物業(yè)質(zhì)量管理法律制度課程講義.ppt

第11章物業(yè)質(zhì)量管理法律制度,11.1物業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督制度11.2建筑工程的質(zhì)量責(zé)任制度11.3物業(yè)的竣工驗(yàn)收制度11.4物業(yè)的質(zhì)量保修制度11.5商品住宅的質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明制度,11.1物業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督制度,11.1.1政府的質(zhì)量監(jiān)督1.1.2群眾的質(zhì)量監(jiān)督,11.1.1政府的質(zhì)量監(jiān)督,1）擔(dān)任建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站站長(zhǎng)、監(jiān)督員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)條件2）實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的內(nèi)容3）實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的程序,1）擔(dān)任建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站站長(zhǎng)、監(jiān)督員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)條件擔(dān)任監(jiān)督站站長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)取得建筑類(lèi)工程師以上職稱(chēng)，其中，特大城市和負(fù)責(zé)大中型工業(yè)、交通項(xiàng)目監(jiān)督的監(jiān)督站站長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)取得建筑類(lèi)高級(jí)工程師職稱(chēng)。擔(dān)任監(jiān)督員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)建筑類(lèi)中專(zhuān)以上學(xué)歷并從事設(shè)計(jì)或施工5年以上。,2）實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的內(nèi)容（1）建筑工程開(kāi)工前的監(jiān)督（2）工程施工中的監(jiān)督（3）竣工核驗(yàn),3）實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的程序（1）建設(shè)單位在工程開(kāi)工前一個(gè)月，應(yīng)到監(jiān)督站辦理監(jiān)督手續(xù)，提交勘察設(shè)計(jì)資料等有關(guān)文件。（2）監(jiān)督站應(yīng)在接到文件、資料的兩周內(nèi)，確定該工程的監(jiān)督員，通知建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工單位，并提出監(jiān)督計(jì)劃。（3）具體實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的各項(xiàng)工作。,1.1.2群眾的質(zhì)量監(jiān)督,建筑法第63條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人對(duì)建筑工程的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺陷都有權(quán)向建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢舉、控告、投訴。”建筑工程質(zhì)量的群眾監(jiān)督就是指群眾根據(jù)建筑法第63條的規(guī)定，對(duì)建筑工程質(zhì)量事故及質(zhì)量缺陷，向建設(shè)行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢舉、控告和投訴。,11.2建筑工程的質(zhì)量責(zé)任制度,11.2.1建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)11.2.2勘察、設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量責(zé)任與義務(wù)11.2.3建筑施工企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任11.2.4工程監(jiān)理單的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)11.2.5建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位的質(zhì)量責(zé)任與義務(wù),11.2.1建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù),建設(shè)單位也就是業(yè)主，它是工程的投資者、使用者，其質(zhì)量控制對(duì)保證建設(shè)工程質(zhì)量具有關(guān)鍵作用。為了保證建設(shè)工程的質(zhì)量，建設(shè)單位首先要承擔(dān)起相應(yīng)的質(zhì)量控制責(zé)任。,1）開(kāi)工前的責(zé)任和義務(wù)2）在選擇勘察、設(shè)計(jì)、施工單位方面的責(zé)任和義務(wù)3）在工程監(jiān)理方面的責(zé)任和義務(wù)4）在建筑材料、建設(shè)構(gòu)配件和設(shè)備使用方面的責(zé)任和義務(wù)5）在竣工驗(yàn)收與檔案管理方面的責(zé)任與義務(wù)6）建設(shè)主體和承重結(jié)構(gòu)裝修工程,11.2.2勘察、設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量責(zé)任與義務(wù),1）進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)的質(zhì)量責(zé)任與義務(wù)2）設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量要求,1）進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)的質(zhì)量責(zé)任與義務(wù)（1）在承接工程時(shí)的責(zé)任和義務(wù)從事建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程?？辈臁⒃O(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)承接工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)其資格的監(jiān)督檢查。禁止勘察、設(shè)計(jì)單位超越其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍或者以其他勘察、設(shè)計(jì)單位的名義承攬工程。禁止勘察、設(shè)計(jì)單位允許其他單位或者個(gè)人以本單位的名義承攬工程?？辈臁⒃O(shè)計(jì)單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包所承擔(dān)的工程。,（2）在編制與實(shí)施勘察、設(shè)計(jì)文件方面的責(zé)任和義務(wù)勘察、設(shè)計(jì)單位必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并對(duì)其勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。注冊(cè)建筑師，注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師等注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)文件上簽字，對(duì)設(shè)計(jì)文件負(fù)責(zé)?？辈靻挝惶峁┑牡刭|(zhì)、測(cè)量、水文等勘察成果必須真實(shí)、準(zhǔn)確。,設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)勘察成果文件進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的設(shè)計(jì)深度要求，注明工程合理使用年限?？辈?、設(shè)計(jì)單位應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，建立健全質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計(jì)文件的審核會(huì)簽制度，參與圖紙會(huì)審和做好設(shè)計(jì)文件的技術(shù)交底工作。