)濟學的一般原理，所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的其供應量變給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的其供應量變動的比率，它表

33、示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應程度。用公式表示為應程度。用公式表示為 式中式中 E E0 0房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)；房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)； P P房地產(chǎn)商品價格；房地產(chǎn)商品價格； P P房地產(chǎn)商品的價格變動量；房地產(chǎn)商品的價格變動量； Q Q 房地產(chǎn)商品的變動量；房地產(chǎn)商品的變動量； P P 房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給量。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 房地產(chǎn)供給彈性具體表現(xiàn)為土地總體供給的剛性和房地產(chǎn)房地產(chǎn)供給彈性具體表現(xiàn)為土地總體供給的剛性和房地產(chǎn)供給的缺乏彈性。土地供給分為自然供給和經(jīng)濟供給兩類，自供給的缺乏彈

34、性。土地供給分為自然供給和經(jīng)濟供給兩類，自然供給是指自然界為人類所提供的天然可利用的土地，它是有然供給是指自然界為人類所提供的天然可利用的土地，它是有限的，相對穩(wěn)定的，土地的自然供給是沒有彈性的，具有剛性。限的，相對穩(wěn)定的，土地的自然供給是沒有彈性的，具有剛性。土地的經(jīng)濟供給是指在自然供給的基礎上，經(jīng)社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)土地的經(jīng)濟供給是指在自然供給的基礎上，經(jīng)社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)規(guī)范，可供開發(fā)利用或再開發(fā)利用的土地。土地的經(jīng)濟供給是規(guī)范，可供開發(fā)利用或再開發(fā)利用的土地。土地的經(jīng)濟供給是有一定彈性的，隨著經(jīng)濟、政治、法律等因素的變化而變化，有一定彈性的，隨著經(jīng)濟、政治、法律等因素的變化而變化，但由于受自然供

35、給的剛性的限制，以及土地用途轉(zhuǎn)換的相對困但由于受自然供給的剛性的限制，以及土地用途轉(zhuǎn)換的相對困難性的約束，其彈性也是不足的。房地產(chǎn)供給由于受土地經(jīng)濟難性的約束，其彈性也是不足的。房地產(chǎn)供給由于受土地經(jīng)濟供給的缺乏彈性的影響，加上房地產(chǎn)開發(fā)建設周期較長，房地供給的缺乏彈性的影響，加上房地產(chǎn)開發(fā)建設周期較長，房地產(chǎn)增量部分供給缺乏彈性，存量部分相對而言具有彈性。產(chǎn)增量部分供給缺乏彈性，存量部分相對而言具有彈性。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 根據(jù)考察期限的長短，分別做簡要的闡述。根據(jù)考察期限的長短，分別做簡要的闡述。 特短期內(nèi)土地、房產(chǎn)供給無彈性。由于特短期內(nèi)土地供特短期內(nèi)土地、房產(chǎn)供給無彈性。由

36、于特短期內(nèi)土地供給是剛性的，加之房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和給是剛性的，加之房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生變化，因而土地、房產(chǎn)供給無彈性，即產(chǎn)品不可能發(fā)生變化，因而土地、房產(chǎn)供給無彈性，即E E0 00 0。表示土地、房產(chǎn)供給曲線。當價格低于某一特定水平時供給消表示土地、房產(chǎn)供給曲線。當價格低于某一特定水平時供給消失，因此失，因此S S線與線與0Q0Q沒有相交，存在一段虛線的距離。無論價格從沒有相交，存在一段虛線的距離。無論價格從P P。變化到。變化到P P1 1或到或到P P2 2，供給量總是，供給量總是Q0Q0，因而，因而S S線表現(xiàn)為垂直于線表現(xiàn)為垂直于O

37、QOQ線。線。 短期內(nèi)土地供給無彈性，房產(chǎn)供給彈性較小。短期內(nèi)土短期內(nèi)土地供給無彈性，房產(chǎn)供給彈性較小。短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，因而土地供給無彈性，參見圖地供給不可能發(fā)生變化，因而土地供給無彈性，參見圖1 11 1。房產(chǎn)可以通過要素的增減而改變其供給，但變動幅度不會太大，房產(chǎn)可以通過要素的增減而改變其供給，但變動幅度不會太大，因此，房產(chǎn)供給彈性較小，即因此，房產(chǎn)供給彈性較小，即OEOE0 0111。如圖。如圖1 13 3所示，供給曲線所示，供給曲線S S呈呈現(xiàn)較為平緩的形態(tài)?，F(xiàn)較為平緩的形態(tài)。 以上三種情況是房地產(chǎn)供給彈性的一般情況，在特殊的情以上三種情況是房地產(chǎn)供給彈性的一般情況，在特

