房地產(chǎn)項目投資可行性研究分析報告.doc

房地產(chǎn)項目可行性研究分析報告（完整標準模板）第一部分 項目概況分析一、項目基本情況介紹1.項目名稱介紹2.項目宗地位置介紹3.項目合作單位介紹4.承擔可行性研究的單位介紹5.項目經(jīng)濟技術(shù)指標介紹二、項目開發(fā)企業(yè)介紹（內(nèi)容可選）1. 開發(fā)企業(yè)的基本情況介紹2. 開發(fā)企業(yè)的組織機構(gòu)介紹3. 開發(fā)企業(yè)的管理團隊介紹4. 開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況介紹三、項目產(chǎn)生背景第二部分 項目市場調(diào)查分析一、項目投資環(huán)境分析1.政策環(huán)境分析（1）全國政策環(huán)境分析A金融政策分析B土地政策分析（2）城市政策環(huán)境分析2.經(jīng)濟環(huán)境分析（1）全國經(jīng)濟環(huán)境分析（內(nèi)容可選）A國民經(jīng)濟整體情況分析B固定資產(chǎn)投資分析C通貨膨脹分析D消費需求分析E重大利好事件分析（2）城市經(jīng)濟環(huán)境分（內(nèi)容可選）A城市主要經(jīng)濟指標分析B城市固定資產(chǎn)投資分析C城市引進外資情況分析D城市重大經(jīng)濟項目分析E城市經(jīng)濟發(fā)展歷程分析F城市經(jīng)濟預測分析3.社會文化分析（1）城市自然地理情況分析（2）城市歷史文化分析（3）城市人口情況分析4.宗地現(xiàn)狀分析5.配套設(shè)施分析6.城市規(guī)劃分析7.市政設(shè)施分析二、項目競爭環(huán)境分析1.房地產(chǎn)市場分析（1）全國房地產(chǎn)市場分析（2）城市房地產(chǎn)市場分析A.城市房地產(chǎn)市場分析B城市房地產(chǎn)市場價格分析C.城市房地產(chǎn)市場供給情況分析D城市房地產(chǎn)市場供給情況分析（A）產(chǎn)品類型的供給情況分析（B）土地供給情況分析（C）產(chǎn)品的開工咯和竣工情況分析2.板塊競爭對手分析（1）板塊范圍的界定（2）項目所在板塊情況分析（3）板塊產(chǎn)品特征分析（4）板塊間的對比分析3.樓盤競爭對手分析（內(nèi)容可選）（1）住宅開發(fā)項目的競爭對手分析（2）商業(yè)開發(fā)肥肉競爭對手分析（3）綜合開發(fā)項目的競爭對手分析三、項目客戶群分析1. 項目客戶群購買能力分析2. 項目客戶群消費動機分析3. 項目客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析4. 項目客戶群家庭人口因素分析5. 項目客戶群教育水平分析6. 項目客戶群考慮因素分析（1）價格因素分析（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風水因素分析四、項目SWOT分析1.項目優(yōu)勢分析2.項目劣勢分析3.項目機會分析4.項目威脅分析5.項目SWOT分析表五、項目定位分析1.項目客戶定位（1）客戶職業(yè)定位（2）客戶特征定位（3）客戶收入定位（4）客戶需求定位2.項目產(chǎn)品定位（1）項目開發(fā)主題（2）項目產(chǎn)品檔次（3）項目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進行優(yōu)選）3.房地產(chǎn)項目價格定位第三部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議與進度安排一、項目規(guī)劃設(shè)計建議1.設(shè)計依據(jù)2.設(shè)計指導思想3.總平面規(guī)劃建議4.建筑立面建議5.戶型設(shè)計建議6.景觀設(shè)計建議7.配套設(shè)施建議二、項目開發(fā)進度安排1.建設(shè)周期安排2.施工進度安排3.銷售周期安排第四部分 項目費用估算一、項目開發(fā)成本估算1.土地費用的估算2.建筑安裝工程費用的估算3.前期工程費用的估算4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的估算5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用的估算6.開發(fā)相關(guān)稅費的估算7.其他費用的估算8.不可預見費用的估算二、項目開發(fā)費用估算1.管理費用的估算2.財務(wù)費用的估算3.銷售費用的估算三、編寫投資成本費用估算表表13-1 投資成本費用估算表序號項目計算依據(jù)單價/（元/）合計/萬元一開發(fā)成本1-8項之和1土地費用土地費用=土地使用出讓金+拆遷安置補償費+征地費用2前期工程費用一般占到建筑安裝工程費的3%-6%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一般占到建筑安裝工程費的15%左右4建筑安裝工程費根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進行估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費可以按建筑安裝工程費用的3%-5%進行估算6開發(fā)期間稅費可以用建筑安裝工程費用的8%-15%進行估算7其他稅費按實際計算也可用建筑安裝工程費用的3%進行估算8不可預見費1-7項的1%-3二開發(fā)費用9-11項之和9管理費用開發(fā)成本的2%-3%10財務(wù)費用按實際計算11銷售費用銷售收入的3%-5%三合計四、開發(fā)期經(jīng)營稅費的計算1.與交易有關(guān)的稅費，編寫與交易有關(guān)的稅費表表13-2 稅費表序號交易稅費的類別計算依據(jù)1營業(yè)稅銷售收入5%2城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%（外資企業(yè)免征3教育費附加營業(yè)稅3（外資企業(yè)免征4防洪工程維護費（此項各地征收不一樣銷售收入0.09%5印花稅銷售收入0.05%（或房地產(chǎn)交易價的0.05%）6交易服務(wù)費銷售收入0.1%（或房地產(chǎn)交易價的0.1%）合計銷售收入5.74%，如果沒有防洪工程維護費，則為銷售收入5.65%2.土地增值稅3.企業(yè)所得稅第五部分 項目資金籌措1.收入估算表13-3 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計123N1銷售收入1.11.21.3可銷售面積單位售價銷售比例2經(jīng)營稅金及稅金附加2.12.22.3營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加表13-4 借款還本付息表序號項目合計1231借款還本付息1.1期初借款本息累計本金利息1.2本期借款1.3本期應計利息1.4本期還本1.5本期付息2借款償還資金來源2.1利潤2.2折舊費2.3攤銷費2.4其他還款資金第六部分 項目財務(wù)評價一、盈利能力分析1.靜態(tài)盈利能力分析（1）利潤總額（簡稱利潤或稅前利潤）=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅-彌補虧損（2）投資利潤率（也稱投資回報率、投資收益率或總投資利潤率）=年平均利潤總額總投資100%（3）投資凈利率=年平均凈利率總投資100%（4）資本金利潤率=年平均利潤總額資本金100%（5）銷售凈利率=年平均所得稅后利潤總額資本金100%（6）銷售凈利率=稅后利潤銷售收入100%（7）銷售毛利率=（稅前利潤+開發(fā)費用）銷售收入100%（8）成本利潤率=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）投資總額100%（9）靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值當期凈現(xiàn)金流量）（10）表13-5 損益表（單位：萬元）序號項目合計123N1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本3運營成本4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應付利潤未分配利潤2.