（民商法學(xué)專業(yè)論文）我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度研究.pdf

中文摘要 預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，因當(dāng)事人所期 待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需條件欠缺或尚未成就時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)， 保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的提前登記。它實(shí)際上是將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記， 使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害已預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的處分行為無效，以保障 將來本登記的實(shí)現(xiàn)。作必房屋買賣的一種特殊形式，商品房預(yù)售只是預(yù)告登記對(duì) 象的一部分，商品房預(yù)售預(yù)告登記設(shè)定后，實(shí)際上是限制了義務(wù)人的處分權(quán)，預(yù) 告登記義務(wù)人實(shí)施的處分行為將使預(yù)告登記目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)該處分對(duì)預(yù)告登記權(quán) 利入沒有法律效力，制約了開發(fā)商把西出售的房屋薦次出售，為以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變 動(dòng)為主要內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供了保障，對(duì)保護(hù)債權(quán)人的權(quán)利、保障交易 安全、維護(hù)市場(chǎng)秩序有重要作用。因商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位將正在建 設(shè)尚未竣工的房屋出售給承購(gòu)人，交易標(biāo)的的毒現(xiàn)實(shí)性注定了商晶房預(yù)售比現(xiàn)房 銷售有更大風(fēng)險(xiǎn)，因此更需要建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制以進(jìn)行防控。本文以我國(guó) 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度為研究對(duì)象，介紹了商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的基本問 題，分析了該制度的創(chuàng)設(shè)依據(jù)、價(jià)值和效力，指出了我國(guó)現(xiàn)行酶該制度的不足和 實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題，提出了應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的建議， 希望對(duì)完善我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度有所裨益。 本文共分遙個(gè)部分： 第一部分是商品房預(yù)售預(yù)告登記制度概述。該部分首先介紹了預(yù)告登記制度 的基本理論，包括預(yù)告登記的概念起源、性質(zhì)、特征等。預(yù)售商品房是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告 登記對(duì)象的一部分，其形式特殊，在當(dāng)事人之間存在天然的利益失衡現(xiàn)狀。房地 產(chǎn)開發(fā)商憑借自身雄厚的經(jīng)濟(jì)、知識(shí)等資本優(yōu)勢(shì)在商品房預(yù)售過程中損害預(yù)購(gòu)人 的利益，預(yù)購(gòu)人僅僅依靠自身力量難以和開發(fā)商的不法行為相抗衡，并且在現(xiàn)行 法律規(guī)定范圍內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)入難以獲得充分的保障和救濟(jì)。商品房預(yù)售預(yù)告登 我嘲商品艘 預(yù)售預(yù)告髓記制度研究 記的本質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，產(chǎn)生了排他性、對(duì)抗性，以避免 將來物權(quán)變動(dòng)過程中的當(dāng)事人雙方推諉、扯皮等糾紛的出現(xiàn)，確保將來只發(fā)生該 請(qǐng)求權(quán)所期待的法律效果。商品房預(yù)售預(yù)告登記制度與本登記、異議登記、商品 房預(yù)售備案制度有聯(lián)系又有區(qū)別。 第二部分是商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的刨設(shè)依據(jù)、價(jià)值和效力。預(yù)告登記制 度有是調(diào)適商品房預(yù)售利益失衡現(xiàn)狀的需要，也有利于保護(hù)弱勢(shì)預(yù)購(gòu)方的利益。 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度既有學(xué)理價(jià)值又有實(shí)踐價(jià)值。商品房預(yù)售預(yù)告登記制度 對(duì)國(guó)家公權(quán)力和利害關(guān)系人諸如預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人、第三人、真正權(quán)利人等法律效 力不盡相同。 第三部分是我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的實(shí)踐及存在的問題。該部分分為 對(duì)地方規(guī)定、相關(guān)法律條文和實(shí)踐中出現(xiàn)的新閆題評(píng)析兩大部分。其中，對(duì)法律 規(guī)定部公以物權(quán)法的頒布為分界線，分別對(duì)物權(quán)法以前各地關(guān)于商品房 預(yù)售預(yù)告登記的規(guī)定和物權(quán)法、房屋登記辦法中的相關(guān)規(guī)定先介紹具體規(guī) 定再進(jìn)行評(píng)析。實(shí)踐中出現(xiàn)的因商品房預(yù)售預(yù)告登記制度而引發(fā)的新的問題也應(yīng) 引起我們的關(guān)注和思考，本文選取四種形態(tài)分別進(jìn)行說明和分析，分別是惡意利 用預(yù)告登記、預(yù)售方利益受損、預(yù)告登記侵權(quán)和預(yù)售樓房倒塌。 第四部分是我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的完善。該部分內(nèi)容主要是在前述 論證的基礎(chǔ)上提毫完善商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的建議，基于現(xiàn)有的預(yù)告登記制 度中不足，完善方式有兩種：首先，在實(shí)體法上，不僅要以司法解釋的形式細(xì)化原 有規(guī)定，還要對(duì)現(xiàn)有法律空白處增設(shè)相關(guān)規(guī)定。其次，程序法上，應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó) 情，建立不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的實(shí)質(zhì)審查制度和引入公正程序并分解相應(yīng)法律責(zé)任， 以期在將來的不動(dòng)產(chǎn)登記法律、規(guī)中對(duì)預(yù)告登記制度做出更為詳盡的和可操作的 規(guī)定。 