我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施研究畢業(yè)論文

1、目錄摘要i英文摘要ii1.緒論211研究背景及意義21.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警相關(guān)理論313研究方法514研究的內(nèi)容與框架5141研究的基本內(nèi)容5142研究的框架62.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析721國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀722國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀93.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析1431房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié)1432融資風(fēng)險(xiǎn)分析15321房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀15322融資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析1933投資風(fēng)險(xiǎn)分析21331房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀21332投資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析2334資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析25341資金回收風(fēng)險(xiǎn)分析25342收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析2635宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析2736現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制

2、的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析334. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建354.完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施3641融資風(fēng)險(xiǎn)的防范36411發(fā)展多元化直接融資36412進(jìn)一步完善間接融資39413融資決策科學(xué)化4042投資風(fēng)險(xiǎn)的防范41421投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范41422其他階段的風(fēng)險(xiǎn)防范4443資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范4544宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范4745加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范50結(jié)論55參考文獻(xiàn)57致謝591.緒論11研究背景及意義房地產(chǎn)是人類(lèi)生產(chǎn)、生活和一切社會(huì)活動(dòng)最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是人類(lèi)生活中占有的重要社會(huì)財(cái)富。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，

3、在宏觀范圍內(nèi)已走出了近二十年的醞釀和探索階段，以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，迅速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展關(guān)系密切，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。迄今為止，滬深股市中專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司有90多家，而國(guó)內(nèi)非上的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)到5萬(wàn)多家。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2006年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年完成投資1942292億元，比2005年1590925億元增長(zhǎng)了2209。盡管房?jī)r(jià)上漲增加了普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但旺盛的購(gòu)房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國(guó)內(nèi)有學(xué)者指出，未來(lái)五

4、年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來(lái)某些房?jī)r(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)及全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿普遍偏大，企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，“十五"期間我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問(wèn)題：資金來(lái)源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，價(jià)格和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高：城市開(kāi)發(fā)過(guò)快，土地成本升高；粗放式經(jīng)營(yíng)，耗能過(guò)大。深萬(wàn)科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來(lái)的經(jīng)

5、營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營(yíng)管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。5年來(lái)，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長(zhǎng)了5569。其中，存貨凈額由264億增長(zhǎng)到了442億，增長(zhǎng)了6778。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由141億增長(zhǎng)到274億，增長(zhǎng)了9407。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低為4908，2002最高為5455，并呈上升趨勢(shì)。反映營(yíng)運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低037次上升到2001年的最高o

6、48次，2002年有所下降為047次由上可知，如何有效控制和防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)變得尤為必要。房地產(chǎn)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、回收期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)事件(如歐美信貸危機(jī))以及我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與金融政策的變更對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。2010年，在多輪宏觀調(diào)控政策下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，最終以觀望落幕，并且這種觀望的氣氛繼續(xù)延續(xù)至2011年的今天?？傮w看來(lái)，2010-2011年央行共進(jìn)行了五次加息，并推出所謂的新國(guó)八條、限購(gòu)令等新政，提高售房首付比例與貸款利率，導(dǎo)致了市場(chǎng)交易量的萎縮與房地

7、產(chǎn)行業(yè)的冰期。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70以上，有的高達(dá)90，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受?chē)?guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的收緊，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，并尋求在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，已成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。1.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警相關(guān)理論國(guó)內(nèi)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的研究從二十世紀(jì)八十年代開(kāi)始起步。最初，研究主要集中在定性研究上。近年來(lái)，我國(guó)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的研

8、究也主要集中在建立數(shù)學(xué)模型，從定量方面進(jìn)行實(shí)證分析判斷，建立判別分析模型或邏輯回歸預(yù)測(cè)模型。1986年，吳世農(nóng)、黃世忠最早介紹企業(yè)破產(chǎn)的分析指標(biāo)及其預(yù)測(cè)模型。佘廉教授在1993年首次提出了企業(yè)逆境管理理論，1994年創(chuàng)立了企業(yè)預(yù)警預(yù)控管理模式。國(guó)內(nèi)學(xué)者周首華、楊濟(jì)華(1996)在z分?jǐn)?shù)模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，考慮了現(xiàn)金流量變動(dòng)情況指標(biāo)，建立了f分?jǐn)?shù)模型，并使用了compustat pc plus會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)中1990年以來(lái)的4160家公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行了驗(yàn)證。1999年，陳靜發(fā)表了一篇以中國(guó)上市公司為樣本的實(shí)證研究論文，她使用27家st和非st公司為對(duì)比樣本，分別進(jìn)行了單變量分析和二類(lèi)線(xiàn)性判定分析。2

