都市楓林房地產(chǎn)項(xiàng)目提案報(bào)告62頁P(yáng)PT

1、20062006年年3 3月月1919日日?qǐng)?bào)告綱要1. 1.樹立項(xiàng)目北區(qū)高端物業(yè)形象、實(shí)現(xiàn)高價(jià)格樹立項(xiàng)目北區(qū)高端物業(yè)形象、實(shí)現(xiàn)高價(jià)格3. 3.最大化降低發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)最大化降低發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)2. 2.突破發(fā)展商利潤(rùn)預(yù)期突破發(fā)展商利潤(rùn)預(yù)期、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化4. 4.長(zhǎng)基品牌地產(chǎn)商形象樹立長(zhǎng)基品牌地產(chǎn)商形象樹立思考一、物業(yè)定位思考思考一、物業(yè)定位思考（做什么樣的產(chǎn)品（做什么樣的產(chǎn)品? ?）思考二、目標(biāo)客戶思考思考二、目標(biāo)客戶思考（賣給誰（賣給誰? ?）思考三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考思考三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考（賣多少價(jià)格（賣多少價(jià)格? ?）思考四、項(xiàng)目營(yíng)銷思考思考四、項(xiàng)目營(yíng)銷思考（怎么賣（怎么賣? ?）思考一思

2、考一：物業(yè)定位思考物業(yè)定位思考銀河片區(qū)銀河片區(qū)龍泉路沿線龍泉路沿線本案本案本案如何突破北市區(qū)樓盤素質(zhì)整體偏低的格局本案如何突破北市區(qū)樓盤素質(zhì)整體偏低的格局T1項(xiàng)目位于茨壩片區(qū)項(xiàng)目位于茨壩片區(qū), ,距離北市區(qū)中心距離北市區(qū)中心5 5千米千米. .連通該片區(qū)的交通主要有龍泉連通該片區(qū)的交通主要有龍泉路和紅云大道。路和紅云大道。紅云大道的通車將給本項(xiàng)目帶來更便捷的交通環(huán)境紅云大道的通車將給本項(xiàng)目帶來更便捷的交通環(huán)境。區(qū)。區(qū)域認(rèn)同度普遍不高域認(rèn)同度普遍不高, ,客戶心理距離較遠(yuǎn)客戶心理距離較遠(yuǎn). .周邊配套少周邊配套少, ,居住氣氛尚未形成居住氣氛尚未形成. .分析都市楓林的區(qū)位條件分析都市楓林的區(qū)位

3、條件本案本案紅云大道貫通，出行更紅云大道貫通，出行更為便捷為便捷龍泉路龍泉路北市區(qū)中心北市區(qū)中心植物園農(nóng)大黑龍?zhí)洞膲捂?zhèn)煙廠紅云小區(qū)T1龍都T1地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀植被茂盛、坡地、自然環(huán)境優(yōu)越、低密度、周邊環(huán)境較差植被茂盛、坡地、自然環(huán)境優(yōu)越、低密度、周邊環(huán)境較差用地指標(biāo)用地指標(biāo)用地面積：用地面積：容積率：容積率：1.51.5建筑面積：建筑面積：限高：最高點(diǎn)限高：最高點(diǎn)1515米米 建筑密度：建筑密度： 4040綠化率：以上綠化率：以上T1地塊分析地塊分析農(nóng)民房密集農(nóng)民房密集植被茂盛植被茂盛自然坡地自然坡地我們?cè)鯓永矛F(xiàn)有地塊優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮地塊價(jià)值？我們?cè)鯓永矛F(xiàn)有地塊優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮地塊價(jià)值？地塊平整、較方

