[畢業(yè)設計精品]以構建和諧社會為導向的城市住房供應政策探索

1、畢 業(yè) 設 計（論文）論文題目：以構建和諧社會為導向的城市住房供應政策探索學生姓名： 學 號： 專 業(yè)： 工程管理指導教師： 2011年05月01日學位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的學位論文，是本人在導師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體均已在文中以明確方式標明，本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔。學位論文作者簽名： 日 期： 學位論文版權使用授權書本學位論文作者完全了解學校有關保障、使用學位論文的規(guī)定，同意學校保留并向有關學位論文管理部門或機構送交論文的復

2、印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權省級優(yōu)秀學士學位論文評選機構將本學位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。本學位論文屬于1、 保密 ，在_年解密后適用本授權書。2、 不保密 。（請在以上相應方框內(nèi)打“”）作者簽名： 年 月 日 導師簽名： 年 月 日 本科畢業(yè)論文（設計）：以構建和諧社會為導向的城市住房供應政策的探索0引言21和諧社會與城市供應政策31.1構建社會主義和諧社會的基本內(nèi)涵31.2城市住房供應與和諧社會的關系31.3構建和諧社會為導向的城市住房供應政策的基本原則和要求41.31基本原則4132基本要求42我國

3、城市住房政策演變52.1我國改革開放前的住房供應政策52.2我國住房改革后的供應政策63我國城市住房供應中存在的主要問題探究831微觀城市住房問題932宏觀城市住房問題933由住房問題而起的其政策和制度的持續(xù)應對的城市問題94我國住房供應出現(xiàn)問題的原因分析1041認識和思想上的不足104.2控制手段的不足125和諧社會為導向的城市住房政策探索1451對我國城市住房供應政策進行的探討145.2以和諧社會為導向解決城市住房問題-以蘇州市為例186結束語20參考文獻21附件：1、課題任務書2、外文翻譯3、文獻綜述4、開題報告以構建和諧社會為導向的城市住房供應政策的探索指導教師摘 要：當前，構建社會主

4、義和諧社會已成為全社會的共識和奮斗目標，而作為促進社會和諧發(fā)展重要載體的住房供應政策日益受到廣泛關注。住房問題不僅是個經(jīng)濟生活問題，而且也是重要的社會問題和政治問題【1】。近年來我國大中城市住房普遍出現(xiàn)的價格過高現(xiàn)象不是一個簡單的經(jīng)濟現(xiàn)象，它折射出我國在體制轉軌過程中深層次的體制障礙、制度矛盾和政策適當性等問題。為此，本文從構建社會主義和諧社會的高度，綜合運用公共管理學、經(jīng)濟學、社會學、建筑學等理論，通過對我國城市住房政策演變和發(fā)展的回顧，對目前我國的住房供應政策出現(xiàn)的問題和問題的原因進行了重點分析，并對新形勢下以構建和諧社會為導向的城市住房供應政策的框架與思路進行了具體探討。關鍵詞：和諧社會

5、 ； 城市住房供應； 住房供應政策to build a harmonious society-oriented exploration of urban housing supply policy (school of resources and environment science, xianning university, xianning, 437100, hubei)abstract：currently, building a socialist harmonious society has been the common aim of our society. housing su

6、pply policy, as the important means to promote the development of the socialist harmonious society, has been paid more and more attention. since the establishment of our country, housing is one of the basic needs of people's lives, when the housing needs of people together is a kind of social ne

7、eds if this can not be good to meet the needs of society when there have been housing. housing problem is not just a problem of economic life, but also important social and political issues【1】 however, in recent years， large and medium cities in china, the high price of housing widespread the phenom

8、enon is not a simple economic phenomenon, it reflects the transition process in the system of deep-seated institutional barriers, institutional conflicts and policy issues such as appropriateness of when forced to face these obstacles and conflicts . therefore, this article from the height of buildi

9、ng a socialist harmonious society, the integrated use of public management, economics, sociology, architecture and other theories, through the evolution of china's urban housing policy and development review of the current policy for china's housing supply cause of the problems and issues we

10、re analyzed, and the new situation in building a harmonious society-oriented framework for urban housing supply policy was specifically discussed with the idea.朗讀顯示對應的拉丁字符的拼音 字典key words：social harmony supply of urban housing housing supply policy0引言安居樂業(yè)是國人自古至今一貫的追求，安居又在樂業(yè)之前，只有切實擁有穩(wěn)定的住所，才能使人真正保