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)就審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件向施工單位做出詳細(xì)的說(shuō)明。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)參與建設(shè)工程質(zhì)量事故分析，并對(duì)因設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量事故，提出相應(yīng)的技術(shù)處理方案。,（3）在建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備選擇方面的責(zé)任和義務(wù)設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)文件中選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，應(yīng)當(dāng)注明規(guī)格、型號(hào)、性能等技術(shù)指標(biāo)，其質(zhì)量要求必須符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。除有特殊要求的建筑材料、專(zhuān)用設(shè)備、工藝生產(chǎn)線(xiàn)等外，設(shè)計(jì)單位不得指定生產(chǎn)廠(chǎng)、供應(yīng)商。,2）設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量要求（1）設(shè)計(jì)文件應(yīng)符合國(guó)家先行的有關(guān)法律、法規(guī)、工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定。（2）工程勘察文件應(yīng)反映工程地質(zhì)、地形地貌、水文地質(zhì)狀況，評(píng)價(jià)準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)可靠。,（3）設(shè)計(jì)文件的深度，應(yīng)滿(mǎn)足相應(yīng)設(shè)計(jì)階段的技術(shù)要求。施工圖應(yīng)配套，細(xì)部節(jié)點(diǎn)應(yīng)交待清楚，標(biāo)注說(shuō)明應(yīng)清晰、完整。（4）設(shè)計(jì)中選用的材料、設(shè)備等，應(yīng)注明其規(guī)格、型號(hào)、性能、色澤等，并提出質(zhì)量要求，但不得指定生產(chǎn)廠(chǎng)家。（5）對(duì)大中型建設(shè)工程、超高層建筑以及采用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)的工程，應(yīng)在合同中規(guī)定設(shè)計(jì)單位向施工現(xiàn)場(chǎng)派駐設(shè)計(jì)代表。,11.2.3建筑施工企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任,1)在質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)方面的責(zé)任與義務(wù)2）在承接工程時(shí)的責(zé)任與義務(wù)3）在建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)的責(zé)任與義務(wù)4）在施工中的責(zé)任與義務(wù)5）在施工教育培育方面的責(zé)任與義務(wù),1)在質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)方面的責(zé)任與義務(wù)(1)施工單位對(duì)建筑工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé).(2)施工單位應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量責(zé)任制,確定工程項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理,技術(shù)負(fù)責(zé)人和施工管理負(fù)責(zé)人.(3)建設(shè)工程實(shí)行總承包的,總承包單位應(yīng)當(dāng)對(duì)全部建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)；建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購(gòu)的一項(xiàng)或者多項(xiàng)實(shí)行總承包的，總承包單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其承包的建設(shè)工程或者采購(gòu)的設(shè)備的質(zhì)量負(fù)責(zé)。,（4）總承包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，分包單位應(yīng)當(dāng)按照分包合同約定對(duì)其分包工程的質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任。（5）實(shí)行總包工程，總包單位對(duì)工程質(zhì)量和竣工交付使用的保修工作負(fù)責(zé)。分包單位要對(duì)其分包的工程質(zhì)量和竣工交付使用的保修工作負(fù)責(zé)。,2）在承接工程時(shí)的責(zé)任與義務(wù)（1）施工單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程，不得擅自超越資質(zhì)等級(jí)及業(yè)務(wù)范圍承包工程。（2）禁止施工單位超越本單位資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程，禁止吃工單位允許其他單位或者個(gè)人以本單位的名義承攬工程。（3）施工單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。,3）在建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)的責(zé)任與義務(wù)（1）建筑施工企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎地選擇材料供應(yīng)廠(chǎng)商。（2）建筑施工企業(yè)對(duì)于進(jìn)場(chǎng)的材料應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，依據(jù)設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。（3）建筑施工企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料管理，包括材料計(jì)劃管理、材料的存儲(chǔ)與保管、材料領(lǐng)發(fā)、材料使用監(jiān)督、材料回收等。,4）在施工中的責(zé)任與義務(wù)（1）施工單位必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自修改工程設(shè)計(jì)，不得偷工減料。（2）施工單位必須監(jiān)理、健全施工質(zhì)量的檢驗(yàn)制度，嚴(yán)格工序管理，做好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄。（3）施工人員對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場(chǎng)取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)。（4）施工單位對(duì)施工中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的建設(shè)工程或者竣工驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)返修。（5）應(yīng)當(dāng)接受工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查。,5）在施工教育培育方面的責(zé)任與義務(wù)施工單位應(yīng)當(dāng)建立、健全教育培訓(xùn)制度，加強(qiáng)對(duì)職工的教育培訓(xùn)；未經(jīng)教育培訓(xùn)或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。