行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的多角度考察.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的多角度考察摘要：正確認識房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率，是準確判斷房地產(chǎn)市場形勢、樹立科學房地產(chǎn)發(fā)展觀的前提。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際利潤率與國內其它行業(yè)的利潤率、其它國家（地區(qū)）同行業(yè)的利潤率對比，中外房地產(chǎn)從業(yè)人員年薪及其增幅的對比，我國涉足房地產(chǎn)的富豪在各種財富排行榜中的地位，我國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度等方面來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率都屬于過高水平，大大超前于我國的總體經(jīng)濟發(fā)展水平和民眾的實際消費水平。關鍵詞：房地產(chǎn)；價格；利潤率；對比近幾年來，在全國城鎮(zhèn)特別是大中城市房價持續(xù)高漲的過程中，關于我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是否過高的爭論非常激烈。正確認識該問題，是準確判斷房地產(chǎn)市場形勢、樹立科學房地產(chǎn)發(fā)展觀的前提，因此該問題的研究十分重要。從討論我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高低的現(xiàn)有文獻來看，許多研究者的切入角度過于單一，因此其論證不夠嚴密，觀點不夠全面，說服力不強。為了加深對房地產(chǎn)行業(yè)利潤率水平的理解，本文將從多個角度審視該問題。一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際利潤率水平目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率，不是2005年國家統(tǒng)計局公布的7%，也不是某些房地產(chǎn)開發(fā)商一直聲稱的10%左右。財政部的抽樣調查顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率高達26.79%。學術界普遍認為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。另據(jù)2005年市物價局測算，該市房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率為50%，利潤率最高的超過90%。統(tǒng)計表明，南京房地產(chǎn)開發(fā)商平均從每套住房獲利（從每個買房家庭賺?。?6萬元，北京房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均每兩天的利潤就能打造一個億萬富翁。新聞界、房地產(chǎn)業(yè)內人士披露的部分樓盤的利潤率，更是令人震驚。上?！吧杲麍@”前期工程的房價為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。2005年初上海某樓盤的開發(fā)商預期價格是70008000元/平方米，而實際售價漲至1700018000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的銷售價格高達30000元/平方米，是最初開發(fā)商預期價格的兩倍。二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率與國內其它行業(yè)的對比據(jù)統(tǒng)計，在我國，房地產(chǎn)以外絕大多數(shù)行業(yè)的平均利潤率低于10%，集中于7%8%這一區(qū)間。前新希望集團董事長劉永好曾經(jīng)感慨：做一年房地產(chǎn)的收益超過做十年農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收益。還有企業(yè)家笑稱，做房地產(chǎn)比販毒還賺錢。我國涉足房地產(chǎn)的企業(yè)家在各種財富排行榜中占據(jù)突出地位（名次靠前、比例大），從側面說明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠遠高出其它行業(yè)。從“胡潤百富榜”來看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地產(chǎn)，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地產(chǎn)，占48%；進入2006年前10名的4位廣東籍富豪，均以房地產(chǎn)為主營業(yè)務。從“福布斯2006中國富豪榜”來看，前10名中有3位專營房地產(chǎn)（其中有1位的公司總部所在地為上海/香港，即排名第二的世貿(mào)集團的許榮茂），有1位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務，有1位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務（不含公司總部在香港的榮智健家族，實際上中信泰富集團是從事多元化經(jīng)營，不過兼營房地產(chǎn)的規(guī)模?。?