萬(wàn)科價(jià)格模型介紹ppt 36頁(yè)

1、萬(wàn)科價(jià)格模型,價(jià)格制定與價(jià)格檢測(cè),定價(jià)的第一原則： 最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，使產(chǎn)品價(jià)格與價(jià)值最大程度的接近。 實(shí)現(xiàn)這一原則的數(shù)學(xué)原理： 優(yōu)選法,目錄 序：以前的定價(jià)方式 一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 1、名詞解釋 2、定價(jià)原理 3、價(jià)格生成子模型 4、價(jià)格檢測(cè)子模型 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 1、住宅價(jià)格模型的三大維度 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正 三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城花為例 1、住宅價(jià)格模型的四大維度 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正 四、萬(wàn)科價(jià)格模型的評(píng)價(jià) 1、該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣 2、進(jìn)一步需要思考的問(wèn)題,序：以前的定價(jià)方式

2、 1、主要的前模型定價(jià)方式 （1）基價(jià)差價(jià)法 1）確定基價(jià) 2）總平面圖確定各棟間差價(jià) 3）確定層差 4）制定價(jià)格表 5）銷(xiāo)售中檢驗(yàn)、反饋 （2）基價(jià)系數(shù)法 1）確定基價(jià) 2）總平面圖確定各棟間差價(jià)的系數(shù) 3）基價(jià)與系數(shù)相乘，并縱橫比較 4）確定層差 5）制定價(jià)格表 （3）混合法 以上兩種方法的混合 （4）其他方法：競(jìng)品價(jià)格綜合法、無(wú)差別定價(jià)法、一房一價(jià)法、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃反推法,序論：前模型定價(jià)方式 2、前模型定價(jià)方式的優(yōu)劣 （1）優(yōu)點(diǎn) 1）定價(jià)直接、明了 2）運(yùn)用各專(zhuān)業(yè)口“焦點(diǎn)小組”，快速生成價(jià)格 （2）缺點(diǎn) 1）定價(jià)體系不系統(tǒng)； 2）價(jià)格制定的隨意性較大； 3）定價(jià)比較倚重于經(jīng)驗(yàn)判斷和主觀(guān)判斷；

3、 4）不知道什么時(shí)候賺錢(qián)、什么時(shí)候虧錢(qián)、能賺多少、會(huì)虧多少？往大里說(shuō)，就是影響公司對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期和判斷； 5）價(jià)格調(diào)整一定要等到銷(xiāo)售到一定程度、得到市場(chǎng)完全的反饋后才能進(jìn)行，且價(jià)格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來(lái)了條水魚(yú)”型），不利于調(diào)價(jià)的及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué),一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 1、名詞解釋 （1）基價(jià)：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價(jià)一經(jīng)輸入模型，模型將自動(dòng)計(jì)算所有房源的原始價(jià)格； （2）原始價(jià)格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實(shí)收價(jià)； （3）維度：模型的主要計(jì)算依據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價(jià)格差異的百分比數(shù)；某一個(gè)維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個(gè)維度而言

4、，不同房源間的價(jià)格差異； （4）權(quán)重：標(biāo)志各個(gè)維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1； （5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源間的價(jià)格差異； （6）層差：樓層之間的差價(jià)； （7）調(diào)整因子：原始價(jià)格生成后，對(duì)模型處理過(guò)程的局部、個(gè)別調(diào)整，目的是對(duì)個(gè)別價(jià)格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 2、定價(jià)原理 設(shè)基價(jià)為P0，維度一為X1，維度二為X2； 維度一的權(quán)重為x1，維度二的權(quán)重為x2； 設(shè)層差矩陣為C； 則房源n的價(jià)格,一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （1）維度矩陣的原理 價(jià)格生成的第一步是對(duì)房源n的維度的確定；維度確定的基本原理是： 1）影響房源n價(jià)格的主要

5、因素的羅列；例如：景觀(guān)、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、人流情況 2）各主要因素的分類(lèi)；影響價(jià)格的因素通?？煞譃?5大類(lèi)，例如，對(duì)于住宅，通常的分類(lèi)為：景觀(guān)、朝向、安靜度； 3）各維度權(quán)重的確定；根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，對(duì)各維度的重要性作出判斷，例如，對(duì)于藍(lán)山而言，景觀(guān)、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45、35、20；但對(duì)于城市花園而言，權(quán)重依次為50、35、15；因?yàn)槌鞘谢▓@是城市項(xiàng)目，而藍(lán)山是郊區(qū)項(xiàng)目，在大環(huán)境相對(duì)“安靜”的地方，客戶(hù)更在乎所購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品是否安靜； 4）根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、根據(jù)實(shí)際爬樓的情況，對(duì)維度和維度的權(quán)重進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)逐套房源的研究分析情況，確定各維度