11、有那份安全感、歸屬感，進而形成社會穩(wěn)定和諧發(fā)展的大好局面。住房問題無疑是當前社會廣大群眾最關心的問題之一。在一個文明社會中，住房是個人最基本的生存條件。離開了衣食住行，個人的基本生存權利就無法得到保障。居住是人的第一需求，只有滿足了居住的需要，人們才有可能去追求社交的需要、尊重的需要以及自我實現(xiàn)的需要，由此推動和諧社會的構建。反之，如果連最基本的居住問題都解決不好，就很難保證社會的和諧與穩(wěn)定。目前我國城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積25平方米，但不同地域不同收入家庭問住房狀況貧富懸殊。大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中，甚至根本沒有住房。據(jù)相關資料，目前尚有15億平方米的危舊房屋需要改造，156萬

12、個家庭缺房，35萬個家庭人均建筑面積在8平方米以下(數(shù)據(jù)來源：中國城鄉(xiāng)住房建設部)。但同時，中國的空置房面積卻占很大比例，其中主要是高檔的豪宅、別墅、公寓和寫字間。住宅供給與需求嚴重脫節(jié)形成了住房供應的絕對短缺和因住房價格極大高于中低收入家庭的支付能力而引起的住房有效需求不足的矛盾。中國的住房問題，是基本的民生問題，q1#jd+ko(uu!iwa7!lcy%qm9ykq是國家的戰(zhàn)略問題，是科學發(fā)展的重要問題，kcno9jqsnndunq#!vooctfe()ictf$rcim20iwabb#y0z5v-fckvnkb8t是和諧社會建設的重大問題。溫家寶指出：“kz1mrl4h4v7rjrdax

13、8ixkp#*38mlsmtasvlk5djl6j5zvzceu62促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部7u)&j9n分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基cboqo#6yymq9hb6qjfm!qqwp!jo4$df本住房需求。”2 隨著房價的逐步上漲，低收入家庭的住房保障問題需進一步關注；隨著住房建設的快速推進，居住隔離、老年住房等問題開始顯現(xiàn)。在這種背景下，本文從構建社會主義和諧社會的高度入手，對我國的城市住房供應政策進行了較為全面的分析，提出了需要關注的問題，提出了以構建和諧社會為導向的城市住房供應政策的思路與方法。 1和諧社會與城市供應政策1.1構建社會主義和諧社會的基

14、本內(nèi)涵和諧是事物處于均衡、協(xié)調、平順發(fā)展的狀態(tài)。社會是人類活動的產(chǎn)物，社會的發(fā)展就是人的勞動方式的變化。人們活動的結果，不僅形成了不斷變化的社會關系，還形成了客觀的社會結構。和諧社會”實際上是指以人為主體的社會和諧發(fā)展狀態(tài)。社會學認為，社會是由人群組成的一種特殊形態(tài)的群體形式，是相當數(shù)量的人按照一定的規(guī)范發(fā)生相互聯(lián)系的生活共同體，它的特征之一是具有結構性。所以，“和諧社會”就是說社會系統(tǒng)中的各個部分、各種要素處于一種相互協(xié)調的狀態(tài)。社會主義和諧社會，是具有社會主義特點的和諧社會，具體包括人與自然之間的和諧、人與人之間的和諧、不同社會階層之間的和諧三個方面的基本內(nèi)涵3。1.2城市住房供應與和諧社

15、會的關系馬克思的第一需求理論認為, 住房是每個人生活的基本物質資料, 是人們的生存需要, 解決和改善居民的住房問題是人民生活水平提高的重要標志4。a.城市住房供應對和諧社會的構建意義重大，主要表現(xiàn)在：第一，住房作為人們生存的基本條件，是家庭和諧的基礎。當住房不能滿足時，就會演化為城市問題。住房水平差異過大，會引發(fā)社會公平問題。在市場經(jīng)濟中，由于人們的收入水平差異較大，這種差異會反應在住房承受能力上，形成中低收入家庭的住房困難問題。這一方面會產(chǎn)生實際的居住困難，另一方面會激發(fā)社會矛盾。第二，住房的財富效應是影響社會經(jīng)濟的重要因素。如case 等（2001）根據(jù)14 個國家25 年的年度數(shù)據(jù)和美國

16、各州十年的季度數(shù)據(jù)進行了住房財富、金融財富和消費支出關系的實證研究，認為房地產(chǎn)價格上升對擁有住房家庭的消費有非常大的影響。imf（2002）利用16 個發(fā)達國家30 年的數(shù)據(jù)進行了研究，認為在市場主導型的國家中財富效應要大于銀行主導型的國家，房地產(chǎn)價格上升產(chǎn)生的財富效應要大于股票價格上升的效應。因此住房作為家庭的重要資產(chǎn)和經(jīng)濟資源，是家庭生活穩(wěn)定和合理配置資源的基礎。第三，住房供應結構不合理會影響房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟的穩(wěn)定，住房供應的最終目標是為了滿足廣大居民對住房的需求。即使在市場經(jīng)濟運行的框架下，如果一個國家或地區(qū)的住房供應政策失誤，也可能造成供應結構的失衡，這時往往可能引發(fā)房地產(chǎn)市場的波

