萬科標化準住宅規(guī)劃設(shè)計建議書23P428585702.doc

集團物業(yè)管理部 標準化住宅規(guī)劃設(shè)計建議書萬科企業(yè)股份公司物業(yè)管理部標準化住宅規(guī)劃設(shè)計建議書目錄序 言3第一章: 交通管理安全篇3交通安全管理3住區(qū)與城市界面交通安全環(huán)境3住區(qū)道路安全管理3車輛安全管理4住區(qū)主出入口交通管制設(shè)施4住區(qū)內(nèi)車輛安全管理5便利篇6車輛停放便利6機動車停放便利6非機動車停放便利7行走路徑便利7出行方式便利8環(huán)境篇8住區(qū)與城市界面交通環(huán)境8住區(qū)道路環(huán)境8住區(qū)停車場（庫）環(huán)境8經(jīng)濟篇9資源配置的經(jīng)濟性9日?？删S護性9第二章: 公建配套教育篇10辦學(xué)模式10中、小學(xué)校10開放性10便利性10周邊環(huán)境10幼兒園11醫(yī)衛(wèi)篇11文體篇11社區(qū)會所11會所11泛會所12老人活動場所12商業(yè)篇12商業(yè)區(qū)位置設(shè)置12商業(yè)區(qū)環(huán)境13其它13金融、郵電篇14金融服務(wù)14郵電服務(wù)14社服篇14物業(yè)管理用房14客戶服務(wù)中心14物業(yè)管理用房14居委會用房16市政篇16變配電設(shè)施16綜述16變配電系統(tǒng)16發(fā)電機房17弱電監(jiān)控系統(tǒng)17消防系統(tǒng)18給排水系統(tǒng)18給（供）水水池18給（供）水設(shè)施、設(shè)備19排水系統(tǒng)19垃圾收集點19路燈照明系統(tǒng)20住宅本體20陽臺及門廳20住宅空調(diào)20住宅排水21其他21水體設(shè)施、設(shè)備22游泳池22泳池配套設(shè)施、設(shè)備22水體景觀22序言本建議書主要從人性化及可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，針對集團所開發(fā)的、位于城鄉(xiāng)結(jié)合部或新區(qū)、用地規(guī)模在10公頃以上，容積率介于0.81.5，按標準化運作的集合住區(qū)。（如：花城、城花系列）；結(jié)合各地區(qū)物業(yè)公司對標準化項目的管理經(jīng)驗與客戶需求，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出改善性的建議。本建議書主要由兩部分內(nèi)容組成：交通管理與公建配套；交通管理部份主要圍繞著客戶所關(guān)注的交通安全、出行便利等問題，以人、車安全及步行與車行居民的感受的角度出發(fā)，結(jié)合物業(yè)管理工作的現(xiàn)場管理經(jīng)驗。從交通安全管理、居民車輛停放及出行的便利、公共（活動）空間環(huán)境以及住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提出了與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)的意見和建議。公建配套部分主要以住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和盈利性服務(wù)設(shè)施為主體，從便利性、經(jīng)營管理與使用推護角度出發(fā)?？偨Y(jié)標準化住區(qū)客戶對商、文、教、衛(wèi)設(shè)施需求特點及對市政設(shè)備項目設(shè)置的合理配比，減少公建配套項目對居民的影響，以全面發(fā)揮以上設(shè)施、設(shè)備效益，提出相關(guān)建議。 第一章: 交通管理安全篇一、交通安全管理；（一）標準化住區(qū)與城市界面交通安全環(huán)境；1、從住區(qū)居民人、車出行安全考慮，應(yīng)盡量避免在大流量城市干道上開口，如果受周邊環(huán)境限制，必要的時候應(yīng)該根據(jù)高峰時段周邊城市道路的車流量，運用交通工程學(xué)的計算方法算出出入口所允許的最大允許流量。如果這一流量值不能在高峰時段把住區(qū)所需要進出的車輛疏散的話，就應(yīng)該盡量避免在這條道路上開口。或者增加其他出入口分散車流，但注意的是同時需要增加相應(yīng)的建設(shè)和管理成本。2、為了保證居民生活環(huán)境的完整性、私密性，減輕住區(qū)公共資源被占用和受破壞程度。設(shè)計時應(yīng)盡量避免因公共活動空間社會化對住區(qū)居民的影響。建議對住區(qū)交通實行全封閉式管理。對住區(qū)級道路規(guī)劃時要注意避免吸引外部車輛及行人的進入和穿行，與城市路網(wǎng)相連的住區(qū)級道路兩端需設(shè)崗進行管制。3、小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，應(yīng)考慮緩沖地帶（如：設(shè)置輔道），減輕城市道路壓力，避免引起交通堵塞。4、在住區(qū)與城市道路界面的景觀布局上，盡量不要設(shè)計垂直綠化布局和設(shè)置建筑物，盡量保持視野開闊，避免產(chǎn)生視覺障礙。5、在設(shè)計住區(qū)級道路與城市支路接駁處時，應(yīng)充分慮到城市道路與市政設(shè)施拓展之需，應(yīng)設(shè)計預(yù)留足夠橫穿住區(qū)道路的地下線管或線槽，以防因市政道路拓寬或改造破壞路面，影響居民出行。6、在出口車輛匯流路段，道路應(yīng)該適當加寬，寬度考慮車輛的通行量。7、建議將公交車站設(shè)置在小區(qū)邊緣的市政路上，若是終點站，建議市政規(guī)劃時考慮配置停車場。其目的是減少噪音和廢氣對業(yè)主的侵害，也便于對外來人員的管理。（二）住區(qū)道路安全管理；1、如需將公共交通引入住區(qū)，建議在選擇公交線路時應(yīng)避免迂回曲折，盡量短而直?？紤]公交車方便和步行者安全，規(guī)劃住區(qū)級道路時應(yīng)設(shè)計非機動車道、綠化隔離帶和人行道。另：住區(qū)級道路設(shè)計要考慮承受負載能力。2、住區(qū)內(nèi)公交站點的設(shè)計應(yīng)與小區(qū)（組團）出入口保持一段安全距離，該段道路路燈照明亮度應(yīng)與市政道路路燈照度一致，加大該路段的電子監(jiān)控設(shè)施投入，并應(yīng)增加該路段路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。3、考慮到住區(qū)人行密度大，人員在穿行的突發(fā)性和無規(guī)律性因素較大，在住區(qū)級道路的彎道及坡道的環(huán)境界面的景觀布局上，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生視覺障礙。4、部分車輛通道離住戶門口太近，對行人出入經(jīng)常構(gòu)成威脅（如花城櫻花苑）。建議車輛通道（以道牙為界）與住戶苑門間保持2-3m的距離，苑門附近不宜栽種過多植物，以保持有相對開闊的視野。5、為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時應(yīng)有防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。6、住區(qū)出入口坡度盡量減小，地下停車場的上下坡度應(yīng)做好防滑處理。有坡度的停車位，建議安裝警示標識。7、住區(qū)內(nèi)盡端式道路的長度不宜大于120m，并應(yīng)在盡端設(shè)不小于12m12m的回車場地。