房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(全)

1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識1. 房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和 地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系， 在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它 用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地 產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就 是有無權(quán)屬關(guān)系。2. 房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、 經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體 的綜合性產(chǎn)業(yè)。3. 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的 要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。4. 地

2、產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。5. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的 使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地 產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。6. 土地類型居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年； 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； 綜合或其它用地 50 年； 另外，加油站、加氣站用地為 20 年；7. 三通一平 是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、 電通、 路通，場地平整8. 七通一平 是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、 熱力通，場地平整。9. 土地使用權(quán)出讓的形式協(xié)議出讓招標出讓

3、拍賣出讓行政劃撥 使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的 土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償 出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。生地：待開發(fā)的土地熟地：完成市政設(shè)施的土地10. 房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土 地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資 開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交 易。三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房 地產(chǎn)交易。11. 商品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地

4、使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房 地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。12. 福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房 屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的 房屋。13. 微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的 微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè) 職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。14. 經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15. 自建房（集資房） 是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位 所有，一般自用為主，不得在市場上流通（

5、按規(guī)定已補交地 價的除外）。16. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證 是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑 證。17. “五證 ” 房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一 定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品 房銷售的各種手續(xù)。其中“五證” 、“兩書”是最為重要的條 件。國有土地使用證 ：是證明土地使用者向國家支付土 地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán) 的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：是建設(shè)單位在向土地管理部 門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建 設(shè)項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 （通過“招、 拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標

6、準。 ）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī) 劃要求的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證 （建設(shè)工程開工證 ）：是有關(guān) 建設(shè)工程符合項目開工的條件，可以進入施工階段的憑證。商品房銷售（預(yù)售）許可證 ：是商品房進入市場的 憑證。18. “兩書”住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書19. 商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項目進 行市場銷售，由國土局制定的一項提前銷售制度。只有取得 了預(yù)售許可證才能銷售。20. 申請預(yù)售須備下列文件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書副本及復(fù)印件土地使用權(quán)出讓合同書和付清地價款證明（ 國有 土地使用證 ）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2

7、1. 商品房預(yù)售必須符合那些條件交付土地使用權(quán)出讓金有建設(shè)工程施工許可證按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工 程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付 日期。向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取 得商品房預(yù)售許可證明。22. 房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以 明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽 訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合 同必須做公證。23. 房地產(chǎn)抵押合同 是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同。24. 銀行按揭 是指購房者購買樓房時與銀行達

8、成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付， 購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行 的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語“ Mortgage ”一詞的粵語音譯，在中國人民 銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸款” 指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買 自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保 證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住房商業(yè) 性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個人住房公積金貸款（簡稱公積 金貸款）。25. 房地產(chǎn)證公證公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行 為的合法性作法律公證26.

9、樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記 科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已 辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。27. 建筑面積房屋實用面積與分攤公共面積之和。28. 公攤面積 屬于公共部分的面積。29. 實用面積建筑面積與公攤面積的差。30. 實用率房屋實用面積與建筑面積之比。31. 預(yù)售樓花將未建好的樓房提前出售，稱為預(yù)售樓花。32. 復(fù)式上、下兩層標準層合二為一， 結(jié)構(gòu)與標準房結(jié)構(gòu)有區(qū)別33. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房 地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)

10、公司 不得給預(yù)購房者更改姓名。34. 基底面積是指建筑物首層的建筑面積。35. 用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線 所圍合的用地之水平投影面積。36. 總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的 總和。37. 容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38. 建筑密度（覆蓋率） 建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。39. 綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40. 均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。41. 基價 基價也稱為基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商 品房基本價格。商品房的銷售價

11、一般以基價為基數(shù)增減樓 層、朝向差價后而得出。42. 起價起價也叫起步價， 是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低 價格，即起價。43. 彈性隔間 指可移動隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓與商場。44. 開放式設(shè)計：無隔斷設(shè)計、利于空間較廣，如餐廳、 廚房或客廳。45. 騎樓：有雨遮的一樓直道部分。46. 陽臺：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建 筑體外部分。47. 外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在4060CM左 右。48. 露臺：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。49. 玄關(guān)：玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它 的主要功能是讓人在進門之后稍做停留，有個換鞋、放雨傘 的地方，同時也可以借助

