資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)第1講.ppt

資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù),首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)財(cái)稅學(xué)院 201年秋季,2001年，匯源集團(tuán)已經(jīng)領(lǐng)跑了果汁產(chǎn)業(yè)近五年，因?yàn)閷?duì)單純依靠產(chǎn)業(yè)積累實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)深感吃力，于是在2001年6月，匯源與其時(shí)風(fēng)頭正勁的德隆組建合資公司并出讓51%的控股權(quán)。,案例：匯源果汁暗戰(zhàn)資本巨頭,當(dāng)時(shí)，匯源已經(jīng)雄霸國(guó)內(nèi)果汁市場(chǎng)23%的份額，是緊排在其后第二名的近10倍，而德隆當(dāng)時(shí)在產(chǎn)融領(lǐng)域的運(yùn)作也已經(jīng)初具規(guī)模。兩個(gè)看起來(lái)完全互補(bǔ)的優(yōu)秀企業(yè)合資之初就獲得了業(yè)界的盛贊。當(dāng)時(shí)德隆宣稱主要是看中了匯源的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)、企業(yè)文化以及成熟的市場(chǎng)運(yùn)作模式，期望通過(guò)合作達(dá)到11大于3的效果。,從結(jié)果看來(lái)，11非但沒(méi)有大于3，反而小于2。,？,與德隆分手,2002年啟始，德隆一反常態(tài)開(kāi)始頻繁向匯源伸手借款，一開(kāi)始是5000萬(wàn)元，后來(lái)借到一個(gè)億，再后來(lái)變到2個(gè)億，與此同時(shí)德隆承諾的還款周期也越來(lái)越短，從最早的三個(gè)月，縮短到一個(gè)月，最后變成了一周。顯然德隆對(duì)大額資金的需求已經(jīng)變得越來(lái)越迫切了。德隆借款的利息高達(dá)15%-18%，資金回報(bào)比匯源經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的利潤(rùn)高出許多。但是當(dāng)借款額已經(jīng)高達(dá)3.8億元，歸還的前景開(kāi)始不確定時(shí)，匯源意識(shí)到危險(xiǎn)來(lái)了。,2003年4月，察覺(jué)到危險(xiǎn)的匯源集團(tuán)掌門(mén)人朱新禮使出渾身解數(shù)，不惜以“對(duì)賭”的、可能會(huì)失去匯源的方式，巧妙的通過(guò)“湖北威陵”以5.3億元的代價(jià)回購(gòu)德隆51%的股權(quán)，完成了“勝利大逃亡”。陷入資金困境的德隆集團(tuán)無(wú)奈退出北京匯源。 2004年4月，德隆帝國(guó)轟然倒地。,與德隆分手,與資本再牽手,2005年3月21日，匯源與統(tǒng)一集團(tuán)通過(guò)傳真形式簽定了組建合資公司協(xié)議。匯源集團(tuán)分拆其果汁產(chǎn)品業(yè)務(wù)，統(tǒng)一集團(tuán)斥資3030萬(wàn)美元、約合2.5億人民幣，雙方共同組建合資公司“中國(guó)匯源果汁控股”，統(tǒng)一集團(tuán)持有合資公司中5%股權(quán)。與15個(gè)月前回購(gòu)北京匯源51%控制權(quán)支付的5.3億元人民幣相比，此次合資的升值幅度高過(guò)400%，業(yè)界驚呼為“天價(jià)”。,2006年7月2日，統(tǒng)一黯然退出匯源。據(jù)傳，原因在于臺(tái)灣當(dāng)局的相關(guān)政策：“臺(tái)灣企業(yè)到大陸投資的總額不得超過(guò)其資本凈值的40%”。統(tǒng)一這些年在大陸的各種投資項(xiàng)目，已接近40%的上限，而當(dāng)初與匯源的合資計(jì)劃是2007年6月必須資金到位，因此“統(tǒng)一基于投資額度分配考量，不得不忍痛放棄這一個(gè)非常好的合作機(jī)會(huì)”。,與統(tǒng)一再分手,香港上市,2006年7月3日，法國(guó)達(dá)能和美國(guó)華平投資集團(tuán)、荷蘭發(fā)展銀行以及香港惠理基金共4家公司，共同投資中國(guó)匯源2.225億美元，買(mǎi)下中國(guó)匯源35%的股權(quán)。其中，法國(guó)達(dá)能將投資1.41億美元，持有中國(guó)匯源22.18%的股權(quán)。 2007年2月23日，匯源果汁在香港主板掛牌上市，股價(jià)當(dāng)日收?qǐng)?bào)9.98港元，比招股價(jià)高出66，創(chuàng)下倍PE ，共籌資24億港元。其中達(dá)能出資1.22億美元收購(gòu)匯源首次招股中發(fā)行的1.59億股，加上前期購(gòu)買(mǎi)股份，達(dá)能在匯源上市后持股24.3%。,07年匯源果汁純利潤(rùn)6.4億元人民幣，銷售純利率24.1%，07年純利潤(rùn)比06年增長(zhǎng)189%.,公司 市值 2006年P(guān)E 同期銷售 伊利 154億 40 165億 蒙牛 341億 70 152億 匯源 150億 77 22億,行業(yè)對(duì)比,2008，嫁給可口可樂(lè)？,2008年9月3日，匯源果汁發(fā)布公告稱，荷銀將代表可口可樂(lè)公司全資附屬公司以約179.2億港元收購(gòu)匯源果汁集團(tuán)有限公司股本中的全部已發(fā)行股份及全部未行使可換股債券，可口可樂(lè)提出的每股現(xiàn)金作價(jià)為12.2港元，相當(dāng)于前一交易日匯源股價(jià)的三倍。,匯源的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：（1）匯源控股，持股比例為41.53%；（2）達(dá)能公司，持股比例為22.98%，以及以華平基金為代表的“其他”股東，持股比例為35.49%。可口可樂(lè)稱，共持有匯源果汁近66%股份的三大股東已對(duì)該交易做出不可撤回的承諾。 按理說(shuō)，朱新禮退出，作為第二大股東的達(dá)能應(yīng)該是最合適的接盤(pán)者。然而深陷“娃哈哈事件”之后，達(dá)能在中國(guó)成為“眾矢之的”，只能“且戰(zhàn)且退”。,股權(quán)結(jié)構(gòu)？,該并購(gòu)案將報(bào)商務(wù)部反壟斷部門(mén)審批，業(yè)內(nèi)反對(duì)聲音很高。以牽手為首的國(guó)內(nèi)飲料企業(yè) 提交三個(gè)替代方案：（1）將匯源分拆出售，由中國(guó)的各大企業(yè)分別購(gòu)買(mǎi)；（2）把匯源的資產(chǎn)與品牌分離，“把資產(chǎn)當(dāng)豬賣(mài)，把品牌當(dāng)人留”，品牌由中國(guó)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)；（3）組織一個(gè)人民幣基金共同購(gòu)買(mǎi)。,方案？