群眾路線講稿：中國房地產稅改革的方向、要領與路徑選擇

1、中國房地產稅改革的方向、要領與路徑選擇房產稅改革問題在社會上已經討論了相當長的時間，是各方關注的熱點。我認為，如果僅僅把開征房產稅的目的看做是打壓房價，這個視野顯然就太窄了。從經濟學的角度看，國外與房產稅相關的有房屋住產稅、不動產稅、財產稅、遺產稅等稅種，就我國目前談及的房產稅而言，它實質上是以房產保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經濟調節(jié)杠桿，來形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國稅制結構和收入再分配的組成部分。從這個角度看房產稅改革，顯然是要把視野擴大，當然也不可回避現在人人談論的商品房房價在房產稅稅制建設發(fā)展過程中

2、會受到什么影響。說到房地產調控，我先談一下自己的基本看法。仍在進行的房地產調控新政里，我覺得最主要的進步就是已經形成一個區(qū)分保障房和商品房這兩類房的雙軌統(tǒng)籌的管理框架，這是優(yōu)化房地產調控和解決目前房價過高問題的一個大的管理框架。說到房價問題，絕不能只看商品房，要把保障房也考慮進來，同時解決保障軌和市場軌兩方面的問題。安居工程中保障房的供給是政府要牽頭做好的，一個社會里中低收入階層住無所居的問題政府要特別關注。對于商品房價格，我的基本看法是，政府不應該一味用行政手段壓制、干預商品房價格，政府主要應該管的是規(guī)劃、規(guī)則、收稅。所謂的規(guī)劃就是在一個頂層設計下，使一個政府轄區(qū)內既有商品房，又有保障性質的

3、廉租房。但是廉租房不宜成片，避免以后形成低端住房的貧民窟化，應該打散了建設。按照李克強的一個表述就是穿插在一起建設，爭取在社區(qū)內讓廉租房、公租房、一般商品住宅相對自然和諧的配套在一起，當然還有商業(yè)網點、學校、醫(yī)院等配套設施建設，這是頂層規(guī)劃要解決的問題。在保障軌方面，政府管規(guī)劃、管“托底”，政府積極介入、牽頭安排，提供足夠的保障房、廉租房供給量，使無法購買產權房的低收入階層以及在一定階段上無力直接購買產權房的“收入夾心階層”住有所居。此外，政府還要管享受保障房和廉租房的社會成員的身份甄別和必要的監(jiān)督管理，這方面的實際管理成本很高。一些社會成員的收入水平很低，符合購買保障房的條件，但他們并不是永

4、遠收入低，收入增長起來以后，客觀上他們可以根據自己收入提高的情況購買商品房，而讓出政府給了很大政策補貼的保障房，讓在這個新的階段上應該享受保障房的低收入階層，接替他們享受政府給予的保障房待遇。在商品房軌道上，政府應該管競爭規(guī)則，商品房是由有支付能力的中等收入以上的社會成員在市場競爭中按照自己的意愿購買的，政府不要直接管人家應該買什么房子，應該按什么價位買，政府要管的是公平競爭的規(guī)則。政府還要管收稅，不只是房產交易環(huán)節(jié)要收稅，按照一個走向現代國家必須配套的現代稅制來說，在房產保有環(huán)節(jié)也要收稅。但是現在大家對于自己買下來的房子還要年復一年的交保有環(huán)節(jié)的稅收是沒有概念的，目前僅僅是上海重慶兩地開始房

5、產稅的試點，開始努力建設這樣一個框架。在房產稅改革方面，公眾最關心的往往還是現在媒體上、輿論上說到的房價過高問題。我注意到前幾年不得不采取行政手段推出限價、限購措施的時候，北京一個高端住宅項目釣魚臺7號標出了一平米30萬的天價，馬上在社會上引起軒然大波。北京管理部門去調查，把他們的帳查完了以后，給出的意見是只能按一平米15萬賣，這樣就平息了社會上的很多不滿情緒。理性地看，當時的房地產調控主要是回應公眾訴求，在形式上表現的是房價控制，引導房價合理回歸等。但是我認為如果保障房的供給基本到位，中低收入基層都住有所居，像對釣魚臺7號采取的管理方式其實是沒有必要的。正是因為保障房供給還沒有完全到位，所以

