遠(yuǎn)洲九江項(xiàng)目商場銷售價(jià)格前期測算報(bào)告(新).doc

遠(yuǎn)洲九江項(xiàng)目商場銷售價(jià)格前期測算報(bào)告根據(jù)九江目前之市場特點(diǎn)并結(jié)合本項(xiàng)目自身實(shí)際情況，敝司認(rèn)為影響商鋪銷售價(jià)格的決定因素主要有五方面，按其影響程度依次排列為：1、地段；2、整合營銷力；3、發(fā)展商投入；4、項(xiàng)目自身?xiàng)l件；5、市場因素。在此五種影響因素中，地段起決定性作用，其與項(xiàng)目自身?xiàng)l件、市場因素同屬“先天”環(huán)境要素；而其余二種因素則受“后天”實(shí)際投入及操作水平而影響。根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，我們將該五種因素與其相關(guān)的構(gòu)成元素分別確立相互間的權(quán)數(shù)，然后再根據(jù)適用于本項(xiàng)目的市場比較法與租金反推法來測算出本項(xiàng)目的商鋪價(jià)格。一、影響價(jià)格的決定因素與權(quán)數(shù)確定1、地段（45 %）決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)道路交通（5 %）a.周邊交通網(wǎng)絡(luò)b.道路通行量c.道路狀況周邊公交系統(tǒng)狀況（5 %）a.公交線路網(wǎng)絡(luò)b.易達(dá)性商業(yè)氛圍（25 %）a.人流量 d.區(qū)位環(huán)境/設(shè)施配套b.營商氣氛 e.租售價(jià)格水平c.商業(yè)文化底蘊(yùn) f.市場需求狀況發(fā)展前景（10 %）a.城市發(fā)展規(guī)劃b.政府支持力度c.可持續(xù)性發(fā)展空間2、整合營銷力(20 %)決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)市場研究（2 %）整體市場的掌握程度項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造（7 %）a.規(guī)模 d.經(jīng)營定位b.軟/硬件標(biāo)準(zhǔn) e. 產(chǎn)品塑造標(biāo)準(zhǔn)c.物業(yè)管理營銷策略（6 %）市場引導(dǎo)及營銷操控能力現(xiàn)場銷售管理/控制（1 %）a.銷售人員素質(zhì)b.銷售管理c.銷售控制全程執(zhí)行質(zhì)量（4 %）產(chǎn)品塑造、開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷等環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與執(zhí)行質(zhì)量3、發(fā)展商投入（15 %）決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)專業(yè)資源整合（5 %）a.策劃、設(shè)計(jì)、廣告、商業(yè)經(jīng)營等專業(yè)公司的整合與運(yùn)用b.爭取政府政策支持c. 主力商家引入推廣投入（5 %）a.廣告策略/表現(xiàn)b.廣告投入c.傳播面工程進(jìn)度（2 %）工程進(jìn)展/質(zhì)量控制情況現(xiàn)場銷售硬件（3 %）a.現(xiàn)場售樓部裝飾/布置效果b.現(xiàn)場包裝c.銷售資料4、項(xiàng)目自身?xiàng)l件（10 %）決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)地塊狀況（3 %）a.地形狀況b.四置情況地塊技術(shù)指標(biāo)（2 %）a.規(guī)劃面積b.建筑產(chǎn)品類型周邊環(huán)境（5 %）a.周邊居住人口b.周邊房地產(chǎn)建設(shè)情況5、市場因素(10 %)決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)狀況（1 %）a.房地產(chǎn)政策法規(guī)b.行業(yè)發(fā)展水平商鋪投資活躍程度（2 %）a.供求關(guān)系b.推出項(xiàng)目的銷售周期同類對(duì)手發(fā)展情況（7 %）a.地段、規(guī)模b.發(fā)展商綜合實(shí)力c.銷售進(jìn)度二、定價(jià)方法房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)的價(jià)值為基礎(chǔ)，考慮各種影響價(jià)格因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)得以用貨幣形態(tài)及價(jià)格表現(xiàn)出來的過程。