策劃新思維――以概念地產(chǎn)策劃實踐為例33(1).doc

策劃新思維以概念地產(chǎn)策劃實踐為例 1807年，當(dāng)英國著名的傳教士馬禮遜假道美洲前來中國傳教時，他的海上航程共用了222天；而現(xiàn)在，如果我們從香港起飛，去倫敦的航行時間卻只有十個小時左右，我們同歐洲的距離在過去的一百多年里，已經(jīng)大大縮短了。在我訪問澳門舊基督教墳場時，我為這個發(fā)現(xiàn)頗感驚訝。然而，我也注意到，在大部分的思想領(lǐng)域，我們同歐美先進國家的距離并沒有如此成比例地縮短，咨詢業(yè)就是其中之一。在市場全球化的今天，這已經(jīng)是一個迫切的問題。社會科學(xué)同自然科學(xué)不同的地方在于，社會科學(xué)的真理不具有唯一性。我們可以以充分有效性、時間性和邏輯自洽性作為衡量一個社會科學(xué)理論成立的標(biāo)準(zhǔn)。我們一直在中國的地產(chǎn)策劃、旅游策劃和城市營運策劃等領(lǐng)域里探索，希望尋找一種對目前解決中國企業(yè)問題有幫助的實操性策劃理論，以彌補同歐美國家的差異，并希望對中國策劃業(yè)走向理性思維時代有所裨益。一個策劃思維的新模式我常常提到，一個好漢三個幫，一個策劃“三個樁”。意思是說，一個完整的策劃應(yīng)該由理論研究、思想采購、市場調(diào)查三個部分組成。所以我做策劃總是先分解問題樹，然后兵分三路，分別做理論研究、思想采購和市場調(diào)查三方面的工作，待形成初步方案后對客戶作中期匯報，通過充分的溝通，再進行概念產(chǎn)品的設(shè)計與實操方案的建立。我們明確地把這種策劃工作程序，作為不同于其它策劃人的思維模式提出來，是基于我們對中國企業(yè)在全球化市場競爭格局的位置，和中國策劃業(yè)的思維方式的現(xiàn)狀總結(jié)出來的。其中，“理論研究”是指對特定策劃對象相關(guān)的行業(yè)，對其發(fā)展變化模式，從理論高度上作好大勢把握； “思想采購”則是盡可能在世界范圍或全國范圍尋找同類策劃對象的成敗經(jīng)驗，進行縱橫比較，尋找可行的開發(fā)模式，盡量避免決策風(fēng)險；“市場調(diào)查”則從若干假想方案出發(fā)，尋找最合適的目標(biāo)市場、主題定位及概念產(chǎn)品。在市場調(diào)查中，要特別小心掉入瑣碎主義的泥坑，因為進行市場結(jié)構(gòu)分析才是市場調(diào)查的目的，而許多市場信息都是多余的。這種策劃思維有幾個主要的要求，即：一 要認(rèn)真分析企業(yè)的真問題。企業(yè)的自訴往往是表明問題，在治療前要致力于診斷。二 要盡可能擴大思想采購的范圍，要學(xué)會突破個人基本價值觀的束縛。三 要學(xué)會結(jié)構(gòu)性思維，分析問題的結(jié)構(gòu)以及結(jié)構(gòu)性解決問題。這是處理信息大爆炸時代的復(fù)雜問題的有效辦法。而在整個策劃過程中，思想采購的范圍和質(zhì)量對解決問題具有特別重要的作用。我們只有比客戶見得更多，看得更遠，既有理論高度，又有實踐深度，才有可能產(chǎn)生棋高一籌的策劃案。先行一步的概念地產(chǎn)策劃思想采購實際上是許多策劃決策者不自覺在使用的方法。這點在地產(chǎn)策劃領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為明顯。即我們稱之為概念地產(chǎn)的操作方式。土地開發(fā)與房地產(chǎn)策劃的真正內(nèi)涵就是賦予土地以特別的意義。農(nóng)夫眼里的灘涂荒島，可以變成旅游勝地；飛鳥難渡的沙漠，可以變成世界名都；特殊的主題和產(chǎn)業(yè)選擇造成經(jīng)濟繁榮，最終導(dǎo)致土地價值不可思議的暴漲，這一切不是神話，而是上演了千百年的故事。這其中的奧秘，就是人們?yōu)橥恋刈⑷肓艘环N特別的意義。我們把運作土地時，有意識地賦予土地以一種特別文化意義、并將這種意義長期而全面融入整個社區(qū)建設(shè)中的地產(chǎn)開發(fā)形式，稱為概念地產(chǎn)。我把概念地產(chǎn)分成旅游地產(chǎn)、主題地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市地產(chǎn)四類。所有成功的房地產(chǎn)項目運作都可以歸結(jié)為一個概念，一個成熟的思想，這就是項目的靈魂。理念先行，在房地產(chǎn)操作中可收到事半功倍之效。無論是馬志民策劃錦繡中華時，對馬德羅丹小人國的思想采購，還是郭梓文對奧林匹克運動概念的借鑒；無論是蔣曉松的博鰲論壇，還是大連、青島的城市運營，說到底，房地產(chǎn)和土地運作項目的成功，都是思想、概念和視野的競爭與較量的結(jié)果。這種操盤成功的例子并不少見，一些頂尖的房地產(chǎn)公司已深知全球化思想采購的威力。萬科就是一例。萬科的世紀(jì)花城項目，其商業(yè)街就是采購美國邁阿密一條相同的街道的設(shè)計思想進行建設(shè)的。華僑城在深圳開發(fā)的波托菲諾房地產(chǎn)項目也有明顯的思想采購痕跡。華僑城波托菲諾樓盤售樓處的兩幅驚人相似的照片讓人驚訝得說不出話：一幅是意大利波托菲諾小鎮(zhèn)的風(fēng)景照，一幅是華僑城波托菲諾樓盤的實景照。這樣的例子俯首皆是，因之而成為一個值得策劃界研究的現(xiàn)象。我在二四年處出版的概念地產(chǎn)與思想采購一書，就是專門研究這一現(xiàn)象的。我覺得，房地產(chǎn)策劃像前幾年那樣僅僅炒作概念是不行的，但是設(shè)想一下，地產(chǎn)運作如果沒有概念，我認(rèn)為卻是萬萬不行的。我把房地產(chǎn)策劃中的概念整理稱為地塊在文化和思想上的“三通一平”，土地和概念上的重整兩者缺一不可，這是地塊可開發(fā)的前提。大地上的建筑物，因在人們的文化和生活中具有某種特殊的意義而表現(xiàn)為不同的價值。因此房地產(chǎn)策劃，實際上是尋找與賦予土地某種特殊的意義的行為。不過千百年來，土地上的這種具有神奇力量的策劃已經(jīng)被人們反復(fù)演練。