17、動并影響到整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。第四，住房規(guī)劃建設政策的不合理不僅影響到居住區(qū)內(nèi)人與人的和諧相處,不同階層或群體的和諧相處，而且還影響到人與自然的和諧相處。例如，由于城市規(guī)劃及居住區(qū)規(guī)劃的不合理，造成住區(qū)內(nèi)部交往減少，居住隔離以及居住空間分異等問題，都會影響到社會的和諧發(fā)展。b.國家“十一五”規(guī)劃中明確提出，構建社會主義和諧社會要求我們按照“民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處”的要求，從解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的切身利益問題入手，扎實推進和諧社會建設5。其中，住房問題無疑是當前社會廣大群眾最關心的問題之一。因此，處理城市住房問題也是構建和諧社會的基本內(nèi)容

18、。1.3構建和諧社會為導向的城市住房供應政策的基本原則和要求1.31基本原則根據(jù)和諧社會與住房供應的內(nèi)在聯(lián)系，在制定住房政策時應堅持以下原則：a.和諧促進社會和諧的原則 住區(qū)是構建和諧社會的基本單元。隨著我國城市化的快速發(fā)展，城市和諧住區(qū)必將成為我國和諧社會的重要組成部分。能否在廣大的城市化地區(qū)全面構筑和諧的住房體系，直接關系著我國和諧社會戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)程度。因此，在建立和諧社會的過程中，必須高度重視居住和諧的建設。b.分層的原則 住房供應的目的是為了充分滿足城市居民的住房消費需求，這是住房供應的根本出發(fā)點。而在市場經(jīng)濟條件下，這種住房消費需求主要是通過市場交易實現(xiàn)的，因而直接受到居民收入水平

19、的制約。而居民的收入水平又客觀上存在著多層次性，分為高收入、中等收入和低收人不同群體，中等收入階層又可以再分為中高收入、中中收入和中低收入等等。不同收入群體購房的承受能力存在較大差異，致使住房消費水平也存在較大差距。因此，住房供應也要從這個實際出發(fā)，根據(jù)不同層次居民的住房需求，提供不同品位、不同類型、不同檔次的住房。同時，住房消費客觀上是一種梯級消費。一個人一生的不同階段的收入是有差別的，剛參加工作時收入不高，又沒有積蓄，只能租房住；以后隨工作年限延長、收入增加，購買小戶型住房，再以后購買中戶型住房；到最后收入高、積蓄多，才能買得起大戶型的舒適住房?？梢?，住房消費是梯級改善的。所以，構建住房供

20、應體系，必須根據(jù)住房消費梯級改善的客觀規(guī)律。132基本要求a.住房功能完善上，由經(jīng)濟功能向經(jīng)濟功能和社會功能并重轉變 住房既具有經(jīng)濟屬性又具有社會屬性，住房發(fā)展既具有經(jīng)濟功能，又具有社會功能。改革開放以來，特別是近年來，一些地區(qū)過分強調房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟功能，為了拉動地區(qū)經(jīng)濟增長，甚至一度片面刺激住房建設和供應，有的地方過度發(fā)展中高檔住房，忽視了中低價位、中小套型住房的建設，一定程度助長了房價的上漲，從而造成中低收入群體的購房困難。在建設社會主義和諧社會的過程中，必須高度重視住房社會功能的發(fā)揮，由突出經(jīng)濟功能，向經(jīng)濟功能和社會功能并重方向轉變。發(fā)好住房的社會功能，一方面要大力推進中低價住房建設，適

21、應多種需求，實現(xiàn)各得其所，另一方面，要注重住區(qū)人文環(huán)境的營造，打破居住隔離，促進社區(qū)融合。人是社會的人，住區(qū)是社會的基層細胞。它不僅僅是一個物質環(huán)境，同時更是一個社會環(huán)境。很多發(fā)達國家提出的“人建筑環(huán)境”的學說，便是將建筑學、心理學、社會學、環(huán)境學和生態(tài)學等學科互相滲透，從而強調人與自然、人與社會的有機結合。住區(qū)中不但應該將人們所看到的東西盡可能地具有美感，還必須使人們產(chǎn)生親近感、親切感，不是可望而不可及，從而促進人們的精神愉悅，減輕由于社會和技術進步等引起的壓抑。社會心理學的研究結果表明，在人對居住環(huán)境的需要中，最大的需求還是人們之間互助互愛的鄰里關系和社會交往。在完善住區(qū)社會功能的同時，我