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格評(píng)估有多種方法，如成本法、收益還原法、市場比較法等，而市場上較常用的評(píng)估方法為市場比較法。對(duì)于商用物業(yè)價(jià)格的評(píng)估，基于此類項(xiàng)目市場供應(yīng)量少，一般缺乏同時(shí)期、同區(qū)域、同類型、有較多成交實(shí)例的項(xiàng)目作比較。因此，為增加待估項(xiàng)目價(jià)格評(píng)定的準(zhǔn)確性，故這里我們同時(shí)采用市場比較法與租金反推法兩種方法來計(jì)算，得出兩種計(jì)算結(jié)果后再取平均值作為本項(xiàng)目商鋪的銷售價(jià)格，以求價(jià)格計(jì)算結(jié)果更為客觀。1、市場比較法市場比較法是以條件類似的房地產(chǎn)買賣實(shí)例與待估房地產(chǎn)加以對(duì)照比較，以求取房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。由于這種方法是要對(duì)同一供需圈內(nèi)的一般市場上有較多的買賣實(shí)例作比較而分析得出待估項(xiàng)目的價(jià)格，故這種方法最接近市場，比較能客觀地反映出某一階段的市場價(jià)格情況。另外，因?yàn)轫?xiàng)目樓層結(jié)構(gòu)的不同，其總體均價(jià)水平往往會(huì)有較大的變化，故此在取價(jià)格樣本時(shí)一般只取單層價(jià)格，這樣才會(huì)使評(píng)估出來的價(jià)格更精確。下面我們選擇對(duì)比項(xiàng)目的首層價(jià)格來進(jìn)行評(píng)估。1.1對(duì)比項(xiàng)目選擇市場比較法的運(yùn)用，關(guān)鍵是在房地產(chǎn)市場中選擇類似程度較高的項(xiàng)目作比較，以增加待估項(xiàng)目價(jià)格的精確度。結(jié)合目前九江當(dāng)?shù)厣逃梦飿I(yè)供應(yīng)情況，這里以同區(qū)域、同類型作為對(duì)比項(xiàng)目的選擇條件。擬定作為對(duì)比的項(xiàng)目分別為： 聯(lián)盛廣場地理位置：潯陽路19-23號(hào)；規(guī) 模：占地約5000 m2，商場高六層，單層面積為4200 m2，總建筑面積為25200 m2；定 位：集購物、飲食、休閑、娛樂、停車于一體的綜合商場； 設(shè)施配備：中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、客貨電梯、發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)；折后售價(jià)：一層16000元/ m2，二層4800元/ m2，三層4200元/ m2 四層4000元/ m2，五層2800元/ m2，六層2400元/ m2租 金：一層均價(jià)100-120元/ m2； 工程進(jìn)度：現(xiàn)樓，2003年9月開業(yè)。選擇原因：與本項(xiàng)目屬同一區(qū)域，且商場規(guī)模、結(jié)構(gòu)、定位、配套與本項(xiàng)目十分雷同，除地段因素外，其他方面的可比性程度相當(dāng)高。 年豐大廈（裙樓商場） 地理位置：環(huán)城路1號(hào)；南靠大中大步行街；規(guī) 模：一、二期商業(yè)面積約10000 m2， 1-4層為裙樓商場；定 位：綜合性商場；設(shè)施配套：中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、客貨電梯、發(fā)電機(jī)組、自動(dòng)消防系統(tǒng)等；售價(jià)（折后）：環(huán)城路臨街鋪19500元/ m2，大中路臨街鋪24000元/ m2； 租 金：臨街鋪100-120元/ m2； 一層價(jià)格測算：因其一層全部為臨街鋪，假設(shè)其一層分布有內(nèi)鋪，若與聯(lián)盛廣場相比較，結(jié)合地段因素考慮，估計(jì)其一層商場的銷售價(jià)格為：11000元/ m2，租金價(jià)格為：70元/ m2；工程進(jìn)度：一期商住樓已交付使用，二期03年底開工； 選折原因：與本項(xiàng)目屬同一區(qū)域，且商場規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套與本項(xiàng)目相似，具有一定的可比性。