因此對中國走進市場經(jīng)濟不久的策劃人來說，努力拓展視野，學(xué)習(xí)消化全球范圍那些成功的經(jīng)驗正是當(dāng)務(wù)之急，在此一味強調(diào)創(chuàng)新反顯出對歷史與市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)的隔膜。我也便是在此意義上，主張策劃要學(xué)會全球化思想采購的。我甚至主張把中國未來走向市場經(jīng)濟全球一體化的20年，稱為中國的“全球化思想采購時代”。一如日本戰(zhàn)后對美國先進的科技和思想觀念的學(xué)習(xí)過程。顯然，在這種意義上進行的思想采購并不是一種拙劣的模仿與七拼八湊。不要擔(dān)心我會鼓勵大家做西化論者或不分青紅皂白的拿來主義者，盡管思想采購與拙劣模仿之間只有一線之隔，但真正基于市場背景成功經(jīng)驗的思想采購，是成功方法的疊加，是思維的創(chuàng)新與整合。應(yīng)該勝算更大。學(xué)會踏在巨人的肩膀上眺望是一個理性的現(xiàn)代人的基本能力。我想我們大可不必諱言思想的采購與借鑒，實際上馬克思主義的理論也是繼承并發(fā)展了黑格爾的辯證法、費爾巴哈的唯物主義和福立葉的空想社會主義的經(jīng)典哲學(xué)成功而產(chǎn)生的。一個旅游地產(chǎn)案的策劃實踐鳳凰古城“秋千廣場街區(qū)”策劃案簡介本項目是我們受某集團公司委托策劃的。從最初性質(zhì)不明，人人頭痛的一塊高價地，到找到一個政府和投資者都滿意的開發(fā)方案，我們按照自己的策劃思路進行了完整的探討。最后我們確定了這個以秋千廣場街區(qū)建設(shè)為核心的思路，旨在表現(xiàn)鳳凰苗族等多民族的文化特點，志在以旅游景點的建設(shè)吸引人氣，使該地塊成為未來鳳凰旅游的心臟地段，帶旺整個街區(qū)的開發(fā)。在本策劃案中，我們發(fā)現(xiàn)苗家民間的“八人大秋千”是新一代互動旅游開發(fā)中的一個亮點，是概念地產(chǎn)運作的突破口。最后我們決定打造一個民族風(fēng)格的“秋千廣場”，使之成為整個街區(qū)開發(fā)的驅(qū)動引擎。地塊概況及策劃要求 該項目地塊位于湖南省湘西自治州鳳凰縣沱江北岸虹橋以西地段，東至虹橋路，南至老營哨路（沱江北岸），北至田家弄，土地總面積約為18畝。該地塊用途為商用地。由于屬于古城保護區(qū)，政府對該地塊的開發(fā)有嚴(yán)格的規(guī)定及要求。如：建筑高度控制：風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)建筑層數(shù)為二層，檐口高度小于5.8m，區(qū)域控制區(qū)建筑層數(shù)為三層，檐口高度小于8.5米，東西兩側(cè)紅線范圍內(nèi)，建筑層數(shù)應(yīng)按23層控制。區(qū)域控制線應(yīng)有空間過渡。建筑形式：全部采用小青瓦坡屋面，體量宜小，不宜大，建筑色彩以黑、灰色調(diào)為主。臨河段紅線范圍內(nèi)應(yīng)收放有致，以退、高度應(yīng)有空間變化。周邊間距控制：西向除保持現(xiàn)有的空間尺度外，其建筑后退紅線1米；北向為農(nóng)行用地，應(yīng)考慮對等后退，（兩側(cè)按三層建筑考慮）各自應(yīng)后退紅線35米，東向為保護的民居，后退線3.5米。建筑密度不大于33%-35%，綠地率不小于30%。配套設(shè)施控制：應(yīng)按規(guī)范設(shè)置相應(yīng)的消防及環(huán)衛(wèi)設(shè)施。各種污水應(yīng)集中處理達標(biāo)排放，進入城市下水道，所有管線應(yīng)下地。建筑材料的使用應(yīng)符合古城保護規(guī)劃的要求。盡量采用磚木結(jié)構(gòu)，主要視覺區(qū)域處墻體應(yīng)采小青磚水樣。為此發(fā)展商要求策劃公司的策劃方案的可操作性要強，要取得當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)同；項目的主題要鮮明、突出，要具有別具一格的特色；力求達到投資建設(shè)期短、成本造價低、資本回收快的目的。一 策劃思路及方法1、市場調(diào)查 市場調(diào)查分“文獻研究”和“市情調(diào)查”兩大部分：文獻研究 包括當(dāng)?shù)氐母鞣N文獻如政府工作報告，城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃、商旅開發(fā)現(xiàn)狀及趨向、統(tǒng)計年鑒以及相關(guān)的文件、書籍和文獻等資料，找出與項目相關(guān)的要素進行深度分析和研究。市情調(diào)查 主要是對項目所在地商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行研究和把握，包括商業(yè)格局、旅游景點景觀的分析、商鋪和房地產(chǎn)的價格及走勢等。通過咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調(diào)查材料和數(shù)據(jù)，為項目決策提供科學(xué)、準(zhǔn)確和可靠的依據(jù)。2.理論研究 我們認(rèn)為，商業(yè)用地定位的基本研究方法大致有以下三種：產(chǎn)業(yè)鏈研究 即根據(jù)項目所在地城市的主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系進行研究，力求使項目的開發(fā)與當(dāng)?shù)刂饕漠a(chǎn)業(yè)鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動關(guān)系。商圈研究 即根據(jù)項目所在城市的商業(yè)分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來確定項目在城市商業(yè)發(fā)展中的地位、作用和價值。