武漢市漢口西園市場產(chǎn)品建議書

1、武漢市漢口西園市場產(chǎn)品建議書第一部分 市 場 篇!一、項目現(xiàn)狀（添圖片）“漢口西園“項目位于武漢市硚口區(qū)古田二路與南泥灣大道交匯處，該項目首期“正康花園”始建于2001年，早期已修建完成4棟多層住宅，1#、2#、4#、7#樓已入住多年。期間由于出現(xiàn)項目資金周轉(zhuǎn)困難而停止建設(shè)。目前該項目后期居住組團規(guī)劃已啟動。項目信息特征一覽表項目名稱漢口西園項目地址武漢市硚口區(qū)古田二路與南泥灣大道交匯處占地面積26102建筑面積53989（其中已建29800，擬建24189）容積率2.0項目用地性質(zhì)居住用地物業(yè)形態(tài)多層、小高層建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃建設(shè)城市和諧居住小區(qū)二、項目立地研究1）區(qū)域環(huán)境 “漢口西園”項目位于古

2、田區(qū)域范圍內(nèi)，古田區(qū)域過去一直是武漢的老工業(yè)基地，近年來隨著區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)在的古田片區(qū)已經(jīng)由原來城市的老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行乱?guī)劃的居住新城區(qū)及城市商業(yè)副中心。2）區(qū)域共建配套交通配套 古田區(qū)域范圍內(nèi)道路暢通，交通便利。主要包括城市交通主干道：建設(shè)大道和解放大道；目前城市軌道交通1號線和3號線正在修建，建成后將在宗關(guān)交叉并貫穿城市的東西南北，形成立體的交通樞紐，同是也是武漢西部地區(qū)通向武漢市商業(yè)中心的交通樞紐。具體路況情況如下： 建設(shè)大道雙向6車道主要公交線路：70、506、550、560、597路等； 解放大道雙向6車道主要公交線路：546、741、523、46、548路等； 長

3、豐大道雙向6車道主要公交線路：31、549、605、710、715路等。商業(yè)配套 根據(jù)城市規(guī)劃，古田區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)發(fā)展成為城市的商業(yè)副中心。目前區(qū)域主要商業(yè)配套有：大武漢家裝市場、中百倉儲超市、麥德龍超市。在未來的時間里區(qū)域的商業(yè)配套還將不斷發(fā)展完善。文教配套 古田區(qū)域文教配套規(guī)模較大，設(shè)施齊全，主要包括： 幼兒園：永紅幼兒園,海工幼兒園,商業(yè)廳幼兒園 小學：陳家墩小學 中學：武漢市4中、武漢市17中、市63中、興華中學 其他：湖北警官學院、武漢市供銷商業(yè)學校、軍事經(jīng)濟學院醫(yī)療配套 古田區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施較齊全，主要包括：同濟協(xié)和醫(yī)院、普愛醫(yī)院。3）區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢區(qū)域范圍內(nèi)道路暢通，交通便利，未來

4、將成為城市西部地區(qū)通向武漢市商業(yè)中心的交通樞紐，區(qū)內(nèi)交通環(huán)境較好；區(qū)域商業(yè)、文教、醫(yī)療配套齊全，能夠滿足居民日常生活需要；與漢江相鄰區(qū)域目前正在修建江灘公園，未來將給居民提供面積較大的公共活動場所，同時有助于區(qū)域整體居住環(huán)境的改善。劣勢：區(qū)域范圍內(nèi)道路通行車輛量較大，會存在一定的空氣污染，影響居住環(huán)境；區(qū)域舊式住宅較多，暫住人員較多，會對區(qū)域治安環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。4）區(qū)域市場市場概況 現(xiàn)在古田片區(qū)作為政府舊城改造的重點區(qū)域，開發(fā)項目向規(guī)?；较虬l(fā)展。片區(qū)內(nèi)商品住宅產(chǎn)品已經(jīng)脫離了以往小規(guī)模、設(shè)計單一、多層為主的住宅特點，產(chǎn)品的形態(tài)及品質(zhì)都有較大的提高。先后有匯豐企業(yè)總部、漢口春天、漢水熙園、融

5、僑錦城等項目總建筑面積在20萬上下的住宅大盤推出。由于古田區(qū)域緊鄰漢口中心城區(qū)，加上城市輕軌1號線二期工程的建設(shè)，交通生活配套優(yōu)勢將日趨明顯。目前該區(qū)域市場樓盤銷售情況良好，2008城市花園、漢口人家、漢水熙園等項目都已售罊。區(qū)域在售項目主要有：融僑錦城、漢口春天、天澤一方。本月市場成交價格在6800元/左右。其中融僑錦城項目在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計及內(nèi)部公建配套方面都具有代表性。古田區(qū)域在售樓盤項目一覽表項目名稱建筑面積()容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成漢口春天2571377.29多層、小高層10812768002007.0692%硚口區(qū)域公務(wù)員、湖北警官學校教師、

6、私營業(yè)主等，客戶年齡主要集中在2850歲融僑錦城23000011.4小高層、高層11713870002006.1190%古田片區(qū)公司職員、中學老師、國企干部等，年齡結(jié)構(gòu)集中在32歲50歲天澤一方892932.68高層12213860002007.0975%古田片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主香港映象2700001.78小高層、高層931207000（預(yù)計）2008.03-古田片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主價格分析 項目名稱最高價（元/）最低價（元/）均價（元/）漢口春天720066006800融僑錦城650080007000天澤一方700060006000總結(jié)分析：由圖表可看出目前古田區(qū)域在售樓盤價

7、格差異較大，這與項目地理位置、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計有著緊密聯(lián)系。融僑錦城在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等方面優(yōu)勢明顯，所以價格也處于市場主導(dǎo)地位。 產(chǎn)品分析由右表可以看出古田區(qū)域目前市場供應(yīng)量以中大戶型為主；小面積戶型市場占有量少，這是區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)市場的一個空白點?？驮捶治隹蛻舴秶饕性诔~口區(qū)域；客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府機關(guān)職員、企事業(yè)單位干部及學校老師等；大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度高，經(jīng)濟收入較高，對居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客源購房多以銀行貸款為主。5）市場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：古田區(qū)域作為城市規(guī)劃中的漢口三大居住組團之一及主城區(qū)人口向外拓展分流的承接地，古田板塊的價值

