港澳xx休閑步行街可行性研究報告.doc

1港澳xx休閑步行街可行性分析報告開發(fā)商：嘉興港澳xx房地產(chǎn)有限公司發(fā)展商：嘉興市港澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浙江xx置業(yè)有限公司香港利豐行有限公司二OOO年十二月八日2目錄第一部分項目基本情況第二部分中標(biāo)背景分析第三部分嘉興商貿(mào)市場分析第四部分項目的市場定位和營銷策劃第五部分項目成本測算第六部分項目收入測算第七部分項目收益分析第八部分總體經(jīng)濟(jì)評介3第一部分項目基本情況嘉興市土地管理局于二OOO年十一月三十日發(fā)布了嘉興市國有土地使用權(quán)招標(biāo)公告（嘉土（2000）第3號）。對編號為2000-4號地塊（即本項目地塊）進(jìn)行公開招標(biāo)，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注和參投，我公司進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的市場調(diào)查、科學(xué)的研究分析，并聘請了國內(nèi)一流的商業(yè)投資專家進(jìn)行分析測算，結(jié)合國內(nèi)外商業(yè)街發(fā)展的最新態(tài)勢，得出了令人鼓舞的結(jié)論，堅定了中標(biāo)的決心。一、本項目土地概況：本項目地塊位于嘉興市中心最佳商貿(mào)區(qū)的心臟地帶，出讓土地面積37097.9平方米，東側(cè)為建國路，北側(cè)為環(huán)城路，南側(cè)和西側(cè)分別為繁華的勤儉路和少年路。二、本項目土地規(guī)劃要求：1.地塊規(guī)劃為以南、北步行休閑廣場為主，集商、辦、娛樂和文化等多種功能為一體的綜合用地。2.地塊平均容積率為1.5。3.建筑密度不大于50%。4.綠地率不小于15%。5.硬地率不小于10%。6.建筑高度沿建國路一側(cè)以低層為主，高度控制在15米以下，靠近少年路一側(cè)高度控制在24米以下。4第二部分中標(biāo)背景分析我公司對本項目的看好是基于我們對今后嘉興乃至浙江以及全國經(jīng)濟(jì)的增長持樂觀的看法，中國未來的經(jīng)濟(jì)走向?qū)O大地改變中國普通居民的生活水平，人民的消費(fèi)水平將進(jìn)一步提高。這將會刺激現(xiàn)有商業(yè)格局的改變，提高商業(yè)形態(tài)的品味，集商貿(mào)、娛樂、文化、休閑為一體的大型商業(yè)中心將會出現(xiàn)，港澳房產(chǎn)將抓住這一歷史機(jī)遇，不僅實現(xiàn)自身的飛躍發(fā)展，也將帶動整個嘉興城市建設(shè)、商業(yè)文化的發(fā)展，為二十一世紀(jì)的新嘉興帶來一個標(biāo)志性的建筑和商業(yè)中心。一、宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟(jì)增長新周期來臨1、1999年是中國經(jīng)濟(jì)周期的谷底1999年中國大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于景氣低迷狀況，全國GDP增長率只有7.1%，為1992年以來的最低，投資增長率只有5.6%，為1993年以來的最低，社會消費(fèi)品現(xiàn)價零售額增長率只有6.8%，為1994年以來的最低，因此1999年將是我國經(jīng)濟(jì)的谷底。2、2000年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定回升在出口拉動及政府?dāng)U大內(nèi)需政策下，2000年我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，固定資產(chǎn)投資前三季度達(dá)12.9%，比1999年同期提高4.8個百分點，技改投資前三季增長21%；工業(yè)生產(chǎn)在前三季度保持持續(xù)兩位數(shù)的增長，工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá)98.1%，工業(yè)的維持發(fā)展表明經(jīng)濟(jì)的后勢潛力巨大；今年前三季度物價也開始止跌回升，全國居民消費(fèi)價格總水平累計上升1.2%，而去年同期為-1.6%，這種種跡象都表明中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷，開始了新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。3、2001年經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步增長2001年是新的世紀(jì)的開始，也是我們實施十五計劃的開始，中央政府將繼續(xù)以發(fā)展為主線，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，繼續(xù)實行積極的財政政策，促進(jìn)消費(fèi)，加大投資力度，刺激經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升。我5們也將加入WT0，與世界經(jīng)濟(jì)接軌，充滿活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于投資。二.嘉興市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展嘉興市位于長江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均不足100公里，鐵路、公路、航運(yùn)等水陸交通干線發(fā)達(dá)，交通便利。嘉興自古繁華，素以“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府”著稱，目前所轄五縣兩區(qū)人口共330萬人，其中市區(qū)78萬人口。1.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)19781985199019951999國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）13.2940.9881.33317.29471.89人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）46013662582975014297（合1800美元）國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率19.2%21.7%0.9%19.5%10.0%消費(fèi)品零售總額（億元）1.4710.7024.25111.78197.09嘉興市已進(jìn)入人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1800美元的階段，表明已實現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供了前提條件。