行業(yè)經(jīng)濟論文-消費者理性預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-消費者理性預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響內(nèi)容摘要：近年來，為了平抑房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的勢頭，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，初見成效。但對于影響房地產(chǎn)價格上漲的原因仍需要做進一步的探討。由于在房地產(chǎn)價格上漲背后，升值預(yù)期是一個推動力；因此，本文將從消費者的市場預(yù)期出發(fā)，具體分析房地產(chǎn)上漲的原因，并提出相關(guān)建議。關(guān)鍵詞：理性預(yù)期房地產(chǎn)價格穆斯在理性預(yù)期與波動理論一文中，對理性預(yù)期作了精辟的解釋：理性預(yù)期是相對“適應(yīng)性預(yù)期”而言的，所謂適應(yīng)性預(yù)期就是運用某經(jīng)濟變量的過去記錄預(yù)測未來，反復(fù)檢驗和修訂，采取錯了再試的方式，使預(yù)期逐漸符合客觀的過程。而理性預(yù)期與這種適應(yīng)性預(yù)期根本不同，它是指人們預(yù)先充分掌握了一切可以利用的信息做出的預(yù)期。這種預(yù)期之所以稱為“理性的”，因為它是人們參照過去歷史提供的所有知識，對這種知識加以最有效利用，并經(jīng)過周密的思考之后，才做出的一種預(yù)期。針對房地產(chǎn)的價格，消費者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會通過理性的分析，對此類商品做出一定預(yù)測。前景樂觀，則付之于行動；悲觀，則不予購買。這里，消費者所做出的預(yù)測，正好印證了穆斯在理性預(yù)期與波動理論一文中對理性預(yù)期所提出的理論要點：理論預(yù)期是觀察到的過去經(jīng)驗的規(guī)律性總結(jié)，它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟行為。因而理性預(yù)期可以說是構(gòu)成經(jīng)濟行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有：政府、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者。四者關(guān)系可以用圖1表示。影響消費者理性預(yù)期的因素本文主要是分析對消費者理性預(yù)期的影響因素及這些因素對消費者預(yù)期的影響，可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖，得出影響消費者理性預(yù)期的關(guān)系圖，如圖2所示。本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費者之間的關(guān)系及他們對消費者理性預(yù)期的影響。（一）政府與消費者：宏觀調(diào)控政策與消費者理性預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是土地，由于我國特有的土地制度，土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開發(fā)情況。政府針對土地出讓所做出的調(diào)控政策，成為消費者預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)量的一個主要依據(jù)。而且，消費者對政府的信任度，遠高于對房地產(chǎn)開發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，為了抑制房地產(chǎn)價格的上升，政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時引起了消費者的理性預(yù)期行為（盡管有時候消費者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合）。2004年，土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實施，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導(dǎo)致消費者對土地的升值預(yù)期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場上旺盛的需求。（二）金融機構(gòu)與消費者：金融政策與消費者理性預(yù)期金融機構(gòu)出臺的政策對消費者的影響，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但中國人民銀行短期內(nèi)對利率進行連續(xù)調(diào)整的行為，加強了消費者對“進入加息周期”的預(yù)期和房價調(diào)整的預(yù)期。部分消費者擔(dān)心利率會繼續(xù)提高，增加購房的開支。在經(jīng)過一陣觀望之后，大部分消費者選擇提前消費，導(dǎo)致住房需求增加，房價增幅再度上揚。在過去的十年間，無論是在發(fā)達國家，還是在發(fā)展中國家，銀行貸款與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)聯(lián)日趨緊密。（三）房地產(chǎn)商與消費者：廠商行為與消費者理性預(yù)期“8.13”土地大限之后，房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭的事實。與此同時，國家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開始下降。這一結(jié)果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價格的上揚。盡管政府出臺了一系列的政策，而且金融機構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是，據(jù)專家分析，這些政策對真正有實力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時，房地產(chǎn)價格還在逐漸上漲，這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開發(fā)商在交易市場上形成價格聯(lián)盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關(guān)系。信息不對稱的條件下，消費者被蒙蔽而做出購買的決定，房價也在消費者的購買行為驅(qū)使下，扶搖直上。（四）消費者與消費者：從眾心理與理性預(yù)期消費者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對低價位商品的消費，也表現(xiàn)在對房地產(chǎn)這種高價位產(chǎn)品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定?？梢娺@種從眾心理也是消費者理性預(yù)期的影響因素，他的作用不可忽視。正確引導(dǎo)消費者理性預(yù)期的建議建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標(biāo)，設(shè)置專門的機構(gòu)、委派專門的專家組，結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運行狀況，在必要時通過稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱的弊端，引導(dǎo)消費者理性健康消費。完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期不定期的信息發(fā)布，引導(dǎo)消費者理性消費，逐步使消費者對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房價的大起大落，保證我國房地產(chǎn)市場快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。加強對消費者房地產(chǎn)知識培訓(xùn)。近年來，在網(wǎng)絡(luò)上與電視上的培訓(xùn)方式越來越能為人們所接受。中央電視臺十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡?？梢酝ㄟ^多種渠道普及房地產(chǎn)知識，如安排定期的“房地產(chǎn)知識講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費性，培養(yǎng)消費者的理性消費。這也是有效控制房地產(chǎn)價格上漲的途徑之一。參考文獻：1.肖秋蘭.2005年中國經(jīng)濟最大謎團：人民幣匯率和房地產(chǎn)價格J.市場關(guān)注,2005(6)2.孔煜，魏鋒，任宏.調(diào)控我國房地產(chǎn)價格的政