區(qū)位研究 即根據(jù)項目在城市所處的方位的重要性來分析和判斷項目的地位、作用和價值，但此法一般要與產(chǎn)業(yè)鏈或商圈掛鉤和聯(lián)系，從不同的角度和側(cè)面來分析項目的地塊價值及核心競爭力。根據(jù)鳳凰縣旅游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展迅速的態(tài)勢和目前城市商圈的實際情況，我們擬采用產(chǎn)業(yè)鏈研究與城市區(qū)位研究相結(jié)合的方法，對項目地塊的價值和核心競爭力進行深度分析和研究，找出最佳的投資組合方案。3思想采購 也叫做“全球化思想采購”。這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項目的規(guī)律性和特殊性的基礎(chǔ)之上的，研究這些相同或相類似的地塊開發(fā)成功或失敗的案例，有助于發(fā)現(xiàn)和找出本項目的最佳開發(fā)方案，避害趨利。本項目主要選取國內(nèi)周莊、麗江這類古城鎮(zhèn)商業(yè)旅游發(fā)展的模式作為研究對象。4出發(fā)點：多個假想方案 “大膽設(shè)想，小心求證”也是我們常用的項目研究方法之一。盡可能將本項目可能開發(fā)的方案全部或大部分羅列出來，再進論證、評述和選擇，從而找出最佳的組合方案。對本項目我們從五個方面做出假想方案：1、商業(yè)步行街方案；2、一般性檔口方案；3、賓館建筑群方案；4、旅游景點方案；5、中高檔住宅方案。從上述五個假想方案入手，來研究鳳凰商業(yè)、旅業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及趨勢，這將有利于我們做出準(zhǔn)確、客觀、真實的分析和判斷。二 市場調(diào)查基本結(jié)論旅游發(fā)展基本情況 鳳凰縣地處湖南西部邊緣，全縣總面積1,758.5平方公里，轄9個建制鎮(zhèn)22個鄉(xiāng)344個行政村，全縣總?cè)丝?6.7萬，由苗、漢、土家族等18個民族組成，少數(shù)民族人口占全縣總?cè)丝诘?3.6%，其中苗族人口18.7萬人，占全縣總?cè)丝诘?1.4%，是一個以苗族為主體的多民族聚居的山區(qū)貧困縣?？h城距州府吉首市52公里，北距風(fēng)景明珠張家界200公里，南距交通樞紐懷化市90公里，東距枝柳鐵路新鳳凰站14公里，西距貴州銅仁市58公里，離大興機場27公里，209國首，1867省道穿境而過，經(jīng)濟區(qū)域優(yōu)勢獨特，交通便利，為湘黔渝邊區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易的交匯點。鳳凰秦屬楚地，是大湘西政治、經(jīng)濟、文化的中心。鳳凰縣地靈人杰，名人眾多。僅清道光二十年至光緒元年的30多年間，先后出了43名提督、總兵級的將軍，31名副將級的將軍，31名參將級的將軍，73名中將，30多名少將。民國時期，民國初年至1949年，出了7名中將，30多名少將。民國時期，這里還誕生了著名政治家、慈善家、民國第一任內(nèi)閣總理熊希齡先生；新中國建立后，鳳凰籍的現(xiàn)代著名文學(xué)家沈從文、原中宣部常務(wù)副部長劉祖春、原中國武警支隊政委李振軍，著名畫家黃永玉和兩院院士鋼鐵博士肖紀(jì)美，古城內(nèi)現(xiàn)有6人被聯(lián)合國教科文組織授予民間工藝大師，在國內(nèi)外享有很高的聲譽，產(chǎn)生過一定的影響，有“畫鄉(xiāng)”、“滿城文物、滿眼風(fēng)光”和“中國最美麗的小城”稱號。鳳凰縣山清水秀，名勝古跡眾多，自然景觀，人文景觀獨特，古城風(fēng)貌全整，名人民居眾多，僅縣級以上文物保護單位40多處，古街古弄20多條，保護民宅近200棟，由于地處西南少數(shù)民族文化區(qū)域與東部楚漢文化區(qū)域的交匯之地，楚巫文化在這里得到弘揚。明、清以來，縣境內(nèi)修建的大型寺廟、會館、祠堂就175座，僅2平方公里的縣城就達58座之多，此外，由于交通閉塞，受戰(zhàn)爭的影響少，眾多的文物至今保存完好，屬省級著名風(fēng)景名勝區(qū)，成為全省新增的兩條黃金旅游線路之一，最近公布的中華旅游第一廊也將鳳凰列入其中。鳳凰縣的旅游業(yè)在20世紀(jì)80年代之前，一直處于自然、自發(fā)形態(tài)，基本上沒有形成行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的概念及結(jié)構(gòu)。60年代中葉著名國際友人、新西蘭詩人、文學(xué)家路易艾黎到過鳳凰，并留下了對這一美麗小城的著名評價“鳳凰是中國最美的兩個小城之一”。根據(jù)縣旅游部門介紹，鳳凰縣的旅游業(yè)大致起源于1985年，當(dāng)時該縣提出要大力發(fā)展旅游事業(yè)的目標(biāo)，成立了專門的管理機構(gòu)，并且聘請鳳凰籍著名畫家黃永玉擔(dān)任顧問；1986年鳳凰縣被列為全國旅游外事開放甲類縣城；1997年被列為湖南省級風(fēng)景名勝區(qū)；1999年被列為省級歷史文化名城和國家級生態(tài)示范縣。但鳳凰旅游業(yè)真正起步是在2000年，當(dāng)時該縣政府把握西部大開發(fā)的有利時機，確立了的旅游帶動整體經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略，保護維修和合理開發(fā)并重，加大了旅游業(yè)的開發(fā)力度，并于2001年被列為國家級歷史文化名城。2000年可以說是鳳凰旅游事業(yè)的一個轉(zhuǎn)折點和高速發(fā)展的起點，我們可以從鳳凰近五年旅游總?cè)藬?shù)和旅游總收入兩上方面來進行分析和研究：2000年2002年鳳凰旅游總?cè)藬?shù)和總收入的變化情況據(jù)鳳凰縣旅游局統(tǒng)計，在過去短短的五年間，前來鳳凰城觀光旅游的海內(nèi)外游客激增近5倍，旅游收入1988年僅2000萬元，而2002年已突破億元大關(guān)。客源組成 調(diào)查顯示，鳳凰客源70%是湖南省內(nèi)的，30%是外地的。