6、必須通過這樣的一個管理姿態(tài)使大家關心的問題得到回應，但是這種管理上的動作只是權宜之計。如果釣魚臺7號的開發(fā)商按照法律政策規(guī)定，走完了所有的程序，把他們開發(fā)出來的住宅拿到市場出售，本來就是一個愿打一個愿挨的事情，他們標價一平米30萬，有人愿意買，又是在公平競爭下形成的交易，你管人家干什么？本來政府就不該管。那政府應該在哪方面做些什么事呢？政府應該收稅。他的價位越高，政府拿到的稅收就越高，政府拿到稅以后，支持加快建設保障房，何樂而不為呢？在保障和商品雙軌統(tǒng)籌之下，要把所有的要素合在一起形成一種理性的認識，這種理性認識絕不僅僅是探索商品房房價的?，F在為各方所關注的上海、重慶已啟動試點的房產稅改革，在

7、嚴格概念上講，所涉的稅種應該是指房地產稅或不動產稅。在我國現階段多種因素制約之下，這一改革是在全國人大審批通過、授權國務院制定實施辦法的“房產稅”框架下啟動試點，引入了兩個實質性的新機制：一是把房產稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產評估值概念并發(fā)展其方法。雖然兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較標準的房地產稅或不動產稅靠攏的取向。有同志說，應該由人大組織方方面面的參與者一起來討論設計中國的房地產稅稅法，審批通過以后，照法執(zhí)行。這個說法從邏輯上看是無懈可擊的。但在中國經濟社會轉軌過程中矛盾錯綜復雜，在觸動既得利益格局、各方面認識明顯不統(tǒng)一的情況下，如果想首先形

8、成一個非常穩(wěn)定的、全面的房地產稅稅法，然后被人大審批通過后再執(zhí)行，恐怕不是等待五年的問題，估計幾十年也拿不出一個結果，房產稅改革會無限拖延。我的基本看法是，不能不讓爭論，但是不能陷于爭論，要有先行建設的試點?，F在，從中央到地方的官員手上都有好房子而且有多套房子，這些房子并不一定是通過違法亂紀得來的，這些人從內心認同房產稅改革嗎？不客氣地講，從地方到部委再到高層都有反對意見，這也很正常。中國改革進入深水區(qū)以后，任何改革都不可能呈現無人受損的局面。我們需要聯(lián)系現實生活來充分認識此稅可能產生的正面效應及其意義。由于社會中的既得利益格局與此有非常密切的關系，十分復雜、非常敏感、牽動感情，存在公開的和內

9、部的激烈爭論。我認為應該推動相關的理性探討，尋求有利于社會、民族長遠根本利益又能助益于較短期經濟運行趨向平穩(wěn)健康的可行性方案，形成經得起歷史考驗的真知灼見與創(chuàng)新實踐。大方向與正面效應我國現在經濟社會中房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)展的特征依然存在，但由此引發(fā)的各種矛盾也日益凸顯。實際上絕大多數社會成員自己跟自己比，生活水平都在提升，但是橫向對比就會產生種種心理不平衡。其他國家的經濟發(fā)展過程中也有這樣的特點，中等收入階段比低收入階段總體來說人們的生活水平提高很多，但是大家的幸福感卻沒有上升，很多矛盾在這個階段越來越表面化。我們可以從兩個角度進行觀察和分析。（一）中國稅制面臨的突出問題，正在牽動人心和全局，呼喚改

10、革第一，現在已形成的共識是：中國的稅制結構里直接稅比重偏低成為突出的問題。直接稅在稅制里是所得稅、財產稅等稅負不能轉嫁的稅種，中國現在最主要的稅收來源恰恰不是這些稅。像營業(yè)稅、消費稅等都是間接稅，是加在商品價格領域，而且是內含的，不像國外在一件商品價格的旁邊標出該商品有多少稅。經濟學分析這些間接稅的基本特征就是存在著轉嫁的機制，企業(yè)在競爭中或多或少會有稅負轉嫁給消費者的可能。雖然各種商品轉嫁稅負的多少千差萬別，但是總體來說，這種間接稅的主要承擔者是消費大眾，這個命題是完全可以成立的。中國現在國庫總收入里面，90%以上是稅收，而稅收里面70%左右是間接稅。隨著百姓納稅意識的提升，百姓對稅負問題的