38、殊的情況下，也會發(fā)生一些特殊的現(xiàn)象。例如，當房地產(chǎn)需求低迷而況下，也會發(fā)生一些特殊的現(xiàn)象。例如，當房地產(chǎn)需求低迷而價格下降時，開發(fā)商短期內(nèi)將未完成的樓宇預售，會造成局部價格下降時，開發(fā)商短期內(nèi)將未完成的樓宇預售，會造成局部暫時的供給量上升，彈性系數(shù)也變?yōu)樨撝?，其絕對值或大或小，暫時的供給量上升，彈性系數(shù)也變?yōu)樨撝担浣^對值或大或小，但這只是一種特例。但這只是一種特例。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 房地產(chǎn)作為一種商品有其特殊性，導致了房房地產(chǎn)作為一種商品有其特殊性，導致了房地產(chǎn)需求和供給的特殊性，進而使房地產(chǎn)市場不地產(chǎn)需求和供給的特殊

39、性，進而使房地產(chǎn)市場不具備一般商品市場的完全競爭性。具備一般商品市場的完全競爭性。 2.42.4房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀2.4.12.4.1房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別 房地產(chǎn)需求與供給具有一般商品所不具備的特殊性，那房地產(chǎn)需求與供給具有一般商品所不具備的特殊性，那么，一般商品的市場供求規(guī)律在房地產(chǎn)市場還適用嗎？答案是么，一般商品的市場供求規(guī)律在房地產(chǎn)市場還適用嗎？答案是肯定的，供求規(guī)律在房地產(chǎn)市場仍然起著相當重要的作用?？隙ǖ模┣笠?guī)律在房地產(chǎn)市場仍然起著相當重要的作用。 但是必須認識到，在房地產(chǎn)市場中供求規(guī)律運作的方式但是

40、必須認識到，在房地產(chǎn)市場中供求規(guī)律運作的方式有所改變。在一個完全競爭的市場，供需雙方隨著市場條件的有所改變。在一個完全競爭的市場，供需雙方隨著市場條件的變化及時地做出反應；在房地產(chǎn)市場，供給不能及時反映需求變化及時地做出反應；在房地產(chǎn)市場，供給不能及時反映需求的變化。在短時間內(nèi)考察，供給是固定的，市場價格隨著需求的變化。在短時間內(nèi)考察，供給是固定的，市場價格隨著需求發(fā)生變化，即由需求決定。房地產(chǎn)市場與一般商品市場的不同發(fā)生變化，即由需求決定。房地產(chǎn)市場與一般商品市場的不同具體體現(xiàn)在七個方面，如表具體體現(xiàn)在七個方面，如表1 11 1所列。所列。房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律

41、優(yōu)秀 與一般商品市場比較，房地產(chǎn)市場的特點可以歸納如下：與一般商品市場比較，房地產(chǎn)市場的特點可以歸納如下： （1）影響范圍的區(qū)域性。）影響范圍的區(qū)域性。 房地產(chǎn)市場的區(qū)域性是指房地產(chǎn)市場供求的影響范圍具房地產(chǎn)市場的區(qū)域性是指房地產(chǎn)市場供求的影響范圍具有地域性，只能在同一供需圈內(nèi)實現(xiàn)供求調(diào)劑。有地域性，只能在同一供需圈內(nèi)實現(xiàn)供求調(diào)劑。 房地產(chǎn)市場的區(qū)域性是由房地產(chǎn)的位置固定性和異質(zhì)性房地產(chǎn)市場的區(qū)域性是由房地產(chǎn)的位置固定性和異質(zhì)性所決定的。所決定的。 房地產(chǎn)位置固定、不可以移動，這就決定了當某一區(qū)房地產(chǎn)位置固定、不可以移動，這就決定了當某一區(qū)域的房地產(chǎn)供過于求或供不應求時，不可能與其他區(qū)域進行域

