接管驗收資料匯編.doc

物業(yè)介入接管驗收入伙資料匯編一、前期介入篇 1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見？ 答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議： （1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。 （2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。 （3）設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。 （4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。 （5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 （6）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。 （7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。 （8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。 （9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。 （10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。 （11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。 （12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護(hù)。 （13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。 （15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。 （16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。 （17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。 （18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。） （19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。 （20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。 （21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。 （22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。 （23）垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 （24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。 （25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。 （26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。 （27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用）。 （28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。 （29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。 （30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。 （31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。 （32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水）。 （33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進(jìn)去。 （34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。 （35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。 （36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計時最好設(shè)置套管。 （37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位： （a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。 （b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。 （c）陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進(jìn)去。 2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？ 答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議： （1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。 （2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。 （3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。 （4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。 （5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 （6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。 （7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。 （8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。 （9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。 （10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。 3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項？ 答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按 多少元M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。 二、接管驗收篇 1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意那些交接事項？ 答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關(guān)鍵： （1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。 （2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。 （3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。 （4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。 （5）驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。 （6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。 三、入伙篇 1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？ 答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。 駁，所謂”前期介入-驗收接管-入伙（問答篇） 前期介入-驗收接管-入伙（問答篇） 一、前期介入篇 1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見？ 答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議： （1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅俊⒗占?、物料倉庫、清潔工工具房等）。 * 首先， 不知道這個斑竹有沒有研究過9月1日新的物業(yè)管理條例，當(dāng)中對于物業(yè)管理用房已有明確的規(guī)定，盡管這篇文章是在8月16日發(fā)的，但作為一個合格的斑竹在政策更新后對于發(fā)表的文章也應(yīng)該有個更新吧，這是最起碼的責(zé)任！ 其次，所謂的”職工業(yè)主娛樂活動室“到底是個是么東西，是職工娛樂活動室呢？還是業(yè)主娛樂活動室??？難道斑竹所在公司是允許員工上班出去娛樂的嗎？如果可以，算我多說了？ 第三、不知道斑竹對于規(guī)劃設(shè)計是否了解，你以為垃圾收集站是物業(yè)公司提出的嗎？告訴你吧，所有垃圾站不管是已建的還是未建的，如果沒有事先規(guī)劃（這是項目規(guī)劃、設(shè)計的最起碼配套），根本就不能營造，即便造了也是違章建筑！ （2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。 * 這條關(guān)于空調(diào)的東西，斑竹實在是顯的無知，要知道從99年開始建設(shè)部就要求對于新建商品房必須要留有空調(diào)外機(jī)隔板和冷凝水管的要求（注：是冷凝水管不是滴水管）。 （3）設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。 * 外立面是建筑風(fēng)格體現(xiàn)的靈魂和精華，一座好的建筑物，所有的特征都是從外立面體現(xiàn)出來的，好，大家都聽斑竹的要求，把房子都造成四方四正的盒子，洗起來是方便了啊，但是看上去呢？就是因為斑竹要洗起來方便，大家都不要搞外立面設(shè)計了！ （4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。 *在綠化設(shè)計的規(guī)范中必須要保留一部分的取水口，但是洗手池呢？看不懂了？整個小區(qū)要搞的象廁所一樣才好啊。 （5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 *對于斑竹在這里的胡扯八道，我真是佩服到家了！煤氣表要集中放在首層！你連煤氣安裝的最起碼的要求都不知道還出來胡扯是么??！好好去看看規(guī)范吧，從煤氣表到煤氣灶具的距離是有嚴(yán)格的要求的！ 還有，現(xiàn)在都在推行遠(yuǎn)程超表系統(tǒng)，盡管目前仍不是非常規(guī)范，但是這確實是一個解決問題的好辦法。 （6）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。 *難道斑竹家的信箱是設(shè)在頂樓的嗎？不管是郵政信箱的位置還是尺寸標(biāo)準(zhǔn)，在郵政信箱的設(shè)計規(guī)范中都有嚴(yán)格的要求，并且最終通郵前必須要獲得郵政部門的審查和驗收，還有告訴你目前郵政投送的資費(fèi)還是以郵票體現(xiàn)的！ 另外，難道斑竹不知道郵政和電信已經(jīng)分家很久了嗎？ （7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。 * 斑竹真的對與規(guī)劃一竅不通??！小區(qū)的進(jìn)出口不單要符合交通的要求，更應(yīng)該符合消防疏散的要求，設(shè)置幾個出入口完全要在遵循上述原則的情況下再規(guī)劃！ （8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。 * 斑竹真是無知到家了！深圳的戶均車輛比例對全國范圍有實際參考作用嗎？此外，你知道現(xiàn)在深圳的戶均車輛比例是多少？未來3年是多少？未來5年是多少？投資是講求匯報的，沒有一個傻瓜發(fā)展商會把錢投到海里去！ （9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。 * 斑竹知道是么叫”女兒墻“嗎？不知道不要亂說好不好?。?（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。 * 斑竹以為只有物業(yè)管理才有評優(yōu)啊?。?！房屋的設(shè)計、施工都有評優(yōu)，！而且現(xiàn)在新建商品房的綠化率不的低于35%，如果項目名稱中帶有”花園“的綠化率不的低于50%。 （11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。 * 我都暈死了，園林設(shè)計公司人都應(yīng)該請斑竹做顧問。另外，中國除了廣東、海南、廣西、福建一部分能夠四季有花有香，還有是么地方冬天有花?。?（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護(hù)。 * 標(biāo)牌的設(shè)計要考慮低成本維護(hù)！難道斑竹管理項目標(biāo)牌維護(hù)成本很高嗎？難怪現(xiàn)在都說物業(yè)管理收費(fèi)黑幕重重！ （13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。 *象斑竹這樣就怕事就根本不要做物業(yè)管理了！為是么要專業(yè)的物業(yè)管理，就是要提高業(yè)主的使用安全，對于游泳池不管是否1.5米都必須要配備救生員，并不是因為不安全就取消游泳池??！所有兒童娛樂設(shè)施都應(yīng)該采取必要的保護(hù)及提示牌，要求在家長的保護(hù)下才能游戲，甚至可以增加在兒童娛樂區(qū)域中的監(jiān)控設(shè)置，這些都是管理的方式，而并不是一味的貪圖安全！ （14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。 * 估計斑竹管理的項目都是垃圾項目，所有管道過墻必須要采取套管是建筑施工最起碼的規(guī)范！ （15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。 * 難道因為部分業(yè)主把廚房都般到陽臺上，就增加一根污水管嗎？