11、認識也日益深入，矛盾也就慢慢突出出來了。這幾年一旦說到“饅頭稅”、“月餅稅”這些概念，網上一片抱怨。其實何止是饅頭，任何消費品里面都含稅，在這種情況下，有人就說中國的宏觀稅太重，整個國民收入總量里收稅或者政府收入合在一起占的比例是不是太高了？做了大量的數據分析以后，結果是：中國廣義的宏觀稅占比在32%左右，比發(fā)展中國家平均水平略低一點，跟發(fā)達國家比更低。一句話，中國的宏觀稅負按照理性的數據分析并不高。但老百姓的稅負痛苦，也是不能回避的問題，我們應該考慮在合理收稅的可塑性空間里能不能降低間接稅比重，提升直接稅比重。直接稅以個人所得稅和財產稅為主，這些稅負不能轉嫁，那么它落在哪兒呢？不是要落在消費

12、大眾身上，而是要落在小平同志說的先富起來的那部分人身上。先富起來的人更多地按照支付能力給國庫做貢獻，這符合所有的經濟體都承認的稅收理念。先富的人為稅收做出更多貢獻，他們在自己享受生活資料的層面上做了一些讓步，其痛苦程度相當的低。真正的富豪在交個稅的過程中沒有任何傷筋動骨的感覺，而且一部分人認為自己應該給社會做貢獻。而我們消費大眾的整個收入盤子里很大的比重要滿足基本的生活需要，要讓他們在生存和從生存向發(fā)展提升層面讓步自己的利益，他們的痛苦程度就相當高。對先富起來的人多征稅實際上也符合先富起來的那部分人的長遠利益、根本利益，他們可以安然享受改革開放的成果，這是一個必須說清楚的道理，不能稱之為“劫富

13、濟貧”。當然這個事情也不能想怎么做就怎么做，要循序漸進。我們看一下發(fā)達國家是怎么做的。美國人的聯(lián)邦政府相當于我們的中央政府，他們的調節(jié)工具最主要的就是個人所得稅，占到聯(lián)邦收入的40%以上，另外還有一個工薪稅，這兩個稅種加在一起占80%左右。個人所得稅在宏觀調控里形成一個自動穩(wěn)定器，因為有超額累進的稅率設計，在經濟高漲的時候，自動地使很多社會成員稅負往上跳到更高的邊際稅率上，進而使經濟降溫，而在經濟蕭條的時候，則自動落檔，落到比較低的邊際稅率上，進而使經濟升溫，于是成為一個很好的宏觀經濟運行反周期自動穩(wěn)定器。然而，中國現在于這方面的類似機制還基本上無從談起，超額累進稅率只是在工薪這個很窄范圍里如

14、此設計，對于其他的個人所得，基本就是比例稅率，2011年個稅改革之后，工薪收入者的納稅面由原先的28%收縮為不足7%，僅有2800萬左右的工薪收入階層要納稅，超額累進機制更成為十分邊緣化、微不足道的狀態(tài)。第二，中國地方稅體系改革不成型。最近，地方層面上的隱性負債，以及地方政府特別關注土地批租收入的行為傾向成為公眾關注的突出問題。這些問題的生成機制是什么？1994年的財稅改革建立了與市場經濟配套的以分稅制為基礎的分級財政框架，具有歷史功績。但是走到現在，針對基層困難，土地財政等問題，對分稅制的抨擊不絕于耳，許多人把板子打在分稅制上面，是打錯了地方。實際上我們省以下體制的狀況是遲遲未能進入分稅制狀

15、態(tài)，它還是五花八門、復雜易變、討價還價色彩非常濃重的分成制或包干制。要問為什么在省以下遲遲不能進入分稅制狀態(tài)？如果簡要分析，其一，我們的財政層級太多，分稅分不清楚，除了中央級，省以下還有四個層級，總共只可能有二十幾種稅，不可能形成相對清晰穩(wěn)定的五層級分稅制；其二，地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多的隱性負債，另外還必然特別看重土地批租，于“招拍掛”中力求把價位沖得很高，在某一任期之內把土地交易環(huán)節(jié)的收入一次性拿足，盡可能解決在位者任期之內出政績的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內是不會再產生一分錢現金流的。如果沒有其他的制度制約和