9、000年，陳曉、陳治鴻運(yùn)用多元logistic回歸法模型和可公開(kāi)獲得的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)中國(guó)上市公司的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行了預(yù)測(cè)。2001年，吳世農(nóng)、盧賢義選取70家處于財(cái)務(wù)困境的公式和70家對(duì)照公司為樣本，檢驗(yàn)了fisher線(xiàn)性判定分析、多元線(xiàn)性回歸分析和logistic回歸分析三種方法，結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況建立了相應(yīng)的模型。朱敏、聶順江、范曉燕(2007)提出了建立基于bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法的財(cái)務(wù)預(yù)警模型，進(jìn)行財(cái)務(wù)困境預(yù)測(cè)，把財(cái)務(wù)困境與影響其變化的諸多因素之間的映射關(guān)系隱含在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)及其權(quán)值上，經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)確定具有較好預(yù)測(cè)功能的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)及權(quán)值，此時(shí)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等同于確定的函數(shù)表達(dá)式，可用來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)困境預(yù)測(cè)。許建，姚琴

10、(2007)則以通信企業(yè)為例，提出采用多因素層次分析法，對(duì)影響通信企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)進(jìn)行分層研究，建立通信企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系并運(yùn)用模糊綜合評(píng)判法的方法建立了評(píng)價(jià)模型。從以上國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警理論的研究來(lái)看，國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警研究與西方相比較國(guó)內(nèi)的研究還相對(duì)滯后。首先，國(guó)內(nèi)目前的研究樣本基本上都是建立在整個(gè)行業(yè)上，很少對(duì)具體行業(yè)進(jìn)行分析、建模。隨著研究的深入，在實(shí)際工作中人們逐漸認(rèn)識(shí)到，由于每個(gè)行業(yè)的狀況不同，影響財(cái)務(wù)危機(jī)的因素自然不同。因此，分行業(yè)研究更有價(jià)值。要根據(jù)企業(yè)所在行業(yè)的實(shí)際情況，建立符合企業(yè)特點(diǎn)和行業(yè)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型，所以，除了要研究普遍適應(yīng)的模型外，還要研究適合行

11、業(yè)及企業(yè)的模型。國(guó)外在分行業(yè)研究中發(fā)現(xiàn)，由于行業(yè)的不同，同一預(yù)警變量包含信息量有所不同，其預(yù)測(cè)效果大有差別。其次，財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型在應(yīng)用過(guò)程中，通常會(huì)產(chǎn)生兩類(lèi)錯(cuò)誤：將危機(jī)公司錯(cuò)判成健康公司，將健康公司錯(cuò)判成危機(jī)公司，這兩種錯(cuò)誤的成本一般是不相同的。但是，在目前國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究中，大家通常假定這兩類(lèi)錯(cuò)誤成本是相同，這顯然會(huì)影響到模型的實(shí)用性。最后，在目前已有的研究中選取研究樣本時(shí)，大部分學(xué)者選擇的危機(jī)公司和健康公司的比例都是1：1。但是在實(shí)際情況中，經(jīng)營(yíng)危機(jī)公司在全體公司中所占的比重較低。若設(shè)定危機(jī)公司和正常公司的樣本數(shù)相同的話(huà)，自然與實(shí)際不符，從而會(huì)影響到預(yù)警模型的區(qū)別能力。目前，已經(jīng)有針對(duì)航運(yùn)

12、業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，針對(duì)我國(guó)制造業(yè)上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警研究，油氣田企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)研究等等，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警研究還非常少。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化與國(guó)外房產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70以上，有的高達(dá)90，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受?chē)?guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。如何

13、在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。本文的研究就是在前人研究的基礎(chǔ)上，試圖通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析，從一般企業(yè)資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程的視角，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成成因，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，并進(jìn)一步提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，以期能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有所裨益。13研究方法在研究方法上，本文主要采用了規(guī)范研究的方式。在規(guī)范研究方面，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)方面的研究，綜合運(yùn)用歸納、演繹和數(shù)據(jù)比較的手段，

14、通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的分析，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，并進(jìn)一步提出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的構(gòu)建和防范這些風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。14研究的內(nèi)容與框架141研究的基本內(nèi)容論文基本內(nèi)容如下：第l章 緒論：主要論述了本文的研究背景、意義；國(guó)內(nèi)外財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論研究現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)；以及本文所采納的研究方法。第2章 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析：通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)一步探究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第3章 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析：文中針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，從一般企業(yè)資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程的視角，分析其可能存在的融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)，并迸一步深究房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生這些財(cái)務(wù)

