商業(yè)地產(chǎn)的財稅籌劃創(chuàng)新.ppt

,商業(yè)地產(chǎn)的財稅籌劃創(chuàng)新,第一篇章：當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收征管環(huán)境,第四篇章: 各階段問題的解決辦法（分享案例）,第二篇章：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段稅務(wù)面臨的問題,目錄,第三篇章：商業(yè)地產(chǎn)運營階段稅務(wù)面臨的風險,關(guān)于進一步加強土增稅征管工作的通知,稅總發(fā)201367號 2013年6月20日 將土地增值稅工作列入主要領(lǐng)導(dǎo)績效考核內(nèi)容 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的全流程監(jiān)管 要對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理 要嚴格執(zhí)行核定征收規(guī)定，不得擅自擴大核定征收的范圍 在對15個省市進行督導(dǎo)的基礎(chǔ)上，2013年 7月起對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進行督導(dǎo),2012年全國房地產(chǎn)稅收情況,2012年標桿地產(chǎn)納稅情況,土地增值稅歷年來的收入,全國房地產(chǎn)土地增值稅收走勢圖 （單位：億元）,房地產(chǎn)成本構(gòu)成前三位,房地產(chǎn)稅收構(gòu)成前四位,70%,營業(yè)額的5%,利潤的25%,增值額的 30%-60%,營業(yè)稅,營業(yè)稅,房產(chǎn)稅,開發(fā)模式對稅收的影響 如何合理利用建安成本？ 拆遷補償費如何處理？ 甲方供材如何處理？ 融資成本如何計入成本？ 政府返還的土地出讓金怎么處理？,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段的稅務(wù)問題,租售比應(yīng)該是多少為宜？ 無租使用和免租期 銷售和租金如何定價？,運營階段的稅務(wù)風險,遇到的問題： 解決思路： 收益分析：,案例分享,怎么辦？ 開發(fā)階段應(yīng)該怎么安排？股權(quán)怎么設(shè)定？ 成本如何攤銷？ 后期出售應(yīng)該怎么處理？,商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)如何創(chuàng)新,“稅”不香,房地產(chǎn)稅務(wù)管理如何創(chuàng)新,納稅合法化 資產(chǎn)陽光化 睡覺踏實化 社會和諧化,稅務(wù)思維的創(chuàng)新,稅務(wù)籌劃時機要創(chuàng)新,不同的時機，不同的效益回報,未 雨 綢 繆 ， 從 胎 教 開 始 .,about us,關(guān)于我們,清算階段進入籌稅：,節(jié)稅5%,開發(fā)階段進入籌稅：,節(jié)稅10%,拿地階段進入籌稅：,節(jié)稅30%,稅務(wù)籌劃階段的創(chuàng)新,關(guān)系第一，專業(yè)第二,專業(yè) 第一，關(guān)系第二,第一次創(chuàng)業(yè),第二次創(chuàng)業(yè),稅務(wù)視角的創(chuàng)新,利用稅務(wù) 籌劃的好處,關(guān)注過去,規(guī)劃未來,稅務(wù)籌劃,稅務(wù)關(guān)注點的創(chuàng)新,4個主要觀點,最好的籌劃時機在項目前期 最大的籌劃空間在土地成本 最高的籌劃人不是財務(wù)總監(jiān)，而是老板 最佳的籌劃應(yīng)從戰(zhàn)略、經(jīng)營、財稅三個層面立體開展,新形勢下商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)創(chuàng)新的基本思路,建材,房地產(chǎn)價值鏈 開發(fā),可研,設(shè)計,建材,園林,代理,甲供材,廣告,裝修,商業(yè)地產(chǎn)不同開發(fā)階段稅務(wù)創(chuàng)新,公司成立階段的稅收籌劃。 公司的所有制形式、股東個數(shù)、股份結(jié)構(gòu)、注冊資本多少、股本金的出資形式等。 拿地階段的稅收籌劃。 以什么方式拿地，各種形式的地怎么拿最稅負最低，如國土部門摘牌拿地、別的公司轉(zhuǎn)讓、收購別的公司項目、政府部門處置資產(chǎn)等。土地證是辦一個還是分開辦多個、土地款怎么支付、如何適當考慮在拿地過程中增加土地成本等。,商業(yè)地產(chǎn)不同階段的稅務(wù)創(chuàng)新,規(guī)劃設(shè)計階段的稅收籌劃 主要是一個項目是商業(yè)部分和住宅部分的比例，住宅中的大戶型和小戶型的比例各占多少，如何優(yōu)化稅負最低 報建階段的稅收籌劃 在一個項目中商業(yè)、酒店、公寓、住宅等是分開報建還是統(tǒng)一報建，其中住宅的大戶型和小戶型是分開報建還是統(tǒng)一報建。另：商業(yè)和酒店是出租還是自營，在投資上怎么籌劃能節(jié)約稅收。如：代建、自建、合建等。,房地產(chǎn)企業(yè)各個階段的稅務(wù)籌劃,開工前的稅收籌劃 如成立外圍公司，可以爭取哪些優(yōu)惠政策，財務(wù)的賬務(wù)設(shè)置，項目公司的人員配置等。 工程施工期間的稅收籌劃 營銷售樓定價的稅收籌劃 怎么定價最合理，在操作上有哪些技巧，是自己銷售還是請專業(yè)公司銷售，是將自己的銷售部變銷售公司等。,微信公眾號：中國商業(yè)地產(chǎn)觀察 官方微信號：chinacre 官方網(wǎng)站：chinacre 中國商業(yè)地產(chǎn)研究 分享商業(yè)地產(chǎn)