8、逐步得到市場認可與實現(xiàn)；城市有關(guān)古田區(qū)域的眾多利好規(guī)劃政策將提高該區(qū)域在社會上的公眾認知度，區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境較好；目前區(qū)域開發(fā)項目較多，這些項目的成功運作將為后續(xù)項目入市降低了相應(yīng)的市場開發(fā)風險；區(qū)域目前存在較大規(guī)模的古田當?shù)鼐用?，隨著居民生活收入的提高，他們將成為區(qū)域市場主要的客源供應(yīng)量；目前區(qū)域市場客戶主要來自古田當?shù)鼐用?，有利于項目鎖定目標客戶群；隨著區(qū)域交通配套系統(tǒng)的不斷建設(shè)完善，今后勢必加強古田區(qū)域與城市其他區(qū)域的交通聯(lián)系，區(qū)域市場客源范圍將得以擴大；本區(qū)域緊鄰城市建設(shè)中的王家墩中央商務(wù)區(qū)，受其輻射將帶有較為濃厚的商業(yè)氛圍，有利于挖掘項目的商業(yè)部分市場開發(fā)價值。劣勢：本區(qū)域?qū)儆诔~口的

9、中心城區(qū)，現(xiàn)有人口密度大，舊式居民住宅較多，會對市場后續(xù)項目的開發(fā)帶來大量的拆遷工作，增加項目的開發(fā)成本；古田區(qū)域?qū)儆谖錆h的居住老城區(qū)，目前區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年限久遠，將影響區(qū)域整體居住檔次的提升；目前區(qū)域開發(fā)項目規(guī)模較大，開發(fā)商實力較強，市場競爭激烈。三、武漢房地產(chǎn)市場概況1、發(fā)展歷程 從1998年武漢市首屆房交會舉辦至今近10年時間里，武漢房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了起跑飛速規(guī)范三個階段。從1998年開始武漢房地產(chǎn)市場進入起跑階段，但此時的武漢房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量少，項目開發(fā)層次參差不齊，房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范。進入21世紀，伴隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，武漢房地產(chǎn)市場也進入飛速發(fā)展期，武漢房地產(chǎn)建設(shè)大量興起，此

10、時期內(nèi)市場項目開發(fā)規(guī)模積聚增加，開發(fā)檔次逐漸提高。進入2005年政府加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場發(fā)展慢慢由無序競爭朝著良性競爭方面發(fā)展。最近三年，武漢房地產(chǎn)市場各項指標增長迅速，武漢房地產(chǎn)市場擁有巨大的發(fā)展空間。2、發(fā)展特征：1）房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長：武漢市近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持較大幅度的增長，其中2004年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資366.15億元（含經(jīng)濟適用房），同比增長37.6，增幅創(chuàng)8年來最好水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達28.4%。在旺盛的住房需求的刺激下，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步放大。2）商品房施工面積逐年增加：2006年年房地產(chǎn)施工面積2876.92萬平方米

11、，增長4.6；竣工面積873.83萬平方米，增長7.0。其中住宅施工面積2429.16萬平方米，增長5.7%；竣工面積774.47萬平方米，增長7.2%。3）高層、小高層占市場主流，120以下戶型熱銷：2006年武漢市商品房銷售面積為960.88萬平方米，同比增長5.1%；商品住房銷售高層和小高層占總銷售套數(shù)的78%以上；120平方米以下的戶型所占比例超過56.65%；商品住房的銷售主體以本市和省內(nèi)為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的87%以上，境外人士購買住房僅105套，占0.12%。4）商品房價格順勢上揚、成交量激增：在宏觀調(diào)控政策作用下，06年武漢市商品房綜合價格上漲一度趨緩；但步入200

12、7年后整體市場集中放量，價格呈蓄勢爆漲狀態(tài)。截止07年5月，全市在售樓盤396個，成交均價為4032.73元/平方米；月銷售總套數(shù)高達7753套。3、發(fā)展規(guī)劃近年來武漢舊城改造、新區(qū)建設(shè)發(fā)展態(tài)勢良好，城市建設(shè)也進入了新的發(fā)展階段。武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景及市場開發(fā)潛力較大。但武漢市作為一個內(nèi)陸城市，與國內(nèi)沿海城市相比較，目前城市經(jīng)濟社會發(fā)展的水平還不高，人民可支配收入和消費水平有限。因此，政府一方面要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，保證房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展，帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，促使房地產(chǎn)發(fā)展水平與全市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平基本適應(yīng)，體現(xiàn)武漢的城市價值；另一方面必須建立起一個滿足不同人群、多層次的住房供應(yīng)體系

13、，形成商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租房協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。目前武漢市以優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)，有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。注重引導(dǎo)和促進住房消費，重點發(fā)展與市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房和經(jīng)濟適用房，適當發(fā)展中高檔商品房，控制別墅項目建設(shè)。堅持舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，中心城區(qū)與遠城區(qū)協(xié)調(diào)，在后湖、四新、古田等地區(qū)建設(shè)完善一批居住新區(qū)，基本完成中心城區(qū)舊城改造。大力發(fā)展“節(jié)能省地型”住宅。大力發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)，不斷完善房地產(chǎn)二、三級市場，擴大住房消費需求。規(guī)范發(fā)展室內(nèi)裝飾、物業(yè)管理，確保新建項目物業(yè)管理率達到100%。4、小結(jié)整體而言，武漢市房地產(chǎn)市場自2000年以來飛速發(fā)展，隨著政府相關(guān)政策的不斷出臺，武