動態(tài)盈利能力分析（1）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）(2)財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（3）動態(tài)投資回收期（4）現(xiàn)金流量表表13-6 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計123N1現(xiàn)金流量1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量表13-7資本金現(xiàn)金流量表序號項目合計123N1現(xiàn)金流量1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量二、清償能力分析1.借款利息簡化計算每期應計利息=（期初借款本息累計+本期借款2）利率。2.借款償還期Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+（當期償還借款額當期可用于還款的資金額）。3.資產(chǎn)賭債率資產(chǎn)負債率=負債總額資產(chǎn)總額100%，其中負債總額=流動負債+長期負債。4.流動比率流動比率=流動資產(chǎn)流動負債5.速動比率 速動比率=速動資產(chǎn)流動負債，速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-存貨6.表13-8 資產(chǎn)負債表序號項目合計123N1資產(chǎn)1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動資金應收賬款存貨現(xiàn)金累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值2負債2.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.22.2.3流動負債應付賬款流動資金借款其他短期借款長期借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負債小計3所有者權(quán)益3.13.23.33.4資本金資本公積金盈余公積金累計未分配利潤計算指標：1.資產(chǎn)負債率（%） 2.流動比率（%） 3.速動比率（%）三、資金平衡分析表13-9 資金來源與運用表序號項目合計123N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營收入自有資金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金表13-10 投資計劃與資金籌措表序號項目合計123N1項目總投資1.11.2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入第七部分 項目不確定性分析1.敏感性分析（內(nèi)容可選）銷售價格敏感性分析、土地取得價格敏感性分析。2.臨界點分析（內(nèi)容可選）最低銷售價格、最高取得價格。第八部分 項目方案比選 當只有一種開發(fā)方案時則不需要進行項目方案比選第九部分 項目法律及政策性風險分析（內(nèi)容可選）1.房地產(chǎn)項目法律風險分析（1）項目用地法律手續(xù)分析（2）項目合作方式及其風險分析2.項目政策性風險分析3.項目其他風險分析（1）項目市場風險分析（2）項目經(jīng)營風險分析（3）項目金融風險分析（4）項目技術(shù)和自然環(huán)境風險分析4.項目風險控制對策第十部分 項目可行性研究結(jié)論與建議這是一份借鑒了國內(nèi)幾家最著名且最成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可行性研究報告整合而成的房地產(chǎn)項目可行性研究報告標準編寫模板。該模板特別適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行跨區(qū)域開發(fā)拿地之前所做的項目可行性研究報告，還特別適合于土地競標前的報價分析。1.項目產(chǎn)生背景（1）外部因素A分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等。B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如：項目處在浦東，要說明浦東在傷害的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。C分析項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。（2）內(nèi)部因素A.分析項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（手法是否核心項目）B分析公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用。C從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項開發(fā)的意義。2.項目概況（1）項目位置分析項目宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記處宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機場等）的相對位置和距離。（2）宗地現(xiàn)狀A.描述四至范圍B分析地勢平坦狀況，注明自然標高及與周邊地勢比較；C分析地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否 有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；D分析地面現(xiàn)有民居情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)。地面有工廠的，要分析工廠的數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；E地下情況分析，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊及地下建筑和結(jié)構(gòu)等。地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡和可利用的構(gòu)建；F分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G地址情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。H附圖平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。（3）項目周邊的社區(qū)配套A周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否 有地鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)。（b）教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。（c）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平。（d）大型購物中心，主要商業(yè)和菜市場。（f）公園。（g）銀行。（h）郵局。（I）其他。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。B宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀具體內(nèi)容分要求參考“A.周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套分析”（4）項目周邊環(huán)境分析（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）A.