房地產(chǎn)項目可行性研究報告.doc

芳園里項目可行性研究報告二零年七月一、 總論1、項目位置及背景本項目處在北京市朝陽區(qū)芳園里中路，西臨萬客隆超市，南臨兆隆大廈，北靠星城國際公寓、北京京東方電子公司，東臨東光電工廠及海軍701廠。地理位置優(yōu)越，環(huán)境幽雅。芳園里地區(qū)是北京市泛CBD區(qū)域，因受CBD及麗都商圈的影響已逐漸成為北京最活躍和繁榮區(qū)域。芳園里外銷公寓最為集中，并有少量商務(wù)大廈及商住樓，代表性的項目有星城國際、海潤國際公寓、佳境天成、和喬麗晶公寓等，每平方米均價8500元以上。本項目最近區(qū)域的商品房的銷售為兆隆大廈，其均價為7200元/平米，銷售情況良好，但兆隆大廈是塔樓，而本項目為板樓，其間的差價應(yīng)在500元左右。 芳園里地區(qū)同時又是京城規(guī)劃中的10個邊緣集團之一，10個邊緣集團所在區(qū)域以東五環(huán)沿線為主，如芳園里(望京)、東壩、定福莊、垡頭和北苑均處于東五環(huán)的北京市東部地區(qū)。其余的5個邊緣集團則分布在五環(huán)沿線的南部、西部和北部地區(qū)。據(jù)偉業(yè)公司的調(diào)查顯示，邊緣集團范圍內(nèi)在售的117個項目中，西苑集團占5個、清河集團占6個、北苑集團占16個，芳園里集團占37個、定福莊集團占18個、垡頭集團2個、南苑集團9個、豐臺集團9個、石景山集團15個。由此可以看出東五環(huán)和北五環(huán)沿線的邊緣集團發(fā)展較快，特別是芳園里集團的望京和北苑集團已成為樓市中的熱點區(qū)域。有關(guān)人士認(rèn)為，無論是價格還是環(huán)境，五環(huán)沿線的邊緣集團都有著城區(qū)不可比擬的優(yōu)勢，特別是隨著五環(huán)路的加緊建設(shè)和私家車的逐漸普及，芳園里地區(qū)成為住宅旺地已指日可待。2、項目概況： 本項目占地面積19200平米，總建筑面積87300平米，建筑規(guī)模為地下8000平米，地上79300平米，建筑容積率為4.11，分為兩棟住宅樓、一棟寫字樓共三棟單體建筑，地下兩層、地上14-16層。經(jīng)估算，工程總造價約4.3億元，住宅樓銷售部分每平米造價為4712元，寫字樓銷售部分每平米造價5824元。項目總的銷售保本價格為5684元/平米。針對兆隆大廈的均價7200元/平米的塔樓銷售價格，同時考慮資金的回籠速度，本項目住宅樓的銷售價格低定位在6000元/平米，寫字樓銷售價格定位在8000元/平米，銷售收入為5.12億元，公司實際投資20158萬元，銷售凈利潤為4598萬元，投資回報率為24%。二、 北京市住宅市場分析1、北京房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r北京市自1978年以來國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，GDP的平均年增長率為15.27%，除個別年份以外均保持10%以上的經(jīng)濟增長速度，近5 年經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)沒有出現(xiàn)大起大落的計劃經(jīng)濟發(fā)展特點，說明北京市的市場進(jìn)程有了較大的提高。房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資是拉動經(jīng)濟增長的有效手段，房地產(chǎn)作為高值耐用消費品可啟動消費，同時房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)特性可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，目前對國民經(jīng)濟的發(fā)展十分重要。加入WTO對房地產(chǎn)市場的影響分析在2001年下半年，中國加入世貿(mào)組織（WTO）之后，中國的經(jīng)濟發(fā)生了深刻的變化。相應(yīng)的，北京也獲得難得的發(fā)展機遇。首先，加入WTO使中國的經(jīng)濟規(guī)則與世界接軌，增加了政策的透明度及穩(wěn)定性，使國外的投資者能夠理解和把握。這將極大地刺激國外投資者的投資信心，增加國外投資者對國內(nèi)各行業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)作為國內(nèi)贏利預(yù)期最好的行業(yè)之一，必將受到投資者的極大關(guān)注，從而拓寬開發(fā)商的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時，穩(wěn)定、規(guī)范化的政策環(huán)境將使國外投資者有信心投資于國內(nèi)的各種資產(chǎn)，擴大整體房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求規(guī)模，緩解目前的供需失衡局面，增加行業(yè)景氣。其次，加入WTO，使得國內(nèi)產(chǎn)品與國外產(chǎn)品站在同一競爭地位，通過公平的競爭必將使國內(nèi)外消費者享受到更好的產(chǎn)品服務(wù)，刺激進(jìn)出口業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高國內(nèi)的市場化程度，進(jìn)而吸引更多的國外投資者進(jìn)入中國的各個行業(yè)，帶動國內(nèi)尤其是北京的寫字樓、高檔公寓、酒店、商業(yè)設(shè)施等各方面不動產(chǎn)物業(yè)的需求，對房地產(chǎn)的繁榮是個有利的促進(jìn)。最后，大量國外投資者的滲入，將提高對人才資源的需求，增加國內(nèi)人員的收入預(yù)期及消費信心，激發(fā)一部分購買力，擴大房地產(chǎn)市場的需求。雖然，國外產(chǎn)品對國內(nèi)制造業(yè)將產(chǎn)生沖擊，但對于北京這樣的服務(wù)型功能為主的城市來說，影響不大且調(diào)整相對容易。總體來說，加入WTO將擴大北京房地產(chǎn)的需求規(guī)模，并刺激其消費，是一件利大于弊的重大利好。舉辦奧運對房地產(chǎn)市場的影響申奧成功將給北京帶來大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有利于投資硬環(huán)境的改善。為了成功地舉辦奧運，北京市政府將投入大量資金改善北京的基礎(chǔ)設(shè)施狀況。比如機場的擴建、城市的公交、高速公路、輕軌鐵路、地鐵等。另外，電視媒體的轉(zhuǎn)播系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)，都將加強建設(shè)。擬重點建設(shè)142個項目，投資逾1800億元。包括：900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機場等；450億元用于環(huán)境治理，實現(xiàn)天更藍(lán)、水更清、地更綠；300億元用于信息化建設(shè)，初步實現(xiàn)電子政務(wù)、電子商務(wù)、信息化社區(qū)和遠(yuǎn)程教育；150億元將用于水、電、氣、熱等生活設(shè)施的建設(shè)和改造等。這些不僅對北京投資硬環(huán)境的改善具有非常直接的促進(jìn)作用，而且對居住的舒適性也將得到提高，總體提升了不動產(chǎn)物業(yè)的價值。申奧成功將帶動一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給國內(nèi)外的投資商帶來了重大的商機。舉辦奧運無論是對廣告業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)，還是零售商業(yè)等，都將得到發(fā)展的機會。這不僅對北京的一些行業(yè)來講是一個巨大的機會，對于其它省市，乃至于全球的投資商，都是一個重要的商機。舉辦奧運會，還將增加就業(yè)，增加居民的收入，從消費的角度來看，這無疑會拉動北京經(jīng)濟的增長，提高國內(nèi)外投資商對北京市場投資的回報率和盈利的樂觀性，同樣可以促進(jìn)北京物業(yè)市場的銷售和發(fā)展。申奧成功將促進(jìn)科技等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，將把北京的投資環(huán)境提高到一個更新的層次。北京奧運提出了“綠色奧運、科技奧運和人文奧運”，在環(huán)境治理、綠化城區(qū)建設(shè)、公園化的城市、三廢治理等等方面，都將投入大量資金。在水環(huán)境的治理、空氣污染的改善以及生活垃圾的處理和改善方面，也要做許多工作。這些項目的開展，都離不開相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，必將為北京贏得良好的城市形象，從而使北京的投資環(huán)境達(dá)到更高的層次。2、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展展望 隨著申奧的成功、加入WTO的利好，房地產(chǎn)市場熱度升級。目前北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速。土地購置面積和土地開發(fā)面積大幅增長。土地購置面積為284.9萬平方米，土地開發(fā)面積為459.2萬平方米，分別增長2.8倍和3.5倍，說明在開發(fā)投資和開復(fù)工面積強勢增長的同時，土地購置面積和土地開發(fā)面積也有很大幅度的增長，后勁十足，勢頭強勁。北京房地產(chǎn)市場供銷兩旺。商品房在建規(guī)模擴大，開發(fā)速度劇增。北京房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)可觀。從城市人口和商品房的銷售量上看，北京的市場發(fā)展?jié)摿κ挚春谩⒎康禺a(chǎn)市場的潛在需求十分巨大。北京的購買力正處于上升階段，隨著住房補貼政策的落實，北京的個人購房比例將會大大增加。北京房地產(chǎn)市場經(jīng)營格局將會發(fā)生很大變化，一些無資金、無人才、無項目的小企業(yè)將會被淘汰出局，二三十家大型開發(fā)集團將主導(dǎo)北京市場。這也是北京房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序競爭的要求和表現(xiàn)。 舉辦奧運會對北京房地產(chǎn)市場的影響，具有區(qū)域性、局部性、時間性的特征。辦奧運對城市結(jié)構(gòu)、物業(yè)布局和房地產(chǎn)市場格局有重大影響，但對房地產(chǎn)市場需求總量的直接影響并不大。辦奧運的輻射力，在空間上是遞減的在時間上是先增后減的。在空間上，距奧運場館尤其是奧運村越遠(yuǎn)，輻射力越小，雖然全北京都能夠從奧運受益，但城市重心還是會進(jìn)一步北移；在時間上，以舉辦奧運會時的2008年為界，從現(xiàn)在到2008年，辦奧運的影響趨勢是逐年遞增，到2008年后逐年遞減直至消失。辦奧運的影響是表層性的，而入世對北京房地產(chǎn)市場的影響，是深層次、制度性、全局性、環(huán)境上的，比舉辦奧運會的影響更加重要、更加深刻、更加持久。包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的眾多企業(yè)要面對更多的國內(nèi)外競爭對手，挑戰(zhàn)與機遇并存。雖然舉辦奧運會和入世對北京房地產(chǎn)市場同為利好因素，但是兩者的重要性不可同日而語。對于北京房地產(chǎn)市場而言，舉辦奧運會和入世是一種互動關(guān)系，兩者既相互聯(lián)系，相互作用，又相互補充。從時間上看，舉辦奧運會和入世幾乎同時作用于北京房地產(chǎn)市場，這使得北京房地產(chǎn)市場步入了新的歷史時期，新的階段。進(jìn)一步講，舉辦奧運會給北京房地產(chǎn)帶來的契機是在WTO規(guī)則下實現(xiàn)的。WTO規(guī)則對開發(fā)商來說是新的、不熟悉的東西，企業(yè)在不熟悉的環(huán)境中運營具有很大的風(fēng)險，這種風(fēng)險主要是政策風(fēng)險和規(guī)則風(fēng)險，這種風(fēng)險與市場風(fēng)險相互作用，從而增加了市場的不確定性，我們對這種政策風(fēng)險和規(guī)則風(fēng)險要有足夠的認(rèn)識和充分的準(zhǔn)備。到2008年奧運會舉辦之前，除奧運會本身所需場館外，其它直接需求不會增多，但潛在客戶會大大增加。辦奧運會使北京的全國核心地位得到加強，國際化程度提高，城市功能得到加強，環(huán)境得到改善，會吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，潛在客戶大大增加，帶動經(jīng)濟持續(xù)增長，整個城市購買力上升，這些必然會引致對各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升。但是，這一需求具有不確定性，這要求決策者眼光長遠(yuǎn)，頭腦清醒，冷靜看待奧運需求，供給量與需求量應(yīng)相匹配。同時因為奧運會后的需求肯定是下降的。辦奧運是北京房地產(chǎn)市場的一個前所未有的發(fā)展契機。從整體上看，辦奧運促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會增加，從而使開發(fā)商對未來北京房地產(chǎn)市場有一個良好的預(yù)期，對前景充滿信心，刺激、帶動更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項目，投資有不斷擴大的趨勢，從而使整個房地產(chǎn)市場的供給明顯增加。據(jù)我們分析預(yù)測，因為奧運村及奧運設(shè)施對城市布局、物業(yè)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場格局的影響，會導(dǎo)致城北的供給急劇大幅增加，城南的供給會均衡大量地增加。而且，供給的有效性大大增強，供給的速度、數(shù)量和質(zhì)量都能夠充分滿足房地產(chǎn)市場的需求。三、 項目周邊市場狀況1、周邊寫字樓物業(yè)狀況本項目位于朝陽區(qū)芳園里地區(qū)，該地區(qū)有四星級麗都酒店、海逸酒店；嘉林、京潤別墅區(qū)；麗都、和喬麗晶、鉆石、宏源等高檔公寓云集；第三使館區(qū)、望京第四使館區(qū)的建設(shè)即將展開。同時該地區(qū)有和睦家醫(yī)院、北京國際學(xué)校、日本學(xué)校、德國學(xué)校、萬客隆超市等商務(wù)居住條件。雀巢中國總部、ABB、松下電子管、愛立信、諾基亞、西門子等電子產(chǎn)品的加工出口為該地區(qū)提供產(chǎn)業(yè)支持。另外芳園里電子城已納入中關(guān)村科技園五園一區(qū)的大規(guī)劃內(nèi)，入住的新技術(shù)企業(yè)享受與中關(guān)村科技園同等的優(yōu)惠稅收政策。以上利好條件促進(jìn)了本項目的發(fā)展前景，同時周邊樓市的火爆也為本項目提供了有利的實踐依據(jù)。以下對附近樓盤作一簡要概述： 1、星城國際中心位于芳園里電子城，占地面積2.2萬平方米，建筑總面積15萬平方米，容積率為6.82。擁有一座1萬多平方米帶高爾夫球場的空中花園；兩棟共管式外銷國際公寓；一棟酒店式公寓智能化寫字樓，及4.6萬平方米的國際商務(wù)展廳；和3.6萬平方米的智能化地下車庫，800個車位，外銷公寓售價為12500元/平方米，物業(yè)管理費19元/月/平米，車位每12萬/個，入住率80%以上。內(nèi)銷公寓售價為均價8000元/平米，物業(yè)管理費為3元/月/平米，取暖費30元/年/平米。其戶型結(jié)構(gòu)如下： 戶型 面積 均價 估價2室2廳2衛(wèi) 119.27 8000元(人民幣)/平米 954160元/套 2室2廳2衛(wèi) 128.91 8000元(人民幣)/平米 1031280元/套 2室2廳2衛(wèi) 140.86 8000元(人民幣)/平米 1126880元/套 3室2廳2衛(wèi) 145.3 8000元(人民幣)/平米 1162400元/套 3室2廳2衛(wèi) 145.59 8000元(人民幣)/平米 1164720元/套 3室2廳2衛(wèi) 148.18 8000元(人民幣)/平米 1185440元/套 3室2廳2衛(wèi) 153.86 8000元(人民幣)/平米 1230880元/套 4室2廳2衛(wèi) 196.64 8000元(人民幣)/平米 1573120元/套2、銀楓家園位于朝陽區(qū)首都機場大山子收費出口,規(guī)劃的西直門-回龍觀-東直門的輕軌鐵路及規(guī)劃五環(huán)路也將從小區(qū)周邊經(jīng)過，銀楓家園毗鄰湖光水色的望京公園，與北京最尊貴之銀湖別墅隔路相望，總建筑面積25萬平方米。物業(yè)管理費為3元/月/平米，取暖費30元/年/平米。物業(yè)類型： 普通住宅 價格： 均價5300元(人民幣)/平米 裝修狀況： 毛坯房 戶型結(jié)構(gòu)如下： 戶型 面積 單價（均價） 估價 2室2廳2衛(wèi) 119.27 5300元(人民幣)/平米 632131元/套 2室2廳1衛(wèi) 128.91 5300元(人民幣)/平米 683223元/套 2室1廳2衛(wèi) 140.86 5300元(人民幣)/平米 746558元/套 3室2廳2衛(wèi) 145.3 5300元(人民幣)/平米 770090元/套 3室2廳2衛(wèi) 145.89 5300元(人民幣)/平米 773217元/套 3室2廳1衛(wèi) 148.8 5300元(人民幣)/平米 788640元/套 3室2廳1衛(wèi) 153.86 5300元(人民幣)/平米 815458元/套 4室2廳2衛(wèi) 190.64 5300元(人民幣)/平米 1010392元/套 3、佳境天成 位于北京朝陽望京中環(huán)南路甲2號，占地面積： 9757平方米， 綠化率： 30% ，總建筑面積： 65000平方米，容積率為6.66。物業(yè)類型： 商住辦公 價格： 均價10900元(人民幣)/平米 裝修狀況： 毛坯房 物業(yè)管理費為3元/月/平米，取暖費30元/年/平米。 4、藍(lán)色家族位于朝陽區(qū)京順路與廣順南大街交匯處，距麗都酒店僅500米，緊鄰百米綠化帶，正對第四使館區(qū)。藍(lán)色家族采用法式白派建筑的風(fēng)格簡約明朗，STEPBACK的立體板式塔樓設(shè)計，32層的高窗闊景。獨到精良的板塔設(shè)計是藍(lán)色家族最大的亮點之一。藍(lán)色家族將2003年7月全面入住。物業(yè)管理費為3元/月/平米，取暖費30元/年/平米。 物業(yè)類型： 普通住宅 價格：均價5700元(人民幣)/平米 裝修狀況： 簡裝 5、電子城小區(qū)位于朝陽區(qū)芳園里駝房營，小區(qū)總建筑面積33萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房面積為20萬平方米。小區(qū)分為三個組團，規(guī)劃為13棟高層塔樓住宅，規(guī)劃居住人口達(dá)9000余人。物業(yè)管理費1.52元/月/平米，取暖費30元/月/平米。 物業(yè)類型： 經(jīng)濟適用房 價格： 均價3600元(人民幣)/平米 裝修狀況： 毛坯房 戶型結(jié)構(gòu)如下： 戶型 面積 單價（均價） 估價 2室1廳1衛(wèi) 84.14 3600元(人民幣)/平米 302904元/套 2室1廳1衛(wèi) 88.42 3600元(人民幣)/平米 318312元/套 2室2廳1衛(wèi) 104.81 3600元(人民幣)/平米 377316元/套 3室1廳2衛(wèi) 118.2 3600元(人民幣)/平米 425520元/套 3室1廳2衛(wèi) 121.46 3600元(人民幣)/平米 437256元/套 3室1廳2衛(wèi) 129.2 3600元(人民幣)/平米 465120元/套 2室1廳2衛(wèi) 131.3 3600元(人民幣)/平米 472680元/套 3室2廳2衛(wèi) 131.79 3600元(人民幣)/平米 474444元/套 6、嘉潤花園位于北京朝陽區(qū)望京南湖渠東路，是由北京金致達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)的精品內(nèi)銷公寓項目。位于望京南湖渠東路，距京順路百米之隔，占地2.5公頃，總建筑面14萬平方米，包括地下2萬平方米的停車庫。由A、B、C、D四棟樓和7000平米的高檔會所組成。2000底主體完工，2001年6月30日全面入住。物業(yè)管理費為3元/月/平米，取暖費30元/年/平米。 物業(yè)類型： 普通住宅 價格： 均價5700元(人民幣)/平米 裝修狀況： 毛坯房 開發(fā)商： 北京金致達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型結(jié)構(gòu)如下： 戶型 面積 單價（均價） 估價 2室2廳2衛(wèi) 106.09 5700元(人民幣)/平米 604713元/套 2室2廳2衛(wèi) 114.99 5700元(人民幣)/平米 655443元/套 2室2廳2衛(wèi) 115.56 5700元(人民幣)/平米 658692元/套 2室2廳2衛(wèi) 125.5 5700元(人民幣)/平米 715350元/套 3室2廳2衛(wèi) 132.59 5700元(人民幣)/平米 755763元/套 3室2廳2衛(wèi) 147.79 5700元(人民幣)/平米 842403元/套 3室2廳2衛(wèi) 148.06 5700元(人民幣)/平米 843942元/套 3室2廳2衛(wèi) 149.79 5700元(人民幣)/平米 853803元/套 4室2廳2衛(wèi) 179.08 5700元(人民幣)/平米 1020756元/套 4室2廳2衛(wèi) 179.08 5700元(人民幣)/平米 1020756元/套 7、亮馬水晶位于朝陽區(qū)亮馬橋路5號，毗鄰電子城，西接燕莎亮馬商圈，是北京冠德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的高檔公寓?？偨ㄖ娣e為41647平方米，綠化率高達(dá)31%。主要戶型為一居和二居，為白領(lǐng)階層精心打造，園區(qū)內(nèi)綠化面積大，水景設(shè)計巧妙，完善。物業(yè)管理費為3元/月/平米，取暖費30元/年/平米。 物業(yè)類型： 公寓 價格： 均價6500元(人民幣)/平米 裝修狀況： 毛坯房 戶型結(jié)構(gòu)如下： 戶型 面積 單價（均價） 估價 1室2廳1衛(wèi) 43 6500元(人民幣)/平米 279500元/套 1室1廳1衛(wèi) 82 6500元(人民幣)/平米 533000元/套 2室1廳1衛(wèi) 85 6500元(人民幣)/平米 552500元/套8、海潤國際公寓建筑面積，售價為8988元/平方米（均價），已銷售70%以上。物業(yè)管理費為3元/月/平米，取暖費30元/年/平米。物業(yè)類型： 商住公寓 價格：均價8988元(人民幣)/平米 裝修狀況： 精裝修、送全部家電戶型結(jié)構(gòu)入下：1室1廳1衛(wèi) 63 8988元(人民幣)/平米 566244元/套 1室1廳1衛(wèi) 68 8988元(人民幣)/平米 611184元/套 1室1廳1衛(wèi) 72 8988元(人民幣)/平米 647136元/套 2室2廳1衛(wèi) 110 8988元(人民幣)/平米 988680元/套2室2廳1衛(wèi) 116 8988元(人民幣)/平米 1042608元/套2室2廳1衛(wèi) 119 8988元(人民幣)/平米 1069572元/套 3室2廳1衛(wèi) 138 8988元(人民幣)/平米 1240344元/套 3室2廳2衛(wèi) 151 8988元(人民幣)/平米 1357108元/套 3室2廳2衛(wèi) 164 8988元(人民幣)/平米 1474032元/套 4室2廳2衛(wèi) 211 8988元(人民幣)/平米 1896468元/套2、該地區(qū)的發(fā)展前景 按北京市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，北京市將成為一個中心、10個邊緣集團的“分散集團式”市區(qū)格局。十大邊緣集團：1992年的北京城市總體規(guī)劃中規(guī)劃了位于市區(qū)與縣城之間的10個邊緣集團。從北往東數(shù)，分別為清河集團、北苑集團、芳園里集團、東壩集團、定福莊集團、垡頭集團、南苑集團、豐臺集團、石景山集團、西苑集團。十大邊緣集團的形成及其各種設(shè)施的完善，悄悄地改變了北京的城市格局和市民的居住觀念。而十大邊緣集團將成為北京市民新的居住區(qū)。 隨著10個邊緣集團人氣的興旺，除了新建小區(qū)自建的商業(yè)設(shè)施以外，還出現(xiàn)了上百個超市、便利店、倉儲店等多種商業(yè)網(wǎng)點。另外，作為一項前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)，北京物流中心、SHOPPINGMALL也建在四環(huán)路以外。醫(yī)療、教育問題是老百姓最關(guān)心的，隨著本市醫(yī)療、教育政策的改革，各個小區(qū)的小型醫(yī)療設(shè)施和社區(qū)學(xué)校會越來越多，居民就醫(yī)和孩子上學(xué)會越來越方便。在大環(huán)境上，本市以四環(huán)周邊地區(qū)為主的240平方公里城市綠化帶在今年年內(nèi)完成，這些有吸塵、殺菌、隔音作用的城市“綠肺”將使城市邊緣集團所在地區(qū)的綜合環(huán)境質(zhì)量比城里好得多；小環(huán)境上，由于地價相對較低，開發(fā)商舍得減少一些容積率，做園林，讓居民開門見綠，有一個好的社區(qū)環(huán)境。有了這些優(yōu)勢，加之房價便宜，10個邊緣集團已成為北京新的生活居住區(qū)。相對三環(huán)內(nèi)而言，四環(huán)、五環(huán)周邊還有比較“整”、比較“大”的地塊，能使開發(fā)商、設(shè)計師有更大的發(fā)揮空間，做出品質(zhì)好、樓體形式合理、綠化率高、密度小、配套全、適合居住的好房子。因此，10個邊緣集團也就成了北京最適合居住、最富有時代氣息的人文區(qū)域。 從空中鳥瞰，京城規(guī)劃中的10個邊緣集團均是圍繞著五環(huán)路線而建，10個邊緣集團所在區(qū)域以東五環(huán)沿線為主，如芳園里(望京)、東壩、定福莊、垡頭和北苑均處于東五環(huán)的北京市東部地區(qū)。其余的5個邊緣集團則分布在五環(huán)沿線的南部、西部和北部地區(qū)。據(jù)偉業(yè)公司的調(diào)查顯示，邊緣集團范圍內(nèi)在售的117個項目中，西苑集團占5個、清河集團占6個、北苑集團占16個，芳園里集團占37個、定福莊集團占18個、垡頭集團2個、南苑集團9個、豐臺集團9個、石景山集團15個。由此可以看出東五環(huán)和北五環(huán)沿線的邊緣集團發(fā)展較快，特別是芳園里集團的望京和北苑集團已成為樓市中的熱點區(qū)域。有關(guān)人士認(rèn)為，無論是價格還是環(huán)境，五環(huán)沿線的邊緣集團都有著城區(qū)不可比擬的優(yōu)勢，特別是隨著五環(huán)路的加緊建設(shè)和私家車的逐漸普及，五環(huán)成為住宅旺地已指日可待。東北五環(huán)附近的銀楓家園、宏源公寓、星城國際等，望京附近的慧谷金色家園都有多條公交線路經(jīng)過，因此受到購房者的青睞。3、企業(yè)的影響該地區(qū)屬于中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展特區(qū)內(nèi)，有雀巢中國總部、ABB、松下電子管、愛立信、諾基亞、西門子等國外大型企業(yè)集團，同時又有國內(nèi)大型企業(yè)如北京兆維科技股份有限公司、北京京東方科技集團股份有限公司、北京電子城科技園、北京牡丹電視新廠區(qū)、東光電工廠、海軍701廠等企業(yè)。A、北京兆維科技股份有限公司（簡稱兆維科技）位于北京電子城科技園區(qū)內(nèi)，是一家以通信和IT產(chǎn)業(yè)為核心業(yè)務(wù)的高科技上市公司（股票代碼600658）,旗下共有十一家分、子公司及參股公司。截至2002年6月，公司總資產(chǎn)已超過7.3億元人民幣。作為北京電子信息產(chǎn)業(yè)的支柱之一，兆維科技的發(fā)展得到了來自政府的有力支持。在第一大股東北京兆維電子（集團）有限責(zé)任公司堅實的技術(shù)產(chǎn)品化和多元化規(guī)模經(jīng)營基礎(chǔ)上，兆維科技還擁有強大的技術(shù)開發(fā)、創(chuàng)新能力和成功的國際合作經(jīng)驗，國際合作伙伴包括西門子、康寧、摩托羅拉等諸多跨國通信業(yè)巨人。而上市公司雄厚的投資、融資實力以及全新的運作機制、經(jīng)營機制和激勵機制，則是科技創(chuàng)新和企業(yè)發(fā)展的不竭動力。 目前，兆維科技業(yè)已形成了以網(wǎng)絡(luò)通信與光通信、通信及相關(guān)設(shè)備制造、通信網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化系列產(chǎn)品與印刷材料等產(chǎn)品體系構(gòu)成的完整的產(chǎn)業(yè)鏈。主導(dǎo)產(chǎn)品的銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋國內(nèi)主要城市和地區(qū) ，2001年銷售收入相比2000年增長逾兩倍，已經(jīng)成為享譽業(yè)界的通信及相關(guān)設(shè)備制造商，通信及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商。將逐步發(fā)展成為中國最大的通信產(chǎn)業(yè)基地之一。B、北京京東方科技集團股份有限公司創(chuàng)立于1993年4月，是一家由管理層和員工出資650萬元，在連續(xù)虧損七年的傳統(tǒng)國企北京電子管廠的基礎(chǔ)上，按現(xiàn)代企業(yè)制度共同發(fā)起設(shè)立的民營化機制的股份制公司，于1997年在深圳證券交易所上市。目前公司注冊資本5.5億元人民幣，總資產(chǎn)67.8億元人民幣。公司創(chuàng)立十年來，業(yè)務(wù)一直快速穩(wěn)健增長，2002年集團營業(yè)額達(dá)91.1億元人民幣。其中，主營業(yè)務(wù)收入47.8億元人民幣，比企業(yè)創(chuàng)立初期增長60倍。四、 項目建設(shè)定位：1、建筑面積及內(nèi)容：根據(jù)北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書的要求，本項目可建造兩棟住宅樓，一棟寫字樓，建筑面積為87300平方米，其中地上建筑面積為79300平方米，地下建筑面積為8000平方米，容積率為4.11，要求綠化率為30%。 2、建設(shè)規(guī)模及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 本項目處在北京市朝陽區(qū)芳園里中路，西臨萬客隆超市，南臨兆隆大廈，北靠星城國際公寓、北京京東方電子公司，東面是東光電工廠及海軍701廠。項目技術(shù)指標(biāo)如下：項目名稱：華鑫商務(wù)會館占地面積：19200平方米總建筑面積87300平方米其中：地下建筑面積8000平方米地上建筑面積79300平方米層數(shù)：地上：三棟樓分別為14、15、16層 地下：兩層 檐高：57-61米容積率：4.11停車位：395個綠化面積：10000平米綠化率：52.1%建筑形式：共分為A、B、C三棟單體建筑，其中：兩棟為公寓，一棟為寫字樓。2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：項目做法成本估算備注結(jié)構(gòu)施工地下部分框架結(jié)構(gòu)2000元/m2含裝修地上部分剪力墻結(jié)構(gòu)800元/m24800萬元建筑施工外墻外墻外保溫，四層以下為石材，四層以上為國產(chǎn)中檔外墻面磚80元/m2480外窗國產(chǎn)鋁合金窗或高檔塑鋼窗，中空玻璃70元/m2420戶內(nèi)裝修毛坯房150元/m2900戶門國產(chǎn)高檔四防門15元/m290公共部分及樓梯墻面、頂棚為國產(chǎn)高檔乳膠漆，國產(chǎn)中檔地磚地面60元/m2360電梯間墻面、地面為石材，頂棚為造型天花板30元/m2180給排水通風(fēng)地下車庫通風(fēng)與排煙40元/m2240采暖集中供暖，國產(chǎn)中檔散熱器50元/m2300給排水包括給水、排水、中水、熱水管線70元/m2420消防室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)，國產(chǎn)木質(zhì)放火門70元/m2420電氣強電照明、動力、防雷接地、預(yù)埋電視、網(wǎng)絡(luò)、電話、可視對講系統(tǒng)120元/m2720弱電電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、可視對講系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、樓控及車庫管理系統(tǒng)80元/m2480總計13610平均造價按6.8萬平米計算2001.5寫字樓的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：項目做法成本估算備注結(jié)構(gòu)施工地上部分剪力墻結(jié)構(gòu)800元/m21520建筑施工外墻外墻外保溫，四層以下為石材，四層以上為國產(chǎn)中檔外墻面磚80元/m2152外窗國產(chǎn)鋁合金窗70元/m2133戶內(nèi)裝修精裝修700元/m21330戶門國產(chǎn)高檔四防門15元/m228.5公共部分及樓梯墻面、頂棚為國產(chǎn)高檔乳膠漆，國產(chǎn)中檔地磚地面60元/m2114電梯間墻面、地面為石材，頂棚為造型天花板30元/m257給排水采暖通風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)450元/m2855給排水包括給水、排水、中水、熱水管線70元/m2133消防室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)，國產(chǎn)木質(zhì)放火門70元/m2133電氣強電照明、動力、防雷接地、預(yù)埋電視、網(wǎng)絡(luò)、電話、可視對講系統(tǒng)150元/m2285弱電電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、可視對講系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、樓控及車庫管理系統(tǒng)100元/m2190總計4930.5平均造價按1.9萬平米計算25953、住宅戶型規(guī)劃： 根據(jù)附近樓盤的調(diào)查，熱銷戶型為： 一室一廳一廚一衛(wèi)約65平米 兩室兩廳一廚一衛(wèi)約125平米 三室兩廳一廚兩衛(wèi)約155平米五、費用估算1、項目的成本估算：住宅樓成本估算住宅樓成本估算（地上部分6萬平米、地下0.8萬平米）階段劃分項目名稱平米費用（元平米）金額前期準(zhǔn)備土地費用、拆遷費用1500 9000 住宅樓土地出讓金住宅樓（6萬平米）550 3300 監(jiān)理及設(shè)計費用按建安成本的3%考慮75 510 合計2125 12810 施工階段市政配套500 3400 結(jié)構(gòu)裝修2002 13610 合計2502 17010 銷售階段銷售費用按200元/平米計算200 1200 其他管理費用按建安成本的3%考慮75 510 不可預(yù)見費用按建安成本的3%考慮75 510 總計4712 32041 寫字樓成本估算寫字樓成本估算（地上部分1.9萬平米）階段劃分項目名稱平米費用（元平米）金額前期準(zhǔn)備土地費用、拆遷費用1500 2850 寫字樓土地出讓金寫字樓（1.9萬平米）750 1425 監(jiān)理及設(shè)計費用按建安成本的3%考慮93 176 合計2343 4451 施工階段市政配套500 950 結(jié)構(gòu)裝修2595 4931 合計3095 5881 銷售階段銷售費用按200元/平米計算200 380 其他管理費用按建安成本的3%考慮93 176 不可預(yù)見費用按建安成本的3%考慮93 176 總計5824 11065 2、項目綜合成本分析：住宅樓綜合成本為4712元/平米，寫字樓綜合部分成本為5824元/平米。則項目的總投資為43104萬元，項目的平均成本為43104/8.7=4955元/平米。 項目的綜合平均成本為4955元/平米。3、項目的前期準(zhǔn)備及開竣工日期的假定：假定本項目的前期拆遷及三通一平工作在三個月內(nèi)完成。假定本項目建安施工在十五個月內(nèi)施工完畢。項目的假定持續(xù)時間：項目分項持續(xù)時間（月）前期施工準(zhǔn)備完成拆遷及三通一平3建安施工基礎(chǔ)施工3.5結(jié)構(gòu)施工5.5裝修施工5竣工清理及驗收1六、經(jīng)濟指標(biāo)分析1、項目的現(xiàn)金流出如下：在項目辦理開工證之前支付全部土地出讓金的40%，共計1890萬元。結(jié)構(gòu)封頂?shù)漠?dāng)月，交納1#、2#樓（住宅樓）剩余的土地出讓金共1980萬元；在竣工的當(dāng)月交納3#樓（寫字樓）剩余的土地出讓金共855萬元。土地費用、拆遷費用為：1500元/平米：在項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽定后，付4500萬元；三個月后即建安施工開始后，付4500萬元；竣工后支付2850萬元。監(jiān)理及設(shè)計費用：計686萬元。支付時分兩次進(jìn)行，合同簽定后付20%（140萬元），結(jié)構(gòu)封頂時支付40%（273萬元），竣工后支付40%（273萬元）。建安施工費用：結(jié)構(gòu)施工為墊資到結(jié)構(gòu)封頂后支付結(jié)構(gòu)工程款的90%，竣工后支付剩余的10%。此間的資金投入為結(jié)構(gòu)封頂前為零，結(jié)構(gòu)封頂后支付結(jié)構(gòu)款（結(jié)構(gòu)施工費用暫估為800元/平米）6264萬元，竣工后支付696萬元。裝修工程款按月支付，裝修施工費用暫估為1331元平米，計11581萬元，每月支付1930.17萬元?；A(chǔ)設(shè)施及市政配套費用計4350萬元，按竣工前5個月均等支付,每月為870萬元。其他費用：如銷售費用、管理費用及不可預(yù)見費等共2952萬元，按15個月均等支付，為196.8萬元/月?，F(xiàn)金流出如下表：序號月份總計前期準(zhǔn)備 結(jié)構(gòu)施工裝修施工1234567891011121314151617181 土地費用11850 4500 4500 28502 土地出讓金4725 1890 1980 8553 監(jiān)理及設(shè)計費用686 140 273 2734 建安施工費用18541 8194 1930 1930 1930 1930 2626 5 市政費用4350 870 870 870 870 870 6 其他費用2952 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 197 7總計43104 6530 4697 197 197 197 197 197 197 197 197 10644 2997 2997 2997 2997 7671 8累計6530 11227 11424 11620 11817 12014 12211 12408 12604 12801 23445 26442 29439 32436 35433 43104 2、項目綜合成本（含稅收等支出）分析本項目總計成本為43104萬元（不含貸款利息） ，項目投入最大資金為項目開始銷售時的累計投入資金23445萬元（即結(jié)構(gòu)封頂后開始銷售時），此時考慮貸款利息的支出為23445*0.0531=1245萬元，剩余資金可通過售樓收入周轉(zhuǎn)?？紤]售樓收入的稅收按5.5%計算，則售樓收入與成本之間的計算為：售樓收入*（1-5.5%）=43104+1245（貸款利息）則售樓收入=44349/0.945=46930萬元平均銷售保本價格=46930/7.9=5940.5元/平米以上計算不包括地下車庫的車位銷售收入約2000萬元。如考慮車庫銷售收入則平均銷售保本價格為平均銷售保本價格=（4693