16、配合，這種不斷創(chuàng)造“地王”的勢頭就很足，但地皮有限，從長期觀點看一定難以為繼。如果有保有環(huán)節(jié)的稅收可以年復一年提供現金流，又有了其他的融資條件，各方參與者的預期就都改變了，就不會動不動把土地批租沖到天價上去。所以問題的實質，仍然是有效制度供給與激勵約束機制不足。我國地方稅體系要從不成型向成型轉變以優(yōu)化相關制度安排，需要尋找其財源支柱，這也是繞不開不動產稅問題的。（二）中國各方面都特別關注的房地產調控和收入分配狀況，正在牽動人心和全局，呼喚改革從整個國民經濟來看，有兩個突出問題。第一，中國房地產業(yè)的情況已經引起嚴重不滿，牽動人心與全局。房地產在今后十幾年中國繼續(xù)保持黃金發(fā)展態(tài)勢過程中的作用，我們

17、還是應該正面肯定的，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，房地產業(yè)作為經濟社會發(fā)展的支柱產業(yè)之一是不可否認的。有同志說，要把房地產業(yè)和建筑業(yè)區(qū)別開來，對此我不太贊成，那種把建筑業(yè)當作支柱產業(yè)而不是房地產業(yè)的觀點有點太絕對。房地產和建筑業(yè)有重合的部分，也有區(qū)分的部分，但是組合在一起，就是在城鎮(zhèn)化提升過程中，今后十幾年幾億人口在城鎮(zhèn)區(qū)域里成為常住居民以后所需要的住房，同時也形成了經濟增長的一個動力源，這個動力源是李克強同志也在強調的。要擴大內需、提振消費的一個重要線索就是使房地產業(yè)健康發(fā)展。房地產要健康發(fā)展，就要有相關的制度建設減少房地產業(yè)的泡沫。房地產這個領域里有那種肆無忌憚的炒作的力量，比如溫州炒房團，這些力

18、量干擾支柱產業(yè)發(fā)揮正面效應，帶來了部分區(qū)域部分時間段上房價的泡沫化，給社會成員帶來不安全感。限購、限價只是權宜之計，長遠來看要通過經濟手段來維持，這就需要有制度框架依托的一種約束力量。如何減少房地產泡沫呢？我們可以分析一下，沒有任何力量能夠改變在房地產伴隨著城鎮(zhèn)化水平提升過程中，房價也會隨之不斷上升的基本事實。我們要做的是通過制度建設，使房價在發(fā)展過程中不要大起大落。必須真正解決好房地產業(yè)在必要調控下的健康發(fā)展問題，對此稅收不是萬能的，房產稅不可能把房價壓得很低，房產稅只能使房價泡沫適當減少；但是要使房地產業(yè)健康發(fā)展，不考慮在房地產保有環(huán)節(jié)逐步建立一個像美國、日本等市場經濟相對成熟的經濟體都具

19、有的房地產稅或不動產稅，又是萬萬不能的。不應把所有的調控任務都指望于某一個稅種，比如房地產稅，也不應在相關的改革實施中操之過急，動作過猛，但是又不能對這樣一個很明顯的經濟手段放在一邊不加考慮、棄而不用。第二，中國的收入分配差距擴大引起的嚴重不滿，已經牽動人心與全局?，F在各方面的輿論都在抨擊收入差距的明顯拉大。鄧小平曾指出，如不能真正走向共同富裕，我們的改革和發(fā)展就失敗了。在這一方面作研究分析，可知收入分配差距的擴大，實際上是和我們財產分布狀態(tài)的差距擴大如影隨形而且相互激勵的。收入差距迅速擴大，在很大的程度上已源于財產性收入，最主要的構成原因之一是來自于不動產財富的增值、溢價收入。這于客觀上需要

20、得到一定的再分配優(yōu)化調節(jié)和制約。不動產稅即房地產稅這樣一個稅種，顯然應該發(fā)揮收入分配方面的優(yōu)化作用。以上所涉及的重大現實問題都在告訴我們：在大的改革方向上，關于直接稅和房地產稅，我們沒有其他選擇，需要積極考慮如何堅定穩(wěn)妥地把握這一方向往前走。因此，在中國實施房地產稅改革，是完成經濟社會轉軌與現代化的必要制度建設，將會產生四個方面值得肯定的正面效應：一是增加中國直接稅的比重而降低中低端收入者的稅收痛苦程度。二是為解決中國地方稅體系不成型的問題而提供地方層面的支柱稅種。三是促使已實施的房地產調控新政體現其應有的“治本”水準。四是優(yōu)化收入和財產的再分配以抑制“兩極分化”。因此這一改革一舉多得、勢在必

21、行。開征房地產稅的可行性說了這么多的正面效應，回到實際操作方面，我們面對的質疑是什么？第一，我國在改革中已經推出的“土地出讓金”，其性質是土地使用權的價格，即憑借所有者身份對使用權持有人收取的地租；而房地產稅，其性質是不動產保有環(huán)節(jié)上使用權持有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的政治權力。很多人對此憤憤不平，我已經一次把地租交足了，為什么國家還要重復征收房地產稅？政府憑借社會管理者的權力可以開征稅收，和地租并行不悖。法定稅負是所有的國家政府所天然擁有的權力。租和稅在各個國家都是并行不悖的，天然就帶有重復征收問題，只有重復的合理還是不合理的區(qū)別，沒有絕對的不重復。一個企業(yè)交

22、完企業(yè)的流轉稅，還要交企業(yè)所得稅，交完企業(yè)所得稅之后，給職工發(fā)工資、獎金時職工還要再去交個人所得稅，這是多層次復合稅制情況下必然出現的重復征收。第二，有人說，前些年，在沒有每隔若干年重評一次稅基的房地產稅制度框架的情況下，土地出讓金的生成價位較高，而一旦推出房地產稅，其生成價位會因交易者預期的改變而相對較低。這種差異也并不是開征房地產稅的硬障礙。在中國漸進改革已形成“路徑依賴”的情況下，我們完全可以設計“老房地產”與“新房地產”有所不同的稅務區(qū)別對待辦法。第三，還有一種反對意見說，我國城鎮(zhèn)土地都為國有土地，這不同于國外在私有土地上可開征房地產稅的情況而形成了我國特有的法理沖突。其實國有土地終極

23、所有權與對房地產使用權持有者開征房地產稅并無硬沖突，不存在法理障礙。理由是：其一，從國際經驗看，房地產稅可以對私有、公有（英國可區(qū)分為中央政府、地方政府和公共組織等不同主體所有）一視同仁地全覆蓋。香港土地不是私有的，在過去英管時期的法律框架里面，所有的地除了一個教堂用地之外，通通都是公有，香港特別行政區(qū)回歸祖國后這個框架仍然存在，但是他們在稅收上并不客氣，不動產稅、物業(yè)稅一點也不含糊。其二，我國改革實踐中國有企業(yè)“利改稅”的自身經驗也可援引。國有企業(yè)要跟其他企業(yè)一樣交所得稅，從邏輯上講，一個企業(yè)的產權是國有的，國家自己跟自己較什么勁？但當時說的很清楚，中國要把改革往前推，就必須把國有企業(yè)看作是

24、有相對獨立物質利益的商品生產經營者，而這種商品生產經營者應該跟其他非國有企業(yè)一起公平競爭，要公平競爭就完全可以通過立法對他們一視同仁地開征所得稅。同理，一塊地皮在國家終極所有的情況下，上面的建筑物的所有者是具有相對獨立物質利益的主體，國家完全可以通過立法對這些獨立的物質利益施加適當的調解，這在邏輯上沒有問題。第四，有很多學者強調，開征房地產稅需要有產權登記與保護、稅基評估、信息管理與溝通、稅收征管等方面各環(huán)節(jié)的專業(yè)力量與條件，但這也并不能成為否定開征此稅可行性的理由。我國有關部門已在十個地方推行數年的物業(yè)稅基模擬評估和相關工作試點，所要試驗的就包括此類問題的解決方案。相關的信息系統(tǒng)、人員培訓、

25、評估軟件和收繳管理等，都不存在硬障礙。第五，開征房地產稅在市場經濟國家有多年積累的豐富經驗，我國完全可以結合本國國情與實際，借鑒吸收而形成“后發(fā)優(yōu)勢”。當然，中國近些年的“小產權房”、歷史上形成的“經租房”等問題，確是其他國家一般沒有的情況，需要穩(wěn)妥處理。北京現在有幾十萬套小產權房，這個事情非常棘手，但是棘手并不意味著解決不了。通過試點促使政府和方方面面一起形成方案，爭取做一個打包處理，在配套改革中逐步求得解決。這是無論如何都要做出交代的事情，有沒有房地產稅改革都要交代，房地產稅改革倒是一個推進力量，使大家更積極地考慮解決方案。待添加的隱藏文字內容3如何看待保有環(huán)節(jié)稅收促進住房供需平衡和產業(yè)健