22、們更多地關注住區(qū)心理環(huán)境。住區(qū)除提供住房和公共服務設施外，還應為居住者提供如下的社會功能：提供物質上和精神上的互助；提供感情上和思想上的交流；提供行為上和道德上的約束；提供閑暇的消遣和健身保健等設施。在城市規(guī)劃中，尤其要避免突出階層聚居現(xiàn)象，特別要防止出現(xiàn)“貧民窟”和“窮人區(qū)”，要從城市規(guī)劃和土地供應的源頭上，促進社區(qū)融合。在住區(qū)中引導建設一定比例中小套型、中低價位的普通商品房，降低中低收入家庭的生活成本，增加他們的就業(yè)機會。讓不同階層的家庭在和諧居住中互相溝通、互相幫助，促進階層的融合和社會和諧。b.在住房供應方式上由市場供應為主向市場化供應和住房保障并重轉變 市場經(jīng)濟國家的實踐證明，市場機

23、制雖然可以很好地適應復雜的住房需求結構，滿足多樣化的居民家庭的住房需求，但是無法解決中低收入尤其是最低收入居民家庭的住房問題。因此，政府的干預必不可少。這就是說，解決住房問題，既要充分發(fā)揮市場機制的作用，也要積極發(fā)揮政府住房保障的作用。一個完善的住房制度必然是市場機制和保障制度的有機結合，各負其責的有效體系。建設和諧社會，在住房供應制度上，關鍵要解決好中低收入家庭的住房問題。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深化，我國住房建設和供應總量迅猛增長，人均居住面積大幅上升。但與此同時，城市低收入家庭的住房條件改善緩慢，隨著家庭人口的增長和住房消費支出的增加，部分家庭還有住房條件惡化的跡象。一些城市的

24、房價快速上升，加大了中低收入家庭住房改善無望的心理壓力。一些城市在加快住房市場化改革的過程中，忽視政府和社會對中低收入住房困難家庭應該承擔的責任。當前整個社會和城市政府都更加重視經(jīng)濟適用房、廉租住房等住房保障制度的建設，這是保證市場穩(wěn)定發(fā)展、促進社會和諧的必然要求。2我國城市住房政策演變 2.1我國改革開放前的住房供應政策新中國成立后，在社會主義計劃經(jīng)濟體制下，我國仿照蘇聯(lián)模式，在城市實行了完全福利化的住房政策實行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。這一時期的住房分配制度具有"低工資、低租金加補貼、實物配給制”的特征。住房分配結果與職工的工作表現(xiàn)、勞動成果幾乎沒有

25、聯(lián)系，常見的分房依據(jù)是結婚與否、年齡大小、工齡長短和職務高低等，城市職工形成了在住房問題上“等、靠、要”的觀念，人們的生產(chǎn)積極性和效率很低。由于過分強調所謂的“公平”，住房建設的效率非常低，速度非常慢，市民的居住水平長期得不到解決。在1949 年到1978 年實施的低租金福利住房制度的29 年間，中國城市居民人均居住作面積反而從4.5 平方米下降到3.6 平方米，不僅沒有有效改善城市居住條件，反而造成住房的進一步短缺。以上海為例，從1950 年到1977 年的28 年間，住宅竣工總量僅為1592.87 萬平方米，還不及1997年一年的竣工總量。人均居住面積長期徘徊在4 平方米左右，28 年間人

26、均居住面積僅增加0.6 平方米。（見表2-1）這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，雖然能夠滿足了職工的基本住房需求，但城市化腳步一旦展開，這種制度就難以適應我國住房發(fā)展的需要。表2-1 1950-1977年上海住宅建設情況資料來源：王文忠等 上海21世紀初的住房發(fā)展戰(zhàn)略年份年住宅投資額（億元）住宅竣工建筑面積（萬平方米）市區(qū)人均居住面積（平方米）1950000503.193.919520.04447.063.519520.278625.773.419530.7133109.843.319540.385654.953.219550.088015.673.519560.189029.613.3

27、19570.460584.053.119580.4479138.043.819590.518894.963.719600.477167.043.819610.220843.953.819620.138031.323.819630.241316.503.819640.358355.463.919650.386165.083.919660.266852.773.919670.184234.833.519680.194645.634.019690.019352.284.219700.111621.654.419710.212139.684.519720.344542.184.619730.46156

28、7.334.319740.698690.644.119751.0602105.674.219761.273088.994.319770.9171108.734.5總計10.48621592.871997433.04901684.209.32.2我國住房改革后的供應政策住房制度改革起始于1980年鄧小平關于住房問題的講話，當時談到住宅問題，鄧小平說：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售6?？梢砸淮胃犊睿部梢苑制诟犊?，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調整。要聯(lián)系房價調整房租，使人考慮買房合算”。此后，房改

29、大致經(jīng)歷了試點售房（19791985年）、提租補貼（19861990年）和以售帶租（19911993年）等改革階段，以及全面推進住房市場化改革的確立（19941997年）階段。1994年7月國務院發(fā)布國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。該文件提出城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，目標是要建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經(jīng)濟適用