,商務(wù)部否決,新華網(wǎng)北京年月日電（記者羅宇凡、周文林）記者從可口可樂(lè)中國(guó)公司獲悉，可口可樂(lè)公司日宣布，由于中國(guó)商務(wù)部公布了不批準(zhǔn)對(duì)匯源果汁業(yè)務(wù)建議收購(gòu)的決定，因此可口可樂(lè)公司將不能繼續(xù)有關(guān)收購(gòu)行動(dòng)。 “我們很遺憾該項(xiàng)交易未能如計(jì)劃進(jìn)行，但我們尊重商務(wù)部的決定?！笨煽诳蓸?lè)公司總裁及首席執(zhí)行官穆泰康說(shuō)。 匯源股價(jià)“打回原形” 不排除繼續(xù)和外資合作 。,2006年，福建啤酒品牌雪津啤酒被比利時(shí)英博集團(tuán)收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)格是58億元多，而當(dāng)時(shí)雪津啤酒的凈資產(chǎn)僅僅為5億元，也就是說(shuō)英博按凈資產(chǎn)的11.6倍收購(gòu)雪津啤酒。而這次可口可樂(lè)157億元收購(gòu)匯源，匯源的凈資產(chǎn)是46.6億元，也就是按凈資產(chǎn)的3.37倍收購(gòu)。如果按雪津啤酒的溢價(jià)，匯源應(yīng)該賣(mài)價(jià)540億元？ 2007年匯源果汁銷售收入才26億，純利潤(rùn)6.4億元人民幣（同比增長(zhǎng)189%），銷售純利率24.1%。海爾2007年A股上市的青島海爾凈利潤(rùn)也是6.4億多，銷售收入是294.7億，純利率僅為2.17%。匯源被賤賣(mài)了？ 匯源果汁2008年9月3日發(fā)布公告稱，荷銀將代表可口可樂(lè)公司全資附屬公司以約179.2億港元收購(gòu)匯源果汁集團(tuán)有限公司股本中的全部已發(fā)行股份及全部未行使可換股債券，可口可樂(lè)提出的每股現(xiàn)金作價(jià)為12.2港元，相當(dāng)于前以交易日匯源果汁市值的3倍，天價(jià)？ 匯源值179億港元？,匯源價(jià)值幾何？,資產(chǎn)評(píng)估是研究什么的？,評(píng)估,資產(chǎn),經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn),資產(chǎn)是一個(gè)具有多角度、多層面的概念,會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn),資產(chǎn)是指企業(yè)過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。,資產(chǎn)是泛指一切財(cái)產(chǎn)，即一定時(shí)點(diǎn)的財(cái)富總量，由一定數(shù)量的物質(zhì)資料和權(quán)利構(gòu)成。,問(wèn)題：市場(chǎng)、銷售渠道、人力資源是否為資產(chǎn)？,資產(chǎn)評(píng)估：是對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。,評(píng)估：評(píng)定、估算，也是對(duì)物品價(jià)值的判斷,資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的研究領(lǐng)域的區(qū)別是什么？,為什么需要資產(chǎn)評(píng)估？,（1）資產(chǎn)本身的特性：資產(chǎn)的專業(yè)性、交易頻率低、信息不完全、大宗交易的發(fā)生； （2）市場(chǎng)：在資產(chǎn)交易和變動(dòng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方由于對(duì)資產(chǎn)有不同的預(yù)期而使交易難以完成，作為中介行業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)應(yīng)運(yùn)而 生； （3）國(guó)家某些行業(yè)管理部門(mén),常見(jiàn)的資產(chǎn)業(yè)務(wù),1. 單項(xiàng)資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓； 2. 企業(yè)整體所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：企業(yè)出售、兼并、企業(yè)托管、租賃、承包等； 企業(yè)性質(zhì)的變更：股份經(jīng)營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、中外合資或合作等； 企業(yè)清算：破產(chǎn)清算、終止或結(jié)業(yè)清算； 資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)擔(dān)保； 債務(wù)重組； 品牌發(fā)展戰(zhàn)略等管理行為。,教學(xué)目的,對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論、分析思路及方法有較全面而深入的掌握； 通過(guò)一定量的案例和實(shí)務(wù)討論，使學(xué)生學(xué)會(huì)如何進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,能夠?qū)W以致用。,教學(xué)內(nèi)容,第一章 資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)概論 第二章 資產(chǎn)評(píng)估方法與實(shí)務(wù)應(yīng)用 第三章 資產(chǎn)評(píng)估程序與實(shí)務(wù)應(yīng)用 第四章 房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 第五章 機(jī)電設(shè)備評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 第六章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 第七章 流動(dòng)資產(chǎn)及長(zhǎng)期投資評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 第八章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù) 第九章 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估實(shí)務(wù),考試方式:,考核方法:平時(shí)成績(jī)和期末考試相結(jié)合: 平時(shí)考核:小論文、課堂討論以及案例分析等; 期末考核:案例分析、論文考核。,參考書(shū)目,資產(chǎn)評(píng)估（2012）全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書(shū)編寫(xiě)組北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2012年4月 中天恒會(huì)計(jì)師事務(wù)所. 