第6章-個(gè)人住房貸款ppt課件

1、2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),1,第六章 個(gè)人住房貸款,教學(xué)內(nèi)容： 1、房地產(chǎn)抵押 2、個(gè)人住房貸款代辦業(yè)務(wù),2021/1/30,2,案例思考,金屋地產(chǎn)2007年1月以其合法擁有的一寫字樓(評(píng)估價(jià)500萬元)向甲銀行抵押貸款200萬元,期限5年,由于各方面原因未辦理抵押登記;2008年1月又向乙銀行抵押貸款200萬元,期限4年, 辦理了抵押登記.試問: 1)在抵押期內(nèi),金屋地產(chǎn)是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓其寫字樓? 2)假如到期后,金屋地產(chǎn)未償還貸款,銀行是否有處分權(quán)?甲、乙銀行是否有優(yōu)先受償權(quán)? 3)如處分該寫字樓得400萬元,拍賣費(fèi)用和稅款分別為成交金額的5%,利息、違約金不考慮，其他不考慮，甲銀行和乙

2、銀行能否收回本金,返回,2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),3,第四節(jié)房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人，個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織,2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),4,一、房地產(chǎn)抵押的條件1.依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。（房地同時(shí)抵押，對土地的取得方式無限制）2.以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí)，可以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。

3、（土地必須以出讓方式取得的,2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),5,二、依法不得抵押的房地產(chǎn)1、土地所有權(quán)；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；3、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；4、以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；6、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn),2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),6,三、不同類型房地產(chǎn)抵押規(guī)定1.以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。2.以共有的房地產(chǎn)抵押的抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的書面

4、同意。3.預(yù)購商品房貸款抵押的商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。4.以已出租的房地產(chǎn)抵押的抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。 5.企事業(yè)單位的法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同,2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),7,四、房地產(chǎn)抵押的主要類型 1、一般房地產(chǎn)抵押2、在建工程抵押3、預(yù)售商品房貸款抵押4、最高額抵押,2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),8,五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的含義抵押權(quán)：抵押權(quán)是指為

5、擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)的含義：1.抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)2.抵押權(quán)是存在于債務(wù)人或第三人特定財(cái)產(chǎn)上的物權(quán)3.抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的物權(quán)4.抵押權(quán)是就抵押物優(yōu)先變價(jià)受償?shù)奈餀?quán),2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),9,抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)： (1)抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)。 (2)同一房地產(chǎn)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)的，以抵押登記的先后順序受償。 （3）債務(wù)人破產(chǎn)，成立在前的抵押權(quán)人在抵押物所賣的價(jià)款中優(yōu)先受償,2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),10,抵押權(quán)自抵押合同登記時(shí)設(shè)

6、立。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，擔(dān)保法規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓,同時(shí)還要告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況. 在抵押權(quán)人同意，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存.超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償,六、房地產(chǎn)抵押登記,2021/1/30,11,七、抵押房地產(chǎn)占用與管理的內(nèi)容,1)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押

7、房地產(chǎn)的安全與完好； (2)有義務(wù)接受抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)按照抵押合同約定的程序進(jìn)行監(jiān)督、檢查； (3)如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的意外情況，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況通知抵押權(quán)人，同時(shí)應(yīng)采取有效措施防止損失的擴(kuò)大 ； (4) 抵押權(quán)從屬于債權(quán),債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓 ； (5)抵押期間，抵押人不能行使對抵押房地產(chǎn)的處分權(quán) ；經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，可轉(zhuǎn)讓或出租抵押房地產(chǎn) (6)已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人 ； (7)抵押房地產(chǎn)發(fā)生繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)的，承受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人，并應(yīng)承擔(dān)所繼承、受贈(zèng)以及分得的與抵押房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值相應(yīng)的抵押擔(dān)保義務(wù),2021/1/

8、30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),12,八、抵押房地產(chǎn)的處分,1、抵押房地產(chǎn)處分的概念 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模盅簷?quán)人依法對抵押房地產(chǎn)采取折價(jià)、拍賣或變賣，以所得價(jià)款優(yōu)先受償,2021/1/30,13,2、抵押房地產(chǎn)處分的前提條件,1)債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償，債務(wù)人又不能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的； (2)作為公民的抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的； (3)作為法人的抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的； (4)抵押人違反規(guī)章的規(guī)定與合同的約定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的； (5)作為法人的抵押人發(fā)生減資、分立、清算情況而影響或者可