14、漢房地產(chǎn)市場日益成熟、規(guī)范化。近幾年，由于土地供應(yīng)量不斷增加，商品房供應(yīng)量也相應(yīng)增加，大量的高品質(zhì)項目迅速崛起，商品房價格也有了較大的漲幅，中小戶型受到廣大市民的熱捧。2007年武漢市樓市受深圳、溫州購房團影響，商品房銷售價格一路攀升，但銷售情況依然很好，市場供需兩旺。目前在售樓盤銷售率高，其中光谷板塊、南湖板塊、金銀湖板塊、古田板塊的商品房銷售最為活躍，商品房銷售價格不斷上漲，整體房地產(chǎn)市場潛力巨大，存在很好的市場前景。因此，本項目擁有著良好市場開發(fā)環(huán)境。四、市場格局總結(jié)（一）板塊發(fā)展格局概述目前武漢房地產(chǎn)市場已逐步形成區(qū)域特征明顯的板塊，在漢口中心區(qū)域有永清板塊、武廣商圈板塊、新華路板塊、

15、漢正街板塊等，另有城市規(guī)劃的大規(guī)模居住區(qū)如后湖板塊、金銀湖板塊等。各城市區(qū)域板塊間聯(lián)系緊密但又特征各異，共同形成了武漢市漢口區(qū)域樓盤板塊格局。（二）板塊價格分析板塊名稱銷售均價（元/）板塊名稱銷售均價（元/）后湖板塊6300武廣板塊9800永清板塊10500新華路板塊8400古田板塊6750漢正街板塊7500吳家山板塊3800金銀湖板塊5200由上表可看出永清板塊、武廣板塊樓盤價格較高，銷售均價在10500元/m2左右，這與該區(qū)域地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全有密切聯(lián)系。新華路板塊屬于武漢市規(guī)劃中心居住區(qū)域，價格較高，銷售均價為8400元/ m2，后湖、金銀湖板塊開發(fā)量較大，帶動了房地產(chǎn)銷售價格的

16、提升，銷售價格提升幅度較大。吳家山板塊起步較晚，主要以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為支撐，價格相對較低，銷售均價都在3800元/m2以下。根據(jù)長春市目前的房地產(chǎn)發(fā)展狀況，在未來幾年內(nèi)，古田板塊、吳家山板塊、后湖和金銀湖板塊將是房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點區(qū)域，房價還有較大的上漲空間。（三）板塊客戶分析武漢市城市地理位置優(yōu)越性及良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境吸引了部分深圳、溫州等城市的客戶，與武漢本地客戶共同組成了武漢樓盤產(chǎn)品的客戶來源，其中本地客戶占到70%?？蛻舴植挤秶^廣且客戶的職業(yè)、文化程度及年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化趨勢?？蛻艨释岣咦陨砭幼…h(huán)境條件，對住宅產(chǎn)品相關(guān)配套硬件有著較高的要求，且注重樓盤所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。（四）板塊

17、環(huán)境分析武漢市金銀湖板塊板塊自然環(huán)境優(yōu)勢明顯，古田板塊、新華路板塊、漢正街板塊生態(tài)環(huán)境相對較差，根據(jù)政府規(guī)劃的進一步實施，金銀湖板塊、古田板塊、后湖板塊、吳家山板塊將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。（五）板塊市場開發(fā)特征武漢市場目前開發(fā)中高檔樓盤較多，且越來越注重樓盤的景觀規(guī)劃和配套設(shè)施建設(shè)，近年來隨著城市發(fā)展的需要和市中心房價的上漲，城郊結(jié)合部的房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸升溫，金銀湖、后湖、吳家山板塊的樓盤市場關(guān)注度也有了極大提高。（六）板塊特征總結(jié)漢口各區(qū)域板塊自身地理位置、自然資源各異，功能分區(qū)明顯。城市中心區(qū)域的永清板塊、武廣板塊、漢正街板塊臨近長江，各種生活配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)以高

18、層為主，樓盤價格高。古田板塊、新華路板塊屬于新規(guī)劃的居住區(qū)，自然環(huán)境一般但樓盤升值空間大，區(qū)域內(nèi)項目開發(fā)規(guī)模都比較大，建筑形式多層、小高層、高層均有，樓盤價格比較高。金銀湖板塊、后湖板塊、吳家山板塊的自然環(huán)境相對較好，但生活配套設(shè)施尚不完善，區(qū)域內(nèi)項目開發(fā)規(guī)模大，樓盤建筑形態(tài)別墅、多層、小高層、高層等均有，樓盤價格較低但漲價速度快。五、所在區(qū)域市場在全市市場中的地位1、總體市場格局根據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及我們對市場的調(diào)研分析，將武漢市總體住宅市場分為漢口、武昌、漢陽三大區(qū)域，其中漢口區(qū)域劃分為十個板塊，分別為：漢正街區(qū)域、古田區(qū)域、武廣商圈區(qū)域、新華路區(qū)域、永清區(qū)域、金銀湖區(qū)域、吳家山

19、區(qū)域、后湖區(qū)域、二七區(qū)域、寶豐區(qū)域。2、各板塊分析1）漢正街區(qū)域區(qū)域環(huán)境漢正街擁有500年的悠久歷史，是全國著名的小商品批發(fā)市場。目前區(qū)域范圍內(nèi)居民住宅建設(shè)年限久遠，是城市傳統(tǒng)意義上的居住老城區(qū)。隨著近幾年政府對該區(qū)域資源的不斷整合，目前正把漢正街區(qū)域打造成為新的商品批發(fā)中心的同時，還要將其建成商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂中心及濱水生態(tài)宜居區(qū)。區(qū)域市場概況近幾年隨著政府對漢正街區(qū)域市場功能的重新細化及定位，對區(qū)域資源進行了重新整合、優(yōu)化。政府針對漢正街區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)資金的投入正逐年遞增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。同時也有力推進了區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。目前漢正街區(qū)域在售樓盤3個，

