北海大型國(guó)際老年園區(qū)可行性研究報(bào)告

1、北海大型國(guó)際老年園區(qū)可行性研究報(bào)告第一部分 總論一、項(xiàng)目產(chǎn)生背景二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性三、建立項(xiàng)目的總體目標(biāo)、宗旨及目的第二部分 北海市老年產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境分析一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要性三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展障礙四、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的對(duì)策第三部分 項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址條件二、項(xiàng)目選址分析第四部分 項(xiàng)目初步規(guī)劃與建議一、項(xiàng)目規(guī)劃二、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目空間布局建議四、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議五、項(xiàng)目配套建議第五部分 項(xiàng)目投資分析一、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析二、項(xiàng)目投資費(fèi)用估算三、項(xiàng)目效益評(píng)估與影響第六部分 結(jié)語(yǔ)第一部分 總論一、項(xiàng)目產(chǎn)生背景中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)倡導(dǎo)并發(fā)起了“愛(ài)心護(hù)理工程”。同時(shí)

2、于2006年3月在全國(guó)人大十屆四次會(huì)議上，“愛(ài)心護(hù)理工程”被正式列入國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一發(fā)展規(guī)劃?！皭?ài)心護(hù)理工程”就是本著“幫天下兒女盡孝，給世上父母解難，為黨和政府分憂”的宗旨，從“關(guān)愛(ài)今天的老年人，就是關(guān)愛(ài)明天的自己”的意愿出發(fā)，以“政府支持、社會(huì)力量興辦、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”的原則，盡快在全國(guó)300個(gè)地級(jí)以上大中城市建設(shè)一批以關(guān)愛(ài)老年人的“愛(ài)心護(hù)理院”，包括老年住宅、老年公寓、老年生活服務(wù)（活動(dòng)）中心等集老年人養(yǎng)生、休閑、保健及護(hù)理關(guān)愛(ài)的配套服務(wù)設(shè)施。有條件的城市地區(qū)則建立或者逐步形成功能齊全的老年福利社區(qū)，為老年人提供養(yǎng)老居住、休閑生活、養(yǎng)生益智、康體保健、醫(yī)療關(guān)懷等一站式服務(wù)

3、的現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)生活區(qū)域，為老年人創(chuàng)造優(yōu)良的養(yǎng)老條件和生活環(huán)境。2007年9月27日28日，受中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)委托，銀暉國(guó)際投資（北京）有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人與北海市及當(dāng)?shù)攸h委政府領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)雙方在2006年8月18日簽訂的合作意向書(shū)就建設(shè)“北海國(guó)際老年園區(qū)”項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、中國(guó)老年人口增長(zhǎng)加速目前，我國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到了1.44億，占全國(guó)總?cè)丝诘?1%，每年還將以3.3%的速度增長(zhǎng)。這個(gè)數(shù)字占亞洲老年人口的二分之一，占世界老年人口的五分之一，是世界上老年人口最多的國(guó)家。另?yè)?jù)預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)60歲以上老年人將達(dá)到2.45億，占人

4、口的17%；老齡化高峰將于2030年左右到來(lái)，并將持續(xù)20余年。到本世紀(jì)中葉達(dá)到最高峰，60歲以上的老年人可能達(dá)到4億，占總?cè)丝诘?5%；80歲以上的老齡老人將超過(guò)1億，是現(xiàn)在高齡老人的10倍左右。屆時(shí)，中國(guó)每四個(gè)人中就有一個(gè)老年人。2、“空巢老人”現(xiàn)象的產(chǎn)生由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃生育政策，現(xiàn)在的獨(dú)生子女人數(shù)已達(dá)6000余萬(wàn)，城市居民的家庭結(jié)構(gòu)成倒寶塔形，四個(gè)老人，一對(duì)夫婦，一個(gè)孩子的“四二一”家庭大量涌現(xiàn)，使贍養(yǎng)老人問(wèn)題的壓力進(jìn)一步加大。隨著經(jīng)濟(jì)文化等方面的發(fā)展，年輕人結(jié)婚成家和出國(guó)、異地工作和外出打工等人口遷徙現(xiàn)象極為普遍，不論城市和農(nóng)村“空巢老人”（即沒(méi)有子女同居的老年人獨(dú)居家庭）越來(lái)越多

5、。就全國(guó)而言，“空巢老人”在城市平均已達(dá)到30% ，個(gè)別大中城市甚至已超過(guò)50%。而全國(guó)共有各類老年人福利機(jī)構(gòu)近4萬(wàn)個(gè)，床位數(shù)僅156萬(wàn)張，平均每千名60歲以上老年人只擁有8.4張，這與我國(guó)社會(huì)發(fā)展總體水平極不適應(yīng)。3、人口老齡化已成為重大的社會(huì)問(wèn)題人口老齡化是人類社會(huì)面臨的前所未有的挑戰(zhàn)，也是當(dāng)今世界遇到的重大社會(huì)問(wèn)題之一。我國(guó)在不到20年的時(shí)間便進(jìn)入了發(fā)達(dá)國(guó)家近百年才會(huì)出現(xiàn)的人口老齡化的嚴(yán)峻狀態(tài)，并且是在國(guó)力較弱的情況下未富先老。老齡人口數(shù)量的日益加大，特別是80歲以上的高齡老人還將以較快的速度增長(zhǎng)，這對(duì)于中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等諸方面的可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。也對(duì)于中國(guó)傳統(tǒng)的家庭

