第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論課件

1、第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,第2章 資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.1 資產(chǎn)評(píng)估目的 2.2 資產(chǎn)評(píng)估前提假設(shè) 2.3 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型 2.4 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ) 2.5資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,本章重點(diǎn)： 資產(chǎn)評(píng)估的前提假設(shè) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.1 資產(chǎn)評(píng)估目的,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.1.1資產(chǎn)評(píng)估一般目的,資產(chǎn)評(píng)估一般目的或稱資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。 資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,例：杭州市房產(chǎn)的評(píng)估,成本： 2009年全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方米

2、約2500元。 公允價(jià)值:在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。,圖：0708年杭州市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.1.2資產(chǎn)評(píng)估特定目的,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求， 及其價(jià)值形式的基本要求稱為資產(chǎn)評(píng)估的特 定目的。在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中引起資產(chǎn)評(píng) 估的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)有:,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.1.2 特定目的,具體用途,合資、合作、聯(lián)營(yíng),企業(yè)兼并、分設(shè)企業(yè)出售、債務(wù)重組,股份經(jīng)營(yíng),土地開發(fā)、成片出租、房地產(chǎn)買賣、出租,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.1.2 特定目的,具體用途,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,資產(chǎn)評(píng)估

3、特定目的地位和作用,具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn),* 界定評(píng)估對(duì)象、確定資產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)。,對(duì)價(jià)值類型的選擇有約束作用 例如：,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.2 資產(chǎn)評(píng)估前提假設(shè),第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,評(píng)估師根據(jù)被估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。,最基本的前提假設(shè),2.2.1 交易假設(shè),第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,充分發(fā)達(dá)、完善的市場(chǎng) 在市場(chǎng)上可公開買賣,評(píng)估值由市場(chǎng)行情(而非個(gè)別交易)決定,區(qū)域市場(chǎng)、全國(guó)市場(chǎng)、國(guó)際市場(chǎng),2.2.2 公開市場(chǎng)假設(shè),第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,是否存在公開市場(chǎng)的影響,例：個(gè)人資產(chǎn)中的房產(chǎn)和衣物在轉(zhuǎn)讓時(shí)的區(qū)別,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.2.3 持續(xù)使用假設(shè),

4、資產(chǎn)有剩余壽命期； 使用功能完好，能滿足使用者的要求。,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,轉(zhuǎn)用續(xù)用案例： 明斯克航母落戶深圳,“明斯克”號(hào)1978年服役后，作為基輔級(jí)2號(hào)艦，于1979年6月駛抵海參崴，編入前蘇聯(lián)太平洋艦隊(duì)。作為冷戰(zhàn)時(shí)期蘇聯(lián)太平洋艦隊(duì)的象征，它的一舉一動(dòng)都頗引人注目。1994年正式退役后留在蘇維埃港。1995年10月20日，它作為解體艦賣給韓國(guó)，并由拖船拖航，于同年11月1日抵達(dá)解體地韓國(guó)南部的麗水港。中國(guó)某企業(yè)以1000多萬美元買下了以廢舊鋼鐵名義進(jìn)口的這艘航母的，建成主題公園明斯克航母世界廣場(chǎng) 。,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.2.4 清算假設(shè),清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件的一

5、種假定說明或限定。具體而言,是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 例：江蘇鐵本鋼鐵有限公司,投資26億元，2009年破產(chǎn)清算評(píng)估僅2.7億元。,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.3 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.3.1 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型劃分,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,價(jià)值形成理論,認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其生產(chǎn)成本決定的（供給決定論）。 “成本法”的理論基礎(chǔ)。,認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的（需求決定論）。 “收益法”的理論基礎(chǔ)。,認(rèn)為商品的價(jià)值由供求雙方的力量所形成的均衡價(jià)格決定。 “市場(chǎng)法”的理論基礎(chǔ)。,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型劃分為以下四

6、種,以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述,重置成本 現(xiàn)行市價(jià) (或變現(xiàn)價(jià)值) 清算價(jià)格,從資產(chǎn)評(píng)估 假設(shè)角度表 述的,繼續(xù)使用價(jià)值 公開市場(chǎng)價(jià)值 清算價(jià)值,從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)劃分的,抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、 課稅價(jià)值、投資價(jià)值、 清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、 保全價(jià)值、交易價(jià)值、 兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、 租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值,以評(píng)估結(jié)果適用范圍分,市場(chǎng)價(jià)值 和非市場(chǎng)價(jià)值,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.3.2 資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,市場(chǎng)價(jià)值,公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式,資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。 買賣雙方地位平等，自愿成交。,適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類

7、資產(chǎn)業(yè)務(wù),公允價(jià)值，是指根據(jù)相 關(guān)當(dāng)事人地位、被估資 產(chǎn)自身?xiàng)l件及其面臨的 市場(chǎng)條件，對(duì)被估資產(chǎn) 客觀交換價(jià)值的相對(duì)合 理的估計(jì)值。,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,非市場(chǎng)價(jià)值,公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式,一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱或組合。,既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，也適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。,如非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、非競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)資源、處于特定地理位置不可替代資產(chǎn)、不可確指的無形資產(chǎn)、專用資產(chǎn)，等等。,*在用價(jià)值 *投資價(jià)值 *持續(xù)經(jīng)營(yíng) 價(jià)值 *保險(xiǎn)價(jià)值 *清算價(jià)值 *課稅價(jià)值,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型分類的意義,Company Logo,有利于評(píng)估人員注意資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ),任何評(píng)估結(jié)果及其價(jià)值類型都是在一定的條件和基礎(chǔ)之上進(jìn)行的,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估條件不同排列組合的結(jié)果。,有利于評(píng)估人員對(duì)其評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí),便于評(píng)估人員在撰寫評(píng)估報(bào)告時(shí)更清楚明了地說明其評(píng)估結(jié)果的確切涵義。,便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,2.4資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過程中的一些經(jīng)濟(jì)思想、技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。,第2章-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論,主要包括： (1)預(yù)期收