湖南省內(nèi)游客主要來源于省會長沙和湘潭、株洲、衡陽等地區(qū)，而近兩年沿海的廣東等城市游客有所增加，目前鳳凰城已成為長沙市民的周末度假勝地，省外游客雖以東南沿海發(fā)達城市省份為主，但北至東三省、西至云南、貴州等20多個省市的游客都有；外國游客也有所增加，包括美、加、日、韓、奧、意、菲、印等地和港澳臺的游客，但數(shù)量不多。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2002年全年接待外國人數(shù)僅900人。消費能力 目前來鳳凰旅游的游客消費能力與層次都不太高。按其職業(yè)和身份可劃分為：散客：畫家、美術(shù)工作者和學(xué)生、攝影愛好者、自游人、采風(fēng)藝人和記者、家庭度假游客等等。團體：國內(nèi)旅行團、單位團體等。上述游客有很大一部分是中低檔次的游客，消費能力不高，除了景觀門票、食宿外，購物和飲食消費能力不高。2000年的人均消費為76.5元/人次，2001年為128元/人次，2002年為130元/ 人次。消費習(xí)慣 通過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前來鳳凰的團體游客大多數(shù)是過路客，住在吉首或張家界，而不在鳳凰當(dāng)?shù)剡^夜，即使在當(dāng)?shù)囟毫?，一般也只住一晚。而散客較多會選擇在當(dāng)?shù)剡^夜，但周末的省內(nèi)客和自游客較多會選擇民宅改造而成的私家客棧，每人每晚約20元左右的水平，而選擇在正規(guī)賓館居住的消費檔次和水平較高，盡管沒有星級賓館，但一般都要100多元一間房。從2001年10月起，鳳凰的八大旅游景點的50年經(jīng)營權(quán)被黃龍洞公司以8.33億元買斷，開始實行套票制。每人150元/套，帶有一定搭配和強制性色彩，雖然使旅游門票收入大幅增加，但也帶來一些管理問題。目前，團體游客的古城旅游路線一般如下所示：鳳凰古城-熊希齡故居-沈從文故居-東北門城樓-石板街-楊家祠堂-沱江泛舟-奪翠樓-吊腳樓群-虹橋市場調(diào)查結(jié)論1：大多數(shù)景點和景觀設(shè)計者是停留在觀景、看景、留影的水平之上，缺乏體驗式和互動型的活動。消費產(chǎn)業(yè)鏈 由旅游帶動的消費產(chǎn)業(yè)鏈具有以下幾個特點：飲食方面以湘西特色為主，有一定特色和風(fēng)味，但檔次和烹飪水準(zhǔn)一般，衛(wèi)生和用品也不夠講究，這對招徠高檔賓客會有一定難度。旅游產(chǎn)品多來源于貴州和浙江義烏，包括許多蠟染工藝品和銀器，而當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和制作的商品不多，只有少量土特產(chǎn)，如姜糖、絹織繡品產(chǎn)于當(dāng)?shù)?，而且?jīng)營的種類也較雷同，又難以成行成市。住宿消費的檔次水平較低，大多數(shù)不在本地留宿，中高檔的賓館酒店有一定發(fā)展空間，但同時也要面對大量中低檔賓館、客棧的競爭壓力。交通消費主要是散客，團體客一般不在當(dāng)?shù)刈廛嚕疃嘧幌掠瓮?；的士收費過低，起步只有2元，加上摩的和電瓶車，使這一消費呈現(xiàn)供過于求的局面。 產(chǎn)業(yè)鏈增長圖表：產(chǎn)業(yè)鏈特點評述 總的來講，鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)鏈的特點是：起步晚、發(fā)展快、勢頭高、問題多。盡管旅游收入2000年只占當(dāng)年GDP的3.5%，2001年占8.8%，但2002年就已上升到13.4%，連續(xù)兩年每年增長了近5個百分點。市場調(diào)查結(jié)論2目前鳳凰旅游吃的是“三碗飯”：一是名氣；二是配套；三是獨特。這三方面目前還有許多不足之處，名氣雖然遠揚，但還不能吸引多少省外和國外游客；配套雖每年都加大了投資力度，但還遠遠不夠完備，尤其是接待外國游客的檔次和水平還不夠，臟、亂、差的現(xiàn)象雖有改觀，也還依然比較嚴(yán)重；獨特方面雖有一定特色，但表現(xiàn)苗族、土家族生活風(fēng)貌和風(fēng)俗習(xí)慣的特色卻很少，體驗式和互動式的旅游活動也不多。這些方面，我們認(rèn)為可以有所作為。未來五年旅游發(fā)展預(yù)測 根據(jù)2003年4月發(fā)布的政府工作報告，2003年旅游方面要求爭取實現(xiàn)旅游人數(shù)達到150萬人次，旅游拉動相關(guān)收入2.2億元，這一目標(biāo)目前看來由于受非典的影響，恐怕難以實現(xiàn)。目前鳳凰抓緊下半年的有得時機，主動出擊，請宋祖英回來開演唱會，請常昊和韓國選手來興辦中韓圍棋賽，這些活動對提升鳳凰的知名度，傳播旅游特色與景觀的信息有很大幫助。前面已經(jīng)提到過，在過去五年中，鳳凰的旅游人數(shù)和收入都有近5倍以上的增長，如果一直保持這樣的勢頭發(fā)展下去，鳳凰的旅游業(yè)在GDP的比重會更大，旅游人口也會有大幅增長，目前每年不到100萬人次，而根據(jù)上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計院為鳳凰做的保護性規(guī)劃，鳳凰古城區(qū)規(guī)劃旅游人口的容量為6,000人/日，最高峰控制為10,000人/日，按這一指標(biāo)估算，未來鳳凰的旅游人口約比現(xiàn)在增長1.5倍，這是完全有可能在5年之中實現(xiàn)的增長幅度，平均每年的增長幅度只有20%，這是完全有可能實現(xiàn)和達到的。在旅游收入方面，未來五年按保守估計每年遞增30%，這是比較有把握實現(xiàn)的，預(yù)測可達到55.5億元左右，估計屆時GDP在1313.5億左右，占GDP的比重可達38.5%40%左右，平均每年占GDP比重增長的約為5個百分點。