6、養(yǎng)老方式提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，解決中國(guó)人口老齡化的實(shí)際問(wèn)題必須需要依靠政府發(fā)動(dòng)社會(huì)力量解決，以達(dá)到社會(huì)和諧進(jìn)步。（二）項(xiàng)目建設(shè)的可行性老齡化社會(huì)現(xiàn)象是社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們生活水平不斷提高，醫(yī)療衛(wèi)生不斷改善，科學(xué)和文明程度不斷提高，出生水平、死亡水平不斷下降，平均期望壽命不斷延長(zhǎng)的結(jié)果。加上一對(duì)夫婦只生一個(gè)子女，出現(xiàn)了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭現(xiàn)象，老人消費(fèi)觀念的升華，老年人的保健、康復(fù)和養(yǎng)老受到政府的密切關(guān)注，也成為全社會(huì)議論的永恒話題。由于老齡人生理、心里功能大異于從前，如：隨著年齡的增長(zhǎng)，生理上會(huì)眼花、色弱、步履蹣跚、行動(dòng)遲緩、記憶力衰退；心理狀態(tài)日益頹變，退休后的失落感、

7、孤獨(dú)感、消沉感等等，嚴(yán)重地影響到老人們的身心健康；現(xiàn)在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，子女工作壓力較大，老年人不愿增加子女負(fù)擔(dān)，不想成為子女的累贅；同時(shí)老年人和年輕人一樣渴望居住生活環(huán)境的改善，生活品質(zhì)的提高。這就對(duì)如何安老、助老、養(yǎng)老工程提出了一系列新的更高的要求。從發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)的情況看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成為新時(shí)尚。可見(jiàn)本項(xiàng)目的建設(shè)是非?？尚械模彩欠浅１匾?。三、建立項(xiàng)目的總體目標(biāo)、宗旨及目的（一）總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”?！傲鶄€(gè)老有”是一個(gè)互相聯(lián)系的整體，是解決目前海西人口老齡化的工作目標(biāo)?！袄嫌兴B(yǎng)”是基礎(chǔ)，“老有所醫(yī)”是保障

8、，“老有所教”是保證，“老有所學(xué)”是動(dòng)力，“老有所為”是方向，“老有所樂(lè)”既是獨(dú)有所指，又是一條紅線貫穿于“六老”的始終，使得“健康老齡化”的美麗圖景最終變成現(xiàn)實(shí)，以促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建。（二）項(xiàng)目宗旨“幫天下兒女盡孝，給世上父母解難，為黨和政府分憂” 國(guó)際老年園區(qū)的實(shí)施，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，對(duì)北海市、廣西乃至全國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)具有積極深遠(yuǎn)的意義。（三）項(xiàng)目目的1、帶動(dòng)北海市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為北海創(chuàng)造稅收收入，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2、成為北海市的一張“城市名片”，提高北海市在全省乃至全國(guó)的知名度。3、減輕國(guó)家、北海市財(cái)政負(fù)擔(dān)，增加社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)總量，為城市老年

9、人解決實(shí)際困難。4、創(chuàng)建相對(duì)集中的、適合國(guó)情的高檔老年大社區(qū)，建立以休閑度假養(yǎng)老為基礎(chǔ)、大社區(qū)服務(wù)為依托的服務(wù)體系，用老年福利社區(qū)化概念實(shí)現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老、生活照顧、護(hù)理關(guān)懷等一站式服務(wù)功能。5、為全國(guó)、港澳臺(tái)僑胞乃至東南亞地區(qū)的老年人提供一個(gè)休閑養(yǎng)生、康體娛樂(lè)、環(huán)境優(yōu)美、綠色生態(tài)的大型療養(yǎng)基地。6、貫徹黨的親民愛(ài)民政策，弘揚(yáng)敬老風(fēng)尚，營(yíng)造老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所為的社會(huì)氛圍。是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要的內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。第二部分 北海市老年產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境分析（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景 近年來(lái)，我國(guó)老年人生活水平得到了較大的提高。以城市老年人為例，在各方面的共同努力下，企業(yè)退休

10、人員基本養(yǎng)老金得到按時(shí)足額發(fā)放，參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的職工超過(guò)了1.86億人，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)的范圍也隨之進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)1999年的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)離退休人員退休總額達(dá)到2068億元；2005年為4880億元；預(yù)測(cè)到2010年將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。目前，我國(guó)城市60歲至65歲的老年人口中，退休后重新又進(jìn)行工作的約占45%，他們不僅繼續(xù)發(fā)揮著“余熱”，而且也得到相當(dāng)數(shù)目資金的補(bǔ)助，加大了市場(chǎng)消費(fèi)的投入。另外，老年人從子女那里也得到了相當(dāng)部分的贍養(yǎng)費(fèi)用，用于安排自己的老年生活。據(jù)有關(guān)方面分析，城市老年人中有42.8%的比例人口擁有個(gè)人積蓄和儲(chǔ)蓄