15、風(fēng)險(xiǎn)的原因；同時(shí)，還從宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控和房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理機(jī)制兩個(gè)方面分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。第4章 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建：由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，文中提出了構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)想，以識(shí)別和預(yù)警房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第5章 完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施：文中在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。142研究的框架論文的研究思路及框架如下圖11所示：2.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析21國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和警示美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)

16、二十世紀(jì)80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)典范，然而在進(jìn)入二十一世紀(jì)后也開(kāi)始了一個(gè)不太理性的高速增長(zhǎng)期。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，美國(guó)的住宅價(jià)格更是讓人不可理解地快速上漲。美國(guó)作為世界最發(fā)達(dá)的國(guó)家，是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅問(wèn)題的國(guó)家，美國(guó)絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。美國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料都是以單元住宅來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，而不是按平方米來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)。雖然美國(guó)是最先進(jìn)入居住現(xiàn)代化的國(guó)家，但進(jìn)入2l世紀(jì)后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長(zhǎng)，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來(lái)較為普遍，這就進(jìn)一步促使了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高。美國(guó)

17、2005年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近15，這是該國(guó)自二十世紀(jì)8年代以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大的一年。2006年初房市急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)迅速走低。全美房地產(chǎn)商聯(lián)合會(huì)當(dāng)年8月的一份報(bào)告稱(chēng)，7月份房地產(chǎn)商信心指數(shù)跌至32點(diǎn)，創(chuàng)15年來(lái)的最低點(diǎn)。到2007年，美國(guó)房屋銷(xiāo)售量和房?jī)r(jià)均繼續(xù)下滑，到年底，新房銷(xiāo)售量將比2005年的高峰期下降33，待售房屋近420萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。美國(guó)次房危機(jī)的苗頭，其實(shí)早在2006年底就開(kāi)始了。房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，有的人根本無(wú)法支付高額房貸，只能拒交貸款。次貸公司隨即成為直接受害者。即使收回抵押的房產(chǎn)，由于房?jī)r(jià)走低，房產(chǎn)已資不抵債，進(jìn)而引發(fā)了次貸危機(jī)。只不過(guò)，從苗頭

18、發(fā)生、問(wèn)題累計(jì)到危機(jī)確認(rèn)，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)外宣布數(shù)以百億美元的次貸危機(jī)損失，花了半年多的時(shí)間。現(xiàn)在看來(lái)，由于次貸危機(jī)的涉及面廣、原因復(fù)雜、作用機(jī)制特殊，持續(xù)的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，產(chǎn)生的影響會(huì)比較大。有研究報(bào)告認(rèn)為，由于次貸危機(jī)導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入增長(zhǎng)放緩時(shí)期，而房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已處于衰退初期階段，短期難以復(fù)蘇。一方面，美國(guó)國(guó)內(nèi)累積的可供出售房屋較多，需要一定時(shí)期釋放和消化才能恢復(fù)正常水平。另一方面，美國(guó)通貨膨脹壓力加大，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖。2日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施和啟示日本是亞洲先進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家行列的國(guó)度，其房地

19、產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)房地產(chǎn)企!ie財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究的培育己日趨理性和規(guī)范。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過(guò)幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來(lái)自于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度飛快，短時(shí)期內(nèi)漲幅巨大，很多投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股票的賬面利潤(rùn)投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機(jī)者是財(cái)力雄厚的企業(yè)，它們?cè)诖罅抠Y金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格快速抬高的同時(shí)，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價(jià)格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時(shí)，樓市的泡沫也同時(shí)被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補(bǔ)土地市場(chǎng)的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補(bǔ)股市損失

20、，促使日本的股市和樓市價(jià)格在短期內(nèi)直線(xiàn)下降，跌至低谷。從后果上看，20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來(lái)歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷?，F(xiàn)今日本房市才得以恢復(fù)，進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下政府如何做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和調(diào)控，其二是房地產(chǎn)更多的是用于解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應(yīng)過(guò)分看重它的投資回報(bào)，其三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)的誘惑和吸引，動(dòng)用高利和高額貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)或投資房地產(chǎn)。22國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是我

21、國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。隨著wto各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會(huì)，也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

22、迅速我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的隊(duì)伍是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而不斷壯大起來(lái)的，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，1986年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已達(dá)到58710家。其發(fā)展過(guò)程可以劃分為3個(gè)階段：1986到1991年：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步發(fā)育，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)緩慢。(2)第二階段為19921996年：1992年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始出現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，僅當(dāng)年就增加8438家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍首次突破1萬(wàn)家。1993、1994、1995年開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為21

