物業(yè)質(zhì)量管理法律制度課程講義.ppt

第11章物業(yè)質(zhì)量管理法律制度,11.1物業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督制度11.2建筑工程的質(zhì)量責任制度11.3物業(yè)的竣工驗收制度11.4物業(yè)的質(zhì)量保修制度11.5商品住宅的質(zhì)量保證書和使用說明制度,11.1物業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督制度,11.1.1政府的質(zhì)量監(jiān)督1.1.2群眾的質(zhì)量監(jiān)督,11.1.1政府的質(zhì)量監(jiān)督,1）擔任建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站站長、監(jiān)督員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)條件2）實施質(zhì)量監(jiān)督的內(nèi)容3）實施質(zhì)量監(jiān)督的程序,1）擔任建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站站長、監(jiān)督員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)條件擔任監(jiān)督站站長應(yīng)當取得建筑類工程師以上職稱，其中，特大城市和負責大中型工業(yè)、交通項目監(jiān)督的監(jiān)督站站長應(yīng)當取得建筑類高級工程師職稱。擔任監(jiān)督員應(yīng)當具備相應(yīng)建筑類中專以上學歷并從事設(shè)計或施工5年以上。,2）實施質(zhì)量監(jiān)督的內(nèi)容（1）建筑工程開工前的監(jiān)督（2）工程施工中的監(jiān)督（3）竣工核驗,3）實施質(zhì)量監(jiān)督的程序（1）建設(shè)單位在工程開工前一個月，應(yīng)到監(jiān)督站辦理監(jiān)督手續(xù)，提交勘察設(shè)計資料等有關(guān)文件。（2）監(jiān)督站應(yīng)在接到文件、資料的兩周內(nèi)，確定該工程的監(jiān)督員，通知建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工單位，并提出監(jiān)督計劃。（3）具體實施質(zhì)量監(jiān)督的各項工作。,1.1.2群眾的質(zhì)量監(jiān)督,建筑法第63條規(guī)定：“任何單位和個人對建筑工程的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺陷都有權(quán)向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門進行檢舉、控告、投訴?！苯ㄖこ藤|(zhì)量的群眾監(jiān)督就是指群眾根據(jù)建筑法第63條的規(guī)定，對建筑工程質(zhì)量事故及質(zhì)量缺陷，向建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門進行檢舉、控告和投訴。,11.2建筑工程的質(zhì)量責任制度,11.2.1建設(shè)單位的質(zhì)量責任和義務(wù)11.2.2勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量責任與義務(wù)11.2.3建筑施工企業(yè)的質(zhì)量責任11.2.4工程監(jiān)理單的質(zhì)量責任和義務(wù)11.2.5建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位的質(zhì)量責任與義務(wù),11.2.1建設(shè)單位的質(zhì)量責任和義務(wù),建設(shè)單位也就是業(yè)主，它是工程的投資者、使用者，其質(zhì)量控制對保證建設(shè)工程質(zhì)量具有關(guān)鍵作用。為了保證建設(shè)工程的質(zhì)量，建設(shè)單位首先要承擔起相應(yīng)的質(zhì)量控制責任。,1）開工前的責任和義務(wù)2）在選擇勘察、設(shè)計、施工單位方面的責任和義務(wù)3）在工程監(jiān)理方面的責任和義務(wù)4）在建筑材料、建設(shè)構(gòu)配件和設(shè)備使用方面的責任和義務(wù)5）在竣工驗收與檔案管理方面的責任與義務(wù)6）建設(shè)主體和承重結(jié)構(gòu)裝修工程,11.2.2勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量責任與義務(wù),1）進行勘察設(shè)計的質(zhì)量責任與義務(wù)2）設(shè)計文件的質(zhì)量要求,1）進行勘察設(shè)計的質(zhì)量責任與義務(wù)（1）在承接工程時的責任和義務(wù)從事建設(shè)工程勘察、設(shè)計的單位應(yīng)當依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。勘察、設(shè)計單位應(yīng)當承接工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對其資格的監(jiān)督檢查。禁止勘察、設(shè)計單位超越其資質(zhì)等級許可的范圍或者以其他勘察、設(shè)計單位的名義承攬工程。禁止勘察、設(shè)計單位允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程?？辈臁⒃O(shè)計單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包所承擔的工程。,（2）在編制與實施勘察、設(shè)計文件方面的責任和義務(wù)勘察、設(shè)計單位必須按照工程建設(shè)強制性標準進行勘察、設(shè)計，并對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負責。注冊建筑師，注冊結(jié)構(gòu)工程師等注冊執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當在設(shè)計文件上簽字，對設(shè)計文件負責?？辈靻挝惶峁┑牡刭|(zhì)、測量、水文等勘察成果必須真實、準確。,設(shè)計單位應(yīng)當根據(jù)勘察成果文件進行建設(shè)工程設(shè)計。設(shè)計文件應(yīng)當符合國家規(guī)定的設(shè)計深度要求，注明工程合理使用年限?？辈臁⒃O(shè)計單位應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，技術(shù)標準和合同進行勘察、設(shè)計，建立健全質(zhì)量保證體系，加強設(shè)計過程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計文件的審核會簽制度，參與圖紙會審和做好設(shè)計文件的技術(shù)交底工作。