4、正地塊平整、較方正景觀資源好景觀資源好龍都自然環(huán)境優(yōu)越，龍都自然環(huán)境優(yōu)越，高端物業(yè)形象高端物業(yè)形象地塊地塊SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）：）：交通便利，兩條主干道連通交通便利，兩條主干道連通地塊土地資源珍貴、自然環(huán)地塊土地資源珍貴、自然環(huán)境好境好龍都配套兼顧會(huì)所功能龍都配套兼顧會(huì)所功能植物園環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)植物園環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)（劣勢(shì)（WW）：）：地塊周邊環(huán)境嘈雜，有大量農(nóng)民地塊周邊環(huán)境嘈雜，有大量農(nóng)民房，影響項(xiàng)目外圍形象房，影響項(xiàng)目外圍形象地塊進(jìn)入行較差，距離城市主干地塊進(jìn)入行較差，距離城市主干到有一定距離到有一定距離地塊周邊配套不足地塊周邊配套不足地塊較偏遠(yuǎn)地塊較偏遠(yuǎn)威脅（威脅（

5、T T）：）：北市區(qū)其他在售樓盤低價(jià)格對(duì)本北市區(qū)其他在售樓盤低價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格威脅項(xiàng)目的價(jià)格威脅區(qū)域供盤量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域供盤量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OO）：）：北市區(qū)低密度高檔住宅的稀缺北市區(qū)低密度高檔住宅的稀缺紅云大道的通車，將縮短項(xiàng)目離紅云大道的通車，將縮短項(xiàng)目離城市距離城市距離龍都在客戶心中的知名度龍都在客戶心中的知名度T11 1、遵照地形，合理規(guī)劃、遵照地形，合理規(guī)劃2 2、打破常規(guī)，打造差異化產(chǎn)品、打破常規(guī)，打造差異化產(chǎn)品3 3、通過景觀資源、土地、通過景觀資源、土地資源的營(yíng)造，建立產(chǎn)品高端形象資源的營(yíng)造，建立產(chǎn)品高端形象4 4、產(chǎn)品創(chuàng)新、低密度設(shè)計(jì)吸引目標(biāo)消費(fèi)人群、產(chǎn)品創(chuàng)

6、新、低密度設(shè)計(jì)吸引目標(biāo)消費(fèi)人群解決之道解決之道物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議T1個(gè)盤價(jià)值個(gè)盤價(jià)值 區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值花園洋房花園洋房疊加別墅疊加別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺、差異化滿足中高端消費(fèi)需求提升物業(yè)檔次，提升價(jià)格 深圳萬科四季花城深圳萬科四季花城案例借鑒案例借鑒項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 總占地面積：總占地面積：560560畝畝總建筑面積：總建筑面積：53.253.2萬平方米萬平方米容容 積積 率：率：1.431.43總總 戶戶 數(shù)：近數(shù)：近50005000戶（戶（1700017000人）人）產(chǎn)品類型：洋房，小高層，聯(lián)排別墅產(chǎn)品類型：洋房，小高層，聯(lián)排別墅步行商業(yè)街：步行商業(yè)街：300300

7、米長(zhǎng)商業(yè)街米長(zhǎng)商業(yè)街區(qū)位特征：在離深圳主城區(qū)區(qū)位特征：在離深圳主城區(qū)3030分鐘車程分鐘車程的關(guān)外郊區(qū)。的關(guān)外郊區(qū)。為“關(guān)注普通人的生活”而努力，為普通人提供一個(gè)具有親和力、容易放松鄰里交往方便的共享生活空間。發(fā)展定位發(fā)展定位新市鎮(zhèn)概念新市鎮(zhèn)概念項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒奧地利的建筑風(fēng)格和我國(guó)傳統(tǒng)的四合院文化為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒奧地利的建筑風(fēng)格和我國(guó)傳統(tǒng)的四合院文化為基本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化基本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化實(shí)施實(shí)施 項(xiàng)目新規(guī)劃圖片項(xiàng)目新規(guī)劃圖片產(chǎn)品類型及戶型設(shè)置產(chǎn)品類型及戶型設(shè)置拓展產(chǎn)品構(gòu)成拓展產(chǎn)品構(gòu)成 聯(lián)排疊加聯(lián)排疊加 生態(tài)低密度主力產(chǎn)品：生態(tài)低密度主力產(chǎn)品：0 00m0