,11.2.4工程監(jiān)理單的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù),1)在承接工程時(shí)的責(zé)任和義務(wù)2）在執(zhí)行監(jiān)理任務(wù)時(shí)的責(zé)任與義務(wù)3）在處理與建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位關(guān)系方面的責(zé)任和義務(wù),11.2.5建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位的質(zhì)量責(zé)任與義務(wù),1）建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng)家承擔(dān)的一般質(zhì)量責(zé)任2）建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位承擔(dān)的特別質(zhì)量責(zé)任,1）建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng)家承擔(dān)的一般質(zhì)量責(zé)任（1）不存在危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的不合理的危險(xiǎn)，有保障人體健康，人身、財(cái)產(chǎn)安全的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合該標(biāo)準(zhǔn)；（2）具備產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具備的使用性能，但是，對(duì)產(chǎn)品存在使用性能的瑕疵作出說(shuō)明的除外；（3）符合在產(chǎn)品或者其包裝上注明采用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，符號(hào)以產(chǎn)品說(shuō)明、實(shí)物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況。,2）建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位承擔(dān)的特別質(zhì)量責(zé)任（1）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備供應(yīng)單位對(duì)其生產(chǎn)或供應(yīng)的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。（2）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備的供需雙方均應(yīng)簽定購(gòu)銷(xiāo)合同，不能感按合同條款進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。（3）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備供應(yīng)單位必須具備響應(yīng)的生產(chǎn)條件、技術(shù)裝備和質(zhì)量保證體系，具備必要的檢測(cè)人員和設(shè)備，把好產(chǎn)品看樣、定貨、存儲(chǔ)、運(yùn)輸及核驗(yàn)的質(zhì)量關(guān)。,（4）建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合下列要求：符合國(guó)家或行業(yè)現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求；符合在建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備或其包裝上著名采用的標(biāo)準(zhǔn)，符合以建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備說(shuō)明，實(shí)物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況。,（5）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備或者其包裝上的標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列要求：有產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明；有中文標(biāo)明的產(chǎn)品名稱(chēng)、生產(chǎn)廠(chǎng)廠(chǎng)名和廠(chǎng)址；產(chǎn)品包裝和商標(biāo)樣式符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)要求；設(shè)備應(yīng)有產(chǎn)品詳細(xì)的使用說(shuō)明書(shū)，電氣設(shè)備還應(yīng)附有線(xiàn)路圖；實(shí)施生產(chǎn)許可證或使用產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)志的產(chǎn)品，應(yīng)有許可證或質(zhì)量認(rèn)證的編號(hào)、批準(zhǔn)日期和有效期限。,11.3物業(yè)的竣工驗(yàn)收制度,11.3.1概述11.3.2房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)施工工程的竣工驗(yàn)收11.3.3城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收,11.3.1概述,工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是施工全過(guò)程的最后一道程序，有的是工程項(xiàng)目管理的最后一項(xiàng)工作。它是建設(shè)投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)使用的標(biāo)志，也是全面考核投資效益、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。,1）有關(guān)竣工驗(yàn)收的條件交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）必須符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2）有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū),2）建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可使用在實(shí)踐中，竣工驗(yàn)收一般分為兩個(gè)階段進(jìn)行。（1）單項(xiàng)工程驗(yàn)收（2）全部驗(yàn)收,11.3.2房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)施工工程的竣工驗(yàn)收,1）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收的條件2）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收的程序3）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告4）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收的備案,11.3.3城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收,1）住宅小區(qū)竣工進(jìn)行綜合驗(yàn)收必須具備的條件2）住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)提交的文件3）住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的程序4）住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收結(jié)果的處理,1）住宅小區(qū)竣工進(jìn)行綜合驗(yàn)收必須具備的條件（1）所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿(mǎn)足使用要求；（2）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；（3）各類(lèi)建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（4）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場(chǎng)清地平；（5）拆遷居民已合理安置。,2）住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)提交的文件（1）規(guī)劃部門(mén)及其他專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)的選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、修建性詳細(xì)規(guī)劃及各個(gè)單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)文件（圖紙）等；（2）工程承發(fā)包合同；（3）工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核定的各單項(xiàng)工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定文件；（4）竣工資料（圖紙）和技術(shù)檔案資料；（5）建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定的其他文件資料。