8、住區(qū)級道路主要位置建議設(shè)置坡度平滑的混凝土減速路拱，以減低噪聲污染。路拱與路面采用整體澆注成型，將路拱的具體參數(shù)：高度10-12cm、寬度為90-100cm，路拱中段應(yīng)留有40cm豁口以便于自行車、兒童踏板車的通行及路面排水。9、小區(qū)級道路建議采用單向行駛的環(huán)道設(shè)計，各停車場（庫）間應(yīng)以車行道相連，以減輕干道上車輛通行壓力。10、住區(qū)出入口機動車道及人行道不宜采用釉面大理石或其它光滑材料鋪設(shè)。11、為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時應(yīng)有防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。12、為保證車輛入庫安全，車庫入口應(yīng)安裝限高桿，限高桿上應(yīng)粘貼反光膜或刷反光漆。13、消防通道盡量與小區(qū)級道路并用以盡量減少占地。如需延伸進入組團內(nèi)部，建議采用活動路樁與其它車道分隔，以做到“隔而不斷”。二、車輛安全管理；（一）住區(qū)主出入口交通管制設(shè)施：1、住區(qū)外圍出入口崗?fù)ぴO(shè)置；（1）標準化住區(qū)因受容積率影響，平面交通布局交通壓力較大，居民居住較為分散，考慮到居民出行的安全、控制管理成本、消防及高峰期車輛疏導(dǎo)的需求，建議住區(qū)開設(shè)兩處主出入口（并預(yù)留1-2個備用出入口），并在以上出入口設(shè)置崗?fù)囕v進出實行管制，采用人車混流的通行方式。（2）住區(qū)的主出入口崗?fù)ぴO(shè)計應(yīng)與小區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)，有明顯的領(lǐng)域感。因住區(qū)規(guī)模較大，為保證員工崗位工作的連續(xù)性，從人性化角度出發(fā)，建議在住區(qū)崗?fù)?nèi)設(shè)置供護衛(wèi)員使用的小型衛(wèi)生間。（3）主出入口崗?fù)そㄗh采用永久性建筑。崗?fù)さ脑O(shè)計應(yīng)考慮視野開闊（如半弧形玻璃），同時還應(yīng)考慮車主停車刷卡或繳費時的遮陽和避雨/雪設(shè)施，同時應(yīng)該考慮安全員在發(fā)卡、收費時可能存在的安全隱患（即意外時有躲避車輛撞人的空間）。（4）組團（區(qū)、苑）出入口建議采用人車分流的交通疏導(dǎo)方式，以確保路人及車輛行駛安全。（5）由于崗?fù)?nèi)電腦設(shè)備長期連續(xù)性使用,為減少電腦故障的發(fā)生，崗?fù)?nèi)應(yīng)裝設(shè)空調(diào)（管線施工時預(yù)埋）。2、出入口道閘設(shè)置；（1）出入口道閘屬配套設(shè)施和配套工程，建議規(guī)劃設(shè)計初期將停車場出入口的刷卡器及刷卡器防雨棚位置、樣式統(tǒng)一考慮，施工預(yù)埋管線。避免因后期施工造成成品破壞。（2）住區(qū)或停車場應(yīng)設(shè)置道閘控制，并配置圖像對比識別和錄像系統(tǒng)；（3）設(shè)置多個出入口的，各出入口及服務(wù)中心應(yīng)聯(lián)網(wǎng)操作，以利于信息可實現(xiàn)共享及實時監(jiān)控；（4）為避免因停電造成經(jīng)濟損失及道閘管理系統(tǒng)功能喪失，建議道閘管理系統(tǒng)配置雙回路電源；（5）車輛出入口盡量避免設(shè)計在坡道上，坡道上的車輛?？科饎右壮霈F(xiàn)交通事故。建議對于坡道上的出入口，在刷卡處的地段做水平設(shè)計。3、出入口監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置；（1）住區(qū)或車庫（場）出入口是突發(fā)事件多發(fā)區(qū)域，建議在該處安裝可調(diào)焦距的監(jiān)控攝像云臺，以利于實時監(jiān)控和取證工作。（2）住區(qū)或車庫（場）出入口應(yīng)安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話），出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明系統(tǒng)，以保證圖像對比系統(tǒng)的夜間工作效果。注：前期施工需預(yù)埋管線。（3）在容積率較高，停車位配比密度較小的停車場（庫）出入口建議在道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)，以便及時提醒管理人員疏導(dǎo)車輛和清理庫容。（二）住區(qū)內(nèi)車輛安全管理；1、出入口車輛安全管理；（1）如果住區(qū)道路完全對外開放。在小區(qū)內(nèi)部或組團，建議采用隔而不斷的“入口”模式，以形成一種象征性的界限，給外部車輛及行人以心理上的障礙，從而最大限度地保障內(nèi)部交通的安全及居住環(huán)境的安寧。（2）實行大封閉式管理的住區(qū)組團內(nèi)的車場（庫）出入口，可不設(shè)置道閘。實行小封閉式管理的車場（庫）出入口須設(shè)置道閘和安裝攝像識別監(jiān)控系統(tǒng)。（3）住區(qū)內(nèi)機動車輛出入口應(yīng)考慮單位時間的通行能力，在此基礎(chǔ)上出入口越少越利于后期管理。2、住區(qū)內(nèi)場（庫）、道路車輛安全管理：（1）組團內(nèi)的停車場停車位應(yīng)距住宅樓宇墻裙4-5m，防止住宅物品下墜損壞車輛。（2）設(shè)在住區(qū)級道路和商業(yè)區(qū)域內(nèi)的租售車位建議安裝車位地樁鎖（地樁上最好有反光紙），避免車位被占用。（3）停車場內(nèi)應(yīng)設(shè)置充足的燈光照明及攝像監(jiān)控裝置。（4）位于機動車道旁的路燈燈位設(shè)計時應(yīng)距離車道邊2m，以防車輛掉頭、倒車時被撞毀。另：位于室外車場上的路燈，底座應(yīng)安裝防護裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。（5）架空層停車位的煤氣管、污水管、消火栓應(yīng)安裝保護裝置（最好能夠設(shè)計在車輛不能撞到的位置）,以避免受到車輛碰撞。（6）普遍存在車庫出口坡度太陡的問題。建議車庫出入口坡度最大值不超過20度。出入口的回轉(zhuǎn)半徑要考慮能通過部分加長的轎車。（7）地下車庫的層高應(yīng)考慮公共性質(zhì)與私用性質(zhì)車庫服務(wù)對象的差異，私用性質(zhì)車庫按設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計即可。而具有公共性質(zhì)的地下車庫，因考慮到滿足“箱式”人貨車及其它中型車輛進出的需求，建議設(shè)計其庫內(nèi)凈高應(yīng)3.5m。3、安全標識裝置：為了行車安全和便于管理，車庫（場）內(nèi)應(yīng)設(shè)必要的行車指示標志和指示燈以及劃定車位位置和對應(yīng)停車位編號。標識還應(yīng)包括以下： 車庫出入口設(shè)置禁鳴（笛）標識、限高標識、限速標識； 車庫的柱間加裝防撞、警戒標識； 車庫內(nèi)加裝疏散指示燈（安全出口指示標識）； 車庫內(nèi)車道設(shè)置車流流向標識、路徑指示標識； 車庫彎道內(nèi)設(shè)置反光鏡、行人禁行標識。 獨立產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)配置地鎖或安裝明顯標識，防止被占用。