農(nóng)村房屋買賣案例.doc

農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定作者：羅琪 發(fā)布時(shí)間：2012-12-20 15:10:10問題提出：隨著城市化進(jìn)程加快，拆遷力度加大，補(bǔ)償數(shù)額巨大，農(nóng)村房屋買賣合同引起的利益糾紛不斷突顯出來。有些是幾年前發(fā)生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為；購買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民；出賣方中有的仍在農(nóng)村生活，有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，如何解決“過戶手續(xù)”“房地不一致”等問題，尚無統(tǒng)一、具體的法律可以引用，而土地管理法、國家政策與合同法及相關(guān)司法解釋又規(guī)定不一，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中判決千差萬別。此類案件的處理必將產(chǎn)生導(dǎo)向作用，不論判決是否有效，必將會(huì)導(dǎo)致大量的訴訟。簡要案情：2001年6月，楊某（原始取得宅基地）與鄭某（城鎮(zhèn)戶口）簽訂買賣房屋協(xié)議書，約定：楊某將自己名下房屋獨(dú)院一座賣給鄭某，房價(jià)8萬元，鄭某一次性付清，雙方一手交錢，一手交宅基使用證（地號02030156）。合同簽訂后，鄭某于2001年6月12日將房款交于楊某，楊某將該房屋交付鄭某，雙方已實(shí)際履行。2006年11月7日鄭某與其妻張某（農(nóng)村戶口）將戶口遷至現(xiàn)住址。2009年楊某訴至法院，以農(nóng)村房屋不能買賣為由，主張買賣房屋協(xié)議書無效。爭議焦點(diǎn)：農(nóng)村房屋買賣是否有效？分歧意見：由于涉及農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，如何解決“過戶手續(xù)”“房地不一致”等問題，尚無統(tǒng)一、具體的法律可以引用，而土地管理法、國家政策與合同法及相關(guān)司法解釋又規(guī)定不一，現(xiàn)有的法律法規(guī)及決定、通知主要有：1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批準(zhǔn)”；第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。1999年5月6日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知中規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定中強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?007年12月31日中共中央、國務(wù)院聯(lián)合發(fā)布的中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見中再次重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！蹦壳霸谵r(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上存在以下情形：1、同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋有效。其理由及依據(jù)：一是憲法和法律確認(rèn)私人對其所有的房屋享有所有權(quán)，依法可以轉(zhuǎn)讓其權(quán)利；二是現(xiàn)行法律并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓；三是現(xiàn)行國家政策沒有限制集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間買賣農(nóng)村房屋；四是地方性法規(guī)和規(guī)章肯定集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間的農(nóng)村房屋買賣。2、不同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋未形成統(tǒng)一的意見，一種意見認(rèn)為有效，一種意見認(rèn)為無效。多數(shù)傾向有效。其理由：一是憲法、法律和國家政策均沒有限制農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋，國家政策僅禁止城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村房屋；二是法律并未限制農(nóng)民購買房屋所有權(quán)的同時(shí)受讓取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，即并不適用“房地一致”的原則；三是允許不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間基于其生活、生產(chǎn)購買當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋，不僅不會(huì)影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，而且有利于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋原則上無效，例外有效。無效理由主要是依據(jù)國家政策，禁止買賣。傾向特殊情形有效是指：一是出賣人出賣房屋前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原出賣人身份為農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；二是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，經(jīng)過村委會(huì)同意且辦理了相關(guān)審批手續(xù)；三是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份；四是城鎮(zhèn)居民買受人的配偶為當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織成員等情形。就本案而言，就合同效力問題存在較大爭議。第一種意見：該協(xié)議雖然是雙方的真實(shí)意思表示，但由于雙方買賣的是農(nóng)村房屋，對于農(nóng)村房屋的買賣，國家雖然沒有明確的法律調(diào)整，但是據(jù)于農(nóng)村房屋占用的是宅基地，宅基地是集體組織內(nèi)部擁有所有權(quán)，對農(nóng)村房屋的買賣，目前國家政策規(guī)定明確，城鎮(zhèn)居民嚴(yán)禁購買農(nóng)村的房屋。當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議時(shí)，鄭某是城鎮(zhèn)居民，不符合購買農(nóng)村房屋的條件，雖然鄭某夫妻于2006年將戶口遷入當(dāng)?shù)卮迩f，但未改變其城鎮(zhèn)居民的性質(zhì)，根據(jù)土地管理法第六十二條、第六十三條規(guī)定及國務(wù)院政策，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同應(yīng)屬無效。故本案雙方所簽的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。在確定合同無效的損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)，避免因比例嚴(yán)重失調(diào)導(dǎo)致當(dāng)事人利益的顯失平衡。如類似案例北京法院審理的畫家村宋莊李玉蘭與馬海濤房屋買賣合同糾紛。