8、m2 2，面積比，面積比基本產(chǎn)品構(gòu)成基本產(chǎn)品構(gòu)成 花園洋房花園洋房 生態(tài)中低密度主力產(chǎn)品：生態(tài)中低密度主力產(chǎn)品：1 10 01 10m0m2 2，面積比，面積比降低門檻降低門檻/ /快速入住快速入住/ /集聚人氣集聚人氣產(chǎn)品配貨比建議產(chǎn)品配貨比建議T1產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型自身資源自身資源適應(yīng)性適應(yīng)性客戶適應(yīng)性客戶適應(yīng)性競(jìng)爭(zhēng)適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)適應(yīng)性性面積區(qū)間面積區(qū)間結(jié)論結(jié)論聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅自然環(huán)境支自然環(huán)境支撐撐價(jià)格高，消費(fèi)力價(jià)格高，消費(fèi)力有限有限來自區(qū)域外的來自區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)180180220220少量建設(shè)，制少量建設(shè)，制造稀缺，提升造稀缺，提升價(jià)格，控制在價(jià)格，控制在15%15%左右左右疊加別墅疊加別墅

9、自然環(huán)境支自然環(huán)境支撐撐價(jià)格適中，有一價(jià)格適中，有一定消費(fèi)力定消費(fèi)力來自區(qū)域外的來自區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)150150160160輔助供應(yīng)品，輔助供應(yīng)品，控制在控制在2525左左右右花園洋房花園洋房滿足容積率滿足容積率要求要求大眾消費(fèi)，差異大眾消費(fèi)，差異化產(chǎn)品，客戶追化產(chǎn)品，客戶追捧捧抵抗區(qū)域內(nèi)小抵抗區(qū)域內(nèi)小高層的競(jìng)爭(zhēng)高層的競(jìng)爭(zhēng)100100160160主要供應(yīng)品，主要供應(yīng)品，控制在控制在60%60%左左右右產(chǎn)品風(fēng)格建議產(chǎn)品風(fēng)格建議后現(xiàn)代歐陸風(fēng)格后現(xiàn)代歐陸風(fēng)格參考效果一參考效果一參考效果二參考效果二產(chǎn)品差異化策略產(chǎn)品差異化策略策略一：利用高差優(yōu)勢(shì)，贈(zèng)送面積，策略一：利用高差優(yōu)勢(shì)，贈(zèng)送面積， 提高使用面

10、積；提高使用面積；策略二：提供可選擇的建筑設(shè)計(jì)方案，策略二：提供可選擇的建筑設(shè)計(jì)方案， 擴(kuò)大客戶選擇面；擴(kuò)大客戶選擇面；策略三：局部增加定制，策略三：局部增加定制， 滿足個(gè)性化需求；滿足個(gè)性化需求；特色特色/ /亮點(diǎn)、產(chǎn)品差異化亮點(diǎn)、產(chǎn)品差異化唯一性建筑形態(tài)圍繞樹木、道路自由形成的不規(guī)則建筑形體居住模式利用院落/連廊/吹拔/天井等傳統(tǒng)的元素符號(hào)更好的將環(huán)境與建筑融為一體突破價(jià)格標(biāo)桿突破價(jià)格標(biāo)桿用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。差異化原則：建筑立面建筑立面退臺(tái)式設(shè)計(jì)退臺(tái)式設(shè)計(jì)住宅平均高度為住宅平均高度為2.52.5層（安排緊層（安排緊湊）湊）/ /退臺(tái)式設(shè)計(jì)退臺(tái)式設(shè)計(jì)/ /屋頂為平臺(tái)花屋頂為