30、住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；同時，建立住房公積金制度，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國務院發(fā)布的關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知，該文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。再往后，為了促進房地產(chǎn)市場更好、更快地發(fā)展，國務院發(fā)布了關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知提出：各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房7。經(jīng)過

31、多年來的改革，住房開發(fā)建設已由原來的公有住房為主轉變?yōu)樯唐纷》繛橹?。投資的資金來源由原來的國家和企業(yè)出資建房，變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金開發(fā)（包括銀行貸款、預售款、企業(yè)自有資金等）。住房投資主體也由原來的政府行政性主體和單一的國有企業(yè)轉向經(jīng)濟性的國有、股份制、民營、外商等多種投資主體并重的格局發(fā)展。商品住房建設已占主要地位，“十五”期間，全國城鄉(xiāng)住宅竣工面積年均近13 億平方米，按新建住宅竣工面積計算，城鎮(zhèn)住宅市場化率由2000 年的38%提高到2005 年的67%。以上海為例，2004 年上海的商品住房達3076.19 萬平方米，占當年竣工住宅總面積的94%以上，商品住房已占絕對地位。住房制

32、度改革推動住房建設的發(fā)展，促使城市居民的居住水平迅速提高。我國城市居民人均居住面積由1978 年的3.6 平方米，上升到2004 年的15.5 平方米。上海市住宅竣工面積由1978 年的199.61 萬平方米，上升到2004 年的3270.43萬平方米，增加了16 倍之多；人均居住面積1978 年的4.5 平方米，上升到2004年的14.8 平方米，增加了3 倍多（見表2-2）。我國城市居民已告別住房短缺時代，進入到增加住房面積，改善居住質量和居住環(huán)境的新階段，城市住房制度改革的目標正在穩(wěn)步實現(xiàn)。 1978-2004 年上海住宅建設情況年份年住宅投資額年住宅竣工面積（萬平方米）市區(qū)人均住宅面積

33、（平方米）19782.27199.614.519792.73215.994.319804.34304.324.419815.611380.74.519826.211363.634.719836.431347.794.919848.201788.444.7198512.952112.045.4198617.561790.016.0198722.461874.96.2198827.031758.296.3198918.941246.586.4199026.261339.026.6199135.671160.616.7199244.701379.186.9199366.701017.547.3199

34、4289.061349.247.51995407.821746.828.01996433.851872.658.71997433.052179.689.31998383.271963.519.71999364.801731.5510.92000425.241724.0211.82001452.801743.912.52002584.511880.513.12003694.302280.7913.82004922.613270.4314.8總計5699.3742021.74表2-2 資料來源：上海市統(tǒng)計局，上海統(tǒng)計年檢（2005）中國統(tǒng)計出版社3我國城市住房供應中存在的主要問題探究很多年里，中國

35、的住房市場不僅已經(jīng)成了中國民眾、政府和發(fā)展商的永恒話題，而且也是國際投資者和投機者的深切關注對象。最近隨著迪拜世界債務事件的爆發(fā)和中國電視劇蝸居的播出，不同的人群對中國住房市場表現(xiàn)出不同的情緒來，或者憂慮，或者恐慌，或者憤怒。感到憂慮甚至恐慌的政府，因為這個市場存在的巨大泡沫，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的最大隱憂;而感到憤怒的民眾，因為越來越多的中國民眾被變相地剝奪了“住房”權。房地產(chǎn)泡沫不是新鮮事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根據(jù)對北京、上海和深圳等大城市的調查，大城市的房屋空置率已經(jīng)遠遠超過10%的國際警戒線。在不少地區(qū)，這一比例甚至已經(jīng)達到50%以上。同時，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性也不容置疑

36、。房地產(chǎn)已經(jīng)占了gdp的6%，四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關系密切。毫不夸張地說，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，因此也綁架了為中國經(jīng)濟負責的中國政府8。與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實是，中國85%的家庭無力購房(根據(jù)中國社會科學院的最新調查)。正因為如此，有關當局有足夠的理由要擔憂房地產(chǎn)。更為嚴重的是，對房地產(chǎn)投機的巨額利益，也正在促使中央國有企業(yè)大舉進軍這個產(chǎn)業(yè)。我國各國城市住房問題的表現(xiàn)形式是多種多樣的。歸納起來主要有三個層面。第一個層面是微觀城市住房問題。主要表現(xiàn)為：住房緊缺問題，即住房供求不能達到平衡；居住質量問題。即住房的質量不符合居民對現(xiàn)代生活的要求；經(jīng)濟負擔問題，即