11、存款，當(dāng)前老年市場(chǎng)消費(fèi)每年達(dá)5000億元左右，且逐年將有所增加。在發(fā)達(dá)國(guó)家，營(yíng)利性的養(yǎng)老設(shè)施起步較早，在發(fā)展初期采用了市場(chǎng)化的操作模式，政府又對(duì)這一具有一定福利性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)提供支持，準(zhǔn)入門(mén)檻較低，發(fā)展已經(jīng)十分成熟。這些國(guó)家根據(jù)功能不同將老年設(shè)施進(jìn)行了細(xì)化分類。以老齡化問(wèn)題比較突出的美國(guó)為例，美國(guó)養(yǎng)老設(shè)施的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)和老年服務(wù)的一大產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去的若干年快速發(fā)展。主要以個(gè)人支付形式入住的輔助生活機(jī)構(gòu)，贍養(yǎng)了需要長(zhǎng)期照料的近15%的老人。上萬(wàn)個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，大約80%是營(yíng)利機(jī)構(gòu)，20%為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)。我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、

12、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”。面對(duì)人口的日益老齡化，退休老年人日漸增多，需求必然越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)建設(shè)適應(yīng)老年人需求和消費(fèi)的高檔老年社區(qū)，將是很有潛力的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，勢(shì)在必行。二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要性 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，目前不存在城市間的競(jìng)爭(zhēng)，北海如果能夠抓住機(jī)遇，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地率先發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)一定能夠迅速地實(shí)現(xiàn)新的突破和跨躍。 第一，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然號(hào)稱夕陽(yáng)工程，但它卻實(shí)實(shí)在在是個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。在未來(lái)50年內(nèi)，60歲以上的老年人口還將以3.2%的速度遞增，到2015年，老年人口將超過(guò)2億，約占總?cè)丝诘?4%

13、，到2040年，老年人口將達(dá)到4億，占總?cè)丝诩s26%。而在一些大城市中，這個(gè)比例將會(huì)更高，可能達(dá)到每2至3人中就會(huì)有一位老人。與此同時(shí)，將出現(xiàn)家庭規(guī)模小型化，大量老年家庭成為空巢家庭，空巢老人散居在社會(huì)的各個(gè)角落，缺乏必要的照顧和慰藉，日益成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。 所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正是急社會(huì)之所需，所針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)群體是全中國(guó)的那些富起來(lái)的老年人，而且這個(gè)市場(chǎng)隨著老齡化的進(jìn)程會(huì)越來(lái)越大，前景廣闊。第二，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市互利互惠。這些年，以京、滬、深圳為首的中心城市成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的地方，大量人流和資金流的涌入，帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)的極度繁榮，但過(guò)多的人流也使這些城市難以承載，產(chǎn)生房?jī)r(jià)高漲、交通擁擠等城市問(wèn)題

14、，這些問(wèn)題又制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，這些城市又是率先進(jìn)入老齡化的地區(qū)，過(guò)多的老齡人口已經(jīng)成為城市沉重的負(fù)擔(dān)和社會(huì)問(wèn)題。如果北海主動(dòng)去吸納這些城市的老齡人口，充當(dāng)其后院，既有利于其緩解人口壓力，平抑房?jī)r(jià)，又可以減輕其社會(huì)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)人口的新陳代謝，所以一定會(huì)得到這些城市的歡迎和支持。北海大量吸納這些城市的移民，必將與其發(fā)生人流、信息流、資金流的頻繁往來(lái)，可以分享其經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的好處。 第三，有利于提升北海形象。一方面，城市建設(shè)的宜老化和無(wú)障礙化，本身就是一個(gè)社會(huì)高度文明進(jìn)步的標(biāo)志；另一方面，當(dāng)北海在京、滬、深圳等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)推廣時(shí)，必將持續(xù)不斷地進(jìn)行廣告投放和城市宣傳，會(huì)大大

15、提升北海的知名度和展現(xiàn)政府開(kāi)拓務(wù)實(shí)的形象，這給北海帶來(lái)政治和經(jīng)濟(jì)上的好處是不言而喻的。 第四，有利于塑造特色文化。北海旅游以海灘度假為主，售賣(mài)的應(yīng)該是休閑，一種時(shí)光凝固的感覺(jué)，海灘很多地方都有，但是有氣質(zhì)，能讓人懷念的海濱城市并不多。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要形成一個(gè)閑適、安詳?shù)某鞘蟹諊茉煊刑厣穆糜挝幕?，讓北海旅游業(yè)步入一個(gè)更高的層次。 三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展障礙雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，北海也有優(yōu)勢(shì)，但它的發(fā)展還存在著很多障礙： 第一是鄉(xiāng)土觀念中國(guó)人的鄉(xiāng)土觀念非常強(qiáng)，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活格局的變化，在城市中這種觀念已經(jīng)開(kāi)始淡化。 第二是大城市居民的

16、自豪感在大城市，尤其是京、滬、深圳等這些極度繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強(qiáng)烈的。無(wú)論在市政建設(shè)、城市綜合服務(wù)還是物質(zhì)文化生活，北海與這些中心城市的差距是全方位的。所以北海人眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認(rèn)同。 第三是許多生活中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題搬家是件大事，老年人的跨城市遷居更是異常的麻煩。而且人到老年智力和體力衰退，適應(yīng)能力和自我保護(hù)能力都會(huì)下降，到一個(gè)人生地不熟的地方，會(huì)面臨很多生活上的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，例如：安全問(wèn)題，社會(huì)交往問(wèn)題，生活習(xí)慣問(wèn)題，休閑娛樂(lè)問(wèn)題等等，這些都會(huì)成為老年人移民的障礙。四、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的對(duì)策發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自發(fā)行動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，它還需要政府的支持同時(shí)參與