9、能影響抵押合同履行的； (6)抵押合同約定的其他情況,2021/1/30,14,3、抵押房地產(chǎn)處分的方式,1）抵押權(quán)人在處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先通知抵押人，抵押房地產(chǎn)為共有人或者已經(jīng)出租的，還應(yīng)當(dāng)書面通知共有人或者承租人； （2）經(jīng)協(xié)商，可以采取拍賣方式處分抵押房地產(chǎn)；也可以采用其他合法方式 （3）協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),2021/1/30,15,4、抵押房地產(chǎn)處分時(shí)的注意事項(xiàng),1)對以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人才可優(yōu)先受償。 (

10、2)處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，故處分新增房屋所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 (3)除以拍賣方式處分抵押物之外，已出租抵押房地產(chǎn)的承租人，以及按份共有的抵押房地產(chǎn)的其他共有人，或者與抵押物不宜分割或者共同配套使用設(shè)施的房地產(chǎn)共有人，對處分的房地產(chǎn)擁有優(yōu)先的購買權(quán),2021/1/30,16,4)尚在租賃期內(nèi)的房地產(chǎn)處分后，抵押權(quán)設(shè)定前已出租的，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效；抵押權(quán)設(shè)定后出租的，原租賃關(guān)系自然終止。 (5)抵押人破產(chǎn)后，其破產(chǎn)前已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)不屬破產(chǎn)之財(cái)產(chǎn)范圍。但處分抵押物所得款項(xiàng)清償債務(wù)的剩余部分，屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),20

11、21/1/30,17,5、抵押房地產(chǎn)處分所得分配順序,處分抵押物所得金額依下列順序分配： (1)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用； (2)扣繳抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款； (3)償付抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金； (4)賠償因債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失； (5)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得款項(xiàng)不足以支付債務(wù)本息和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分,返回,第五節(jié)個(gè)人住房貸款代辦業(yè)務(wù),一、個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)程序（一）溝通接洽（二）簽訂個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)合同根據(jù)個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)的內(nèi)容，代辦服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.委托雙方的基本資料； 2.委托事項(xiàng)； 3.雙方的權(quán)利

12、和義務(wù)；4.服務(wù)收費(fèi)； 5.違約責(zé)任； 6.委托雙方簽字蓋章,2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),18,二、個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)內(nèi)容（一）擬定貸款方案貸款方案組成的要素（貸款成數(shù)、貸款額度、貸款期限、償還比率、貸款償還方式）。（二）協(xié)助準(zhǔn)備貸款的申請材料1.個(gè)人住房貸款申請。2.基本證件。3.有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明。4.符合規(guī)定的購買（建造、大修）住房合同，協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。5.借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。6.抵押物或質(zhì)押物的清單，權(quán)屬證明以及有處分權(quán)利人同意抵押或是質(zhì)押證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明。7.貸款人要求提供的其他文件或資料,

13、2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),19,三）協(xié)助辦理貸款申請手續(xù)具體在辦理貸款申請手續(xù)中的代辦服務(wù)包括：1.帶領(lǐng)客戶去銀行，面簽借款合同。2.協(xié)助客戶辦理交易資金監(jiān)管手續(xù)及過戶手續(xù)。3.協(xié)助客戶到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋抵押登記手續(xù),2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),20,三、個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)中業(yè)務(wù)文書的使用（一）代辦合同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾。 （二）借款合同自簽訂之日生效，簽訂借款合同，應(yīng)注意：1.借款合同要由借款人填寫。2.借款人需要明確借款用途。3.按期支付利息和本金,2021/1/30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),21,三）抵押合同在貸款過程中，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同、有關(guān)批準(zhǔn)文件及證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請抵押登記，登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效，以及一物兩押。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)，抵押權(quán)自抵押合同登記時(shí)設(shè)立,2021/1/30,房地