設(shè)計單位應(yīng)當就審查合格的施工圖設(shè)計文件向施工單位做出詳細的說明。設(shè)計單位應(yīng)當參與建設(shè)工程質(zhì)量事故分析，并對因設(shè)計造成的質(zhì)量事故，提出相應(yīng)的技術(shù)處理方案。,（3）在建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備選擇方面的責任和義務(wù)設(shè)計單位在設(shè)計文件中選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，應(yīng)當注明規(guī)格、型號、性能等技術(shù)指標，其質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標準。除有特殊要求的建筑材料、專用設(shè)備、工藝生產(chǎn)線等外，設(shè)計單位不得指定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商。,2）設(shè)計文件的質(zhì)量要求（1）設(shè)計文件應(yīng)符合國家先行的有關(guān)法律、法規(guī)、工程技術(shù)標準和合同規(guī)定。（2）工程勘察文件應(yīng)反映工程地質(zhì)、地形地貌、水文地質(zhì)狀況，評價準確，數(shù)據(jù)可靠。,（3）設(shè)計文件的深度，應(yīng)滿足相應(yīng)設(shè)計階段的技術(shù)要求。施工圖應(yīng)配套，細部節(jié)點應(yīng)交待清楚，標注說明應(yīng)清晰、完整。（4）設(shè)計中選用的材料、設(shè)備等，應(yīng)注明其規(guī)格、型號、性能、色澤等，并提出質(zhì)量要求，但不得指定生產(chǎn)廠家。（5）對大中型建設(shè)工程、超高層建筑以及采用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)的工程，應(yīng)在合同中規(guī)定設(shè)計單位向施工現(xiàn)場派駐設(shè)計代表。,11.2.3建筑施工企業(yè)的質(zhì)量責任,1)在質(zhì)量責任承擔方面的責任與義務(wù)2）在承接工程時的責任與義務(wù)3）在建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進場時的責任與義務(wù)4）在施工中的責任與義務(wù)5）在施工教育培育方面的責任與義務(wù),1)在質(zhì)量責任承擔方面的責任與義務(wù)(1)施工單位對建筑工程的施工質(zhì)量負責.(2)施工單位應(yīng)當建立質(zhì)量責任制,確定工程項目的項目經(jīng)理,技術(shù)負責人和施工管理負責人.(3)建設(shè)工程實行總承包的,總承包單位應(yīng)當對全部建設(shè)工程質(zhì)量負責；建設(shè)工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備采購的一項或者多項實行總承包的，總承包單位應(yīng)當對其承包的建設(shè)工程或者采購的設(shè)備的質(zhì)量負責。,（4）總承包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，分包單位應(yīng)當按照分包合同約定對其分包工程的質(zhì)量承擔連帶責任。（5）實行總包工程，總包單位對工程質(zhì)量和竣工交付使用的保修工作負責。分包單位要對其分包的工程質(zhì)量和竣工交付使用的保修工作負責。,2）在承接工程時的責任與義務(wù)（1）施工單位應(yīng)當依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程，不得擅自超越資質(zhì)等級及業(yè)務(wù)范圍承包工程。（2）禁止施工單位超越本單位資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程，禁止吃工單位允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程。（3）施工單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。,3）在建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進場時的責任與義務(wù)（1）建筑施工企業(yè)應(yīng)謹慎地選擇材料供應(yīng)廠商。（2）建筑施工企業(yè)對于進場的材料應(yīng)當按照合同的約定，依據(jù)設(shè)計要求、技術(shù)標準進行檢驗。（3）建筑施工企業(yè)應(yīng)加強施工現(xiàn)場的材料管理，包括材料計劃管理、材料的存儲與保管、材料領(lǐng)發(fā)、材料使用監(jiān)督、材料回收等。,4）在施工中的責任與義務(wù)（1）施工單位必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標準施工，不得擅自修改工程設(shè)計，不得偷工減料。（2）施工單位必須監(jiān)理、健全施工質(zhì)量的檢驗制度，嚴格工序管理，做好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄。（3）施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當在建設(shè)單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級的質(zhì)量檢測單位進行檢測。（4）施工單位對施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題的建設(shè)工程或者竣工驗收不合格的建設(shè)工程，應(yīng)當負責返修。（5）應(yīng)當接受工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督檢查。,5）在施工教育培育方面的責任與義務(wù)施工單位應(yīng)當建立、健全教育培訓制度，加強對職工的教育培訓；未經(jīng)教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。