17、引導(dǎo)： 第一：以京、滬、深圳等發(fā)達(dá)的一線城市的老年移民作為突破口，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)起步，完成養(yǎng)老園區(qū)硬件、軟件的配備和宜老化城市的建設(shè)，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做大做實(shí)；第二：利用優(yōu)越的養(yǎng)老條件更廣泛地吸納各地有經(jīng)濟(jì)條件的老年人口，將北海建成中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中心，并以龐大的市場(chǎng)為依托，形成老年科學(xué)研究和教育中心；第三：利用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中心地位，開(kāi)展老年相關(guān)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和商貿(mào)，形成面向全國(guó)和世界特定產(chǎn)品的商貿(mào)中心。 將北海養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做成全國(guó)最好，甚至世界最好的，要讓人們一想到養(yǎng)老，就想到北海，讓北海成為所有老年人向往的地方。第三部分 項(xiàng)目選址由于老年人離開(kāi)了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢(shì)不再是他們考

18、慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。這種從城內(nèi)向郊區(qū)，從喧囂到寧?kù)o，從地段到環(huán)境的觀念轉(zhuǎn)變，決定了本項(xiàng)目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。（一）項(xiàng)目選址條件：1、周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力，依山傍水之處為最佳；2、位于城郊區(qū)，交通便捷，方便子女、友人探望；3、場(chǎng)地面積大，以滿足開(kāi)展戶外活動(dòng)的要求；4、園區(qū)配套功能完備、專業(yè)護(hù)理服務(wù)周到。（二）擬定選址原因擬定選址位于廣西北海市，具體位于濱海公路銀灘支線以北、南珠大道以西、江蘇路以南、馮家江東側(cè)區(qū)域內(nèi)。1、城市環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)北海地處廣西南端，北部灣

19、東北岸，與海南省隔海相望，毗鄰東南亞各國(guó)，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。北海市是全國(guó)首批開(kāi)放的14個(gè)沿海城市之一，是“泛珠江三角洲”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中間地帶，使中國(guó)與東盟自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡。全市總?cè)丝跒?49萬(wàn)人，市區(qū)面積957平方公里。北海是一座具有亞熱帶濱海風(fēng)光的美麗的花園城市，擁有中國(guó)優(yōu)秀旅游城市的稱號(hào)，是國(guó)家建設(shè)部確認(rèn)的“中國(guó)最具人居環(huán)境”的城市。它氣候溫和，陽(yáng)光充沛，雨量充足，植被豐茂，全年花繁葉綠，四季瓜果飄香，海產(chǎn)資源豐富，生活環(huán)境舒適。北?？諝獾那逍驴蔀槿珖?guó)之最，空氣中負(fù)氧離子含量每立方厘米高達(dá)2500-5000個(gè)，比內(nèi)陸城市高出50-100倍，享

20、有“中國(guó)最大城市氧吧”的美譽(yù)。北海的自然環(huán)境得到了很好的保護(hù)，水質(zhì)為國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，沙白水凈的銀灘更是被國(guó)家列為中國(guó)五個(gè)最美度假勝地之一。 2、政策優(yōu)勢(shì)北海市委市政府非常重視老齡事業(yè)的發(fā)展，先后多次召開(kāi)專門(mén)聯(lián)席會(huì)議研究部署，市政府與銀暉國(guó)際投資（北京）有限公司在2006年8月18日簽署了興辦高端老年產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的合作意向書(shū)。目前，已正式將該項(xiàng)目列為市重點(diǎn)項(xiàng)目，并在政策方面給予優(yōu)惠支持。在這不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)區(qū)位和得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境中，充分利用北海市政府提供的優(yōu)惠政策，在海濱城市自然的地形地貌基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，建設(shè)大型國(guó)際化綠色生態(tài)老年園區(qū)，在該處選址是比較適宜的。第四部分 項(xiàng)目初步規(guī)劃與建議一、項(xiàng)目規(guī)

21、劃1、園區(qū)建設(shè)概要項(xiàng)目將建成以綠色生態(tài)為主要特色，充分利用馮家江自然的水系和原有的地形地貌進(jìn)行高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)，建設(shè)集康體娛樂(lè)、養(yǎng)生休閑、醫(yī)療保健、度假旅游、療養(yǎng)居住等多功能于一體國(guó)際化高檔老年園區(qū)。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積： 3000余畝容積率：1.5總建筑面積： 300萬(wàn)平米總投資預(yù)計(jì)為：約15億元人民幣。公建配套面積:6萬(wàn)平方米二、項(xiàng)目定位 “廣西第一高端老齡產(chǎn)業(yè)基地”“泛北部灣地區(qū)規(guī)模最大的國(guó)際老年休閑療養(yǎng)勝地”“建成全國(guó)愛(ài)心護(hù)理工程的重點(diǎn)示范單位”三、項(xiàng)目空間布局建議（一）空間布局原則1、經(jīng)濟(jì)節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的原則。2、以人為本原則、舒適原則、健康原則，人文與自然條件結(jié)合的原則，與城

