2012房地產(chǎn)市場分析

1、2012房地產(chǎn)市場分析一、今年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)；二、房地產(chǎn)業(yè)趨勢的分 析和看法。今年房地產(chǎn)形勢有些怎樣的特點(diǎn)，我歸納為三喜一 憂，首先表現(xiàn)房地產(chǎn)銷售形式非常好，房地產(chǎn)銷售面 積達(dá)到歷史最高的水平，商品房銷售的增長速度不僅 僅是咼于去年。房地產(chǎn)目的投資的回升對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起 到的積極的作用，從整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資積極性看， 管理的開發(fā)面積、新開工的面積都開始回升，開發(fā)商企業(yè)的租金非常的充裕，房地產(chǎn)資金來源已 經(jīng)和去年全年持平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的來源，無論是 增長速度還是資金總量來講，房地產(chǎn)明年還是保持增 長。非常關(guān)心房地產(chǎn)企業(yè)信貸安全，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款 和個(gè)人住房貸款在內(nèi)的開發(fā)貸款，房地產(chǎn)貸款

2、的余額 占到整個(gè)商品房貸款的20%房地產(chǎn)不良貸款率下降, 從這幾個(gè)表現(xiàn)都是積極的，向上的，這是值得肯定的總體上房地產(chǎn)市場存在了很多的問題，從開發(fā)的角 度來講，整個(gè)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種供給關(guān)系不平 衡的問題，在東部地區(qū)和四十個(gè)重點(diǎn)城市尤為突破， 造成的這些城市的供求的關(guān)系，使這些地區(qū)的房價(jià)上 漲壓力繼續(xù)的擴(kuò)大，四十個(gè)重點(diǎn)城市的銷售面積增長 是非?？斓?，但是房地產(chǎn)開發(fā)增長速度是全國最低的， 這樣的供求關(guān)系值得我們關(guān)注。今年房地產(chǎn)市場的銷售形勢非常好，我們關(guān)注到在 這些商品房銷售，除了一些基本需求以外，一些投資 性需求也是非常的迅速，城鎮(zhèn)住房面積整體得到改善 的同時(shí)，在個(gè)別地區(qū)和重點(diǎn)城市對(duì)住房占有

3、不平衡的 在加劇，有部分的群體特別是住得比較的差，住的面 積比較的小，也有部分住得很大很好。我個(gè)人判斷：未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，如果談趨勢的 話，有幾點(diǎn)的考慮：房地產(chǎn)市場基本需求處于穩(wěn)定階段初次置業(yè)的需求里面分了兩類：1、現(xiàn)在國家的人 口的年輕化趨勢仍然存在，年輕化的優(yōu)勢仍然存在， 現(xiàn)在國家的人口結(jié)構(gòu)里面，35歲以下的人口仍然占到 了整個(gè)人口的45.5%。35歲以下的無論是租房和買房 都對(duì)住房產(chǎn)生了很大的需求都存在著購房的需求。2、 未來十年，中國的勞動(dòng)力人口數(shù)量仍然是非常的龐大， 這部分的勞動(dòng)力人口受教育程度非常高，創(chuàng)新能力和 消費(fèi)能力是最強(qiáng)的，對(duì)住房需求的改善愿望是最強(qiáng)烈。 無城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，十

4、二五是中國城鄉(xiāng)人口格局發(fā)生轉(zhuǎn) 變的時(shí)期。城鄉(xiāng)人口大于農(nóng)村的人口，城市化率達(dá)到 50% 2035年城市化率達(dá)到60%在基本需求里面，在政策上關(guān)注兩類人群：1、處 于保障邊緣的人群，實(shí)現(xiàn)保障供給以后考慮保障邊緣 的人群購房或者是住房的困難。2、城鎮(zhèn)新移民，在城 鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中，新增加的一些新移民，對(duì)住房需求 也是格外需要關(guān)注的?；拘枨蟮某醮沃脴I(yè)的群體是 非常的龐大，這決定了中國未來房地產(chǎn)市場仍然是以 增量供給為主的市場，這點(diǎn)和其他發(fā)達(dá)國家所不同， 他國住房銷量是以存量為主，新增住房銷量只有 10% 多，中國未來處于新增住房交易為主的階段。3、改善 性需求，中國在世界上是最大的住房市場，同時(shí)是最

