行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險與防范.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險與防范內(nèi)容摘要：當(dāng)前，我國商業(yè)銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境，于是各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，將個人住房貸款業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)的發(fā)展重點和新的業(yè)務(wù)增長點。但是，商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展因風(fēng)險管理滯后面臨著困境。同時，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步釋放，使得房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。然而，伴隨著市場的大幅波動，個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險加大。因此，要發(fā)展商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的關(guān)鍵就是對個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險進(jìn)行分析和防范。關(guān)鍵詞：個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險防范對策當(dāng)前，我國商業(yè)銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境，各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，將個人住房貸款業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)的發(fā)展重點和新的業(yè)務(wù)增長點。但是，商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展因風(fēng)險管理滯后面臨著兩難的困境。一方面，從銀行來講，雖然銀行充分意識到信貸政策應(yīng)向個人住房貸款業(yè)務(wù)傾斜，但由于缺乏有效的風(fēng)險識別技術(shù)和風(fēng)險控制措施，影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。另一方面，從社會來講，居民通過個人住房貸款業(yè)務(wù)可以改善居住條件，提高生活水平，但由于部分購房者對房地產(chǎn)市場的炒作，以及不法機(jī)構(gòu)和個人利用一些政策、法規(guī)的不成熟及銀行操作中的違規(guī)進(jìn)行投機(jī)，嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。因此，探討與揭示商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的各類風(fēng)險，結(jié)合理論分析與實踐，總結(jié)出一系列的風(fēng)險防范措施顯得尤為迫切。個人住房貸款的特點及風(fēng)險特征根據(jù)中國人民銀行1998年5月公布的個人住房貸款管理辦法的相關(guān)內(nèi)容，商業(yè)銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主，借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)。個人住房貸款具有三大特點：貸款對象特殊且用途專一，對象是具有完全民事行為能力的自然人，只能用于支付其所購住房的房款；貸款期限長，五年至三十年為主；償還方式特殊，按月歸還貸款本息。正是由于上述特點，個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險特征，給貸款實際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進(jìn)一步發(fā)展該項業(yè)務(wù)。個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險因素（一）征信系統(tǒng)不發(fā)達(dá)與借款人還款能力導(dǎo)致的風(fēng)險商業(yè)銀行對于借款申請人資信的調(diào)查通?？刹捎玫氖侄魏苌佟＠缟虾５貐^(qū)目前僅能通過上海資信有限公司的資信網(wǎng)以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于2002年，目前建立的個人資信記錄僅856萬條。這些記錄大都是在滬各大商業(yè)銀行有過借款記錄或申辦過貸記卡的人士的檔案。公用事業(yè)費項目現(xiàn)在也僅包括電信費一個項目。沒有貸款、貸記卡或電信買卡充值的客戶一般都沒有建立信用記錄，對于這些客戶，銀行放款是相當(dāng)盲目的，由此就會產(chǎn)生來自借款人道德的風(fēng)險。（二）開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致的風(fēng)險一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業(yè)主使用，致使購房人與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。另外，開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完備，在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，銷售房產(chǎn)，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。（三）非真實交易造成的風(fēng)險一些中小型開發(fā)商銷售緩滯，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時，就設(shè)法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購房人簽訂售房合同，并據(jù)此向商業(yè)銀行申請住房按揭貸款，以達(dá)到回籠資金的目的。一些二手房中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手評估機(jī)構(gòu)、借款人抬高房屋成交價格，達(dá)成降低首付的目的，從而增加了銀行的貸款風(fēng)險。