22、市發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合的原則，一切從老年人出發(fā)的原則。（二）景觀設(shè)計(jì)原則1、根據(jù)本區(qū)域的氣候環(huán)境條件，充分利用本地的自然景觀資源，種植一些與本地區(qū)的相適應(yīng)的樹(shù)木花草；2、種植的樹(shù)木花草要有利于老年人的健康、療養(yǎng)，并注意花期搭配。3、將各種樹(shù)木花草合理布局成行、成片、成景狀、成圖形，可適當(dāng)劃分成若干有特色的小區(qū)，配以噴泉、池塘、假山、小橋、亭臺(tái)等。良好的景觀，可以幫助老年人消除疲勞，消除緊張情緒，調(diào)節(jié)心理，提高免疫功能，改善睡眠質(zhì)量，增加食欲，發(fā)揮自然因子對(duì)人體的保健作用。（三）功能布局劃分從功能來(lái)說(shuō)，把整個(gè)大社區(qū)分為四個(gè)區(qū)域：療養(yǎng)區(qū)（愛(ài)心護(hù)理院、）休閑區(qū)（老年高爾夫球場(chǎng)和生態(tài)景觀公園、會(huì)展中心）生

23、活區(qū)（老年公寓和高檔老年住宅）度假區(qū)：度假酒店各中心圍繞各自為老人服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容，根據(jù)老人的需求不斷完善各項(xiàng)配套設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量。 療養(yǎng)區(qū)主要包括醫(yī)療、康復(fù)、庭園景觀綠化和行政管理四部分，（1）醫(yī)療是老人健康的守護(hù)神，在承擔(dān)著整個(gè)大社區(qū)的醫(yī)療任務(wù)（包括1000位老人的醫(yī)療服務(wù)任務(wù)等），設(shè)有療養(yǎng)科、醫(yī)技科、體檢科、康復(fù)科等；（2）康復(fù)設(shè)有跑步機(jī)、按摩椅、健康復(fù)體器械等，為老人安排豐富多樣的健身活動(dòng)；（3）庭園景觀綠化設(shè)有花草樹(shù)木、園林、噴泉、小品、雕塑、亭臺(tái)、小橋等，為老年人室外活動(dòng)提供一個(gè)有氧的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。（4）行政管理設(shè)有行政辦公樓、車(chē)庫(kù)、一切后勤支持系統(tǒng)(供電、供水、供汽、維修等服務(wù)部門(mén))

24、。休閑區(qū)主要指室內(nèi)外休閑娛樂(lè)。室內(nèi)休閑娛樂(lè)包括乒乓球室、棋牌室、茶室、臺(tái)球室等；室外休閑娛樂(lè)包括老年高爾夫球場(chǎng)、門(mén)球、游泳池、健康步道等。生活區(qū)主要指愛(ài)心護(hù)理院、老年公寓和高檔老年住宅等。度假區(qū)建設(shè)星級(jí)酒店，實(shí)行會(huì)員制，供國(guó)內(nèi)外老年人旅游度假療養(yǎng)。同時(shí)，也為老人們的子女們探望、舉辦各種會(huì)議及交流提供便利住宿條件?？偟膩?lái)說(shuō)，要將療養(yǎng)區(qū)、休閑區(qū)、生活區(qū)、度假區(qū)盡量劃分開(kāi)，原則上生活區(qū)、度假區(qū)應(yīng)建筑在療養(yǎng)區(qū)、休閑區(qū)以外，但距離要適宜，不應(yīng)太遠(yuǎn)。（四）規(guī)劃布局建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，應(yīng)從老年公寓的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以考慮以下幾點(diǎn)：1、住宅區(qū)和活動(dòng)區(qū)分離，保證

25、生活空間不受干擾；2、建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；3、居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車(chē)分流，減少噪音污染；4、設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；5、處理好設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活；6、配置基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；7、設(shè)置醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。 （五）布局方案集“休閑、度假、療養(yǎng)、居住”為一體的國(guó)際老年大社區(qū) 充分利用馮家江自然的水系和原有的地形地貌及老年公寓的功能要求，通過(guò)園林綠化景觀軸來(lái)環(huán)繞，將地

26、塊各個(gè)區(qū)域如愛(ài)心護(hù)理院、高檔住宅、休閑活動(dòng)、醫(yī)療康復(fù)健身、休閑度假等功能區(qū)有機(jī)聯(lián)系起來(lái)。同時(shí)可在地形較高處，利用其視野開(kāi)闊的，規(guī)劃作為休閑娛樂(lè)中心區(qū)，安排多功能的多層建筑（如會(huì)所等），作為整個(gè)國(guó)際老年大社區(qū)的標(biāo)志性建筑，成為全區(qū)的視覺(jué)中心。四、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議（一）單體設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)以公寓為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮，一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下。另一方面，在單體設(shè)計(jì)上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間如陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等，使居住者足不出戶就能享受到陽(yáng)光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。（二）建筑立面老年公寓社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個(gè)：