6、的分值；并確定層差,一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （2）維度矩陣的示例,維度矩陣 X,維度矩陣是整個(gè)價(jià)格體系的核心； 其數(shù)學(xué)依據(jù)是“優(yōu)選法” ； 優(yōu)選的結(jié)果是發(fā)現(xiàn)：哪些產(chǎn)品好、哪些產(chǎn)品更好，哪些產(chǎn)品相對(duì)較差； 通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品的強(qiáng)制排序、甚至對(duì)某個(gè)市場(chǎng)上的全部產(chǎn)品進(jìn)行強(qiáng)制排序，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，并通過(guò)價(jià)格模型將其體現(xiàn)在最終的定價(jià)中,維度矩陣 X,權(quán)重 x,一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù),綜合系數(shù),一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù),一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格

7、生成子模型 （4）價(jià)格生成,設(shè) 基價(jià)為 P0,則房源n的價(jià)格,P0,原始價(jià)格,C,P0,一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型 價(jià)格檢驗(yàn)子模型是對(duì)價(jià)格生成子模型的驗(yàn)算；根據(jù)驗(yàn)算結(jié)果，將對(duì)價(jià)格生成子模型進(jìn)行調(diào)整，該調(diào)整可能會(huì)歷經(jīng)幾輪方能最終定案。 （1）價(jià)格檢驗(yàn)的原則 以上原始價(jià)格生成后，是否符合我們定價(jià)的原則和初衷呢？如何檢驗(yàn)以上定價(jià)是否合理呢？有以下幾個(gè)價(jià)格檢驗(yàn)的原則： 1）均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)以上價(jià)格生成子模型生成的Pn的均價(jià)是否滿(mǎn)足公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的要求； 2）棟均價(jià)檢驗(yàn)（產(chǎn)品差異檢驗(yàn)）：檢驗(yàn)各棟的均價(jià)，并比較各棟之間均價(jià)差異與產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異是否吻合？ 3）戶(hù)型均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各種戶(hù)型之間的

8、均價(jià)差異；并根據(jù)市場(chǎng)情況（通常是客戶(hù)儲(chǔ)備情況和周邊競(jìng)品戶(hù)型供應(yīng)量和價(jià)格情況）對(duì)戶(hù)型均價(jià)作出調(diào)整（附加調(diào)整因子）； 4）最高價(jià)、最低價(jià)檢驗(yàn)：對(duì)價(jià)差幅度的檢驗(yàn)，通常同一種住宅類(lèi)產(chǎn)品的最高和最低價(jià)格的價(jià)差一般不超過(guò)20； 5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個(gè)別調(diào)整：例如家庭娛樂(lè)室面積、地下儲(chǔ)藏間（無(wú)采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽(yáng)臺(tái)及不封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù) ，等,一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型 （2）價(jià)格檢驗(yàn)的原理 設(shè)Sn為房源n的面積矩陣，則均價(jià),Pn Sn,棟均價(jià),戶(hù)型均價(jià),P,1n Sn,P棟1 S棟1,P棟1,1棟1 S棟1,P

9、戶(hù)型1 S戶(hù)型1,P戶(hù)型1,1戶(hù)型1 S戶(hù)型1,最高價(jià)max（Pn） 最低價(jià)min （Pn,一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型 （3）價(jià)格檢驗(yàn)的示例,二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 1、住宅價(jià)格模型的三大維度,住宅的三大維度一般是：景觀(guān)、安靜度、朝向； 雖然影響居住品質(zhì)的因素很多，但歸類(lèi)后，無(wú)外乎以上三大類(lèi)； 層差一般不作為維度之一，因?yàn)樵诒举|(zhì)上，三大維度與基價(jià)的關(guān)系是相乘的系數(shù)關(guān)系，而層差是相加的差價(jià)數(shù)值關(guān)系。 藍(lán)山的三大維度如下,二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例,1）單元編號(hào) 部門(mén)：設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部 階段成果：編號(hào)平面圖 （2）取得住

10、宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） 部門(mén)：設(shè)計(jì)部 階段成果：基本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號(hào)、套內(nèi)面積、建筑面積、戶(hù)型、家庭娛樂(lè)室面積、地下儲(chǔ)藏間（無(wú)采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽(yáng)臺(tái)及不封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù)等,二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例,3）實(shí)地考察（爬樓） （4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重 一般維度包括景觀(guān)、朝向、安靜度、戶(hù)型等，景觀(guān)主要考慮園林景觀(guān)，而小區(qū)外的特殊景觀(guān)可在層差上體現(xiàn) 用百分比確定各維度的權(quán)重 （5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值

11、范圍 維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對(duì)值相等，如-0.20.2 例：目標(biāo)均價(jià)6000元/m2，價(jià)格拉差約1200元/m2，則緯度的分值范圍可設(shè)為-0.10.1 （6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖,二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例,7）生成維度矩陣,X,8）確定層差,標(biāo)準(zhǔn)樓層,C,二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例,9）生成原始價(jià)格,則房源n的價(jià)格,P0,C,P0,二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例,10）調(diào)整因子確定（附加值和策