資產(chǎn)評(píng)估案例分析. 中國(guó)時(shí)代經(jīng)濟(jì)出版社. 2008年1月 路君平. 資產(chǎn)評(píng)估理論與案例分析.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社. 2008年9月 羅伯特.F.賴?yán)_伯特.P.施尾斯. 商業(yè)價(jià)值評(píng)估與資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分析手冊(cè). 中國(guó)人民大學(xué)出版社. 2006年6月 Shannon Pratt, Robert F. Reilly, Robert P. Schweihs, Valuation Practices. McGraw-Hill Companies.,第一講,資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)概論,一、資產(chǎn)評(píng)估的概念,資產(chǎn)評(píng)估：市場(chǎng)化和動(dòng)態(tài)化的價(jià)值鑒證行為 資產(chǎn)評(píng)估：鑒證的是資產(chǎn)的價(jià)值，而資產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)則是資產(chǎn)的價(jià)格。 資產(chǎn) 評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估是由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員依照國(guó)家有關(guān)法律及相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，遵循特定規(guī)則，按照相關(guān)程序，根據(jù)特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值做出評(píng)定和估量的鑒證行為。,“是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程?！?（我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則(2004年2月發(fā)布),對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的理解應(yīng)當(dāng)注意： （1）資產(chǎn)使用價(jià)值決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要依據(jù)； （2）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與馬克思勞動(dòng)價(jià)值論中的價(jià)值側(cè)重點(diǎn)有所不同； （3）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與會(huì)計(jì)記錄的資產(chǎn)價(jià)值有所不同。,二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素,評(píng)估主體 專門(mén)從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員 評(píng)估客體 被評(píng)估的資產(chǎn)，也稱為評(píng)估對(duì)象 評(píng)估依據(jù) 有關(guān)的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重 大合同協(xié)議，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù) 評(píng)估原則 內(nèi)在行為規(guī)范 評(píng)估目的 實(shí)際上是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。 如產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、融資業(yè)務(wù)、資產(chǎn)納稅、 咨詢服務(wù)等 評(píng)估價(jià)值類型 對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定 評(píng)估方法 是分析和判斷資產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑 評(píng)估程序 資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始到結(jié)束的順序,三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),現(xiàn)實(shí)性是對(duì)被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ) 以資產(chǎn)是否現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù)，以資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)客觀存在。 市場(chǎng)性是對(duì)被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的市場(chǎng)基礎(chǔ) 資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)來(lái)源于市場(chǎng)，主要信息來(lái)源于市場(chǎng)，作價(jià)結(jié)果必須接受市場(chǎng)的檢驗(yàn) 預(yù)測(cè)性 是指資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的確認(rèn)依賴于對(duì)資產(chǎn)未來(lái)繼續(xù)利用價(jià)值的預(yù)測(cè) 公正性評(píng)估結(jié)論公正 評(píng)估業(yè)務(wù)規(guī)范，評(píng)估主體的身份是獨(dú)立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。 咨詢性評(píng)估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價(jià)意見(jiàn) 評(píng)估人員主觀推論和判斷；經(jīng)濟(jì)咨詢或?qū)＜易稍兓顒?dòng)；無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行效力；評(píng)估結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于交易雙方在交易過(guò)程中的討價(jià)還價(jià)能力。