行業(yè)經(jīng)濟論文-個人住房貸款業(yè)務風險與防范.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-個人住房貸款業(yè)務風險與防范內(nèi)容摘要：當前，我國商業(yè)銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境，于是各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，將個人住房貸款業(yè)務作為業(yè)務的發(fā)展重點和新的業(yè)務增長點。但是，商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務的發(fā)展因風險管理滯后面臨著困境。同時，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進一步釋放，使得房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。然而，伴隨著市場的大幅波動，個人住房貸款業(yè)務風險加大。因此，要發(fā)展商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的關鍵就是對個人住房貸款業(yè)務存在的風險進行分析和防范。關鍵詞：個人住房貸款業(yè)務風險防范對策當前，我國商業(yè)銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境，各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，將個人住房貸款業(yè)務作為業(yè)務的發(fā)展重點和新的業(yè)務增長點。但是，商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務的發(fā)展因風險管理滯后面臨著兩難的困境。一方面，從銀行來講，雖然銀行充分意識到信貸政策應向個人住房貸款業(yè)務傾斜，但由于缺乏有效的風險識別技術(shù)和風險控制措施，影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展。另一方面，從社會來講，居民通過個人住房貸款業(yè)務可以改善居住條件，提高生活水平，但由于部分購房者對房地產(chǎn)市場的炒作，以及不法機構(gòu)和個人利用一些政策、法規(guī)的不成熟及銀行操作中的違規(guī)進行投機，嚴重影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的正常發(fā)展。因此，探討與揭示商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務中存在的各類風險，結(jié)合理論分析與實踐，總結(jié)出一系列的風險防范措施顯得尤為迫切。個人住房貸款的特點及風險特征根據(jù)中國人民銀行1998年5月公布的個人住房貸款管理辦法的相關內(nèi)容，商業(yè)銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主，借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項資產(chǎn)業(yè)務。個人住房貸款具有三大特點：貸款對象特殊且用途專一，對象是具有完全民事行為能力的自然人，只能用于支付其所購住房的房款；貸款期限長，五年至三十年為主；償還方式特殊，按月歸還貸款本息。正是由于上述特點，個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風險特征，給貸款實際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進一步發(fā)展該項業(yè)務。個人住房貸款業(yè)務中的風險因素（一）征信系統(tǒng)不發(fā)達與借款人還款能力導致的風險商業(yè)銀行對于借款申請人資信的調(diào)查通?？刹捎玫氖侄魏苌佟＠缟虾５貐^(qū)目前僅能通過上海資信有限公司的資信網(wǎng)以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于2002年，目前建立的個人資信記錄僅856萬條。這些記錄大都是在滬各大商業(yè)銀行有過借款記錄或申辦過貸記卡的人士的檔案。公用事業(yè)費項目現(xiàn)在也僅包括電信費一個項目。沒有貸款、貸記卡或電信買卡充值的客戶一般都沒有建立信用記錄，對于這些客戶，銀行放款是相當盲目的，由此就會產(chǎn)生來自借款人道德的風險。（二）開發(fā)商經(jīng)營不善導致的風險一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業(yè)主使用，致使購房人與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個人住房貸款業(yè)務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。另外，開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完備，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，銷售房產(chǎn)，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。（三）非真實交易造成的風險一些中小型開發(fā)商銷售緩滯，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時，就設法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購房人簽訂售房合同，并據(jù)此向商業(yè)銀行申請住房按揭貸款，以達到回籠資金的目的。