，涉足房地產(chǎn)的富豪共占50%；前50名中有10位專營房地產(chǎn)，有4位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務（其中有1位的公司總部不在內地而在香港，即香港中渝實業(yè)的張松橋），有6位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務，涉足房地產(chǎn)的富豪共占40%；前100名中有17位專營房地產(chǎn)，有12位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務（其中有2位的公司總部不在內地而在香港，即香港中渝實業(yè)的張松橋、百仕達控股的歐亞平），有14位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務，涉足房地產(chǎn)的富豪共占43%。由此可見，如果將許榮茂視為內地富豪，那么內地房地產(chǎn)開發(fā)商在“福布斯2006中國富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分別為50%、38%、41%。近年來，其它行業(yè)的資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，其它行業(yè)的部分企業(yè)介入甚至直接轉向房地產(chǎn)開發(fā)，這種局面是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠遠高出其它行業(yè)的又一明證。許多與房地產(chǎn)業(yè)毫無關聯(lián)的企業(yè)，如國內商業(yè)企業(yè)、外貿(mào)公司、家電企業(yè)甚至高科技企業(yè)，紛紛進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。就連某些在國內享有盛名、在國際上也有較高知名度的高新技術企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL，也開始兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。以致有人憂心忡忡地發(fā)問：下一個涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的高新技術龍頭企業(yè)是誰？是中興還是華為？2003年初的統(tǒng)計顯示，有300多家國內上市公司介入了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，占當時上市公司總數(shù)的25%以上。經(jīng)過四年多的房地產(chǎn)業(yè)“大發(fā)展”，估計這個比例已經(jīng)大幅度攀升。三、中外房地產(chǎn)投資利潤率的對比將我國房地產(chǎn)投資的利潤率與同期其它國家（地區(qū)）最高的房地產(chǎn)投資利潤率進行對比，可以看出我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在全世界的地位。2005年德國房地產(chǎn)是美英等國資本關注的焦點之一。該年度外國資本對德國房地產(chǎn)的投資總額達到264億美元，占德國全國房地產(chǎn)投資總額的62%，是2004年的兩倍。投資者包括一些國際知名的大公司，如紐約的開布陸斯資本管理公司和高盛集團（買下了柏林市政府4%的住宅股票），英國私有資產(chǎn)事務所特拉資本伙伴有限公司（兼并了德國最大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括其持有的14萬個單位住宅）。歐美房地產(chǎn)投資者指出：如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報率就可以接受；但如果在德國投資的話，投資者的預期回報率在7%以上。由此推算，2005年對紐約和倫敦、德國房地產(chǎn)投資的預期回報率，僅為同期中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。四、中外房地產(chǎn)界人士年薪及其增幅的對比房地產(chǎn)界人士的年薪及其增長幅度，與房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率有著比較直接的聯(lián)系，在一定程度上是后者的反映。一般來說，在一定時期內，如果一國房地產(chǎn)從業(yè)人員的年薪越高、增幅越大，那么該國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率越高、增幅越大。2006年下半年，由英國皇家特許測量師學會（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，RICS）與人力資源顧問公司Macdonald&Company聯(lián)合進行了首次亞洲薪酬調查。該調查在2006年89月以網(wǎng)上問卷調查的形式進行，訪問了769名來自亞洲區(qū)內主要區(qū)域（如中國內地、香港、澳門和馬來西亞、新加坡、菲律賓、韓國、越南、印尼等地）的房地產(chǎn)界人士。調查結果顯示，亞洲區(qū)房地產(chǎn)從業(yè)人員的平均年薪為7.07萬美元；其中，中國內地的平均年薪為7.72萬美元（約合人民幣62萬元），僅次于香港。報告稱，57%的受訪者表示過去一年的薪酬曾經(jīng)獲得調整，其平均增幅為7.9%；其中，中國內地該項目的平均增幅最高，達13.8%，分別為香港、馬來西亞、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述數(shù)據(jù)間接表明，中國內地房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率位居亞洲前列。五、我國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度行業(yè)的壟斷程度與利潤率存在著密切的聯(lián)系。一個行業(yè)的壟斷程度越高，超額利潤及利潤的數(shù)量越大。