第二種意見：該協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不存在脅迫、欺詐的事由，且雙方已實(shí)際履行各自的義務(wù)；簽協(xié)議時(shí)楊某、鄭某是城鎮(zhèn)居民，但鄭某的妻子張某是農(nóng)村居民，且鄭某夫妻于2006年11月7日將戶口遷入該村，已具備了購買楊某房屋的條件；村民委員會(huì)證明鄭某夫妻非該村村民及集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但該證據(jù)不足否定二人現(xiàn)為該村居民的戶籍性質(zhì)。農(nóng)村的房屋，是農(nóng)民基本生活的保障，而楊某在出售房屋時(shí)即是城鎮(zhèn)居民（國家教師），也不是當(dāng)?shù)卮寮w組織成員，其生活保障并不因?yàn)槠涑鲑u該房屋而受到影響，而鄭某夫妻自2006年遷入當(dāng)?shù)卮迩f后，已成為當(dāng)?shù)卮迩f居民，在近十年的時(shí)間中，鄭某夫妻在訴爭房屋實(shí)際居住已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系，買受人購買訴爭房屋并非為了投資營利，而是為了居有定所，且全家人在本市沒有他處住房，因此訴爭房屋是買受人一家的唯一居所。另自2010年9月1日起，整個(gè)村莊的土地性質(zhì)也已發(fā)生變化，即已整體劃歸國有，因此，雙方的房屋買賣與一般的農(nóng)村房屋買賣不同，即房屋買賣后雙方的身份地位、房屋所在地的社會(huì)結(jié)構(gòu)及爭議房屋及宅基地的土地性質(zhì)均隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)生了質(zhì)的變化，故雙方所簽買賣合同并不違反土地管理法等相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第五十二規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的方為無效;合同法解釋一進(jìn)一步規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國對農(nóng)村房屋買賣至今未進(jìn)行專門立法，法律、行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣行為亦未作禁止性規(guī)定，故本案雙方所簽的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。如上海、浙江、廣東等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市由于已打破城鄉(xiāng)界限，實(shí)施城鄉(xiāng)一體化，使農(nóng)村房屋買賣合法化不再有爭議。主流觀點(diǎn)：就本案而言，因目前我國法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農(nóng)村私有房屋買賣的明確規(guī)定。雙方所簽買賣房屋協(xié)議書實(shí)際履行后，鄭某夫妻將戶口遷入現(xiàn)住地，在近十年的時(shí)間中，鄭某夫妻在訴爭房屋實(shí)際居住已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。在綜合本案當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系，維護(hù)交易安全情況下，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)楊某與鄭某夫妻簽訂的買賣房屋協(xié)議書有效。本案考慮到農(nóng)村房屋買賣行為的存在有其歷史和現(xiàn)實(shí)的諸種原因，從有利于維護(hù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)秩序和相關(guān)當(dāng)事人現(xiàn)有生活狀態(tài)的穩(wěn)定和諧，平衡相關(guān)當(dāng)事人的利益出發(fā)，認(rèn)定雙方房屋買賣行為有效，符合民法倡導(dǎo)的誠實(shí)信用原則，對今后此類案件的處理亦起到導(dǎo)向作用。（作者單位：河北省邯鄲市中級人民法院） 農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定及處理作者：漯河市源匯區(qū)人民法院任盛楠發(fā)布時(shí)間：2013-11-15 10:34:39農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定一直是困擾司法界多時(shí)而又歷久彌新的課題。法律規(guī)定的不明確，加之國務(wù)院及相關(guān)部門出臺(tái)的一些禁止性規(guī)定，無形中增加了法院在處理此類案件中法律適用的難度和困惑。物權(quán)法對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)采取擱置的處理方式，留給我們未盡的結(jié)論。立法層面的革新與完善是審慎而漸進(jìn)的過程，作為司法者，唯有在現(xiàn)有法律框架下，合理探求立法本意、恰當(dāng)解釋法律，方能妥善解決糾紛，實(shí)現(xiàn)司法公正。一、司法困境合同效力認(rèn)定與處理不統(tǒng)一鑒于農(nóng)村房屋買賣糾紛的普遍性，而相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，有些地區(qū)高院以規(guī)范性文件的形式對此作出規(guī)定，但各地做法也不統(tǒng)一。1、認(rèn)定無效。農(nóng)村房屋買賣合同以認(rèn)定無效為原則，認(rèn)定有效為例外，如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。采納這種意見的如北京市高級人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要及問答（2004年與2006年、2007年、2009年），山東省高院制定的全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要（魯高法2005201號）。這種處理意見將我國現(xiàn)行土地法規(guī)、宅基地使用政策作為認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效的根據(jù)，以宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制否定房屋買賣合同效力，并將登記作為合同有效要件，在合同法、物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則下面臨合法性理由不足的質(zhì)疑。2008年北京通州宋莊“畫家村”案將農(nóng)村宅基地房屋轉(zhuǎn)讓問題推上了輿論的風(fēng)口浪尖。農(nóng)民討房案法院認(rèn)定房屋買賣合同無效，后畫家索賠案原告勝訴獲賠。曾經(jīng)代理通州宋莊“畫家村”農(nóng)民討房案的律師等人向最高人民法院發(fā)出了關(guān)于盡快出臺(tái)正確處理宅基地房屋買賣糾紛案件司法解釋的建議函。2、認(rèn)定有效。最高法院（1992）民他字第8號批復(fù)認(rèn)為：農(nóng)村房屋買賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。采納這種意見的是浙江省高院制定的關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要（浙高法82號文件），其中規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！边@種處理意見認(rèn)為，對合同效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，沒有辦理過戶登記不影響房屋買賣合同的效力。但此條規(guī)定以合同履行反推合同效力，法律邏輯不甚嚴(yán)密。3、區(qū)分對待，變通處理。