23、269家，比1995年減少12213家。(3)第三階段為1997年至今：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)局面。2房地產(chǎn)企業(yè)中以?xún)?nèi)資企業(yè)為主我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體為內(nèi)資企業(yè)，呈逐年增加趨勢(shì)，但內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的國(guó)有、集體企業(yè)數(shù)量卻逐年減少，而港澳臺(tái)投資企業(yè)、外商投資企業(yè)數(shù)量也有逐年減少趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示：內(nèi)資企業(yè)個(gè)數(shù)由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而國(guó)有企業(yè)個(gè)數(shù)卻由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集體企業(yè)個(gè)數(shù)卻由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年與2001年相比，國(guó)有和集體企業(yè)個(gè)數(shù)分別減少了

24、3523和4697，而民營(yíng)和股份制企業(yè)個(gè)數(shù)則增加了18749。國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)所占比例雖然只有647，但由于其占有的土地、人才、資本等社會(huì)稀缺資源的數(shù)量巨大，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響仍然舉足輕重。同時(shí)，港澳臺(tái)投資企業(yè)個(gè)數(shù)也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投資企業(yè)個(gè)數(shù)由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年內(nèi)資企業(yè)個(gè)數(shù)分別是港澳臺(tái)投資企業(yè)、外商投資企業(yè)個(gè)數(shù)的1514倍和2770倍。3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較小根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示：2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為2856681億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)約為966662萬(wàn)元，2

25、006年達(dá)到8839799億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)為1505672萬(wàn)元；2006年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)比2001年大幅增長(zhǎng)了20944，但平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)2006年卻比2001年只增長(zhǎng)了5576；由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點(diǎn)。此外，由于房地產(chǎn)是資金高度密集的企業(yè)，在開(kāi)發(fā)和消費(fèi)過(guò)程中離不開(kāi)融資支持，同時(shí)，“121號(hào)"文件有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了詳細(xì)規(guī)定，為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了較高的信貸門(mén)檻。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源主要以銀行貸款為主，歷年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)75左右，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)中負(fù)債占有較大比重，

26、而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小難以保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常化。4房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源自籌資金所占比例較小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源自籌資金所占當(dāng)年資金來(lái)源一般為30左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要以外來(lái)資金為主，外來(lái)資金主要包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資(指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。)和其他資金來(lái)源(主要由定金與預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司融通資金。)。在總體規(guī)模上，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投入始終保持快速增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭，特別是2003

27、年以后，相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資一直在高位運(yùn)行。從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)來(lái)分析，2003年是分水嶺，2003年之前房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國(guó)家出臺(tái)了121號(hào)文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國(guó)內(nèi)貸款比2003年下降了近5個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來(lái)源比例持續(xù)提高。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾樱Y金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。盡管經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)整體下降，但由于房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實(shí)際上，這部分資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按

28、揭貸款，按首付30計(jì)算，有大約70來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算在房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，而銀行作為個(gè)人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。5房地產(chǎn)企業(yè)投資銷(xiāo)售情況在投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資額繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度卻有所降緩。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調(diào)控和開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能。在銷(xiāo)售方面，2001年2005年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額持續(xù)增加，尤其在2005年當(dāng)年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)就達(dá)到720042億元，增幅為6940；2006年之后由于受到國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的收緊，銷(xiāo)

29、售情況大幅度下降，當(dāng)年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)僅為324983億元，增幅下降到1849?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷(xiāo)售情況卻節(jié)節(jié)下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開(kāi)發(fā)商高價(jià)獲地后在核定周期內(nèi)要追加投資，加速開(kāi)發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致了投資額同比上升；受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷(xiāo)售情況因此比以往同期下降。6房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)持續(xù)上升近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示：雖然1989年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)僅為786億元，但隨后的幾年，尤其是1993年，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)投資熱潮，房地

30、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和行業(yè)平均利潤(rùn)率都不斷攀升，1993年行業(yè)平均利潤(rùn)率高達(dá)137，1994年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)到16744億元的高峰。但是，受宏觀調(diào)控的影響，1994年之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤(rùn)率僅為091，1997年一1999年更是出現(xiàn)全行業(yè)虧損的局面，1999年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率為116。隨后形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)不斷持續(xù)上升，2006年達(dá)到了166989億元。根據(jù)以上分析可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)從整體上看雖然仍然處于較為正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但是，區(qū)域性過(guò)熱現(xiàn)象的例證也表現(xiàn)泡沫在局部地區(qū)實(shí)際存在。1998到2001年底這段時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)前所未