治安情況；B空氣狀況；C噪聲情況；D污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；E危險源情況（如高壓線、放射性、 物品生產(chǎn)或倉儲基地等）；F周邊景觀；G風水情況；H近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心或超市的建設(shè)等；I其他。（5）大市政配套分析（一下分析都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）A.道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。B供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。C污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。D通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、設(shè)計線路成本等。F燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。G供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。（6）規(guī)劃控制要點A總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；B住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；C綜合容積率、住宅容積率；D建筑密度；E控高；F綠化率；G其他。（7）土地價格土地價格的計算方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。3.項目法律及政策性風險分析（1）合作方式及條件A合作方式基本情況：合作名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。B合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務(wù)。C付款進度及其與拿地程序的配合。D.其他合作的主要條件。E與合作方式相關(guān)的其他法律規(guī)定。（2）土地法律性質(zhì)評估A.現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。B規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（3）取得土地使用權(quán)的程序評估A取得土地使用權(quán)的程序。B取得土地使用權(quán)需要的工作日。C取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。D取得土地使用權(quán)的風險及控制，即取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決。（4）土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）A.土地性質(zhì)變更的程序和理由。B.土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙。C土地性質(zhì)變更需要的工作日。（5）政策性風險評估分析由于城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素而導致項目終斷開發(fā)、報批報建流程無法完成，項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。（6）總體評價項目開發(fā)對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對本公司不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。4.項目區(qū)域市場調(diào)查與分析（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析A區(qū)域房地產(chǎn)市場簡述形成時間；各檔次房地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)的分布狀況；購買人群變化。B區(qū)域房地產(chǎn)市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量、竣工量、銷售量、供需比、平均銷售。C.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢（2）區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征A各檔次產(chǎn)品的供應狀況B各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本項目類似檔次物業(yè)的特征）；C區(qū)域內(nèi)競爭樓盤狀況分析附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。D.未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型。E分析：本項目在區(qū)域市場內(nèi)的機會點。F結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；本項目所在位置的價位區(qū)間和本項目開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；本項目在開發(fā)中的營銷焦點問題。（3）區(qū)域目標客戶群研究A.各檔次產(chǎn)品目標客戶特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）。B.結(jié)論：本項目目標客戶群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。（4）目標定位A.市場定位：目標人群特征、來源區(qū)域、行業(yè)特征；B產(chǎn)品定位。5.項目規(guī)劃設(shè)計建議（1）初步規(guī)劃設(shè)計思路A概念設(shè)計：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風格、設(shè)計特點。B主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是連拍別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比列。C節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。D在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。E.如果是大型、超大型項目，地營造大社會概念的考慮。（2）規(guī)劃設(shè)計的可行性分析A分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時申明類型和特征，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和本公司所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。這主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。B容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。C.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響各考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。D項目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。