反擔保價值評估指引

廈門市融泰投資擔保有限公司 -反擔保價值 評估指引 1 反擔保價值評估指引 第一章 總則 一 、 為 了 規(guī)范 擔保公司擔保項目的反擔保價值認定，提高評估效率， 保證 反擔保價值的評估 質量， 有效控制擔保風險，結合公司的實際情況，制定本指引。 二 、 本 指引 所稱評估，是指 擔保公司 評估 人員 依據相關法律、法規(guī)和評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 三、評估工作遵循真實、科學、謹慎、獨立的原則。 1真實性 評估工作中所運用的數據資料必須真實； 2科學性 各公司評估師或專員應根據評估目的、 評估對象、價值類型、資料收集情況等相關 條件 ，采用適當的評估方法，制訂科學的評估方案，并結合當地評估時點的具體情況進行評估，確保評估結果準確、合理； 3謹慎性 謹慎性原則又稱穩(wěn)健性原則，凡是可能的費用或是損失應給予充分估計，而對可能的收入或得利盡量少記或不記， 讓評估報告的 使用者、決策者提高警惕，以應付紛繁復雜的外部經濟環(huán)境的變化，把風險、損失縮小或控制在極小的范圍內。 4獨立性 評估活動不應受他人的影響。 四 、擔保集團內各運營公司 評估 人員進行反擔保價值 評估 時 ，應當遵守本 指引 。 第二章 操作準則 一、 評估 人員 執(zhí)行資產評估 工作時 ，應當根據業(yè) 務具體情況履行適當的評估程序。 二、 評估程序通常包括： 1接受擔保業(yè)務部門委托； 2 明確評估 工作 基本事項 ： 評估目的 、 評估對象基本狀況 、 價值類型 、 評估基準日 、 評估限制條件和重要假設 、有效期、 其他需要明確的重要事項； 3.編制評估計劃； 4.現場調查 、數碼攝影 ； 5.收集評估資料； 6.評定估算； 7.編制和提交評估報告； 8.工作底稿 及電子版評估報告的 歸檔。 評估 人員 不得隨意刪減評估程序。 三、 評估 人員在 執(zhí)行評估 工作時 ，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析 各種評估基本方法的適用性，恰當 選擇評估方法，形成合理評估結論。 四、 評估 人員 執(zhí)行評估 工作時 ，應當科學合理使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結論的影響。 五、 評估 人員 執(zhí)行評估 工作時 ，應當形成能夠支持評估結論的工作底稿。 六、評估人員應自覺遵守職業(yè)道德，堅持科學、謹慎、獨立的評估原則，遵循操作規(guī)范，加強專業(yè)知識的學習，掌握相關的知識和信息技術，不斷研究評估理論，提高評估質量，牢固樹立質量意識和風險意識，減少評估風險。 第 三 章 報告準則 一、 評估 人員 應當在執(zhí)行必要的評估程序后，編制并出具評估報告。 二、 評估 人員 應當在評估報告 中提供必要信息，應當關注評估對象的法律權屬，并在評估報告中對評估對象法律權屬及其證明資料來源予以必要說明 ， 使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。 廈門市融泰投資擔保有限公司 -反擔保價值 評估指引 2 三、 評估 人員 執(zhí)行評估 工作時 ，應當對評估結論的合理性承擔責任。 第四章 評估方法 一、房地產評估 1.概念 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 2.估價原則 房地產評估的評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法，評估人員應熟知、理解各種評估方法并能夠正確地綜合運用。 對同一估價對象宜選用兩 種以上的估價方法進行估價。 有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。 收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 3.實際應用 房地產的產權關系決定著房地產價值。在反擔保價值認定中，我們把可以進行抵押登記的房地產稱為完備產權的房地產；反之，則稱為不完備產權的房地 產。