那要物業(yè)管理公司還干是么啊？ （16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。 * 如果斑竹去看看現(xiàn)在空調(diào)市場應(yīng)該不會寫這段廢話了吧，2003年空調(diào)家電跳水，現(xiàn)在好象沒有是么品牌還保留窗式空調(diào)的生產(chǎn)了吧 （17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。 * 斑竹你知道常規(guī)防水處理和蓄水防水處理的區(qū)別嗎？這對于防水處理的要求可不是隨便鋪一層油布就能解決的??？對于北方的寒冷和南方的臺風(fēng)，你覺得屋頂綠化是好的建議嗎？怎么這里倒不計算維護(hù)成本了？ （18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。） * 再看下去都要給氣死了！電器容量和通訊的布線有是么直接的關(guān)系??？難道斑竹覺得電話、寬帶和局域網(wǎng)用的是不同傳輸介質(zhì)??？ （19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。 * 這樣的小區(qū)好想檔次太低了吧！以為是造廁所呢！ （20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。 * 連最基本的MASTERKEY都搞不清楚，回家賣紅薯去吧！ （21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。 * 斑竹你真的太無知了！你知道管道的標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)嗎？這是有國家規(guī)范的??！不是因為你想把消防管道涂成綠色的，就變成生活水管了！ （22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。 *就是為了減低管理費(fèi)開支，就隨便的關(guān)閉或減少小區(qū)內(nèi)的照明，你要知道照明有兩個功能，一是取光，另外一個重要的功能是景觀和裝飾！此外，你在計算管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的時候難道沒有計算小區(qū)公共區(qū)域的能源費(fèi)嗎？既然計算了那為是么要克扣呢？是不是給你發(fā)獎金?。?（23）垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 * 現(xiàn)在道路的設(shè)計要求必須保證人車分餾，好象垃圾房應(yīng)該是在車輛的出入口處吧，沒有任何一個小區(qū)會把垃圾房放在主入口邊上，這樣的房子我想只有斑竹這種人會買了！ （24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。 *KAO，這個東東叫光控及聲控復(fù)合開關(guān)！ （25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。 * 難道斑竹以為裝電表是免費(fèi)的？5A和10A的費(fèi)用是不一樣的！ （26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。 * 是不是把所有的用電設(shè)備都裝在一起??？是不是更省錢??？這樣管理公司每個月的用電分析靠人去估算??？ （27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用）。 * 我KAO，配套商鋪好象市政供水的水壓好象基本可以保證了哦！好象沒有是么開發(fā)商會蠢到隨便增加自己設(shè)備的投資額吧！ （28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。 * 你知不知道設(shè)計規(guī)范啊！ （29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。 * 最好的辦法是空調(diào)水直接進(jìn)雨水溝，這也是常規(guī)的做法！ （30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。 *要不要每家增加防盜窗啊，可以防止有人隨便跳樓啊！ （31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。 *我KAO，竟然小區(qū)內(nèi)存在巡視死角！那我真的不知道這個小區(qū)的物業(yè)管理在搞是么了！ （32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水）。 * 原來斑竹的家的北邊養(yǎng)花的！厲害??！高手！ （33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進(jìn)去。 * 你以為開發(fā)商都是白癡嗎？ （34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。 * 我暈死了，大凡樓頂有裝飾性的曲線或直線的裝飾板，基本都是不可上人的，再說那個上面有衛(wèi)生需要去打掃呢？ （35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。 * 重要的管道肯定都會設(shè)計有旁通和檢修的閥門，另外，告訴斑竹一個常識，在所有管道設(shè)計當(dāng)中，最簡單的就是民用建筑，而民用建筑中最簡單的就是民用住宅建筑！如果設(shè)計院的設(shè)計師連這個都搞不清楚，那么中國的化工廠、煉鋼廠都呈早關(guān)門吧！ （36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計時最好設(shè)置套管。 * 請不要重復(fù)啊！難道斑竹寫完東西從來不用修改的嗎？ （37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位： * 是么叫一步到位?。咳绻咧裼X得自己能夠把設(shè)計及規(guī)劃一步到位的話，請自己寫封自薦信去建設(shè)部 （a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。 （b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。 * 又是一個愚蠢的建議，居住物業(yè)的裙房最忌諱的就是設(shè)置餐飲，不但影響居民休息而且對環(huán)境也有很大的影響！不知道就不要亂叫！ （c）陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進(jìn)去。 * 最好的建議是設(shè)計內(nèi)置的花架！ 2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？ 答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議： （1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。 * 對于這一點(diǎn)所有合格的發(fā)展商肯定比你更精通！ （2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。 * 通過斑竹的這篇垃圾文章，基本可以看出來在深圳的建筑市場是何等的混亂??！ （3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。 * 這是監(jiān)理公司最基本也是最重要的工作！ （4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。 *無知吧！上面這些都是普通的條款，最重要的應(yīng)該供貨保證的條款，確保在多少年內(nèi)有配件的供應(yīng)。對未來預(yù)期的考慮 ，才是物業(yè)管理需要重點(diǎn)考慮的！不要隨便在是么地方抄了點(diǎn)東西就亂貼！ （5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 *以上這些東西在國際常規(guī)的供貨或者是安裝合同中都必須要有，而且對于正規(guī)的安裝公司在提供培訓(xùn)后，要統(tǒng)一進(jìn)行考核，并發(fā)培訓(xùn)合格證書！ （6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。 * 好象這些都是政府部門的強(qiáng)制規(guī)定吧！另外，斑竹既然是號稱精通ISO，應(yīng)該也明白壓力容器儀表每年必須效驗的道理吧 （7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。 * 我暈死了！你怎么前后不一啊！前面說要少裝電表！后面又要分系統(tǒng)裝電表！這些不會是斑竹在哪里抄來，看也沒看就拼在一起出來騙人吧！ （8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。 *總算是說對一條了，真是佩服的一塌糊涂了 （9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。 *又重復(fù)了 （10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。 *這些我想根本不用斑竹廢話，任何一個物業(yè)管理人員都非常熟悉了 3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項？ 答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按 多少元M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。 *難道不知道銷售人員的配合，以及統(tǒng)一銷售對外信息發(fā)布嗎？ 二、接管驗收篇 1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意那些交接事項？ 答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關(guān)鍵： （1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。 （2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。 （3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。 （4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。 （5）驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。 （6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。 三、入伙篇 1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？ 答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。 *這些東西都是書上抄來的，跟斑竹好象沒有是么關(guān)系了，但是對于準(zhǔn)備工作顯然是沒有條理性，想到哪里說到哪里，最起碼應(yīng)該有個分類吧，比如制度的準(zhǔn)備、財務(wù)的準(zhǔn)備、人員的準(zhǔn)備、物料的準(zhǔn)備等等物業(yè)新建房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)資料1某物業(yè)公司通過投標(biāo)方式，中標(biāo)贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，該公司在接管驗收時，應(yīng)該檢驗?zāi)男┚唧w資料？答：新建房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料：1、產(chǎn)權(quán)資料；項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2、技術(shù)資料：14項。 2小王是剛分配到某物業(yè)管理公司地大學(xué)畢業(yè)生，他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質(zhì)量與使用功能地檢驗，你能告訴他嗎？答：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量與使用功能地檢驗：1、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過允許變形值；2、鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過規(guī)定值；3、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固；4、磚石結(jié)構(gòu)有足夠的強(qiáng)度；5、抗震設(shè)防的房屋必須符合設(shè)計規(guī)范。3某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管驗收的具體標(biāo)準(zhǔn)嗎？答：屋面工程接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)：1、符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；3、陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。4工程部老陳被經(jīng)理安排負(fù)責(zé)新建小區(qū)樓地面工程的驗收標(biāo)準(zhǔn)，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程，你知道應(yīng)該怎樣檢驗嗎？答：樓地面驗收應(yīng)檢驗：1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；2、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應(yīng)平整牢固。5泰然房地產(chǎn)開發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝修商品住宅樓，公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗收新交付二期工程的裝修質(zhì)量，你知道他應(yīng)該注意哪些方面嗎？