關(guān)鍵詞：商燕房預(yù)售；預(yù)告登記；效力；完善 玨 河南大掌碩士掌位論文 a b s t r a c t a d v a n c er e g i s t r a t i o ni sf o rt h ep r e s e r v a t i o no ft h ec r e d i t o r , t h ep r e s e r v a t i o no ft h e p r o p e r t y so v e r a l lr e q u e s to ft h er i g h tt or e g i s t e ri na d v a n c e 。a i m s t op r o m o t ec h a n g e st o r e a lp r o p e r t yc l a i m sm a i n l yc l a i m sc a nb ea c h i e v e d a d v a n c er e g i s t r a t i o ns e t t i n g s ， e f f e c t i v e l yl i m i t i n gt h er i g h tt od i s p o s eo ft h eo b l i g o r , t h eo b l i g o rn o t i c eo fr e g i s t r a t i o n o ft h ed i s p o s i t i o na n di m p l e m e n t a t i o no ft h ep u r p o s e so fr e g i s t r a t i o nn o t i c ew i l ln o tb e r e a l i z e dw h e nt h er i g h tt or e g i s t e rt h ed i s p o s i t i o no f t h ep e o p l ed on o tn o t i c et h ef o r c eo f l a w , a n dt op r o m o t et h er e a l i z a t i o no fc r e d i t o rc l a i m st op r o t e c tt h er i g h t so fc r e d i t o r s ， p a y m e n ts e c u r i t y , h a v ea ni m p o r t a n tr o l e i nm a i n t a i n i n gm a r k e to r d e r r e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n to fc o m m e r c i a la p a r t m e n tb u i l d i n gi nt h ec o m m e r c i a l h o u s i n gu n i t sw i l lb es o l dt ot h es u c c e s s f u lb i d d e ri na d v a n c e ，b yt h es u c c e s s f u lb i d d e r i st op a yt h eh o u s i n gf u n du n d e rt h es a l ec o n t r a c ta n dc o m p l e t i o no fa c c e p t a n c ei nt h e h o u s i n gt oa c h i e v eh o m eo w n e r s h i pa f t e rt h es a l eo fh o u s i n gf o r m s b e c a u s eo fi t s n o n r e a l i t yo ft h es u b j e c tt r a n s a c t i o n , ar e a le s t a t es a l ed o o m e dg r e a t e rr i s kt h a nt h e e x i s t i n gh o m es a l e s ，t h e r e f o r en e e dt oe s t a b l i s ht h ea p p r o p r i a t er i s kp r e v e n t i o nm a c h i n e ， t h es y s t e mc a r r i e do nt h ep r e v e n t i o na n dc o n t r 0 1 i nl i g h to ft h i s ，t h ep a p e rp o i n t so u tt h e c r e a t i o no fr e a le s t a t es a l en o t i c er e g i s t r a t i o ns y s t e mb a s e do nt h ev a l u ea n d e f f e c t i v e n e s s ，a n da n a l y s i so fo u rc u r r e n tp r a c t i c eo ft h es y s t e md e f i c i e n c i e sa n d e x p o s u r et on e wp r o b l e m si nt h ep r o p o s e dr e a le s t a t es a l es h o u l db et ob u i l das o u n d s y s t e mo fn o t i c er e g i s t r a t i o np r o p o s e di na na u e m p tt oi m p r o v et h er e a le s t a t es a l e n o t i c er e g i s t r a t i o ns y s t e mb e n e f i t s t h i sa r t i c l ei sd i v i d e di n t of o u rp a r t s ： t h ef i r s tp a r ti sar e g i s t r a t i o ns y s t e mf o rr e a le s t a t es a l en o t i c et h eb a s i cp r o b l e m s t h i ss e c t i o ni n t r o d u c e st h eb a s i ct h e o r yo fn o t i c er e g i s t r a t i o ns y s t e m ，i n c l u d i n gt h e i i i 我離商品房預(yù)魯預(yù)告登記制度研究 c o n c e p to fr e g i s t r a t i o nn o t i c eo r i g i n ，n a t u r e ，c h a r a c t e r i s t i c s ，t y p e s h o u s e sf o rs a l ei s p a r to fa d v a n c en o t i c er e g i s t r a t i o no b j e c ti nt h ef o r mo fs p e c i a l ，i nt h ei n t e r e s t so ft h e p a r t i e s t h en a t u r a li m b a l a n c eb e t w e e nt h es t a t u s q u o d e v e l o p e r su s et h e i r o w n e c o n o m i c ，s t a t u s ，k n o w l e d g eo ft h ea d v a n t a g e so fr e a le s t a t es a l ep r o c e s sh a r mt h e i n t e r e s t so fp u r c h a s e r , p u r c h a s e ri ni t so w nt od e v e l o p e r st oa v o i do rp r e v e n tt h e w r o n g f u la c