12、玄關(guān)對客廳的情況略做遮擋。50. 外墻：指建筑物體表面。51. 內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。52. 剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。53. 磚墻：用磚砌成的墻。54. 石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。55. 衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56. 廚具五大件：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽 油煙機。57. 格局：單元內(nèi)分割情況。58. 動線：行走習慣路線。59. 銷售率：指某一段時間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。60. 空置比：指某一段時間剩余的房屋數(shù)百分比。61. 訴求客源：主要針對的客戶層。62. 市場區(qū)隔：指產(chǎn)品不同類型以回避市場供給量的排 擠。63. 議價空間：討價還價的

13、價格差異。64. 平面價差：平面方位不同，價格的差異。65. 垂直價差（樓層價差） ：不同樓層價格差異。66. 市調(diào)分析法：通過市場調(diào)查與其他項目的比較方法67. DM:郵寄用的廣告用品（印刷品）68. CF:電視廣告。69.NP :報紙廣告。70. POP:戶外廣告媒體。71. MG:雜志廣告。72.SP :銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言 動作。一般的傳力體系荷載曠卞基礎(chǔ) 地基建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的材料分類和按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類。筑物主要承重構(gòu)件所使用的材料分類序號結(jié)構(gòu)類型名稱識別特征適用范圍

14、1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使用的材料為木材單層建筑2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石，樓板、屋頂 為鋼筋混凝土單層或多層建筑3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所多層、高層、超高層建筑使用的材料為鋼筋混凝土4鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料國型鋼和混凝土超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所使用的材料為型鋼重型廠房、受動力作用的 廠房、可移動或可拆卸的 建筑、超高層建筑或高聳 建筑按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類除上述兩種分類方法所列的結(jié)構(gòu)類型外，對于單層大跨 度房屋，還不平面結(jié)構(gòu)（門式剛架、薄腹梁結(jié)構(gòu)、桁架結(jié)構(gòu)、 拱結(jié)構(gòu)）和空間結(jié)構(gòu)（殼體結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)）之 分。序號結(jié)構(gòu)類型名稱平面/立面示意圖常用范圍1框架結(jié)構(gòu)廠房或

15、20層以下多、高層建筑2全剪力檣結(jié)構(gòu)咼強度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑3框架剪力墻結(jié)構(gòu)高層建筑4框筒結(jié)構(gòu)高層或超高層建筑5筒體結(jié)構(gòu)（單筒或多筒）超高層建筑6框支結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑7無梁樓蓋結(jié)構(gòu)大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房體的類型及其劃分墻體名稱劃分方法外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間 墻按墻所處的位置劃分二七墻、一四墻、八墻、一墻按墻的厚度劃分圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻按墻的功能劃分承重墻、非承重墻按受力情況劃分磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻按所用材料劃分按照層數(shù)劃分般情況下，1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為小高層；10層以上為高層，當高度超過 100M時為超高層。9. 建筑面積的計

16、算規(guī)則計算建筑面積的范圍a、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以下 外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層 者，亦應(yīng)計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時， 按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。b、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層 建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。c、建筑物外墻為預(yù)制掛（壁）板的，按掛（壁）板外 墻主墻面間的水平面積計算。d、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮 中心等及附屬建筑物外墻有出入口的 （沉降縫為界） 建筑物， 按其上口外墻（不包括采光進、防潮層及其保護墻）外轉(zhuǎn)水 平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓

17、梯 上口外墻外圍水平面積計算。e、用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護 結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。f 、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按 其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。g、建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一 層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。h、圖書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積， 無書架層的按自然層計算建筑面積。i 、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均 按建筑物自然層計算建筑面積。j 、舞臺燈光控制室，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實 際層數(shù)計算建筑面積。k、建筑物內(nèi)的技術(shù)層、層高超過 2.2米的,按技術(shù)層外

18、 圍水平面積計算建筑面積 . 技術(shù)層層高雖不超過 2.2 米，但 從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部 分外圍水平面積計算建筑面積。l 、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立 柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。m有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算 建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水 平投影面積的一半計算建筑面積。n、突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機 房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。O、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面 積計算建筑面積。P、封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。 挑陽臺按其