,四、資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象和功能,會(huì)計(jì)學(xué)的角度看待資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估的角度看待資產(chǎn) 資產(chǎn)必須由某一特定權(quán)力主體擁有或控制 資產(chǎn)對(duì)于特定主體來(lái)說(shuō)具有獲利能力 資產(chǎn)能夠用貨幣計(jì)量,資產(chǎn) 是指企業(yè)所擁有或者控制的能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。,資產(chǎn) 按有無(wú)實(shí)體形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn) 按是否具有綜合獲利能力分類：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 按能否獨(dú)立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估的分類 按評(píng)估對(duì)象劃分，可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估 按資產(chǎn)評(píng)估工作內(nèi)容分類，可分為一般評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢?nèi)悺?按資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系分類，可分為完全評(píng)估和限制評(píng)估兩類。,資產(chǎn)評(píng)估的功能：,評(píng)值功能 通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，可以科學(xué)合理的評(píng)定和估算出被評(píng)估資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，為資產(chǎn)的交易行為提供價(jià)值尺度，這是資產(chǎn)評(píng)估的基本功能。 評(píng)價(jià)功能 通過(guò)評(píng)估，對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的狀況和效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以反映不同時(shí)間、地域、經(jīng)濟(jì)背景條件下的資產(chǎn)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)績(jī)效的差異性，以此檢查、考核和評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。 公證功能 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果在法律上具有公證效力。隨著抵押貸款、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日益頻繁，資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)常被用來(lái)證明資產(chǎn)的存在以及資產(chǎn)的價(jià)值量。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估來(lái)證實(shí)資產(chǎn)及資產(chǎn)價(jià)值量的需求使得資產(chǎn)評(píng)估增添了發(fā)揮公證作用的職能。資產(chǎn)評(píng)估的公證功能是由評(píng)價(jià)及評(píng)估功能派生出來(lái)的輔助性功能。,五、資產(chǎn)評(píng)估的目的,一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價(jià)值 特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的要求,引發(fā)資產(chǎn)評(píng)估特定目的的經(jīng)濟(jì)行為 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 中外合資合作 企業(yè)兼并 企業(yè)清算 企業(yè)出售 抵押 企業(yè)聯(lián)營(yíng) 擔(dān)保 股份經(jīng)營(yíng) 企業(yè)租賃,六、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,概念 是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià)值de含義，即其屬性和表現(xiàn)形式，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。,1 、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值涵義不同，結(jié)果也不一樣。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中指出：“專業(yè)評(píng)估師應(yīng)避免使用未往限定的價(jià)值概念。而應(yīng)對(duì)所涉及的特定價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)描述?！薄霸谶\(yùn)用和理解評(píng)估時(shí)明確披露價(jià)值類型和定義尤為重要，價(jià)值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相適應(yīng)，價(jià)值定義的改變會(huì)使各種資產(chǎn)所具有的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響?！币虼?，每一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值都是有條件的特定價(jià)值，而非資產(chǎn)本身的客觀價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。價(jià)值類型指的是評(píng)估價(jià)值的類別，是每一項(xiàng)評(píng)估價(jià)值的具體價(jià)值尺度。,2、價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。 價(jià)值類型實(shí)際上是評(píng)估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值，需要通過(guò)評(píng)估方法獲得。國(guó)際上通行的評(píng)估方法主要有三種：市場(chǎng)法、成本法和收益法。應(yīng)該說(shuō)，評(píng)估方法無(wú)所謂先進(jìn)和落后之分，只要能夠獲得滿足價(jià)值類型結(jié)果的方法都是可行和有效的。