唐山兆瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司員工培訓(xùn)(doc 30)

1 唐山兆瑞 房地產(chǎn)開發(fā)員工培訓(xùn) 一、小區(qū)布置相關(guān)術(shù)語 紅線一般是指各種用地的邊界線。有時也把確定沿街建筑位置的一條建筑線謂之紅線 ,即建筑紅線。它可與道路紅線重合 ,也可退于道路紅線之后 ,但絕不許超越道路紅線 ,在紅線內(nèi)不允許建任建筑物。 簡單的說就是在一塊地畫個圈 ,建筑只能在圈里 ,這個圈就是紅線 1、 容積率：盡量避免高指標 容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會越高。為什么這么說呢？上海五合國際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說，容積率低 的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè)，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有 0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤，容積率超過 5以上，因而整個小區(qū)內(nèi)高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠大于后者。 而與此同時，高容積率的小區(qū)也意味著帶來高密度的居住人口，這對小區(qū)本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會更加頻繁，從而加速其老化。同時，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議，購房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過 3，以小高層 居多的小區(qū)在 4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過 5。 2綠化率：謹防偷換概念 2 綠化率是開發(fā)商會經(jīng)常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項規(guī)劃指標，可簡單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 ，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到 60%以上。 但是有業(yè)內(nèi)人士 指出，少數(shù)開發(fā)商在宣傳時只提綠化覆蓋率或者綠地率，因為通過一些技術(shù)上的處理，均能得到不錯的效果，但實際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢問綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。 3車庫率：必須滿足基本需求 專家提醒說，在了解車庫率時，一定要了解清楚具有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫數(shù)量。具有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫可以購買，由人防工程改建的地下車庫只能租賃。 4 水景商品房 是指依水而建的房屋。 5 、 TOWNHOUSE 也叫聯(lián)排別墅，正確 的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。 6 七通一平 3 是指土地 (生地 )在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。 七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。 7 三通一平 是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。 8 酒店式服務(wù)公寓 是指 提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于 1994 年，意為 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ”，市場定位很高。 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有 “自用 ”和 “投資 ”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。 9、 RUN 智能家居布線系統(tǒng) 是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國際標準之上，以 TIA/EIA 570A 為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電 (電話、電腦、視頻、 BA)地應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的 連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。 二、銷售常識相關(guān)術(shù)語 1 簽約面積指所有房子的建筑面積之和（每套房子的產(chǎn)證面積之和） 4 推盤量是指在市場上推廣的房子建筑面積之和（以為會有藏盤或者預(yù)留的） 1） 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺建筑面積。 2） 簡單點就是你所居住的這套房屋所要分攤的公共部位的面積。 3） 建筑面積是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積。 4） 使用面積指房屋戶內(nèi) 全部可供使用的空間面積。 5） 房屋共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。如配套用房。 6） 房屋產(chǎn)權(quán)面積：指經(jīng)房管部門登記確權(quán)認定的面積。 7） 施工面積：是指在報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 8） 竣工面積：指在報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求全部完工，達到居住條件，經(jīng)驗收合格，可以正式移交的房屋建筑面積。 2、商品房 是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。 單元式住宅：是指在多層、高層樓 房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 3、 期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 4、 現(xiàn)房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 5、 復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟型房屋，在層 高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成 5 上下兩層的樓房。 6、 躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。 7 水景商品房：是指依水而建的房屋。 8TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。 9、 公寓：商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。其大致可分為以下三類。 第一，出租型。它以出租給租客使用為目的，也可稱之為出租公寓。 10 灰空間 最早是由日 本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等 灰空間：最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。 11 商住住宅 是 soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。 商住住 宅：是 soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。 12、 會 所 6 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。 會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 會所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要 服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 13、公寓 自住型。如果是自住型的公寓，它的每個單位屬于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán)。而它的單位使用者，相當(dāng)于公司的股份持有人。顯然，從廣義的商業(yè)地產(chǎn)的角度來界定什么是公寓，我們僅指的是擁有五個或五個以上出租單位的樓宇，盡管有人買公寓用以出租， 就象買一個兩家庭用以出租一樣，但那不是商業(yè)樓宇。 混合型。混合型通常有一部分為商業(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)生診所等，另一部分為寓所單位。 此外，我們還可根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將其區(qū)分為小型公寓、花園公寓和高層公寓。 而按照公寓的大概規(guī)劃用途來分：又可分為以下三種： 1）普通公寓（居住型公寓） 用地性質(zhì)：一般為住宅 產(chǎn)權(quán)類型：公寓 產(chǎn)權(quán)年限： 70 年 7 特點：戶型面積小， 3060 平米；精裝修交房標準，拎包即可入住 配套設(shè)施完善；物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；銷售價格一般高于區(qū)域整體 水平 2）商務(wù)公寓 用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商?。┗蛏虡I(yè)用地 產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓 產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定， 50 年或 40 年 特點：一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)；既可居住，又可辦公 具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司；價格相對寫字樓較低； 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓 3）酒店式公寓 用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地 產(chǎn)權(quán)類型：公寓或商務(wù)公寓 產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定， 40 年 特點：面積較小，主力戶型主要在 90 平米以下，裝修檔次較高；大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便； 按照星級酒店的設(shè)施標準進行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性；一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主；大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費也較高。 14、 普通住宅：一般是以家庭為單位居住， 2 房 3 房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。由于是長期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費，水電費等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之后再 8 完善相關(guān)的生活配套設(shè)施。 15、復(fù)式住宅 復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造 設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 1.2 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 3.3 米，而一般躍層為 5.6 米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應(yīng)的目的。 