答：裝修應(yīng)注意的方面：1、門窗安裝平正牢固，開關(guān)靈活，縫隙嚴(yán)密；2、進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固；3、木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密；4、摸灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和氣泡；5、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角；6、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮。6水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來許多麻煩，要確保物業(yè)正常使用功能，為日后管理創(chuàng)造條件，在物業(yè)接管驗收時應(yīng)該做好水、衛(wèi)、消防管理驗收工作。你知道該怎樣做嗎？答：水、衛(wèi)、消防接管驗收工作應(yīng)該：1、管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。2、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管不宜超過8M，不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢；4、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏；5、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)；6、消防設(shè)施必須符合防火規(guī)范，并且有消防部門檢驗合格簽證。 7某住宅小區(qū)剛剛開始辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，你能告訴他怎樣建立嗎？答：建立業(yè)主檔案：業(yè)主的姓名、家庭成員情況、工作單位，平時聯(lián)系的電話或地址，收繳管理費(fèi)的情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。8你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應(yīng)收集哪些資料？答：委托管理階段檔案應(yīng)收集的資料：1、委托管理招標(biāo)文件；2、物業(yè)管理投標(biāo)文件；3、物業(yè)委托管理合同。9某物業(yè)管理公司接管了一項服裝城商業(yè)場所物業(yè)管理工作，目前正處于招商階段，經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下，存入檔案室，你知道收集哪些資料嗎？ 答：招商階段信息資料收集：1、招租物業(yè)的平面圖紙；2、招租許可證及委托書；3、租金及管理費(fèi)策算書；4、租賃合同；5、廣告策劃資料。10用戶入戶信息資料對物業(yè)管理公司日后管理工作有很重要的參考作用，你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內(nèi)容嗎？答：用戶入戶信息檔案資料：1、入戶通知書、入戶須知；2、公共契約；3、用戶資料；4、業(yè)主委員會章程；5、用戶手冊；6、用戶進(jìn)戶驗收表和交費(fèi)單。11物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久，經(jīng)理要她銷毀原有過期的檔案資料，她一時無從下手，你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎？答：檔案的銷毀：根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀防止檔案的堆積和混淆。經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷毀，同時建立清單備查。 12住戶手冊屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種，經(jīng)理讓新來的大學(xué)生小楊起草住戶手冊，他不知道該寫哪些內(nèi)容，請你告送他住戶手冊包括的具體內(nèi)容。答：住戶手冊包括的內(nèi)容：1、居住區(qū)域情況；2、物業(yè)管理區(qū)域機(jī)構(gòu)；3、業(yè)主（住戶）須知；4、物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定；5、綜合服務(wù)。13物業(yè)管理員小楊正在起草住戶手冊，當(dāng)寫到物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)時只寫了物業(yè)公司的介紹，請你幫他把內(nèi)容補(bǔ)充完整。 答：物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)的內(nèi)容：1、物業(yè)管理公司介紹；2、物業(yè)管理的具體工作職責(zé)；3、業(yè)主委員會的權(quán)利及作用；4、居民委員會的工作范圍。14物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成大致可分為兩大類，你知道是哪兩類嗎？答：物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成：物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成分為兩大類：一類是管理費(fèi)用，用自有費(fèi)用支出。另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交。15新來的會計員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準(zhǔn)備金，你認(rèn)為這樣對嗎？你能告訴他物業(yè)管理及服務(wù)人員的工資和福利都包括哪些明細(xì)科目？ 答：不對，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)營性收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。人工費(fèi)包括：工資、補(bǔ)貼、勞保福利、保險費(fèi)、統(tǒng)籌費(fèi)和公積金。16收益性物業(yè)管理中公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)，該項費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用中占較大比例，你知道具體分哪幾項嗎？答：公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)主要包括：1、維修與保養(yǎng)費(fèi)；2、室內(nèi)裝修費(fèi)；3、生活用水和污水排放費(fèi)；4、能源費(fèi)；5、康樂設(shè)施費(fèi)；6、雜項費(fèi)。 17保險費(fèi)項目包括物業(yè)本身的保險，人工醫(yī)療保險和失業(yè)保險人員費(fèi)用中占支出，你能列出收益性物業(yè)保險項目具體類型嗎？ 答：保險項目的類型：1、火險；2、火險附加險；3、全損險；4、鍋爐險；5、財產(chǎn)損毀責(zé)任保險；6、租金損失保險。18對收益性物業(yè)房產(chǎn)稅如何征繳，你知道具體規(guī)定嗎？