26、康發(fā)展對不動產（房地產）的相關調節(jié)，其原理上也是尋求一個供需狀態(tài)的合理。供需狀態(tài)如果平衡，價格就不會往上猛沖。但是恰恰在不動產方面，最根本的要素地皮，是屬于天然壟斷、特別稀缺的性質，也就是人類社會各中心區(qū)的地皮是最稀缺而無法增加的，必然越來越珍貴，不能說按照中國960萬平方公里陸地面積平均下來，每人有一份，那還是很寬松的，實際上所有利益相關者爭奪的，都是中心區(qū)、黃金地段、好的地段的不動產，即爭取怎樣在里面享有一個份額。誰享有，誰就壟斷。這樣一來，自然壟斷就造成了供需長期傾斜失衡，我們只是力求合理地來調節(jié)這樣一個狀態(tài)而盡可能達到最多社會成員的基本滿意。那么就必須強調雙軌統(tǒng)籌，而且應該在高端住房保

27、有環(huán)節(jié)征稅。這個稅會產生什么效應？第一，對于想買房自住的人，這實際上會改變他的預期，傾向于更實惠一點買相對小戶型的房子，于是正好收斂了供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平。第二，買房為囤在手里做自己的“商業(yè)性社會保險”的人，會考慮買了房以后不再空置，而是租出去，于是在社會沒有增加投入的情況下，卻增加了租房市場的供給，又緩和了供需之間的矛盾。第三，買來炒房的人，不敢說就完全不炒了，但是在炒的時候會收斂自己的行為。因為這時整個社會氛圍和利益相關者的心態(tài)和預期都有所改變，炒房者們自然會在估計風險的時候悠著點兒，而且他會考慮后邊多數接手的人是要用于自住的，所以自然而然會考慮多炒中小戶

28、型。這樣一來，需求方整體結構變了，開發(fā)商拿了地皮以后也要考慮更多提供中小戶型，而且在參加土地“招拍掛”的環(huán)節(jié)上不能像以前那樣把利潤空間想象的那么大，要謹慎一點。綜合起來，需求沉穩(wěn)收斂了，同時有效供給增加了，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康，泡沫少些，轉變發(fā)展方式所追求的一些“可持續(xù)”的因素，也會注入到里面，比如土地集約利用。大方向下的路徑選擇我認為必須充分肯定上海、重慶兩地房產稅改革試點敢為天下先、在打開局面方面的重要意義和作用。這種試點體現了鄧小平理論里面一個非常重要的哲理，就是在判斷了方向以后不爭論，如要通過爭論來取得共識，一百年也取得不了，不可能取得。那就必須先推動試點，先力求搭

29、一個制度框架。試點取得經驗、減少反對與疑慮、搭成制度框架以后，再考慮怎樣動態(tài)優(yōu)化，逐步健全完善起來。前段輿論上有一些說法，指責上海、重慶兩市的試點好像成效不足，“動靜不大”：一是稅收收入很少；再者也沒有看到兩個城市房價的急速下跌。其實對房產稅試點效果的評判，不能這么表面化。因為，在上海、重慶這樣的發(fā)達地區(qū)搞房產稅試點，最重要的任務還不是籌集收入，而是在于調節(jié)市場，影響人們的住房消費，并為省以下財稅體制改革提供配套。房產稅是按年可持續(xù)征收的，不要急于在目前按少數地方試點情況判斷它一年可以征收多少稅上來，而要看到未來房產稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現。還有一點，就是開征房產稅房價并不會應聲而落，目前

30、我國城鎮(zhèn)化水平實際才40%多，以后要一路走高到70%80%才能相對穩(wěn)定。單靠一個稅制不可能改變中國今后城鎮(zhèn)化幾十年歷史進程中城市不動產價格上揚曲線的基本模樣。但是有了這個施加于房地產（不動產）保有環(huán)節(jié)的稅以后，它會使這個上揚曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更加平穩(wěn)，減少泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊。試點后，兩地高端的不動產，都明顯出現了成交量下降，價格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應，是改革已體現的作用。另外上海管理部門原來多年想追求的一些不動產配置方面如何優(yōu)化的目標，這次發(fā)現通過稅制的具體設計，取得了很好地實際調節(jié)效果。比如上海多年苦惱的問題就是大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動產