31、有的高潮期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)；然而近幾年來(lái)，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速過(guò)快，空置率上升及房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲等一系列問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)與高效益并存的行業(yè)，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀更是表明，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加突出，具體分析可歸納為：1房地產(chǎn)投資高速上漲從2000年到2004年，中國(guó)房地產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長(zhǎng)，2003-2004年增幅超過(guò)30；2004年下半年起國(guó)家出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策，使得2005年快速回落到198，2006年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅反彈到218，2007年投資增幅持續(xù)上漲，達(dá)到314。2空置率過(guò)高據(jù)國(guó)家電網(wǎng)公司調(diào)查顯示，中國(guó)660多個(gè)城

32、市現(xiàn)有連續(xù)六個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房有6540萬(wàn)套，足夠兩億人居住，而這僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)，如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒(méi)有交易出去的住房，當(dāng)前國(guó)內(nèi)空置房率之高令人驚人。盡管房屋的空置只是一個(gè)暫時(shí)現(xiàn)象，但是，過(guò)高的空置自然會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量資金被占?jí)海诮o企業(yè)帶來(lái)較大的資金壓力的同時(shí)也增加了企業(yè)成本，影響了企業(yè)的投資收益和進(jìn)一步發(fā)展，其中的風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻。3房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快盡管我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于快速發(fā)展期，房?jī)r(jià)收入比也可以適當(dāng)高一些，但是，如果房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離了居民的收入水平和購(gòu)買(mǎi)能力，就會(huì)造成一方面房屋大量空置，另一方面居民買(mǎi)不起的嚴(yán)重供求脫節(jié)現(xiàn)象，從

33、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有弊而無(wú)利。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上升偏快，如不加以調(diào)控是有風(fēng)險(xiǎn)的。4房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)銀行信貸房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無(wú)論其投資與消費(fèi)都離不開(kāi)金融的支持。從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源分析，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足、多年負(fù)債率高的情況下，開(kāi)發(fā)商的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行出去的。換言之，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)都與銀行信貸支持密不可分。綜上所述，由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)

34、外房產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70以上，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受?chē)?guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有效控制防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，全面、準(zhǔn)確地分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而采取有效的規(guī)避措施，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠適應(yīng)迅速變化的市場(chǎng)環(huán)境，保持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；同時(shí)，也是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的必要保障。3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析31房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本

35、循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過(guò)程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類(lèi)，可分為1籌資風(fēng)險(xiǎn)即到期無(wú)法償還本金和償付資本的可能性。它存在于資本運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)，前次循環(huán)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)有著直接影響。2投資風(fēng)險(xiǎn)即無(wú)法取得期望投資報(bào)酬的可能性。它是本次資本循環(huán)的主導(dǎo)，制約財(cái)務(wù)其他風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的發(fā)生及其程度。3資金回收風(fēng)險(xiǎn) 即無(wú)法賣(mài)出的產(chǎn)品并收回墊支本金可能性。包括銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和收款的信用風(fēng)險(xiǎn)。4收益分配風(fēng)險(xiǎn) 即由于收益取得和分配而對(duì)資本價(jià)值產(chǎn)生影響的可能性。它是下次循

36、環(huán)資本墊支價(jià)值的資金來(lái)源，制約著資本價(jià)值的規(guī)模，是資本價(jià)值經(jīng)營(yíng)所有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的釋放。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門(mén)、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面廣、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對(duì)于資金運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的四類(lèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，比較顯現(xiàn)和急需防范控制的是融資風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。32融資風(fēng)險(xiǎn)分析321房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌資是指為支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，通過(guò)各種渠道和方式為房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)、再生產(chǎn)

37、及銷(xiāo)售籌集與融通資金的金融活動(dòng)。其主要目的是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，從數(shù)量上和時(shí)間上保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求，使企業(yè)價(jià)值最大化。所謂從數(shù)量上保證，就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)和合同要求，按照必須的資金數(shù)量來(lái)籌措資金；所謂從時(shí)間上保證，就是要適時(shí)地籌措資金，有計(jì)劃地調(diào)度資金，既要實(shí)現(xiàn)資金鏈在收支時(shí)間上銜接，又盡可能地降低融資成本。以合理的成本、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)及時(shí)足額地籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金是房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴(lài)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)所需占用的資金量非常龐大，加之項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)較慢，