t ，a n db a s e do nt h ec u r r e n tl e g a ls y s t e mi sn o ty e tf u l la c c e s st or e l i e fa n d p r o t e c t i o ns i t u a t i o n c o m m e r c i a lh o u s i n gr e g i s t r a t i o nn o t i c ei st h ee s s e n c eo ft h er i g h t t om a k ear e q u e s tt ob er e g i s t e r e dh a de x c l u s i v e ，a n t a g o n i s t i c ，w i t ht h e e f f e c to f p r o p e r t yr i g h t s ，o b je c t i v et oa v o i df u t u r ec h a n g e si np r o p e r t yr i g h t si nt h ep r o c e s so f b o t hp a r t i e st r yt os h i f t ，a r g u i n gb a c ka n df o 珧t h ee m e r g e n c eo fs u c hd i s p u t e s ，f u r t h e r e n s u r et h ef u t u r eo c c u r r e n c eo ft h ec l a i mo n l ye x p e c tt h ep o s s i b i l i t yo fl e g a le f f e c t c o m m e r c i a lh o u s i n gr e g i s t r a t i o ns y s t e ma n dt h er e g i s t r a t i o no fo p p o s i t i o nr e g i s t r a t i o n f i l i n gs y s t e mf o rr e a le s t a t es a l ea l eb o t hd i f f e r e n t t h es e c o n dp a r ti st h er e a le s t a t es a l en o t i c eo ft h ec r e a t i o no fa r e g i s t r a t i o ns y s t e m b a s e do nt h ev a l u ea n de f f e c t i v e n e s s n o t i c er e g i s t r a t i o ns y s t e mt h e r ei si m b a l a n c e b e t w e e nt h ei n t e r e s t so fr e a le s t a t es a l es t a t u so f a d a p t a t i o nn e e d s ，b u ta l s oc o n d u c i v e 協(xié) p r o t e c tt h e i n t e r e s t so ft h ev u l n e r a b l ef u t u r e s c o m m e r c i a lh o u s i n gf u t u r e sb o t h a c a d e m i cv a l u eh a v ep r a c t i c a lv a l u e h o u s e ss o l do nt h es a l ea n dt h en o t i c eo f p u r c h a s e rr e g i s t r a t i o ns y s t e m ，t h e 懿r dp e r s o n ，t h er e a lr i g h t so fp e o p l e ，s t a t ep o w e rt o t h el e g a le f f e c to fs u c hp a r t i e sa l en o tt h es a m e 。 t h et l l i r dp a r ti sar e g i s t r a t i o ns y s t e mf o rr e a le s t a t es a l en o t i c et h es t a t u so f i m p l e m e n t a t i o no fl e g i s l a t i o na n da no v e r v i e wa n da s s e s s m e n t 。t h i ss e c t i o ni sd i v i d e d i n t ot h ee x i s t i n gl e g a lp r o v i s i o n sa n dp r a c t i c e ，n e wp r o b l e m so ft w om a j o ra s s e s s m e n t a m o n gt h e m ，t h el a wp a r to ft h e ”p r o p e r t yl a w ”p r o m u l g a t e df o rt h ed i v i d i n gl i n e ， r e s p e c t i v e l y , ”p r o p e r t yl a w 抖o nt h er e a l e s t a t es a l ea r o u n dt h en o t i c eb e f o r et h e r e g i s t r a t i o nr e q u i r e m e n ta n dt h e ”p r o p e r t yl a w ”，”h o u s i n gr e g i s t r a t i o nm e a s u r e s ”i n i v 河南大掌司童：學(xué)位論文 t h er e l e v a n tp r o v i s i o n so ft h es p e c i f i cp r o v i s i o n si n t r o d u c e db e f o r ef u r t h e ra s s e s s m e n t ， o c c u ri np r a c t i c en o t i c er e g i s t r a t i o ns y s t e mf o rr e a le s t a t es a l et r i g g e r e dn e wp r o b l e m s s h o u l da r o u s eo u ra t t e n t i o na n dt h i n k i n g t h i sp a p e rs e l e c t sf i v et of o r mab r i e f d e s c r i p t i o na n da n a l y s i so f , r e s p e c t i v e l ym a l i c i o u su s eo fa d v a n c er e g i s t r a t i o n 、c o l l a p s e h o u s e sf o rs a l e 、r e g i s t r a t i o no fi n f r i n g e m e n tn o t i c e 、s a l eo ft h eb u i l d i n gc o l l a p s e d t h ef o u r t hp a r ti st h es a l eo fc o m m e r c i a lh o u s i n gr e g i s t r a t i o ns y s t e mn o t i c e t h i ss e c t i o ni sm a i n l yi nt h ea b o v ea r g u m e n tb a s e do nt h ep e r f e c tr e a le s t a t es a l en o t i c e r e g i s t r a t i o ns y s t e m ，n o t i c eo fr e g i s t r a t i