31、，政府反復動員說周邊地區(qū)很好，發(fā)展不錯（確實周邊地區(qū)發(fā)展也很好），但是共性與慣性造成大家都傾向于先不考慮周邊地區(qū)，第一目標是在中心區(qū)購置物業(yè)。而這次上海方案里面有一個小小的杠桿：中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點兒，便使現在的成交量大量地被引流到周邊區(qū)域，所以管理部門對這樣的效果非?？隙?。這也說明搞市場經濟要間接調控，運用規(guī)范的經濟手段，而經濟手段里面稅收是不可忽略的政策組合工具。關于推進房地產稅改革的若干要領首先，我們的管理部門應該更開明，適當披露已搞了多年的物業(yè)稅模擬試點“空轉”的相關信息，稅基評估的模擬試點信息都不披露似乎無必要。各地試點具體的數據可以不披露

32、，但是其框架完全可以披露一些信息。我們調研所到之處不接觸數據，只了解“空轉”是怎么推進的，當公眾了解大體情況以后，很多的反對意見和傳言也就會不攻自破。比如有人說這個事復雜得不得了，中國人操作不了。其實不是這樣的，我們已做了多年的十個地區(qū)的試點，無論是沿海發(fā)達地區(qū)、東北地區(qū)還是西部，都是要求對地面上所有的不動產確權之后，按照三大模式做不動產的稅基評估：一種是制造業(yè)的房產、一種是商業(yè)的房產、再一種就是消費性住宅。三大類型都有已經形成的評估公式和技術上的一套評估方案，而且把它軟件化了，調查人員、工作人員只要把不動產的具體數據一一填入，給一個指令，計算機在軟件支持下自動生成評估結果。當然這需要培訓干部

33、，需要進一步厘清里面的技術細節(jié)，需要優(yōu)化相關軟件，但這都沒有硬障礙。所以這些事情應該進一步開明地透露信息。其次，應該盡可能把政府關于未來改革的一些基本考慮做出必要的信息披露，給社會公眾吃定心丸。比如說公務員、公職人員現在最擔心什么？辛辛苦苦干一輩子，最實惠的就是住房，如果說剛剛房改拿到了自己有完全產權的房子，然后馬上要征房地產稅，可能大多數人會跳起來。所以我認為這方面應該非常清晰地給社會公眾（包括公職人員）一個“定心丸”：以后所有社會成員的所謂第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房，是不被這個稅覆蓋的。這一條非常重要，中國國情、大眾心態(tài)之下，有什么必要在這方面去觸動人家的基本住房

34、保障呢？看看試點：上海方案只涉及增量，但依靠信息系統(tǒng)支持把新購房與原有房合并計算人均擁有面積，再對高端征稅；重慶方案涉及了轄區(qū)內幾千套獨立別墅的存量，但清楚地規(guī)定了180平米的“起征點”，仍是只調節(jié)高端。另外，有人說中國基本特點就是第二套房有社會保險功能，第二套房是自己給自己買了一個商業(yè)性的社會保險這有一些道理，那么對二套住房能不能稅率從輕？我覺得也完全可以探討。如對這兩點盡快形成相對清晰的原則性態(tài)度，再往下便可討論怎么樣按照支付能力原則去調節(jié)高端。對高端也不會硬要“傷筋動骨”，應該完全符合市場經濟稅制的“支付能力”原則，抽肥補瘦。這就是促進先富起來的階層和低收入階層在一個社會共同體里享受改革

35、開放成果的和諧局面，實際上是一種共贏。先富起來的這些人，一年交一兩萬、兩三萬元錢或再高些的稅，而這個再分配使政府更有能力扶助低收入階層住有所居，促使整個社會和諧了，底層不鬧事，不是大家一起安享改革開放成果嗎？總之，應該從方向、到路徑、到要領，認清我們應該共同尋求制度優(yōu)化的一些基本認識，積極研討并提出建設性的意見，支持相關管理部門在這方面更好地順應形勢，在改革中掌握好無可回避的制度創(chuàng)新和調控。29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c

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