20、物業(yè)形態(tài)以高層為主，主要包括：江山如畫、海山友誼城、美奇青年匯。市場成交均價在7400元/左右。漢正街區(qū)域房地長市場的發(fā)展正屬于上升階段。區(qū)域在售樓盤項目一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成江山如畫960007.29高層10812776002007.1092%硚口片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主海山友誼城3800011.4高層689475002007.0798%客源范圍較廣，客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括：教師、企事業(yè)單位職員及個體營運者美奇青年匯220005.0高層367268002007.0590%客源范圍較廣，主要為投資型購房者，包括：企事業(yè)單位干

21、部、it工程師、教師等小結(jié) 漢正街區(qū)域與長江、漢江相鄰，擁有豐富的自然資源；區(qū)內(nèi)交通便捷，商貿(mào)、文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，能夠滿足居民日常生活需要。介于政府對該區(qū)域多功能的定位規(guī)劃（商品批發(fā)中心、商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂中心及濱水生態(tài)居住區(qū)），給區(qū)內(nèi)開發(fā)項目提供了多種策劃方案進行選擇，區(qū)域市場開發(fā)前景樂觀。2）古田區(qū)域區(qū)域環(huán)境 古田區(qū)域過去一直是武漢的老工業(yè)基地，近年來隨著區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)在的古田已經(jīng)由原來城市的老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行乱?guī)劃的居住城區(qū)及城市商業(yè)服中心。區(qū)域市場概況 古田區(qū)域由于緊鄰漢口中心城區(qū)，加上城市輕軌1號線二期工程的建設(shè)，交通生活配套優(yōu)勢將日趨明顯。該區(qū)域目前樓盤銷

22、售情況良好，2008城市花園、漢口人家、漢水熙園等項目都已售罊。區(qū)域在售項目主要有：融僑錦城、漢口春天、天澤一方。目前市場成交價格在6750元/左右。其中融僑錦城項目在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計以及共建配套方面都具有代表性。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積()容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成漢口春天2571377.29多層、小高層10812768002007.0692%硚口區(qū)域公務(wù)員、湖北警官學校教師、私營業(yè)主等，客戶年齡主要集中在2850歲融僑錦城23000011.4小高層、高層11713869002006.1190%古田片區(qū)公司職員、中學老師、國企干部等，

23、年齡結(jié)構(gòu)集中在32歲50歲天澤一方900005.0高層12213860002007.0990%古田片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主香港映象2700002.8小高層、高層931207000（預(yù)計）2008.03-古田片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主小結(jié)古田區(qū)內(nèi)交通便利，生活配套齊全，未來將成為城市西部地區(qū)通向武漢商業(yè)中心的交通樞紐。隨著區(qū)域交通配套系統(tǒng)的不斷建設(shè)完善，今后勢必加強古田區(qū)域與城市其他區(qū)域的交通聯(lián)系，區(qū)域市場客戶范圍將得以擴大。由于漢正街區(qū)域緊鄰城市建設(shè)中的王家墩中央商務(wù)區(qū)，受其輻射將帶有較為濃厚的商業(yè)氛圍，有利于發(fā)揮開發(fā)項目的商業(yè)部分市場商業(yè)價值。目前古田區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境較好。3）武廣商圈

24、區(qū)域區(qū)域環(huán)境武廣商圈區(qū)域是目前武漢市配套最完善、檔次最高、功能最齊全的綜合性中心商業(yè)區(qū)。其中以泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場為代表，區(qū)域內(nèi)匯聚了萬松園國際精品商業(yè)街及武廣、世貿(mào)、sogo等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場。區(qū)內(nèi)公共綠化地不多，中山公園作為區(qū)內(nèi)唯數(shù)不多的大型公園已成為居民日常健身活動的主要場所。區(qū)域市場概況作為城市的中心商業(yè)區(qū)，武廣商圈區(qū)域土地稀缺性表現(xiàn)得尤為明顯，這主要表現(xiàn)在區(qū)內(nèi)市場項目整體檔次較高，在售項目不多。目前區(qū)域市場運作的項目主要包括：新華明珠、漢口中心嘉園、天下國際公館，且都處于市場預(yù)熱階段，預(yù)計未來市場成交均價在9000元/左右。區(qū)域在售樓盤情況一覽表項目名稱建筑面積（)容積

25、率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成新華明珠624664.50高層6012080002007.0885%漢口中心城區(qū)銀行高管、私營業(yè)主，以居住為主天下紅公館141114.80高層506090002007.1075%在漢企業(yè)高管，以投資為主，客戶年齡集中在3050歲漢口中心嘉園1500004.50高層86128100002007.1170%在漢企業(yè)高管，以投資為主，客戶購買力較強觀湖鉑金公寓276494.06高層6088100002007.0990%在漢企業(yè)高管，客戶購買力強小結(jié) 武廣商圈區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達，便捷度較高，區(qū)域地段優(yōu)勢明顯。區(qū)內(nèi)文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，居民生活便利

26、，但區(qū)內(nèi)人口密集大，人員文化層次差異大，人文環(huán)境復(fù)雜。目前區(qū)域市場客戶分布范圍較廣，區(qū)內(nèi)居民購買力強。介于本區(qū)域?qū)儆诔鞘兄行木C合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，有利于項目進行多元化市場開發(fā)經(jīng)營。但作為城市的中心城區(qū)，武廣商圈區(qū)域可供開發(fā)土地量較少，土地資源稀缺性表現(xiàn)明顯，區(qū)內(nèi)建筑密度大，拆遷、安置費用較高，增加了項目市場開發(fā)成本。4）新華路區(qū)域區(qū)域環(huán)境新華路板塊處于整個漢口區(qū)域的中心地帶，多方經(jīng)濟的融合和文化的交流造就了如今的新華路區(qū)域。城府通過對新華路片區(qū)舊城改造，區(qū)域整體居住環(huán)境得到改善。新華路現(xiàn)在是整個漢口南北方向的主通道，將來還會往北延伸，穿過鐵路，與北面連起來。交通的便捷，肯定會帶來經(jīng)濟的發(fā)展。未來新