38、房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資無(wú)法滿(mǎn)足正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的資金需求。如果不利用外源性融資獲得有效融通資金進(jìn)行支持，企業(yè)將陷入投資回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)良勝循環(huán)。融資向來(lái)是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不同融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。1 籌資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)由上表31房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來(lái)源總量不斷上漲，2001-2006年6年間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總量由2001年的769639億元規(guī)模增加到2006年2713555億元，上漲了35倍。2銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

39、的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的貸款依賴(lài)型特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金主要來(lái)源于自籌資金和傳統(tǒng)的外源融資。自籌資金主要包括自我積累和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過(guò)程相當(dāng)緩慢，后者則運(yùn)用非常有限；傳統(tǒng)的外源融資方式主要是國(guó)內(nèi)銀行貸款以及包括含商品房預(yù)售回款、施工企業(yè)墊付的工程款在內(nèi)的其他資金來(lái)源。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年報(bào)數(shù)據(jù)，由以上表31數(shù)據(jù)可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源歷年來(lái)呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，國(guó)內(nèi)銀行貸款、自籌資金、其他資金來(lái)源(定金及預(yù)付款)這三項(xiàng)就占據(jù)了全部資金來(lái)源的80以上。其中，居前兩位的自籌資金、其他資金來(lái)源都占資金來(lái)源總額的30以上，且自籌資金一直保持著持續(xù)較快的增長(zhǎng)速度；第三大資金來(lái)源是國(guó)內(nèi)銀行

40、貸款，占資金來(lái)源總額約20左右。看起來(lái)比較合理，但實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金三大來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的住房按揭貸款，如按首付30計(jì)算，自籌資金有大約70來(lái)自銀行貸款，其余部分還包含了施工企業(yè)的工程墊款，其中又有很大一部分來(lái)源于建筑業(yè)貸款；同樣，定金及預(yù)付款中也有60一70來(lái)自銀行貸款。按此計(jì)算，每年占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額60以上的資金融資需求都是通過(guò)銀行取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及最終轉(zhuǎn)變?yōu)殇N(xiāo)售收入的住房抵押貸款構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，而在資本市場(chǎng)的直接融資還不到融資總量的10，房地產(chǎn)對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴(lài)可見(jiàn)一斑，同時(shí)也折射出現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道

41、的單一化和滯后。盡管貸款依賴(lài)型的融資結(jié)構(gòu)并非必然造成金融風(fēng)險(xiǎn)，但問(wèn)題的關(guān)鍵在銀行體系是否健全及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式等外部環(huán)境是否完善。一方面，我國(guó)銀行體系的最大軟肋在于資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配，主要體現(xiàn)在銀行用以支持長(zhǎng)期資產(chǎn)的資金(比如住房抵押貸款)卻來(lái)自短期負(fù)債(比如儲(chǔ)蓄存款)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資則加劇了這一矛盾；另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式陳舊，缺乏專(zhuān)業(yè)分工，投資、建筑、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)等職能都集中在開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商幾乎涉足整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，從而壟斷了房地產(chǎn)貸款需求，造成銀行無(wú)法分散貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，房地產(chǎn)貸款投向集中。這種經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致銀行與開(kāi)發(fā)商(或者項(xiàng)目)的收益高度正相關(guān)，一旦鏈條中的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重

42、問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)經(jīng)由開(kāi)發(fā)商(或者項(xiàng)目)傳導(dǎo)到銀行，并最終由銀行來(lái)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源途徑單一己成為影響房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重大隱患。這不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高，也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行業(yè)的不良貸款率節(jié)節(jié)攀高，成為影響經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重大隱患。3股票和債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2003年9月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)又公布了關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知，“通知"規(guī)定自2004年1月1日起，除國(guó)有企業(yè)

43、整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿(mǎn)3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市；同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未有發(fā)生重大變化、實(shí)際控制人未發(fā)生變更。對(duì)照這個(gè)條件，目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法達(dá)到要求，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0161431。因此，上市融資的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，短時(shí)期內(nèi)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但目

44、前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券并不多見(jiàn)，房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出的房地產(chǎn)債券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券"、“伯樂(lè)投資券”、“富島投資券，總計(jì)15億元，這三種債券按企業(yè)債券暫行條例對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行。恫年9月北京遠(yuǎn)華房地產(chǎn)發(fā)行了2900萬(wàn)元，利率為101，期限為35年的債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無(wú)法償還事件，我國(guó)債券市場(chǎng)從此陷入低潮，國(guó)家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來(lái)，有4家房企發(fā)行了債券，分別是深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項(xiàng)目發(fā)行的“1998年深圳業(yè)債