o nb a s e do nt h ee x i s t i n gs y s t e md e f i c i e n c i e s ， i m p r o v ei nt w ow a y s ：f i r s t ，i nt h es u b s t a n t i v el a w ，n o to n l yt oj u d i c i a li n t e r p r e t a t i o nt o r e f i n et h eo r i g i n a lp r o v i s i o n ，b u ta l s oa d d i t i o n a ls p a c eo nt h er e l e v a n tp r o v i s i o n so ft h e l a w s e c o n d ，p r o c e d u r a ll a w , s i t u a t i o no fc h i n a ，p r o p o s e dt oi n t r o d u c eaf a i rp r o c e s s ， i m p r o v et h eh e a r i n gp r o c e s s ，w i t hav i e wt ot h ef u t u r eo fr e a le s t a t er e g i s t r a t i o nl a w s ， r u l e s ，a n dr e g i s t r a t i o ns y s t e mo nn o t i c et om a k em o r ed e t a i l e da n do p e r a t i o n a l r e q u i r e m e n t s k e yw o r d s ：h o u s e ss o l d ；n o t i c er e g i s t r a t i o n ；e f f e c t ：p e r f e c t v 關(guān)于學(xué)位論文獨(dú)立完成和內(nèi)容創(chuàng)新的聲明 本人向河南大學(xué)提出碩士學(xué)位中請(qǐng)。本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文是 本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立完成酌，對(duì)所研究奇勺課題有新的見解。據(jù)我所知，除 文中特別加以說明、標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包括其他人已經(jīng)發(fā)表或撰 寫過的研究成果，也不包括其他人為獲得任何教育、科研機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書而 使用過的材料。與我一同工作的同事對(duì)本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作 了明確的說明并表示了謝意。 吖圻 學(xué)位中請(qǐng)人( 學(xué)位論文作者) 釜名： ，。i絲：f 2 0f p 年鄉(xiāng)月歹曰 關(guān)于學(xué)位論文著作權(quán)使用授權(quán)書 本人經(jīng)河南大學(xué)審核批準(zhǔn)授予碩士學(xué)位。作為學(xué)位論文的作者，本人完全 了解并同意河南大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的要求，即河南大學(xué)有權(quán)向國(guó)家 圖書館、科研信息機(jī)構(gòu)、數(shù)據(jù)收集機(jī)構(gòu)和本校圖書館等提供學(xué)位論文( 甄質(zhì)文 本和電子文本) 以供公眾檢索、奎閱。本人授權(quán)河南大學(xué)出于宣揚(yáng)、展覽學(xué)校 學(xué)術(shù)發(fā)展和進(jìn)行學(xué)術(shù)交流等目的，可以采取影印、縮印、掃描和拷貝等復(fù)制手 段保存、匯編學(xué)位論文( 甄質(zhì)文本和電子文本) 。 ( 涉及保密內(nèi)容的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)書) 學(xué)位獲得者( 學(xué)位論文作者) 釜名： 2 01o 年sa 6e 3 學(xué)位論文指導(dǎo)教師簽名： 圣里盈羔蟄 2 0年月 曰 河南大攀霹e 士掌位論文 我國(guó)商品房預(yù)售預(yù)告登記制度研究 引言 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度是預(yù)告登記制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其特殊性在于合 同成立時(shí)標(biāo)的物尚不存在，標(biāo)的物是在買賣合同約定的將來某個(gè)期日交付使用， 并在約定或法定的期岡內(nèi)轉(zhuǎn)移所有權(quán)。相比現(xiàn)房買賣，預(yù)購(gòu)入僅憑一紙買賣合同 顯然不足以避免開發(fā)商在房產(chǎn)行情變化時(shí)麗弓| 起的一房二賣的情形。為保護(hù)弱勢(shì) 債權(quán)入熬利益，我國(guó)些地方性規(guī)定及法律中設(shè)立了鷺在強(qiáng)純?nèi)鮿?shì)債權(quán)人利益的 預(yù)告登記制度，使以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有類似物權(quán)的效力， 麗不僅僅是普通債權(quán)，從而保障了此類處于弱勢(shì)的債權(quán)人利益。 預(yù)告登記，是中世紀(jì)德國(guó)民法創(chuàng)立的制度，在中國(guó)民法著作中翻譯為暫先登 記、預(yù)登記、預(yù)先登記等，我國(guó)民法典專家草案及全國(guó)人民代表大會(huì)法制工作委 員會(huì)提交討論的民法典草案統(tǒng)一稱之為預(yù)告登記，后正式規(guī)定在物權(quán)法中， 所謂預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)露的在于設(shè)立、變更、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登 記。實(shí)際上是向社會(huì)公示在將來某個(gè)時(shí)期發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，以便讓公眾了 解將要發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的相關(guān)信息。預(yù)告登記通過公示賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)性 質(zhì)的法律效力。預(yù)告登記最明顯的特點(diǎn)是其登記對(duì)象是對(duì)尚未發(fā)生變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)，而不是權(quán)利人或利益人在登記時(shí)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 不動(dòng)產(chǎn)交易行為中，預(yù)告登記對(duì)未來發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的積極保護(hù)功能 已經(jīng)被許多大陸法系國(guó)家立法所證明，商晶房預(yù)售作為不動(dòng)產(chǎn)交易的一種重要方 式，舞然成為預(yù)告登記制度功能發(fā)揮其功能的重要場(chǎng)合。兩且，商品房預(yù)售預(yù)告 登記制度不是獨(dú)立存在的，它置身予預(yù)告登記乃至不動(dòng)產(chǎn)登記制度的整體當(dāng)中， 它的功能發(fā)揮依賴于整個(gè)預(yù)告登記制度的設(shè)計(jì)，本文擬在分析預(yù)告登記制度性質(zhì)、 效力基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)商品房預(yù)售領(lǐng)域現(xiàn)狀，分析預(yù)告登記與商品房預(yù)售制度的 l 我國(guó)商黯房預(yù)1 門綴告登記靠n 度研究 整合問題，以期對(duì)商品房預(yù)售行為中權(quán)利人權(quán)益保護(hù)和物權(quán)法的完善有所裨 益。 