37、城市居民在住房的持有方面兩極分化，苦樂不均。第二個層面是宏觀城市住房問題，主要是指居住空間的結構問題。主要表現(xiàn)為：城市居住區(qū)的階層分化，甚至隔離等不平等現(xiàn)象的普遍存在。如“貧民窟”、城市“灰區(qū)”、居住“郊區(qū)化”等；第三個層面主要是由住房問題而起的其他政策和制度的持續(xù)應對的城市問題。31微觀城市住房問題 具體體現(xiàn)在以下2個方面:a.商品住房供不應求。與市場結構性問題相比，供給總量不足的矛盾是當前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾。2004年以來，我國無論是土地總供給還是房屋總供給，其增速都呈下降趨勢。但城鎮(zhèn)化的進程卻持續(xù)快速推進，新增城鎮(zhèn)人口、需對原有住房條件進行改善的人口、因城鎮(zhèn)建設的需要而被動拆遷的人

38、口、新就業(yè)等著成家的人口、投資性購房的人口等幾方面的需求，導致商品住房市場供不應求狀況進一步加劇。 b.商品住房價格上漲過快，特別是大中城市房價漲幅過大。2007年57月，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格漲幅同比達到6.6%、7.4%、8.1%，11月已達到10.5%9。同時，我國城市居民總體收入比較低，多數(shù)大中城市的商品房價格超過了中低收入家庭的負擔能力，中低收入家庭難以通過市場機制完全解決自己的住房。房價上漲過快已成為當前各方面關注的一個熱點問題。32宏觀城市住房問題a.在住房規(guī)劃上，居住隔離現(xiàn)象開始出現(xiàn)在市場機制的作用下，往往會出現(xiàn)“富人區(qū)”、“窮人區(qū)”、“城中村”、“棚戶區(qū)”等不

39、同社會階層或不同群體的居住空間隔離，進而帶來一系列社會問題。近年來不少專家的研究表明，北京、上海、南京、西安、杭州等大城市均發(fā)現(xiàn)有居住空間分異問題。33由住房問題而起的其政策和制度的持續(xù)應對的城市問題具體體現(xiàn)在以下三個方面a.住房保障機制一度不健全，措施不到位。我國住房制度改革的基本原則是：對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策。但是，長期以來，我們過多地強調了市場對住房供應的調節(jié)作用，忽視了對部分城市低收入家庭的住房保障。目前，我國新建住房中，94%為商品房，“經(jīng)濟適用住房”只占6%，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套。廉租住房制度更是因各地的財力不同尤其是西部地區(qū)財政困難而相對滯后

40、，直至2007年，國家才出臺較為具體的政策扶持措施。(保障性住房，是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。10) b.房地產(chǎn)市場宏觀調控尚未達到預期目標。2005年月，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中的有關問題，國家出臺了兩個“國八條”對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，2006年月，又出臺了“國六條”進一步宏觀調控房地產(chǎn)市場。雖然一再調控，但住房建設與管理中存在的矛盾和問題并未得到根本解決，調控尚未達到預期目標。 c住房市場秩序比較混亂。也表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善。從1998年停止福利分房、實行

41、住房分配貨幣化開始，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育時間不滿10年，很多地方發(fā)育不完善。從市場主體看，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介，還是市場監(jiān)管者、消費者，均不成熟，往往會出現(xiàn)行為方式不符合市場規(guī)則的現(xiàn)象，各自承擔的責任和風險也相對有限。政府作為房地產(chǎn)市場的培育者與規(guī)范者，對房地產(chǎn)市場的規(guī)律認識有待深入、對房地產(chǎn)市場的變化把握需要更加準確及時，相應的法律法規(guī)需要進一步完善，管理需要更加透明規(guī)范，調控需要更加協(xié)調有效。房地產(chǎn)開發(fā)商存在違規(guī)銷售、虛假廣告和囤積捂盤等現(xiàn)象，形成的房價難以真實反映市場供求，使新建商品住宅價格居高不下；部分居民住房講究一步到位，拉動住房需求過快增長4我國住房供應出現(xiàn)問題的原因分析構建和

42、諧社會，建立完善的城市住房供應政策，就要求我們對當前住房現(xiàn)狀出現(xiàn)的問題進行充分的原因分析。41認識和思想上的不足 a.對住房和住房問題的特殊性認識不足 住房是供居民個人和家庭生活居住的建筑空間或場所，具有空間位置固定、耐久性和異質性等物理特性；同時還具有價值量大、使用壽命長、弱流動性、是生活必需晶等社會經(jīng)濟特性。住房具有消費品和資產(chǎn)的雙重角色，它既是為居民提供住房服務的消費品，也是可以被擁有和交易的重要資產(chǎn)11。對于全體社會成員來說，住房是其基本權利和社會福利，即使是最低收入家庭，也需要消費住房服務，屬于生活必需品，這是住房與一般消費品最大的區(qū)別。因此，各國和各地區(qū)的政府，普遍把確保每個居民都