E周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行、醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。G市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制和總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，并說明如何解決。6.項目開發(fā)進度安排（1）土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。（2）宗地立即開發(fā)與作為土地儲備的優(yōu)缺點分析（3）工程計劃工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（4）銷售計劃各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)可行性。7.項目費用估算（1）成本費用估算說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（即開發(fā)成本加開發(fā)費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表13-11所列：表13-11 成本估算表項目投資總額/萬元單位成本（元/）土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費配套費用開發(fā)間接費開發(fā)成本小計營銷費用管理費用總計（2）稅務(wù)分析A營業(yè)稅及附加；B所得稅；C.土地增值稅。上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身使用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的而過程是什么。8.項目資金計劃A.資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)工程費、建安費、配套費、開發(fā)間接費等的投入安排。B資金回款計劃：各期銷售回款計劃。C資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。D.啟動資金及啟動時只用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)先進正流入時間、資金占用月平均額。9.項目財務(wù)評價A財務(wù)評價的假設(shè)條件，如是否享受政府各種稅費的減免等。B項目利潤、投資利潤率及主要經(jīng)濟指標。參照表13-12。表13-12 項目利潤、投資利潤率及主要經(jīng)濟指標表經(jīng)濟指標單位指數(shù)（元/）項目總金額/萬元銷售收入開發(fā)成本總投資銷售毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資利潤率C.項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)表13-13 項目開發(fā)各期利潤表經(jīng)濟指標2008年20xx年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積/單位利潤/（元/）利潤/萬元10.項目敏感性分析參照以上內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。A.成本變動時各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比比較，如：表13-14 經(jīng)濟指標隨成本變動表經(jīng)濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資銷售毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資利潤率B.售價變動時各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：表13-15 經(jīng)濟指標隨售價變動表經(jīng)濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%營業(yè)額銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率C容積率變動時各項指標的變化表13-16 各項指標隨容積率變動表主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4多高層比營業(yè)額總投資銷售毛利率稅后利潤銷售凈利率總投資利潤率11.項目管理資源配置（1）機構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。（2）人力資源需求啟動項目對各專業(yè)（部門）人員的要求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、找平、培訓等）。12.項目綜合分析與建議（1）優(yōu)勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（2）劣勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（3）機會從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。（4）結(jié)論和建議13.項目競拍和投標方式取得土地需要注意的問題（1）主要指標測算A預測直接建造成本（不包括地價）、售價。B投資收益分析（參考一下格式）：表13-17 投資收益分析表經(jīng)濟指標AA+MA+2MA+nM樓面地價總投資銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率注：A代表起拍價或投標底價，若沒有地價則A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。C根據(jù)需要可增加如下測算：表13-18 增加測算指標銷售凈利率總投資最高樓地面地價最高總地價R1R2R3注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資利潤率等。（2）競爭對手分析A.主要背景，控股股東情況。B總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）。C.資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本。D.操作水平，主要開發(fā)的項目。E.參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的其實，是否志在必得。（3）制定策略A分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。B分析銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的嚇壞搜凈利率時的地價，也可以通過其他指標分析可接受的地價，最終確定最高競價和投標價。C把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。（4）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。14.在心城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容（1）在市場分析部分中增加當?shù)厣唐贩孔≌袌隹傮w狀況A分析該城市最近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。B.量值描述市場狀況，這些指標有：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。C各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域