一、商品房預(yù)售預(yù)告登記制度概述 ( 一) 預(yù)告登記制度基本理論 1 預(yù)告登記的概念和起源 預(yù)告登記，是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或尚未成就 時(shí)，為確保債權(quán)在特定當(dāng)事人之間的實(shí)現(xiàn)和未來物權(quán)對(duì)第三人的排他效力而進(jìn)行的 提前登記。 預(yù)告登記制度起源于普魯士法，普魯士法上的預(yù)告登記的發(fā)展過程經(jīng)歷了兩 個(gè)階段：第一階段是所有權(quán)取得法和登記法之前，稱為“異議登記 ，其中，固有 異議登記又稱為“保全權(quán)利和順位的異議登記 ，圜的在于保全物的請(qǐng)求權(quán)。第二 階段即1 8 7 2 年5 月的所有權(quán)取得法和土地登記法之后，異議登記改為“預(yù)告登記 ， 并分為兩種類型的預(yù)告登記，第一種是為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記，主要 是保護(hù)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)或者權(quán)利不成立、消滅的涂銷登記請(qǐng)求權(quán)。其作用在于當(dāng) 登記簿的內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符時(shí)，避免真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利喪失。第二種是為 保全物權(quán)轉(zhuǎn)移、消滅的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。預(yù)告登記在德國(guó)、瑞士、因本等 大隧法系國(guó)家及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典中均有明確規(guī)定，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度中不 可或缺的重要組成部分。關(guān)于預(yù)告登記的名稱，我國(guó)學(xué)者將德國(guó)、瑞士民法中的 相關(guān)概念翻譯為預(yù)先登記、預(yù)登記、暫先登記等，日本民法則稱之假登記，我國(guó) 臺(tái)灣地區(qū)則直接使用預(yù)告登記的概念。本文所論的“預(yù)告登記 包括了上述的不 同稱謂。預(yù)告登記保全的是未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)。和本登記相比，其區(qū)別 在于記載對(duì)象不同，本登記所記載的對(duì)象是客觀上業(yè)已存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而預(yù) 告登記所記載的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其聯(lián)系在于，預(yù)告登記為債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)佬提供了 2 河南大攀磺士學(xué)位論文 必要的l l f 提和基礎(chǔ)，減少了債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化中可能出現(xiàn)的麻煩。 2 預(yù)告登記的性質(zhì)和特征 在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，主要存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告 登記既不完全屬于物權(quán)也不完全屬于饋權(quán)，而是介予債權(quán)與物校之閩，同時(shí)其備 物權(quán)和債權(quán)的性質(zhì)，這種觀點(diǎn)在法律上很難為萁定性，可以認(rèn)為是登記薄上公示， 以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為星的的具有物權(quán)效力的制度。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為， 預(yù)告登記是種準(zhǔn)物權(quán)，或者說是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。第三秘觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告 登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)在 后來發(fā)生的、與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力， 以確保將來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利入 處分其權(quán)利。國(guó)筆者更贊同第三種觀點(diǎn)，預(yù)告登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型，是 為了保全將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移等行為露藥豹請(qǐng)求權(quán)登記，它所登記的不是現(xiàn)實(shí) 的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，麗是將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，權(quán)利人或者剩益入在登記時(shí)所取得 的是不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，即是在將來才能變成物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記。預(yù)告登記的本質(zhì) 是使得被登記的請(qǐng)求權(quán)產(chǎn)生了排他性、對(duì)抗性，具有了物權(quán)的效力，客觀上避免 了將來物權(quán)變動(dòng)過程中的當(dāng)事人雙方接諉、扯皮等糾紛的出現(xiàn)，進(jìn)一步確保了將 來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律效果的可能性。 預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)特殊類型，具備以下基本特征： ， 第一，預(yù)告登記內(nèi)容的特殊性。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記，其登記的內(nèi)容是既有的 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更、消滅等內(nèi)容；預(yù)告登記登記的不是既有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)， 而是以在將來確定的時(shí)期內(nèi)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)為內(nèi)容的。 第二；預(yù)告登記在存續(xù)上具有臨時(shí)性。預(yù)告登記是為保全期待的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)， 在不具備本登記的條件下而為的臨時(shí)登記。