上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見（滬高法民一20044號）規(guī)定：“第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。”這種處理方式能較好地解決法律效果和社會(huì)效果的矛盾，但消極地回避合同效力問題在實(shí)踐中有時(shí)缺乏可操作性?？梢钥闯?，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中，村民將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，認(rèn)定房屋買賣合同有效沒有異議；但出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員，即外村村民或城鎮(zhèn)居民時(shí)，合同效力的認(rèn)定存在著司法不統(tǒng)一的現(xiàn)象。任何一部法律都有其特定的法律目的。高院的指導(dǎo)性意見在不違反法律明確規(guī)定的前提下，通常會(huì)考慮地區(qū)審判實(shí)踐特點(diǎn)及裁判將產(chǎn)生的社會(huì)效果。就效力而言，對轄區(qū)內(nèi)該類型案件的審判具有指導(dǎo)意義。探究立法本意及規(guī)范性文件的目的，整體分析具體案件是否符合文本語境，是法律適用中一以貫之的精神。二、法意分析認(rèn)定無效缺乏法律依據(jù)對合同效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定，物權(quán)法第十五條規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則，即有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的合同效力與發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力是兩個(gè)不同的法律事實(shí)。以宅基地使用權(quán)受到限制、未辦理登記作為否定房屋買賣合同效力的理由，混淆了合同效力與物權(quán)變動(dòng)。（一）物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則下，農(nóng)村房屋買賣合同效力脫離于物權(quán)變動(dòng)之外1、農(nóng)村房屋不屬于禁止或限制流通物。依據(jù)我國民法通則第七十一條的規(guī)定，房屋屬于公民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，公民享有對個(gè)人財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利，因此法律并無直接禁止農(nóng)民出賣房屋。2、農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)為兩種不同的物權(quán)。前者為所有權(quán)，權(quán)利客體為農(nóng)村房屋；后者為用益物權(quán)，權(quán)利客體為宅基地。根據(jù)物權(quán)法定原則，房屋所有權(quán)的設(shè)定、變動(dòng)與宅基地使用權(quán)的設(shè)定、變動(dòng)遵照各自的規(guī)則，適用不同的法律規(guī)范。3、農(nóng)村房屋買賣合同不因宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制而無效。物權(quán)法第十五條規(guī)定了所謂物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則，即指物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果相區(qū)分。將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，完全符合合同效力理論。（二）未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記不影響房屋買賣合同的效力1、從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示；從登記的法律性質(zhì)來看，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是房屋買賣合同的有效要件。另外，目前我國宅基地轉(zhuǎn)讓的審批尚未形成統(tǒng)一的權(quán)利登記體系，管理體制混亂，無統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，如果以此作為認(rèn)定合同是否有效的條件，將導(dǎo)致同一情況不同處理的司法不統(tǒng)一現(xiàn)象有所惡化。2、給付標(biāo)的部分履行不能不必然導(dǎo)致合同無效。合同是否有效，從成立時(shí)就已經(jīng)確定，而不能通過是否履行反過來決定合同的效力。如果農(nóng)村房屋買賣合同得到全面履行，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了過戶手續(xù)，則交易順利完成；如果合同簽訂后，因主客觀原因無法過戶登記，屬于不履行合同義務(wù)或履行不能，合同效力不因此受到影響，這是法律制度本身所設(shè)計(jì)的規(guī)則。（三）對“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的理解引致性規(guī)定將合同效力置于整體考察背景中，考察中注意兩點(diǎn)：一是規(guī)定的調(diào)整對象；二是規(guī)定的屬性，即效力性強(qiáng)制規(guī)定或管理性強(qiáng)制規(guī)定?，F(xiàn)行法律、行政法規(guī)對宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)定主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)規(guī)范中：1、物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”2、土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆奈牧x解釋，其一，允許農(nóng)村房屋買賣；其二，農(nóng)村房屋買賣的法律后果是不得再申請宅基地。3、土地管理法第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”從調(diào)整對象看，該條只是針對土地使用權(quán)，沒有對房屋作出安排，將其作為禁止農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)范看待，并不妥當(dāng)。4、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號,以下簡稱決定）第十條規(guī)定：“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”對該條的理解：其一，禁止直接從村集體經(jīng)濟(jì)組織審批或購買宅基地（原始取得）；其二，對于已獲合法批準(zhǔn)的宅基地的轉(zhuǎn)讓（繼受取得）是否在禁止之列不明確，至少?zèng)]有禁止農(nóng)村房屋的買賣；其三，該條屬于管理性規(guī)范，禁止目的是改革和完善宅基地“審批制度”，違反禁止的結(jié)果為購置宅基地申請不予審批。如果該條有禁止農(nóng)村房屋買賣的意思，則與土地管理法第六十二條“村民出賣、出租住房”的規(guī)定相矛盾?？梢钥闯觯恋毓芾矸捌涔芾?xiàng)l例等并未對宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁止性規(guī)定。