市場調(diào)查結(jié)論3如果不出現(xiàn)大的政策偏差或天災(zāi)人禍，鳳凰的旅游業(yè)完全有可能成為當(dāng)?shù)厥浊恢傅凝堫^產(chǎn)業(yè)，可以說，目前鳳凰的旅游產(chǎn)業(yè)已開始進入起飛的高速增長階段，是一個機不可失、時不可待的機遇，應(yīng)當(dāng)予以高度重視和切實地把握。物業(yè)租金 據(jù)調(diào)查，鳳凰的物業(yè)租金飲食店鋪每間一般在15001600元/月左右（如臨江的普通老房子），商鋪租金要更便宜一些，月租金視檔口大小而定，其中虹橋的店鋪在912M2/間，現(xiàn)為650元/月。檔口分布情況 目前鳳凰古城的商鋪檔口主要分布在虹橋和東正街等處。虹橋有24個鋪位，東正街有200多家店鋪，多以經(jīng)營旅游商品、飲食服務(wù)、手工藝品為主。但由于周一至周四受客流減少的影響以及地段因素的影響，只有虹橋、東關(guān)門一帶生意好。房地產(chǎn)價格 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場還基本處于自然開發(fā)的階段，小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)的情況比較少見，比較多是居民自行拆舊房改造，這些住宅的造價成本較低，一般住宅的售價不超過700元/平方米。由于鳳凰開發(fā)旅游的勢頭很猛，當(dāng)?shù)厝藢ι逃梦飿I(yè)的前景普遍看好，地價普遍上漲。目前鳳凰賣鋪的不多，虹橋也只賣了3間鋪，現(xiàn)在不對外出售了，留著自己出租，這說明大家普遍對商用物業(yè)的市場前景看好，許多人也想在好的地段買鋪。按虹橋的商鋪賣價每平方米高達1-1.2萬元。賓館業(yè)基本情況 目前，鳳凰還沒有一家星級賓館，長城大酒店在當(dāng)?shù)貙儆诒容^好，最高收費套間可以達到318元/日，雙人房在150-250元/日之間，但團體和單位可以打5-6折，其他的賓館如：政府賓館、新華大酒店、邊城大酒店、奇峰大酒店、湘裕賓館等，一般雙人房都在100-150元/日左右。目前，鳳凰號稱具有5,000多個床位的接待能力，但很大一部分是民宅改建而成的客棧，這些客棧散布在各處，一般開價是20元/鋪位日，實際有些也可以收到40-50元/人日。當(dāng)?shù)卣畬εd建星級賓館和改善旅游接待服務(wù)設(shè)施的態(tài)度十分殷切和積極，提出“政府主導(dǎo)、市場運作、群眾參與”的模式，爭取早日實現(xiàn)三星級以上賓館投資建設(shè)零的突破。在鳳凰投資興建三星級以上的賓館，市場上幾乎沒有競爭對手，但要留得住客，提高住房率和縮短投資回收期的難度也相當(dāng)大，這也是為什么到目前為止還沒有投資商率先在鳳凰興建三星級以上賓館的原因之一。如果要說有競爭對手，那就是吉首的賓館業(yè)，尤其三星級的邊城賓館，該賓館的套房可以達到358元/日，雙人房可以收到278元/日，這在當(dāng)?shù)乜梢哉f是比較高檔的賓館。目前，許多到鳳凰來的游客都不在當(dāng)?shù)剡^夜，一般都是住在吉首，因此人們有一說：鳳凰的旅游是“鳳凰受累，吉首受益”，改變這種狀況的根本辦法，就是提高本地旅游接待的檔次和水平。 目標(biāo)消費人群分析 由于當(dāng)?shù)卣扇×恕胺潘B(yǎng)魚”的做法，為本地和外來的商家提供了許多經(jīng)商機會和便利條件，同時也帶動了本地民營經(jīng)濟的發(fā)展。目前商業(yè)物業(yè)的所有者基本上都是當(dāng)?shù)鼐用瘢麄兤毡榭春螟P凰旅游發(fā)展的前景，一方面大興土木，改建和建造可以出租和經(jīng)營的商鋪和客棧，勢不可擋；另一方面這些商用物業(yè)又大都是只租不賣，盡管租金水平目前并不很高，但商業(yè)物業(yè)升值的潛力的空間都是相當(dāng)可觀的。本項目的目標(biāo)客戶群體并不是那些來鳳凰旅游的游客，而是有能力購買本項目新開發(fā)的投資物業(yè)的買家或承租者；包括當(dāng)?shù)孛耖g買家；當(dāng)?shù)?、吉首及省?nèi)的單位買家；承租商用物業(yè)的經(jīng)營者。旅游消費的主要來源 根據(jù)旅游學(xué)的規(guī)律：80%的游客來源于800公里以內(nèi)的范圍。鳳凰也不例外，但就目前而言，鳳凰旅游的主要來源還是本省，約占70%以上，可見國內(nèi)市場還有很大潛力可能挖掘。省內(nèi)游客 以度假和周末游客居多，這些游客一般是自游人和家庭游客，會在當(dāng)?shù)剡^夜，但一般選擇比較便宜的民宅客棧住宿，購物消費以綠色產(chǎn)品、副食產(chǎn)品、土特產(chǎn)業(yè)為主。這些游客的回游率比較高，但消費檔次和水平不高，目前來鳳凰的人均旅游消費只有130元/人次左右，就與本省游客比例較高有關(guān)。外省游客 目前主要是沿海發(fā)達地區(qū)團隊游客較多。這部分游客的消費和購物能力較強，由于鳳凰旅游接待設(shè)施檔次不高，夜生活不豐富，難以吸引游客駐留過夜，這也是人均旅游消費偏低的一個重要原因，如果這些旅客都留下來過夜，消費將會大幅上升，因為許多旅游勝地的經(jīng)驗表明：旅游收入的2/3是來源于游客的夜生活消費，這一點十分重要。海外游客 現(xiàn)在每年海外游客包括港、澳、臺才3000多人，外國人只有900人，這與鳳凰的名氣和知名度是不對稱的。朱镕基、曾慶洪、宋祖英、常昊這些名人都到過鳳凰、上過虹橋，但卻沒有多少外國貴賓到訪，原因是多方面的，但除了客觀的硬環(huán)境條件欠缺外，主觀上和軟環(huán)境不夠重視也有很大關(guān)聯(lián)。會議和商務(wù)游客 目前鳳凰周末的客源一般都不成問題，甚至經(jīng)常人滿為患，但周一至周四就人氣驟降，要解決好這個問題，可開發(fā)商務(wù)會議旅游市場，即考慮增加舉辦全國性會議設(shè)施，創(chuàng)造吸引會議和商務(wù)游客的條件，這樣就可以解決平時游客不多的老大難問題。市場調(diào)查結(jié)論4鳳凰的旅游正處于高速發(fā)展中，目前正面臨上品牌的非常時期，要解決游客參與性差，夜生活單調(diào)的問題，要吸引游客在鳳凰過夜，服務(wù)配套要上檔次，這正是我們投資的產(chǎn)業(yè)著眼點。