19、水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括欄板）的一半計算面積q、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線 水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積 的一半計算建筑面積。r 、兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投 影面積計算建筑面積；沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影 面積的一半計算面積。s、建筑物內(nèi)無樓梯，高室外樓梯（包括疏梯）的，其 室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并 設(shè)室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設(shè)投影 面積的半計算建筑面積。t 、各種變形縫、沉降縫、寬在 30 厘米以內(nèi)的抗震縫， 均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，

20、其建筑面積并入低跨建 筑面積內(nèi)。不計算建筑面積的范圍a、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛（壁）板突出的 藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、 寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯c、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺（不包括挑平 臺）、層高在 2.2 米以內(nèi)的設(shè)備層。d、深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。e、沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺f 、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單 層空間。g、地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎 向爬梯設(shè)置的安全出入口。h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻 煙囪，構(gòu)筑物如

21、獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水） 池、貯倉、圓庫等。i 、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨安 置箱、罐的平臺。10. 其它建筑常識基底面積：指建筑物底層勒腳外圍水平面積。建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水 平投影面積的之和。每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶 建筑面積。建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分：a、使用面積：指包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi) 生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、 2.2 米以上 （指建筑層高 , 含 2.2 米，以下同 ）的閣 （暗）樓等的面積。在計算分戶

22、建筑面積時，如墻體屬兩戶 共有（即共墻） ，其所屬面積由兩戶平均分攤。b、公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面 積，包括層高超過 2.2 米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi) 外樓梯、樓梯懸挑平臺、 內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門 斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱電梯機公共面積分為應(yīng)分攤公共面積和不能分攤公共面積兩 部分。a、應(yīng)分攤的公共面積包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間XT ob、不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進行分攤的公 共面積，揚機動車庫、非要動車庫、消防避難層、地下室

23、、 半地下室、設(shè)備用房、梁底標高不高于 2 米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換 層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。每戶（或單位）應(yīng)分攤的公共面積按如下原則進行計算：a 、有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行 分攤計算。b、如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：該戶應(yīng)分攤的公共面積 =應(yīng)分攤公共面積 / 各戶 使用面積之和x該戶使用面積對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等） ，公共 面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進行分攤，即報務(wù)于整個建筑物所有 使用功能房屋的公共面積應(yīng)共同分攤，否則按其所報務(wù)的建 筑功能分別進行分攤。住宅平面以外，公服務(wù)于住宅的公共面積（電梯間、樓 梯間除外）應(yīng)計入

24、住宅部分進行分攤；住宅平面以外的電梯 間和樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但其通過其他建筑功能的 樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其 它建筑面積的各自比例分配相應(yīng)的分攤面積。每戶的建筑面積 =每戶的使用面積 +每戶應(yīng)分攤的公 共面積。分攤共用面積=套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面積 之和公用建筑面積 =整棟建筑的面積 - 套內(nèi)建筑面積之和 - 不 應(yīng)分攤的建筑面積公共面積（包括應(yīng)分攤的和不應(yīng)分攤的）應(yīng)由房屋物業(yè)物理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi) 參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不 得改變其使用功能或有償出租（

25、售） 。戶型是指一套住宅中由多少臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一室一廳、兩室一廳、四室一廳等面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤的總數(shù)中各自所 占的比例的基礎(chǔ)：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎(chǔ)地基：支撐建筑物重量的土層叫地基基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的全部荷 載，并將其傳給低級。而地基則不是建筑物的組成部分，它 只是承受建筑物荷載的土壤層。其中，具有一定的地耐力， 直接支承基礎(chǔ)，需要進行計算的土層稱為持力層；持力層以 下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，隨著 土層深度的增加而減少，到了一定的深度則可以忽略不計?；A(chǔ)的分類：按材料及受力的特點分類可以分為剛性基礎(chǔ)和柔性 基