1.2對(duì)比項(xiàng)目與本項(xiàng)目的價(jià)格因素比較與價(jià)格評(píng)定價(jià) 格 因 素權(quán)數(shù)聯(lián)盛廣場年豐大廈本項(xiàng)目一、地段（45%）道路交通5%43%4%42%5%21%4%周邊公交系統(tǒng)狀況5%4%4%2%商業(yè)氛圍25%25%23%5%發(fā)展前景10%10%10%10%二、整合營銷力（20%）市場研究2 %9 %1 %5 %1 %20 %2 %項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造7 %3%2 %7 %營銷策略6 %3%2 %6%現(xiàn)場銷售管理/控制1 %1 %0 %1 %全程執(zhí)行質(zhì)量4 %1 %0 %4%三、發(fā)展商投入（15%）專業(yè)資源整合5%7%2%3%0%15%5%推廣投入5%2%0%5%工程進(jìn)度2%2%2%2%現(xiàn)場銷售硬件3%1%1%3%四、項(xiàng)目自身?xiàng)l件（10%）地塊狀況3%10%3%9%3%7%3%地塊技術(shù)指標(biāo)2%2%2%2%周邊環(huán)境5%5%4%2%五、市場因素（10%）房地產(chǎn)行業(yè)情況1%9%1%8%1%5%1%商鋪投資活躍程度2%1%1%1%同類對(duì)手發(fā)展情況7%7%6%3%得 分100%78%67%68%認(rèn)知價(jià)格系數(shù)0.871.01說明：1、由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段還處于前期開發(fā)籌備之中，因此上表二、三項(xiàng)涉及的各項(xiàng)內(nèi)容為敝司 按理想水平來評(píng)定其相應(yīng)分值，如果相應(yīng)之標(biāo)準(zhǔn)下降，則會(huì)直接影響本項(xiàng)目的上述評(píng)分值。2、認(rèn)知價(jià)格系數(shù)是指按各個(gè)對(duì)比項(xiàng)目之地區(qū)因素和個(gè)別因素的不同，用來平衡待估項(xiàng)目與對(duì)比項(xiàng)目相互之間的修正值。 其計(jì)算公式為：認(rèn)知價(jià)格系數(shù)=待估項(xiàng)目權(quán)數(shù)對(duì)比項(xiàng)目權(quán)數(shù) 經(jīng)過上述比較得出各個(gè)待估項(xiàng)目與對(duì)比項(xiàng)目修正了的認(rèn)知價(jià)格系數(shù)后，即可得出比較價(jià)格： 與聯(lián)盛廣場商鋪相比 X1 =聯(lián)盛廣場首層商鋪均價(jià)認(rèn)知價(jià)格系數(shù) =160000.87 =13920元/m2 與年豐大廈商鋪相比 X2 =年豐大廈首層商鋪均價(jià)認(rèn)知價(jià)格系數(shù) =110001.01 =11110元/ m2 本項(xiàng)目首層均價(jià)評(píng)定（采用算術(shù)平均數(shù)計(jì)算）： 本項(xiàng)目首層均價(jià) =（X1+ X2）2 =（13920+11110）2 =12515元/ m2 2、租金反推法 租金反推法即是運(yùn)用同一供需圈、同類型的物業(yè)租價(jià)水平，除以市場合理的投資回報(bào)率來反推出項(xiàng)目的售價(jià)，其定價(jià)原理與市場比較法較雷同。由于目前與本項(xiàng)目所在地段尚沒有同類物業(yè)推出市場，并且沒有現(xiàn)成的商鋪?zhàn)赓U個(gè)案，故這里按上述對(duì)比項(xiàng)目的租金水平，以市場比較法同樣測算各個(gè)對(duì)比項(xiàng)目的租金價(jià)格，再除以投資者一般接受的8%年投資回報(bào)率反推得出項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 項(xiàng)目租金價(jià)格測算： 與聯(lián)盛廣場商鋪相比 X1 =聯(lián)盛廣場首層租賃均價(jià)認(rèn)知價(jià)格系數(shù) =1100.87 =96元/ m2 與年豐大廈商鋪相比 X2 =年豐大廈租賃商鋪均價(jià)認(rèn)知價(jià)格系數(shù) =701.01 =71元/ m2 本項(xiàng)目首層的租賃均價(jià)為： 首層租賃均價(jià) =（X1+ X2）2 =（96+61）2 =84元/ m2 即本項(xiàng)目首層的銷售均價(jià)為：84128%=12600元/ m2三、價(jià)格測定 1、總體均價(jià)測定透過市場比較法與租金反推法，取兩者價(jià)格的平均值，最后評(píng)估得出本項(xiàng)目首層的銷售均價(jià)為：（1251512600）2=12560元/ m2 2、樓層價(jià)格測定商場各樓層價(jià)格水平的高低是按照人流量的大小、易達(dá)性程度的高低、交通疏導(dǎo)能力、店面接觸率及商家組合等來決定的，一般樓層越高，其價(jià)格水平就隨之降低。