27、華路片區(qū)將會成為城市中高端商務(wù)、中高端人群生活、休閑、消費的集中聚集區(qū)域 。區(qū)域市場概況新華路區(qū)域作為城市正在崛起的中央生活區(qū)，目前區(qū)內(nèi)內(nèi)已聚集了三金、長源、華立等多家地產(chǎn)知名開發(fā)企業(yè)。其中由三金地產(chǎn)所開發(fā)的鑫城國際更是憑借著國際化和48萬平方米的超大體量，躍位于漢口之上，成為新華路板塊這一中央生活區(qū)中的首位形象。我們有理由相信整體待發(fā)的新華路片區(qū)正以武漢唯一中央生活區(qū)的角色，更新著城市市場格局。 區(qū)域在售樓盤情況一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成三金鑫城國際4800003.48高層9012583002007.0685%漢口中心城區(qū)銀行高管、

28、私營業(yè)主，以居住為主新華西美林公館1300003.05高層8512580002007.0575%新華路片區(qū)的企業(yè)管理者，區(qū)域周邊的私營業(yè)主，外地購房者，收入比較高，購買力強。中僑觀邸761238.50高層8612890002007.0495%在漢企業(yè)高管，以投資為主，客戶購買力較強香港麗都181839.78高層548070002007.0498%新華路片區(qū)企業(yè)員工，周邊私營業(yè)主，教師等日月華庭900004.30高層9813580002007.0790%新華路及建設(shè)大道一帶的中高收入管理層，外來私營業(yè)主等小結(jié)新華路區(qū)域緊鄰武廣商圈和王家墩商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)生活配套完善，商業(yè)金融氛圍濃厚，地理位置條件優(yōu)

29、勢明顯。目前區(qū)內(nèi)市場開發(fā)環(huán)境較好，但區(qū)內(nèi)可供開發(fā)土地量較少，土地資源稀缺性表現(xiàn)明顯，區(qū)內(nèi)建筑密度大，拆遷、安置費用較高，增加項目市場開發(fā)成本。5）永清區(qū)域區(qū)域環(huán)境 永清區(qū)域由于聚集了武漢市主要行政辦公機關(guān)，區(qū)內(nèi)金融、商貿(mào)、商務(wù)業(yè)十分發(fā)達，已成為武漢市重要政治、經(jīng)濟、文化中心。目前隨著多家國際知名企業(yè)的進駐并參與建設(shè)，永清區(qū)域已成為武漢市“沿江高品質(zhì)的中央商務(wù)區(qū)”。同時區(qū)內(nèi)歷史文化沉淀深厚，擁有國內(nèi)規(guī)模最大的江灘公園漢口江灘公園，區(qū)內(nèi)居住環(huán)境理想，人文環(huán)境較高。區(qū)域市場概況 本區(qū)域?qū)儆跐h口中心城區(qū)，城區(qū)內(nèi)擁有科教、醫(yī)療、商貿(mào)、金融等完善成熟的生活設(shè)施?；趨^(qū)內(nèi)建筑密度大，土地資源稀缺，開發(fā)成本高

30、，與城中其他區(qū)域相比較，永清片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體價格體系較高，樓盤檔次較高。區(qū)域在售樓盤項目信息一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成外灘棕櫚泉1500003.5高層130170140002007.0585%永清片區(qū)私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員，多為二次置業(yè)常陽永清城2000007.38高層12014076002007.0575%江岸區(qū)老居民，事業(yè)單位高官居多武漢天地御江菀140000003.5高層128150130002007.1095%在漢企業(yè)高管，以投資為主，客戶購買力較強融科天城4500004.0高層101135120002007.0598%

31、集中在江岸片區(qū)，主要是生意人和事業(yè)政府單位的官員君悅尚品300007.04高層9813574002007.0990%永清片區(qū)中高收入管理層，外來私營業(yè)主等小結(jié) 永清區(qū)域緊鄰長江，自然環(huán)境資源豐富，整體居住環(huán)境較好。區(qū)內(nèi)商貿(mào)、文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，地段優(yōu)勢明顯，市場升值潛力空間較大。目前區(qū)域內(nèi)呈綜合現(xiàn)代型商務(wù)居住區(qū)，對產(chǎn)品的開發(fā)呈多元化，有利于市場開發(fā)。區(qū)內(nèi)武漢新天地大型城市綜合體項目的市場開發(fā)將極大推動永清區(qū)域生活居住品質(zhì)的整體提升。6）金銀湖區(qū)域區(qū)域環(huán)境根據(jù)城市規(guī)劃，環(huán)金銀湖地區(qū)將成為國家級生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)域，其中規(guī)劃控制范圍42.0平方公里，規(guī)劃居住人口30萬人。目前武漢市已將東西湖區(qū)

32、定位為漢口生態(tài)新城，列為武漢“第八城區(qū)”。金銀湖區(qū)域作為東西湖區(qū)的核心位置，是居住生態(tài)新城中心。環(huán)金銀湖周邊將打造成與國家級風景名勝區(qū)東湖、黃鶴樓齊名的集城市休閑、娛樂、居住、旅游觀光為一體的多緯度生態(tài)風景區(qū)。金銀湖區(qū)域未來將建設(shè)成為一座生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達、適宜人居及創(chuàng)業(yè)的濱水新城。區(qū)域市場概況 金銀湖區(qū)域作為武漢新規(guī)劃建設(shè)的“第八城區(qū)”中的核心區(qū)域，沒有舊城改造所帶來的麻煩，加之區(qū)域交通較為順暢，自然環(huán)境優(yōu)雅，生活氛圍良好。目前區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施正在逐步完善，市場土地儲備量豐富，區(qū)域市場已涌現(xiàn)出大量知名樓盤，開發(fā)商實力強。目前金銀湖區(qū)域在售樓盤以普通住宅開發(fā)為主發(fā)，代表項目包括：