11、平臺(tái)花園式園式/ /屬于歐式傳統(tǒng)設(shè)計(jì)屬于歐式傳統(tǒng)設(shè)計(jì)采取采取 “ “退臺(tái)式退臺(tái)式”設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)，上一層都退縮，使下一層上一層都退縮，使下一層都能有一個(gè)露臺(tái)花園。都能有一個(gè)露臺(tái)花園。傳統(tǒng)歐式退臺(tái)式類聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)傳統(tǒng)歐式退臺(tái)式類聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)建筑立面建筑立面產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新戶內(nèi)花園戶內(nèi)花園景觀自足性景觀自足性空間內(nèi)向性空間內(nèi)向性功能多樣性功能多樣性根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園園/ /形成豐富的空間形式形成豐富的空間形式/ /同時(shí)賦予空間不同時(shí)賦予空間不同的功能同的功能附送面積的做法附送面積的做法送閣樓送閣樓/ /內(nèi)院內(nèi)院縮小可售面積縮小可售面積增加贈(zèng)送面積增加

12、贈(zèng)送面積提高單價(jià)提高單價(jià)降低總價(jià)降低總價(jià)附送面積的做法附送面積送夾層送夾層/ /送閣樓送地下室送閣樓送地下室建筑面積：300平米（送40%建筑面積）附送建筑面積120平米附送庭院面積200平米 約70平方米半地下（低于2.2米） 附屬功能用房(含車庫(kù)) 約10平方米內(nèi)院戶內(nèi)花園20平米 約30平方米露臺(tái) 約200平方米前后庭院附送面積的做法附送面積的做法深圳熙園深圳熙園附送面積：160-180M2送不低于0M2，200M2以上送不低于0M2；附送面積組合：車庫(kù)、地下室、半地下室/20-70M2、閣樓20-40M2；附送面積效果：增加使用面積，面積的合理布局，提高內(nèi)部使用率，實(shí)際使用面積在M2之

13、間?？筛剿兔娣e可附送面積思考二思考二：目標(biāo)客戶思考目標(biāo)客戶思考區(qū)域客戶構(gòu)成區(qū)域客戶構(gòu)成客戶區(qū)域性特征明顯，生活半徑多限于北市區(qū)客戶區(qū)域性特征明顯，生活半徑多限于北市區(qū)對(duì)價(jià)格敏感度高，對(duì)品質(zhì)、環(huán)境敏感度較低對(duì)價(jià)格敏感度高，對(duì)品質(zhì)、環(huán)境敏感度較低北市區(qū)現(xiàn)有的北市區(qū)現(xiàn)有的6 6萬戶居民帶來大量關(guān)系客戶萬戶居民帶來大量關(guān)系客戶初次購(gòu)房者約占初次購(gòu)房者約占50%50%省內(nèi)各地、州客戶的比例占省內(nèi)各地、州客戶的比例占20%20%30%30%，以曲靖、，以曲靖、昭通居多，多為北市區(qū)附近的生意人昭通居多，多為北市區(qū)附近的生意人省外客戶的比例占省外客戶的比例占10%10%15%15%年齡集中在年齡集中在 歲之間

14、歲之間昆明卷煙廠的職工有昆明卷煙廠的職工有60006000人，人，10%10%左右的人有購(gòu)房左右的人有購(gòu)房打算，客戶購(gòu)買力強(qiáng)勁，對(duì)環(huán)境配套要求高，年齡打算，客戶購(gòu)買力強(qiáng)勁，對(duì)環(huán)境配套要求高，年齡在歲之間在歲之間市場(chǎng)上有哪些消費(fèi)者在關(guān)注高端樓盤市場(chǎng)上有哪些消費(fèi)者在關(guān)注高端樓盤煙廠白領(lǐng)私營(yíng)企業(yè)主學(xué)校教師公務(wù)員等煙廠白領(lǐng)私營(yíng)企業(yè)主學(xué)校教師公務(wù)員等私營(yíng)企業(yè)主v特征：追求品質(zhì)感、內(nèi)外環(huán)境好追求享有的獨(dú)特資源追求享受、個(gè)性但是低調(diào)有優(yōu)越感，有特有的生活圈子，具有排他性追求身份感和成就感v購(gòu)房特征：需求的住房面積大理智、警慎、重品味重視住宅的細(xì)節(jié)，材質(zhì)等實(shí)際感受對(duì)總價(jià)不敏感相信自己的判斷力 v特征：生活工作