對農(nóng)村房屋買賣明確作出禁止性規(guī)定的是國務(wù)院辦公廳1999年頒布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知（以下簡稱通知）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”以及國土資源部于2004年11月4日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見（以下簡稱意見）的有關(guān)規(guī)定：“農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應(yīng)納入年度計(jì)劃，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”對于上述兩個(gè)條文的理解，筆者認(rèn)為：就效力層次，通知、意見作為部門的規(guī)范性文件，不屬于行政法規(guī)；就規(guī)范性質(zhì)，上述規(guī)定屬于管理性規(guī)范或取締性規(guī)范，而依據(jù)最高院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋（二），合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，管理性規(guī)定能否作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)值得商榷；就規(guī)范目的而言，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村居民住宅建設(shè)合理，節(jié)約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地”，而事實(shí)上，農(nóng)村房屋占用土地的用途原本就是建設(shè)用地，無論房屋的所有者是本村村民、外村村民或城鎮(zhèn)居民，其用途都不會(huì)因此而改變，意見出臺(tái)目的并不能通過禁止農(nóng)村房屋買賣的規(guī)定來實(shí)現(xiàn)。綜上，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣沒有禁止性規(guī)定，法院認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣無效的法律法規(guī)層面的依據(jù)主要是有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定，但事實(shí)上，這兩者之間并不存在當(dāng)然的因果關(guān)系；明確作出禁止農(nóng)村房屋買賣的規(guī)定只是部門規(guī)定及政策性文件，畢竟不具有行政法規(guī)的效力，不能成為法院判決的法律依據(jù)。三、價(jià)值權(quán)衡認(rèn)定無效有悖法律原則與現(xiàn)實(shí)語境無論是公平正義的應(yīng)有之義，抑或法律效果與社會(huì)效果的現(xiàn)實(shí)語境，價(jià)值權(quán)衡，利益考量都必然在適法者的視野之內(nèi)。從法律價(jià)值維度，認(rèn)定無效與財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)自由及平等、誠信、效率等理念不符；從社會(huì)效果方面，認(rèn)定無效損害社會(huì)誠信，破壞交易秩序安全，阻礙市場經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。具體表現(xiàn)為：1、有違法律的平等原則。一方面，允許城鎮(zhèn)居民自由轉(zhuǎn)讓其房屋，而不允許農(nóng)民自由處分其房屋；另一方面，允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購買房屋，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買房屋，與農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的平等性相悖，對城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村居民來說是不公平的。2、限制財(cái)產(chǎn)權(quán)利與合同自由。房屋作為農(nóng)民合法的私有財(cái)產(chǎn)，原則上可以按照自己的意愿自由處分。處分權(quán)是所有權(quán)最核心的權(quán)能，如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策背道而馳。合同法的基本精神是合同自由，市場主體從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，并承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。3、不符合物盡其用的效率原則。“物”只有在交易中才能體現(xiàn)其價(jià)值，“資源”只有在流動(dòng)中才能實(shí)現(xiàn)增值。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場化是一種必然的趨勢，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，在供需的雙重需求刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多，過度的限制違背了市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律，導(dǎo)致農(nóng)村私宅閑置而農(nóng)民融資困難的尷尬境地。4、破壞交易安全，不利于社會(huì)誠信構(gòu)建。就目前情況看，農(nóng)村房屋買賣多緣于土地增值、土地征用、房屋拆遷、房價(jià)變動(dòng)等因素的現(xiàn)實(shí)影響，當(dāng)事人受利益驅(qū)使，起訴到法院要求確認(rèn)買賣合同無效，而法院認(rèn)定無效的判決無形中助長了惡意毀約行為。“當(dāng)事人不得因自己的錯(cuò)誤行為而獲利”，對事后主張合同無效進(jìn)行必要的限制，維護(hù)善意的信賴，是“禁反言”和誠實(shí)信用原則的要求。5、有礙社會(huì)和諧。對于發(fā)生糾紛時(shí)交易已完成多年、房屋已交付、買房者已實(shí)際入住甚至已對原有房屋進(jìn)行翻新或裝修，如果認(rèn)定合同無效而不判決返還，不符合合同無效的法律后果，對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義；如果判決返還，往往面臨執(zhí)行困難，由于房屋是事關(guān)民生的重大問題，極易導(dǎo)致矛盾激化。四、裁判路徑合同與物權(quán)變動(dòng)效力分離及占有保護(hù)在民法制度安排上，涉及合同效力的制度包括無效、撤銷、解除、終止等制度，各有自已的適用范圍和條件，合同無效不是解決合同效力爭議的唯一途徑。對農(nóng)村房屋買賣而言，合同解除、撤銷制度有時(shí)能更大程度地尊重當(dāng)事人的意志，兼顧雙方利益。在認(rèn)定行為效力層面，堅(jiān)持物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則，區(qū)分合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力；在解決現(xiàn)實(shí)沖突層面，可探索以下處理方法：一是鑒于目前宅基地管理制度下，無法按照“地隨房走”原則處理房地一體化問題，承認(rèn)房屋所有權(quán)變動(dòng)與宅基地使用權(quán)變動(dòng)可以獨(dú)立進(jìn)行；二是鑒于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)與宅基地使用權(quán)同時(shí)且登記體系不健全的現(xiàn)實(shí)問題，可以通過物權(quán)法上的占有制度予以協(xié)調(diào)。下面對涉及農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的主要情況進(jìn)行梳理。