因此，在價(jià)值類型確定的情況下，評(píng)估方法的選擇具有隨機(jī)性和多樣性，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中指出：“評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的最常見(jiàn)方法包括市場(chǎng)（比較法）。收益資本化或現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）和成本法。 ”,3 、明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚的表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。任何評(píng)估結(jié)果都是有條件的，不同的評(píng)估目的、市場(chǎng)條件決定其價(jià)值涵義是不同的，評(píng)估價(jià)值也不相同。評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中提出評(píng)估價(jià)值，并明確其價(jià)值類型，可以使委托方更清楚地使用評(píng)估價(jià)值，避免濫用評(píng)估價(jià)值。這樣也可以規(guī)避評(píng)估師的責(zé)任。,經(jīng)過(guò)這些年的研究和爭(zhēng)論，對(duì)于價(jià)值類型的認(rèn)識(shí)取得一定的發(fā)展，至少在以下方面達(dá)成共識(shí)： 1、價(jià)值類型說(shuō)明評(píng)估價(jià)值的涵義、是評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定； 2、價(jià)值類型是必須的，資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程開(kāi)始就應(yīng)確定價(jià)值類型，價(jià)值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程始終； 3、評(píng)估目的，即資產(chǎn)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是決定價(jià)值類型的重要依據(jù)，是判斷確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)； 4、每一種價(jià)值類型必須予以明確的定義。,價(jià)值類型的種類,價(jià)值類型的分類,將價(jià)值類型分為以下四種（我國(guó)理論界早期的分類）： 重置成本 現(xiàn)行市價(jià) 收益現(xiàn)值 清算價(jià)格,分類方法二：根據(jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，將價(jià)值類型區(qū)分為市場(chǎng)價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。,價(jià)值類型劃分為（典型）市場(chǎng)價(jià)值和非典型市場(chǎng)價(jià)值。,資產(chǎn)評(píng)估中，以國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則為代表的價(jià)值類型中，所稱市場(chǎng)價(jià)值是狹義的。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中，市場(chǎng)價(jià)值定義為：自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。,根據(jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則、專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（美國(guó)）以及國(guó)外有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估論著，非典型市場(chǎng)價(jià)值的類型和定義可以概括為以下幾種： 1、在用價(jià)值。在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，該價(jià)值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。 2、投資價(jià)值。投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。這一概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來(lái)。 3、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下公司的價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值假設(shè)現(xiàn)有資產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流并且不會(huì)被出賣(mài)。投資者考慮持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，并將它與生產(chǎn)終止時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值對(duì)比。如果持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值超過(guò)生產(chǎn)終止時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，那么進(jìn)行經(jīng)營(yíng)是有意義的。,對(duì)于評(píng)估師而言，持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是企業(yè)價(jià)值的概念，而不是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的概念。但評(píng)估師有時(shí)會(huì)被要求評(píng)估特定有形資產(chǎn)的價(jià)值，將之作為持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一部分。進(jìn)行這種評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估構(gòu)成被評(píng)估企業(yè)各組成部分資產(chǎn)的在用價(jià)值。 持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是已建立的經(jīng)營(yíng)企業(yè)的價(jià)值表現(xiàn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的資本化得出。