15、在北區(qū)收入穩(wěn)定豐厚追求居住的舒適感、注重品質(zhì)和規(guī)劃選擇疊加別墅或洋房，面積要求超過在之間對(duì)社區(qū)內(nèi)外環(huán)境要求比較高有車、二次置業(yè)v購(gòu)房特征：重視子女教育容易跟風(fēng)對(duì)樓盤單價(jià)有一定敏感度煙廠白領(lǐng)總體項(xiàng)目客戶定位總體項(xiàng)目客戶定位北市區(qū)及茨壩周邊為主，北市區(qū)及茨壩周邊為主，市區(qū)為輔。市區(qū)為輔。核心客戶重要客戶游離客戶煙廠骨干職工、中層干部煙廠骨干職工、中層干部周邊各大廠礦的中高層干部、管理人員周邊各大廠礦的中高層干部、管理人員周邊各學(xué)校教師周邊各學(xué)校教師區(qū)域內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主區(qū)域內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主地州客戶地州客戶對(duì)區(qū)域有認(rèn)同感的城中心客戶對(duì)區(qū)域有認(rèn)同感的城中心客戶周邊廠礦普通職工，投資客周邊廠礦普通職工，投資客整盤

16、收益整盤收益思考三思考三：項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考銷售收入銷售收入容積率容積率1.41.4下的收入估算下的收入估算聯(lián)排14165平米5000元/平米7082.5萬疊加23609平米4200元/平米9915.8萬洋房61385平米3200元/平米181321.1萬合計(jì)9443794437平米平米35130.4635130.46萬萬銷售收入銷售收入容積率容積率1.31.3下的收入估算下的收入估算聯(lián)排13152平米5000元/平米6756萬疊加21919平米4200元/平米9206萬洋房52607平米3200元/平米16834.2萬合計(jì)8767887678平米平米32616.232616.2萬萬投資

17、估算投資估算1容積率容積率1.4下的估算下的估算分項(xiàng)分項(xiàng)數(shù)量數(shù)量單價(jià)單價(jià)總價(jià)（萬元）總價(jià)（萬元）地價(jià)地價(jià)1000010000規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)94437平米39元/平米368.3368.3配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)67455平米39元/平米249.6249.6建安費(fèi)建安費(fèi)94437平米1100元/平米10388.110388.1人防費(fèi)人防費(fèi)67445平米30元/平米202.36202.36綠化景觀綠化景觀67455平米120元/平米809.5809.5道路水電道路水電67455平米60元/平米404.7404.7工程管理費(fèi)工程管理費(fèi)34658.4萬元1.2415.9415.9監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理費(fèi)94437

18、平米8元/平米75.575.5營(yíng)銷推廣費(fèi)營(yíng)銷推廣費(fèi)34658.4萬元51732.91732.9總成本總成本24646.5624646.56單位成本單位成本2609.22609.2元元/ /平米平米分項(xiàng)分項(xiàng)數(shù)量數(shù)量單價(jià)單價(jià)總價(jià)（萬元）總價(jià)（萬元）地價(jià)地價(jià)1000010000規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)87678.5平米39元/平米341.9配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)67455平米39元/平米249.6249.6建安費(fèi)建安費(fèi)87678.5平米1100元/平米 9644.6人防費(fèi)人防費(fèi)67445平米30元/平米202.36202.36綠化景觀綠化景觀67455平米120元/平米809.5809.5道路水電道路水電

19、67455平米60元/平米404.7404.7工程管理費(fèi)工程管理費(fèi) 32616.2萬元1.2391.4391.4監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理費(fèi)94437平米8元/平米75.575.5營(yíng)銷推廣費(fèi)營(yíng)銷推廣費(fèi)31616.2萬元5 1580.8總成本總成本23492.6單位成本單位成本2702元元/平米平米投資估算投資估算1容積率容積率1.3下的估算下的估算開發(fā)商得到的收益開發(fā)商得到的收益容積率做到容積率做到1.435130.46萬元萬元-24646.56萬元萬元=10483.9萬元萬元容積率做到容積率做到1.332616.2萬元萬元-23492.6萬元萬元=9123.6萬元萬元思考三思考三：項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考花