1、締約過程中存在欺詐或重大誤解等情形的，當(dāng)事人可以主張撤銷合同，賠償范圍應(yīng)包括固有利益損失和信賴?yán)鎿p失，信賴?yán)娴膿p失以不超過履行利益為原則。2、合同簽訂后，因主觀原因（出賣人不愿交付、不協(xié)助辦理登記）或因客觀原因（行政機(jī)關(guān)不予辦理不能交付）無法過戶，買受人可以根據(jù)合同目的不能實(shí)現(xiàn)等事由行使合同解除權(quán)，按照合同法關(guān)于合同解除的相關(guān)規(guī)定要求賠償損失。3、買受人已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，出賣人僅以相關(guān)手續(xù)不完備主張合同無效的，不予支持，并著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。4、按照現(xiàn)行登記制度，無法辦理農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)及宅基地使用權(quán)過戶登記的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定、平衡利益的原則，在認(rèn)定合同有效的基礎(chǔ)上，承認(rèn)和保護(hù)買受人對房屋的有權(quán)占有現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有。，一方面，占有以維護(hù)財(cái)產(chǎn)支配秩序?yàn)槟康?，占有本身是一種事實(shí)狀態(tài)而不是權(quán)利，因此，有權(quán)占有人占有房屋不以其取得宅基地使用權(quán)為必要條件。另一方面，根據(jù)物權(quán)法第二百四十一條，基于合同關(guān)系產(chǎn)生的占有，按照合同約定處理。在農(nóng)村房屋買賣合同中，買受人基于有效成立的合同及出賣人的交付而占有房屋，基于占有房屋而必須占有宅基地的當(dāng)然性，屬于有權(quán)占有，農(nóng)村房屋買賣合同是有權(quán)占有的充分條件。不論于制度層面，還是于司法實(shí)踐，占有始終是一個(gè)既存的、實(shí)在的、被人們不斷運(yùn)用的法律事實(shí)。按照物權(quán)法關(guān)于對有權(quán)占有的保護(hù)，能夠兼顧國家政策與當(dāng)事人的正當(dāng)利益，穩(wěn)定既存的農(nóng)村房屋買賣秩序，較好地實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果。房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會(huì)綜述原文地址：“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會(huì)綜述作者：成彥亮律師 2004年11月26日至27日，省法院民一庭在常州召開了蘇南片“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題”研討會(huì)，并舉辦了第四期“民一庭法官論壇”。蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江四市中院的民一庭庭長及部分審判骨干，常州少數(shù)基層法院的民一庭負(fù)責(zé)人，省法院民一庭的負(fù)責(zé)人和審判長參加了會(huì)議。會(huì)議主要圍繞各地在審理房屋買賣案件中遇到的三大類問題及近二十個(gè)具體問題展開了討論。現(xiàn)將會(huì)議討論和論壇活動(dòng)情況作為最新的民事審判動(dòng)態(tài)綜述如下，供全省法院民一庭系統(tǒng)參考。 一、商品房買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用 與會(huì)代表就適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱解釋）過程中遇到的部分問題進(jìn)行了探討。 1、關(guān)于預(yù)約不能轉(zhuǎn)化為本約的責(zé)任承擔(dān) 預(yù)約與本約，是合同法理論對合同的一種分類。預(yù)約的效力，旨在約束當(dāng)事人訂立本約，即商品房買賣合同。但是因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致本約不能有效成立的，違約方應(yīng)當(dāng)向守約方承擔(dān)什么樣的責(zé)任？責(zé)任范圍又如何？ 對此問題，會(huì)議代表取得了一定的共識：第一，區(qū)分一項(xiàng)合同是預(yù)約還是本約，應(yīng)當(dāng)探求當(dāng)事人的真意，方法上應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同的文義解釋。除了根據(jù)解釋第五條規(guī)定將預(yù)約認(rèn)定為本約外，對于“名為預(yù)約實(shí)為本約”的情形應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格掌握。第二，如果預(yù)約中約定了定金罰則，因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致本約不能有效成立的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；如果預(yù)約中沒有約定定金罰則的，則違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方所遭受的實(shí)際損失。 但在實(shí)際損失之外，是否應(yīng)當(dāng)賠償履行本約產(chǎn)生的可得利益，存在觀點(diǎn)上的分歧。一種意見認(rèn)為，當(dāng)事人違反預(yù)約合同導(dǎo)致沒有訂立商品房買賣合同的，只承擔(dān)締約過失責(zé)任。另一種意見認(rèn)為，雖然預(yù)約的形式多樣，但當(dāng)事人的預(yù)期利益卻不同。對于一份內(nèi)容比較全面的預(yù)約合同，因?yàn)楫?dāng)事人（主要是買受人）對此已有許多預(yù)期的利益，因開發(fā)商的違約，致使其利益無法實(shí)現(xiàn)，這種情況如果僅適用定金罰則，對維護(hù)市場的誠信體制是不利的，因此還應(yīng)當(dāng)賠償預(yù)期利益（可得利益），即在定金罰則或?qū)嶋H損失的范圍之外，再參照房屋差價(jià)或違約方所獲利潤確定買受人的損失數(shù)額。 2、關(guān)于“暫定價(jià)”糾紛的處理 實(shí)務(wù)當(dāng)中，雙方當(dāng)事人往往在預(yù)約中約定了“暫定價(jià)”，而其后在訂立本約時(shí)，出賣人往往又“提高”了房屋價(jià)款，買受人因不能接受而致使商品房買賣合同（本約）不能成立，此時(shí)，能否追究出賣人的違約責(zé)任？ 與會(huì)代表在這個(gè)問題上的認(rèn)識尚較一致，即出賣人于此情形下并不承擔(dān)違約責(zé)任。大家認(rèn)為，這個(gè)問題的實(shí)質(zhì)在于，預(yù)約中的“暫定價(jià)”條款對雙方當(dāng)事人是否具有約束力。而該條款對雙方當(dāng)事人是否具有約束力，又涉及到對預(yù)約的性質(zhì)與效力的理解與判斷。預(yù)約既然是當(dāng)事人約定將來訂立一定契約（本約）的契約，那么其債務(wù)的內(nèi)容即是將來要訂立本約，房屋的價(jià)款及房屋的交付等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)留作將來訂立本約時(shí)予以確定，該“暫定價(jià)”條款僅是作為雙方當(dāng)事人在訂立本約時(shí)確定價(jià)格條款的一種參照。只要“預(yù)約”還是預(yù)約，則預(yù)約中的“暫定價(jià)”條款對當(dāng)事人就不應(yīng)當(dāng)具有約束力，就不能要求當(dāng)事人即應(yīng)按照該條款實(shí)際付款交房。