45、券；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券"，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來(lái)，發(fā)行房企債券的企業(yè)屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房企大都不采用該種融資方式。多年來(lái)，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn)，2004年房企債券只占當(dāng)年

46、房企資金來(lái)源的000144。這與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國(guó)目前情況看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通2004年伴隨著國(guó)務(wù)院推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)出臺(tái)，國(guó)家對(duì)債券融資的態(tài)度有實(shí)質(zhì)性改變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。按照我國(guó)“大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例"的發(fā)展思路，債券市場(chǎng)發(fā)行將有一個(gè)較大的增長(zhǎng)。當(dāng)然，國(guó)家應(yīng)適度放寬對(duì)房企債券的發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房企發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資創(chuàng)造良好的條件。4房地產(chǎn)資金信

47、托活躍房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)行融資的一種投資方式?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。另一種模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。而且對(duì)房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)緊張的企業(yè)，信托投資公司通過(guò)一次性購(gòu)買(mǎi)其部分資產(chǎn)向其提供后續(xù)開(kāi)發(fā)資金，待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售款回籠以后再購(gòu)回。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于政策、市場(chǎng)或其他原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這

48、時(shí)由信托公司定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆征信貸款，使其補(bǔ)上資金缺口。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，信托資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是一個(gè)很好的補(bǔ)充。在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)投資信托作為我國(guó)融資渠道的創(chuàng)新，已成為房地產(chǎn)融資的新寵。不過(guò)，信托產(chǎn)品由于政策的限制仍然存在一定欠缺，比如，央行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃限賣(mài)200份，因此融資總額會(huì)受到一定限制。而且，目前受政策調(diào)控影響明顯。2006年8月初，銀監(jiān)會(huì)以“特急文件”形式下發(fā)的54號(hào)文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知，該通知要求信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行212號(hào)文

49、關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知的有關(guān)規(guī)定。這意味著，有附加回購(gòu)承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托也視為對(duì)房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融資的渠道的難度進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量也應(yīng)聲落地，8月共發(fā)行6個(gè)，較上月減少4個(gè)，大幅回落40。322融資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析1融資渠道過(guò)于單一我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)不發(fā)達(dá)，主要靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金需求。融資方式除銀行貸款外，目前可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等，也具有很大操作價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?。但我?guó)房地產(chǎn)金融方面的政策法規(guī)尚未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融

50、資渠道的正常開(kāi)展，因而其它融資方式一直以來(lái)受到較多限制，發(fā)展緩慢，多元化資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系遠(yuǎn)未形成。由于融資渠道過(guò)度集中于銀行，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)信貸的擴(kuò)張與收縮十分敏感，近年來(lái)信貸政策的每一次緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都遭受了巨大沖擊，又難以從其它途徑籌措到足夠資金來(lái)滿(mǎn)足連續(xù)再生產(chǎn)的需要，面臨相當(dāng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2權(quán)益融資與債務(wù)融資的比例失衡我國(guó)資本市場(chǎng)剛剛起步，在結(jié)構(gòu)方面存在著問(wèn)題。從宏觀結(jié)構(gòu)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是單一品種主導(dǎo)的市場(chǎng)，以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例甚小，整體融資格局非常單一。而在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，不僅廣泛存在債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且兩者除了有繁榮

51、的一級(jí)市場(chǎng)外，還存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。3銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱(chēng)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據(jù)著超過(guò)一半的融資任務(wù)。作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。4缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒(méi)有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)

52、和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。5房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除商業(yè)銀行法中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。6房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)理性的融資決策房地產(chǎn)企業(yè)尤其中小型房企通常十分注重項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)和后期營(yíng)銷(xiāo)，而缺乏對(duì)融資問(wèn)題科學(xué)、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金需求和收益的了解不到位，對(duì)可采用的融資渠道和方式的發(fā)掘不充分，對(duì)融資結(jié)構(gòu)于資本結(jié)

53、構(gòu)的影響不清楚，對(duì)如何設(shè)計(jì)融資方案、怎樣優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)缺乏明確的決策依據(jù)和科學(xué)的分析手段。因而對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金運(yùn)作成粗放型，并沒(méi)有考慮如何令資金使用效率達(dá)到最大化從而在一定的融資量基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的問(wèn)題。往往等到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期才明確項(xiàng)目是否盈利，原融資方案是否經(jīng)濟(jì)、可靠，但此時(shí)已錯(cuò)過(guò)了資金運(yùn)作的最佳時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體實(shí)踐中，非理性因素對(duì)融資決策的影響是明顯的。例如，開(kāi)發(fā)商會(huì)盡可能多地申請(qǐng)銀行貸款而不太考慮資產(chǎn)負(fù)債率的影響，即使在初始階段就有充分的外源融資渠道可以選擇，也會(huì)優(yōu)先選用債務(wù)融資，再才是權(quán)益融資。雖然權(quán)益融資可以充實(shí)自有資金，但開(kāi)發(fā)商不甘心將利潤(rùn)拱手相讓?zhuān)暂p易不會(huì)出讓

