國有農(nóng)場土地使用權的常見問題

國有農(nóng)場土地使用權什么是國有農(nóng)場？即國營農(nóng)場，由國家投資興辦的、主要生產(chǎn)資料和產(chǎn)品歸國家所有的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟組織。其土地、自然資源、機器設備、生產(chǎn)建筑等生產(chǎn)資料屬于全民所有；在國家計劃指導下進行生產(chǎn)經(jīng)營活動；產(chǎn)品由國家統(tǒng)一支配。國有農(nóng)場是我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的重要組成部分。國家推進在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和道路交通水利等基礎設施建設進程中，不可避免要使用國有農(nóng)場的土地，以下是國有農(nóng)場土地使用權中幾點常見的問題,供參考：一、國有農(nóng)場的土地性質(zhì)國有農(nóng)場的土地歸國家所有，國有農(nóng)場是受國家的委托經(jīng)營管理所轄區(qū)域內(nèi)的土地，并對轄區(qū)內(nèi)的土地有使用、占有、收受等項權利。除上述權利外，還依法享有對所轄區(qū)域內(nèi)的土地的發(fā)包權、租賃權、轉(zhuǎn)讓權、開發(fā)權、融資權等延伸權利。這些權利有一些是受到法定事由限制的，未經(jīng)法定程序許可，是不能行使的。二、國有農(nóng)場土地使用權是否可以出租？國有農(nóng)場以劃撥方式取得土地使用權。城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。此外，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人.(二)領有國有土地使用證，(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明;(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。三、怎樣規(guī)范國營農(nóng)場土地承包合同怎樣規(guī)范土地承包合同是每個墾區(qū)農(nóng)場的一件大事。它涉及到企業(yè)管理的最重要的環(huán)節(jié)，也是檢驗企業(yè)是否依法辦事，依法管理重要條件。農(nóng)場與承包戶之間的土地法律關系，用什么來證明，那就是承包合同，土地合同尤為關鍵。土地合同的性質(zhì)、條款、期限等，直接關系到墾區(qū)農(nóng)場企業(yè)的經(jīng)濟效益和管理水平，管理水平的高低看什么，筆者認為看合同附屬于國營農(nóng)場的工業(yè)等各項行業(yè)都已轉(zhuǎn)制并軌，唯有土地使用權、收益權、占有權沒有喪失，依舊歸農(nóng)場經(jīng)營管理，從這個意義來看，土地在墾區(qū)農(nóng)場中的地位應屬首位。因此，對土地合同有必要依法進行規(guī)范，以達到自愿、誠信、公平、依法管理的目的。據(jù)了解，當前墾區(qū)農(nóng)場的土地承包合同并不規(guī)范，亂起名稱，條款不全，疏漏百出，由于合同簽訂不嚴密，一打官司就敗訴，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。(一)首先談談土地合同的名稱問題。土地合同名目繁多，有的叫耕地、租賃經(jīng)營合同，有的叫耕地承包合同，也有的叫土地轉(zhuǎn)讓合同、土地出租合同等等。根據(jù)中華人民共和國土地管理法第十五條規(guī)定：國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，中華人民共和國農(nóng)村土地承包法第二十一條規(guī)定：發(fā)包方應當與承包方簽訂書面承包合同。根據(jù)法律規(guī)定，筆者認為國有農(nóng)場簽訂耕地合同時，名稱應當鎖定為耕地承包合同，具體名稱為(農(nóng)場耕地承包合同)。這個名稱是有據(jù)可查的，也是法律規(guī)定的，必須規(guī)范名稱，建議農(nóng)場簽訂合同時應注意這個問題。(二)土地承包合同的核心問題是費用問題。有的叫租金、實物地租、上打租、下打租等習慣性叫法，還有的叫利費稅。依照法律規(guī)定合同中應繳納的費用，應統(tǒng)稱為承包費。只有承包費這一稱謂，是有法律規(guī)定的。(三)關于承包合同條款。中華人民共和國農(nóng)村土地承包法第二十一條二款規(guī)定承包合同一般包括以下條款：1、發(fā)包方、承包方的名稱、發(fā)包方負責人和承包方代表的姓名、住所;2、承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級;3、承包期限和起止日期;4、承包土地的用途;5、發(fā)包方和承包方的權利和義務;6、違約責任;根據(jù)上述規(guī)定筆者補充以下內(nèi)容供參考，并在實踐中參照:(一)首部合同名稱(農(nóng)場耕地承包合同)(合同編號)(二)發(fā)包方、承包方的基本情況(發(fā)包方農(nóng)場法定代表人、住所)、(承包方代表人、住所)(三)中間部分:(1)土地的坐落即(發(fā)包土地坐落在農(nóng)場管理區(qū)居民組);(2)名稱、面積等級即(管理區(qū)居民組第號地、面積、耕地等級);(3)承包費額度及交款方式即(每畝地承費多少元，交款時間和地點，是現(xiàn)金還是實物糧交納。都應寫清楚要求明細)。(四)雙方的權利、義務。中華人民共和國農(nóng)村地承包法第十三條發(fā)包方享有下列權利：(1)發(fā)包本集體所有的或者國家所有依法由本集體使用的農(nóng)村土地;(2)監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地(3)制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利;第十四條發(fā)包方承擔下列義務：(1)維護承包方的土地承包經(jīng)營權，不得非法變更、解除承包合同;(2)尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動;(3)依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn)技術、信息等服務;(4)執(zhí)行縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎設施建設;(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它義務。