4、對于外來訪客車輛停車安全管理： （1）北方區(qū)域部分多層住宅項目，車位主要集中在地下或架空層。一般車位都有獨立產(chǎn)權(quán)來訪車輛應(yīng)與業(yè)主車輛分開管理，宜采用分層停放或劃定區(qū)域停放方式（具體采用何種方式由銷售部、物業(yè)及設(shè)計部門商定）。（2）多層住宅一般以露天居多，車輛產(chǎn)權(quán)為共有，而且社區(qū)平面跨度大，難以指定或安排臨時停車位，配置來訪車位意義不大。2、為解決夜間出租車進入小區(qū)帶來的治安管理難點問題。建議：本著盡量便利原則，分（區(qū)、苑）設(shè)置出租車落客點，以利于管理與監(jiān)控。便利篇一、車輛停放便利；（一）機動車停放便利1、為把停車問題對居民生活所產(chǎn)生的影響降到最低，也為了使停車位能滿足車輛增長的需求。參考國外低密度住區(qū)地面停車位的設(shè)計特點。建議地面停車場的設(shè)計分別安排在組團間、商業(yè)核心區(qū)域周邊或公共區(qū)域道路兩旁，此舉既能滿足停車位與居住區(qū)域距離控制在150m內(nèi)，又可滿足商業(yè)核心區(qū)域的停車需求。2、建議在規(guī)模較大的核心商業(yè)區(qū)域周邊設(shè)計停車場或地下停車場。此舉既便于貨物裝卸，又能為居民提供購物便利，增加商業(yè)區(qū)域消費能力。核心商業(yè)區(qū)地下車庫凈高應(yīng)3.5m，以利于箱式人貨車及其它中型車輛進出。3、住區(qū)道路除消防通道外,其余車行道路窄、彎位大，不便于大中型商業(yè)服務(wù)車輛（如：送貨、搬家、校巴等）行駛?？?，而消防通道非緊急情況一般不開放（如深圳四季花城）以保持暢通及便于行人通行，建議在住區(qū)內(nèi)靠近（區(qū)、苑）入口附近及核心商業(yè)區(qū)，設(shè)置服務(wù)車輛臨時靠泊區(qū)域或設(shè)置卸貨區(qū)。4、地下車庫出入口設(shè)置路肩，利于車輛緊急?？?。5、在住區(qū)公眾活動較為頻密的區(qū)域（如：學(xué)校、會所等區(qū)域）可考慮在小區(qū)級道路兩旁設(shè)計并預(yù)留一定長度，寬度不小于1m的路肩。此舉既可解決公眾場所舉辦活動車輛停放之需，也可將該處作為預(yù)留車位，以緩解因車輛增長所帶來的停車壓力。6、建議小區(qū)（區(qū)、苑）級道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能順暢，不要出現(xiàn)生硬彎折，以方便消防、救護、搬家等機動車的轉(zhuǎn)彎和出入，但內(nèi)外聯(lián)系道路要通而不暢以避免過境車輛穿越小區(qū)或組團。7、建議在公共區(qū)域道路兩旁分別預(yù)留5-6m的綠化區(qū)域，以便應(yīng)付日后車位拓展之需。8、商業(yè)配建停車場(庫)應(yīng)就近設(shè)置，并宜采用地下或多層車庫，預(yù)留自行車停車位，商業(yè)物品下貨區(qū)等；9、住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施停車位指標：（見下表）配建公共停車場(庫)停車位控制指標名 稱單 位自行車機動車公共中心車位/100m2建筑面積7.50.70商業(yè)中心車位/100m2營業(yè)面積7.51社康中心車位/100m2建筑面積1.50.50居委會車位/100m2建筑面積1.50.50注: 本表機動車停車車位以小型汽車為標準當量表示; 停車位換算辦法見下表;各型車輛停車位換算系數(shù) 車 型換算系數(shù)微型客、貨汽車機動三輪車0.7臥車、兩噸以下貨運汽車1.0中型客車面包車、24t貨運汽車2.0鉸接車、貨柜車3.5（二）非機動車停放便利1、住區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置自行車集中停放點，便于管理。2、自行車集中停放點的服務(wù)半徑不應(yīng)大于100米。3、自行車集中停放點應(yīng)設(shè)置電瓶車充電電源，電源插座的設(shè)計應(yīng)考慮避雨及使用安全。4、非機動車輛停放點建議設(shè)置在設(shè)有固定安全員崗位的附近的位置。二、行走路徑便利；1、小區(qū)級道路及組團級道路的走向設(shè)計盡量做到經(jīng)緯分明，以利于道路命名及有規(guī)律地編排道路名稱及樓門牌號（樓棟標識最好能夠考慮夜間能夠清晰辨認），這樣就能有效地減少外部人員在尋親訪友中的往返奔波。2、為滿足信息發(fā)布工作的通達性，建議在住區(qū)級道路和行人出口處安裝電子信息發(fā)布屏，以便及時向車主或行人發(fā)布、傳達有關(guān)信息，消除信息死角。為給來訪人員提供路徑導(dǎo)視，建議在住區(qū)入口安置住區(qū)總平面圖。3、人行道與機動車道接合部，建議采用無障礙通道設(shè)計，在接合部對人行道豎向進行放坡處理。使人行道的出入口與機動車道自然過渡。4、宅間道和宅間步行道設(shè)計寬度應(yīng)1.5m，以方便垃圾收集車（小推車）的通行，避免人“車”爭道。5、宅間步行道設(shè)計應(yīng)本著行人便利原則，建議該道路設(shè)計盡量采用“點對點”方式，以防日后住戶為圖便利走“捷徑”，破壞小區(qū)綠化景觀。6、從人性化角度出發(fā)，在組團停車場回家路徑上，建議在部分路段的人行道上安裝帶遮陽（雨）板的連廊，為業(yè)主/車主在回家的路徑上提供一個擋風(fēng)遮雨（雪）的地方。三、出行方式便利；1、住區(qū)大門外的公共區(qū)域道路建議采取人車混流方式，機動車道進出方向分別設(shè)計一定長度寬度不小于1m的路肩，以便于居民換乘（如：的士站）及避免交通堵塞。換乘區(qū)域應(yīng)有明顯標識及遮陽和避雨設(shè)施。2、便于行人出行原則考慮，建議住區(qū)人行道路與城市人行道路采用無障礙自然連接方式，以便于殘疾人及老年人通行。3、住區(qū)級道路如作為城市市政道路的一部分，則可利用其公共性的特點，讓其承擔(dān)部分社會功能。在住區(qū)道路上設(shè)公交車站，一方面可以方便居民出行。另一方面可節(jié)省用地，不用另設(shè)公交總站或支站。環(huán)境篇一、住區(qū)與城市界面交通環(huán)境；1、住區(qū)與住區(qū)道路與城市支路接駁處，進出道路分隔措施建議采用島狀綠化區(qū)域分隔，有利于形成領(lǐng)域。2、在住區(qū)與城市道路界面的景觀設(shè)計上，因水體景觀易受外部環(huán)境影響受污染程度高，且水質(zhì)不易維護，維護成本高。建議盡量少采用水體景觀布局。3、住區(qū)與城市道路接駁處，應(yīng)種植高大密集的樹木，便于隔音降噪、擋塵。二、住區(qū)道路環(huán)境；1、住區(qū)級道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置有非機動車道及人行道，并應(yīng)設(shè)置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活所造成的影響。2、住區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能實行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對行人的干擾。3、小區(qū)級道路及組團級道路的路面排水系統(tǒng)，建議采用淺V字型路面雨水側(cè)排系統(tǒng)，以方便清潔與維護，加快排水速度，保證車輛行駛安全。宅間道與宅間步行道建議采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。