33、銀湖翡翠、萬科高爾夫城市花園、升華現(xiàn)代城等，區(qū)域市場樓盤成交價格在4800元/左右。區(qū)域在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成順馳柏林2000001.1多層、別墅11012847002007.0570%主要來自漢口區(qū)域客戶，主要職業(yè)特征為企業(yè)白領(lǐng)，銀行客戶經(jīng)理，教師等，投資房比例大高爾夫城市花園1431001.39高層、別墅12018070002006.0480%高爾夫俱樂部會員，中國移動通信高管、飛機場機師，生意人居多銀湖翡翠5300001.78小高層、高層、別墅12016067002006.1185%江漢區(qū)銀行中高層、私營業(yè)主

34、居多，年齡層次以35歲到45歲的購房者居多，收入多數(shù)超過10萬/年萬科西半島2421561.2小高層、高層、別墅11212860002006.0590%漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工，年齡層次分布比較廣，從25歲60歲翠堤春曉2700001.39高層、小高層7811047002006.0580%主要來自古田區(qū)域居民及企事業(yè)單位職工金珠港灣1453932.2多層、高層8310051002004.1270%古田片區(qū)私營企業(yè)主；武煙集團團購，外地投資買房者泰躍金河1470001.39小高層、高層11212453002006.1075%漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工銀湖水印桃源170000

35、1.40多層、小高層1051384100小高：31002007.0370%漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工新澳陽光城1260001.46小高層、多層1031264000（尾盤）2005.0998%漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工升華現(xiàn)代城1060721.60多層、小高層、高層10913842002007.1285%主要來自漢口區(qū)域，客戶以多次置業(yè)為主小結(jié) 金銀湖區(qū)域自然資源豐富，整體居住環(huán)境較好，區(qū)內(nèi)道路狀況較好，已形成一定規(guī)模的道路交通網(wǎng)，但生活配套還在進一步完善建設(shè)中。區(qū)內(nèi)高檔旅游休閑設(shè)施齊全，如：金銀湖生態(tài)旅游區(qū)、城市高爾夫球場、東方賽馬場等，極大提升了區(qū)域居住生活品質(zhì)。金銀湖區(qū)

36、域地理條件較好，項目開發(fā)不存在大規(guī)模的拆遷安置費用，有利于減少項目前期開發(fā)運營成本，目前區(qū)內(nèi)市場樓盤物業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)多樣化，包括：多層、小高層、高層及別墅，方便客戶進行置業(yè)選擇。如今金銀湖區(qū)域已成為武漢房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點區(qū)域。7）吳家山區(qū)域區(qū)域環(huán)境吳家山板塊位于張柏路以西，金山大道以南的區(qū)域，板塊屬于東西湖區(qū)范圍內(nèi)，是集產(chǎn)業(yè)、居住為一體的綜合性區(qū)域。吳家山板塊現(xiàn)有武漢吳家山臺商投資區(qū)、吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園的功能園區(qū)，隨著區(qū)內(nèi)建設(shè)中的物流中心、武煙集團新址入駐金銀湖，有望帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈，有利于增強板塊內(nèi)的人氣及原區(qū)域游離的人員就業(yè)。吳家山區(qū)域周邊自然資源豐富，有黃獅海、涇河、西郊公園等自然環(huán)

37、境，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域市場概況近年來吳家山區(qū)域顯現(xiàn)出與金銀湖區(qū)域匯合的趨勢，目前吳家山板塊已有多個開發(fā)規(guī)模在10萬平方以上的項目，區(qū)域早期市場開發(fā)的山水星辰、園藝花城等立足優(yōu)越的自然資源，在規(guī)劃、設(shè)計和園林設(shè)計等方面都下足功夫，樓盤開發(fā)品質(zhì)有很大提高。隨著城市輕軌二期工程建設(shè)，吳家山區(qū)域交通將得到有效感受，這將有效提升了吳家山板塊在樓市中的地位，促進區(qū)域市場的快速發(fā)展。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成沿海賽洛城14500001.60多層、小高層10513042002007.0495%吳家山區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工，外

38、地購房客戶鑫?；ǔ?期1529001.68多層、小高層8712035002006.0999%東西湖城區(qū)的居民，工業(yè)園的企業(yè)高管金山銀湖灣1290001.60多層869230002007.0698%主要以吳家山居民為主、工業(yè)園的職員、少量投資客戶紫云黃獅海1870001.5多層、小高層8112737002007.0980%主要來自吳家山的居民及周邊區(qū)域的私營業(yè)主小結(jié)吳家山區(qū)域周邊醫(yī)療、文教、商貿(mào)、金融等生活配套比較齊全，能滿足居民基本日常生活需要。隨著輕軌2期工程的建設(shè)，將改善整個區(qū)域的交通狀況，增強本區(qū)域與城市中心城區(qū)的聯(lián)系。目前吳家山區(qū)域土地資源豐富，可為市場后續(xù)開發(fā)提供良好的土地供應(yīng)量，房

39、地產(chǎn)開發(fā)前景良好。8）后湖區(qū)域區(qū)域環(huán)境 后湖板塊泛指位于江岸區(qū)西北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨金橋大道，北接中環(huán)線的地區(qū)。作為新一輪城市規(guī)劃確定的四個新城之一，規(guī)劃居住人口為30萬人。目前后湖區(qū)域市場發(fā)展定位是以建設(shè)健康、綠色新城為宗旨，營造一個以居住功能為主體，兼具生活、交通等多功能為一體的可持續(xù)發(fā)展的大型居住城區(qū)。區(qū)域市場概況由于全國城運會的舉行，后湖區(qū)域的塔子湖體育運動中心作為城運會的分賽場將承擔一部分比賽任務(wù)。目前后湖區(qū)域整體居住環(huán)境及基礎(chǔ)生活配套正在不斷改善中。目前區(qū)內(nèi)在售樓盤共5個，主要集中在金橋大道的兩側(cè)。目前后湖片區(qū)的項目的市場供應(yīng)量不大，最新推出的項目香利國庭、