42、的房地產(chǎn)供過于求或供不應求時，不可能與其他區(qū)域進行調(diào)劑來達到平衡。調(diào)劑來達到平衡。 2.4.22.4.2房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)市場的特點 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 當供過于求時，由于不可能將建成的房產(chǎn)運送到異地市場，當供過于求時，由于不可能將建成的房產(chǎn)運送到異地市場，導致本地房產(chǎn)空置或市場價格下跌；導致本地房產(chǎn)空置或市場價格下跌； 當供不應求時，由于同樣的原因，又加上房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較當供不應求時，由于同樣的原因，又加上房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長，將導致本地房產(chǎn)價格的急劇上升。長，將導致本地房產(chǎn)價格的急劇上升。 房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)之間因地域位置不同具有差房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)之間因地域位置不

43、同具有差異性，而相鄰或鄰近的房地產(chǎn)往往具有一定的可替代性。異性，而相鄰或鄰近的房地產(chǎn)往往具有一定的可替代性。 因此，同一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)可以形成一個供給和需求可相互因此，同一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)可以形成一個供給和需求可相互替代的供需圈，由此形成一個區(qū)域性的市場。替代的供需圈，由此形成一個區(qū)域性的市場。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （2）競爭的不充分性。房地產(chǎn)市場競爭的不充分性是由）競爭的不充分性。房地產(chǎn)市場競爭的不充分性是由房地產(chǎn)供給的壟斷性和交易信息的不充分性導致的。房地產(chǎn)供給的壟斷性和交易信息的不充分性導致的。 房地產(chǎn)市場的壟斷性是由房地產(chǎn)資源的稀缺性、位置的固房地產(chǎn)市場的壟斷性是由房地產(chǎn)資源的

44、稀缺性、位置的固定性以及房地產(chǎn)交易的分散性等特性造成的。定性以及房地產(chǎn)交易的分散性等特性造成的。 由于土地稀缺、房地產(chǎn)區(qū)位固定，導致房地產(chǎn)具有惟一由于土地稀缺、房地產(chǎn)區(qū)位固定，導致房地產(chǎn)具有惟一性，同一區(qū)域房地產(chǎn)供給數(shù)量也是有限的，不可能因為需求增性，同一區(qū)域房地產(chǎn)供給數(shù)量也是有限的，不可能因為需求增長而不斷開發(fā)上市。因此，供給方占據(jù)壟斷地位，往往掌握價長而不斷開發(fā)上市。因此，供給方占據(jù)壟斷地位，往往掌握價格上的控制權。格上的控制權。 房地產(chǎn)交易的分散性也是導致房地產(chǎn)競爭不充分的原因，房地產(chǎn)交易的分散性也是導致房地產(chǎn)競爭不充分的原因，房地產(chǎn)交易分散進行，其信息不像證券及其他普通商品一樣易房地產(chǎn)

45、交易分散進行，其信息不像證券及其他普通商品一樣易于獲得或交流，使得買賣雙方難以了解市場行情，導致競爭的于獲得或交流，使得買賣雙方難以了解市場行情，導致競爭的不充分。不充分。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （3 3）供給調(diào)節(jié)的滯后性。）供給調(diào)節(jié)的滯后性。 房地產(chǎn)供給調(diào)節(jié)的滯后性是指當市場需求發(fā)生變化時，房地產(chǎn)供給調(diào)節(jié)的滯后性是指當市場需求發(fā)生變化時，房地產(chǎn)的供應難以及時隨之調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)的供應難以及時隨之調(diào)節(jié)。 當供不應求時，由于房地產(chǎn)項目從申請立項到開發(fā)建成，當供不應求時，由于房地產(chǎn)項目從申請立項到開發(fā)建成，需要相當長時間才能供應市場；需要相當長時間才能供應市場； 當供過于求時，由于已經(jīng)開發(fā)建成

46、的房地產(chǎn)難以改變用當供過于求時，由于已經(jīng)開發(fā)建成的房地產(chǎn)難以改變用途，多余的供給需經(jīng)過較長時間才能被市場所消化。因此，途，多余的供給需經(jīng)過較長時間才能被市場所消化。因此，相對于需求的變動，房地產(chǎn)供求的變動總是存在著滯后性。相對于需求的變動，房地產(chǎn)供求的變動總是存在著滯后性。房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （4 4）交易的復雜性。）交易的復雜性。 房地產(chǎn)交易的復雜性指交易手續(xù)繁雜、需要專業(yè)知識或?qū)７康禺a(chǎn)交易的復雜性指交易手續(xù)繁雜、需要專業(yè)知識或?qū)I(yè)人士的服務。房地產(chǎn)交易的復雜性的原因：業(yè)人士的服務。房地產(chǎn)交易的復雜性的原因： 房地產(chǎn)交易形式的多樣性；房地產(chǎn)交易形式的多樣性； 房地產(chǎn)交易是權益的交易