,3）住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的程序（1）住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)提出住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附上應(yīng)提交的文件資料。（2）城市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門(mén)及住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組。,（3）綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽(tīng)取開(kāi)發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定和評(píng)價(jià)，提出驗(yàn)收意見(jiàn)并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（4）城市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行審查。綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審查合格后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。,4）住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收結(jié)果的處理（1）驗(yàn)收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費(fèi)用。（2）住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將完整的小區(qū)綜合驗(yàn)收資料報(bào)送備案。（3）分期建設(shè)的住宅小區(qū)，可以實(shí)行分期驗(yàn)收，待全部建成后進(jìn)行綜合驗(yàn)收。,（4）住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收不合格的，由城市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位限期改正，由此發(fā)生的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。對(duì)違反規(guī)劃要求、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施不配套、工程質(zhì)量低劣的，由驗(yàn)收小組提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)依法查處。（5）未經(jīng)綜合驗(yàn)收，開(kāi)啊建設(shè)單位擅自將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用的，由城市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)吊銷(xiāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)證書(shū)，并可處以罰款。,11.4物業(yè)的質(zhì)量保修制度,11.4.1物業(yè)保修的范圍11.4.2物業(yè)保修的期限11.4.3物業(yè)保修的責(zé)任承擔(dān),11.4.1物業(yè)保修的范圍,物業(yè)質(zhì)量保修制度即建筑工程質(zhì)量保修制度，是指建筑工程在辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任單位負(fù)責(zé)維修。質(zhì)量缺陷是指工程不符和國(guó)家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同中對(duì)質(zhì)量的要求。,根據(jù)建筑法的規(guī)定，建筑工程保修范圍包括以下幾方面：（1）地基基礎(chǔ)工程；（2）主體結(jié)構(gòu)工程；（3）房屋防水工程；（4）其他土建工程；（5）電氣管線(xiàn)、上下水管線(xiàn)的安裝工程；（6）供熱、供冷系統(tǒng)等項(xiàng)目。,11.4.2物業(yè)保修的期限,根據(jù)國(guó)務(wù)院2000年發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第40條和建設(shè)部2000年頒布的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第7條的規(guī)定，物業(yè)保修的最低期限主要包括以下幾個(gè)方面：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：,（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建設(shè)的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件灰頂?shù)脑摴こ痰暮侠硎褂媚晗?；?）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（4）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。,其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。,11.4.3物業(yè)保修的責(zé)任承擔(dān),對(duì)物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)負(fù)責(zé)方承擔(dān)，具體指：（1）施工單位未按國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（2）由于設(shè)計(jì)方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，可由施工單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定通過(guò)建設(shè)單位向設(shè)計(jì)單位索賠，不足部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。,（3）因建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購(gòu)的或經(jīng)其驗(yàn)收同意的，由施工單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；屬于建設(shè)單位采購(gòu)的，由建設(shè)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（4）因使用單位使用不當(dāng)造成的損失問(wèn)題，由使用單位自行負(fù)責(zé)。（5）因地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等不可抗拒原因造成的損失問(wèn)題，施工單位、設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（6）因第三方的原因造成的質(zhì)量缺陷不屬于保修的范圍。,11.5商品住宅的質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明制度,11.5.1住宅質(zhì)量保證書(shū)的性質(zhì)和用途11.5.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在執(zhí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度中的責(zé)任和義務(wù)11.5.3住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容,11.5.1住宅質(zhì)量保證書(shū)的性質(zhì)和用途,住宅質(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。住宅質(zhì)量保證書(shū)可以作為商品房購(gòu)銷(xiāo)合同的補(bǔ)充約定。也就是說(shuō)，住宅質(zhì)量保證書(shū)可以作為商品房購(gòu)銷(xiāo)合同的補(bǔ)充合同，其條款與商品房購(gòu)銷(xiāo)合同條款具有同等效力。,11.5.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在執(zhí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度中的責(zé)任和義務(wù),（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售餓新建商品住宅時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。（2）商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書(shū)中明示所委托的單位。,（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶(hù)交付商品住