實際評估工作中以上兩類房地產的評估方法及考察要點如下： 完備產權的房地產 評估對象 評估方法 考察要點 住宅 市場比較法 社區(qū)位置 、 建筑標準 、樓層、戶型、朝向、周圍的學校和醫(yī)院等生活配套設施 別墅 市場比較法 周圍環(huán)境質量、住戶質素及知名度、建筑標準 寫字樓 市場比較法、收益法 地理位置、繁華程度、樓層、商務配套設施 商鋪 市場比較法、收益法 地理位置、繁華程度、臨街情況、商圈行業(yè)特征 廠房倉庫 市場比較法、收益法、成本法 距離交通主干道的情況、建筑標準、承重情況、工業(yè) 倉儲配套情況 土地 假設開發(fā)法、市場比較法、基準地價修正法 土地用途、面積、容積率、覆蓋率、周圍規(guī)劃、 市場前景 不完備產權的房地產 評估對象 特征 評估思路 要點 按揭物業(yè) 購房人以所購買的商品房作抵押，向銀行申請貸款，再分期向銀行歸還本金和利息。 用假設其產權完備時的市場價值，減去銀行的實際欠款。 根據按揭期數、未還期數、月還款金額，計算在評估時點的欠款現值；或根據 銀行按揭供款回單 確定 欠銀行本金數 。 集體、行政劃撥、高新科技等土地 集體、行政 劃撥 、高新科技等 土地使用權為無償 或協(xié)議 取得 ，進入市場需按規(guī)定交納地價。 用假 設其產權完備時的市場價值，減去擬補交地價款。 以各地的政策法規(guī)為準。 在建工程 建筑物 尚未 完工 ，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，不能實現其設計用途等。 用假設其產權完備時的市場價值，減去工程竣工所需的費用。 土地權屬、項目權屬、工程進度、銷售狀況等。 二、機器設備評估 廈門市融泰投資擔保有限公司 -反擔保價值 評估指引 3 1、概念 在資產評估中所指的機器設備是廣義的概念，除了機器設備，還包括人們根據聲、光、電技術制造的電子設備、電器設備、儀器儀表等，包括單臺設備及設備的組合。 2、評估原則 機器設備評估的評估方法主要有市場比較法、成本法，評估人員應 熟知、理解各種評估方法并能夠正確地綜合運用。 評估對象應選擇價值較大的機器設備，并逐臺（件）進行核實。 對設備進行技術鑒定、使用情況鑒定、質量鑒定以及磨損鑒定等，核實設備的生產廠家、出廠日期、設備負荷和維修等情況。 重置成本法是機器設備評估最常用的方法。成本法是通過估算被評估資產的重置成本和資產實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產評估價值的一種方法。 三、車輛評估 車輛價格評估，應當區(qū)別不同情形，按照以下評估方法進行估算： 1.新車 發(fā)生在流通領域的，按照 出廠 價格構成進 行估算； 發(fā)生在消費領域的，按照市場銷售價格構成進行估算， 不得 加計價外國家規(guī)定征收的稅金和政府權限部門規(guī)定的收費。 2.舊車 車質、車況基本完好，使用年限在 1 年以內，客車行駛里程不足 4 萬公里的，年折舊率為 10%；貨車年折舊率為 12%。 車質、車況較好，使用年限在 3 年以內，客車行駛里程不足 15 萬公里的，年折舊率為 8-9%；貨車行駛里程不足 12 萬公里的，年折舊率為 9-10%。 客車行駛里程超過 40 萬公里的，貨車行駛里程超過 35 萬公里的一般不予進行評估，因為其維修費用可能已經超過其變現價值。 3.車輛評估 價值計算公式 評估價值 =新車購置價格（ 1-使用年限折舊率）（ 1-綜合車況折損率） 注：使用年限折舊率 根據行駛證的初始登記時間按以上標準進行確定； 綜合車況折損率 根據車輛的保養(yǎng)、里程（超過以上標準的）、功能性折舊等因素進行確定。 4.按揭車輛的評估思路同房地產按揭評估。 四、質押存貨評估 1、概念 存貨質押是指企業(yè)以自身經營或生產的庫存產品（商品）提供質押。質押存貨 應具備以下特征： 易保管、易變現、流動性強，市場價格易掌握 。 2、評估原則 質押存貨評估的評估方法主要有市場比較法、成本法，評估人員應熟知、理解各種評估方法并能夠正確地綜合運用。 原材料存貨的價值以進貨價與質押手續(xù)辦理當期的市場價格孰低原則進行確定（例如：鋼材的市場價格可參照 WWW.MYSTEEL.COM 網報價）。 電子電器產品的存貨價值以發(fā)票含稅進貨與質押手續(xù)辦理當期的市場價格孰低原則進行確定。 五、股權評估 企業(yè) 股權 價值評估， 實際上是對所有者權益的評估。 資產基礎法是一種基本的 股權 價值評估方法 ， 它廈門市融泰投資擔保有限公司 -反擔保價值 評估指引 4 以企業(yè)的會計報表 資產負債表作為導向，將企業(yè)各單項資產分別按資產類型適用的價值類型和價值前提，選擇的恰當價值標準，從而使評估結果更加合理 。 資產基礎法的基本程序是對企業(yè)所有的資產分別進行評估，然后進行加和。這些資產包括財務資產、有形資產、無形資產、負債，其評估原則如下： 1.財務資產評估 對于財務資產中的現金， 需要根據銀行對賬單 進行核實 ； 對于應收賬款和票據，則需要根據可實現的應收金額進行評估。