5、大的汽車生產(chǎn)消費(fèi)的國家，目前消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)沒有結(jié) 束，仍然關(guān)注到十二五，十二五時(shí)期中國將進(jìn)入中等 發(fā)達(dá)國家的行列，過去積壓大量的住房消費(fèi)滯后的補(bǔ) 償，改善性住房的增長階段沒有結(jié)束，今年商品房銷 售里面140平方米以上的房子增長速度在所有的房屋 面前增長是比較快的，增長速度是達(dá)到了 70%勺，這 是增長速度最高的，改善性住房的需求目前是處于一 個(gè)增長的階段，改善型需求也是剛性的，經(jīng)過的制度 改革已經(jīng)有十年了，隨著家庭收入的積累，隨著家庭 結(jié)構(gòu)的變化，相當(dāng)大的一部分面臨住房的改善。房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，基本需求是非常的關(guān)鍵，滿足 客觀上對(duì)住房的需求，同時(shí)對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持房地產(chǎn) 市場平穩(wěn)的一個(gè)方面，影響市

6、場波動(dòng)主要是投資，中 國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的階段，在城鎮(zhèn)里面出現(xiàn)了部分的 家庭吃、穿、用、住非常的優(yōu)越，這部分投資是存在 的，很多炒股人說辛辛苦苦炒了十年，不賠不賺可以 謝天謝地，投資于存款，存款的投資回報(bào)是否能夠滿 足吃穿用住家庭的投資回報(bào)呢？我們很難說。房地產(chǎn)投資分長期投資和短期投資，正常投資和投 機(jī)，投資性需求受外圍宏觀因素影響非常大，資本市 場的變化，以及宏觀經(jīng)濟(jì)的狀況，他們相對(duì)來說是不 穩(wěn)定的，他們大進(jìn)和大出對(duì)我們影響是非常大的，特 大中心城市投資性需求比較高的地方。從大方面來說，房地產(chǎn)行業(yè)在市場上繼續(xù)持續(xù)的發(fā) 展，必須做大做強(qiáng)、做強(qiáng)、做優(yōu)，房地產(chǎn)行業(yè)資本密 集型，對(duì)政策的高度依賴性，大

7、企業(yè)在整個(gè)市場當(dāng)中 所占優(yōu)勢非常強(qiáng)大，17%勺大企業(yè)大項(xiàng)目，銷售了整個(gè) 項(xiàng)目的70%勺面積，我們開發(fā)企業(yè)今后發(fā)展和需要追 求的目標(biāo)和方向做大做強(qiáng)做優(yōu)，你不做大就不能做結(jié) 構(gòu)，你不能實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)的發(fā)展，你不能實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)的 經(jīng)營就很難避免中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的一些優(yōu)勢，廣 大的二、三、四線城市房地產(chǎn)投資較少。大企業(yè)做當(dāng)鋪和商場，針對(duì)市場波動(dòng)當(dāng)中存在的各 種風(fēng)險(xiǎn)，普通房地產(chǎn)企業(yè)必須要做強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì) 資金高度的依賴，如果不做強(qiáng)，很難給予資金的支持， 目前的土地供給制度下，沒有資金的支持，恐怕連土 地都拿不到。開發(fā)企業(yè)必須要做強(qiáng)，品牌大企業(yè)在市場上占有是 越來越高。房地產(chǎn)市場十年來，東部和一線各大房地產(chǎn)