三 理論研究基本評述地塊核心競爭力研究結(jié)論經(jīng)過反復(fù)研究、分析和觀察，我們認(rèn)為：這塊地可以說是鳳凰古城絕無僅有的“地膽”、“地王”，其商業(yè)價值是難以估量的，因為這是一塊絕版地塊，獨一無二，屬于稀缺資源，在鳳凰古城再也找不出這樣一塊地了。如何體現(xiàn)其地力和價值，這就是我們策劃能否成功的關(guān)鍵所在。鳳凰古城旅游業(yè)這條產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，并處于起飛和快速發(fā)展階段，因此必須要與這一產(chǎn)業(yè)鏈緊密掛鉤，才能獲得地塊的核心競爭力，才能在旅游業(yè)騰飛的帶動下取得項目開發(fā)的成功。因此，這一地塊開發(fā)要與旅游業(yè)緊密相關(guān)。要上檔次、出品牌。讓土地的地力和價值充分顯現(xiàn)出來。就是要與本地已有的賓館、商鋪和景點項目有所區(qū)別，要明顯地拉開檔次，建賓館就要建成三星級以上的賓館，建商鋪就要根據(jù)鳳凰特點整合民族風(fēng)情；建景點就是要解決游歷單調(diào)、夜生活貧乏等瓶頸問題。我們的目的就是解決鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的可重復(fù)旅游參與性差、夜生活單調(diào)的瓶頸口問題，而這一問題的順利解決，又能給我們帶來巨大的商機，這就是因勢利導(dǎo)的投資策略。四 思想采購基本評述水鄉(xiāng)周莊模式研究 周莊是中國古鎮(zhèn)旅游的最成功案例，因此它的產(chǎn)業(yè)鏈及服務(wù)配套業(yè)的發(fā)生發(fā)展過程值得我們認(rèn)真研究。周莊鎮(zhèn)位于蘇州城東南公里，昆山市境內(nèi)西南公里，宛如一顆燦爛的明珠鑲嵌在上海大觀園旁的淀山湖畔，已有九百余年的歷史。周莊的魅力，還在于它的文化蘊涵。沈廳、張廳、迷樓、葉楚傖故居、澄虛道院、全福寺等名勝古跡，具有一定的歷史、文化和觀賞價值。臺灣作家三毛鐘情周莊，旅美華人畫家陳逸飛的油畫雙橋馳名世界，著名畫家吳冠中撰文說“黃山集中國山川之美、周莊集中國水鄉(xiāng)之美”，海外報刊則稱“周莊為中國第一水鄉(xiāng)”。個案研究：周莊江南人家 周莊江南人家旅游商業(yè)項目位于周莊古鎮(zhèn)入口處，建筑面積逾4萬平方米。該項目以“清末民初江南民俗再現(xiàn)”為開發(fā)主題，以“主題公園式休閑購物中心為設(shè)計概念。項目功能融參觀、游覽、特色商業(yè)、餐飲服務(wù)、休閑娛樂、影視表演、展覽展示為一體，充分滿足了現(xiàn)代旅游消費的多種需求。擔(dān)負著整合周莊旅游形象、提升旅游服務(wù)品質(zhì)的重任。江南人家的環(huán)境規(guī)劃以“水”為中心，通過人工河、人工湖及江南傳統(tǒng)環(huán)境及建筑元素的使用準(zhǔn)確表達了“江南風(fēng)情”的景觀風(fēng)貌；同時，在引入現(xiàn)代購物休閑中心及主題式公園規(guī)劃理念的基礎(chǔ)上，通過對河道系統(tǒng)、步行系統(tǒng)、建筑尺度及各種空間關(guān)系的巧妙處理，極為完美地實現(xiàn)了物業(yè)的各項功能需要、賦予景觀全新的豐富內(nèi)涵；最終在環(huán)境的規(guī)劃與設(shè)計上，通過中西交融、古今對比的手法獲得了物業(yè)整體形態(tài)的高品質(zhì)表現(xiàn)。在環(huán)境規(guī)劃方面，以江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)中較為典型的“臨水”布局為特征，在區(qū)塊內(nèi)設(shè)有大面積活水湖與人工河，與基地西側(cè)白蜆湖的廣闊水面聯(lián)成一體。在水域中央，設(shè)有造型別致的水上表演區(qū)，形成了以水為中心的景觀規(guī)劃格局。我們發(fā)現(xiàn)，該地塊開發(fā)設(shè)計的關(guān)鍵是水上表演舞臺，它是聚集人氣，融入周莊整體旅游環(huán)境的重要考慮?？梢园堰@個設(shè)計當(dāng)成總體區(qū)域開發(fā)的驅(qū)動引擎。麗江古城研究 麗江是中國云南的滇藏公路上的一顆燦爛明珠。麗江又叫大研鎮(zhèn)，人口30多萬，是一個以納西族為主體的自治縣。它處于云南省西北部，金沙江上游。境內(nèi)主要有玉龍雪山和老君山兩大山脈。有金沙江、瀾倉江兩大水系，海拔2400米，終年可以看見雪山。具有非常美麗的自然景觀。一天之中，可以有寒、溫、熱三種立體氣候。麗江古城具有光輝燦爛的東巴文化。麗江歷史上曾是漢族、納西族、藏文化的交匯之所，是古代的茶馬互市的重要的集散地，因此，麗江文化旅游將茶馬古道作為文化品牌正大力開發(fā)。納西族在麗江古城建設(shè)了燦爛的文明。據(jù)傳，麗江古城是由歷代的納西先祖主持建設(shè)的。其建筑從古代的穴居發(fā)展到現(xiàn)在的三房一照壁、四合五天井、走馬轉(zhuǎn)閣樓的古城民居模式。由于麗江處于滇藏貿(mào)易的集散地上，是南絲綢之路口岸及茶馬古道，因此，歷代不斷受到外來文化、中原文化、藏傳佛教、道教以及后來的基督教的影響，從而各種文化兼容并存發(fā)展。在美麗的麗江城，泉水從玉龍雪山上分西、中、東三大主流流入古城，形成若干個支流，使得城中的水網(wǎng)在雨花石鋪就的道路中相互交錯，形成家家泉水繞、戶戶垂楊如畫的美景，被中外建筑師稱為高原姑蘇、東方威尼斯。麗江古城的旅游依托于古城獨特的建筑文化和美麗的景觀，以及東巴文化和納西族的風(fēng)俗，形成了中國旅游業(yè)中一張極有號召力的品牌。 我們深入研究了麗江古城的街道格局，發(fā)現(xiàn)麗江的“四方街”設(shè)計的非常好，它處于各個街區(qū)交匯的中心，是游客積聚的地方，這是形成麗江整體商業(yè)氣氛的關(guān)鍵?？晒┙梃b之經(jīng)驗鳳凰古鎮(zhèn)旅游比周莊、麗江旅游發(fā)育慢了一步，但同樣前途廣闊。