一些二手房中介機構(gòu)聯(lián)手評估機構(gòu)、借款人抬高房屋成交價格，達成降低首付的目的，從而增加了銀行的貸款風險。中介機構(gòu)協(xié)助借款人虛構(gòu)買賣交易，套取銀行按揭貸款，將資金挪作他用，以規(guī)避銀行資金政策投向的限制，增加銀行貸款資金的風險。（四）商業(yè)銀行自身管理薄弱導致的風險1.決策風險。目前，各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務，市場競爭漸呈白熱化狀態(tài)，無序現(xiàn)象突出。不少金融機構(gòu)還沒有完全樹立科學發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念，在外部市場和內(nèi)部考核的雙重壓力下，片面追求指標、搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中，不對客戶的資質(zhì)進行細分，造成執(zhí)行決策的人，對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上，往往會選擇市場，這必然加大了經(jīng)營的風險。2.內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風險。隨著個人住房按揭貸款業(yè)務量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會忽視貸款操作的嚴謹性，從而造成相關法律文本和手續(xù)的缺漏，如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認定時產(chǎn)生糾紛。對借款人的身份審核不嚴，造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款，使得貸款擔保無法落到實處。（五）法律法規(guī)的不健全給按揭業(yè)務帶來的風險2005年1月起實施的最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定出臺，給逾期貸款的催收和執(zhí)行帶來了很大的法律風險。該規(guī)定對于債務人變賣、拍賣抵押物設置了限制條件，使得抵押物雖然被查封，卻不能自由轉(zhuǎn)讓，造成銀行抵押權(quán)實際被懸空了。即便是可以達到處置條件的房產(chǎn)，銀行也普遍感到過程漫長，耗時耗力。且根據(jù)有關法律規(guī)定，銀行處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應在扣除補繳土地使用權(quán)出讓金（針對劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；償還抵押權(quán)的債權(quán)本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應支付訴訟費、拍賣費及房產(chǎn)過戶費。剩余的款項才能用于歸還貸款，最后未必足以收回全部本息。（六）商業(yè)銀行外部經(jīng)濟環(huán)境變化產(chǎn)生的風險1.房地產(chǎn)行業(yè)波動風險。由于個人住房貸款還款期限長，使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟趨勢和宏觀經(jīng)濟周期變化的關系非常密切。當房地產(chǎn)泡沫破裂，公眾購房欲望受挫，房地產(chǎn)價值大幅貶值，對銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅。經(jīng)濟的蕭條，使得原來一部分借款人失業(yè)，沒有了還款來源，造成不良貸款。2.利率變動風險。目前個人住房貸款采用浮動利率。從1997年到2004年，利率一直處于下降趨勢，未能對借款人的還款造成影響。而2004末至今多次調(diào)高貸款利率，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負擔加重，某種程度上貸款違約率也會增加。3.流動性風險。流動性風險具體表現(xiàn)為：個人住房貸款的資金來源主要是居民的儲蓄存款，屬于短期資金來源。而個人住房貸款的期限普遍較長，目前又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，使得商業(yè)銀行始終面臨資金流動性風險的問題。商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范對策（一）盡快建立完善的個人信用體系政府應將建立完善的信用體系作為當前一項重大工程來抓，聯(lián)合金融機構(gòu)、政法部門、工商部門、司法機關、人事單位、戶籍、社會醫(yī)療機構(gòu)、稅收部門、公用事業(yè)單位、各物業(yè)公司等相關企事業(yè)單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對被查詢?nèi)说馁Y產(chǎn)、信用、健康等涉及還款能力和風險承受能力進行全面評估。逐步建立全社會范圍內(nèi)的完整的個人信用體系。（二）建立對房地產(chǎn)公司、中介公司以及評估機構(gòu)的制約機制1.嚴格對一手房開發(fā)商的審核。對于一手房開發(fā)商資質(zhì)及信用狀況除要求其提供營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書、財務報表、法人資格證明等材料外，還可以通過工商、稅務等渠道了解其有無拖欠貸款或其他信用問題。