這樣所得出的價(jià)值包括由土地、建筑物、機(jī)器設(shè)備以及商譽(yù)和其他無(wú)形資產(chǎn)等所帶來(lái)的價(jià)值貢獻(xiàn)。每項(xiàng)資產(chǎn)在用價(jià)值的總和構(gòu)成了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則第87頁(yè)，中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社1999年12月版,4、清算價(jià)格。清算價(jià)格是指在非公開(kāi)市場(chǎng)上限制拍賣(mài)的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營(yíng)失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會(huì)急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣(mài)；其二，這種交易活動(dòng)只取決于買(mǎi)方，占有主動(dòng)權(quán)的買(mǎi)方必定極力壓低成交價(jià)格，以從中獲取利益。 5、保險(xiǎn)價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值是指可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和（或）重建成本。保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款中記載或認(rèn)同的某項(xiàng)資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價(jià)值的一部分損失。,七、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)前提,交易假設(shè) 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 持續(xù)使用假設(shè) 清算假設(shè),八、資產(chǎn)評(píng)估的原則,資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 獨(dú)立性原則 客觀公正性原則 科學(xué)性原則 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則 預(yù)期收益原則 供求原則 貢獻(xiàn)原則 替代原則,九、國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展概況,三階段論：原始評(píng)估經(jīng)驗(yàn)評(píng)估 科學(xué)評(píng)估 二階段論：經(jīng)驗(yàn)評(píng)估 科學(xué)評(píng)估,標(biāo)志：16世紀(jì)歐洲的安特衛(wèi)普（現(xiàn)比利時(shí)） 成立世界上第一個(gè)商品和證券交易所 特點(diǎn)：1、專業(yè)人員進(jìn)行，評(píng)估業(yè)務(wù)較頻繁 2、有償服務(wù) 3、評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于評(píng)估經(jīng)驗(yàn),經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段,標(biāo)志：1792年英國(guó)測(cè)量師協(xié)會(huì)成立 特點(diǎn)：1、評(píng)估業(yè)務(wù)由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行 2、科學(xué)的評(píng)估方法和手段得到廣泛應(yīng)用 3、評(píng)估范圍不斷拓展、內(nèi)容越來(lái)越豐富 4、評(píng)估活動(dòng)向規(guī)范化、法制化方向發(fā)展,科學(xué)評(píng)估階段,世界上第一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)組織英國(guó)測(cè)量師學(xué)會(huì)成立以后，資產(chǎn)評(píng)估在英國(guó)發(fā)展較快，1834年，又成立了土地測(cè)量師學(xué)會(huì)。目前，英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（The Royal Institution of Chartered Surveyors,簡(jiǎn)稱RICS）已擁有各類會(huì)員10萬(wàn)多人，其中，有關(guān)土地專業(yè)的估價(jià)師級(jí)人員就有5.2萬(wàn)多人，是評(píng)估人員中的主要力量。,（一）世界各國(guó)發(fā)展?fàn)顩r,美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)約也有100多年的歷史，是世界上發(fā)展較快的國(guó)家之一。最初的評(píng)估目的主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、維護(hù)產(chǎn)權(quán)交易雙方利益、資產(chǎn)抵押貸款、家庭財(cái)產(chǎn)分割等。隨著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不斷發(fā)展，評(píng)估者自發(fā)成立了若干個(gè)民間自律性評(píng)估組織，其中規(guī)模較大的有16個(gè)評(píng)估協(xié)會(huì)。這些組織均有自己的規(guī)章制度和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。從規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)與職業(yè)道德出發(fā)，美國(guó)幾個(gè)主要協(xié)會(huì)自發(fā)成立了美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估者協(xié)會(huì)(Appraisal Foundation，簡(jiǎn)稱AF)，并制訂了統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)USPAP。目前，上述協(xié)會(huì)組織的會(huì)員有9萬(wàn)多人。,1、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系：以英國(guó)為代表，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估為主 2、綜合評(píng)估體系：以美國(guó)為代表，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)除不動(dòng)產(chǎn)外，還涉及大量的企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等。