以周莊模式判定，鳳凰正走向集團投資，搭建新一輪發(fā)展平臺的前夕，率先進行地產(chǎn)投資前景看好。但是，思想采購顯示，地產(chǎn)項目同旅游結(jié)合的設(shè)計非常重要，一個旅游街區(qū)要旺人氣，必須有“周莊江南人家”的“水上表演舞臺”和麗江“四方街”這樣的場所設(shè)計，作為街區(qū)開發(fā)的驅(qū)動引擎。假想方案評述（略）各種假想方案都有一定的優(yōu)缺點和可借鑒之處，但都不能同時滿足發(fā)展商的要求，卻為我們找出解決辦法和適當(dāng)方案提供了許多參考依據(jù)。五 策劃推薦之綜合方案將理論研究、思想采購、市場調(diào)查三者的結(jié)論經(jīng)過反復(fù)研究，我們認(rèn)為本項目的地塊做單一產(chǎn)品的開發(fā)是不可行的，唯一可行的做法是集合上述幾個假想方法各自的長處，形成一個功能較多、比較有投資回收把握的綜合方案。綜合方案綜述 本方案是通過綜合開發(fā)將賓館、餐飲、景點和商場、商鋪的功能融為一體，形成一個多功能的旅游服務(wù)、休閑、游覽、購物中心。這個中心既包括景觀中心、服務(wù)中心，也包括購物中心。即建立一個近千平方米面積的“秋千廣場”，以此為中心開展少數(shù)民族旅游活動，使之成為游客的聚集中心、夜生活的廣場；沿江商業(yè)街和廣場的周邊將構(gòu)成一個以民族手工業(yè)加工、民族產(chǎn)品銷售及文化產(chǎn)品為主的商業(yè)購物觀光中心，廣場附近的商鋪和較大規(guī)模的商場將以銷售綠色產(chǎn)品為主。同時另一部分建成一個別墅式三星級酒店，每一棟都帶有獨立產(chǎn)權(quán)，既可出售也可出租，屬于投資型物業(yè)，還可以采用返租回報的辦法和提供回購保證、按揭商業(yè)等方式來吸引買家，降低買家和發(fā)展商各自的投資風(fēng)險?？傮w項目可稱為“鳳凰秋千廣場”商業(yè)街區(qū)。概念產(chǎn)品要點主題廣場 主題廣場就是要具有鮮明的景觀特色和別具一格的風(fēng)采，比如突出苗族風(fēng)情和文化的主題。苗家文化中的八人秋千、鼓舞、上刀梯、篝火等是非常具有地方特色的東西，可以大力挖掘。這樣可以解決鳳凰旅游參與性差，夜生活單獨的問題，可以大大聚集人氣，從而帶動整個商業(yè)街的興旺。投資型物業(yè) 主要是指可供投資的商用物業(yè)，包括商鋪、出租房以及產(chǎn)權(quán)式賓館。目前，鳳凰的商用物業(yè)市場價格和前景被普遍看好，市場上基本買不到價格適宜，地段適宜的商鋪，一般都是不租不賣。因此，我們將本項目開發(fā)成具有獨立產(chǎn)權(quán)的別墅式賓館和深受投資型買家歡迎的臨街商鋪，是適應(yīng)市場需求的。產(chǎn)權(quán)式賓館 采用所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的做法，將所有權(quán)和投資權(quán)出讓給買家，從而減輕和降低投資和經(jīng)營的壓力。這種做法已有成功的經(jīng)驗和案例可以借鑒。再通過返租回報、提供回購保證和按揭服務(wù)來打消買家的疑慮和擔(dān)憂，提升其購買能力和供樓能力。這一方法一般用在商鋪銷售，但產(chǎn)權(quán)式賓館也完全可以適用，而且商鋪應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)式酒店配合使用才更有效?；刭彵ＷC 這是一種為買家提供購買信心和保證的做法，可以說是一種“欲擒故縱”的策略和手段，與房地產(chǎn)“無理由退房”有異曲同工的功效。價格估算及投資評價（略）綜合方案的操作要點1規(guī)劃設(shè)計要點商業(yè)街的進深沿江的一面最好達到8-10M，以增大營業(yè)面積，可以用于餐飲和手工作坊經(jīng)營。內(nèi)街商鋪進深為米。商業(yè)街的寬度控制在3.8-4米。沿江的商鋪下沉1米左右，既可造成錯落，又可以增加首層商鋪的面積，容易吸引游客和提升商鋪的商業(yè)價值。風(fēng)貌控制區(qū)的建筑，包括商鋪和別墅式賓館均建成2.5層，要求天際線錯落有效。秋千廣場做成下沉式不規(guī)劃的格局，既便于游客游覽購物，還可以用于表演8人秋千、爬梯和鼓舞、儺戲等節(jié)目。別墅式賓館應(yīng)當(dāng)建成“二合一”或“四合一”的聯(lián)體式別墅，外觀和造型要與周邊建筑相融合。區(qū)域控制區(qū)的別墅式賓館基本上以3層為主。園林設(shè)計要形成小橋流水的中式格調(diào)，別墅式賓館向景圍合式排布。賓館服務(wù)區(qū)要考慮設(shè)置三星級賓館所需的硬件設(shè)備，包括會議、餐飲、娛樂等設(shè)施。2營銷推廣要點鳳凰之心 本項目的地塊緊靠虹橋，觀景角度最佳，可以將周圍優(yōu)美景色盡收眼底，而且是鳳凰古城的絕版地，具有不可估量的價值，在“鳳凰之心”這一個整體概念的框架下，建造一個全新的景觀中心、購物中心和旅游接待中心。打造成繼“虹橋”之后的新的旅游高潮區(qū)。秋千廣場 這個下沉式廣場以苗族8人秋千為標(biāo)志，結(jié)合其他苗族的特色活動，如鼓舞、刀梯等，使這里形成一個新的旅游高潮點，將虹橋這一旅游路線的終點站向前延伸至本項目，吸引人流前來觀光和購物。而且，這一廣場是可以互動的具有體驗式的娛樂廣場，可以給游人留下終生難忘的印象。名人效應(yīng) 通過對路易艾黎（Rewi Alley）的推介和宣揚，使他成為鳳凰國際化傳播的“形象大使”和“代言人”，可以立一個雕像，向人們介紹他的生平，推介他的作品，擴大鳳凰對內(nèi)和對外的影響。營銷方式 產(chǎn)權(quán)+分供+返租+回購，可以保證投資者的利益，降低投資風(fēng)險?！八罨馃帷?夏季可組織沱江水上活動項目，如潑水、捉鴨子，冬季可以搞篝火晚會、表演苗族歌舞等節(jié)目。最佳觀景臺 美麗的沱江和古樸的吊腳樓群是鳳凰古城的靈魂景觀，而無論是匆匆過客，抑或是癡迷的美術(shù)愛好者，都需要選擇一個最佳視角細細觀賞。通過我們實地觀察和分析，本項目地塊處在獨一無二的最佳觀景處，因此，應(yīng)考慮適當(dāng)設(shè)置“觀景臺”。