第6章-個人住房貸款ppt課件

1、2021/1/30,房地產經紀,1,第六章 個人住房貸款,教學內容： 1、房地產抵押 2、個人住房貸款代辦業(yè)務,2021/1/30,2,案例思考,金屋地產2007年1月以其合法擁有的一寫字樓(評估價500萬元)向甲銀行抵押貸款200萬元,期限5年,由于各方面原因未辦理抵押登記;2008年1月又向乙銀行抵押貸款200萬元,期限4年, 辦理了抵押登記.試問: 1)在抵押期內,金屋地產是否有權轉讓其寫字樓? 2)假如到期后,金屋地產未償還貸款,銀行是否有處分權?甲、乙銀行是否有優(yōu)先受償權? 3)如處分該寫字樓得400萬元,拍賣費用和稅款分別為成交金額的5%,利息、違約金不考慮，其他不考慮，甲銀行和乙

2、銀行能否收回本金,返回,2021/1/30,房地產經紀,3,第四節(jié)房地產抵押 房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人是指以房地產作為本人或第三人履行債務擔保的企業(yè)法人、個人和其他經濟組織。 抵押權人是指接受房地產抵押作為履行債務擔保責任的法人，個人和其他經濟組織,2021/1/30,房地產經紀,4,一、房地產抵押的條件1.依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。（房地同時抵押，對土地的取得方式無限制）2.以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，可以取得的土地使用權設定抵押權。

3、（土地必須以出讓方式取得的,2021/1/30,房地產經紀,5,二、依法不得抵押的房地產1、土地所有權；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權；3、所有權、使用權不明或者有爭議的財產；4、以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；6、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產,2021/1/30,房地產經紀,6,三、不同類型房地產抵押規(guī)定1.以具有土地使用年限的房地產抵押的所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。2.以共有的房地產抵押的抵押人應事先征得其他共有人的書面

4、同意。3.預購商品房貸款抵押的商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。4.以已出租的房地產抵押的抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。 5.企事業(yè)單位的法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同,2021/1/30,房地產經紀,7,四、房地產抵押的主要類型 1、一般房地產抵押2、在建工程抵押3、預售商品房貸款抵押4、最高額抵押,2021/1/30,房地產經紀,8,五、房地產抵押權的含義抵押權：抵押權是指為

5、擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償的權利。抵押權的含義：1.抵押權是擔保物權2.抵押權是存在于債務人或第三人特定財產上的物權3.抵押權是不轉移標的物占有的物權4.抵押權是就抵押物優(yōu)先變價受償的物權,2021/1/30,房地產經紀,9,抵押權的優(yōu)先受償權： (1)抵押權優(yōu)先于一般債權。 (2)同一房地產設定多個抵押權的，以抵押登記的先后順序受償。 （3）債務人破產，成立在前的抵押權人在抵押物所賣的價款中優(yōu)先受償,2021/1/30,房地產經紀,10,抵押權自抵押合同登記時設

6、立。城市房地產管理法規(guī)定，房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，擔保法規(guī)定房地產抵押合同自登記之日起生效。房地產抵押未經登記的，抵押權人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權。 抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，應當通知抵押權人并經抵押權人同意方可轉讓,同時還要告知受讓人轉讓的房地產已經抵押的情況. 在抵押權人同意，抵押人轉讓抵押物時，轉讓所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存.超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償,六、房地產抵押登記,2021/1/30,11,七、抵押房地產占用與管理的內容,1)抵押人應當維護抵押

7、房地產的安全與完好； (2)有義務接受抵押權人對抵押房地產按照抵押合同約定的程序進行監(jiān)督、檢查； (3)如果抵押房地產發(fā)生毀損、滅失的意外情況，抵押人應當及時將情況通知抵押權人，同時應采取有效措施防止損失的擴大 ； (4) 抵押權從屬于債權,債權轉讓，抵押權轉讓 ； (5)抵押期間，抵押人不能行使對抵押房地產的處分權 ；經抵押權人書面同意，可轉讓或出租抵押房地產 (6)已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人 ； (7)抵押房地產發(fā)生繼承、贈與、析產的，承受人應當及時書面通知抵押權人，并應承擔所繼承、受贈以及分得的與抵押房地產實際價值相應的抵押擔保義務,2021/1/