4、住區(qū)道路的雨水井蓋、污水井蓋設(shè)置建議盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，建議將井蓋設(shè)計在機動車道中心位置。避免對井蓋造成破壞或發(fā)出噪音。5、機動車道兩旁5m范圍內(nèi)不宜種植低矮灌木，以減少突發(fā)危險源（如：兒童或?qū)櫸锿蝗淮┬校┰黾涌梢暦秶＝ㄗh在該范圍內(nèi)栽種高桿喬木或行道樹，此舉既可為行人遮陰納涼，又可控制車輛上升尾氣的轉(zhuǎn)移范圍。6、生態(tài)停車場住區(qū)（區(qū)、苑）內(nèi)的消防通道或道路應(yīng)與（區(qū)、苑）內(nèi)的景觀設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)，建議在道路中央設(shè)環(huán)島并以小品、雕塑等加以點綴，道路平面圖案宜采用植草磚、高強度粘土磚或廣場磚拼花組合圖案，以增加平面視覺效果及綠化面積，使其與景觀的平面布局有機地結(jié)合在一起。7、休閑甬道應(yīng)高于周圍綠化，避免綠化養(yǎng)護時泥土滲到路面，影響到路面的整潔。三、住區(qū)停車場（庫）環(huán)境；1、地面生態(tài)停車場設(shè)計時，除需混凝土打底外，還應(yīng)有碎沙墊層，便于綠化排水。2、住區(qū)地面停車場的車位設(shè)計要充分考慮，車燈、噪聲及汽車尾氣可能對住戶的影響。車位設(shè)計除了需要保持合理安全距離外，還需在景觀設(shè)計中著重考慮以生態(tài)防護形式，避免或減輕因車輛停放對居民帶來的二次污染問題。建議在靠近住戶窗戶、主臥室的車位在規(guī)劃時統(tǒng)一最小距離，并設(shè)置1.5米左右高度、0.5米厚的綠籬隔離.避免車燈、噪音、尾氣影響住戶。1、車庫水泥地面起塵、反沙現(xiàn)象比較普遍為經(jīng)久耐用和易于清洗，對樓地面面層材料有所要求，并做排水設(shè)計。 2、建議在緩坡段和水平段交接處設(shè)置截水溝，截水溝蓋板的設(shè)計應(yīng)著重考慮牢固性，以降低噪聲污染和避免蓋板翹起損壞車輛底盤。另在停車庫內(nèi)沿外墻處設(shè)一道排水溝。地下車庫的排水溝不應(yīng)跨越防火分區(qū)。3、考慮到氣候不穩(wěn)定性因素增加，建議加強加大車庫的防洪排澇功能，設(shè)計時應(yīng)加強加大“三防”設(shè)防等級。地面停車位散水坡度合理，排水順暢，避免路面積水。4、建議車庫照明設(shè)計應(yīng)考慮節(jié)能要求，控制方式為多路或分級控制（如：全開、局部開），安裝節(jié)能燈具、設(shè)計采光井或安裝成熟的太陽能照明裝置。5、車庫車輛出入頻繁，帶動的灰塵較多，需定期對車庫地面和設(shè)施進行沖洗和擦拭。建議在車庫設(shè)置清潔用取水口及清潔池。6、在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點。道路兩側(cè)每100米處、苑內(nèi)根據(jù)大小至少設(shè)置一個取水點，小區(qū)取水點必須安裝水表便于日后管理。7、架空層停車位地面易受降雨影響，經(jīng)常出現(xiàn)車位積水。建議車位縱向能設(shè)置排水溝或地面應(yīng)有坡度，避免積水。8、地下車庫入口的標高低于外圍道路的，在入口處需要設(shè)置一定的防水坡，防止道路的雨水進入地下車庫。經(jīng)濟篇一、資源配置的經(jīng)濟性；1、為了保證居民生活環(huán)境的完整性、私密性，減低住區(qū)公共資源被占用和受破壞程度。減輕管理維護成本，建議社區(qū)規(guī)劃能從封閉式管理角度出發(fā)，盡量避免社區(qū)資源社會化。2、實行小封閉管理狀態(tài)的住區(qū)，住戶車輛進出的主要管理職能壓縮到各組團，此舉會增加硬件上的投入（如：道閘及其控制系統(tǒng)、監(jiān)控裝置等）及增加人力資源成本。住區(qū)級道路的社會化，使得組團內(nèi)可利用資源減少（如：日后停車位的拓展），管理難度加大。此舉不利于滿足業(yè)主日益增長的需求也不利于管理企業(yè)日后的可持續(xù)發(fā)展。二、日?？删S護性；1、住區(qū)級道路建議采用瀝青鋪設(shè)路面。2、鑒于目前施工方法不太成熟，卵石脫落后修補困難。建議人行小徑不宜大面積采用卵石鋪設(shè)，以減輕后期維護成本。3、住區(qū)（組團、苑）內(nèi)的人行汀步應(yīng)高出草地4-5cm以防路徑周邊草地被損壞，減低日常維護成本。4、車庫照明設(shè)計應(yīng)考慮節(jié)能要求。建議合理劃分車庫照明區(qū)域，分區(qū)域控制，燈具建議安裝節(jié)能燈具或安裝成熟的太陽能照明裝置。5、熱涂標線具有美觀、立體感強、維護成本較低及使用壽命長等優(yōu)點。建議住區(qū)道路和地下車庫的停車位標線，采用熱涂方式鋪設(shè)。6、小區(qū)內(nèi)的公園桌椅、休閑長廊等建議不使用木制品，因為木制品的后期維護保養(yǎng)難度大，成本高；建議盡量使用其它材料制作，以利于維護。第二章: 公建配套教育篇一、辦學(xué)模式；“提倡和鼓勵社會辦學(xué)，扶持民辦教育”，是我國未來教育發(fā)展的重要趨勢。為擴大住區(qū)在當?shù)氐闹?，提高住區(qū)文化品味。建議在策劃初期即從戰(zhàn)略角度出發(fā)（如：集團與百安居的戰(zhàn)略合作模式），與全國性教育機構(gòu)或省級知名教育機構(gòu)聯(lián)合，可采取合作辦學(xué)或由其獨立辦學(xué)模式，統(tǒng)一標準化住區(qū)教育資源，提升企業(yè)品牌渲染力。二、中、小學(xué)校：（一）開放性；1、中學(xué)、小學(xué)；此類公共服務(wù)設(shè)施易對住區(qū)居民生活造成較大影響（如：噪聲、公共環(huán)境及秩序），而且其招生范圍不完全局限于住區(qū)。在對上述項目選址時，建議考慮將此類項目設(shè)置在住區(qū)外圍，其大門與城市道路連接，此舉可舒緩住區(qū)交通壓力。2、中小學(xué)校大門應(yīng)與市政道路/住區(qū)機動車道路保持20m的緩沖距離，市政道路/住區(qū)機動車道路路面應(yīng)安裝減速裝置。3、學(xué)校大門如果直接與城市干道路連接，為降低市政道路給教學(xué)工作帶來的影響（如：噪聲、廢氣等），建議將道路與教學(xué)區(qū)之間的區(qū)域設(shè)計為學(xué)校操場以作緩沖。（二）便利性；1、建議在住區(qū)內(nèi)可考慮開一個小的校門，以方便住區(qū)學(xué)童。該校門不宜直接面對組團，應(yīng)與組團保持一定距離，以減少青少年的盲動行為對社區(qū)居民生活的影響。2、建議住區(qū)學(xué)校體育活動設(shè)施與社區(qū)居民共用（以學(xué)校教學(xué)為主，居民使用為輔），避免重復(fù)投資。為方便管理不影響教學(xué)秩序，建議將校內(nèi)戶外活動場地、設(shè)施單獨分隔，在教學(xué)區(qū)與住區(qū)分別設(shè)門，以利于管理。（三）周邊環(huán)境；1、因中學(xué)、小學(xué)周邊人員流動量大，根據(jù)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗，停放在該區(qū)域的車輛易受人為破壞。建議不在學(xué)校周邊設(shè)置住區(qū)停車場，可考慮設(shè)置一些全民健身運動設(shè)施或中老年人活動場所。2、在住區(qū)功能劃分上，建議將中、小學(xué)校與住區(qū)商業(yè)區(qū)域設(shè)在同一區(qū)域。