已有一些學者運用數(shù)理分析方法量化了房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度，其中關于該行業(yè)勒納指數(shù)（LernerIndex）的研究成果相當豐富。勒納指數(shù)又稱價格標高程度（mark-up），是壟斷價格超出邊際成本的部分與壟斷價格之比。該指數(shù)描述了壟斷利潤的邊際量，因此是衡量市場壟斷程度的重要指標。勒納指數(shù)越小，那么市場競爭越充分，壟斷程度越低。根據(jù)19962002年北京市的有關數(shù)據(jù)測算，該市房地產(chǎn)行業(yè)各年度的勒納指數(shù)均在0.6以上。2004年的一份研究顯示，近年來我國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)均在0.4以上?；?9992003年我國各省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)推算，各地房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)位于0.49680.8467這一區(qū)間。這些研究成果均表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度相當高，房價遠遠高于房地產(chǎn)的邊際成本。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤中包含著很大比例的壟斷利潤。六、我國房價畸高的程度在壟斷程度較高的房市上，房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本的因素對行業(yè)利潤率的影響很小，行業(yè)的高利潤率基本上源于高房價。當前我國房地產(chǎn)問題的核心是住房問題，衡量住房價格合理性的國際通用標準包括房價收入比、貸款月供收入比（住房貸款申領人的月還款金額與月收入之比）、售價租金比（租售比）等，可以從這幾個方面逐一分析我國的房價。關于房價收入比，聯(lián)合國人居中心規(guī)定的上限是31，世界銀行規(guī)定的上限是51。根據(jù)聯(lián)合國、世界銀行的定義，房價收入比是指在一定區(qū)域的市場中，按套計算的全部房屋價格（包括新房和二手房）的中值與居民家庭收入的中值之比。在實際中，為便于計算，通常用平均值替代中值。在部分發(fā)達國家，房價與人均可支配收入之比分別為：德國11.41，英國10.3，意大利8.61，法國7.68，美國6.43，日本11.07。據(jù)國家統(tǒng)計局公報，2006年5月全國城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果購買一套90平方米的新房（當前新房市場上大戶型過多；在建設部提出的“康居”指標中，人均住房面積為30平方米），那么住房的總價約28.8萬元。因此，目前全國城鎮(zhèn)房價與人均可支配收入之比為24.01，房價與家庭可支配收入之比約為8。2006年第三季度的統(tǒng)計顯示，在深圳、上海、北京、廣州4地，房價與家庭可支配收入之比分別為15.76、15.55、13.55、12.67。關于房貸月供收入比，國際公認的警戒線是1/3。根據(jù)2006年上半年央行發(fā)布的報告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比為35%；其中，上海、北京的數(shù)據(jù)分別為45%、42%，接近銀監(jiān)會規(guī)定的警戒線（50%）。關于售價租金比，國際公認標準的上限為3001。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售價租金比就分別高達300、360、470。在這三個城市的購房投資中，收回成本的時間分別為25年、30年和40年。即使不考慮長期利率風險，該比例也嚴重偏離了投資價值，處于高危水平。而在數(shù)年以前，某些城市就出現(xiàn)了房價絕對值大幅度上漲、房租絕對值下降的局面。例如，從1998年到2004年，青島的房價上漲50%以上，而房租下降7%。又如，從2002年起，上海的房價與房租呈逆向變動。2004年初萬國大廈、交通公園附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。由此可見，無論用哪一種國際標準衡量，我國的房價都處于嚴重畸高狀態(tài)。這間接說明我國房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得遠遠高出正常水平的利潤。綜上所述，從各個角度的分析均表明，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率屬于過高水平，大大超前于我國的總體經(jīng)濟發(fā)展水平和民眾的實際消費水平。而造成這種局面的主要原因，是我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著較高程度的壟斷。參考文獻：1、曹振良,高曉慧.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究M.北京大學出版社,2002.2、謝經(jīng)榮等.地產(chǎn)泡沫與金融危機國際經(jīng)驗及其借鑒M.經(jīng)濟管理出版社,2002.3、況偉大.空間競爭、房價收入比與房價J.財貿(mào)經(jīng)濟,2004(7).4、汪浩,王小龍.通過公共產(chǎn)品的供給調控房地產(chǎn)市場R.北京大學中國經(jīng)濟研究中心內部討論稿系列,2004(8).5、李宏瑾.我國房地產(chǎn)市場壟斷程度研究勒納指數(shù)的測算J.財經(jīng)問題研究,2005(3).6、章林曉.房地產(chǎn)熱點城市房價收入比12:1房市因何癲狂？N.中國房地產(chǎn)報，2006-08-11.7、劉道偉.房市，有多少警戒線已經(jīng)被突破？N.上海證券報,2006-12-12.8、袁劍.房地產(chǎn)套牢中國EB/OL./u/4942d50101000