26、礎(chǔ)。用剛性材料做的基礎(chǔ)稱為剛性基礎(chǔ)。剛性材料一般指抗 壓強度高、而抗拉、抗剪強度較低的材料。常用的磚、石、 混凝土等均屬剛性材料。非剛性基礎(chǔ)（柔性基礎(chǔ)） 。用鋼筋混凝土建造基礎(chǔ)，基礎(chǔ)寬度加大不受剛性角的限 制，稱為非剛性基礎(chǔ)與柔性基礎(chǔ)。為了節(jié)約材料，鋼筋混凝土基礎(chǔ)常常做成錐形，但最薄處不應(yīng)小于200mm如果做成階梯形，每步高 300mm-500mm.按構(gòu)造型式分類 基礎(chǔ)構(gòu)造的型式隨著建筑物上部結(jié)構(gòu)形式、荷載大小及 地基土壤性質(zhì)的變化而不同。一般情況下，上部結(jié)構(gòu)形式直 接影響基礎(chǔ)的型式， 當上部荷載大， 地基承受能力有變化時， 基礎(chǔ)型式也隨之變化。基礎(chǔ)按構(gòu)造特點分可分為六種基本類 型。條形基礎(chǔ)

27、當建筑物的上部結(jié)構(gòu)采用墻承重的時候，基礎(chǔ)沿墻身設(shè) 置，多做成長條形，這類基礎(chǔ)稱為條形基礎(chǔ)。獨立基礎(chǔ) 當建筑物上部結(jié)構(gòu)采用框架或者單層排架結(jié)構(gòu)承重時， 基礎(chǔ)采用方形或矩形的單獨基礎(chǔ)，這類基礎(chǔ)稱為獨立基礎(chǔ)或 柱式基礎(chǔ)片筏基礎(chǔ) 當建筑物上部荷載大，而地基又軟弱，這時采用簡單的 條形已經(jīng)不能適應(yīng)地基變形的需要，通常墻下或者柱下基礎(chǔ) 連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎(chǔ)樁基礎(chǔ) 當建筑物上部的荷載較大，而且地基的軟弱土層較厚， 地基承載力不能滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不 經(jīng)濟時候，則可采用樁基礎(chǔ)。使基礎(chǔ)上的荷載經(jīng)過樁再傳給 地基土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。2. 墻體墻

28、體的類型：墻體按所在位置分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵御 風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護作用內(nèi)墻：凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分隔 的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻，外橫墻位于 房屋的兩端也叫山墻?？v墻：沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻 與外縱墻之分。墻體按受力狀況分類 墻體按照受力情況分為兩種：承重墻與非承重墻。承重墻：直接承受上部結(jié)構(gòu)傳來的荷載 非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻 和隔墻。自承重墻：不承受外來荷載，只承受自身重量并將其傳 至基礎(chǔ)。隔墻：起到分割房間的作用，不承受外來荷載，并把

29、自 身重量傳給梁、樓板。框架填充墻就是隔墻的一種。懸掛在建筑外部的輕質(zhì)墻成為幕墻，包括玻璃幕墻與金屬幕墻墻體按照材料分類按照墻體的材料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土 墻體的細部構(gòu)造防潮層在墻身中設(shè)置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基礎(chǔ)上 升使室內(nèi)墻身受潮。防潮層設(shè)置高度為室內(nèi)首層地面的結(jié)構(gòu) 層的中部，一般用防水沙漿抹 20mm厚。勒腳外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳，其高度一般 指室內(nèi)地坪與室外地面之間的高差部分，也有將底層窗臺至 室外高度視為勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蝕 及人為的磕碰破壞，起著保護墻面，增加建筑美觀的效果。散水散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用

30、 是迅速排出沿墻淌下的雨水，防止雨水直接進入墻下?lián)p害地窗臺窗臺分室內(nèi)窗臺和室外窗臺。室外窗臺是為了防止窗洞 底部積水進入室內(nèi)；室內(nèi)窗臺是為了排除窗上的凝結(jié)水。門窗過梁為了承受門窗上部的荷載， 并把他傳到門窗兩側(cè)的墻上， 門窗洞口的上部設(shè)有鋼筋混凝土過粱。為了增加墻體的抗震性和穩(wěn)固性，墻體內(nèi)一般設(shè)有構(gòu)造 柱、圈梁變形縫建筑物由于溫度變化、地基不均勻沉降以及地震等因素 的影響， 使結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加應(yīng)力與變形， 易使建筑物破壞、 產(chǎn)生裂縫甚至坍塌。為了減少對建筑物的破壞，預(yù)先在變形 敏感的部位將結(jié)構(gòu)斷開，預(yù)留縫隙，以保證建筑物有足夠的 變形寬度而不使建筑物破損。這種將建筑物垂直分割而預(yù)留 的縫稱為變