16、躍層式住宅 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住 宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 17、居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。 18、二手房、 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 9 北京的已購公房和經(jīng)濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 19、產(chǎn)權(quán)置換 是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。 20、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使 用、收益和處分的權(quán)利。 21、按揭 按揭是英文 mortgage（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。 22、住房公積金 是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個方面：（ 1） 個人存儲，單位資助 住房公積金，專項用于住房 支出，其公積金本息免征個人所得稅。（ 2）按 統(tǒng)一管理 的原則管理住房公積金。（ 3）按 專項使用 的原則運用住房公積金。 23、印花稅 印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。 10 24、契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為 3%5%。 25、人住房 抵押貸款 是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。 26、人住房擔(dān)保貸款 是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。 27、房屋 一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中 工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在 2.2 米以上的永久性場所。 28、商品房 是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 29、房改房 已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5 年后歸職工個人所有。 11 30、存量房 是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。 31 集資房 一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。 32 微利房 亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。 33 解困房 是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房 問題而專門修建的住房。 34 再上市房 是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。 35 廉租住房 是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。 36 花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 12 37 公寓式住宅 相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大 多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 38 安居工程住房 是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計入房價）、 1% 3%的管理費、貸款 利息和稅金等 7 項因素構(gòu)成。 39 經(jīng)濟適用住房 是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。 40 住宅 是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。 41 成套住宅 是指由若干臥室、起居室、廚房 、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 42 非成套住宅 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 13 43 公用設(shè)施用房 是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。 44 商業(yè)用房 是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。 45 國有房產(chǎn) 是指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。國有房 產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。 46 自管房產(chǎn) 是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。 47 集體所有房產(chǎn) 是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。 48 私有 (自有 )房產(chǎn) 是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房屋。 49 期 房 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開 始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 50 有限產(chǎn)權(quán)房 14 是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標準價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。 51 鋼結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 52 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 53 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模 板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 54 混合結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 55 磚木結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 56 房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪 0 以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 2.20m 以上（不含 2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋 地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 57 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在 2.2m 以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2 者。 15 58 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/3，且不超過 1/2 者。 59 假 層 是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于 1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部 層次。 60 擱樓（暗樓） 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。 61 低層住宅 指一層至三層的住宅。 62 多層住宅 指四層至六層的住宅。 63 小高層住宅 指七層至十二層的住宅。 64 高層住宅 指十層及十二層以上的住宅。 65 塔式高層住宅 以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 66 單元式高層住宅 由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。 67 通廊式高層住宅 由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。 68 (住宅 )房屋使用面積 16 是指住宅中以戶 (套 )為單位的分戶 (套 )門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳 (堂屋 )、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層 (夾層 )、閣樓、 (暗樓 )等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。 69 成套住宅建筑面積 是指成套住宅的建筑面積總和。 70 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市 、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 71 房屋預(yù)測面積 預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù) 72 房屋實測面積 實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、 繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 73 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 74 商品房的銷售面積 17 商品房按 “套 ”或 “單元 ”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積。 75 共有建筑面積 共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門 廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 76 房屋施工面積 是指報告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑 應(yīng)填各層建筑面積之和。 77 房屋新開工面積 是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。 78 房屋總面積 是指房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。 79 樓 花 18 一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣 “樓花 ”為預(yù)售房屋，買 “樓花 ”為預(yù)購房屋。 三、套房相關(guān)術(shù)語 ： 1 居住空間 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。 2 臥 室 供居住者睡眠、休息的空間。 3 起居室（廳） 供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。 4、 廚 房 供居住者進行炊事活動的空間。 5、 衛(wèi)生間 供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。 6、 使用面積 房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。 7、 套 型 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 8、 層 高 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。