43、有獲取適當住房的機會作為其重要承諾。這不僅僅是為了家庭的利益，也是為了確保社會和諧，提高公民健康水平和教育水平，促進城市社會經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。住房的上述特性使得住房市場是一個高度分散的、與金融市場直接相關的市場，住房價格的變化趨勢呈現(xiàn)出明顯的周期性。實踐表明，僅僅依靠來自私營部門的住房供應，在住房供應數(shù)量、標準、區(qū)位和時間，以及住房價格的可支付性等方面，通常難以滿足社會的理想目標。因此，需要通過政府對住房需求和住房供給的干預，來保證全體居民都有機會獲取適當?shù)淖》?，以保證政府關鍵社會經(jīng)濟目標的實現(xiàn)。b政府在發(fā)展房地產(chǎn)市場的主導思想的失誤。簡單地說，在中國，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟政策的一部分，而非社

44、會政策的一部分。因為把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策，其gdp功能(對經(jīng)濟增長的貢獻)被凸現(xiàn)出來，而其社會功能(社會成員對住房的需求和人們的“空間權”)就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值， 人們對其價格上漲有預期。開發(fā)商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去賣房。從而一步一步地把房價逼向新高。要解決這個問題，政府就要扮演一個很重要的角色。地方政府忽略住房的社會功能，而只強調住房的財政功能，即“土地財政”。土地轉讓金普遍占到地方財政收入的30%以上，許多地區(qū)60%到70%的基礎設施投資依賴土地財政。除了一般商品房的大幅漲價之外， 住房的社會功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟適用房供給的

45、極度缺乏?？v觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟增長和發(fā)展的一個重要資源，就是說，房地產(chǎn)對gdp的貢獻不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發(fā)展，是社會成員的居住權。經(jīng)濟因素當然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟考量是在宏觀的社會政策構架內(nèi)進行的。c.對人口流動導致的住房需求特征缺乏認識 快速城市化階段的城市人口增加，城市人口在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小城市、中等城市、大城市和特大城市之間梯次向上遷移，以及從經(jīng)濟欠發(fā)達城市和經(jīng)濟較發(fā)達城市、從內(nèi)陸城市向沿海城市的遷移，已經(jīng)成為

46、當今我國乃至全球范圍內(nèi)勞動力流動的基本特征。限于城市政府提供公共服務的能力，任何城市都不可能無限制擴張，城市蔓延越來越成為世界范圍內(nèi)城市發(fā)展的難題。在市場經(jīng)濟條件下，人為設置阻礙人口流動的條件越來越不現(xiàn)實，而住房價格則成為城市制約人口流入的重要經(jīng)濟“門檻”。從表4-1示的數(shù)據(jù)中可以看出，目前我國許多城市的住房市場早已不是本市居民的市場。以北京市為例，全國范圍甚至國際范圍的人口流動，使非本市居民購買住房的比例超過了1/ 3。由于有能力和條件流動的人口，其收入和財產(chǎn)狀況往往高于其目標城市的平均水平，因此能承受更高的房價，這就在一定程度上推高了目標城市的平均房價。就類似北京的熱點目標城市而言，人為壓

47、低房價、降低人口流動的門檻可能會導致人口增長失控，城市政府提供公共服務的能力帶來空前的挑戰(zhàn)，最終甚至導致這些城市的衰落。維持一個較高的房價作為人口流動的門檻或進入該城市的“門票”是符合城市發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的。與此同時，城市政府必須為當?shù)氐褪杖刖用裉峁┳》勘Ｕ?，為中低收入居民獲取住房提供必要的扶助，使其獲得與城市社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的住房服務。這樣才能保持城市社會經(jīng)濟的長期持續(xù)、和諧發(fā)展。表4-1 2006年分城市商品住宅銷售對象統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來源：人民日報-中國住宅市場調查）城市名稱本市戶籍人員購買外地人員購買境外人員購買面積占比（%）套數(shù)占比（%）平均價格（元/ 平方米）面積占比（%）套數(shù)占

48、比（%）平均價格（元/ 平方米）面積占比（%）套數(shù)占比（%）平均價格（元/ 平方米）北京63.5161.68761834.1536.7584352.341.5713278上海80.4983.67644114.4712.86112365.343.4717808深圳12.7312.07898582.6983.81108914.584.1212881杭州85.1086.89775914.4812.899540.420.3112306廣州55.0057.00609338.7037.0974776.305.918866大連74.0173.12549225.2826.2961560.710.598710廈

49、門43.1541.06657852.1455.1368254.713.818124鄭州47.3345.66282552.6554.3233810.020.023937三亞83.9158.97360713.0811.4853543.012.558582重慶90.8391.1926898.628.2927760.550.523103烏魯木齊23.0822.56223976.8877.4124780.040.033011d.過分強調住房商品化忽視政府應承擔的責任 住房商品化和市場化應該有一個漸變的過程。盡管當前許多國家政府重點是提供低收入家庭住房保障，但在住房市場價格高企、中低收入居民缺乏足夠支付能