31、形縫。變形縫有伸縮縫、沉降縫、防震縫三種。 伸縮縫是在長度或?qū)挾容^大的建筑物中，為避免由于溫 度變化引起材料的熱脹冷縮導(dǎo)致構(gòu)件開裂，而沿建筑物的豎 向?qū)⒒A(chǔ)以上部分全部斷開的預(yù)留人工縫。伸縮縫一般為 20mm 40mm。沉降縫是在同一棟建筑物中，由于其高度、荷載、結(jié)構(gòu) 及地基承載力的不同，致使建筑物各部分沉降不均勻，墻體 拉裂。故在建筑物某些部位設(shè)置從基礎(chǔ)到屋面全部斷開的垂 直預(yù)留縫，把建筑物分為幾個可自由沉降的獨立單元。這種 為減少地基不均勻沉降對建筑物造成危害的垂直預(yù)留縫稱 為沉降縫。防震縫是為了防止建筑物的各部分在地震時相互撞擊 造成變形和破壞而設(shè)置的垂直預(yù)留縫。防震縫應(yīng)將建筑物分 成若

32、干體型簡單、結(jié)構(gòu)剛度均勻的獨立單元。3. 樓面與地面樓地面的組成：面層位于樓板層的最上層，起著保護樓板層、分布荷載和各 種絕緣的作用，同時對室內(nèi)起美化裝飾作用。結(jié)構(gòu)層位于樓板層的中部，是承重構(gòu)件（包括板和粱） 。主要 功能在于承受板層上的全部荷載并將這些荷載傳給墻和柱； 同時還對墻身起水平支撐作用，以加強建筑物的整體剛度。 實際上就是保證樓板層的強度和剛度要求。附加層附加層又稱功能層，根據(jù)樓板層的具體要求而設(shè)置，主 要作用是隔聲、隔熱、保溫、防水、防潮、防腐蝕、防靜電 等。根據(jù)需要，有時和面層合為一體。樓板頂棚層位于樓板的最下層，主要作用是保護樓板、安裝燈具、遮擋各種水平管線， 改善室內(nèi)光照條

33、件， 裝飾美化室內(nèi)空間。銷售商品房的條件：房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)符合下列條 件：土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得建筑許可證和開工許可證；除付清地價款土地出讓 金外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預(yù)算投資總額的25%并經(jīng)注冊會計師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售 款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合 上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準后，發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證。 核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給商品住宅外銷售許可 證。房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、 國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”?！耙徽铡敝搁_發(fā)商的營

34、業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： 1、提出申請；2、受理申請； 3、審查申請文件；4、權(quán)屬調(diào)查；5、依法公告；6、確認房 地產(chǎn)權(quán)利；7、將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上；&計收規(guī)費并頒發(fā)房增權(quán)利證書；9、立卷歸檔。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附 著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、 贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。經(jīng)初始登記的產(chǎn)地房，有下列情況之一的，當事人應(yīng)自合同 或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記：買 賣；繼承；贈與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、 裁定的強制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強制性 轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)

35、當具備以下條款：當事人的姓名或者名 稱、地址； 房地產(chǎn)權(quán)利證書編號； 房地產(chǎn)坐落的位置、 面積、 四周界線；土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房的產(chǎn) 的用途； 買賣價款支付方式和日期； 房地產(chǎn)交付使用的日期； 公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責任；合同 糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；雙方認為必要的 其他事項。下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓 ：根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土 地使用僅的；司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定，決定查封的或 者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他 共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人的同 意；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩

36、地、 空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施 所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣 告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn) 移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的 權(quán)利人擁有。什么叫房地產(chǎn)抵押 （ 按揭的含義 ） ：指債務(wù)人或第三人（抵押 人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人（抵押人） 提供債務(wù)履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一 種形式。所謂按揭就是債務(wù)人將所購物業(yè)轉(zhuǎn)到債權(quán)人名下， 返款后， 債權(quán)人將此物業(yè)轉(zhuǎn)回債務(wù)人名下， 即債權(quán)人 （銀行） 一次性買斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)，由債務(wù)人分期返款債權(quán)人，待所有款 項付清后，債權(quán)人將物業(yè)轉(zhuǎn)