20、園洋房花園洋房3200元？元？疊加別墅疊加別墅4000元？元？聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅5000元？元？如何支撐？如何支撐？北市區(qū)樓盤價(jià)格調(diào)查價(jià)格尚未突破高線價(jià)格尚未突破高線項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商總占地總占地總建面總建面總戶數(shù)總戶數(shù)項(xiàng)目形態(tài)項(xiàng)目形態(tài)工程狀況工程狀況均價(jià)均價(jià)大成名園大成地產(chǎn)15.8畝1.6萬150多層現(xiàn)房26002600金域藍(lán)灣中浩地產(chǎn)75畝12萬896多層小高層平地24002400天保家園天保地產(chǎn)65畝7.3萬500多層小高層現(xiàn)房23002300春之城倫華地產(chǎn)69畝23萬1400多層高層在建25002500艾詩林根住佳地產(chǎn)22畝3.6萬212小高層現(xiàn)房28002800上領(lǐng)70華信地

21、產(chǎn)30畝3.8萬290高層現(xiàn)房25202520麗水天錦中房地產(chǎn)21畝5.1萬653高層小高層地基28002800尚都國(guó)際金泉地產(chǎn)12畝3萬396高層平地28002800北市區(qū)兩年前的主流價(jià)格在北市區(qū)兩年前的主流價(jià)格在2100210023002300元元/ /之間，今年以來之間，今年以來的產(chǎn)品價(jià)格集中在的產(chǎn)品價(jià)格集中在2300230025002500元元/ /，均價(jià)為，均價(jià)為24702470元元/ /，總價(jià)范，總價(jià)范圍在圍在25253030萬之間，該類產(chǎn)品線市場(chǎng)表現(xiàn)良好，但競(jìng)爭(zhēng)激烈；萬之間，該類產(chǎn)品線市場(chǎng)表現(xiàn)良好，但競(jìng)爭(zhēng)激烈；高端產(chǎn)品的價(jià)格在高端產(chǎn)品的價(jià)格在2800280030003000元元/

22、 /（多層，但供應(yīng)量極少），（多層，但供應(yīng)量極少），4000400060006000元元/ /（別墅），（別墅），“金色維也納金色維也納”開盤當(dāng)天售出別墅開盤當(dāng)天售出別墅3030余套，高端產(chǎn)品因過去缺乏供應(yīng)，市場(chǎng)存在一定空隙；余套，高端產(chǎn)品因過去缺乏供應(yīng)，市場(chǎng)存在一定空隙；2800 2800 3000 3000元元/ /的高附加樓盤缺貨的高附加樓盤缺貨 。調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)？如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)？ 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新花園洋房別墅.的容積率植物園邊，龍脈地塊，密集的植被意味著什么？意味著什么？低密度、絕版萬平建筑面積凝聚高尚居住氛圍樹立片區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)土地氣質(zhì)尊貴格調(diào)高雅主題水景園林形成

23、片區(qū)稀缺如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)？如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)？ 營(yíng)銷理念營(yíng)銷理念資源好的資源好的資源較差的資源較差的高端別墅物業(yè)高端別墅物業(yè)中高端洋房物業(yè)中高端洋房物業(yè)推廣時(shí)機(jī)推廣時(shí)機(jī)植物園旁的生態(tài)居住群落植物園旁的生態(tài)居住群落一、實(shí)現(xiàn)高形象啟動(dòng)項(xiàng)目，建立市場(chǎng)影響力一、實(shí)現(xiàn)高形象啟動(dòng)項(xiàng)目，建立市場(chǎng)影響力二、快速銷售，開盤實(shí)現(xiàn)銷售率二、快速銷售，開盤實(shí)現(xiàn)銷售率三、為長(zhǎng)基的品牌做鋪墊三、為長(zhǎng)基的品牌做鋪墊我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略：我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略：1 1、形象占位：、形象占位：占位高端、形象領(lǐng)先；高舉高打，以形象建立為總體目的；占位高端、形象領(lǐng)先；高舉高打，以形象建立為總體目的；我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略不是搶奪客戶，也不是單純的儲(chǔ)客，而

