房地產(chǎn)工程管理部流程.ppt

天津xx工業(yè)園投資 集團 有限公司組織結(jié)構(gòu)及流程設(shè)計報告工程管理部及項目部 2005年6月 機密 第2頁 流程目錄 二級目錄 項目建設(shè)施工流程 2 業(yè)務(wù)層面 2 1 項目前期策劃流程 2 2 項目規(guī)劃設(shè)計流程 2 3 項目建設(shè)施工流程 2 4 市場與銷售流程 2 3 1 項目工程總體建設(shè)流程 2 3 3 項目工程監(jiān)理招標(biāo)流程 2 3 6 項目工程建設(shè)施工流程 2 3 7 小型 分項 項目工程建設(shè)施工流程 2 3 8 項目工程建設(shè)實施流程 2 3 2 項目工程建設(shè)招標(biāo)流程 2 3 4 項目工程合同編制審查流程 2 3 9 項目工程變更流程 2 3 10 項目工程資料整理歸檔流程 2 3 11 項目工程物業(yè)移交流程 2 3 5 小型 分項 項目工程合同編制審查流程 第3頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 時間 項目部 資金財務(wù)部 戰(zhàn)略發(fā)展部 工程管理部 規(guī)劃技術(shù)部 銷售部 前期拓展部 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 物業(yè)公司 高層領(lǐng)導(dǎo) 開始 施工圖 圖紙會審 圖紙會審 編制項目實施計劃 簽定施工合同 圖紙會審意見匯總 投資計劃 工期計劃 工程施工詳細(xì)計劃 售樓處裝修設(shè)計圖 工程招標(biāo)手續(xù) 監(jiān)理招標(biāo)手續(xù) 工程建設(shè)手續(xù) 售樓處裝修具體要求及移交 工程建設(shè)資金流 施工詳細(xì)計劃 工程建設(shè)前期準(zhǔn)備 臨水電及測量手續(xù) A 審批 審批 未通過 通過 未通過 通過 審核備案 審核備案 2 13 14 15 16 21 19 18 17 20 22 23 第4頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)一 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 A 時間 項目部 資金財務(wù)部 戰(zhàn)略發(fā)展部 工程管理部 規(guī)劃技術(shù)部 銷售部 前期拓展部 物業(yè)公司 高層領(lǐng)導(dǎo) 設(shè)計交底 組織設(shè)計人員 施工單位進場 開工證 開工手續(xù) 建設(shè)資金 審查備案 A 變更圖 施工現(xiàn)場服務(wù) 施工現(xiàn)場檢查巡視 審批 未通過 通過 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 38 37 36 35 34 現(xiàn)場抽查管理協(xié)調(diào) 39 第5頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)二 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 A 時間 項目部 資金財務(wù)部 戰(zhàn)略發(fā)展部 工程管理部 規(guī)劃技術(shù)部 銷售部 前期拓展部 物業(yè)公司 高層領(lǐng)導(dǎo) 各項驗收 驗收配合 驗收配合 驗收手續(xù) 物業(yè)樓裝修 物業(yè)裝修圖 物業(yè)樓裝修要求及移交 入住移交資料 業(yè)主入住移交 A 使用說明書等 入住配合 能源開通配合 54 40 41 42 43 44 45 46 入住資料配合 47 48 49 50 51 52 53 建筑物二次設(shè)計 審查確認(rèn) 委托 配合 確認(rèn) 55 小區(qū)配套施工委托 協(xié)調(diào)聯(lián)系 協(xié)調(diào)監(jiān)督 管網(wǎng)設(shè)計 配套費用 56 57 58 59 60 協(xié)調(diào)相關(guān)資源 入住配合 61 62 業(yè)主房款支付完成 60 1 第6頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)三 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 A 時間 項目部 資金財務(wù)部 戰(zhàn)略發(fā)展部 工程管理部 規(guī)劃技術(shù)部 銷售部 前期拓展部 物業(yè)公司 公共部分移交 高層領(lǐng)導(dǎo) 工程結(jié)算 審查 預(yù)算配合 審批 物業(yè)接收 售后服務(wù) 維保期后的維修結(jié)算 物業(yè)配合 物業(yè)公司提出存在的問題 總體結(jié)算評價 A 未通過 通過 65 66 67 69 70 71 72 73 74 75 76 77 監(jiān)督協(xié)調(diào) 變更審查確認(rèn) 全套竣工資料 設(shè)備使用說明書等 63 64 