,（二）兩大評(píng)估體系,1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)向多元化方向發(fā)展（資產(chǎn)評(píng)估公司、咨 詢公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所） 2、資產(chǎn)評(píng)估管理逐漸走向科學(xué)化 （機(jī)構(gòu)、規(guī)則、監(jiān)測(cè)） 3、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)向綜合化方向發(fā)展 （單項(xiàng)到綜合） 4、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)日益明顯 （國(guó)際、歐洲、 東南亞）,（三）國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的特點(diǎn),（四）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展概況,產(chǎn)生： 20世紀(jì)80年代末，以1989年國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局下發(fā)的“關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的若干規(guī)定”為標(biāo)志。為了保障交易雙方權(quán)益不受損害，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)不流失，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。 發(fā)展：資產(chǎn)評(píng)估業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，取得的成績(jī)： 1、建立和健全了評(píng)估規(guī)章 2、成立了行業(yè)組織 3、建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度 4、規(guī)范了評(píng)估機(jī)構(gòu)管理,（1） 資產(chǎn)評(píng)估綜合管理：國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（ 1991年國(guó)務(wù)院以9l號(hào)令的形式發(fā)布） （2）資格管理與考試：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定、關(guān)于調(diào)整注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試有關(guān)政策的通知 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）（ 1996年中評(píng)協(xié)03號(hào)文件） （3）機(jī)構(gòu)管理：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批管理辦法 （4）評(píng)估項(xiàng)目管理：關(guān)于改進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)工作的通知 （5）行業(yè)監(jiān)管：國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定 （）后續(xù)教育：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)后續(xù)教育規(guī)范 （）執(zhí)業(yè)規(guī)范：資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn) （）體制改革：關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知 （）評(píng)估收費(fèi)和財(cái)務(wù)管理：資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理辦法,1、建立和健全了資產(chǎn)評(píng)估規(guī)章,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則,無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn),2001年財(cái)政部發(fā)布,2004年財(cái)政部發(fā)布,2005年中評(píng)協(xié)發(fā)布,珠寶首飾評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn),2003年中評(píng)協(xié)發(fā)布,2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、9項(xiàng)具體準(zhǔn)則、4項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指南和8項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn),資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書(shū) 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則工作底稿 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn) 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）,2007年中評(píng)協(xié)發(fā)布,2008年中評(píng)協(xié)發(fā)布,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn) 專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南,投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行） 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則珠寶首飾,2009年中評(píng)協(xié)發(fā)布,2011年中評(píng)協(xié)發(fā)布,金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南 著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南,實(shí)物期權(quán)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行） 商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn),2012年中評(píng)協(xié)發(fā)布,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-企業(yè)價(jià)值,2、成立了行業(yè)組織 1993年12月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由政府直接管理開(kāi)始向政府監(jiān)督指導(dǎo)下行業(yè)自律性管理過(guò)渡。