答：房產(chǎn)稅征收：對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國城市房產(chǎn)稅的征收分為租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳納。確定該項費(fèi)用的預(yù)算以月為基礎(chǔ)，每月留出來房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項時使用。19新來的物業(yè)管理員小宋對“固定費(fèi)用隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成反比變動”這句話不十分理解，請你向他解釋清楚。 答：固定費(fèi)用其總額并不隨所管物業(yè)的數(shù)量增減而增減。就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來看，則隨著物業(yè)的數(shù)量增加，每平方米建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用就隨之減少。因此，物業(yè)管理企業(yè)多接管一些物業(yè)，相對就可降低日常管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。20地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難，因此，平時要足夠重視，要做好養(yǎng)護(hù)工作，你知道注意哪些方面嗎？答：地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意：1、堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；2、防止地基浸水；3、保證勒腳完好無損；4、防止地基凍害。16收益性物業(yè)管理中公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)，該項費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用中占較大比例，你知道具體分哪幾項嗎？答：公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)主要包括：1、維修與保養(yǎng)費(fèi)；2、室內(nèi)裝修費(fèi)；3、生活用水和污水排放費(fèi)；4、能源費(fèi)；5、康樂設(shè)施費(fèi)；6、雜項費(fèi)。 17保險費(fèi)項目包括物業(yè)本身的保險，人工醫(yī)療保險和失業(yè)保險人員費(fèi)用中占支出，你能列出收益性物業(yè)保險項目具體類型嗎？ 答：保險項目的類型：1、火險；2、火險附加險；3、全損險；4、鍋爐險；5、財產(chǎn)損毀責(zé)任保險；6、租金損失保險。18對收益性物業(yè)房產(chǎn)稅如何征繳，你知道具體規(guī)定嗎？答：房產(chǎn)稅征收：對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國城市房產(chǎn)稅的征收分為租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳納。確定該項費(fèi)用的預(yù)算以月為基礎(chǔ)，每月留出來房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項時使用。19新來的物業(yè)管理員小宋對“固定費(fèi)用隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成反比變動”這句話不十分理解，請你向他解釋清楚。 答：固定費(fèi)用其總額并不隨所管物業(yè)的數(shù)量增減而增減。就單位建筑面積所分?jǐn)偟馁M(fèi)用來看，則隨著物業(yè)的數(shù)量增加，每平方米建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用就隨之減少。因此，物業(yè)管理企業(yè)多接管一些物業(yè)，相對就可降低日常管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。20地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難，因此，平時要足夠重視，要做好養(yǎng)護(hù)工作，你知道注意哪些方面嗎？答：地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意：1、堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；2、防止地基浸水；3、保證勒腳完好無損；4、防止地基凍害。26翻修工程具有類似建筑工程的技術(shù)特征和房屋更新改造的性質(zhì)，請你回答翻修工程項目主要有哪些？答：翻修工程項目主要有：1、主體結(jié)構(gòu)全部或大部分嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋；2、因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能繼續(xù)使用的房屋；3、主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋，無修理價值的房屋；4、地處陡峭易滑坡地區(qū)或地外地勢低洼長期積水又無法排出地區(qū)的房屋；5、國家基建規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 27在房屋維修技術(shù)管理中，制定方案必須具備的有關(guān)資料有哪些？答：房屋維修技術(shù)管理中方案必須具備的有關(guān)資料：1、批準(zhǔn)的計劃文件；2、技術(shù)鑒定書；3、城市規(guī)劃部門的紅線圖；4、修建標(biāo)準(zhǔn)擊使用功能要求；5、城市有關(guān)水、電、器等管線資料。28水泵、水箱和消防設(shè)備對業(yè)主或使用人日常生活、生命財產(chǎn)安全關(guān)系重大，你知道該怎樣加強(qiáng)日常性保養(yǎng)嗎？答：水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)一般每月或每季保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者更新計劃。消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)：對消防專用水箱在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭消防泵應(yīng)定期試泵。29電梯設(shè)備歷來受到國家有關(guān)部門格外重視，作為物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣對電梯設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)？答：電梯設(shè)備的日常保養(yǎng)：對電梯按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運(yùn)行電梯發(fā)生故障時由保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負(fù)責(zé)搶修。電梯設(shè)備