中介機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人虛構(gòu)買賣交易，套取銀行按揭貸款，將資金挪作他用，以規(guī)避銀行資金政策投向的限制，增加銀行貸款資金的風(fēng)險。（四）商業(yè)銀行自身管理薄弱導(dǎo)致的風(fēng)險1.決策風(fēng)險。目前，各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務(wù)，市場競爭漸呈白熱化狀態(tài)，無序現(xiàn)象突出。不少金融機(jī)構(gòu)還沒有完全樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念，在外部市場和內(nèi)部考核的雙重壓力下，片面追求指標(biāo)、搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶準(zhǔn)入門檻。并且在決策的制定過程中，不對客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，造成執(zhí)行決策的人，對所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對市場與風(fēng)險的選擇上，往往會選擇市場，這必然加大了經(jīng)營的風(fēng)險。2.內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險。隨著個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏，如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認(rèn)定時產(chǎn)生糾紛。對借款人的身份審核不嚴(yán)，造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款，使得貸款擔(dān)保無法落到實處。（五）法律法規(guī)的不健全給按揭業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險2005年1月起實施的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定出臺，給逾期貸款的催收和執(zhí)行帶來了很大的法律風(fēng)險。該規(guī)定對于債務(wù)人變賣、拍賣抵押物設(shè)置了限制條件，使得抵押物雖然被查封，卻不能自由轉(zhuǎn)讓，造成銀行抵押權(quán)實際被懸空了。即便是可以達(dá)到處置條件的房產(chǎn)，銀行也普遍感到過程漫長，耗時耗力。且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，銀行處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)在扣除補繳土地使用權(quán)出讓金（針對劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)的債權(quán)本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應(yīng)支付訴訟費、拍賣費及房產(chǎn)過戶費。剩余的款項才能用于歸還貸款，最后未必足以收回全部本息。（六）商業(yè)銀行外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化產(chǎn)生的風(fēng)險1.房地產(chǎn)行業(yè)波動風(fēng)險。由于個人住房貸款還款期限長，使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，公眾購房欲望受挫，房地產(chǎn)價值大幅貶值，對銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅。經(jīng)濟(jì)的蕭條，使得原來一部分借款人失業(yè)，沒有了還款來源，造成不良貸款。2.利率變動風(fēng)險。目前個人住房貸款采用浮動利率。從1997年到2004年，利率一直處于下降趨勢，未能對借款人的還款造成影響。而2004末至今多次調(diào)高貸款利率，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負(fù)擔(dān)加重，某種程度上貸款違約率也會增加。3.流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險具體表現(xiàn)為：個人住房貸款的資金來源主要是居民的儲蓄存款，屬于短期資金來源。而個人住房貸款的期限普遍較長，目前又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，使得商業(yè)銀行始終面臨資金流動性風(fēng)險的問題。商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的防范對策（一）盡快建立完善的個人信用體系政府應(yīng)將建立完善的信用體系作為當(dāng)前一項重大工程來抓，聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)、政法部門、工商部門、司法機(jī)關(guān)、人事單位、戶籍、社會醫(yī)療機(jī)構(gòu)、稅收部門、公用事業(yè)單位、各物業(yè)公司等相關(guān)企事業(yè)單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對被查詢?nèi)说馁Y產(chǎn)、信用、健康等涉及還款能力和風(fēng)險承受能力進(jìn)行全面評估。逐步建立全社會范圍內(nèi)的完整的個人信用體系。（二）建立對房地產(chǎn)公司、中介公司以及評估機(jī)構(gòu)的制約機(jī)制1.嚴(yán)格對一手房開發(fā)商的審核。對于一手房開發(fā)商資質(zhì)及信用狀況除要求其提供營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書、財務(wù)報表、法人資格證明等材料外，還可以通過工商、稅務(wù)等渠道了解其有無拖欠貸款或其他信用問題。還應(yīng)加強對開發(fā)商開發(fā)手續(xù)完備性進(jìn)行審查，開發(fā)商提供所開發(fā)項目的“五證”是否齊全、有效、合法以及項目土地、房屋有無設(shè)置第三者抵押權(quán)。開發(fā)項目是否適銷對路，期房會否造成“爛尾”現(xiàn)象等。