以使住區(qū)功能分區(qū)合理化，減輕對居民生活的影響，促進商業(yè)經(jīng)營。3、建議在中、小學(xué)校區(qū)內(nèi)設(shè)計部分供中型車輛停放的車位，避免校車在區(qū)內(nèi)停放占用社區(qū)公共資源。4、中小學(xué)應(yīng)設(shè)在住區(qū)下風(fēng)向位置，以防止學(xué)校廚房油煙對住區(qū)居民的影響，增加噪聲逆向傳播難度。5、學(xué)校周邊建議不要與其他建筑物相連，建議用道路或綠地將學(xué)校形成一個獨立建筑物或建筑群。同時學(xué)校圍合以軟性綠化為主（通透圍墻種植爬藤植物），圍墻外道路兩側(cè)種植高大行道樹（以喬木為主），可起到降噪的作用。6、在學(xué)校具體規(guī)劃上，操場與其他室外功能區(qū)盡量隔離，起到分散噪音源的作用，如足球場與籃球場在教學(xué)樓左右兩側(cè)等。三、幼兒園：1、幼兒園供人員出入及家長接送小孩上學(xué)的大門朝向。建議避開機動車道，以保證學(xué)童及家長安全，避免影響交通。2、住區(qū)幼兒園對居民正常生活影響較小。為方便學(xué)童上學(xué)住區(qū)幼兒園的服務(wù)半徑不宜超過300米，為此建議幼兒園的選址盡量安排在住區(qū)較中心部位。3、住區(qū)幼兒園廚房的排煙裝置要避免對居民造成影響，建議將煙囪安排在下風(fēng)向位置。4、住區(qū)幼兒園雨、污水井及閥門井盡量避免設(shè)計在兒童戶外活動場地上，易產(chǎn)生安全隱患，也不方便日后的維護清埋。5、為滿足冬季日照標準及給幼兒提供良好生長環(huán)境，建議幼兒園的周邊環(huán)境應(yīng)相對開闊。醫(yī)衛(wèi)篇1、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)設(shè)置的位置應(yīng)考慮相對安靜、開闊通風(fēng)、就診方便，并與住宅保持一定的距離，位置最好設(shè)置在行政管理用房（如居委會、警務(wù)辦等）較為集中的區(qū)域。2、為防止二次污染，大型住區(qū)應(yīng)有小型醫(yī)療垃圾處理設(shè)施。3、為保證醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的醫(yī)療設(shè)備正常運作，建議醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)與住區(qū)消防系統(tǒng)一樣能使用備用電源。4、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的設(shè)置建議與當?shù)蒯t(yī)療質(zhì)量高的大醫(yī)院合作，開辦社區(qū)診所、社康中心。以擴大影響，實現(xiàn)資源共享。5、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)應(yīng)設(shè)置在建筑物的首層，入口應(yīng)有便于行動不便人員出入的無障礙通道和扶手，樓梯和樓道靠墻的一邊應(yīng)有扶手。文體篇一、社區(qū)會所；（一）會所；1、會所作為住區(qū)居民主要的活動場所，其建筑風(fēng)格應(yīng)具有鮮明的特征。2、住區(qū)會所的選址，建議設(shè)在人流較為集中的住區(qū)中心區(qū)域。3、會所項目的設(shè)置，應(yīng)根據(jù)當?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、民俗民情、時尚潮流以及住區(qū)居民的年齡、文化水平等因素而設(shè)定。會所項目應(yīng)以大眾化、普及性強的項目為主。4、會所經(jīng)營模式：建議采用“三、三制”經(jīng)營模式；（1）會所1/3項目對外租賃經(jīng)營；對于具有一定的專業(yè)性，能滿足居民大眾化需求的項目（如：西餐廳、美容美發(fā)、教育培訓(xùn)等）。建議采用對外租金經(jīng)營方式。（2）會所1/3項目對外合作經(jīng)營；專業(yè)性強，對提高住區(qū)知名度有一定幫助的項目（如：健身）。建議采用對外合作經(jīng)營方式，由甲方提供場地、器材等引入專業(yè)公司進行經(jīng)營管理。（3）會所1/3項目自行經(jīng)營；收益大、專業(yè)要求不高，宜利用這些項目經(jīng)常組織社區(qū)文化活動（如：泳池、羽毛球、乒乓球等）。建議自行經(jīng)營。5、會所所有經(jīng)營性項目，有條件的建議分別安裝水電表便于日后單獨計量。6、因會所項目設(shè)置不同，業(yè)主使用的時間不統(tǒng)一，為節(jié)約能源，建議會所安裝分體空調(diào)并設(shè)計空調(diào)主機位。如確需安裝中央空調(diào)建議選用多機頭螺桿制冷機，使用率低時只使用一個機頭制冷即可。7、會所各項目的用電建議考慮獨立設(shè)置電表，以便于日后計量統(tǒng)計和采取節(jié)能措施。（二）泛會所；1、泛會所項目設(shè)置要考慮合理性，盡量避免給居民生活帶來影響。建議項目設(shè)置不要過于集中，要做到各個區(qū)域均衡分布，易對居民生活產(chǎn)生影響的項目（如：棋牌桌）不宜設(shè)置在架空層。2、架空層內(nèi)宜分散設(shè)置一些老年人運動設(shè)備，可作為老年人的風(fēng)雨運動場。3、居住區(qū)內(nèi)在不影響住戶正常生活的區(qū)域安裝一些全民健身體育設(shè)施（如：單雙杠、平衡木等）便于小區(qū)居民開展體育鍛煉，經(jīng)濟又便于維護。4、住區(qū)如果周邊沒有公園等晨練場所、規(guī)劃設(shè)計時考慮設(shè)置活動廣場、但廣場選址應(yīng)考慮對居民的影響。5、建議將中小學(xué)校的文體設(shè)施納入泛會所項目設(shè)施以實現(xiàn)住區(qū)內(nèi)資源共享。6、泛會所室外娛樂場的設(shè)計安裝應(yīng)注意；1）安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。2）木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護層防腐。3）娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。(如：秋千設(shè)置投資少便于維護、業(yè)主很喜歡)4）室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝，以提高設(shè)施、設(shè)備使用壽命。5）室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。二、老人活動場所；1、住區(qū)老人活動中心屬于公益性場所，設(shè)施的配備要考慮牢固、實用，維護成本低。2、老年人活動場所設(shè)置的位置應(yīng)稍偏離居民生活集中區(qū)，避免噪音擾民，老年活動場所建議設(shè)置在商業(yè)街區(qū)。3、商業(yè)街區(qū)內(nèi)各住區(qū)級廣場上應(yīng)設(shè)置一定數(shù)量的防水安全插座，以供組織廣場文化活動及中老年人晨練。大型住區(qū)級廣場和大型商業(yè)街中心廣場上應(yīng)設(shè)置三相電源開關(guān)箱，以便于組織住區(qū)級大型文體活動。