27、n一是穩(wěn)重和諧，但忌過(guò)于沉悶；n二是色彩要利于老人辨認(rèn)。（三）戶型設(shè)計(jì)由于戶型設(shè)計(jì)直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在老年公寓的戶型設(shè)計(jì)上也有特別的要求：n（1）保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境；n（2）獨(dú)立的老年公寓應(yīng)至少設(shè)置兩個(gè)房間，為老年人陪護(hù)者提供居住的空間；n（3）考慮到老年人身體機(jī)能退化的生理特征，在臥室內(nèi)可設(shè)立獨(dú)立的衛(wèi)生間；n（4）所有房間應(yīng)盡量布置在同一平面上，避免室內(nèi)的高差，保證老年人行動(dòng)的安全，如有設(shè)置躍層，樓梯踏步的尺寸應(yīng)嚴(yán)格遵守老年人設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。 （5）公共電梯與樓梯設(shè)置應(yīng)充分考慮老年人的生理、心理特征，方便輪椅進(jìn)出。（四）運(yùn)輸通道設(shè)計(jì) 運(yùn)輸通

28、道設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)處理好兩個(gè)系統(tǒng)，一是專為老年人和社區(qū)工作人員進(jìn)出的，二是物資專用通道。通道設(shè)計(jì)原則是：適應(yīng)建筑平面安排，為各建筑群服務(wù)；盡量采用最短線路，避免直角迂回；要有一定寬度，并考慮停車(chē)交匯。（五）智能化設(shè)計(jì)以完善的硬件配套服務(wù)于老人。以24小時(shí)貼心服務(wù)，24小時(shí)真情關(guān)懷的智能化管理，使老人生活更加舒適便利。整個(gè)園區(qū)智能化系統(tǒng)分為：（1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；（2）背景音樂(lè)系統(tǒng)；（3）緊急呼叫系統(tǒng)；（4）對(duì)講系統(tǒng)；（5）安全防范系統(tǒng)；（6）生活信息咨訊系統(tǒng)包括設(shè)置電話、寬帶和有線電視系統(tǒng)等。社區(qū)智能化，使得保障老人安全的同時(shí)，及時(shí)掌控社區(qū)情況，為老人日常生活提供及時(shí)反應(yīng)的保障，如遇有老人摔倒、暈倒

29、、突發(fā)病癥等情況，護(hù)理人員能及時(shí)接到監(jiān)控中心呼叫，及時(shí)到位進(jìn)行救護(hù)等。五、國(guó)際老年園區(qū)配套建議（一）基本建設(shè)內(nèi)容1、“老年公寓”為老年人提供良好的集中養(yǎng)老環(huán)境；2、為老年人創(chuàng)造舒適的服務(wù)生活條件；3、公建配套設(shè)施。（二）項(xiàng)目配套建筑方面1、老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復(fù)中心、愛(ài)心護(hù)理院等。2、老年教育方面建筑：老年學(xué)校、圖書(shū)閱覽室、影視廳、多功能廳等。3、老年康體娛樂(lè)方面建筑：老年康體俱樂(lè)部、老年高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池等。4、老年居住方面建筑：高檔老年住宅（提供給具備獨(dú)立生活能力的自理老人居住的生態(tài)景觀住宅）、老年公寓（提供給生活需要一定照料的老人或現(xiàn)在生活基本尚能自理）。5、

30、其它老年服務(wù)建筑：老年會(huì)展中心、老年異地度假酒店和公園等。（三）療養(yǎng)院：1000張床位房間，要保證臥室有良好的通風(fēng)和光照，一般每室1620平米，設(shè)床2張，或1216平米，設(shè)床一張，個(gè)別可設(shè)套間，每室都應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)，總計(jì)約500600房間。房間設(shè)備情況設(shè)備名稱作用備注求助門(mén)鈴當(dāng)老人有什么意外的時(shí)候按響這個(gè)鈴，相關(guān)結(jié)對(duì)人就會(huì)很快趕來(lái)，使老人們遇到困難時(shí)能得到最快的幫助。安裝普通門(mén)鈴，并將寫(xiě)有“聽(tīng)到鈴響，請(qǐng)及時(shí)救助”的提醒卡緊急呼救機(jī)以便管理服務(wù)中心、結(jié)對(duì)子女人員可以在老人發(fā)生意外時(shí)及時(shí)趕到，送往急救中心。居室以及浴室都安裝自助配藥服藥定時(shí)器定時(shí)提示或提醒其他設(shè)備：生活在線系統(tǒng)、坐式淋浴器

31、、熱水器、有線電視、空調(diào)、電話、殘障扶手、社區(qū)服務(wù)預(yù)約的網(wǎng)絡(luò)功能、對(duì)講機(jī)、自動(dòng)控制系統(tǒng)等（三）公建配套總建筑面積：7萬(wàn)平米，配套如下：娛樂(lè)休閑中心：乒乓球室、棋牌室、茶室、臺(tái)球室等會(huì)所餐飲（食堂）多功能室（會(huì)議室）室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：門(mén)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健康步道、健康器械、游泳池等圖書(shū)閱覽室康復(fù)中心（療養(yǎng)中心）俱樂(lè)部（交友室、歌舞廳、老年學(xué)校等，利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、函授等多種方式，也可利用集中授課的方式開(kāi)辦老年教育學(xué)校，以滿足老年人的求知需求。）生態(tài)景觀公園（充分利用海濱城市的自然風(fēng)貌和馮家江的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建獨(dú)具特色的生態(tài)景觀公園，供老年人休憩并向游人開(kāi)放。種植、養(yǎng)花、生態(tài)果園、無(wú)公害蔬菜等，從事