40、御景東方、新地東方明珠等，其中新地東方明珠作為武漢市唯一國家安居工程示范小區(qū)目前已通過國家建設(shè)部驗收合格，市場關(guān)注度較高。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成中一花園5000001.4小高層13516256002005.0595%以二次職業(yè)的都市精英為主，高收入的白領(lǐng)族、私營業(yè)主新地東方明珠2007351.93高層、小高層9312458002007.0995%漢口區(qū)域主要來自政府官員、企事業(yè)單位干部香利國庭2297453.1高層13016048002007.0698%漢口區(qū)域白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、公司高管御景東方17229

41、.32.0高層859946002007.0598%后湖區(qū)域內(nèi)的居民，年齡層次偏大，養(yǎng)老人群多吉祥谷800003.0高層609653002006.1285%后湖周邊的市民，花橋區(qū)域工作的年輕人。小結(jié)后湖區(qū)域文體休閑配套設(shè)施齊全，整體居住環(huán)境較好，由于后湖區(qū)域承建城運會的部分比賽競技項目，這將最大程度的改善區(qū)域內(nèi)交通環(huán)境及日常配套。目前后湖區(qū)域作為武漢市規(guī)劃建設(shè) “城市居住新城”的區(qū)域定位，必將進一步吸引開發(fā)商與置業(yè)者的關(guān)注目光。后湖區(qū)內(nèi)地理條件較為理想，無舊城改造、拆遷安置的少，這將有效降低項目的市場開發(fā)成本。9）寶豐區(qū)域區(qū)域環(huán)境 寶豐商圈區(qū)域?qū)儆诔~口的中心城區(qū)，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈

42、的核心位置。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)區(qū)；同時該區(qū)域絕大多數(shù)居民住宅建設(shè)年限較長，屬于城市的居住老城區(qū)，公共綠化面積較少，整體居住環(huán)境不是很理想。市場概況 寶豐商圈區(qū)域由于緊鄰正在建設(shè)中王家墩，又屬于武廣商圈的西擴部分，本區(qū)域地段優(yōu)勢明顯，交通便利，商業(yè)配套種類多，規(guī)模較大，商業(yè)氛圍濃厚。針對市場存在著龐大的商業(yè)潛力，目前寶豐區(qū)域范圍內(nèi)在建項目全部設(shè)計有商業(yè)裙樓。隨著天驕國際大廈、中環(huán)新天地、金葉solo、東輝時代、中環(huán)新天地等一系列寫字和商住兩用小戶型項目的成功運作。目前區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境較好，在售樓盤主要包括：時代天驕、同馨花園。其中時代天驕項目自開盤至今銷售情況良好。 區(qū)域市場

43、在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成時代天驕380004.9高層10212583002006.1197%硚口當?shù)鼐用?，客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括：教師、企事業(yè)單位職員及個體營運者同馨花園7000004.28高層12117680002007.0990%硚口區(qū)域主要來自政府官員、企事業(yè)單位干部小結(jié)寶豐區(qū)域?qū)儆谖錆h居住老城區(qū)，是城市規(guī)劃建設(shè)的城市商業(yè)副中心之一。區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，交通便捷。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)市場商業(yè)氛圍濃厚，有利于發(fā)揮項目市場商業(yè)部份潛力。10）二七區(qū)域區(qū)域環(huán)境二七區(qū)域位于漢口東部，與長江

44、相鄰。區(qū)內(nèi)基本生活配套設(shè)施齊全，居住氛圍濃厚。目前政府對區(qū)內(nèi)堤角都市工業(yè)園進行了重新定位，園區(qū)產(chǎn)業(yè)分別包含了機電、皮革、服裝及食品基地，無污染的工業(yè)園對二七區(qū)域帶來的不會是環(huán)境的破壞，而是經(jīng)濟的發(fā)展、人才的聚集。政府規(guī)劃的“黃埔新城”正位于二七片區(qū)范圍內(nèi)，總面積16.93平方公里，規(guī)劃人口總規(guī)模將達到12.5萬人。二七片區(qū)未來將成為武漢又一規(guī)劃居住新城。區(qū)域市場概況隨著武漢第七座長江大橋項目二七長江大橋項目的即將啟動，城市輕軌的延伸，二七板塊區(qū)域的地段價值正在逐步提升，借此，徐東商圈模式有望在二七區(qū)域被復(fù)制，依托二七片區(qū)的優(yōu)勢，同時也對該區(qū)域房價產(chǎn)生了直接的拉動作用。目前本板塊可售樓盤包括：美

45、聯(lián)公園前、東立國際、百步亭花園，目前區(qū)內(nèi)樓盤平均成交均價在6300元/左右。其中新項目航天雙城目前正在項目前期預(yù)熱。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成美聯(lián)公園前900002.2多層、小高層709554002007.0790%江岸區(qū)當?shù)鼐用?，客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括：教師、企事東立國際3期4500002.5高層11712878002007.1075%江岸區(qū)域主要來自政府官員、企事業(yè)單位干部百步亭花園1800001.90多層、小高層9511756002007.0888%江岸區(qū)域，客戶職業(yè)主要包括：教師、企事業(yè)單位職工航天雙

46、城4000003.0高層90128預(yù)熱-小結(jié)目前漢口城市居住方向已經(jīng)開始向漢口東部偏移。二七板塊，與長江相鄰，交通便利位于漢口東部的核心區(qū)域。近兩年，漢口東更是崛起多個大型新興住宅項目，如永清段的永清城、二七段的東立國際、堤角段的黃埔新城，以及三江航天即將面市推出的大型綜合項目航天雙城，其中東部購物公園項目的入市將填補區(qū)內(nèi)缺少大型商貿(mào)配套的市場空白，二七片區(qū)將具有強勁的發(fā)展動力和極具潛力的發(fā)展未來。 五、競爭區(qū)域、競爭個案分析（一）競爭區(qū)域 針對本項目所在的位置及市場特征，在充分進行市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對比項目周邊環(huán)境和市場現(xiàn)狀，我們確定寶豐區(qū)域、金銀湖區(qū)域、吳家山區(qū)域作為我們的競爭區(qū)域。這些區(qū)