68 第7頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)四 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 A 時間 項目部 資金財務(wù)部 戰(zhàn)略發(fā)展部 工程管理部 規(guī)劃技術(shù)部 銷售部 前期拓展部 物業(yè)公司 高層領(lǐng)導(dǎo) 項目整體后評價 項目前期后評價 項目設(shè)計后評價 工程開發(fā)后評價 工程建設(shè)后評價 項目財務(wù)后評價 項目銷售后評價 討論總結(jié) 未通過 通過 83 81 82 84 85 86 87 88 整體物業(yè)移交 物業(yè)接管 監(jiān)督協(xié)調(diào) 78 79 80 第8頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部 第9頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)一 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 第10頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)二 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部 第11頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)三 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 第12頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)四 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 第13頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)五 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 第14頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)六 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 第15頁 流程名稱 項目工程總體建設(shè)流程 續(xù)七 流程編號 2 3 1流程擁有者 工程管理部及項目部 第16頁 流程名稱 項目工程建設(shè)招標(biāo)流程流程編號 2 3 2流程擁有者 工程管理部 時間 工程管理部 高層領(lǐng)導(dǎo) 投標(biāo)單位 招標(biāo)工作組 工程管理部 項目部 組織成立招標(biāo)工作組 開始 發(fā)出招標(biāo)邀請 組織對招標(biāo)單位的資格評審 填寫預(yù)審文件 審批 編制招標(biāo)文件 接受標(biāo)書 投標(biāo)單位準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo) A 1 2 3 4 9 10 14 組織對投標(biāo)單位的考察 確定入選的投標(biāo)單位 通知入選的投標(biāo)單位 審批 評審 5 6 7 8 形成招標(biāo)文件 申請招標(biāo) 11 12 13 16 發(fā)放標(biāo)書 15 委托或內(nèi)部招標(biāo) 未通過 通過 未通過 通過 前期拓展部 辦理招標(biāo)申請 17 第17頁 流程名稱 工程工程建設(shè)招標(biāo)流程 續(xù) 流程編號 2 3 2流程擁有者 工程管理部 A 時間 工程管理部 高層領(lǐng)導(dǎo) 投標(biāo)單位 招標(biāo)工作組 工程管理部 項目部 接受投標(biāo)書 組織開標(biāo) 制做投標(biāo)書 審批 組織合同談判 接受中標(biāo)書 24 25 29 初步選定中標(biāo)單位 發(fā)出中標(biāo)通知書 22 23 26 組織評審?fù)稑?biāo)書 中標(biāo)方參與談判 合同管理過程 簽訂合同 18 19 20 21 27 28 公開招標(biāo) 委托或內(nèi)部招標(biāo) 前期拓展部 辦理承包商確認(rèn)書 合同審查等 30 未通過 通過 第18頁 流程名稱 項目工程建設(shè)招標(biāo)流程說明流程編號 2 3 2流程擁有者 工程管理部 第19頁 流程名稱 項目工程建設(shè)招標(biāo)流程說明 續(xù) 流程編號 2 3 2流程擁有者 工程管理部 第20頁 流程名稱 項目工程監(jiān)理招標(biāo)流程流程編號 2 3 3流程擁有者 工程管理部 時間 工程管理部 高層領(lǐng)導(dǎo) 投標(biāo)單位 組織成立招標(biāo)工作組 開始 發(fā)出招標(biāo)邀請 組織對招標(biāo)單位的資格評審 填寫預(yù)審文件 審批 編制招標(biāo)文件 