此時采取的評估方式一般有兩種：一是在企業(yè)財務報表經審計后或審核后提取了應收賬款的壞賬準備時，評估人員必須 評 估 所提取應收賬款壞賬準備的足夠程度 ， 如 果 不足 ， 應再予提取。二是對未提取應收賬款壞賬準備的企業(yè)，評估人員可根據以往應收賬款的收取金額所占比例狀況，確定對當前應收賬款的凈現金收取額。 對于預付賬款 、投資等 ，評估人員 根據 其可實現的凈值 進行評估 。 2.房地產評估 房地產中包括所擁有的土地使用權、各種建筑與固定設施 ，可以參照前面的房地產評估方法進行評估。 3.有形動產評估 有形動產包括固定資產中的廠場設備、模具、運輸車輛和材料輸送設備、辦公設備、辦公家具等；流動資產中的存貨。 其他有形動產 評估，可以參照前面的機器 設備評估方法進行評估。 存貨 評估， 評估人員應根據企業(yè)財務歷史數據的數量和質量，并根據 實地盤查獲得的數據進行計算，確定其 評估 價值。 對于 產成品 運用 成本法較難確認其價值時 ， 可 選 用銷售比較法確定預期銷售價格，從而確定存貨的評估價值。 4.無形資產評估 無形資產評估由于存在大量復雜的不確定因素，導致評估風險較大。因此，一般情況下不宜對無形資產進行評估。如果必須對無形資產進行評估的，可以參照下面的無形資產評估方法進行評估。 5.負債評估 根據其帳面值進行確認。 6.股權價值 根據以上資產評估的加和結果，再減去負債評估 價值及得可求得股權價值。 六、無形資產評估 1、概念 無形資產是指由特定主體控制的，不具有獨立實體，而對生產經營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經濟效益的經濟資源 。 可辨認的無形資產 包括：商標 權 、專利權、 非專利技術、 特許權、租賃權、版權、 土地使用權 等 ；不可辨認的無形資產一般指 商譽 。 2、評估原則 各類無形資產 具有 不同性質和特點，其 評估原則如下 ： 成本計價原則 ： 即以該無形資產形成或取得過程中的成本性支出作為其 評估 價值。 效益計價原則 ： 即以該無形資產使用后在若干年內可能實現的收益額作為其 評估 價值。 行業(yè)對比計價原則 ： 即通過同行業(yè)相同無形資產的不同計價水平的對比、分析，從中測定出適合該類無形資產的計價水平。 技術壽命計價原則 ： 即以該無形資產的合理技術壽命為基本依據來確定其經濟價值。 合同隨機計價原則 ： 即對合同雙方提出的該無形資產的不同有效期、不同收益額等，依據其出現的概率來測定其價值。 3、 收集無形資產資料 廈門市融泰投資擔保有限公司 -反擔保價值 評估指引 5 為了保證無形資產的 評估 價值盡可能的準確，應充分收集和運用 評估 所依據的各種資料和數據： 無形資產的取得方式、時間及成本； 無形資產的使用期限及收益能力； 無形資產 (如專有技術 )在國內外發(fā)展及其被更新替代的速度； 無形資產轉讓后，轉讓方失去的市場和損失的利潤； 無形資產承接方的吸收能力和承受能力； 同行業(yè)相同無形資產的計價標準和依據等。 4、 評估方法 土地使用權評估價值及折現率的確定，可以參照前面的房地產評估方法進行評估。 可辨認的無形資產（土地使用權除外）可根據其具體特點選用重置成本法或收益法，一般以收益法為主。評估要點：評估范圍的界定、收益期的確定、收益的預測、收益分成率的測定等。 不可辨認的無形資產 商譽是企業(yè)在一定條件下獲取高于正常投資報酬率所形成的價值 ， 商譽評估只能選用收益法來進行。在運用收益法對商 譽進行評估時，要全面了解被評估企業(yè)的內部結構、資源配置、財務狀況、經營管理情況、市場占有率、行業(yè)平均收益水平、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會平均收益水平、資金利率水平、各項業(yè)務及其收入的規(guī)模及結構、產品和技術的更新、替代以及競爭者的情況，以此為基礎正確分析預測企業(yè)未來收益年限、折現率、收益額或收益率。 根據各項目 情況不同，商譽評估可選用超額收益法，將企業(yè)收益與按行業(yè)平均收益率計算的收益之間的差額 ， 即超額收益的折現值確定為企業(yè)商譽的評估值；也可選用割差法，即將收益現值法測算出的整體企業(yè)評估值，減去通過各種適宜的方法分別評估出的該整體企業(yè)各單項資產評估值，以其差額作為該整體企業(yè)商譽評估值。 第五章 折現率 根據拍賣市場的一般慣例，結合各類反擔保標的的變現時間、交易成本等因素，確定各類資產的折現率如下： 類別 產權狀況 名稱 折現率 房地產 完備產權 住宅 60 70% 別墅 55 65% 寫字樓 55 65% 商鋪 55 65% 廠房倉庫 55 65% 土地 5