雖然預(yù)告登記可以使未來發(fā)生的不動(dòng) 啦梁慧彪：中圖物權(quán)法草案建議稿。條文、說明、理由與參考立法例，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2 0 0 0 年版， 第1 6 8 1 6 9 炙。 3 我國(guó)商黼房預(yù)售預(yù)告登記制度研究 產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)得到保全，但是，預(yù)告登記本身并不能替代真正的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記， 因此在合同規(guī)定的條件成就、期限到來或者其他物權(quán)變動(dòng)的條件具備時(shí)，當(dāng)事入 應(yīng)當(dāng)辦理正式的物權(quán)變動(dòng)登記。 第三，預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)在效力上有對(duì)抗性。經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)將 來發(fā)生的、與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為產(chǎn)生對(duì)抗的效力，使得 將來只能發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所期待的后果，在定程度上，能夠有效地維護(hù)交易安全和 交易秩序，實(shí)現(xiàn)了追求財(cái)產(chǎn)安全變動(dòng)的價(jià)值功能，它符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè) 的需要。 第四，預(yù)告登記具有擔(dān)保性。預(yù)告登記用于擔(dān)保引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán) 請(qǐng)求權(quán)，是磚與不動(dòng)產(chǎn)有物的固定聯(lián)系的應(yīng)當(dāng)保護(hù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)賦予物權(quán)效力的 一種擔(dān)保方式。 第五，預(yù)告登記具有從屬性。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的存在是進(jìn)行預(yù)告登記的前提條件。 也就是說只有存在請(qǐng)求權(quán)才能進(jìn)行預(yù)告登記，如果以取得、變更、消滅不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)物權(quán)為露的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)消滅，劉預(yù)告登記也隨之消滅。 ( 二 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的界定 1 商品房預(yù)售是種特殊的不動(dòng)產(chǎn)交易形式 商品房預(yù)售源于香港，自1 9 5 4 年香港立信置業(yè)公司首次推出預(yù)售“樓花 的 房地產(chǎn)經(jīng)銷策略后，商品房預(yù)售這種銷售方式便成為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng) 特色。該方法將尚在建造中的物業(yè)“拆零砸碎，分批、分期銷售給買家，開工之 焉支付首期l o ，建造一半支付l o ，建成之后支付最后的8 0 。這種做法形似落 花片片墜落，所以商品房預(yù)售又形象的稱為“賣樓花”、“賣期房”。與商品房現(xiàn) 售相比，商晶房預(yù)售對(duì)各方面都比較有利，一方面使預(yù)購(gòu)方僅付酋付幫可獲得房 屋的住宅權(quán)，避免因一次性支付巨額購(gòu)房款而陷入債務(wù)危機(jī)的困境；另一方面， 有利予開發(fā)商融資，為房地產(chǎn)開發(fā)商籌集工程建設(shè)款、解決建設(shè)資金不足的問題 4 河南大掌碩士掌位論文 提供了便捷的途徑；最后，政府也從中受益匪淺，不僅對(duì)活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺 激了屠民住宅消費(fèi)有積極意義，而且也增加了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入。因此，在9 0 年代 初期，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，與香港毗鄰的深圳最先引入了此種銷售方式， 然后在全國(guó)流行來，并逐漸風(fēng)靡世界，有人稱商品房預(yù)售是中國(guó)“第五大發(fā)明 。 時(shí)至今日，它已經(jīng)成為商品房銷售酶一種典型方式，對(duì)于推動(dòng)我函房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展有不可替代的作用。 商品房預(yù)售，是商晶房銷售的一種形式，與商品房現(xiàn)售相對(duì)應(yīng)，它是預(yù)售方 ( 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)) 將泛在建設(shè)中的房屋，按照建筑設(shè)計(jì)圖示出售給預(yù)購(gòu)方( 贍 房人) 的一種房屋買賣形式。具體說來，就是預(yù)售方將正在建設(shè)而尚未竣工的房 屋預(yù)先出售給承購(gòu)方，承購(gòu)方交付購(gòu)房款或定金，并在將來確定的日期預(yù)售方將 房屋交 寸給預(yù)購(gòu)方的一種法律行為。商晶房預(yù)售在性質(zhì)上屬于商品房買賣行為， 因此具有雙務(wù)、有償、諾成等買賣行為的一般特性，但因其交付標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí) 性，決定了標(biāo)的物有存在重大瑕疵及商器房預(yù)售主體雙方存在較高法律糾紛的風(fēng) 險(xiǎn)，綜觀現(xiàn)行的商品房預(yù)售行為，其特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方謠： 第一，商品房預(yù)售標(biāo)的物的不可預(yù)見性。商品房預(yù)售是當(dāng)事人雙方就正在建 設(shè)焉尚未竣工的房屋所進(jìn)行的交易行為，開發(fā)商負(fù)有于一定時(shí)期內(nèi)將房屋興建完 成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購(gòu)房入的義務(wù)。通常情況下，雙方在訂立合同時(shí)，因標(biāo)的 物尚不實(shí)際存在，預(yù)購(gòu)人所能參考的，僅僅是開發(fā)商所提供的圖紙、模型或者開 發(fā)商興建的“樣品房 ，麗房屋的實(shí)際設(shè)計(jì)樣式、磷積、質(zhì)量、設(shè)施等問題，購(gòu)房 入則無法預(yù)見。標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性，決定了不但預(yù)購(gòu)方不能擁有房屋的所有權(quán)， 而且預(yù)售方也因無所有權(quán)的載體而沒有現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)?；?第二，商晶房預(yù)售性質(zhì)的馕權(quán)性。從表面上看，作為商品房買賣的兩種主要 形式，商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售都是以買賣合同為法律形式的，合同雖然為饋權(quán) 債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的原因，但是在這里卻產(chǎn)生兩種性質(zhì)截然不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。