社會其它相關(guān)論文-關(guān)于開發(fā)區(qū)管委會出讓土地行為的效力性分析.doc

社會其它相關(guān)論文-關(guān)于開發(fā)區(qū)管委會出讓土地行為的效力性分析論文關(guān)鍵詞：開發(fā)區(qū)管委會出讓土地使用權(quán)追認(rèn)合同效力論文摘要：近年,隨著國有土地資源的日益緊張,國有土地的“價格”是越來越高,因此,一些開發(fā)區(qū)管委會就以其與企業(yè)之間簽訂的合同無效為由,收回當(dāng)初合同約定出讓的未辦證土地,并由政府與其他企業(yè)另行簽訂土地使用權(quán)出讓合同?？梢哉f,按照目前的司法解釋,政府部門完全是有理有據(jù)的。但是,如果縣、市一級的國土資源部門已將部分土地使用權(quán)權(quán)屬登記在企業(yè)名下,而尚有部分未登記,那么開發(fā)區(qū)管委會能否對未辦證的土地使用權(quán)要求收回呢?本文對此試作簡要的分析。開發(fā)區(qū)管委會與企業(yè)簽訂土地出讓合同,在前幾年的招商引資熱潮中是非常普遍的現(xiàn)象。針對各地開發(fā)區(qū)管委會違規(guī)出讓土地,國務(wù)院辦公廳于2003年7月30日發(fā)布了關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知,要求對各類開發(fā)區(qū)隨意圈占土地和違法出讓、轉(zhuǎn)讓土地等行為進(jìn)行全面清理和整頓。但該通知并未明確和細(xì)化開發(fā)區(qū)管委會出讓土地的效力問題。為統(tǒng)一司法裁判,最高人民法院在2005年6月18日公布的關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋(以下簡稱解釋)中對該問題予以了明確,即開發(fā)區(qū)管委會不具有簽訂土地使用權(quán)出讓合同的主體資格。本文筆者在律師實務(wù)中,就碰到因開發(fā)區(qū)管委會出讓土地引起土地權(quán)屬爭議的一個案例。本文就以該個案來分析特定情況下,如何理解政府部門在開發(fā)區(qū)管委會轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過程中的追認(rèn)行為,以求起到拋磚引玉之效。一、背景案例2003年8月,A公司與某開發(fā)區(qū)管委會簽訂了土地使用權(quán)出讓合同,A公司受讓位于某開發(fā)區(qū)的土地使用權(quán)共計100余畝。合同簽訂后,A公司支付了約定的土地出讓金。根據(jù)合同約定,某開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)在A公司付清土地出讓金后的一個月內(nèi),協(xié)助A公司辦理土地使用權(quán)證書。但直到2008年A公司才拿到其中50畝土地的使用權(quán)證書。后某開發(fā)區(qū)管委會告知A公司,政府已與另一家企業(yè)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同,即將未辦證之土地使用權(quán)出讓給另一家企業(yè)。在此情形之下,A公司法人遂到筆者律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢,以尋求法律救濟(jì)途徑。二、開發(fā)區(qū)管委會出讓土地行為的效力性分析第一,對開發(fā)區(qū)管委會作為出讓主體訂立的土地使用權(quán)出讓合同的效力認(rèn)定問題存有不同觀點。第一種觀點認(rèn)為,依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同的出讓方是特定的,必須是市、縣人民政府土地管理部門,其他任何部門、單位以出讓人身份訂立的土地使用權(quán)出讓合同一律無效。但在起訴前經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn),由市、縣土地管理部門與受讓人重新訂立土地使用權(quán)出讓合同的,才可認(rèn)定合同有效。第二種觀點認(rèn)為,對此類合同效力可放寬認(rèn)定,但應(yīng)限制在解釋實施以前訂立的合同,區(qū)分情況分別處理。第三種觀點認(rèn)為,根據(jù)法律規(guī)定,市、縣人民政府土地管理部門是依法有權(quán)經(jīng)辦國有土地所有權(quán)出讓行為的唯一主體。從出讓土地使用權(quán)的行為目的看,其實質(zhì)是為創(chuàng)設(shè)一種對土地的用益物權(quán),因此,國有土地使用權(quán)的出讓屬于對國有土地所有權(quán)的法律處分行為,開發(fā)區(qū)管委會出讓國有土地屬于無權(quán)處分行為,依據(jù)合同法第五十一條規(guī)定,應(yīng)按照效力待定合同處理,而不是無效合同,在經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)后,可以認(rèn)定合同有效。