第十六條承包方享有下列權利：(1)依法享有承包土使用、收益和土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的權利。有權自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品;(2)承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償;(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它權利。第十七條承包方承擔下列義務(1)維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設。(2)依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害;(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它義務。(五)違約責任中華人民共和國農(nóng)村土地承包法第五十六條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行義務不符合約定的，應當依照中華人民共和國合同法的規(guī)定承擔違約責任。中華人民共和國合同法第七章違約責任一章均可適用土地承包合同違約條款。例如第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。中華人民共和國農(nóng)村土地承包法第五十四條對發(fā)包方應當承包民事責任的條件做了明確的規(guī)定，并應承擔停止侵害、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等民事責任。(六)這一部分屬于尾部:(1)應當寫明合同的期限;(2)應當寫明合同的變更，解除的約定;(3)解決爭議處理的方法，可依法約定管轄的法院。(4)需要擔保和公證的也應一并寫明。最后雙方簽字蓋章認可，并寫明份數(shù)和持有者，標明合同簽訂日期。這樣，一份完整的耕地承包合同即告完成。四、合同的簽訂、合同的履行應注意的幾個問題(一)盡量實現(xiàn)公平、自愿原則國有農(nóng)場作為發(fā)包方面對的承包方一般都是所屬的本場職工，具有隸屬關系，合同簽訂過程中農(nóng)場始終保持主導地位，而承包方農(nóng)戶處于被動地位，農(nóng)場在制作格式合同時，應多考慮職工的利益，使合同盡量保持公平，避免與法律的沖突，讓承包方感到公平的所在。(二)對主體資格進行審查經(jīng)調(diào)查，有的農(nóng)場將簽訂土地承包合同的權利下放給居民組或管理區(qū)，由區(qū)長或組長代行在合同上簽字，筆者認為這個做法欠妥。發(fā)包方必須是有主體資格的法人，合同上簽字必須是法定代表人，這樣才符合法律規(guī)定。對承包方的主體資格也應進行審查，一看是否本場職工，還是外來人員;二看是家庭承包還是個人承包。家庭承包的以家庭共同財產(chǎn)承擔民事責任，個人承包的以個人財產(chǎn)承擔法律責任;三看是否具備履約能力，對承包方的經(jīng)營能力，機車保有量、流動資金狀況等也要進行審查。(三)要科學確定承包費承包費的確定要科學，要經(jīng)過企業(yè)職工代表大會通過。一旦確定了承包費，沒有政策和法律調(diào)整情況下，一般不予更改，隨意更改即是違約行為。(四)監(jiān)督履行合同要有專門機構(gòu)負責承包合同從起草、協(xié)商、簽訂到履行等各個環(huán)節(jié)應是統(tǒng)一的，不能走樣，農(nóng)場應當設立專門機構(gòu)負責此項工作，專門機構(gòu)應以司法、政研、計財?shù)炔块T組成。五、國有農(nóng)場土地被政府收回，該如何補償？眾所周知，我國絕大多數(shù)耕地為集體土地，但由于歷史原因和農(nóng)墾區(qū)等特殊情況，也是存在相當數(shù)目的國有農(nóng)場的。目前，我國就政府收回國有農(nóng)場土地該如何補償并沒有出臺專項規(guī)定，這是我國立法上的缺陷，正是由于此，導致了在實踐中出現(xiàn)諸多爭議和糾紛。那么，當這種情況出現(xiàn)的時候，權利人的合法利益該如何得到維護呢?目前，我國國有農(nóng)場經(jīng)營方式大致分為三種：（1）農(nóng)場自己經(jīng)營，員工為職工，統(tǒng)一由農(nóng)場發(fā)工資;（2）村民個人承包，農(nóng)場與個人簽訂承包合同;（3）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織承包經(jīng)營，由村民與村集體簽訂承包合同。政府收回國有農(nóng)場土地該如何補償?shù)姆梢罁?jù)主要有：2001年由國土資源部和農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的關于依法保護國有農(nóng)場土地合法權益的意見，明確需要占有國有農(nóng)場土地搞建設的，應該依法辦理審批手續(xù)，并給予補償和安置。2008年國土資源部、農(nóng)業(yè)部 關于加強國有農(nóng)場土地使用管理的意見（國土資發(fā)2008202號)規(guī)定：三、規(guī)范國有農(nóng)場土地使用權收回行為。依法收回國有農(nóng)場土地使用權，應給予經(jīng)濟補償。經(jīng)濟補償參照征收農(nóng)民集體土地的補償標準計算，并安排相應的社會保障費用。綜上可知，國家收回國有農(nóng)場土地的經(jīng)濟補償參照征收農(nóng)民集體土地的補償標準計算，因此，根據(jù)土地管理法及土地管理法實施條例有關規(guī)定，土地補償費應當給予國有農(nóng)場，長期承包國有農(nóng)場農(nóng)用地并將其作為生產(chǎn)生活主要來源的農(nóng)業(yè)職工，失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場解除勞動關系的，安置補助費給個人，但由國有農(nóng)場重新安排就業(yè)崗位的，安置補助費給予國有農(nóng)場。對于地上附著物和青苗補助費，按照誰投入，誰獲得的原則給予補償。六、國營農(nóng)場土地是不是基本農(nóng)田？依據(jù)基本農(nóng)田保護條例，基本農(nóng)田是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