真正對當(dāng)事人具有約束力的價(jià)格條款尚須當(dāng)事人的另行商定，買受人因不能接受出賣人這一關(guān)于價(jià)格內(nèi)容的意思表示導(dǎo)致本約不能成立的，自屬契約訂立過程中非常正常的事情當(dāng)事人雖心懷誠意積極地進(jìn)行締約活動(dòng)，但并不能必然導(dǎo)致契約就能夠有效地成立，這是交易中的常識，即便有預(yù)約的擔(dān)保，也是如此。 另外一種觀點(diǎn)與之殊途同歸。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約中的“暫定價(jià)”是相對于本約中的核定價(jià)而言的，對于“暫定價(jià)”，雙方當(dāng)事人都是可以調(diào)整的，合同的履行（付款交房）最終還是按核定價(jià)來計(jì)算。因此，出賣人違反“暫定價(jià)”條款，未能按之將房屋出售于買受人，并不對買受人承擔(dān)違約責(zé)任。 與會(huì)代表還認(rèn)為，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，保護(hù)買受人的合法權(quán)益，對于符合解釋第五條規(guī)定的情形，即使名為“暫定價(jià)”，也不可單方變更。此外，對于預(yù)約合同中的價(jià)格用語，尚需具體問題具體分析，不可簡單套用上述“暫定價(jià)”條款而一概而論。 3、關(guān)于確定懲罰性賠償責(zé)任的因素 解釋第八條、第九條針對五種欺詐和違約程度突出的情形規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任。即除了返還已付購房款及利息，賠償實(shí)際損失外，買受人于特定情形下可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。由于房屋價(jià)值巨大，為了避免雙方當(dāng)事人之間的利益明顯失衡，解釋又將具體的懲罰幅度交給處理具體案件的法官掌握。 解釋確定的懲罰性賠償涉及法官自由裁量權(quán)的行使，雖然難以統(tǒng)一具體尺度，但可以確定一些參考的因素。與會(huì)代表認(rèn)為，僅僅考量出賣人（開發(fā)商）的主觀惡性程度是不夠的。因?yàn)榧热豢梢赃m用懲罰性賠償責(zé)任，本身即已說明了出賣人的“主觀惡性”極為嚴(yán)重，再分其輕重而定其責(zé)任，已沒有實(shí)際意義；再者，在依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的前提下，責(zé)任人的“主觀惡性”如何，一般并不影響責(zé)任的輕重程度對責(zé)任的輕重具有決定性影響的，是損害后果。因此，在確定懲罰性賠償責(zé)任時(shí)，還應(yīng)該考慮以下幾個(gè)因素：出賣人有無減責(zé)或者免責(zé)的事由，包括法律上的和道德上的事由；出賣人因欺詐性交易的獲利情況；買受人的受損情況；雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況；等等。 與會(huì)代表還認(rèn)為，由于懲罰性賠償責(zé)任的確定涉及法官的自由裁量權(quán)，為了維護(hù)司法權(quán)威和裁判的公信力，如果一審裁判沒有重大利益失衡的，二審法院一般不宜改判。 4、關(guān)于面積誤差問題的法律適用 依據(jù)解釋第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋面積與商品房買賣合同約定面積不符時(shí)，處理原則有二：首先交由當(dāng)事人意思自決，表現(xiàn)為“合同有約定的，按照約定處理”；其次，在當(dāng)事人意思未能自決的情況下，即在“合同沒有約定或者約定不明確的”的情況下，才依據(jù)解釋的規(guī)定處理。實(shí)踐中，當(dāng)事人在合同中往往約定有“多退少補(bǔ)、按實(shí)結(jié)算”等類似條款，這是否屬于“合同有約定的，按照約定處理”的情形？如果屬于這種情形，當(dāng)面積誤差過大以至明顯不合理時(shí)，是否仍然簡單套用“當(dāng)事人另有約定除外”的規(guī)則？ 江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例（以下簡稱條例）第十七條第二款規(guī)定：當(dāng)事人雙方雖在預(yù)售合同中約定以實(shí)際交付面積為準(zhǔn)，但實(shí)際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過百分之三的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，適用前款第（一）項(xiàng)規(guī)定。預(yù)購人不退房的，大于或者小于部分不超過百分之三的，按照預(yù)售合同約定的價(jià)格多退少補(bǔ)；大于部分超過百分之三的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，并可以不支付該部分的房價(jià)款，小于部分超過百分之三的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人雙倍返還該部分的房價(jià)款。 與會(huì)代表認(rèn)為，第一，省人大常委會(huì)頒布的地方性法規(guī)是全省各級人民法院處理民事案件的依據(jù)。條例第十七條第二款的規(guī)定充分體現(xiàn)了保護(hù)群眾利益，維護(hù)市場誠信的理念，具有江蘇特色；而且，該規(guī)定是對當(dāng)事人履行合同行為的規(guī)制，是對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的調(diào)整，并不涉及合同本身的效力。在這一點(diǎn)上，條例與解釋并不矛盾。因此，對約定“按實(shí)結(jié)算”而引發(fā)的面積糾紛，應(yīng)當(dāng)適用條例的規(guī)定。第二，如果雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中明確約定了面積誤差的具體比例及相應(yīng)的處理方法，則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，根據(jù)合同約定進(jìn)行裁判。 5、關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整 商品房買賣合同中往往約定了違約金條款，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，守約方會(huì)以之為據(jù)追究其違約責(zé)任，而違約方一般會(huì)以 “其并沒有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”為由進(jìn)行抗辯。當(dāng)此種抗辯不能成立時(shí)，違約方又會(huì)提出其原來的抗辯中包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，而請求人民法院予以減少（這種情況往往發(fā)生在二審中）；或者人民法院發(fā)現(xiàn)約定的違約金確實(shí)過高，能否根據(jù)違約方的這種抗辯，推論其包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，從而主動(dòng)地減少違約金的數(shù)額？ 與會(huì)代表大多認(rèn)為，當(dāng)事人的“其并沒有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”抗辯主張與其“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，在性質(zhì)、意義上并不相同：前者為一種抗辯，旨在推卸責(zé)任；后者實(shí)為一項(xiàng)訴訟請求，旨在減輕責(zé)任。再者，二者的邏輯前提也不相同：前者以其不存在歸責(zé)事由（無違約行為）為前提；后者以其承認(rèn)存在歸責(zé)事由（有違約行為）、因而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任為前提，只是在此前提下，請求減輕其責(zé)任。因此，不存在前者包容后者的可能，更不存在著后者包容前者的可能。