企業(yè)研究論文-信托-解困房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸 .doc

企業(yè)研究論文-信托:解困房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸內(nèi)容提要:解讀中國(guó)樓市市道變化時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條困境,闡述信托融資的三大優(yōu)勢(shì)及房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀,最后提出房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用信托融資的三種主流運(yùn)作模式。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)信托融資宏觀調(diào)控一、房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn)近年來,房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。從03年的“121”號(hào)文件,到04年的提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“8.31”大限、央行加息,進(jìn)入2005年,溫家寶總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲,接著就有了3月的上調(diào)住房貸款利率、4月的國(guó)務(wù)院穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八點(diǎn)意見、5月的七部委新政,房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財(cái)政、金融、供求等全方位的調(diào)控“關(guān)懷”。在這種嚴(yán)峻的形勢(shì)下,房地產(chǎn)投資資金鏈條必須承受多重生死考驗(yàn)。1、銀根縮緊,釜底抽薪根據(jù)央行剛發(fā)布的2005年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告的統(tǒng)計(jì),全國(guó)35座大中城市房地產(chǎn)信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降,上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期回落5.2%,而發(fā)展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數(shù)據(jù)顯示,面對(duì)炙熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資,國(guó)家決策層顯然從資金源頭對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控,政策效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn),并將在未來一段時(shí)間內(nèi)更為明顯。而對(duì)于有三分之二比重資金直接或間接來源于銀行的房地產(chǎn)企業(yè)來說,貸款利率提高、審批更加嚴(yán)格,不僅僅是開發(fā)成本上升和投資利潤(rùn)率的降低問題,更是對(duì)其資金鏈造成釜底抽薪般的緊張。2、樓市觀望情緒濃厚,預(yù)售回款受阻大規(guī)模、高密度、全方位的宏觀調(diào)控引發(fā)了上半年中國(guó)樓市濃厚的“觀望期”,自住需求者企盼房?jī)r(jià)下跌而觀望,投資者因營(yíng)業(yè)稅、房貸比例提高等加大了投資成本而放緩?fù)顿Y步伐,而結(jié)果就是成交量的急劇萎縮,價(jià)格增幅下降明顯,“防止房?jī)r(jià)過快上漲”的宏觀調(diào)控效果逐步得以實(shí)現(xiàn)。但這對(duì)于房地產(chǎn)投資開發(fā)行業(yè)來說,成交量的下降直接影響了預(yù)(銷)售回款速度。銷售不暢,回款壓力驟增,對(duì)高負(fù)債的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必將是“抽絲”般的陣痛。3、市場(chǎng)微妙,外行業(yè)資金投入將減少由于房地產(chǎn)行業(yè)既不需要長(zhǎng)時(shí)間的積累,也沒有所謂的技術(shù)門檻,卻有誘人的利潤(rùn)空間,于是乎近年來外行業(yè)資金大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)淘金。但市場(chǎng)那只“無形的手”是不分國(guó)界的,尤其在當(dāng)前國(guó)家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控、樓市行情微妙的整體趨勢(shì)下,將會(huì)引導(dǎo)部分外行業(yè)資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)分流,這對(duì)許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說無疑是個(gè)壞消息。4、海外資本,仍可望不可及大量的離岸資金在國(guó)門外窺視中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),資本的逐利性決定了它們一有機(jī)會(huì)就會(huì)毫不猶豫地大手筆出手。但國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還很幼嫩,政策風(fēng)險(xiǎn)較高,市場(chǎng)主體尚不夠理性、短期投機(jī)心理較為嚴(yán)重,海外資金不敢貿(mào)然大規(guī)模介入,因而海外資本設(shè)置了近乎苛刻的篩選條件,不僅要有良好的背景,更要有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、高效卓越的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),而這些恰恰是目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還遠(yuǎn)未能達(dá)到的水平。因此,“傍洋大款”目前仍只是一種可望不可及的融資方式罷了。二、信托融資靈活又可行在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下,除了靠商業(yè)銀行“輸血”之外,房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式,信托可謂是目前的上上簽。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等,可以在不同層次、不同品位上,為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。而其他模式,比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式,都不太現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用信托融資,充分利用信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)多元化融資,鞏固資金鏈條。1、信托融資具備三大優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一:信托應(yīng)用范圍廣。信托具備連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的綜合融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì),通過一系列制度安排,實(shí)現(xiàn)企業(yè)或項(xiàng)目的組合融資。