47、域無論在建筑形態(tài)、地位位置、價格、房型上都與本項目發(fā)展方向有著相同或相似之處。1、寶豐區(qū)域1）區(qū)域環(huán)境 寶豐商圈區(qū)域?qū)儆诔~口的中心城區(qū)，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈的核心位置。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)區(qū)；同時該區(qū)域絕大多數(shù)居民住宅建設(shè)年限較長，屬于城市的居住老城區(qū)，公共綠化面積較少，整體居住環(huán)境不是很理想。2）區(qū)域公建配套交通配套本區(qū)域道路暢通、交通便利，有多條公交線路通達全市。解放大道、寶豐一路、硚口路作為區(qū)域的主要交通干道貫穿整個區(qū)域，具體路況情況如下：解放大道雙向6車道主要公交線路：31、46、208、621、536、路等；寶豐一路雙向4車道主要公交線路：411、801

48、、802路等； 硚口路雙向4車道主要公交線路：5、42、411、558、609路等商業(yè)配套 解放大道與寶豐路交匯處是寶豐商圈的核心區(qū)域。區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，配套實施齊全，主要包括：中百倉儲超市、時代天驕商業(yè)中心、國美電器、艷陽天酒店、工貿(mào)家電等。能夠滿足區(qū)域居民日常生活需要。醫(yī)療配套 本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：同濟醫(yī)院、省中山醫(yī)院及沿街的中聯(lián)大藥房、康宇大藥房等。文體配套 區(qū)域文教配套設(shè)施齊全，主要包括：市26中、市62中、市體育館。方便區(qū)域居民子女教育。3）區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢區(qū)內(nèi)商貿(mào)、醫(yī)療等生活配套設(shè)施齊全，滿足居民日常生活需要；區(qū)域道路暢通，交通便利，有多條公交線路運行通過；區(qū)域

49、范圍內(nèi)文體配套齊全，方便居民子女教育及進行社外活動。劣勢區(qū)域范圍內(nèi)公共綠地面積較少，道路車流量較大，存在一定程度的噪音污染，整體居住環(huán)境不好；區(qū)域多數(shù)居民住宅過于陳舊，人口普遍受教育文化程度不高，人文環(huán)境不高；區(qū)域流動人口較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，會對區(qū)域社會治安造成一定的影響。4）區(qū)域市場 市場概況 寶豐商圈區(qū)域由于緊鄰正在建設(shè)中王家墩，又屬于武廣商圈的西擴部分，本區(qū)域地段優(yōu)勢明顯，交通便利，商業(yè)配套種類多，規(guī)模較大，商業(yè)氛圍濃厚。針對市場存在著龐大的商業(yè)潛力，目前寶豐區(qū)域范圍內(nèi)在建項目全部設(shè)計有商業(yè)裙樓。 隨著天驕國際大廈、中環(huán)新天地、金葉solo、東輝時代、中環(huán)新天地等一系列寫字和商住兩用小戶

50、型項目的成功運作。目前區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境較好，在售樓盤主要包括：時代天驕、同馨花園。其中時代天驕項目自開盤至今銷售情況良好。 區(qū)域在售樓盤項目一覽表項目名稱建筑面積（)容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型()均價（元/）開盤時間銷售率客源組成時代天驕380004.9高層10212583002006.1197%硚口當?shù)鼐用?，客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括：教師、企事業(yè)單位職員及個體營運者同馨花園7000004.28高層12117680002007.0990%硚口區(qū)域主要來自政府官員、企事業(yè)單位干部 價格分析項目名稱均價(元/m2)最低價(元/m2)最高價(元/m2)時代天驕830078008500同馨花園800077

51、008400總結(jié)分析：從左圖表可以看出目前寶豐區(qū)域在售樓盤市場成交均價在6500元/m2左右；樓盤間價格差異明顯，這與項目自身條件、區(qū)位價值有著緊密聯(lián)系。產(chǎn)品分析總結(jié)分析：從右表可以看出目前寶豐區(qū)域市場供應(yīng)以中大戶型為主，主要集中在90140m2為主，比例達到市場供應(yīng)量的79%。反應(yīng)區(qū)域居民居住舒適度得到進一步提高?？驮捶治隹蛻舴秶植驾^廣，不易鎖定項目的目標客戶群；外地客戶比例較大，占到市場銷售份額的25%；客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府機關(guān)職員、企事業(yè)單位干部及學校老師等；大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度高，經(jīng)濟收入較高，對居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客源購房多以銀

52、行貸款為主。（5）區(qū)域市場總結(jié)優(yōu)勢：區(qū)域市場前期項目的成功運作，大大降低后續(xù)項目的市場開發(fā)風險；區(qū)內(nèi)市場商業(yè)氛圍濃厚，有利于發(fā)揮項目市場商業(yè)部份潛力；目前本區(qū)域范圍內(nèi)中高檔樓盤不多，有利于后續(xù)開發(fā)項目填補市場空白；區(qū)域地段優(yōu)勢明顯，交通便利，客戶分布范圍較廣，有利于增加市場客源；目前區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品戶型種類較多，面積較廣，方便客戶進行購房選擇。劣勢：本區(qū)域?qū)儆诔鞘械木幼±铣菂^(qū)，拆遷、安置費用較高，增加項目市場開發(fā)成本；目前區(qū)域市場樓盤價格調(diào)整頻率過高，漲幅額度較大，與區(qū)域居民消費能力差距較大；目前區(qū)域市場客源分布范圍較廣，不易鎖定項目的目標客戶群；本區(qū)域存在競爭樓盤，會對后續(xù)項目開發(fā)構(gòu)成一定的市場威脅。2、金銀湖區(qū)域1）區(qū)域環(huán)境 根據(jù)城市規(guī)劃，環(huán)金銀湖地區(qū)將成為國家級生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)域，其中規(guī)劃控制范圍42.0平方公里，規(guī)劃居住人口30萬人。目前武漢市已將東西湖區(qū)定位為漢口生態(tài)新城，列為武漢“第八城區(qū)”。金銀湖區(qū)域作為東西湖區(qū)的核心位置，是居住生態(tài)新城中心。環(huán)金銀