然而，基于訴訟經(jīng)濟(jì)的考慮，在當(dāng)事人僅提出“其并沒有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的抗辯主張時(shí)，法官應(yīng)當(dāng)及時(shí)地予以詢問說明。其結(jié)果有二：（1）如果法官行使了釋明權(quán)，當(dāng)事人又作出了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，則法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)對事實(shí)的審查結(jié)果，以當(dāng)事人是否違約為據(jù)，而決定是采信其減責(zé)的訴訟請求還是免責(zé)的抗辯主張；如果當(dāng)事人仍沒有作出“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)事人放棄了其違約金降低請求權(quán)而只有免責(zé)抗辯主張，法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)其是否違約的事實(shí)而決定是否采納該抗辯主張；若不采納該抗辯主張即追究其違約責(zé)任的話，則法官不得主動(dòng)地降低違約金的數(shù)額。（2）如果法官?zèng)]有行使釋明權(quán)，當(dāng)事人也沒有作出“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示的，則只能認(rèn)為當(dāng)事人僅有“其并沒有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的抗辯主張，而不能認(rèn)定其中包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示。 與會(huì)代表還認(rèn)為，雖然當(dāng)事人在一審中沒有提出請求減少違約金的意思表示，但在上訴請求和理由中提出這種意思表示的，人民法院在二審中仍然可以作出適當(dāng)調(diào)整。 6、關(guān)于遲延或不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的責(zé)任 解釋第十八條和第十九條規(guī)定，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人在一定期限之內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書或者一定期限之后無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)諸如支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任。但適用解釋遇到的問題在于，買受人行使這一請求權(quán)時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)對“出賣人的原因”承擔(dān)舉證責(zé)任？ 多數(shù)意見認(rèn)為，買受人行使這一請求權(quán)的法律基礎(chǔ)固然在于解釋的這兩條規(guī)定；但其也需要事實(shí)基礎(chǔ)，那就是出賣人的違約行為（即所謂“出賣人的原因”）、買受人的損害（即在一定期限之內(nèi)或者之后不能辦到房屋所有權(quán)證或者進(jìn)行所有權(quán)登記）以及兩者之間需具備的引起與被引起的因果關(guān)系。只有同時(shí)具備這兩個(gè)基礎(chǔ)，買受人的請求權(quán)才能成立。根據(jù)國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?？梢?，履行商品房買賣合同的過程中，所有權(quán)證的辦理與取得是由買受人承擔(dān)的義務(wù)。出賣人承擔(dān)的僅僅是法定協(xié)助義務(wù)。因此，買受人若行使解釋賦予的請求權(quán)，就應(yīng)當(dāng)對“出賣人的原因”承擔(dān)舉證責(zé)任，即證明到有關(guān)部門申請辦理房屋所有權(quán)登記，由于開發(fā)商未盡協(xié)助義務(wù)導(dǎo)致未能辦成。 另一種意見認(rèn)為，該舉證責(zé)任主要在出賣人一方，買受人不需要舉證，其只要陳述一下，前往辦理所有權(quán)登記手續(xù)而沒有辦下來即可。 7、關(guān)于土地使用權(quán)證使用年限縮水的問題 城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)規(guī)定了各類用地的最高年限。住宅商品房的出賣人向買受人移轉(zhuǎn)交付的土地使用權(quán)，其使用期限常常短于七十年。這主要有兩種原因，其一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)占用了一定的時(shí)間，這屬于正常形態(tài)，一般不會(huì)引發(fā)糾紛。另一種情形是出賣人經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)后變更了土地用途，或者從他人處經(jīng)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)，土地性質(zhì)本不屬于住宅用地，故導(dǎo)致土地使用權(quán)年限是四十年或者五十年。在后一種情形中，出賣人是否應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任？如承擔(dān)，又該如何承擔(dān)？ 一種意見認(rèn)為，出賣人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，首先要看其在訂立買賣合同時(shí)，是否盡到了告知義務(wù)即告訴買受人土地使用權(quán)的年限情況。如果其已經(jīng)盡到了告知義務(wù)，買受人仍然愿意購買的，可以認(rèn)定買賣合同是據(jù)實(shí)訂立的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出賣人并沒有違反合同約定及附屬義務(wù)，因此不承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣人沒有盡到告知義務(wù)，且出賣人向買受人移轉(zhuǎn)交付的土地使用權(quán)年限不符合法律規(guī)定的住宅用地的使用年限，就構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在違約責(zé)任的承擔(dān)方式上，可以責(zé)令出賣人退還多收取的土地成本，或者責(zé)令其將土地使用權(quán)的年限予以續(xù)展、補(bǔ)足，也可以由其支付費(fèi)用而由買受人辦理續(xù)展手續(xù)。 另一種意見認(rèn)為，根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，這種糾紛屬于土地使用權(quán)權(quán)屬爭議，不屬于人民法院受理民事案件的范圍，依法應(yīng)當(dāng)由有關(guān)人民政府處理。 二、私房買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用 1、如何理解、適用“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的法律規(guī)定？ 城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第六項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對于違反這一規(guī)定而進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同效力問題，實(shí)踐中掌握得并不一致。有的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為有效，其理由在于，這條規(guī)定是基于行政管理的目的而規(guī)定的，在理論上屬于取締規(guī)定，并不能否認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。