50、力時，依然保持了通過可支付產(chǎn)權住宅(類似中國的經(jīng)濟適用房)的供應來干預市場的能力。從我國住房制度演變的過程來看，堅持住房商品化、市場化和社會化改革目標無疑是非常正確的，但在向這個目標邁進的過程中，政府必須保持足夠的提供可支付產(chǎn)權住宅和可支付租賃住宅的能力，以便對低收入家庭提供住房保障，對缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。東歐國家的住房制度改革，與我國有著類似的經(jīng)歷。在表2 中所顯示的國家中，當年公共住房私有化越徹底的國家，當前面臨房價和居民住房支付能力的壓力就越大。至今保持有較高公共出租住宅比例的國家，房價和住房問題的壓力就小得多 見表4-2 表4-2：東歐和前蘇聯(lián)國家的住房私有化情況數(shù)據(jù)來

51、源：經(jīng)濟眾說國家名稱1990 年公共出租住宅占全部住宅比例（）2000 年后公共出租住宅占全部住宅比例（）公共住宅私有化的比例（%）阿爾巴尼亞35.51.097.2羅馬尼亞32.72.791.7塞爾維亞22.22.887.4克羅地亞24.02.987.9保加利亞6.63.054.5斯洛文尼亞31.03.090.3匈牙利23.04.082.6亞美尼亞52.54.092.4愛沙尼亞61.05.291.5摩爾多瓦共和國21.05.573.8斯洛伐克27.76.576.5哈薩克斯坦66.16.889.7波蘭31.616.149.1捷克共和國39.117.056.5烏克蘭47.320.057.7俄羅斯聯(lián)

52、邦67.029.056.7e.將房地產(chǎn)政策和住房政策混淆，導致基本住房保障嚴重缺失。長期以來，我們對住房問題的特殊性認識不足，片面強調通過房地產(chǎn)市場來調節(jié)需求，解決住房問題，用房地產(chǎn)政策代替住房政策。從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟政策，主要著眼于市場效率；住房政策則是社會公共政策，更注重社會公平和居民的基本住房需求，它要解決的問題是，使不同收入狀況的居民住有所居。多數(shù)國家的經(jīng)驗證明，住房供應既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個表面相似而有實質區(qū)別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職能不到位。 f房消費觀念不成熟，住房消費行為尚欠理性。

53、隨著住房政策的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房消費觀念有了積極的變化，但是部分居民住房消費觀念還不成熟，住房消費行為尚欠理性。受“安居樂業(yè)”傳統(tǒng)觀念的影響，部分居民存在著“租不如買”、“一步到位”的住房消費觀念，一味追求“買新房”、“買大房”，既給自身造成巨大的經(jīng)濟壓力，成為名副其實的“房奴”，又影響了住房租賃市場與“二手房”市場的健康發(fā)展，加劇了新房市場的供需矛盾。這在我國住房私有化率的迅速上升中得到反映。在20世紀70年代末，城市住房私有化率僅在10左右，有些城市甚至低于4；而2002年，城市住房私有化率已經(jīng)高達82.1。124.2控制手段的不足a.未及時實現(xiàn)住房制度改革目標向住房政策

54、目標轉變 住房政策是政府為改善住房的數(shù)量、質量、價格以及所有權和使用權而設計的目標、政策工具和具體政策措施。對住房政策的一般理解，主要是為全體居民提供住房機會的公共住房政策，包括公共住房的供給政策、補貼政策、分配政策、金融政策和管理政策等內(nèi)容。而廣義的住房政策還包括對完善住房市場、改進市場效率的訴求13。不同國家或地區(qū)的住房政策目標，往往與其社會經(jīng)濟發(fā)展水平和所處的階段、住房狀況等密切相關。目前，我國政府住房政策目標相對模糊，尤其是在提供公平住房機會方面，尚無具體的政策目標宣示。有關住房政策目標通常隱含在一系列住房制度改革或市場調控的政策文件中。使得公共住房政策實際上是在為住房制度改革或政府干

55、預住房市場服務，而不是反過來成為住房制度改革和政府干預住房市場的依據(jù)。例如，在國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知（國發(fā) 1998 23 號）中，提出了“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”的住房供應政策目標；在關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā) 2006 37 號）中，提出了通過“加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設”、“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房”和“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場”來“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的公共住房政策。這些政策目標或措施，均沒有上升到住房政策的高度，因此缺乏系統(tǒng)性、一致性和連貫性。b.市場本身尚不具備匹配住房供求結構的能力從居民家庭而言，隨著其家庭收入的變化，住房消費通常要經(jīng)歷一個先租后買、先小后大、先舊后新的過程。新增住房供應所面對的購房對象，也包括首次購房、改善住房和豪華住宅三種。市場經(jīng)濟條件下，住房消費的這種層次性是由居民個人可支配收入或住房支付能力決定的，住房供給的層次性也主要是由