37、回債務(wù)人名下，并解除借貸關(guān)系 申請抵押登記應(yīng)提交什么文件1、房地產(chǎn)抵押登記申請書；2、房地產(chǎn)權(quán)利證書；3、身份證明；4、主合同和抵押合同非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵 押的批準文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第1、 2、3 項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。預(yù)觀房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請書、身 份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登 記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專業(yè)章。根據(jù)中華人民共和國擔保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公 證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未 通知抵押權(quán)人或者

38、未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貨款，一定要到房地產(chǎn)登記部門 辦理抵押登記手續(xù)。 根據(jù)中華人民共和國擔保法 的規(guī)定， 抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記， 抵押合同才有法律效力。貨款期限在 1 年內(nèi)（含 1 年）的，實行到期本息一次性清償 的還款方式。貨款期限在 1 年以上的，借款人在借款期內(nèi)每 月以相等的月均還款額償還銀行貨款本金和利息。借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種 方式，按月償還貨款本金和利息；如借款人采用委托代扣方 式償還貨款本金和利息，應(yīng)在與貨款銀行簽訂借款合同 的同時，與貨款銀行簽訂代扣還款委托書，并指定用于 扣款賬戶類型（

39、儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的賬號，保證 每月在扣款日開始前將不低于其月均還款額的款項存在其 指定的扣款賬戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動扣劃不 成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會計柜臺辦理還款。在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交 的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾 期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面 積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有 上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20米以上（含2.20米）

40、的永久性 建筑。計算全部建筑面積有哪些（按國家規(guī)定共15條）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按 各層建筑面積總和計算。層內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，加氣磚生產(chǎn)設(shè)備價 止。均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高 在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自 然層數(shù)計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 220 米以上的樓梯間、 冰箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計在 220 米以上的部位， 按外圍水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按

41、其外圍水平投影面積計算。屬房久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算 建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算 建筑面積。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按 其柱的外圍水平投景面積計算。建筑間房久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算 建筑面積。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 2.20 米以上的， 按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積 計算。有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍 水平投影面積計算。玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍 的，當幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嵭袦y量 數(shù)據(jù)時，按

42、幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按 150 毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用 150毫米的數(shù)據(jù)。屬房久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在 220 米以上部位的外圍水平面積計算?？s的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半的建筑面積有哪些蓋無柱的外走廊、 檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計算面積。獨立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水 平投影面積的一半計算面積。未封閉的陽吧，按其水平投影面積一半計算面積。建筑物外有頂蓋，無柱的

43、走廊、檐廊按其投影面積的一半計 算面積。建筑物間有頂蓋的無術(shù)架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用 性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。它包括從定點 選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特點：房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風險大、收益高、 增值快的特點。其風險主要來自四個方面：第一，是市場風 險，由于房地產(chǎn)市場價格波動而給投資者帶來損失的可能； 第二，是購買力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平 下降的可能；第三，是拖欠風險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀 況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能；第 四，是由于自然災(zāi)害和意外

44、事故的發(fā)生而給投資者造成損失 的可能。開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到 另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而 言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0 米-3.9 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 3.3 米。規(guī)定較小的開間尺度， 可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗 震性。開間 5米以上，進深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一 個 40-50 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的 小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進

45、深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目 前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5 米左右，不能任意擴大地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈 高的 12 者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1 3，且不超過 1 2 者玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的 地段。居室是家庭的 領(lǐng)地 ，講究一定的私密性， 大門一開， 有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相 連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回 家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換

46、鞋、擱包的地方。平時， 玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地 產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在 這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做 為買 樓花 ，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷 售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地 產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能 入住的房子。所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證 （大產(chǎn)證） 的商品房， 消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通 常意義上

47、指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房 預(yù)（銷）售許可證的房屋， 外銷商品房可以出售給國內(nèi)外 （含 港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售 許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居 民。準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施 的大致輪廓已初現(xiàn)， 房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然， 工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物， 是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到 80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目