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主要職責(zé)是負(fù)責(zé)協(xié)會(huì)會(huì)員管理、制定評(píng)估準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)，代擬行業(yè)管理法規(guī)，開(kāi)展評(píng)估理論及政策的研究，舉辦刊物，開(kāi)展教育培訓(xùn)、國(guó)際交流、信息服務(wù)，調(diào)解仲裁糾紛，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，協(xié)會(huì)是一個(gè)行業(yè)自律性組織。 1995年3月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)代表中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)加入國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)，使中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)開(kāi)始走向世界。 1999年，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù)理事。,3、建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度 1995年5月10日，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局、國(guó)家人事部共同發(fā)布了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法，該辦法規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師由國(guó)家人事部和國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局共同管理。凡通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試合格者，就能取得“執(zhí)業(yè)資格證書(shū)”，證明該人員已具備執(zhí)業(yè)的能力和水平，經(jīng)過(guò)注冊(cè)取得“注冊(cè)證”后即可進(jìn)行執(zhí)業(yè)。 2002年，人事部與財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試有關(guān)政策的通知。,4、規(guī)范了評(píng)估機(jī)構(gòu)管理 1993年以國(guó)資辦發(fā)58號(hào)文發(fā)布了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)暫行辦法，同年還發(fā)布了證券業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理辦法。 1997年底提出了評(píng)估機(jī)構(gòu)都要與掛靠單位或原上級(jí)部門(mén)脫鉤，辦成規(guī)范的、由評(píng)估師出資的有限責(zé)任公司，或合伙人事務(wù)所，并對(duì)評(píng)估師人數(shù)等條件提出了要求。 1998年開(kāi)始實(shí)施評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，1999年底全面完成。,案例,東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所,背景,*年月，東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所總經(jīng)理段志堅(jiān)代表東方評(píng)估所與四川泰港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱泰港實(shí)業(yè)）簽訂了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)，約定由泰港實(shí)業(yè)委托東方評(píng)估所對(duì)其所控股的四川青神中巖風(fēng)景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱中巖公司）的資產(chǎn)作評(píng)估。,東方評(píng)估所評(píng)估: 神、短、缺、快、奇,東方評(píng)估所派出該所副總經(jīng)理兼質(zhì)量控制部主任許茂全和沒(méi)有取得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格的羅某負(fù)責(zé)中巖公司的評(píng)估工作，同時(shí)段志堅(jiān)還“叮囑”許茂全：泰港實(shí)業(yè)希望中巖公司的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值高一點(diǎn)。 接手后，東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所的這次評(píng)估可謂“短、缺、快”,神!,神! 天炮制評(píng)估報(bào)告,短!,這起業(yè)務(wù)涉及中巖公司在青神縣境內(nèi)的兩宗土地中巖寺和德云寺，但評(píng)估時(shí)，許茂全與羅某只到中巖寺走馬觀花瀏覽了一下“風(fēng)景”，到縣政府“看了一下”，甚至連到德云寺去看一下的工夫都省略掉，便打道回府了。,缺!,在既未到相關(guān)部門(mén)調(diào)查核實(shí)土地權(quán)屬、征地費(fèi)用、土地等級(jí)等一系列涉及資產(chǎn)評(píng)估的重要依據(jù)，也沒(méi)有取得被評(píng)估土地所在地政府有關(guān)當(dāng)?shù)赝恋鼗鶞?zhǔn)地價(jià)文件情況下，僅憑泰港實(shí)業(yè)提供的中巖公司的一宗土地國(guó)有土地使用證復(fù)印件和另一宗土地的“國(guó)有土地使用證正在辦理之中的證明”復(fù)印件等，就“憑經(jīng)驗(yàn)”采用基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)中巖公司畝土