12、略附加,確定各附加值的單價(jià)，原始單價(jià)加上附加值后得出初始評(píng)估價(jià)，各類(lèi)附加值的單價(jià)可參考： 花園：15001700元/m2 家庭娛樂(lè)室：10001500元/m2 露臺(tái)：800元/m2 平屋頂：12001500元/m2 陽(yáng)光室/地下采光井/結(jié)構(gòu)平臺(tái)：1000元/個(gè) 此階段并可能對(duì)個(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù),二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例,11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng),計(jì)算以下指標(biāo),Pn Sn,棟均價(jià),戶(hù)型均價(jià),P,1n Sn,P棟1 S棟1,P棟1,1棟1 S棟1,P戶(hù)型1 S戶(hù)型1,P戶(hù)型1,1戶(hù)型1 S戶(hù)型1,最高價(jià)max（Pn

13、） 最低價(jià)min （Pn,二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例,11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng),二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）以藍(lán)山為例 3、整體流程和對(duì)模型結(jié)果的修正,價(jià)格檢驗(yàn)完成,均價(jià)是否達(dá)到要求,價(jià)格生成完成,基價(jià)輸入,是,否,模型制定,各維度是否合理,是,調(diào)整因子附加,生成價(jià)格表,戶(hù)型均價(jià)判斷,棟均價(jià)判斷,最高最低價(jià)判斷,經(jīng)驗(yàn)判斷,否,各類(lèi)附加值,策略附加,三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城市花園城市1道為例 1、商業(yè)價(jià)格模型的四大維度,商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面積大??； 影響商業(yè)價(jià)值的最重要因素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響使用的便利性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)影

14、響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對(duì)小鋪，因?yàn)樾′伒目們r(jià)低，單價(jià)承受能力較高； 以上四大維度是對(duì)樓層差異、 景觀(guān)差異性原則、 展示面差異性原則、業(yè)態(tài)差異、面積差異、開(kāi)間進(jìn)深比、層高差異、人流差異等的分類(lèi)綜合,三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城市花園城市1道為例 2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例,商業(yè)價(jià)格模型的操作過(guò)程與住宅基本類(lèi)似，此不贅述，基本的流程如下： （1）單元編號(hào) （2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） （3）實(shí)地考察（爬樓） （4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重 （5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍 （6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并

15、確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖,三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城市花園城市1道為例 2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例,7）生成維度矩陣,X,8）確定層差 商業(yè)的層差與住宅差異較大，一般是： 設(shè)一樓價(jià)格為P1，則,二樓價(jià)格P2,P1,2,三樓價(jià)格P3,P1,3,三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城市花園城市1道為例 2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例,9）生成原始價(jià)格 設(shè)一樓基價(jià)為P1；二樓基價(jià)為P2；三樓基價(jià)為P3,則一樓房源n的價(jià)格（無(wú)層差矩陣C，因?yàn)閷硬钜呀?jīng)體現(xiàn)在不同樓層、不同基價(jià)中） Pn1 P1YP1,Pn2 P2YP2 以此類(lèi)推,10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加,此

16、階段并可能對(duì)個(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù),三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城市花園城市1道為例 2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例,11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng),計(jì)算以下指標(biāo),Pn Sn,樓層均價(jià),不同類(lèi)型的商鋪均價(jià),P,1n Sn,P樓層1 S樓層1,P樓層1,1樓層1 S樓層1,P類(lèi)型1 S類(lèi)型1,P類(lèi)型1,1類(lèi)型1 S類(lèi)型1,最高價(jià)max（Pn） 最低價(jià)min （Pn,三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城市花園城市1道為例 2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例,11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng),三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城市花園城市1道為例 2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例,價(jià)格檢驗(yàn)完成,均價(jià)是否達(dá)到要求,價(jià)格生成完成,基價(jià)輸入,是,否,模型制定,各維度是否合理,是,調(diào)整因子附加,生成價(jià)格表,不同類(lèi)型均價(jià)判斷,樓層均價(jià)判斷,最高最低價(jià)判斷,經(jīng)驗(yàn)判斷,否,各類(lèi)附加值,策略附加,三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）以城市花園城市1道為例 3、整體流程和對(duì)模型結(jié)果的修正,1、該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣 （1）簡(jiǎn)單性：該模型將價(jià)格制定中的各類(lèi)因素抽象化、數(shù)學(xué)化，且通過(guò)一個(gè)自變量的輸入，生成所有房源的價(jià)格； （2）科學(xué)性：該模型將價(jià)格制定中影響價(jià)格的各類(lèi)因素均加以考慮，并考慮了主要的特殊因素； （3）易用性：例如：調(diào)價(jià)只需要變動(dòng)自變量 （4）系統(tǒng)性：這是最重要的一點(diǎn)，通過(guò)對(duì)定價(jià)各類(lèi)因素的系統(tǒng)化，避免定價(jià)的