54、股權(quán)用以融資，這是造成自有資金不足的根本原因。33投資風(fēng)險(xiǎn)分析331房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格不斷攀升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的顯示，20012006年6年間，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年634411億元增長(zhǎng)到2006年的1942292億元，2006年投資規(guī)模是2001年的306倍。其中對(duì)住宅的投資額占有較大比例，就2006年來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住宅的投資占所有投資額的70；對(duì)住宅投資中加大了別墅、高檔公寓的投資，大幅減少了對(duì)經(jīng)濟(jì)使用房的投資(如表32所示)。2房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率高目

55、前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率仍然過(guò)高，而且房?jī)r(jià)也過(guò)高。這兩者本來(lái)應(yīng)該是相反的?？罩寐矢撸?jī)r(jià)就應(yīng)該低；空置率低，房?jī)r(jià)才會(huì)高。這種不正常的現(xiàn)象由來(lái)已久，而且愈來(lái)愈嚴(yán)重。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的2008年6月份“國(guó)房景氣指數(shù)"顯示，截止到2008年6月末，全國(guó)商品房空置面積為127億平方米，增長(zhǎng)22。這正是由于2007年樓市銷(xiāo)售火暴、房?jī)r(jià)快速攀升，項(xiàng)目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤(rùn)的原則，而是對(duì)比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格而定，利潤(rùn)率的增加令開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點(diǎn)拋售，空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著2007年4季度以來(lái)，購(gòu)房人的消費(fèi)能力漸漸無(wú)法跟上瘋漲的房?jī)r(jià)，消費(fèi)力不足導(dǎo)致的購(gòu)房需求緩慢下降，

56、成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。而另一方面，雖然國(guó)家通過(guò)各方面政策調(diào)控，部分城市房?jī)r(jià)有所下降，但總體房?jī)r(jià)仍然過(guò)高。3房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為不合理很多房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分注重開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較高、且檔次較高的別墅、高檔公寓等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型及各種類(lèi)型所占的比例，從而達(dá)到有目的地進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資管理，使供給與需求達(dá)到平衡。國(guó)內(nèi)學(xué)者將城市家庭按收入水平的差異分為五種類(lèi)型：(1)貧困型占4左右，認(rèn)為該類(lèi)家庭適合安居工程；(2)溫飽型占34左右，認(rèn)為該類(lèi)家庭適合安居工程；(3)小康型占55左右，認(rèn)為該類(lèi)家庭適合商品房；(4)富裕型占6左右，認(rèn)為該類(lèi)家庭適合高檔公寓；(5)富豪型

57、占1左右，認(rèn)為該類(lèi)家庭適合別墅。因此可見(jiàn)，對(duì)于高檔次的別墅、高檔公寓應(yīng)該適可而止。但是，由于我國(guó)目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)規(guī)定不超過(guò)3，非常不符合市場(chǎng)化的要求，從而使開(kāi)發(fā)商沒(méi)有積極性來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，而傾向于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高的別墅等。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資約束弱化房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，一旦投資決策錯(cuò)誤就會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，因此這一行業(yè)的投資約束應(yīng)強(qiáng)于其他行業(yè)，但實(shí)際情況恰恰相反。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過(guò)低，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進(jìn)行開(kāi)發(fā)。我國(guó)目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護(hù)，使得有的房

58、地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。332投資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析1房地產(chǎn)粗放型開(kāi)發(fā)城市化規(guī)模的盲目擴(kuò)張與房地產(chǎn)粗放型開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中，忽視了經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重。為了商業(yè)目的，有的地方或開(kāi)發(fā)商使用各種手段，不顧國(guó)家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。另外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、服務(wù)各環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)化程度不高，我國(guó)目前住宅產(chǎn)品的品種僅僅是美國(guó)的5，從業(yè)人員年均竣工面積僅為發(fā)達(dá)國(guó)家的20，勞動(dòng)生產(chǎn)率僅及發(fā)達(dá)國(guó)家的30-50，而單位耗能卻是同等條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍。從住宅產(chǎn)