47、，而房地產(chǎn)實物不發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)交易是權益的交易，而房地產(chǎn)實物不發(fā)生轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)交易的方式有土地使用權轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、房地產(chǎn)交易的方式有土地使用權轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及典當?shù)?；房地產(chǎn)位置的固定性導致房地產(chǎn)交易完成的標志抵押及典當?shù)?；房地產(chǎn)位置的固定性導致房地產(chǎn)交易完成的標志是權益的讓渡，需要經(jīng)過產(chǎn)權產(chǎn)籍資料的查閱、簽訂契約、產(chǎn)權是權益的讓渡，需要經(jīng)過產(chǎn)權產(chǎn)籍資料的查閱、簽訂契約、產(chǎn)權過戶或設定登記等一系列手續(xù)。這些交易的完成需要有一定的專過戶或設定登記等一系列手續(xù)。這些交易的完成需要有一定的專業(yè)知識或由中介機構提供專業(yè)服務，有的還需要有律師、評估師、業(yè)知識或由中介機構提供專業(yè)

48、服務，有的還需要有律師、評估師、經(jīng)紀人及管理部門等的參與。經(jīng)紀人及管理部門等的參與。房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （5）對金融業(yè)的依賴性。房地產(chǎn)市場對金融的依賴性是）對金融業(yè)的依賴性。房地產(chǎn)市場對金融的依賴性是指房地產(chǎn)市場幾乎離不開金融業(yè)的支持。由于相對于普通商品指房地產(chǎn)市場幾乎離不開金融業(yè)的支持。由于相對于普通商品而言，房地產(chǎn)商品的價值量大、占有時間長，無論開發(fā)商還是而言，房地產(chǎn)商品的價值量大、占有時間長，無論開發(fā)商還是一般的購房者，都需要金融機構的支持，而金融政策的變化、一般的購房者，都需要金融機構的支持，而金融政策的變化、利率的變動，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。利率的變動，會對房地產(chǎn)市

49、場產(chǎn)生很大的影響。 （6）易受政府干預。房地產(chǎn)市場易受政府干預是指房地）易受政府干預。房地產(chǎn)市場易受政府干預是指房地產(chǎn)市場容易受到政府政策變化的影響。一方面，由于房地產(chǎn)是產(chǎn)市場容易受到政府政策變化的影響。一方面，由于房地產(chǎn)是重要的資源，對經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定，起著非常重要的作重要的資源，對經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定，起著非常重要的作用，政府會出于滿足公眾利益的需要，實時地進行干預；另一用，政府會出于滿足公眾利益的需要，實時地進行干預；另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)受土地供給、金融、城市規(guī)劃等政策的方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)受土地供給、金融、城市規(guī)劃等政策的影響，便于政府干預房地產(chǎn)市場。影響，便于政府干預房地

50、產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 房地產(chǎn)市場供求雙方是如何運行達到均衡的？房地產(chǎn)的存房地產(chǎn)市場供求雙方是如何運行達到均衡的？房地產(chǎn)的存量、開發(fā)建設量、租金、價格有怎樣的聯(lián)系量、開發(fā)建設量、租金、價格有怎樣的聯(lián)系?房地產(chǎn)市場又如房地產(chǎn)市場又如何受到各種政策的影響何受到各種政策的影響?以下結合房地產(chǎn)供給的滯后性及房地以下結合房地產(chǎn)供給的滯后性及房地產(chǎn)供求調(diào)節(jié)過程的特殊性，就房地產(chǎn)市場的均衡進行闡釋。產(chǎn)供求調(diào)節(jié)過程的特殊性，就房地產(chǎn)市場的均衡進行闡釋。 2.5 房地產(chǎn)市場的均衡房地產(chǎn)市場的均衡房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （1）房地產(chǎn)需求上升時）房地產(chǎn)需求上升時 當房地產(chǎn)需求上升時，將會有以下