商業(yè)篇一、商業(yè)區(qū)位置設(shè)置； 大型住區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)域?qū)ψ≌h(huán)境影響較大，建議在住區(qū)規(guī)劃階段考慮實行功能分區(qū)，商業(yè)區(qū)域與住宅區(qū)域分離，具體措施如下：1、居住小區(qū)級商業(yè)服務(wù)設(shè)施可設(shè)在住區(qū)的主要出入口，與居民的出行路線相吻合；2、建議商業(yè)核心區(qū)域通住區(qū)級道路或小區(qū)級道路與居民居住、生活區(qū)域分隔，形成獨立運作區(qū)域或與住區(qū)行政區(qū)域相連以便于管理，降低上述區(qū)域?qū)用竦母蓴_。3、住區(qū)級核心商業(yè)區(qū)服務(wù)半徑不宜大于500m，地處坡地的居住區(qū)的商業(yè)服務(wù)區(qū)除滿足服務(wù)半徑的要求外，還應(yīng)考慮居民上坡空手，下坡負重的人體承受度合理考慮商業(yè)區(qū)域的設(shè)置。4、商業(yè)核心區(qū)域建議實行“大集中，小分散”原則設(shè)置，商業(yè)核心區(qū)集中規(guī)劃一個區(qū)域，區(qū)域內(nèi)按照娛樂休閑區(qū)、餐飲區(qū)、購物區(qū)等進行功能分區(qū)設(shè)置。餐飲街區(qū)房屋建筑的門窗不宜向住宅區(qū)域開設(shè)。二、商業(yè)區(qū)環(huán)境；1、建議將商業(yè)區(qū)的設(shè)計采取內(nèi)外結(jié)合的方式。部分噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍，即可減輕經(jīng)營壓力提高出租率。美容院等鋪面放在小區(qū)的內(nèi)側(cè)。2、商業(yè)區(qū)域主要會對小區(qū)造成的影響有油煙、噪聲等環(huán)境污染，考慮這些因素建議：1）商鋪內(nèi)的污水管的鋪設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢修的戶內(nèi)部分，建議適當加大管徑及加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨敷設(shè)，建議在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計隔油池。2）餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置，同時此類功能用房建議在小區(qū)下風(fēng)口，周邊無住宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置。 3）商業(yè)街規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)位，商鋪的空調(diào)每天使用時間較長，空調(diào)位設(shè)計不宜離住戶太近，避免噪音影響。4）商鋪廣告牌建議統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一規(guī)格，核心商業(yè)區(qū)的廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)置，應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。5）商場及會所中央空調(diào)的安裝位置要充分考慮到噪音和震動對居民的影響。6) 商業(yè)區(qū)在規(guī)劃餐飲時應(yīng)盡可能遠離居民生活區(qū)域，并應(yīng)考慮防鼠隱患。7）商業(yè)街區(qū)若與住宅區(qū)域接近，可考慮設(shè)置隔離設(shè)施，保證住宅區(qū)業(yè)主的私密空間免受打擾，在住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上種植高大樹木，利于隔音。8）在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)垃圾桶（果皮箱）的布放不得小于50m/個。3、如果住區(qū)引入大型超市，建議超市的作業(yè)區(qū)設(shè)計一定要遠離居住區(qū)。該區(qū)域交通實行封閉式管理，盡量避免與住區(qū)道路連通。4、在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置1-2處公共衛(wèi)生間。公共場所衛(wèi)生間建議采用蹲廁設(shè)計，不宜采用坐便器設(shè)計。三、其它；1、熟食和生鮮檔的樓板應(yīng)加大荷載。同時，由于其面積大防水不容易做好，且海水腐蝕性強，時間長容易發(fā)生滲水，因此最好不要設(shè)置在地庫的上方。2、商鋪的連廊設(shè)計從人性化角度出發(fā)方便了顧客，但經(jīng)營者卻認為受連廊的影響商鋪個性化差異難為路人所發(fā)覺。為了體現(xiàn)差異化商鋪工作人員經(jīng)常利用連廊擺買商品以吸引連廊外的路人，給日常管理工作帶來很大難度。建議在規(guī)劃商鋪應(yīng)綜合考慮日后管理問題。3、商鋪的水、電表應(yīng)布置在公共區(qū)域或分置在商鋪外以利于抄表。4、超市類、小商品類設(shè)置注意人流的分散，連接此類設(shè)施的道路應(yīng)是步行街。5、商鋪在規(guī)劃時，在商鋪門前，建議統(tǒng)一設(shè)計一種易于維修和更于換棚布的活動遮陽（雨）棚。6、建議在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定，廣告信息欄規(guī)格2x1.2m）。7、商鋪的設(shè)計應(yīng)統(tǒng)一考慮空調(diào)位的設(shè)置，空調(diào)位不宜朝向住宅，規(guī)格要求能安裝一臺3-5匹空調(diào)機，并設(shè)計有集中排水管道。金融、郵電篇一、金融服務(wù)；1、標準化住區(qū)金融服務(wù)點建議設(shè)置在商業(yè)核心區(qū)人流較為集中的區(qū)域。2、金融服務(wù)點的規(guī)模應(yīng)視住區(qū)人口數(shù)量、住區(qū)核心商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟活動能力及住區(qū)外金融服務(wù)點的密度而定；1）住區(qū)居民在1萬人以內(nèi)的，建議設(shè)置兩臺ATM取款機。2）住區(qū)居民在1萬以上1.5萬人以下的，建議設(shè)置自助銀行。3）住區(qū)居民1.5萬人以上的，建議設(shè)置銀行辦事處。3、無人值守的金融服務(wù)點（如：ATM取款機、自助銀行），應(yīng)預(yù)留與住區(qū)監(jiān)控中心連接的弱電管線。便于住區(qū)監(jiān)控中心承擔(dān)對金融服務(wù)點內(nèi)外閉路監(jiān)控工作。4、住區(qū)金融服務(wù)點應(yīng)有機動車道與之相通，以便于押款車進出。5、住區(qū)金融服務(wù)點應(yīng)安裝或預(yù)留寬帶接入口，方便銀行對服務(wù)點業(yè)務(wù)運作實行遠程實時監(jiān)控。6、為保證住區(qū)金融服務(wù)點設(shè)備的正常運作，建議為其提供備用電源。二、郵電服務(wù)；1、由于郵電系統(tǒng)職能重新劃分，以及通訊市場競爭加劇。大部分城市的郵電所已轉(zhuǎn)為個人承包性質(zhì)，居民對真正“郵政”意義的需求已趨于淡化。大部分新建小區(qū)都以“泛郵電”服務(wù)設(shè)施的設(shè)立來滿足居民需求。