48、的清盤銷售階段，此時所 銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下 了少量沒有競爭力的房子， 這些房子或朝向不好、 采光不足， 或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋 較嚴重。爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤 判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，沒錢 怎么創(chuàng)業(yè)。無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至 全盤停滯的積壓樓宇。爛尾的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推 出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的 公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單

49、位建 筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售 價，基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基 本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向 差價后而得出。起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價 格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓 的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷 售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣 告中：XXX元/平方米起售 ，以較低的起價來引起消費 者的注意。定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的 一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于 促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)

50、人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我 國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形 式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金 合同一般在房地產(chǎn)商正式取得銷售許可證后并從實際交付 定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合 同標的額的 20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不 買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將 房屋賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金訂金，有時稱誠意金。是當事人為承諾自己的履約誠意而向 對方支付的一定數(shù)量的金額，它通常是在購房者與發(fā)展商就 房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨 時認購協(xié)議，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署

51、 正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，若合同雙方無法最終簽署協(xié)議，則對方無權(quán)扣留當事人所支付的為表達履約誠意而支付的金額。訂金在房地產(chǎn)銷售中一 般是在未正式開盤前，對有意向購買的客戶收取的一定數(shù)量 的金額， 若客戶在房地產(chǎn)商未取得銷售許可證前， 提出退訂， 則房產(chǎn)商無權(quán)扣留其訂金。違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對 方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁， 具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違 約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要 支付違約金。物業(yè)管理：泛指一切有關(guān)房

52、地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、 租賃及售后服務(wù)。物業(yè)的竣工驗收：是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項 最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時他們之間所 發(fā)生的一個法定手續(xù)。入?。簶I(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。躍層式住宅特點： 占有上下兩層樓面， 臥室、 起居室、 客廳、 衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的 交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。其優(yōu)點是 每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面 積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的 內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法。復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住 宅。這類住宅在

53、建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高 較高的一層樓中增建一個 1.2 米的夾層，兩層合計的層高要 大大低于躍層式住宅 （復(fù)式為 3.3 米，而一般躍層為 5.6 米）， 復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休 息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板 也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又 實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既 滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應(yīng)的目的。雖然復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有面寬大、進深小、部分 戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火 功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但其屬于精巧 實

54、用的住宅類型，經(jīng)濟效益明顯 。錯層式房型，其正規(guī)學名應(yīng)該是 多層面梯級躍升式住宅 。即一套住宅有兩個以上的層面，但它們又不同于一般劃一的 簡單的上下兩層躍層式住宅房型。每套住宅房型的平面，其 不同使用功能不在同一平面層上，形成多個不同標高平面的使用空間和變化的視覺效果。不同的錯層形成了不同的功能區(qū)。住宅室內(nèi)環(huán)境錯落有致，極富韻律感。錯層房型設(shè)計對 其提升高度有一定限制，同時對抗震性要求較普通住宅更 高。由于對通風、 采光的要求， 錯層亦采用東西向錯層為主。錯層住宅可以說是從小別墅、公寓的空間變化演變而來。作為一種創(chuàng)新的房型，它推動住房建設(shè)者對房型的設(shè)計，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人們

55、對房型和市場、房 型和結(jié)構(gòu)設(shè)計安全，進行著深入的探討。錯層的上下尺度1錯層上下以 30 60 公分為宜。因為目前住宅層高 28 米，凈高約 262 米左右。錯層若大于 60 公分高差，要注 意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對高度關(guān)系，避免碰頭或產(chǎn)生 壓迫感。2.錯層上下高差較大，可采用其他錯層形式，如“ L”型?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅 : 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制 的加氣混凝土，膨脹珍珠巖、浮石、蛙石、陶粒等輕質(zhì)板材 隔墻分戶裝配而成的住宅。磚混住宅：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸 的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚 , 如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼 筋混凝土配件，包括樓板、過粱、樓梯、陽臺、挑檐，這些 配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由 于抗震的要求，磚混住宅一般在 56層以下。鋼混結(jié)構(gòu)住宅：這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅 具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu) 點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目 前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。 其缺點是工藝比較復(fù)雜， 建筑造價較高。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相