8、30,房地產經紀,12,八、抵押房地產的處分,1、抵押房地產處分的概念 債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，抵押權人依法對抵押房地產采取折價、拍賣或變賣，以所得價款優(yōu)先受償,2021/1/30,13,2、抵押房地產處分的前提條件,1)債務履行期滿，抵押權人未受清償，債務人又不能與抵押權人達成延期履行協議的； (2)作為公民的抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的； (3)作為法人的抵押人被依法宣告解散或者破產的； (4)抵押人違反規(guī)章的規(guī)定與合同的約定，擅自處分抵押房地產的； (5)作為法人的抵押人發(fā)生減資、分立、清算情況而影響或者可

9、能影響抵押合同履行的； (6)抵押合同約定的其他情況,2021/1/30,14,3、抵押房地產處分的方式,1）抵押權人在處分抵押房地產時，應當事先通知抵押人，抵押房地產為共有人或者已經出租的，還應當書面通知共有人或者承租人； （2）經協商，可以采取拍賣方式處分抵押房地產；也可以采用其他合法方式 （3）協商不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現抵押權,2021/1/30,15,4、抵押房地產處分時的注意事項,1)對以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人才可優(yōu)先受償。 (

10、2)處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但新增的房屋不屬于抵押財產，故處分新增房屋所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。 (3)除以拍賣方式處分抵押物之外，已出租抵押房地產的承租人，以及按份共有的抵押房地產的其他共有人，或者與抵押物不宜分割或者共同配套使用設施的房地產共有人，對處分的房地產擁有優(yōu)先的購買權,2021/1/30,16,4)尚在租賃期內的房地產處分后，抵押權設定前已出租的，原租賃關系繼續(xù)有效；抵押權設定后出租的，原租賃關系自然終止。 (5)抵押人破產后，其破產前已設定抵押權的房地產不屬破產之財產范圍。但處分抵押物所得款項清償債務的剩余部分，屬于破產財產,20

11、21/1/30,17,5、抵押房地產處分所得分配順序,處分抵押物所得金額依下列順序分配： (1)支付處分抵押房地產的費用； (2)扣繳抵押房地產應繳納的稅款； (3)償付抵押權人債權本息及支付違約金； (4)賠償因債務人違反合同而對抵押權人造成的損失； (5)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得款項不足以支付債務本息和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分,返回,第五節(jié)個人住房貸款代辦業(yè)務,一、個人住房貸款代辦服務程序（一）溝通接洽（二）簽訂個人住房貸款代辦服務合同根據個人住房貸款代辦服務的內容，代辦服務合同應包括以下內容：1.委托雙方的基本資料； 2.委托事項； 3.雙方的權利

12、和義務；4.服務收費； 5.違約責任； 6.委托雙方簽字蓋章,2021/1/30,房地產經紀,18,二、個人住房貸款代辦服務內容（一）擬定貸款方案貸款方案組成的要素（貸款成數、貸款額度、貸款期限、償還比率、貸款償還方式）。（二）協助準備貸款的申請材料1.個人住房貸款申請。2.基本證件。3.有關借款人家庭穩(wěn)定的經濟收入的證明。4.符合規(guī)定的購買（建造、大修）住房合同，協議或其他批準文件。5.借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明。6.抵押物或質押物的清單，權屬證明以及有處分權利人同意抵押或是質押證明，保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明。7.貸款人要求提供的其他文件或資料,

13、2021/1/30,房地產經紀,19,三）協助辦理貸款申請手續(xù)具體在辦理貸款申請手續(xù)中的代辦服務包括：1.帶領客戶去銀行，面簽借款合同。2.協助客戶辦理交易資金監(jiān)管手續(xù)及過戶手續(xù)。3.協助客戶到房地產管理部門辦理房屋抵押登記手續(xù),2021/1/30,房地產經紀,20,三、個人住房貸款代辦服務中業(yè)務文書的使用（一）代辦合同房地產經紀機構不對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾。 （二）借款合同自簽訂之日生效，簽訂借款合同，應注意：1.借款合同要由借款人填寫。2.借款人需要明確借款用途。3.按期支付利息和本金,2021/1/30,房地產經紀,21,三）抵押合同在貸款過程中，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同、有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記，登記的目的是為防止產權不清或已經失效，以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規(guī)定日期內辦完登記手續(xù)，抵押權自抵押合同登記時設立,2021/1/30,房地