企業(yè)研究論文-母公司辦公樓出售還是租賃.doc

企業(yè)研究論文-母公司辦公樓出售還是租賃【摘要】在現(xiàn)實(shí)中，企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部子母公司之間到底是出售還是租賃辦公A企業(yè)是一個(gè)擁有八個(gè)子公司的中型企業(yè)集團(tuán)，為了便于管理并減少費(fèi)用支出，集團(tuán)決定各子公司與母公司集中辦公，為此母公司建造了一幢成本1的辦公樓，集團(tuán)各成員企業(yè)（含母公司）均為盈利企業(yè)且都適用25%的所得稅率。在都按公開市場價(jià)格交易的前提下，目前有兩個(gè)方案可供選擇，一是由母公司向各子公司出售辦公樓，售價(jià)T，使用50年；二是各子公司向母公司租賃辦公場地，租期50年，每年租金X.首先，集團(tuán)母公司按照市場價(jià)格將成本為1的辦公樓出售給各子公司，集團(tuán)母公司取得銷售收入T。這時(shí)A集團(tuán)母公司將辦公樓出售的行為從現(xiàn)行稅法來看，屬于自建后對外銷售的行為，建筑業(yè)的營業(yè)額中不含取得土地的價(jià)款，若當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門規(guī)定建筑業(yè)的成本利潤率為10%，則A企業(yè)母公司提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)所需承擔(dān)的營業(yè)稅為0.3402，城建稅及教育費(fèi)附加分別按照營業(yè)稅的7%和3%繳納即0.034其次A企業(yè)母公司將自建的辦公樓銷售的行為還應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅，母公司該銷售行為的稅負(fù)為營業(yè)稅0.05T-0.0687，城建稅及教育費(fèi)附加0.005T-0.0069，故營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加一共要0.055T+0.2986，印花稅0.005T，由于土地增值率A為（T-1（0.055T+0.2986）-0.005T）（1+0.055T+0.2986+0.005T）100%=（0.94T-1.2986）（0.06T+1.2986）；由于土地增值稅為超額累進(jìn)，所以T2.141時(shí)，土地增值稅為0.282T-0.390；2.141T2.951時(shí)，土地增值稅為0.373T-0.584；2.951T4.751時(shí)，土地增值稅為（0.461T-0.844；T4.751時(shí)，土地增值稅為0.543T-1.234.若不考慮其他因素的影響，則母公司將因此而增加發(fā)生當(dāng)期的所得稅為T2.141時(shí)，0.165T-0.227；2.141T2.951時(shí)，0.142T-0.179；2.951T4.751時(shí)，0.120T-0.211；T4.751時(shí)，0.099T-0.016。母公司上述交易行為的總稅負(fù)為T2.141時(shí)，0.507T-0.318；2.141T2.951時(shí)，0.575T-0.464；2.951T4.751時(shí)，0.641T-0.756；T4.751時(shí)，0.702T-0.951.各子公司合計(jì)需承擔(dān)的稅負(fù)為契稅0.03T，印花稅0.0005T，不考慮過戶費(fèi)、手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用，所以上述房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為：T+0.03T+0.0005T=1.0305T。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，當(dāng)納稅人將房產(chǎn)用于自身的生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除10%30%后的余值計(jì)算繳納，當(dāng)?shù)厥〖壵_定的減除比例為30%。則A企業(yè)集團(tuán)各子公司辦公樓每年的房產(chǎn)稅合計(jì)為0.0084T。辦公用房的使用年限按50年計(jì)算，則每年因交易而增加的固定資產(chǎn)折舊為0.021T-0.02（不計(jì)殘值，下同）增加的房產(chǎn)稅為0.009T-0.008，可抵免所得稅0.008T-0.007。50年因交易而增加的折舊及房產(chǎn)稅折算成現(xiàn)值分別為0.132T和可抵免所得稅折算成現(xiàn)值0.126T-0.110（折現(xiàn)率6%，下同）。即子公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)50年的稅負(fù)總現(xiàn)值0.037T-0.110。所以A企業(yè)集團(tuán)在上述業(yè)務(wù)中的稅負(fù)總現(xiàn)值為T2.141時(shí)，0.544T-0.428；2.141T2.951時(shí)，0.612T-0.574；2.951T4.751時(shí)，0.678T-0.866；T4.751時(shí)，0.739T-1.061.A企業(yè)母公司將上述辦公樓租賃給各子公司使用，租賃期與房屋的使用年限一致，確定為50年，租賃期滿后房產(chǎn)仍歸母公司所有，租金按公開市場原則確定，每年X。則該交易行為A企業(yè)母公司每年的稅負(fù)為營業(yè)稅0.05X（萬元），城建稅及教育費(fèi)附加0.005X；當(dāng)納稅人將房產(chǎn)出租時(shí)房產(chǎn)稅按租金收入計(jì)征，因此母公司每年的房產(chǎn)稅0.12X；印花稅按財(cái)產(chǎn)租賃稅目計(jì)征為0.001X；所得稅（不考慮其他因素的影響）為0.206X。由于在方案一的討論過程中只考慮了因內(nèi)部交易而增加的房產(chǎn)原值折舊及房產(chǎn)稅對所得稅抵免的影響，因此這里不考慮房產(chǎn)折舊對所得稅抵免的影響。故而A企業(yè)母公司在出租辦公樓這一交易過程中每年的總稅負(fù)為0.382X，50年總稅負(fù)折算成現(xiàn)值為6.021X。這過程中各子公司每年只有印花稅0.001X；同時(shí)由于支付的辦公樓租金可以在稅前扣除，因此每年可抵免所得稅0.25X。上述兩項(xiàng)折算成50年的現(xiàn)值分別為0.016X和3.940X，實(shí)際稅負(fù)現(xiàn)值為-3.924X。因此A企業(yè)集團(tuán)在方案二中的總稅負(fù)折算成現(xiàn)值為2.097X由于從企業(yè)集團(tuán)的整體來看，無論是將辦公樓出售還是租賃給各子公司使用，都不能給集團(tuán)帶來真正的經(jīng)濟(jì)效益，只不過是各種資源在集團(tuán)內(nèi)部的重新分配和調(diào)整，而在交易過程中承擔(dān)的稅負(fù)卻是實(shí)實(shí)在在的資源流出。因此交易過程中總體稅負(fù)的高低就成為了評價(jià)方案優(yōu)劣的唯一經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，在具體的方案選擇過程中也要考慮別的因素的影響，首先是母公司及子公司的盈利水平和盈利能力，如果子公司中全部或始終有部分公司甚至全部為虧損，而母公司每年始終為盈利或者相反，則必然會影響到方案的