對于一些優(yōu)質(zhì)合作伙伴，可建立優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)據(jù)庫，為他們提供如降低保證金額度、上門服務(wù)、提高手續(xù)費比例等優(yōu)惠政策。而對于那些資質(zhì)不太高的開發(fā)商，應(yīng)降低其推薦個人住房貸款的成數(shù)，以防止風(fēng)險，必要時，應(yīng)中斷與其的合作。2.加強對二手房合作企業(yè)的管理。應(yīng)對中介合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理，停止與一些注冊資本小，操作不規(guī)范、誠信度不高的中介機(jī)構(gòu)的合作，尤其是那些自身沒有房產(chǎn)交易，僅提供融資配套服務(wù)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。要重點支持那些優(yōu)質(zhì)、大型、注重品牌的房產(chǎn)中介，對他們也可提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，用政策優(yōu)惠來促使他們規(guī)范自身行為。3.提高對評估公司的要求。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由銀行指定，而非二手房經(jīng)紀(jì)公司引進(jìn)。并且應(yīng)對評估公司的資質(zhì)有所要求。銀行應(yīng)當(dāng)與評估機(jī)構(gòu)簽定責(zé)任制合同，對于其評估的房價明顯虛高造成銀行資產(chǎn)風(fēng)險的應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。必要時還可要求其開立保證金帳戶。（三）加強銀行自身管理1.建立嚴(yán)密的貸款操作流程。堅持貸前審查，貸時審批分離原則，各個部門的職責(zé)分工要清楚合理，內(nèi)部崗位分工要明確，防范操作風(fēng)險和道德風(fēng)險，使各個環(huán)節(jié)相互牽制，相互監(jiān)督。堅持放貸和管理分離，貸款部門和管理部門各司其職，實行專業(yè)化運作。堅持分級限額原則，嚴(yán)防越權(quán)審批、超額放貸現(xiàn)象的發(fā)生。2.把好個人住房按揭貸款的審批關(guān)。應(yīng)對借款人及其配偶或共有人的身份、購房行為的真實性、還款能力、購房的用途等進(jìn)行認(rèn)真的核實。對其提供的收入證明的真實性通過各種途徑進(jìn)行核實，最好要求客戶提供稅單、現(xiàn)金流量證明或資產(chǎn)證明予以佐證。對于借款人或合作商提供的復(fù)印件必須與原件核對一致，杜絕假按揭發(fā)生的可能。3.放貸前要對抵押物情況進(jìn)行查詢。各級房地產(chǎn)交易中心應(yīng)開通房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢抵押權(quán)的業(yè)務(wù)，各銀行可有償通過專線查詢抵押手續(xù)是否辦妥。查詢辦妥，并確認(rèn)取得或補齊所須一切資料后才可放款。貸款檔案資料專人整理、保管，建立檔案調(diào)用交接制度，確保個人住房貸款檔案資料的準(zhǔn)確、完整。（四）盡快建立健全個人住房貸款的法律體系1.盡快完善個人住房按揭貸款的配套法律法規(guī)。應(yīng)對期房抵押登記、抵押債權(quán)轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)中介的法律責(zé)任、個人債務(wù)的追償、甚至是個人破產(chǎn)制度等問題都做出明確的規(guī)定。進(jìn)一步完善抵押、拍賣制度，簡化手續(xù)，提高效率，切實解決抵押物處置難的問題。2.商業(yè)銀行在辦理個人住房按揭過程中應(yīng)盡量規(guī)避法律不健全帶來的風(fēng)險。謹(jǐn)慎受理低收入居民的第一套住房貸款；謹(jǐn)慎受理購買小戶型、低總價住房的第一套貸款；必要時可要求降低貸款成數(shù)，或追加擔(dān)保物。再如，在辦理個人住房按揭貸款過程中，可要求抵押物所在地公證處對抵押合同進(jìn)行“強制執(zhí)行”的公證，一旦發(fā)生嚴(yán)重不履約，可直接向法院申請執(zhí)行，縮短處置時間和費用。（五）強化個人住房貸款的保險機(jī)制商業(yè)銀行就貸款抵押物價值為標(biāo)的，要求借款人向保險公司投保住房抵押財產(chǎn)保險。2002年4月后，保監(jiān)會對原保險范圍進(jìn)行了調(diào)整，除對抵押物的不可抗力導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)行保險外，另對借款人由意外造成的傷亡，喪失還款能力，由保險機(jī)構(gòu)償還貸款余額。這項個人住房貸款綜合保險品種在很大程度上，降低了銀行與借款人的風(fēng)險。然而僅此一項保險還不足以分解銀行的風(fēng)險。建議增加由房地產(chǎn)開發(fā)商投保以銀行作為第一受益人的責(zé)任保險；由借款人或銀行投保的以借款人信用為標(biāo)的，銀行為第一受益人的保證保險；由銀行每月就個人住房貸款人余額按比例繳納保險金，對于逾期超過某月的貸款，保險公司支付逾期部分的賠償金（保險品種創(chuàng)新），當(dāng)然，這種險種需要計算一個比較合理的保費。一旦出現(xiàn)風(fēng)險，銀行可直接向保險公司行使保險權(quán)益，使債權(quán)獲得最大限度的保障，實現(xiàn)風(fēng)險合理有效的轉(zhuǎn)移，把貸款風(fēng)險控制到最低限度，也可使銀行從繁瑣的法律糾紛中解脫出來。（六）加快個人住房貸款證券化改革的步伐住房貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把所持有的流動性較差的房產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為可在金融市場上流通的有價證券。商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的“短借長貸”的風(fēng)險是客觀存在的，且因其貸款期限較長，容易占壓銀行信貸資金。通過推行住房貸款證券化，可以盤活缺乏流動性的、卻能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的銀行資產(chǎn)，這樣銀行可以相應(yīng)延長還款年限，降低每月的還款額，以支持更多的人能買房。同時可以轉(zhuǎn)移、分散商業(yè)銀行所承受的金融風(fēng)險，將以往由一家金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的金融風(fēng)險，分散到盡可能廣范圍的投資者共同分擔(dān)。（七）實行較大空間的利率自主權(quán)中