接受標(biāo)書 投標(biāo)單位準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo) A 1 2 3 4 9 10 14 組織對投標(biāo)單位的考察 確定入選的投標(biāo)單位 通知入選的投標(biāo)單位 審批 評審 5 6 7 8 形成招標(biāo)文件 申請招標(biāo) 11 12 13 16 發(fā)放標(biāo)書 15 招標(biāo)工作組工程管理部 項目部 前期拓展部 委托或內(nèi)部招標(biāo) 未通過 通過 未通過 通過 辦理招標(biāo)申請 17 第21頁 流程名稱 項目工程監(jiān)理招標(biāo)流程 續(xù) 流程編號 2 3 3流程擁有者 工程管理部 A 時間 工程管理部 高層領(lǐng)導(dǎo) 投標(biāo)單位 招標(biāo)工作組工程管理部 項目部 接受投標(biāo)書 組織開標(biāo) 制做投標(biāo)書 審批 組織合同談判 接受中標(biāo)書 24 25 30 初步選定中標(biāo)單位 發(fā)出中標(biāo)通知書 22 23 26 組織評審?fù)稑?biāo)書 中標(biāo)方參與談判 合同管理過程 簽訂合同 18 19 20 21 27 28 委托或內(nèi)部招標(biāo) 公開招標(biāo) 辦理承包商確認(rèn)書 合同審查等 前期拓展部 29 未通過 通過 第22頁 流程名稱 項目工程監(jiān)理招標(biāo)流程說明流程編號 2 3 3流程擁有者 工程管理部 第23頁 流程名稱 項目工程監(jiān)理招標(biāo)流程說明 續(xù) 流程編號 2 3 3流程擁有者 工程管理部 第24頁 流程名稱 項目工程合同編制審查流程流程編號 2 3 4流程擁有者 工程管理部 時間 項目部 高層領(lǐng)導(dǎo) 工程管理部 規(guī)劃技術(shù)部 戰(zhàn)略發(fā)展部部 資金財務(wù)部 開始 大型工程公開或內(nèi)部招投標(biāo) 直接委托選擇施工單位 編制招標(biāo)文件時的技術(shù)支持 參與招標(biāo)文件的編制 招投標(biāo)等 編制技術(shù)要求 組織合同談判 編制工程量清單及按照市場價格編制的標(biāo)底 監(jiān)督 協(xié)助施工單位的選擇 簽訂施工合同 選擇施工單位 參與合同談判 提出具體要求 審批 未通過 通過 參與招投標(biāo)或施工單位的比選 審批 未通過 通過 編制施工合同 參與施工合同的編制 從財務(wù)審查施工合同準(zhǔn)備施工資金 審查施工合同 從技術(shù)角度審查施工合同 審批 未通過 通過 執(zhí)行施工合同 監(jiān)督施工合同的執(zhí)行 撥付建設(shè)資金 施工合同留存?zhèn)浞?1 2 4 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 17 15 18 19 20 21 22 第25頁 流程名稱 項目工程合同編制審查流程說明流程編號 2 3 4流程擁有者 工程管理部 第26頁 流程名稱 項目工程合同編制審查流程說明 續(xù) 流程編號 2 3 4流程擁有者 工程管理部 第27頁 流程名稱 小型 分項 項目工程合同編制審查流程流程編號 2 3 5流程擁有者 項目部 時間 項目部 高層領(lǐng)導(dǎo) 工程管理部 規(guī)劃技術(shù)部 戰(zhàn)略發(fā)展部部 資金財務(wù)部 開始 小型分項工程內(nèi)部招投標(biāo) 直接委托選擇施工單位 編制招標(biāo)文件時的技術(shù)支持 審查招標(biāo)文件的編制等 編制技術(shù)要求 組織合同談判 編制工程量清單及按照市場價格編制的標(biāo)底 監(jiān)督 協(xié)助施工單位的選擇 簽訂施工合同 選擇施工單位 參與合同談判 或提出談判要求 審批 未通過 通過 審查工單位的比選 審批 未通過 通過 編制施工合同 審查編制的施工合同 從財務(wù)審查施工合同準(zhǔn)備施工資金 審查施工合同 從技術(shù)角度審查施工合同 審批 未通過 通過 執(zhí)行施工合同 監(jiān)督施工合同的執(zhí)行 撥付建設(shè)資金 施工合同留存?zhèn)浞?1 2 4 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 17 15 18 19 20 21 22 第28頁 流程名稱 小型 分項 項目工程合同編制審查流程說明流程編號 2 3 5流程擁有者 項目部 第29頁 流程名稱 小型 分項 項目工程合同編制審查流程說明 續(xù) 流程編號 2 3 5流程擁有者 項目部 第30頁 流程名稱 項目工程建設(shè)施工流程流程編號 2 3 6流程擁有者 項目部 開始 組織圖紙會審和設(shè)計交底 組織評審 項目管理的授權(quán)分工與職責(zé)明確 項目施工實施細(xì)則 審批 修改 通過 通過 未通過 組織施工單位進場 組織工程各階段驗收及竣工驗收 現(xiàn)場臨建施工和施工準(zhǔn)備 制定施工組織設(shè)計 組織分包單位進場 審批 通過 未通過 