還應加強對開發(fā)商開發(fā)手續(xù)完備性進行審查，開發(fā)商提供所開發(fā)項目的“五證”是否齊全、有效、合法以及項目土地、房屋有無設置第三者抵押權(quán)。開發(fā)項目是否適銷對路，期房會否造成“爛尾”現(xiàn)象等。對于一些優(yōu)質(zhì)合作伙伴，可建立優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)據(jù)庫，為他們提供如降低保證金額度、上門服務、提高手續(xù)費比例等優(yōu)惠政策。而對于那些資質(zhì)不太高的開發(fā)商，應降低其推薦個人住房貸款的成數(shù)，以防止風險，必要時，應中斷與其的合作。2.加強對二手房合作企業(yè)的管理。應對中介合作機構(gòu)進行清理，停止與一些注冊資本小，操作不規(guī)范、誠信度不高的中介機構(gòu)的合作，尤其是那些自身沒有房產(chǎn)交易，僅提供融資配套服務的服務機構(gòu)。要重點支持那些優(yōu)質(zhì)、大型、注重品牌的房產(chǎn)中介，對他們也可提供適當?shù)膬?yōu)惠政策，用政策優(yōu)惠來促使他們規(guī)范自身行為。3.提高對評估公司的要求。評估機構(gòu)應由銀行指定，而非二手房經(jīng)紀公司引進。并且應對評估公司的資質(zhì)有所要求。銀行應當與評估機構(gòu)簽定責任制合同，對于其評估的房價明顯虛高造成銀行資產(chǎn)風險的應由其承擔相應責任。必要時還可要求其開立保證金帳戶。（三）加強銀行自身管理1.建立嚴密的貸款操作流程。堅持貸前審查，貸時審批分離原則，各個部門的職責分工要清楚合理，內(nèi)部崗位分工要明確，防范操作風險和道德風險，使各個環(huán)節(jié)相互牽制，相互監(jiān)督。堅持放貸和管理分離，貸款部門和管理部門各司其職，實行專業(yè)化運作。堅持分級限額原則，嚴防越權(quán)審批、超額放貸現(xiàn)象的發(fā)生。2.把好個人住房按揭貸款的審批關。應對借款人及其配偶或共有人的身份、購房行為的真實性、還款能力、購房的用途等進行認真的核實。對其提供的收入證明的真實性通過各種途徑進行核實，最好要求客戶提供稅單、現(xiàn)金流量證明或資產(chǎn)證明予以佐證。對于借款人或合作商提供的復印件必須與原件核對一致，杜絕假按揭發(fā)生的可能。3.放貸前要對抵押物情況進行查詢。各級房地產(chǎn)交易中心應開通房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢抵押權(quán)的業(yè)務，各銀行可有償通過專線查詢抵押手續(xù)是否辦妥。查詢辦妥，并確認取得或補齊所須一切資料后才可放款。貸款檔案資料專人整理、保管，建立檔案調(diào)用交接制度，確保個人住房貸款檔案資料的準確、完整。（四）盡快建立健全個人住房貸款的法律體系1.盡快完善個人住房按揭貸款的配套法律法規(guī)。應對期房抵押登記、抵押債權(quán)轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)中介的法律責任、個人債務的追償、甚至是個人破產(chǎn)制度等問題都做出明確的規(guī)定。進一步完善抵押、拍賣制度，簡化手續(xù)，提高效率，切實解決抵押物處置難的問題。2.商業(yè)銀行在辦理個人住房按揭過程中應盡量規(guī)避法律不健全帶來的風險。謹慎受理低收入居民的第一套住房貸款；謹慎受理購買小戶型、低總價住房的第一套貸款；必要時可要求降低貸款成數(shù)，或追加擔保物。再如，在辦理個人住房按揭貸款過程中，可要求抵押物所在地公證處對抵押合同進行“強制執(zhí)行”的公證，一旦發(fā)生嚴重不履約，可直接向法院申請執(zhí)行，縮短處置時間和費用。（五）強化個人住房貸款的保險機制商業(yè)銀行就貸款抵押物價值為標的，要求借款人向保險公司投保住房抵押財產(chǎn)保險。2002年4月后，保監(jiān)會對原保險范圍進行了調(diào)整，除對抵押物的不可抗力導致?lián)p失進行保險外，另對借款人由意外造成的傷亡，喪失還款能力，由保險機構(gòu)償還貸款余額。這項個人住房貸款綜合保險品種在很大程度上，降低了銀行與借款人的風險。然而僅此一項保險還不足以分解銀行的風險。建議增加由房地產(chǎn)開發(fā)商投保以銀行作為第一受益人的責任保險；由借款人或銀行投保的以借款人信用為標的，銀行為第一受益人的保證保險；由銀行每月就個人住房貸款人余額按比例繳納保險金，對于逾期超過某月的貸款，保險公司支付逾期部分的賠償金（保險品種創(chuàng)新），當然，這種險種需要計算一個比較合理的保費。一旦出現(xiàn)風險，銀行可直接向保險公司行使保險權(quán)益，使債權(quán)獲得最大限度的保障，實現(xiàn)風險合理有效的轉(zhuǎn)移，把貸款風險控制到最低限度，也可使銀行從繁瑣的法律糾紛中解脫出來。（六）加快個人住房貸款證券化改革的步伐住房貸款證券化是指金融機構(gòu)把所持有的流動性較差的房產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為可在金融市場上流通的有價證券。商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的“短借長貸”的風險是客觀存在的，且因其貸款期限較長，容易占壓銀行信貸資金。通過推行住房貸款證券化，可以盤活缺乏流動性的、卻能夠產(chǎn)生可預見性現(xiàn)金流入的銀行資產(chǎn)，這樣銀行可以相應延長還款年限，降低每月的還款額，以支持更多的人能買房。同時可以轉(zhuǎn)移、分散商業(yè)銀行所承受的金融風險，將以往由一家金融機構(gòu)承擔的金融風險，分散到盡可能廣范圍的投資者共同分擔。（七）實行較大空間的利率自主權(quán)中