首 國(guó)陳耀東：商晶房買賣法律問題專論，法律出版粒2 0 0 3 年版，第2 4 頁(yè)。 5 我圓商品房預(yù)售預(yù)告登記制度研究 先，商品房現(xiàn)售中，經(jīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)的房屋所有權(quán)辦理過戶登記，產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律 效渠，買受人取得的是房屋的所有權(quán)；其次，在商品房預(yù)售中，因交付標(biāo)的物的 非現(xiàn)實(shí)性，不能對(duì)現(xiàn)實(shí)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，在 預(yù)購(gòu)人受讓房屋以前，其享有的只是針對(duì)特定的對(duì)象享有的獲得未來利益的期待 權(quán)，這種期待權(quán)在性質(zhì)上屬于饋權(quán)。 第三，商品房預(yù)售合同需要經(jīng)過登記才具有對(duì)抗第三人的效力。商品房預(yù)售 合同簽訂以后，買受人根據(jù)合同取得的權(quán)利在性質(zhì)上看，僅僅是一種債權(quán)，而債 權(quán)的效力只具有相對(duì)性，所以為了進(jìn)一步保護(hù)買受入的利益，法律規(guī)定了經(jīng)過登 記的商品房預(yù)售合同具有對(duì)抗第三人的效力，為了防止預(yù)售人“一房二賣”，有關(guān) 法律設(shè)計(jì)了“預(yù)告登記制度，通過辦理“預(yù)告登記 賦予預(yù)購(gòu)人享有物權(quán)的對(duì) 抗效力、順位保護(hù)效力等。 第四，商品房預(yù)售有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。商品房預(yù)售中，預(yù)購(gòu)方取得的畢竟 僅僅是一份與開發(fā)商形成的書面憑證或合網(wǎng)文書，真正的交易標(biāo)的房屋仍處在建 設(shè)溺中，所以能否保質(zhì)保量按期交付將是預(yù)購(gòu)方面臨的一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)。除此之外， 開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的物的重大瑕疵風(fēng)險(xiǎn)和無法預(yù)料的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)等， 在定程度上也會(huì)影響商品房預(yù)售行為。在實(shí)踐中，缺乏嚴(yán)格制約的預(yù)售樓房交 易也會(huì)引發(fā)商晶房買賣過程中的投機(jī)、欺詐等違法行為。故此，為了防止預(yù)售行 為產(chǎn)生的諸多弊端，商品房預(yù)售行為具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。如預(yù)售主體的資格 具有嚴(yán)格的限制、實(shí)行商品房預(yù)售合同的備案登記制度、實(shí)行商品房預(yù)售的價(jià)格 申報(bào)登記制度、實(shí)行商品房預(yù)售權(quán)屬登記制度、實(shí)行商品房預(yù)售款項(xiàng)專用制度等。 第五，商品房預(yù)售的周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性大。預(yù)售房為了融通建設(shè)資金，只要其 符合城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，即可依法進(jìn)行裔穗房預(yù)售，從實(shí)踐來看， 預(yù)售方從土地開發(fā)投資、樓房建造、竣工交付，一般都需要一年到兩年的時(shí)間， 有的甚至更長(zhǎng)，這樣長(zhǎng)的履行期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般的商品房現(xiàn)售的履行期。此外， 由于商品房預(yù)售中的房屋在訂立合同時(shí)實(shí)際上并不存在，所以購(gòu)房入實(shí)際就承擔(dān) 著不能最后取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)，另外由于房屋銷售和房屋開發(fā)行為是與金融行業(yè)密 6 河南大掌碩士掌位論文 切相關(guān)的，所以實(shí)際上也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)以下情況，如因預(yù) 售房屋不能按時(shí)竣工焉給買受入造成損失、預(yù)售入偌園房?jī)r(jià)上漲諑要求買受人追 加約定以外的款項(xiàng)、房屋竣工后質(zhì)量出現(xiàn)問題、預(yù)售人將房屋轉(zhuǎn)售給他人等等。 2 。商品房預(yù)售預(yù)告登記與相關(guān)概念的區(qū)分 ( 1 ) 商晶房預(yù)售預(yù)告登記與商品房本登記 預(yù)售商品房預(yù)告登記是為了保全正在建設(shè)尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移、設(shè) 定、分割、合并、增減及消滅等麗為的請(qǐng)求權(quán)登記；齏品房本登記是對(duì)已經(jīng)完成 的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行的登記，即權(quán)利人或者利益人在登記時(shí)取得或者消滅一項(xiàng)已經(jīng) 完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記為本登記。預(yù)告登記是為保全期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)安全實(shí)現(xiàn) 的一種準(zhǔn)備行為，本登記是為把期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變成現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須的 行為。商品房預(yù)告登記與本登記是相對(duì)應(yīng)的一種登記，二者存在密切聯(lián)系，又有 一定區(qū)別。首先，二者的聯(lián)系具體表現(xiàn)在：第一，在定條件下，預(yù)告登記可以 轉(zhuǎn)化為本登記。預(yù)告登記時(shí)雙方有約定或有法律規(guī)定的，特定期限內(nèi)可以透過提 交申請(qǐng)、預(yù)告證明等程序?qū)㈩A(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記。第二，預(yù)告登記的效力的實(shí) 現(xiàn)依賴于本登記。在商品房預(yù)售活動(dòng)中，權(quán)利人在預(yù)告登記后，為取得現(xiàn)實(shí)的不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，疲在預(yù)告登記盾的法定期限內(nèi)申請(qǐng)本登記，否則，先前的預(yù)告登記也 將失去法律效力。第三，預(yù)告登記法律規(guī)則的適用從屬于本登記。因?yàn)楸镜怯泴?于一般規(guī)定，預(yù)告登記屬予特殊規(guī)定，在法律沒有特殊規(guī)定的情形下，預(yù)告登記 適用本登記的規(guī)定。其次，二者的區(qū)別有以下幾點(diǎn)：第一，登記對(duì)象不同。預(yù)售 商品房預(yù)告登記的對(duì)象是在建或者尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其實(shí)質(zhì)是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)； 本登記是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記，其對(duì)象是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。