2.非國有經(jīng)濟(jì)比重占絕對地位國有經(jīng)濟(jì)個體私營經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)198051.3%0.1%48.6%0199513.7%21.6%49.9%14.8%19994.5%52.0%21.1%22.4%非國有經(jīng)濟(jì)占絕對主導(dǎo)地位正是嘉興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，也是6嘉興能可持續(xù)發(fā)展的最重要的基石，它為本項目的招商提供了廣闊的市場空間。3.戶口管理制度的改革和城市化進(jìn)程的加快浙江省政府頒布了關(guān)于加快推進(jìn)浙江城市化若干政策的通知，明確規(guī)定從年起，小城鎮(zhèn)實行按居住地登記戶口的管理制度，大中城市（指設(shè)區(qū)城市）要積極創(chuàng)造條件實行按居住地登記戶口的管理制度，明確了要“引導(dǎo)人口集聚“，從年起，各地將取消進(jìn)城人口控制指標(biāo)。這項政策表明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進(jìn)程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價格將進(jìn)一步攀升，這對我公司在嘉興投資房地產(chǎn)有指導(dǎo)作用。三.建國路作為商業(yè)中心的巨大市場價值建國路舊稱北門大街，自古以來就是嘉興最繁華的商業(yè)地段，富商云集、名店林立，穩(wěn)居嘉興第一商貿(mào)的地利優(yōu)勢，孕育著無限的商機(jī)。隨著嘉興舊城改造的加快完成，建國路作為商業(yè)中心的價值將凸現(xiàn)出來，本項目屬于嘉興絕無僅有的稀缺地塊，誰能以超前的眼光發(fā)掘它的潛在價值，誰就將在未來占盡商業(yè)先機(jī)。7第三部分嘉興商貿(mào)市場分析一.目前嘉興商業(yè)態(tài)勢1.傳統(tǒng)大商場這些大商場有江南大廈、陽光購物中心、戴夢得購物中心等，它們主要經(jīng)營中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業(yè)態(tài)的沖擊。如江南大廈1999年零售總額1.865億，營業(yè)面積1.8萬平方米，人員1024人，但利潤僅5.2萬元；陽光購物中心8574萬元的零售額，面積1.5萬平方米，從業(yè)人數(shù)562人，利潤僅8.6萬元。2.小商品市場或商城目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場、燈具市場等，一般由個體經(jīng)營，攤位較小，經(jīng)營產(chǎn)低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個零售業(yè)的絕大多數(shù)，但檔次較低，市場的整體形象沒有樹立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費(fèi)者的利益容易受到侵害。3.新興業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)如近日開張的大潤發(fā)超市，它就是新興的倉儲式超市形態(tài)，大批量采購，無倉庫，經(jīng)營費(fèi)用低，故商品價格低，受到大眾歡迎。再如食品蔬菜配送業(yè)首次在嘉興開始出現(xiàn)，這些形式的出現(xiàn)反映了市場發(fā)展的規(guī)律，二.商鋪售價由于目前沒有較多的個案支持，我們僅選取一些近年的價格作為參照系l.少年路一樓一底均價8000元/平方米2.建國路底層15000元/平方米3.禾興路一樓一底均價8500元/平方米4.嘉禾北京城商鋪8000-12000元/平方米上述這些地段均不如本項目地塊三.商鋪租價1.沿街商鋪：少年路200元/平方米/月（一般為15平方米）一個鋪位總價約3.6萬/年勤儉路150元/平方米/月總價約為2.7萬/年建國路160元/平方米/月,總價約2.9萬/年8*租金價推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年200元/平米/月14400168001920021600240002640028800150元/平米/月10800126001440016200180001980021600160元/平米/月11520134401536017280192002112021600若以10年為投資回報期，則售價分別為2.4萬/平方米，1.8萬/平方米，1.92萬/平方米。平均售價為2.04萬元若以8年為投資回報期，則售價分別為1.92萬/平方米,1.44萬/平方米,1.54萬/平方米。平均售價為1.63萬元2.內(nèi)商鋪（以15平方米為計量單位）嘉興商城鋪位120/平方米/月總價2.2萬/年商業(yè)大廈180元/平方米/月總價約3.3萬元/年建業(yè)商廈60元/平方米/月（30平方米）總價2.2萬元/年中興廣場60元/平方米/月（30平方米）總價約2.2萬元/年*租金價推算表月租金6年7年8年9年10年11年12年120元/平米/月991920021600240002640028800180元/平米/月1296015120172801944021600237602592060元/平米/月4320504057606480720079208640若以10年為投資回報期，則售價分別為：2.4萬/平米，2.16萬/平米，7200元/平米。平均售價為1.76萬元。若以8年為投資回報期，則售價分別為1.92萬/平米,1.72萬/平米,5760萬/平米。平均售價為1.4萬元9第四部分項目的市場定位和營銷策劃一.市場定位1.物業(yè)定位隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者購物不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，項目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。2.步行街的功能售賣功能是步行街的基本功能，它必須向顧客提供齊備的商品；具有生活功能是它的另一特征。本項目具備以下特點：A.經(jīng)營品種齊全。無論是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還是進(jìn)口產(chǎn)品，高檔品還是大眾化產(chǎn)品都能并存。B.包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時髦品，老年人的銀發(fā)商品，兒童的專用品等，無論顧客的產(chǎn)齡如何，到這里購物都能買到自己需要的產(chǎn)品。C.提供休閑場所。步行街內(nèi)有滿足日常生活的體閑、娛樂、運(yùn)動、餐飲等服務(wù)