32、一些簡(jiǎn)單的手工生產(chǎn)，既消除了寂寞，又減輕了養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。）老年會(huì)展中心休閑度假酒店商場(chǎng)（老年人專用商品：老齡假發(fā)、老齡假牙、懷舊服裝和特殊身材服裝和日常用品等。）圍繞“以人為本，以老人為中心”，全方位為老人提供各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，完善配套設(shè)施，創(chuàng)造休閑、養(yǎng)老的舒適環(huán)境。第五部分 項(xiàng)目投資分析一、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 1、房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出飚升的趨勢(shì)2007年1至8月，北海市商品房平均價(jià)格2487元/平方米，同比增長(zhǎng)25%，其中住宅均價(jià)為2302元/平米，同比漲幅為60%，與全國(guó)以及廣西全區(qū)的平均水平和其他城市相比，目前北海市商品住房?jī)r(jià)格仍處在最低水平。 目前北海市商品住宅售價(jià)如下：多層住宅均價(jià)約2302

33、元/平米，小高層住宅均價(jià)約3000元/平米，別墅均價(jià)約4000元/平米。2、外地人購(gòu)房房?jī)r(jià)飆升的推手 北海市市區(qū)人口約50萬(wàn)，人均擁有住房超過(guò)40平方米，外地人購(gòu)房一直被視為北海市房地產(chǎn)業(yè)的出路。今年以來(lái)，北海人普遍感受到外地人購(gòu)房的熱度。上半年，外地人在北海市購(gòu)房(含預(yù)售)面積約71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)194%。外地人（東北人、北京人、浙江人、山西人、上海人、福建人等）購(gòu)房占個(gè)人購(gòu)房總量百分之58%，首次突破五成，同比提高19%。當(dāng)?shù)刭?gòu)房的外地人中，從數(shù)量來(lái)說(shuō)，黑龍江排第一，福建排第二，其中僅黑龍江省七臺(tái)河市的購(gòu)房者月份前在交易中心登記就超過(guò)200套。 3、未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然

34、會(huì)保持持續(xù)穩(wěn)定的良好發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)適度增長(zhǎng)但競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈。支撐這一觀點(diǎn)的理由有四： -泛北部灣濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略的深入實(shí)施和重大項(xiàng)目落地建設(shè)，將會(huì)繼續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)； -由于市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，特別是外地人購(gòu)房增多，拉動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)； -北海良好的發(fā)展環(huán)境，將會(huì)繼續(xù)吸引更多的外來(lái)投資，市場(chǎng)將會(huì)不斷擴(kuò)大； -土地價(jià)格的增長(zhǎng)，稅收政策的調(diào)整，物價(jià)指數(shù)的上漲等因素的影響，房地產(chǎn)價(jià)格總體水平穩(wěn)中有升。近來(lái)北海房?jī)r(jià)的上漲了拉動(dòng)了土地的價(jià)格，目前北海市商用土地的出讓價(jià)格已經(jīng)翻了好幾倍。2006年，1畝土地的出讓價(jià)格是20-30萬(wàn)左右，而在2007年，位置好一點(diǎn)的土地出讓價(jià)格已經(jīng)漲到了一畝

35、地70多萬(wàn)元。-樓盤(pán)量體大量推出，競(jìng)爭(zhēng)激烈。從2005年至2007年9月樓盤(pán)推出的個(gè)數(shù)呈現(xiàn)出成倍的上升趨勢(shì)。如2005年僅為8090家，到2006年上升為125家樓盤(pán)而到2007年9底已達(dá)成100家。二、項(xiàng)目投資費(fèi)用估算分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：3000畝 容積率：1.0 總建筑面積：200萬(wàn)平米總投資額:約￥39億(含土地成本+配套建設(shè)費(fèi)+建安成本)公建配套面積:7萬(wàn)平方米2、項(xiàng)目配套建設(shè)投資計(jì)劃表（建安成本除外）項(xiàng)目投資計(jì)劃情況表項(xiàng)目樓層分類情況投入配套情況明細(xì)建筑面積預(yù)計(jì)投入費(fèi)用備注社區(qū)會(huì)所1.2萬(wàn)平米(2個(gè))1f餐飲服務(wù)中心桌椅、廚具、電器類（空調(diào)、冰箱、消毒柜等）、其它約10

36、00平米約700萬(wàn)元附帶電梯（2部）營(yíng)運(yùn)車(chē)輛（3部）、救護(hù)車(chē)（2部）社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心、社區(qū)智能化預(yù)防系統(tǒng)、營(yíng)運(yùn)車(chē)（小汽車(chē)、中巴等）約1000平米約1100萬(wàn)元2f休閑娛樂(lè)中心乒乓球室、棋牌室、茶室、臺(tái)球室等約1000平米約600萬(wàn)元閱覽室報(bào)刊、雜志、網(wǎng)吧等約1000平米約300萬(wàn)3f俱樂(lè)部交友室、歌舞廳、老年學(xué)校等約1000平米約300萬(wàn)元多功能室會(huì)議室、懷舊電影廳等約1000平米約500萬(wàn)元康復(fù)醫(yī)療中心（1萬(wàn)平米）/健身中心跑步機(jī)、按摩椅、健康復(fù)體器械等約2000平米約500萬(wàn)元設(shè)置治療病床、急救室、觀察室、藥劑等科室，配備完善醫(yī)療器械設(shè)施設(shè)備以及專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員。/醫(yī)療中心常