51、結果：當房地產(chǎn)需求上升時，將會有以下結果： 需求上升導致空置房的消化；需求上升導致空置房的消化； 隨著空置房的消化，房地產(chǎn)租金和價格隨之上漲，吸引隨著空置房的消化，房地產(chǎn)租金和價格隨之上漲，吸引更多的買家進入既定供給量的市場；更多的買家進入既定供給量的市場； 當需求導致房地產(chǎn)租金和價格持續(xù)上升到某一點時，投當需求導致房地產(chǎn)租金和價格持續(xù)上升到某一點時，投資者和開發(fā)商因利益驅(qū)動開始進入開發(fā)建造市場；資者和開發(fā)商因利益驅(qū)動開始進入開發(fā)建造市場； 如果經(jīng)濟狀況良好，政局穩(wěn)定，建設項目陸續(xù)上馬，供如果經(jīng)濟狀況良好，政局穩(wěn)定，建設項目陸續(xù)上馬，供給就會逐漸上升；給就會逐漸上升；2.5.1房地產(chǎn)供給對需求

52、的反應過程房地產(chǎn)供給對需求的反應過程房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 供給滿足部分需求之后，空置率開始上升；供給滿足部分需求之后，空置率開始上升； 空置率上升導致租金和房地產(chǎn)價格下挫，有時下挫表現(xiàn)空置率上升導致租金和房地產(chǎn)價格下挫，有時下挫表現(xiàn)并不直接，如租金打折優(yōu)惠或允諾買方優(yōu)惠的付款條件；并不直接，如租金打折優(yōu)惠或允諾買方優(yōu)惠的付款條件； 隨著租金和房地產(chǎn)價格的進一步下降，價格和成本的差隨著租金和房地產(chǎn)價格的進一步下降，價格和成本的差額變小，利潤降低。同時，建設量上升引致開發(fā)成本上升。開額變小，利潤降低。同時，建設量上升引致開發(fā)成本上升。開發(fā)成本上升而銷售價格下挫，促使利潤快速降低甚至消失。開

53、發(fā)成本上升而銷售價格下挫，促使利潤快速降低甚至消失。開發(fā)商停止新項目的啟動，甚至中止在建項目。發(fā)商停止新項目的啟動，甚至中止在建項目。 2.5.1房地產(chǎn)供給對需求的反應過程房地產(chǎn)供給對需求的反應過程房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （2 2）房地產(chǎn)需求減少）房地產(chǎn)需求減少 當房地產(chǎn)需求減少時，將會出現(xiàn)以下情況：當房地產(chǎn)需求減少時，將會出現(xiàn)以下情況： 需求減少導致空置房增加；需求減少導致空置房增加； 空置率上升導致房地產(chǎn)租金和價格的下跌；空置率上升導致房地產(chǎn)租金和價格的下跌； 當房地產(chǎn)租金、價格較低時，同樣花費可以享受較大面當房地產(chǎn)租金、價格較低時，同樣花費可以享受較大面積的房地產(chǎn)，可能會引起空置房

54、的低價位消化；或者繼續(xù)空置，積的房地產(chǎn)，可能會引起空置房的低價位消化；或者繼續(xù)空置，甚至房主被迫放棄、拆除其擁有的房屋。甚至房主被迫放棄、拆除其擁有的房屋。 房地產(chǎn)市場保持這一狀態(tài)，直到需求再次上升。房地產(chǎn)市場保持這一狀態(tài)，直到需求再次上升。房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 （1 1）房地產(chǎn)供求平衡的含義）房地產(chǎn)供求平衡的含義 所謂房地產(chǎn)市場供求平衡，所謂房地產(chǎn)市場供求平衡，即供給與需求的均衡態(tài)，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格一致，而且格與需求價格一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的經(jīng)濟狀態(tài)。致時的經(jīng)濟狀態(tài)。2.5.22.5.