,11.2.4工程監(jiān)理單的質(zhì)量責任和義務(wù),1)在承接工程時的責任和義務(wù)2）在執(zhí)行監(jiān)理任務(wù)時的責任與義務(wù)3）在處理與建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位關(guān)系方面的責任和義務(wù),11.2.5建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位的質(zhì)量責任與義務(wù),1）建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)廠家承擔的一般質(zhì)量責任2）建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位承擔的特別質(zhì)量責任,1）建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)廠家承擔的一般質(zhì)量責任（1）不存在危及人身、財產(chǎn)安全的不合理的危險，有保障人體健康，人身、財產(chǎn)安全的國家標準、行業(yè)標準的，應(yīng)當符合該標準；（2）具備產(chǎn)品應(yīng)當具備的使用性能，但是，對產(chǎn)品存在使用性能的瑕疵作出說明的除外；（3）符合在產(chǎn)品或者其包裝上注明采用的產(chǎn)品標準，符號以產(chǎn)品說明、實物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況。,2）建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)單位承擔的特別質(zhì)量責任（1）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備供應(yīng)單位對其生產(chǎn)或供應(yīng)的產(chǎn)品質(zhì)量負責。（2）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備的供需雙方均應(yīng)簽定購銷合同，不能感按合同條款進行質(zhì)量驗收。（3）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備供應(yīng)單位必須具備響應(yīng)的生產(chǎn)條件、技術(shù)裝備和質(zhì)量保證體系，具備必要的檢測人員和設(shè)備，把好產(chǎn)品看樣、定貨、存儲、運輸及核驗的質(zhì)量關(guān)。,（4）建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備質(zhì)量應(yīng)當符合下列要求：符合國家或行業(yè)現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定的合格標準和設(shè)計要求；符合在建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備或其包裝上著名采用的標準，符合以建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備說明，實物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況。,（5）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備或者其包裝上的標識應(yīng)當符合下列要求：有產(chǎn)品質(zhì)量檢驗合格證明；有中文標明的產(chǎn)品名稱、生產(chǎn)廠廠名和廠址；產(chǎn)品包裝和商標樣式符合國家有關(guān)規(guī)定和標準要求；設(shè)備應(yīng)有產(chǎn)品詳細的使用說明書，電氣設(shè)備還應(yīng)附有線路圖；實施生產(chǎn)許可證或使用產(chǎn)品質(zhì)量認證標志的產(chǎn)品，應(yīng)有許可證或質(zhì)量認證的編號、批準日期和有效期限。,11.3物業(yè)的竣工驗收制度,11.3.1概述11.3.2房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)施工工程的竣工驗收11.3.3城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收,11.3.1概述,工程項目的竣工驗收是施工全過程的最后一道程序，有的是工程項目管理的最后一項工作。它是建設(shè)投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)使用的標志，也是全面考核投資效益、檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。,1）有關(guān)竣工驗收的條件交付竣工驗收的建筑工程，應(yīng)當符合以下條件：（1）必須符合規(guī)定的質(zhì)量標準（2）有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書,2）建筑工程竣工驗收合格后，方可使用在實踐中，竣工驗收一般分為兩個階段進行。（1）單項工程驗收（2）全部驗收,11.3.2房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)施工工程的竣工驗收,1）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收的條件2）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收的程序3）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收報告4）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收的備案,11.3.3城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收,1）住宅小區(qū)竣工進行綜合驗收必須具備的條件2）住宅小區(qū)竣工綜合驗收應(yīng)當提交的文件3）住宅小區(qū)竣工綜合驗收的程序4）住宅小區(qū)竣工綜合驗收結(jié)果的處理,1）住宅小區(qū)竣工進行綜合驗收必須具備的條件（1）所有建設(shè)項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要求；（2）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；（3）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設(shè)計要求；（4）施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達到場清地平；（5）拆遷居民已合理安置。,2）住宅小區(qū)竣工綜合驗收應(yīng)當提交的文件（1）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、修建性詳細規(guī)劃及各個單項工程設(shè)計文件（圖紙）等；（2）工程承發(fā)包合同；（3）工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核定的各單項工程質(zhì)量等級評定文件；（4）竣工資料（圖紙）和技術(shù)檔案資料；（5）建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他文件資料。,3）住宅小區(qū)竣工綜合驗收的程序（1）住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附上應(yīng)提交的文件資料。