24、是找到追求獨(dú)有資源和特殊圈層的高端客戶，打動(dòng)他們的心靈，展現(xiàn)一個(gè)超出他們期望的家園。2 2、營(yíng)銷節(jié)奏：、營(yíng)銷節(jié)奏：漸進(jìn)式、持續(xù)的形象和品牌傳播；配合開盤期爆發(fā)式營(yíng)銷；漸進(jìn)式、持續(xù)的形象和品牌傳播；配合開盤期爆發(fā)式營(yíng)銷；高端產(chǎn)品首先面市奠定社區(qū)基調(diào)；洋房依托已建立的形象及更成熟高端產(chǎn)品首先面市奠定社區(qū)基調(diào)；洋房依托已建立的形象及更成熟的社區(qū)面市，以支撐其價(jià)位。的社區(qū)面市，以支撐其價(jià)位。開盤配合充分的客戶積淀和局部現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)展示；此后，通過分階段開盤配合充分的客戶積淀和局部現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)展示；此后，通過分階段現(xiàn)場(chǎng)展示，爭(zhēng)取價(jià)值最大化的價(jià)格策略現(xiàn)場(chǎng)展示，爭(zhēng)取價(jià)值最大化的價(jià)格策略 。3 3、主要營(yíng)銷手段：、主

25、要營(yíng)銷手段：關(guān)系營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷為主線市場(chǎng)策略。關(guān)系營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷為主線市場(chǎng)策略。以少而精的大事件一舉立勢(shì)以少而精的大事件一舉立勢(shì)營(yíng)銷節(jié)奏的總體安排營(yíng)銷節(jié)奏的總體安排VIPVIP卡卡收取誠(chéng)意金收取誠(chéng)意金開盤開盤選房選房月月月月月月月月時(shí)間月階段目標(biāo)銷售節(jié)奏園林景觀園林景觀施工中施工中施工中施工中樣板區(qū)開樣板區(qū)開放放基礎(chǔ)施基礎(chǔ)施工工工程進(jìn)度開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期蓄客期蓄客期整體形象鋪整體形象鋪墊期墊期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)持銷期持銷期秋交會(huì)秋交會(huì)營(yíng)銷強(qiáng)度建立項(xiàng)目品牌的形象框架建立項(xiàng)目品牌的形象框架建立項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵建立項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵維護(hù)、深化構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)品維護(hù)、深化構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)品牌牌社 區(qū) 品 牌社 區(qū) 品 牌拓延拓延宣傳宣傳方向方向項(xiàng)目形象概念項(xiàng)目形象概念社區(qū)價(jià)值、居住模式、社區(qū)品牌聯(lián)想社區(qū)價(jià)值、居住模式、社區(qū)品牌聯(lián)想峰會(huì)峰會(huì)封頂儀式封頂儀式尾盤期尾盤期回款策略和計(jì)劃回款策略和計(jì)劃開盤強(qiáng)銷期蓄客期整體形象鋪墊期持銷期月月月月-月月尾盤銷售期月月月月月月q片區(qū)策略：片區(qū)策略：借勢(shì)植物園、龍都，樹立片區(qū)高形象借勢(shì)植物園、龍都，樹立片區(qū)高形象q競(jìng)爭(zhēng)策略：競(jìng)爭(zhēng)策略：主動(dòng)式挑戰(zhàn)者，改變區(qū)域形象，發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，主打經(jīng)濟(jì)型生態(tài)別墅主動(dòng)式挑戰(zhàn)者，改變區(qū)域形象，發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，主打經(jīng)濟(jì)型生態(tài)別墅q品牌策略：品牌策略：第一形象樹立第一品牌第一形象樹立第一品牌q客戶策略：客戶策略：確保客戶的十大客源必