基礎(chǔ)工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工 裝飾 專業(yè)安裝施工 現(xiàn)場管理 協(xié)調(diào) 資金撥付 負(fù)責(zé)組織甲供材及工程款撥付 1 2 3 4 5 6 7 8 11 10 9 17 時間 規(guī)劃技術(shù)部 高層領(lǐng)導(dǎo) 總分包施工單位 工程管理部 項目部 現(xiàn)場巡視檢查 12 項目付款計劃 工程款支付 月資金計劃總體平衡 審批 15 13 14 16 申報月資金計劃 批準(zhǔn)的資金計劃 撥付月資金 資金財務(wù)部 第31頁 流程名稱 項目工程建設(shè)施工流程流程編號 2 3 6流程擁有者 項目部 第32頁 流程名稱 項目工程建設(shè)施工流程 續(xù) 流程編號 2 3 6流程擁有者 項目部 第33頁 流程名稱 小型 分項 項目工程建設(shè)施工流程流程編號 2 3 7流程擁有者 項目部 時間 規(guī)劃技術(shù)部 高層領(lǐng)導(dǎo) 開始 施工單位 工程管理部 二次 分項設(shè)計圖紙會審設(shè)計交底 評審批準(zhǔn) 項目部 按照總體 單項 項目計劃編制計劃 通過 未通過 選擇三家以上施工單位比價 組織相關(guān)部門及專業(yè)工程師驗收 現(xiàn)場臨建施工和工程施工 制定施工組織設(shè)計 施工計劃 審批 通過 現(xiàn)場管理 協(xié)調(diào) 資金撥付 負(fù)責(zé)組織甲供材及工程款撥付 1 2 3 4 5 6 7 8 11 10 9 16 組織施工單位進場 審查技術(shù)要求 選擇的施工單位 比價結(jié)果等內(nèi)容 批準(zhǔn) 未通過 通過 現(xiàn)場巡視檢查 分項 小型 工程施工資金計劃 資金計劃及月資金撥付計劃 12 13 14 15 資金財務(wù)部 月資金計劃總體平衡 批準(zhǔn) 17 18 第34頁 流程名稱 小型 分項 項目工程建設(shè)施工流程說明流程編號 2 3 7流程擁有者 項目部 第35頁 流程名稱 分項 小型 工程建設(shè)施工流程說明 續(xù) 流程編號 2 3 7流程擁有者 項目部 第36頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 時間 項目部 3 總經(jīng)理辦公會 供應(yīng)部 規(guī)劃技術(shù)部 現(xiàn)場三通一平 前期開發(fā)部 打試樁隊進場 打工程試樁 試樁養(yǎng)護 測樁單位進場 手續(xù) 開工證 打工程樁 施工圖 試樁圖紙 開始 6 10 2 7 16 1 18 22 19 11 工程樁圖紙 19 13 5 打圍護樁帽梁 支撐砼 28 9 8 29 打降水井 24 15 4 A 工程管理部 戰(zhàn)略發(fā)展部 施工隊 打樁隊招標(biāo) 聯(lián)系驗線 鋼筋 混凝土 測樁單位招標(biāo) 測樁報告 打圍護結(jié)構(gòu) 圍護施工招標(biāo) 圍護結(jié)構(gòu)施工圖 鋼筋 混凝土 降水 鋼筋 混凝土 降水招標(biāo) 帽梁養(yǎng)護 14 12 17 23 25 26 27 工程樁施工單位招標(biāo) 20 21 打樁質(zhì)量 安全監(jiān)督委托 第37頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程 續(xù)一 流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 時間 項目部 30 總經(jīng)理辦公會 供應(yīng)部 規(guī)劃技術(shù)部 設(shè)計交底 前期開發(fā)部 項目建設(shè)總體方案 總包單位進場 N 33 38 31 32 34 40 39 審核 Y 工程管理部 戰(zhàn)略發(fā)展部 A 總包單位招標(biāo) 委托質(zhì)量安全監(jiān)督 委托沉降防雷觀測 臨建搭設(shè) 開工 手續(xù) 委托質(zhì)量安全監(jiān)督 委托沉降防雷觀測 臨建搭設(shè) 36 37 手續(xù) 35 A 施工圖會審 41 第38頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程 續(xù)二 流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 時間 項目部 總經(jīng)理辦公會 供應(yīng)部 規(guī)劃技術(shù)部 前期開發(fā)部 工程管理部 戰(zhàn)略發(fā)展部 項目部 44 總經(jīng)理辦公會 供應(yīng)部 規(guī)劃技術(shù)部 前期開發(fā)部 工程管理部 戰(zhàn)略發(fā)展部 挖槽 處理樁頭 工程樁檢測 43 47 42 放線 打砼墊層 48 46 A 地基驗收 測樁單位招標(biāo) 驗線 基礎(chǔ)施工 驗收 53 45 50 參加驗收 51 52 49 聯(lián)系設(shè)計院 勘察院 聯(lián)系設(shè)計院 A 銷售部辦理售房許可證 54 