（2）城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月內(nèi)，應(yīng)當組成由城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組。,（3）綜合驗收小組應(yīng)當審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進行全面鑒定和評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告。（4）城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。,4）住宅小區(qū)竣工綜合驗收結(jié)果的處理（1）驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔工程增建、改建費用。（2）住宅小區(qū)竣工驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定將完整的小區(qū)綜合驗收資料報送備案。（3）分期建設(shè)的住宅小區(qū)，可以實行分期驗收，待全部建成后進行綜合驗收。,（4）住宅小區(qū)綜合驗收不合格的，由城市人民政府建設(shè)行政主管部門責令開發(fā)建設(shè)單位限期改正，由此發(fā)生的費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。對違反規(guī)劃要求、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施不配套、工程質(zhì)量低劣的，由驗收小組提請有關(guān)部門依法查處。（5）未經(jīng)綜合驗收，開啊建設(shè)單位擅自將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用的，由城市人民政府建設(shè)行政主管部門吊銷開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)證書，并可處以罰款。,11.4物業(yè)的質(zhì)量保修制度,11.4.1物業(yè)保修的范圍11.4.2物業(yè)保修的期限11.4.3物業(yè)保修的責任承擔,11.4.1物業(yè)保修的范圍,物業(yè)質(zhì)量保修制度即建筑工程質(zhì)量保修制度，是指建筑工程在辦理竣工驗收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因勘察、設(shè)計、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當由責任單位負責維修。質(zhì)量缺陷是指工程不符和國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標準、設(shè)計文件以及合同中對質(zhì)量的要求。,根據(jù)建筑法的規(guī)定，建筑工程保修范圍包括以下幾方面：（1）地基基礎(chǔ)工程；（2）主體結(jié)構(gòu)工程；（3）房屋防水工程；（4）其他土建工程；（5）電氣管線、上下水管線的安裝工程；（6）供熱、供冷系統(tǒng)等項目。,11.4.2物業(yè)保修的期限,根據(jù)國務(wù)院2000年發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第40條和建設(shè)部2000年頒布的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第7條的規(guī)定，物業(yè)保修的最低期限主要包括以下幾個方面：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：,（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建設(shè)的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件灰頂?shù)脑摴こ痰暮侠硎褂媚晗?；?）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。,其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。,11.4.3物業(yè)保修的責任承擔,對物業(yè)實行質(zhì)量保修，應(yīng)當由有關(guān)負責方承擔，具體指：（1）施工單位未按國家有關(guān)規(guī)范、標準和設(shè)計要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經(jīng)濟責任。（2）由于設(shè)計方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由設(shè)計單位承擔經(jīng)濟責任，可由施工單位負責維修，其費用按有關(guān)規(guī)定通過建設(shè)單位向設(shè)計單位索賠，不足部分由建設(shè)單位負責。,（3）因建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔經(jīng)濟責任；屬于建設(shè)單位采購的，由建設(shè)單位承擔經(jīng)濟責任。（4）因使用單位使用不當造成的損失問題，由使用單位自行負責。（5）因地震、洪水、臺風等不可抗拒原因造成的損失問題，施工單位、設(shè)計單位不承擔經(jīng)濟責任。（6）因第三方的原因造成的質(zhì)量缺陷不屬于保修的范圍。,11.5商品住宅的質(zhì)量保證書和使用說明制度,11.5.1住宅質(zhì)量保證書的性質(zhì)和用途11.5.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度中的責任和義務(wù)11.5.3住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的內(nèi)容,11.5.1住宅質(zhì)量保證書的性質(zhì)和用途,住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責任。住宅質(zhì)量保證書可以作為商品房購銷合同的補充約定。也就是說，住宅質(zhì)量保證書可以作為商品房購銷合同的補充合同，其條款與商品房購銷合同條款具有同等效力。,11.5.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度中的責任和義務(wù),（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售餓新建商品住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。（2）商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。,（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住