第二，效力不同。預(yù) 售商品房預(yù)告登記完成焉，并不直接發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效采，只是權(quán)利入或 者受益人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得到類似物權(quán)的效力保障；而預(yù)售商品房的本登記效力卻 不同，因?yàn)楸镜怯浀男Яτ薪K局性、確定性的特點(diǎn)，所以經(jīng)過本登記后能導(dǎo)致不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，所以說預(yù)告登記與本登記的效力是不同的。 7 我園商品房預(yù)售頹告登記制度研究 ( 2 ) 商品房預(yù)售預(yù)告登記與異議登記 異議登記又稱異議抗辯登記，是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力和公信力給真實(shí)的 權(quán)利人可能帶來的不利影響而設(shè)定的一種登記制度。在商品房預(yù)售活動(dòng)中，以合 同形式建立起來的預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方圍繞自身利益最大化追求往往容易形成劇烈的 利益沖突，信任危楓的出現(xiàn)也就不足為怪了，當(dāng)事入無論是對(duì)對(duì)方還是登記機(jī)關(guān) 提出登記異議的情況也屢見不鮮。同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，也常出現(xiàn)登記錯(cuò) 誤的現(xiàn)象，但即便有錯(cuò)誤登記，第三人因倍賴該錯(cuò)誤登記麗受讓的權(quán)利仍可依法 受公信力的保護(hù)，此時(shí)真正權(quán)利入利益就易受到損害。因此，在登記不正確或者 當(dāng)事人對(duì)登記存在其它異議時(shí)，為保護(hù)真正權(quán)利人的利益，異議登記制度也就應(yīng) 運(yùn)而生了。異議登記與預(yù)告登記最初同屬于預(yù)備登記制度，后發(fā)展成為成為兩種 完全不同的法律制度。國(guó) 預(yù)告登記與界議登記雖在保全權(quán)利人或受益人的期待權(quán)益方面有相似的保障 作用，具體表現(xiàn)在：第一，二者都屬于預(yù)備登記，具有臨時(shí)性的而非終局性、確 定性的特點(diǎn)，其效力如何取決于最終的本登記的內(nèi)容。第二，都有抗辯作用。具 有抗辯第三人因信賴該登記而授予權(quán)利的作用。第三，目的相同。都屬于保全登 記，都是為了確保登記權(quán)剩入的權(quán)利得到實(shí)現(xiàn)。第四，均屬于限制登記。都是通 過限制登記名義入的處分權(quán)來保障登記權(quán)利人的權(quán)利。盡管二者有保全權(quán)利、警 示世人的功能，但其區(qū)別也是顯而易見的：第一，適用情形不同。異議登記往往 因錯(cuò)誤登記兩產(chǎn)生，一般地，無錯(cuò)誤登記就無異議登記：褥預(yù)告登記則與錯(cuò)誤登記 無關(guān)。第二，保全對(duì)象不同。預(yù)告登記保全的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而異議登記保全的 是成立在先的物權(quán)。第三，功能不同。異議登記旨在通過抗辯登記的正確性來阻 卻登記的公信力：預(yù)告登記主要是針對(duì)未來發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。第四，價(jià)值不同。異 議登記有警示作用，旨在表明登記可能錯(cuò)誤的狀態(tài)，故不能適用善意取得制度：預(yù) 告登記有事先設(shè)鼴權(quán)利的特點(diǎn)，適用善意取得制度。第五，從登記程序上看，預(yù) 彤盧橇香；預(yù)告登記乏研究，臺(tái)灣輔仁大學(xué)1 9 9 5 年碩上論文，第1 9 - - 3 1 頁(yè)。 8 河南大掌_ 磺士掌位論文 告登記必須取得物權(quán)登記名義人的同意，而異議登記的進(jìn)行無須征得登記名義入 的同意。 ( 3 ) 商品房預(yù)售預(yù)告登記與商品房預(yù)售登記備案 登記備案是一個(gè)關(guān)聯(lián)詞組。登記，其含義是當(dāng)事人把有關(guān)事項(xiàng)向主管機(jī)關(guān)提 遺申請(qǐng)，以褥到萌確解決，是一個(gè)法定糕序的過程。備案，英含義是囪主管機(jī)關(guān) 報(bào)告事由并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經(jīng)過法定程序的有關(guān)處理事 項(xiàng)存案歸檔，以備查考。商品房預(yù)售登記備案是出囪城市房地產(chǎn)管理法第4 4 條第2 款：“商品房預(yù)售入應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府 房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 在商品房預(yù)售行為中，二者是有先后 順序的，預(yù)告登記制度必須以預(yù)售備案制度為前提和基礎(chǔ)的。商品房預(yù)售登記備 案與物權(quán)法上預(yù)告登記是有區(qū)別的，具體有：第一，性質(zhì)不同。商品房預(yù)售 登記備案制度是由城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制 度，對(duì)于登記主體麗言，可以認(rèn)為是法律要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)；預(yù)告登記是 物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是私法自治范疇，遵循當(dāng)事入自愿纂則，萄 以說是法律賦予登記人的一項(xiàng)權(quán)利。第二，登記對(duì)象上不同。商品房預(yù)售登記備 案是將預(yù)售合同進(jìn)行登記備案，其登記的對(duì)象是預(yù)售合同；預(yù)告登記登記的對(duì)象 是權(quán)利入享有的請(qǐng)求權(quán)。第三，作用不同。商品房預(yù)售登記備案進(jìn)行保全的楚商 品房預(yù)售合同，只是一種行政管理手段，是否登記備案，對(duì)于防止開發(fā)商“方 二賣”等違約行為起不到實(shí)際的約束效果。預(yù)告登記則是賦予買受入債權(quán)請(qǐng)求權(quán) 以排他的物權(quán)效力，如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的房屋另行銷售，其銷售行為可 能無效。 由陳興光：建立法制化管理體系，創(chuàng)造規(guī)范化房麟租賃市場(chǎng)，載中國(guó)房地產(chǎn)1 9 9 8 牮第2 期，第1 6 頁(yè)。 9 我圓簡(jiǎn)品房預(yù)1 預(yù)告贅記制度研究 二、商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)依據(jù)、價(jià)笸稻效力 ( 一) 商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)依據(jù) 1 調(diào)適商品房預(yù)售利益失裙現(xiàn)狀 商品房預(yù)售中，預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方利益嚴(yán)重失衡，我們用強(qiáng)勢(shì)預(yù)售方和弱 勢(shì)預(yù)購(gòu)方來形容健們之閬的關(guān)系一點(diǎn)也不為過，首先，在組織形式上，頇售方常 常是以大型企業(yè)、