信托可以與銀行互補(bǔ)互動(dòng),銀行具有資金優(yōu)勢(shì),信托具有制度優(yōu)勢(shì)和靈活的創(chuàng)新性,可以參與到房地產(chǎn)投資的全過程；優(yōu)勢(shì)二:信托在供給方式上也十分靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品,從而增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間；優(yōu)勢(shì)三:相對(duì)銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本,節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用,還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的發(fā)展。2、房地產(chǎn)信托融資漸成火候房地產(chǎn)信托融資發(fā)展迅速,融資規(guī)模逐年攀升。2002年下半年房地產(chǎn)信托開始起步,實(shí)現(xiàn)了24億元的融資規(guī)模,2003年進(jìn)入快速發(fā)展軌道,全年發(fā)行了66個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃,共籌集近60億元資金。進(jìn)入2004年,房地產(chǎn)信托在一片質(zhì)疑聲中繼續(xù)前行,房地產(chǎn)信托有96個(gè),涉及資金約110億元,數(shù)量、金額同比分別增長(zhǎng)45%、83%。而在2005年上半年,房地產(chǎn)信托更是煥發(fā)無限生機(jī),為房地產(chǎn)業(yè)融得資金64億元。從資金投向的房地產(chǎn)類型上看,目前各種類型的項(xiàng)目都已涵蓋,以投向商品住宅類項(xiàng)目為主,也涉及到別墅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等類型。3、信托融資主流運(yùn)作模式房地產(chǎn)信托融資靈活性很強(qiáng),可以根據(jù)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需求設(shè)立多種不同的信托計(jì)劃。根據(jù)信托資金的運(yùn)用方式的不同,信托為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流運(yùn)作模式有三種:(1)債權(quán)投資,即信托貸款這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似,所不同的是資金來源不同,信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。其運(yùn)作流程一般是:信托公司向投資者發(fā)行資金信托募集資金,將信托資金以信托公司的名義貸給房地產(chǎn)企業(yè),用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營(yíng),信托期滿收回信托本金和信托收益,信托收益為貸款利息,同時(shí)采取相應(yīng)的抵押和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)控制措施。目前,房地產(chǎn)信托多數(shù)以這種資金運(yùn)用方式為主,2004年發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃中接近有80%的信托資金是以信托貸款的方式加以運(yùn)用的。(2)階段性股權(quán)投資階段性股權(quán)投資顧名思義就是信托資金階段性持有股份后被溢價(jià)回購的一種股權(quán)投資模式。其運(yùn)作流程如下。第一步,房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司就股權(quán)融資進(jìn)行溝通及調(diào)查,形成融資方案；第二步,按約定條件(一般指原股東或關(guān)聯(lián)方簽署股權(quán)回購協(xié)議及/或股權(quán)回購擔(dān)保合同等)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,并得到監(jiān)管部門認(rèn)可；第三步,向社會(huì)投資者發(fā)行資金信托計(jì)劃募集資金；第四步,信托公司以階段性股權(quán)投資方式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金,成為“優(yōu)先”股東(即在信托期間內(nèi)該股權(quán)只要求取得一個(gè)合理回報(bào),無須與房地產(chǎn)商分享最終利潤(rùn),若公司清算則優(yōu)先級(jí)高于其他股東)；第五步,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目,信托公司對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理監(jiān)控(有的甚至向企業(yè)關(guān)鍵崗位派駐人員,控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn))；第六步,原股東或關(guān)聯(lián)方在信托期滿按約定的一定溢價(jià)方式回購股權(quán),信托資金退出并實(shí)現(xiàn)收益。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的,又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級(jí),通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu),在某種情況下,使房地產(chǎn)企業(yè)更容易達(dá)到或?qū)崿F(xiàn)商業(yè)銀行的貸款條件(房地產(chǎn)企業(yè)自有資金即所有者權(quán)益應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%),促成了優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。(3)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓投資這是一種以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托,一般是把具有可預(yù)測(cè)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者,實(shí)現(xiàn)融資目的,信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購。這種受益權(quán)轉(zhuǎn)讓投資的運(yùn)作流程如下。第一步,房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)持有者與信托公司就其財(cái)產(chǎn)設(shè)立受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托進(jìn)行溝通及調(diào)查,形成轉(zhuǎn)讓方案；第二步,將房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)信托給信托投資公司,并委托信托公司把受益權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)計(jì)成信托產(chǎn)品,并得到監(jiān)管部門的認(rèn)可；第三步,向社會(huì)投資者發(fā)行房地產(chǎn)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃,募集資金；第四步,信托公司將募集資金支付給房地產(chǎn)持有者以購買受益權(quán),并對(duì)資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)控,保證資金運(yùn)用于約定用途；第五步,信托期滿,由原持有者或其關(guān)聯(lián)方回購受益權(quán),資金退出并實(shí)現(xiàn)收益。當(dāng)前這種投資模式較多運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓,這些信托產(chǎn)品往往由于在信托發(fā)行時(shí)或者發(fā)行之前就已經(jīng)簽署了期限相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)租賃合同,收益和現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)并比較穩(wěn)定,同時(shí)又有抵押擔(dān)保或信用擔(dān)保,退出安全性也不錯(cuò)。除了以上