根據(jù)敝司在廣州、杭州等地的操作經(jīng)驗(yàn)，在這里我們綜合分析商場各個(gè)樓層的特性與價(jià)格差幅：樓層因素經(jīng)營品牌特征價(jià)格差幅倍率人流量易達(dá)性交易疏導(dǎo)能力店面接觸率不定因素一層大高強(qiáng)高1.主力商家進(jìn)駐與選擇樓層；2. 建筑結(jié)構(gòu)形態(tài)與構(gòu)筑物,如:半地下層,附屬交通(天橋)等.1.品牌知名度高;2.行業(yè)利潤高,租金支付能力強(qiáng);3.高附加值商品;4.對(duì)店面的要求高.一層：二層=1.6-2倍二層較大較高較強(qiáng)較高層次較上述低二層：三層遞減35-40%三層以上少低弱低1.補(bǔ)充或?qū)I(yè)性的定向消費(fèi)商品;2.對(duì)店面的要求不高.三層以上每層遞減20-25%根據(jù)本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)情況分析，商場二層與酒店一層同在一個(gè)水平層，可直接吸引酒店顧客到該層店面消費(fèi)，其到達(dá)率與店面接觸率均比其余樓層要高，同時(shí)相應(yīng)提高了三層的價(jià)值，故二、三層商鋪的價(jià)值相比常規(guī)商場也略高一籌。因此，敝司在權(quán)衡了上述各種因素的情況下，對(duì)本項(xiàng)目樓層價(jià)格差幅倍率確定如下： 一層:層=1.6倍 二層：三層遞減35% 即二、三層的銷售平均價(jià)格為： 二層：125601.6=7850元/ m2 三層： 7850（135%）=5100元/ m23、商場銷售回籠資金樓層面積（m2）銷售均價(jià)(元/ m2)回籠資金（元）一層13445.3二層6650.6三層6650.6合計(jì)26746.5四、價(jià)格動(dòng)態(tài)分析 根據(jù)上文評(píng)估的目標(biāo)價(jià)格，本節(jié)將直接影響本項(xiàng)目價(jià)格浮動(dòng)的核心因素作具體論述，要達(dá)到上述目標(biāo)價(jià)格，必須實(shí)現(xiàn)以下的各項(xiàng)前提條件： 1、緊貼項(xiàng)目的市民廣場全面啟動(dòng)建設(shè)工程及展開其城市定位宣傳； 2、充分運(yùn)用營銷策劃方的專業(yè)技能，提供最大限度的操作空間及資源配合，以專業(yè)公司的工作標(biāo)準(zhǔn)確定各項(xiàng)重要操作策略并確保執(zhí)行的質(zhì)量； 3、在首次推出市場前，必須確定進(jìn)駐商場的主力店（超市及世界品牌特色餐飲建議引入麥當(dāng)勞），并獲得對(duì)九江市民有較大吸引力的著名品牌商戶的進(jìn)駐意向； 4、在本項(xiàng)目推出市場的過程中，直接競爭對(duì)手（例如信華城市廣場）之產(chǎn)品素質(zhì)、推出時(shí)機(jī)、成交價(jià)格、銷售效果等方面將對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格波動(dòng)構(gòu)成重要影響，在制訂目標(biāo)價(jià)格時(shí)，敝司暫假設(shè)市場競爭因素未對(duì)本項(xiàng)目形成較大的沖擊。 5、發(fā)展商在資源投入方面能較合適地平衡成本與效果的關(guān)系，迎合項(xiàng)目的實(shí)際需要，在包括銷售硬件投入、整合專業(yè)資源的投入、推廣成本的投入、制造項(xiàng)目附加值的投入等方面，合理地營造出創(chuàng)造價(jià)格上升的必要條件； 6、酒店開業(yè)大獲成功，遠(yuǎn)洲的品牌與實(shí)力能充分展現(xiàn)在九江市民面前，同時(shí)，本項(xiàng)目所在區(qū)域的中心商圈氣氛開始廣為市民所認(rèn)同； 7、通過有效的公共關(guān)系展開，能成功地整合當(dāng)?shù)丶澳喜拿浇橘Y源，配合項(xiàng)目展開公信力強(qiáng)的輿論造勢；結(jié)論：上述測算得出商場的目標(biāo)銷售價(jià)格，乃是按照項(xiàng)目現(xiàn)有條件最優(yōu)化、整合營銷發(fā)揮配合恰當(dāng)、發(fā)展商投入合理以及市場發(fā)展良好等前提下而制定得出的價(jià)格水平。而其中倘若市民廣場啟動(dòng)及時(shí)，政府與項(xiàng)目的宣傳炒作到位，并且本項(xiàng)目旁的住宅得到合適的改造，同類競爭對(duì)手推售反應(yīng)良好且銷售價(jià)格高于本項(xiàng)目現(xiàn)有水平，以及銷售時(shí)控制合理，則其價(jià)格還將具有較大的升幅空間。