在1987 年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。 9、 室內(nèi)凈高 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫 “凈高 ”。 10、 住宅開間 住宅的開間就是住宅的寬度。在 1987 年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 2.1 米、 2.4 米、 2.7 米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。 11、 住宅進深 住宅的進深就是指住宅的實際長度。在 1987 年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)： 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、3.9 米、 4.2 米、 4.5 米、 4.8 米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進深不宜過長。 19 12 平 臺 供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 13 露 臺 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大 ，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 14、 過 道 住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 15 壁 櫥 住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 16、 壁 龕 利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分 17、 吊 柜 住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。 18、 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 19、 走 廊 住宅套外使用的水平交通空間。 20、 架空房屋 指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。 21、 閣 樓 指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部 空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。 22、 騎 樓 指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。 23、 單元式房屋 指整樓設(shè)計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。 24、 幢 是指一座獨立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。 25、 廊 泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成 “房屋 ”的相應(yīng)條件。 柱 廊 有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護墻體的供人 通行的建筑物，如長廊、回廊等。 檐 廊 在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。 20 挑 廊 挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的通道。 通 廊 指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。 門 廊 指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。 陽 臺 泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施 ,供居住者進行 室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。 封閉陽臺 原設(shè)計及竣工后均為封閉的。 非封閉陽臺 原設(shè)計或竣工后不封閉的陽臺。 凹陽臺 凹進樓層外墻（柱）體的陽臺。 凸陽臺 挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。 底陽臺 房屋一層的陽臺。 挑陽臺 房屋二層（含二層）以上的陽臺 房屋總層數(shù) 房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用 自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負數(shù)表示；房屋層高在 2.20米（含）以上的計算層數(shù)。 房屋地上層數(shù) 一般按室內(nèi)地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 2.20 米（含）以上的，計算地上層數(shù)。 房屋地下層數(shù) 指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在 2.20 米（含）以上的地下室的層數(shù)。 自然層 一般指樓層高度在 2.28 米以上的標準層次及在 2.70 米以上的住宅。 21 技術(shù)層 指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。 附屬層 (夾層 ) 指介于自然層之間的夾層。 假 層 指位于自然層以上，層高不是全部為 2.20 米以上的非正式層，不計層數(shù)，如屋面層。 避難層 高層建筑中用作消防避難的樓層。 自然層數(shù) 按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。 中間層 底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。 標準層 平面布置相同的住宅樓層。 結(jié)構(gòu) (設(shè)備 )轉(zhuǎn)換層 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。 外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子 三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。 中空玻璃：是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱 “中空玻璃 ”，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 85 外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至 為落地窗。 22 86 中空玻璃 中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱 中空玻璃 ，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 72 單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 78 復(fù)式商 品房 是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。 79 躍層式商品房 由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。 四、 銷售手續(xù)相關(guān)術(shù)語 租售價格比：就是不動產(chǎn)評估或會計學(xué)里說的租金收益率。 23 簡化公示：租金收益率 =年租金收入 /銷售價格 3、外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 外銷（租）：經(jīng)有關(guān)部門批準，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。 4、內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 實際銷售面積：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。 6、 銷售給個人：是指實際銷售給國內(nèi)私人的商品房屋面積 。不包括外銷中銷售給個人的部分。 7、 預(yù)售面積：是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。 預(yù)售面積：是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷 24 售或出租的房屋面積。 “房產(chǎn)租售比 ”：是國際通行用來衡量一個地區(qū) 樓市運行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價是否合理的差距。為什么它可作為樓市健康與否的依據(jù)？因為買房可能是投資或投機，而租房通常是真實居住需求，因此兩者之間的價格聯(lián)系，可反映該地區(qū)房產(chǎn)運行狀況。一般而言，國際標準的 “房產(chǎn)租售比 ”為 1： 200 到 1：300。 70 實際銷售面積 是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積 。 71 預(yù)售面積 是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 5、 商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。 6 商品房的均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。 87 基 價 25 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一 般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 基價：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 88 均 價 將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的 “不計樓層、朝向，以 2800 元平方米統(tǒng)一價銷售 ”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價 ，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的 “不計樓層、朝向，以 2800 元平方米統(tǒng)一價銷售 ”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 得房率： 得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會發(fā)生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。 一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套 (單元 )建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套 (單元 )建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。正是因為公攤面積是一個 可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意得房率的變化。 26 這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計最初計算并得到的得房率，由于此時公攤面積部分一時無法統(tǒng)計完全，一般只計算現(xiàn)有的公攤面積，有時甚至只是簡單計算標準層內(nèi)的公共交通分攤面積，這樣得來的得房率自然是相對比較高的。但等到項目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結(jié)合計算得到的公攤系數(shù)通常都會比前期的大，因而，這時的實際得房率比銷售時的宣傳要約降低 1 3個百分點。 對此，專家建議 ，如果條件允許，購房者不妨直接進入樣板房對室內(nèi)使用面積進行測量，得到套內(nèi)使用面積，計算出使用率，雖然結(jié)果不一定十分準確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時，使用率還能反映出房型設(shè)計方面的缺陷，因為有些房型形狀很不規(guī)則，會影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