第39頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程 續(xù)三 流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 A 時間 項目部 總經(jīng)理辦公會 供應(yīng)部 規(guī)劃技術(shù)部 前期開發(fā)部 工程管理部 戰(zhàn)略發(fā)展部 項目部 總經(jīng)理辦公會 供應(yīng)部 規(guī)劃技術(shù)部 前期開發(fā)部 工程管理部 戰(zhàn)略發(fā)展部 75 71 主體施工 驗收 58 57 裝飾 機電安裝 配套管網(wǎng)施工 驗收 綠化 道路施工 驗收 66 61 規(guī)劃 消防 人防竣工驗收 竣工結(jié)算 76 74 70 甲供材進場 55 手續(xù) 63 施工圖設(shè)計 聯(lián)系設(shè)計人 62 甲供材進場 64 60 68 69 65 審核 審核 72 移交物業(yè) 77 結(jié)束 審核 N 參加驗收 56 聯(lián)系設(shè)計院 甲供材進場 施工招標(biāo) 參加驗收 手續(xù) 施工圖設(shè)計 聯(lián)系設(shè)計人 施工招標(biāo) 參加驗收 73 67 59 手續(xù) 聯(lián)系設(shè)計人 參加驗收 二次設(shè)計 施工單位招標(biāo) 80 78 出結(jié)算件 Y 79 第40頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程說明流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 第41頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程說明 續(xù)一 流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 第42頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程說明 續(xù)二 流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 第43頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程說明 續(xù)三 流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 第44頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程說明 續(xù)四 流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 第45頁 流程名稱 項目工程建設(shè)實施流程說明 續(xù)五 流程編號 2 3 8流程擁有者 項目部 第46頁 流程名稱 項目工程變更流程流程編號 2 3 9流程擁有者 項目部 時間 項目部 戰(zhàn)略發(fā)展部 公司專題會議 規(guī)劃技術(shù)部 進度計劃變更 開始 施工條件變更 漏項變更 專業(yè)工程師提出變更需求 工程經(jīng)理批準(zhǔn) 簽發(fā)工程變更通知 按變更通知執(zhí)行 5 3 6 8 9 10 11 設(shè)計變更 工程管理部 造價 工期審查 設(shè)計院確認(rèn) 造價審查 合理性審查 結(jié)束 2 4 1 7 N N N Y Y Y 評審批準(zhǔn) 12 第47頁 流程名稱 項目工程變更流程說明流程編號 2 3 9流程擁有者 項目部 第48頁 流程名稱 項目工程資料整理歸檔流程流程編號 2 3 10流程擁有者 項目部 時間 總承包單位 分項工程單位 規(guī)劃技術(shù)部 項目部 工程部 戰(zhàn)略發(fā)展部 前期開發(fā)部 資金財務(wù)部 物業(yè)公司 開始 建設(shè)過程中的質(zhì)量保證資料 重要資料臨時歸檔保存 涉及項目的財務(wù)資料 工程建設(shè)政府批件 手續(xù) 驗收資料等等 政府等批文 土地等政府批件 手續(xù) 建設(shè)過程中的質(zhì)量保證資料 竣工圖紙 取得土地等相關(guān)資料 往來手續(xù) 文件 正式擋案資料 往來手續(xù) 記錄 會議紀(jì)要 原件歸檔 往來手續(xù) 記錄 會議紀(jì)要 建設(shè)過程中往來文件 手續(xù) 原件歸檔 與建設(shè)方 監(jiān)理方等往來文件 竣工圖紙 建設(shè)所有質(zhì)保資料 竣工圖 建設(shè)所有質(zhì)保資料 竣工圖 業(yè)主擋案 維修資料等 全套竣工資料 所有資料整理裝訂成冊 所有資料整理裝訂成冊 政府擋案館 業(yè)主擋案 維修資料 1 3 2 5 6 4 9 8 7 10 13 12 11 15 14 16 17 18 19 20 21 23 22 24 需要隨建設(shè)資料歸檔的資料歸檔 需要歸擋的資料 需隨建設(shè)資料歸檔的原件 第49頁 流程名稱 項目工程資料整理歸檔流程說明流程編號 2 3 10流程擁有者 項目部