為此，建議：1）在住區(qū)人流出入密集地段設(shè)置書報亭；（要求： 有電話線及設(shè)置電源）2）在住區(qū)級道路上設(shè)置一些公共電話亭；3）在住區(qū)商業(yè)核心區(qū)域設(shè)置一個（或兩個）郵箱；2、住區(qū)內(nèi)如安裝寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)的光纖機房及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的ET中繼箱應(yīng)單獨設(shè)置電表計量。3、建議住區(qū)內(nèi)住戶信報箱應(yīng)設(shè)置在單元門外，此舉既利于安全管理工作，也方便投遞。信報箱材質(zhì)建議采用不銹鋼鋼制作，安裝時要做好防雨措施。社服篇客戶服務(wù)中心（管理處、控制中心、裝修辦公室）、居民委員會、業(yè)委會辦公室及轄區(qū)警務(wù)室（治安聯(lián)防站）應(yīng)盡量集中設(shè)置同一區(qū)域，便于工作上的協(xié)調(diào)溝通及為居民提供一站式服務(wù)；一、物業(yè)管理用房；物業(yè)管理用房在規(guī)劃階段應(yīng)按照各地的法規(guī)、規(guī)章進行規(guī)劃，當?shù)責(zé)o相關(guān)規(guī)定的，按照集團相關(guān)規(guī)范指引（VKWG0822物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)操作指引）進行規(guī)劃。 （一）客戶服務(wù)中心；1、住區(qū)客戶服務(wù)中心的選址應(yīng)盡量滿足居民便利性需求，從控制管理成本角度出發(fā)應(yīng)避免設(shè)置多處客戶服務(wù)中心。2、客戶服務(wù)中心如設(shè)置在會所有利于實現(xiàn)資源共享，但應(yīng)考慮為其設(shè)置獨立于會所的對外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會所前臺功能重疊的錯覺，影響會所的正常運作。3、客戶服務(wù)中心應(yīng)設(shè)在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民。（二）物業(yè)管理用房；1、物業(yè)管理用房的照明、通風(fēng)等應(yīng)有利于物業(yè)員工的身心健康，并盡可能減少對業(yè)主的生活打擾。2、為便于日后管理，在規(guī)劃設(shè)計階段建議將小區(qū)的消防中心、監(jiān)控中心和值班室合二為一，這樣可減少人員，降低物業(yè)管理成本。3、管理用房竣工時間：一次開發(fā)完成的小區(qū)在入伙前30天完成。分期開發(fā)的小區(qū)管理用房在規(guī)劃設(shè)計段階應(yīng)確定位置、數(shù)量，如果有條件限制，建議部分臨時管理用房在入伙前30天完成。4、小區(qū)功能用房要考慮業(yè)委會用房；保安、保潔休息室和工具房要在小區(qū)內(nèi)均勻分布；危險品倉庫設(shè)置在小區(qū)邊緣地方。5、小區(qū)內(nèi)的維修操作室需要設(shè)置在對住戶不造成影響的位置，避免在維修加工時產(chǎn)生的噪音和氣味對住戶的生活、休息造成影響。6、建議在10萬m2的住區(qū)考慮配置一個保安區(qū)中隊的辦公室，面積宜在25 m2左右，辦公室內(nèi)要配置衛(wèi)生間。7、為降低物業(yè)管理用房對居民生活的影響，物業(yè)管理用房位置可參照下表合理設(shè)置。物業(yè)管理用房功能分區(qū)類別區(qū) 域項 目設(shè)置方式可設(shè)置區(qū)域一類行政區(qū)辦公區(qū)集 中住 宅 區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)核心商業(yè)區(qū)經(jīng)理或經(jīng)理助理室資料室會議室二類作業(yè)區(qū)維修處保潔室?guī)?房行政用品庫房維修物料庫房危險品庫房社區(qū)服務(wù)區(qū)食 堂操作間三類后勤服務(wù)區(qū)宿 舍分 散住 宅 區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)核心商業(yè)區(qū)更衣間注：1、管理處辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。2、食堂位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境。3、員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康。4、危險品倉庫面積約為10-15m2：二、居委會用房；居民委員會用房按照各地的政府法規(guī)要求提供。市政篇一、變配電設(shè)施；（一）綜述；1、設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護管理。2、標準化住宅項目設(shè)備的采購，建議統(tǒng)一戰(zhàn)略供應(yīng)商，如電梯、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機、供配電系統(tǒng)等，設(shè)備型號規(guī)格相似、互換性較強，方便后期管理維護。為了便于大型設(shè)備的維修更換，3、建議在住區(qū)內(nèi)的變配電房、發(fā)電機房、水泵房、電梯等設(shè)備房預(yù)留或吊裝孔（環(huán)）或安裝吊裝導(dǎo)軌。4、小區(qū)內(nèi)智能安防系統(tǒng)（周界防越系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、消防系統(tǒng)、公共設(shè)施（夜間小區(qū)照明、設(shè)備房照明、監(jiān)控中心、物管處）及商業(yè)的照明用電需與發(fā)電機備用電源連接。5、設(shè)備房（包括電梯機房）應(yīng)設(shè)置獨立的通風(fēng)系統(tǒng)，包括獨立的送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。其控制部分應(yīng)具備分時段、定時功能。各類設(shè)備房窗戶設(shè)置沙窗，相對溫濕度計、應(yīng)急照明、消防設(shè)備。（二）變配電系統(tǒng)；1、變壓器；1）變壓器房設(shè)置獨立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報警信號連接到中心，如果變壓器室離控制中心較遠，可安裝戶外蜂鳴器。2）變壓器容量、臺數(shù)與項目實際用電量相匹配，配置容量應(yīng)合理不能裕量太大，有溫度自動控制。3）變壓器需要考慮有備用，確實不能設(shè)計備用的，同一配電室內(nèi)的母排需要設(shè)計聯(lián)絡(luò)柜，避免變壓器故障時造成住戶的長時間停電。4）變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨在房間安裝的，有門且可上鎖。2、配電系統(tǒng)；1）高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機正上方、周圍無任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實無法避免的，有有效的防護、集水、排水、報警等措施。2）高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。