有的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為無效，其理由在于，既然法律是這樣規(guī)定的，就應(yīng)該嚴(yán)格遵守。與會(huì)代表認(rèn)為，這個(gè)問題急需統(tǒng)一裁量標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)為轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓合同的效力不能一概認(rèn)定為無效。根據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓行為屬于無權(quán)處分，其效力也應(yīng)當(dāng)是待定的：如果出賣人以后辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，即其以后取得了處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行為的效力由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效狀態(tài)；若出賣人以后無法取得處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行為的效力才從待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為無效狀態(tài)。 與會(huì)代表還認(rèn)為，適用該規(guī)定時(shí)，具體可分三種情形處理。第一，基于生效裁判而取得的場合，因這種取得方式是法定主義的取得方式，公開作出、宣布的生效裁判客觀上已經(jīng)起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，取得人已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，雖未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書即將房屋又出售給他人的，無論是處分行為還是負(fù)擔(dān)行為（買賣合同）的效力都不會(huì)受到影響，都應(yīng)當(dāng)是有效的?；谶@種轉(zhuǎn)讓行為，雖然需要補(bǔ)辦有關(guān)登記手續(xù)，但買受人對房屋所享有的權(quán)利已毋庸置疑。第二，因繼承或建造而取得房屋，應(yīng)進(jìn)行物權(quán)公示，即依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，在此之前不能謂取得人已取得了所有權(quán)，故其將房屋又出賣于他人的，實(shí)為無權(quán)處分行為，買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)是待定的，尚需根據(jù)以后的情況最終確定其是有效的還是無效的。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，這種情形與出賣他人之物不同，如果取得人提供充分證據(jù)其是事實(shí)上的權(quán)利人，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，并判決出賣人必須先將房屋登記于自己名下，再過戶登記于買受人名下。第三，經(jīng)過審查，若出賣人能夠依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書但故意拖延辦理的，可以認(rèn)為出賣人嗣后（即買賣合同訂立后）是能夠取得處分權(quán)的，因此買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效，對出賣人的無效主張不予支持。 2、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的保護(hù)范圍 不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利正確性推定的作用和社會(huì)公信力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況推定為實(shí)際的權(quán)利狀況，即使是登記的權(quán)利狀況于實(shí)際的權(quán)利狀況不一致，法律仍保護(hù)善意的第三人對登記簿所公示的權(quán)利狀況的信賴。善意的第三人可以取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。但在買受人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之前，第三人主張對該房屋享有所有權(quán)，并主張?jiān)撡I賣合同無效，如果審查結(jié)果認(rèn)為第三人確為真正的所有權(quán)人，如何保護(hù)買受人？該房屋買賣合同能否繼續(xù)履行？ 一種意見認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。從法律規(guī)定來看，房屋既然登記在出賣人的名下，那么他就有處分權(quán)，因此買賣合同是有效的；從價(jià)值導(dǎo)向來看，既然要保護(hù)交易安全，就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。至于實(shí)際權(quán)利人，可通過向出賣人主張返還不當(dāng)?shù)美姆绞降玫骄葷?jì)。 另一種意見認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度要求在出賣人與買受人之間已經(jīng)完成了物權(quán)轉(zhuǎn)移。也就是說，在出賣人與買受人之間尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，若經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原來出賣人并非真正的權(quán)利人，就無權(quán)處分該房屋，轉(zhuǎn)讓合同效力待定。既然真正的物權(quán)人主張權(quán)利，說明其對出賣人的處分行為持否認(rèn)態(tài)度，是不追認(rèn)的，該買賣合同為無效合同，因此也無繼續(xù)履行的可能與必要。至于買受人的保護(hù)問題，可以通過追究出賣人的締約過失責(zé)任、責(zé)令其賠償買受人的信賴?yán)鎿p失予以解決。 3、關(guān)于“一房兩賣”糾紛中確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的原則 “一物二賣”的問題，是一個(gè)在實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的問題。“一房兩賣”的問題，即是其中一例。與會(huì)代表認(rèn)為，只要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記在出賣人名下，不論其出賣了幾次，幾個(gè)買賣合同都是有效的。若出賣人與后一買受人惡意串通，損害前一買受人利益的，則后一買賣合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效合同，由前一買受人取得房屋的所有權(quán)；若出賣人的后一出賣行為具備撤銷權(quán)行使條件的，則前一買受人也可以行使債權(quán)人的撤銷權(quán)，以保全其得以向出賣人主張的房屋交付請求權(quán)。 在數(shù)個(gè)買賣合同均有效的前提下，出賣人“一房兩賣”甚至多賣的，若數(shù)個(gè)買受人均未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，當(dāng)其都要求實(shí)際履行合同、交付房屋時(shí)，如何處理？根據(jù)什么原則確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬？