【doc】房屋租金成本法評(píng)估中的問(wèn)題與思考.doc

房屋租金成本法評(píng)估中的問(wèn)題與思考估價(jià)實(shí)踐appraisalpractice房屋稆量成本法評(píng)估巾昀問(wèn)題與思考口湖州市房地產(chǎn)評(píng)估所皇甫青房屋的商品租金由折舊費(fèi),維修費(fèi),管理費(fèi),投資利息,稅金,地租,保險(xiǎn)費(fèi),利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成這是理論界的定論.在采用成本法譚估房屋租金時(shí),一般先運(yùn)用公式年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)(1一殘值率),耐用年限,求出折舊費(fèi),其它維修費(fèi),管理費(fèi),投資利息,保險(xiǎn)費(fèi)就根據(jù)折舊費(fèi),劈屋重置價(jià)這兩個(gè)基數(shù)運(yùn)用一定的公式分別求取,加上土地收益金(地租)后,再設(shè)一定比率求出稅金,利潤(rùn),八項(xiàng)金額之和為年租金,除以12為月租金.然而這八項(xiàng)因素的積算價(jià)格與實(shí)際租金相差很大.為了使兩者價(jià)格相接近,通常采取地段,層次,市場(chǎng)等因素調(diào)節(jié),而調(diào)節(jié)的幅度都要超過(guò)百分之百.甚至幾百.誠(chéng)然商品租金與市場(chǎng)租金是有差別的,但既然被稱之為成本法估價(jià),差價(jià)不應(yīng)該把此之太,那么問(wèn)題究竟出在哪里(一)思考之一:折舊費(fèi)的折舊基數(shù)應(yīng)為房地價(jià)格.而不應(yīng)是劈屋重置價(jià)格.房屋重置價(jià)格是假設(shè)劈屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn).房地價(jià)格是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格,亦即平常所說(shuō)的劈價(jià),商品房?jī)r(jià)格.兩者的區(qū)別在于是否包含土地價(jià)格.漚兩者價(jià)格事實(shí)上相差很大.以湖洲為例,月河街,所前街底層營(yíng)業(yè)房鋼混三等重置價(jià)建筑面積660元/,市場(chǎng)房?jī)r(jià)6ooo元/以上,幾近10倍.如果以相同的公式計(jì)算折舊費(fèi),以房屋重置價(jià)格折舊基數(shù),年折日費(fèi)為660x(10%)/5o=l320元/m,以劈地價(jià)格為折舊基數(shù)則為6ooo(10%)/5o=120元/.兩者的比價(jià)同樣幾近10倍.假如我門以房屋重置價(jià)為基數(shù)來(lái)計(jì)算折舊費(fèi),則需600013.2=454.5年方能收回成本.顯然這是不合情理的,e何有頭腦的估價(jià)a員不會(huì)相信這一算結(jié)果.大家知道,1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)爺(中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例)規(guī)定了土地出讓和轉(zhuǎn)讓的最高年限,根據(jù)用途分別在4o7f】年z間,第四十條明確柳定土地使用權(quán)期滿,工地使甩權(quán)及其地上建筑物,其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得.土地使用者血當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注錆登記.根據(jù)這一規(guī)定,土地隨著使用年限的增加.其使用價(jià)值逐年減少,實(shí)質(zhì)上是在不斷折舊.因此以房地價(jià)格作為折舊基數(shù)是有合法依據(jù)的.至于那些行政劃撥土地的房屋,由于其幣場(chǎng)價(jià)格因考慮到撲交出讓金等問(wèn)題而相匝降低.故也可以其劈地價(jià)格作為折舊基數(shù).以房地價(jià)格作為折舊基數(shù).其中確實(shí)還有一些問(wèn)題,如土地與建筑物是一并折舊,還是分別折舊;如一并折日,建筑物與土地的使用年限不一致問(wèn)題.建筑物的殘值率保留與否;如分別折舊,土地與建筑物,包括設(shè)備,設(shè)施以及裝修價(jià)值上如何區(qū)分;具體的折舊方法怎樣更科學(xué)更合理等,這些問(wèn)題都可以探討.(二)思考之二:耐用年限到期后的建筑物實(shí)際成新與其殘值率之差價(jià)即為維修費(fèi)總額維修費(fèi)是為保證房屋正常使用而進(jìn)行的定期修繕和日常維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用.根據(jù)書(shū)本上介紹一般有四社計(jì)算萬(wàn)法:造價(jià)比例法,部件更新周期法,面appraisalpractice估價(jià)實(shí)踐職定額法,定期輪修法.這四種方法除造價(jià)比例法較為茼便外,其它三種方法都較為復(fù)雜.需要很多數(shù)據(jù),計(jì)算結(jié)果可信度也差,在評(píng)估實(shí)務(wù)口極少栗用.造價(jià)比例法是將房屋在耐用年限內(nèi)預(yù)計(jì)發(fā)生的修繕費(fèi)用占劈屋造價(jià)比例來(lái)計(jì)算維修費(fèi)的.常識(shí)告訴我們,質(zhì)量好,造.!介相對(duì)就高些的房屋,維修費(fèi)就應(yīng)花費(fèi)少,反之亦然.可見(jiàn)按照所占房屋造價(jià)相同的比例來(lái)汁算維修費(fèi)也有其不盡合理之處.建筑物到了耐用年限后一般天會(huì)塌.只是其經(jīng)濟(jì)壽命因使用成本超過(guò)其產(chǎn)生曲收益而結(jié)吏,而它的自然壽命依然存在.實(shí)際上,堰多建筑型了耐用在限后仍然出租,出售,甚至置換.那么是否可以這樣假設(shè):耐用年限到期后的建筑蜘實(shí)際成新減去其殘值率后的價(jià)值即為域建筑物維修,養(yǎng)護(hù)的投入,亦即為維修費(fèi)的總額.因?yàn)闆](méi)有維修養(yǎng)護(hù)的投入,耐用年限到期后的房屋只剩殘值了.如果這一假設(shè)成立,再設(shè)定相關(guān)參數(shù),年維修費(fèi)就可以求取了.沒(méi)房屋重置價(jià)建筑面積每平方米為c,建筑物殘值率為r.耐用年限到期后的建筑物成新率為z,其差價(jià)為vi則為:v=c(zr)以上差價(jià)即為維修費(fèi)總額,設(shè)耐匪仨限為,則年維修費(fèi)b=cx(zr)/n例如磚混二等住宅重置價(jià)建筑面積540元/,耐用年限50年,殘值率2%,耐用年限到期后聃建筑物成新率為一般損壞房45%,則年維修費(fèi)b:540(45962%)/50=4.64(兀/)應(yīng)當(dāng)況明的是,以上年維修費(fèi)包括了房屋的整體維修.這與只舍共用部位,設(shè)施維修的物業(yè)維修費(fèi)在內(nèi)涵上是不同的.除了建筑物的維修費(fèi),高層建筑房屋還有一個(gè)公用設(shè)施,設(shè)備如電梯,中央空調(diào),供毛,供水,滑防系統(tǒng)等的維修保養(yǎng)問(wèn)題.在通常情況下,設(shè)施,設(shè)備的租金是不會(huì)單獨(dú)計(jì)算而并入房租的.故租金中還匝包括公用設(shè)施,設(shè)備的維修費(fèi).設(shè)高層建筑設(shè)施,設(shè)備的.!介值為建筑物重置價(jià)c的50%,耐用年限15年,殘值率為0,年維修費(fèi)接其折舊費(fèi)60%提取,則維修費(fèi)=c50%(10%)/156096.(三)思考之三:管理費(fèi)要根據(jù)出詛房屋硯情況而定.分別汁取.管理費(fèi)是對(duì)出租房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)所需要的開(kāi)支.恩格斯在論述房租構(gòu)成因素時(shí)只提到:(1)地租;(2)建筑資本的利息,包括承造人的利息在內(nèi);(3)修繕費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi);(4)隨著房屋逐漸破舊無(wú)用的程度以每年分期付款方式支付的建筑資本補(bǔ)償費(fèi)(折舊費(fèi)),包括利潤(rùn)在內(nèi).(<馬恩選集>第二卷第488頁(yè)),而未提及管理費(fèi).八十年代中期參加住房制度改革研討的同志,從我國(guó)住房實(shí)際狀況出發(fā),將管理費(fèi)作為房租構(gòu)成因素之一是無(wú)可j議的.當(dāng)時(shí)在管理費(fèi)取值上一般為維修費(fèi)朗20%左右.隨著我國(guó)房屋商品化,私有化進(jìn)程的加快,物業(yè)管理的推廣普及,無(wú)論從管理的體制,形式和服務(wù)內(nèi)容,質(zhì)量.還是到管理對(duì)象的房屋狀況,產(chǎn)權(quán)結(jié)櫥等等都發(fā)生了很大變化,管理費(fèi)就礁以對(duì)維修費(fèi)設(shè)定統(tǒng)一的比例計(jì)取.像個(gè)人和單位零星出租的經(jīng)營(yíng)性房屋管理費(fèi)支付就很少,有物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性房屋管理費(fèi)支付就很大;住房的封閉式管理與非封閉式管理收費(fèi)也很不相同,封閉式物業(yè)管理收費(fèi)往往為維修費(fèi)的數(shù)倍,再說(shuō)各地的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不相同.故管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)園地制目,視情而定,分別計(jì)取,不可死搬硬套.(四)其它五項(xiàng)因素思考分道如下:(1)投舞利息:投賁利息也有一定的計(jì)算公式,問(wèn)躥同折舊費(fèi)一樣,計(jì)算的基數(shù)是房屋重置價(jià)還是房地.!介程.這個(gè)問(wèn)躥實(shí)際上不言而喻,其汁算的基數(shù)應(yīng)是房地.!介格而不是房屋重置價(jià)格.(2)保險(xiǎn)費(fèi).在生活中,計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)的基數(shù)一般是購(gòu)買商品房的發(fā)票或是其包括地價(jià)在內(nèi)的評(píng)估價(jià)格.因而計(jì)算基數(shù)也是房地價(jià)格而不是爵屋重置價(jià).(3)地租.地租在我國(guó)城鎮(zhèn)的實(shí)現(xiàn)是土地收益金.根據(jù)國(guó)家物價(jià)局,建設(shè)部<關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益金流失問(wèn)題的通知)(d992價(jià)費(fèi)字192號(hào)),凡未實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的.經(jīng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)由當(dāng)事人協(xié)議出售,出租的城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的各類爵屋(不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新建的商品房),均逝向出售,出租人收取一定的土地收益金.這就是說(shuō),已實(shí)行土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的,就不收取土地收益金.筆者在前面計(jì)算折舊費(fèi)時(shí),已考慮到房地同時(shí)折舊,土地使用權(quán)當(dāng)為已經(jīng)出讓或轉(zhuǎn)讓,故地租一項(xiàng)可以不予汁算.(4)稅金.按劈產(chǎn)租金收入稅率為12%,此德價(jià)實(shí)踐appraisalpractice外出租人在租賃登記時(shí)所交繳的占租金一定比例的規(guī)費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)入.其他固定資產(chǎn)投資方向稅,城萬(wàn)維護(hù)建設(shè)稅等.園出租房屋不屬征稅對(duì)象自然可以不計(jì).(5)利潤(rùn).根據(jù)投資和風(fēng)險(xiǎn)率的太小.經(jīng)營(yíng)性房屋可控制在10%,辦公,倉(cāng)儲(chǔ)用房可控制在8%,住宅可控制在5%左右.(五)調(diào)整園素根據(jù)以上廠,項(xiàng)園素計(jì)算的瞎屋商品租金,簡(jiǎn)與市場(chǎng)租金有一定差距,偏高偏低情況都會(huì)發(fā)生,這取決于房屋的臨街狀態(tài),面積利用,新日程度,朝向,環(huán)境,裝修,設(shè)施等園素的制紇,而需要通過(guò)適當(dāng)調(diào)整調(diào)整幅度不會(huì)很大.一般在20%以內(nèi).根據(jù)以上思路,湖州市區(qū)的房屋商品租金舉例如下:例一,磚混二等成套住宅房屋1.折舊費(fèi)1650(12%)/50=32.34(元,)2.維修費(fèi)540(45%一2%)/5o=4.64(元)3.管理費(fèi)4.6420%=0.93(元/)4.投資利息1650+32.34+(16502%)/26.12%=52.49(元)5.地詛不計(jì)6.保險(xiǎn)費(fèi)16502=3.30(元/)7.租金(32.34+4.64+0.93+52.49+3.3)/(113.5%)13.5%=14.64(元/)8.利潤(rùn)(32.34+4.64+0.93十52.49+3.3+14.62)/(15%)5%=5.70(元/)年租金=1+2+3+4+5+6+7+8=114.02(元塒)月租金=ll4.0212=9.50(元/)目前湖州市區(qū)建筑面積55平方左右成套舊住瞎月租金450元左右.以上評(píng)估結(jié)果稽有偏高,邈是因?yàn)槌鲎獾姆课葺^舊.房主一般也不會(huì)繳納稅金,成本普菇較低的緣故.例二,鋼混一等觀鳳大樓底層營(yíng)業(yè)房1.折舊費(fèi)8800(10%)/6o=146.67(元/研)2.維修費(fèi)(1)建筑維修費(fèi)150o(6o%一0%)/6o=15.00(元/x,f)(2)公用設(shè)施維修費(fèi)150o50%(10%)/t560%=30(元)(1)+(2)=45(元/)3.管理費(fèi)45150%:67.50(元/)4.發(fā)資禮息(8舯0+146.67)/26.12%:273.77(元)5.地租計(jì)6.保險(xiǎn)費(fèi)88003=26.40(元/)7.稅金(146.67+45+67.50+273.77+26.4o)/(113.5%)13.5%:87.30(元/)8.利潤(rùn)(146.67+45+67.50+273.77+26.4+87.30)/(110%)l0%=71.85(元/忻)年租金1+2+3+4+5+6+7+8:718.49(元)月租金718.4912=59.87(元/建筑面積)59.870.61:98.15(元/使用面積)日租金98.15-30=3.27(元/)目前觀鳳大樓底層營(yíng)業(yè)房日租金使用面積每平方米35元不等,其中包括了部份裝修,柜臺(tái)租費(fèi),故該估價(jià)格作為租金成本還是可信的.四在房屋租金成本法評(píng)估