結(jié)合本項(xiàng)目的可塑性強(qiáng)等特點(diǎn)，敝司初步預(yù)測其首層銷售價(jià)格倘會(huì)有15-20%的升幅空間，此時(shí)首層的銷售均價(jià)將可達(dá)到14500-15000元/ m2左右，即商場的銷售均價(jià)有機(jī)會(huì)調(diào)升至10500-10700元/ m2的水平。附：市民廣場對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 鑒于地理位置上的特殊關(guān)系，由政府規(guī)劃且緊靠本項(xiàng)目的市民廣場，無論是對(duì)本項(xiàng)目的前期營銷造勢、宣傳手法的包裝，還是對(duì)本項(xiàng)目商場的后續(xù)經(jīng)營支持、住宅人文環(huán)境的整體營造都起著很好地促進(jìn)作用，具體有以下幾個(gè)方面： 1、市民廣場是九江城區(qū)當(dāng)前唯一的以公眾休閑活動(dòng)為主導(dǎo)功能的大型公益廣場。市民廣場建設(shè)成后，能很好地將本項(xiàng)目納入該區(qū)域的整體范疇，增強(qiáng)本項(xiàng)目休閑配套的輔助功能； 2、市民廣場的建成，勢必成為九江城區(qū)的新地標(biāo)、新中心。市民廣場傾注了政府和普通市民的極大關(guān)注程度，加上市民廣場自身盛大的規(guī)模效應(yīng)，使得廣場建成后，為大型社會(huì)公益活動(dòng)、大眾休閑娛樂提供了一個(gè)很好的平臺(tái)，直接為項(xiàng)目的營銷造勢、商場經(jīng)營、住宅居住環(huán)境等提供了優(yōu)越的條件； 3、市民廣場的建成后，將進(jìn)一步提升城市的品位與檔次，有利于加快九江本地城市化建設(shè)的進(jìn)程，使該區(qū)域成為九江城市未來的雙“C”中心區(qū)（CBD中央商務(wù)區(qū)，CLD中央居住區(qū)），這將大幅度提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)成為九江現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要里程碑。 綜上所述，市民廣場對(duì)本項(xiàng)目的營銷、經(jīng)營、居住環(huán)境上都有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，對(duì)本項(xiàng)目附加值的增加有著密切的關(guān)系，會(huì)在很大程度上直接影響本項(xiàng)目銷售價(jià)格的制定，故建議發(fā)展商作相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益測算評(píng)估，以便最終確定是否爭取市民廣場的開發(fā)主動(dòng)權(quán)。cover for outdoor use, where the rain and flooding of the electrical equipment shall be necessary for drying insulation tested before they can be used. 4, the distribution box must be strong, full, close and lock, door painted red danger signs, box no debris and numbered. 5, landed the distribution box should be flat on the ground to prevent flooding, soil, no debris piled up near the distribution box. 6, laying construction site lighting circuits apart from the protection line, separate or pipe laying, Office lighting set switch control, work shed, ground tap control, light bulbs from the ground 2.5M. 7, where the use or operation of electric machinery and professional and technical education must be safe, learn about electrical knowledge, know how its performance, correct methods of operation. 8, must be healthy, sane, responsible workers engaged in electrical work, operating machinery and equipment must have a certificate. 9