3）各種配電箱（柜）鑰匙通用。4）發(fā)電機、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖。5）多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補償柜容量可以按大廈設(shè)計標準0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。6）強弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。7）建議將配電室內(nèi)商業(yè)用電盡量與住宅用電分開控制（可以使停電檢修分開進行，一般停電檢修商業(yè)在夜間，住宅在白天）。（三）發(fā)電機房；1、發(fā)電機油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口 2、發(fā)電機油箱的進油口設(shè)置的裝卸位置，應(yīng)方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。3、發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝置，有水位標識。4、發(fā)電機房空間較大時、根據(jù)設(shè)計標準可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約投資5、發(fā)電機房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風(fēng)裝置在發(fā)電機停機后有延時關(guān)閉功能。6、發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補水裝置，且應(yīng)有水位標識，發(fā)電機排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。7、機油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機沒有配備充電器模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機互投自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)電機的自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動及手動轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。8、設(shè)計時考慮發(fā)電機發(fā)的電不通過供電局電表重復(fù)計量，杜絕管理處發(fā)的電，供電局收費的情況。二、弱電監(jiān)控系統(tǒng)；1、弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口及小區(qū)出入口、各苑門出入口、電梯轎廂內(nèi)。2、攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。3、在小區(qū)弱電井管網(wǎng)中適當位置設(shè)計積水坑、配置排水潛水泵。4、監(jiān)控線路鋪設(shè)用線管盡可能選擇大一點、便于今后維護更換。5、單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。6、小區(qū)苑內(nèi)輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關(guān)系統(tǒng)，以節(jié)約費用。7、圍墻紅外周界報警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。8、開放、半開放小區(qū)建議1-2樓居家安防系統(tǒng)采用6-8防區(qū)、提高安全系數(shù)。9、在有條件的地區(qū)，40萬m2以上大型社區(qū)建議安裝匯線通電話小總機、便于電話日后管理。10、建議安裝電梯樓層顯示器，并將電梯樓層顯示信號引到小區(qū)消防監(jiān)控中心，進行實時監(jiān)控，防止日后出現(xiàn)緊急情況。電梯轎廂內(nèi)的緊急呼叫電話，要求呼叫以后在控制中心有明確的顯示是哪部電梯，以便援助人員能迅速準確地到達現(xiàn)場。電梯轎廂內(nèi)設(shè)置攝像和三方對話裝置。11、泳池安裝1-2個合理的攝像監(jiān)控探頭，防止泳池關(guān)閉后人員擅自闖入而發(fā)生意外。12、住區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)建議采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，該系統(tǒng)使用、維護成本低，操作方便，所儲存的圖像效果好。13、設(shè)備交接驗收時要做好實際施工圖紙的和實際圖紙的核實，綜合系統(tǒng)圖、線槽、管道布線圖、設(shè)備配置圖、現(xiàn)場調(diào)試技術(shù)參數(shù)。14、為了便于住區(qū)服務(wù)管理人員間相互聯(lián)系，保證服務(wù)效率，降低運營成本。建議在固定的崗位（如：辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設(shè)備房、控制中心）設(shè)內(nèi)線電話。15、對訪客來訪，為了便于小區(qū)（組團）出入口崗與住戶進行核對，建議在出入口處設(shè)置與住戶對講，讓出入口崗直接通過對講與住戶確認，減少相互之間的信息傳遞。三、消防系統(tǒng)；1、消防報警信號應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控中心、便于中心人員觀察監(jiān)控。2、消防泵有帶負荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環(huán)管，消防栓最高處能自動排氣。3、消防、噴淋供水主泵開?？梢栽O(shè)計為遠程控制（在監(jiān)控中心直接開停）。4、所有消防、主管網(wǎng)應(yīng)在合理位置清晰標識管網(wǎng)功能、流向，在天臺設(shè)置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備。5、Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)報警信號直接反映到消防監(jiān)控中心。6、所有消防閥門、開關(guān)應(yīng)標明控制區(qū)域，及運行壓力。7、為便于對消防設(shè)施的維護和減少誤報，煙感火災(zāi)探測器建議采用光電式智能煙感探測器。8、消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。9、在消防泵房供水管的閘閥和止回閥之間應(yīng)設(shè)置泄水閥門管道，以便對消防水泵進行手動試機。10、建議在住宅樓道內(nèi)及別墅小區(qū)在公共部位，固定設(shè)計和配置滅火器存貯箱或配置滅火機。11、大型別墅住區(qū)，應(yīng)考慮設(shè)計、安裝外型美觀易于開啟的戶外消防水龍頭、水龍帶存放點（箱）。四、給排水系統(tǒng)：（一）給（供）水水池；1、 水池水箱設(shè)水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80mm，水池底做坡面