8、市場得 到了發(fā)展的話，現(xiàn)在二、三、四線城市正在迎來房地 產(chǎn)市場的起步發(fā)展階段，中西部地區(qū)，三、四線城市 穩(wěn)健發(fā)展，這是整個(gè)房地產(chǎn)市場很重要的關(guān)鍵因素。城市發(fā)展，目的仍然是房地產(chǎn)繁榮的支持因素，客 觀上來講，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在很大程度深得 益于城市的發(fā)展，機(jī)會(huì)也來自于城市的發(fā)展，中國的 城市發(fā)展的特點(diǎn)：中國城市化進(jìn)程規(guī)模速度是空前的， 規(guī)模和速度空前表現(xiàn)在最近十年，改革開放三十年， 中國新增城鎮(zhèn)人口 4億人，其中的一半人是最近十年 增加的，速度是非?？斓模?guī)模也是非常的龐大，城 鎮(zhèn)化人口的迅速增加，導(dǎo)致了急速的快速提高，中國 城市內(nèi)的人口密度是7倍，人口密度大量增加，導(dǎo)致 了城市內(nèi)，土地的

9、稀缺度大大提高了，增加是有限的, 人口和建筑的密度提高，導(dǎo)致城市內(nèi)土地稀缺的東西 高。城市化發(fā)展在短時(shí)間內(nèi)大量人口上升，大家一定要 注意建成區(qū)面積不是指城市規(guī)劃面積，也不是城市建 設(shè)的用地面積，配套設(shè)施齊備完全的建筑區(qū)面積，建 成區(qū)面積的擴(kuò)大極大的改變土地的面積，過去的郊區(qū) 變成了市區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的投資和開發(fā)帶來了很大的機(jī) 會(huì)?，F(xiàn)在正在推行從一五開要以城市群作為城市發(fā) 展的主題，配合城鎮(zhèn)群的發(fā)展，正在伴隨和實(shí)施是城 際軌道交通化，半小時(shí)的高鐵，15分鐘發(fā)一班車，周 邊的的城市都在規(guī)劃軌道交通，這樣的發(fā)展格局將會(huì) 在整體上改變城市的區(qū)位價(jià)值，有交通焦?fàn)t，整個(gè)城 市的區(qū)位價(jià)值發(fā)生了改變。城市發(fā)展的格

10、局對(duì)土地的價(jià)值變化產(chǎn)產(chǎn)生了很大 的作用，給房地產(chǎn)帶來了很大的機(jī)會(huì)，更重要的是這 些年來，我們從九十年代開始，各個(gè)城市提高了宜居 程度，城市政府所推動(dòng)的推二進(jìn)三，推動(dòng)了城市內(nèi)功 能質(zhì)量的提高，區(qū)位的價(jià)值發(fā)生了很大的改變，房地 產(chǎn)需求的住房提升，不僅僅大家喝得上干凈的水，在 周圍的人居環(huán)境方面得到了極大的改善，使我們的所 有的房地產(chǎn)開發(fā)都帶來了很大的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)將作為支柱產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)，和當(dāng)前中國經(jīng) 濟(jì)增長的特點(diǎn)有關(guān)系，我特別注意到甘市長所講非常 客觀的準(zhǔn)確的對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)，中國經(jīng)濟(jì)的增長， 投資是主要的拉動(dòng)力，房地產(chǎn)和投資作為經(jīng)濟(jì)增長主 要的支撐點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)本身產(chǎn) 業(yè)鏈非常長，和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也非常大，對(duì)工業(yè)的影響 是非常大的。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展最關(guān)鍵的環(huán)節(jié) 已經(jīng)不在生產(chǎn)端了，我們有足夠的生產(chǎn)能力，我們有 充足的資金，我們現(xiàn)在缺的是市場，凡是和市場關(guān)系 密切的產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中最重要的產(chǎn)業(yè)，房 地產(chǎn)是上游產(chǎn)業(yè)的市場，同時(shí)對(duì)消費(fèi)市場的關(guān)聯(lián)度非 常高，買了房子以后，帶動(dòng)了家電、裝修所有的裝飾 裝璜。房地產(chǎn)與家具消費(fèi)的關(guān)聯(lián)