55、2房地產(chǎn)市場的供求平衡房地產(chǎn)市場的供求平衡房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 根據(jù)經(jīng)濟學原理，如圖根據(jù)經(jīng)濟學原理，如圖114 4所示，供給曲線所示，供給曲線S S與需求曲線與需求曲線D D的交點的交點E E稱為均衡點。在均衡點上，供給與需求處于均衡態(tài)。稱為均衡點。在均衡點上，供給與需求處于均衡態(tài)。圖圖1 1-4-4上均衡點上均衡點E E所對應的所對應的0N0N稱為均衡價格，稱為均衡價格，E E點所對應的點所對應的OMOM稱稱為均衡需求或供給量。為均衡需求或供給量。 （2 2）房地產(chǎn)供求平衡的基本原理）房地產(chǎn)供求平衡的基本原理 需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求平衡的影響需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)

56、市場供求平衡的影響 在經(jīng)濟學上，所謂需求量和供給量的變動是指在影響需求在經(jīng)濟學上，所謂需求量和供給量的變動是指在影響需求和供給的其他因素不變時，商品本身價格的變動所引起的需求和供給的其他因素不變時，商品本身價格的變動所引起的需求量和供給量的變動，在圖上表現(xiàn)為沿同一條曲線的移動。如圖量和供給量的變動，在圖上表現(xiàn)為沿同一條曲線的移動。如圖1-41-4所示，當市場價格低于均衡價格，為所示，當市場價格低于均衡價格，為0N0N。時，其對應的需。時，其對應的需求量為求量為OMOM2 2，供給量為，供給量為OMOM1 1，顯然，顯然OMOM2 2OMOM1 1，即供不應求，市場價，即供不應求，市場價格必然上

57、升，一直上升到格必然上升，一直上升到0N0N時，供給量與需求量相等，達到均時，供給量與需求量相等，達到均衡態(tài)。市場價格高于均衡價格時的原理與此一樣。衡態(tài)。市場價格高于均衡價格時的原理與此一樣。房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 需求和供給變動時對房地產(chǎn)市場供求平衡的影響。需求和供給變動時對房地產(chǎn)市場供求平衡的影響。 經(jīng)濟學上需求和供給的變動與上述的需求量和供給量的變經(jīng)濟學上需求和供給的變動與上述的需求量和供給量的變動是有區(qū)別的，根據(jù)經(jīng)濟學的一般原理，需求和供給的變動是動是有區(qū)別的，根據(jù)經(jīng)濟學的一般原理，需求和供給的變動是指當商品本身的價格不變時，其他因素的變動所引起的需求量指當商品本身的價格不變時，

58、其他因素的變動所引起的需求量和供給量的變動，表現(xiàn)為整個曲線的平移。如圖和供給量的變動，表現(xiàn)為整個曲線的平移。如圖1-51-5所示，當所示，當需求減少，需求曲線從需求減少，需求曲線從D D。移到。移到D D1 1。 假定供給曲線假定供給曲線S S。不變，那么供給和需求的均衡點就會移。不變，那么供給和需求的均衡點就會移動到動到E E。點，在圖上表現(xiàn)為新的均衡態(tài)，這時均衡價格低于初。點，在圖上表現(xiàn)為新的均衡態(tài)，這時均衡價格低于初始價格。假定需求不變，供給增加，供給曲線右移到始價格。假定需求不變，供給增加，供給曲線右移到S S1 1，均衡，均衡點移至點移至E E2 2，此時均衡價格比初始時降低了，均衡

59、數(shù)量比初始時，此時均衡價格比初始時降低了，均衡數(shù)量比初始時增加了。增加了。房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 房地產(chǎn)市場供求平衡原理的要義。主要包括四個方面：房地產(chǎn)市場供求平衡原理的要義。主要包括四個方面： 1)1)均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相互變化的結果?；プ兓慕Y果。 2)2)均衡態(tài)的構成要素，不但包括供給價格和需求價格相均衡態(tài)的構成要素，不但包括供給價格和需求價格相一致，而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致，二者缺一不可。一致，而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致，二者缺一不可。而且這兩個要素之間又是相互聯(lián)系、

60、相互影響的。而且這兩個要素之間又是相互聯(lián)系、相互影響的。 3)3)在理論分析時，通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為在理論分析時，通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為房地產(chǎn)價格的函數(shù)。但在實際運作中，情況復雜得多，供給房地產(chǎn)價格的函數(shù)。但在實際運作中，情況復雜得多，供給量或需求量不但受多種因素影響，而且反過來對房地產(chǎn)價格量或需求量不但受多種因素影響，而且反過來對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重大制約作用，通常所說的供不應求價格上升，供過于產(chǎn)生重大制約作用，通常所說的供不應求價格上升，供過于求價格下跌就是這個道理。求價格下跌就是這個道理。房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律優(yōu)秀 4)4)供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致，在微觀層次上，表示某供