37、規(guī)檢查（血壓器、治療儀、輸液器等設(shè)備）等約8000平米約4000萬(wàn)元度假休閑酒店（1.2萬(wàn)平米）/提供便利住宿和度假配套相關(guān)設(shè)施約12000平米約1500萬(wàn)元裝修標(biāo)準(zhǔn)按1000元/平米老年會(huì)展中心/舉辦大型國(guó)際老年會(huì)議及展銷(xiāo)功能約3000平米約700萬(wàn)元商場(chǎng)（1.8萬(wàn)平米）小超市、食雜店、小百貨/約18000平米約400萬(wàn)元愛(ài)心護(hù)理院（1.7萬(wàn)平米）行政后勤用房行政辦公樓，設(shè)有辦公室、會(huì)客室和會(huì)議室；供療養(yǎng)員和職工生活的服務(wù)設(shè)施；車(chē)庫(kù)；職工宿舍約2000平米約800萬(wàn)元1000張床位、室內(nèi)裝修設(shè)施（熱水器、有線電視、空調(diào)、電話、殘障扶手、緊急呼救設(shè)備、社區(qū)服務(wù)預(yù)約的網(wǎng)絡(luò)功能、對(duì)講機(jī)、自動(dòng)控制系

38、統(tǒng)等）約15000平米約2000萬(wàn)元室外休閑娛樂(lè)中心室外門(mén)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健康步道、噴泉、室外健康器械、水上娛樂(lè)設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、老年高爾夫球場(chǎng)等約5000平米約600萬(wàn)元生態(tài)觀光公園/園林景觀園林綠化、花草、樹(shù)木、小品、雕塑、亭臺(tái)、中庭等約10000平米約600萬(wàn)后期投入還有待增加公建配套總建筑面積：7萬(wàn)平米公建配套設(shè)施總投資費(fèi)用: 約人民幣￥1.6億元3、項(xiàng)目投資估算假設(shè)條件：1、未來(lái)商品房售價(jià)為目前市場(chǎng)別墅與小高層的平均均價(jià)作為修正及調(diào)幅為：2800元/平米【（3000+4000）/2=3500元/平米,加上本項(xiàng)目所在地與距離市區(qū)較遠(yuǎn),相對(duì)偏僻,周邊人氣不足,還有待開(kāi)發(fā)商的投入,區(qū)域因素及個(gè)

39、別因素價(jià)格修正為85%,目前項(xiàng)目周邊樓盤(pán)均價(jià)大約為1800元/平米,同時(shí)考慮到項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)各期均價(jià)漲幅因素(各期按30%上漲幅度修正)，因此未來(lái)本項(xiàng)目房?jī)r(jià)約2800元/平米。(3500+1800)/2*80%*(1+30%)=2756元/平米】2、項(xiàng)目公建配套7萬(wàn)平米3、項(xiàng)目總銷(xiāo)售額：（200-7）*2800=54.04億元。4、假設(shè)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及漲幅平穩(wěn)。序號(hào)指標(biāo)名稱單位成本明細(xì)1土地取得總成本費(fèi)億元4.331.1地價(jià)成本（3000畝）億元4.21.2每畝地價(jià)萬(wàn)元141.3契稅（地價(jià)3%）萬(wàn)元12602項(xiàng)目建筑成本億元30.02.1前期費(fèi)用(土地勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等）(按建筑成本1200元

40、/平米)24 (1200x200萬(wàn)=24億元)公建配套成本、修路建安成本（樁基、設(shè)備）2.2管理費(fèi) (土地成本+建安等)*2%萬(wàn)元5666 (4.33+24)x2%=5666萬(wàn)元)2.3銷(xiāo)售成本(總收入的1.5%)萬(wàn)元8106(54.04x1.5%=8106萬(wàn)元)2.4稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)）(總收入的5.55%億元3.0(54.01x5.55%=3.0億元)2.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(土地成本+建安等)*1%萬(wàn)元2833(4.33+24)x1%=2833萬(wàn)元2.6利息費(fèi)(按2年貸款利息6.57%計(jì),分五期貸款) 貸款資金2億元億元1.32(2x2x5x6.57%=1.32元)3項(xiàng)目總成本合計(jì)（1+2）億元34.334繳交土地增值額應(yīng)加計(jì)(土地總成本+建安成本)*20%億元3.84加計(jì)34.33*20%=6.87土地增值額=54.01-34.33-6.87=12.815項(xiàng)目總收入億元54.016企業(yè)繳交所得稅(5-3-4)*25%億元3.967項(xiàng)目純利潤(rùn) （5-3-4-6）億元11.888投資利潤(rùn)率/35%三、經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)估（一）經(jīng)濟(jì)效益分析1、生產(chǎn)成本估算（1）職工工資 固定職工600人，人年均工資及福利10800元，年工資福利共計(jì)64