六 本策劃結(jié)論本項目的開發(fā)正處于鳳凰古城旅游業(yè)高速發(fā)展的起步階段，項目的啟動可與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈形成互動的作用，可以促進鳳凰旅游業(yè)上檔次、上規(guī)模和出效益。可以采取分期開發(fā)，先做旺人氣，再做旺財氣的策略來運作。本項目提出的“綜合方案”，無論是從市場需求、投資回收和政策要求來看，都是完全可行的；從通過初步核算的結(jié)果來看，可以滿足發(fā)展商的策劃要求。目前，本策劃正在實施中，進展順利。全球化思想采購的緣起在以上旅游地產(chǎn)的策劃實踐中，我們發(fā)現(xiàn)不斷進行的思想采購，使我們真正弄懂了旅游街區(qū)的建設(shè)的奧秘，這是我們的策劃被發(fā)展商立即接受的關(guān)鍵。在我們完成的武夷山和神農(nóng)架有關(guān)旅游項目的策劃中，我們的思想采購范圍真正達到了全球化。如，為了確定武夷山三仰峰和神農(nóng)架神農(nóng)頂?shù)亩ㄎ?，我們便采購了全世界許多名山的旅游定位方式，總結(jié)成山頂旅游模式進行綜合研究。為了確定武夷山大峽谷的旅游定位，我們也采購了世界山谷旅游模式進行研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這種思想采購大大拓展了我們的視野，對策劃非常有效。由此，我們體悟到，中國同整個世界是相通的，企業(yè)遇到的決策問題早有人研究過。其實我們對待市場的手法還很原始，我們的確還有很多東西要向別人學(xué)習(xí)。如果中國的企業(yè)就這樣走向全球化的舞臺，我們無疑以長矛對大炮。這使我們轉(zhuǎn)向全球化時代策劃理論的研究。20世紀(jì)90年代以來，隨著通信技術(shù)和因特網(wǎng)的不斷發(fā)展，全球化問題已經(jīng)成為報紙、雜志和人們口頭最時髦的語言，在世界各個地方，人們都在談?wù)撌袌黾夹g(shù)和人才競爭的全球化問題。不管是歡呼還是詛咒，全球化毋庸置疑地已經(jīng)來到了我們身邊。在過去的十年里，全世界已經(jīng)出版了兩千多種著作和三萬多篇文章來討論世界全球化問題。英國著名社會學(xué)家阿爾布勞曾經(jīng)談到：全球經(jīng)濟的起、全球性機構(gòu)的出現(xiàn)，以及文化在全球的擴散和交融，都被視為出現(xiàn)全新世界秩序的證明。2002年春天，我受著名策劃家王志綱先生的邀請，去對歐洲的城市與房地產(chǎn)運作進行全方位的考察。在歐洲，通信業(yè)的發(fā)展就讓我非常驚訝，讓我充分意識到了全球化的趨勢正在包圍著每一個人。歐洲與中國相距萬里，但是漫游的手機讓我們猶如在自己的城市生活一樣里。我們在法國、比利時、意大利都能夠隨時聽到來自于廣州和中國內(nèi)地的消息，進行無障礙的溝通。在著名的山城盧森堡，我曾經(jīng)利用下榻賓館的電腦上網(wǎng)，在遙遠的異國他鄉(xiāng)看到自己的網(wǎng)站，便通過Email向自己公司發(fā)送了信件，就好像在自己公司一樣，很方便。這種全球化的經(jīng)驗提示一個重要問題，從博弈論角度說，競爭，最重要的還是同時代、同市場、同環(huán)境下的競爭，而不是不同世代或者不同語境和環(huán)境的競爭。所以我們在談到策劃時，有人隨時都談到孫子兵法如何，中國古代智慧如何。當(dāng)然，孫子兵法是重要，中國古典的智慧也是對人類現(xiàn)在思想的形成有重大影響的，但是，我們目前的競爭格局是，在同時的環(huán)境中，同世界上強大的國家和企業(yè)進行競爭。因此，研究即時的企業(yè)運作經(jīng)驗和策劃思想更加有重要的現(xiàn)實意義。今天的中國企業(yè)，在全球化的浪潮中，已經(jīng)逐漸熟悉了同世界打交道的規(guī)則。我們在汽車業(yè)、百貨業(yè)和電子行業(yè)已經(jīng)走上了以全球化的物質(zhì)采購來整合資源，節(jié)約成本的創(chuàng)新道路。然而，就我個人的見解，這種全球化的采購，還有更深一層次的含義：全球化的思想采購將更加有力地增強我們在未來世界的競爭力。這便是我提倡全球化思想采購的一個基本信息。在全球化的背景里，思想就是資本，其他的只不過是資金。我們必須充分意識到思想的作用，在知識經(jīng)濟的時代，只有不斷地去挖掘思想這一寶庫，才能夠在未來的市場競爭中立于不敗之地，而資金只是我們思想競爭的最后表現(xiàn)形態(tài)。全球化的思想采購讓我們把思想作為資本的問題，提到了重要的議事日程，從而使我們把思想的豐富性和采掘，作為一種重要的競爭手段提出來了。全球化采購降低決策成本在中國城市中，深圳和上海一直都在爭奪全球采購中心的地位。這種全球化的物質(zhì)采購，是由市場全球化不斷融合以及網(wǎng)絡(luò)，尤其是電子商務(wù)發(fā)展帶來的。全球化貿(mào)易壁壘逐漸降低，使得外貿(mào)進出口業(yè)務(wù)變成了全球采購過程，這是中國企業(yè)目前面臨的一個重要的問題。有的企業(yè)目前在中國設(shè)立所謂全球化的生產(chǎn)車間，即采用OEM生產(chǎn)方式，又叫貼牌生產(chǎn)方式，充分加入到全球制造業(yè)的分工合作之中，這是拓展海外市場的一個重要方法。這種方式能夠使企業(yè)流程再造，達到零庫存生產(chǎn)。而這一切都是建立在企業(yè)信息化基礎(chǔ)之上的。所以說，企業(yè)的信息化是全球競爭的通行證。尤其那些高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展，更是不斷在同國際上流行的全球化采購靠攏。全球化采購也是規(guī)模經(jīng)濟的重要保證?？偨Y(jié)沃爾瑪成功的經(jīng)驗，我們不難發(fā)現(xiàn)，實際上在整個經(jīng)營過程中，在每一個環(huán)節(jié)中都盡量降低成本。它擁有自己高效率的配送中心，迅速的運輸系統(tǒng)和有效的營銷成本控制。而最重要的是，在全球化背