最高人民法院在出臺解釋前采納了全國人大法工委、國務(wù)院法制辦的意見,結(jié)合無權(quán)處分的觀點,通過對解釋適用范圍上的限定,來區(qū)別認(rèn)定合同的效力。于此相應(yīng),對合同效力的認(rèn)定處理上,按照解釋實施時間前后的不同而采取了不同的處理原則,即在本解釋實施后,對開發(fā)區(qū)管委會作為出讓方的訂立的土地使用權(quán)出讓合同,應(yīng)嚴(yán)格依法處理,一律認(rèn)定無效。對在本解釋實施前開發(fā)區(qū)管委會訂立的土地使用權(quán)出讓合同,可以按照無權(quán)處分的原則予以認(rèn)定處理,以此為補(bǔ)救手段,有條件的認(rèn)定合同有效。第二,筆者認(rèn)為解釋的頒布對其出臺后開發(fā)區(qū)管委會作為出讓主體的效力作出了明確規(guī)定,但對出臺前的規(guī)定還存在一定的缺陷。在解釋第二條第1款第2條第2款中并未明確追認(rèn)手段,導(dǎo)致對解釋實施前簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的效力如何認(rèn)定產(chǎn)生了爭議,也給司法實踐帶來了障礙。為此,筆者結(jié)合特定的案例對“追認(rèn)手段”進(jìn)行分析,論述特定情形下開發(fā)區(qū)管委會出讓土地使用權(quán)行為的法律效力。1.在背景案例中,A公司與某開發(fā)區(qū)管委會是在2003年簽訂的土地使用權(quán)出讓合同,A公司按合同約定支付了全部的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款,但某開發(fā)區(qū)管委會一直未協(xié)助辦理相關(guān)權(quán)證,對此A公司多次催問辦證事宜,直到2008年A公司才拿到其中50畝土地的使用權(quán)證書。后某開發(fā)區(qū)管委卻與另一家企業(yè)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同,將尚未辦證之土地使用權(quán)出讓給了另一家企業(yè)。A公司股東知悉此事后,難以接受政府的“一地二賣”行為,故欲尋求法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。那么,國土資源局在開發(fā)區(qū)管委會另行訂合同之前將部分土地使用權(quán)登記在A公司名下的行為,能否理解為對某開發(fā)區(qū)管委會與A公司之間土地出讓合同的追認(rèn)呢?辦證行為時對該合同的全部追認(rèn)還是部分追認(rèn)呢?2.筆者認(rèn)為,國土資源局根據(jù)雙方之間的合同和A公司支付價款的憑據(jù),以及根據(jù)辦證指標(biāo)為A公司辦理部分土地使用權(quán)登記的行政行為,應(yīng)當(dāng)理解為是對整份合同效力的追認(rèn)。筆者的理由如下:(1)筆者認(rèn)為國土資源局的辦證行為是對A公司合法享有土地使用權(quán)的登記確認(rèn),其依法進(jìn)行登記的前提是雙方之間的合同和A公司的付款行為。也就是說,辦理部分土地使用權(quán)證書的法律意義是,國土資源局代表政府對某開發(fā)區(qū)管委會在2003年向A公司出讓土地使用權(quán)行為的一種認(rèn)可,是對雙方之間簽訂的土地使用權(quán)出讓合同追認(rèn)。(2)對此可能有人會提出疑問,國土資源局僅僅辦了部分土地使用權(quán)證書,就算是一種追認(rèn)行為,也只能說僅僅是對辦證部分土地的出讓行為就行追認(rèn)。筆者對此看法不敢茍同,這種觀點是嚴(yán)重違背邏輯,也是與法律規(guī)定相矛盾的。筆者認(rèn)為,即使是對部分土地使用權(quán)權(quán)屬進(jìn)行登記,也應(yīng)理解為是對整個土地出讓合同效力的認(rèn)可。也就是說,在已經(jīng)辦理部分權(quán)證的情況下,實際上是對整個合同的認(rèn)可。這樣理解也是符合邏輯推理的:其一,國土資源局辦證的依據(jù)就是雙方之間的合同,如果國土資源局不認(rèn)可合同的有效性,則肯定不會作出將部分權(quán)證辦到A公司名下的行為。而事實上合同項下50畝土地使用權(quán)已被登記在A公司名下,可見國土資源局是認(rèn)可雙方之間合同法律效力的。其二,出讓合同的標(biāo)的為土地使用權(quán),合同約定的土地使用權(quán)面積為100余畝,但合同標(biāo)的是一個整體,雙方之間的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)圍繞該合同標(biāo)的來享有和履行,即A公司負(fù)有支付全部土地轉(zhuǎn)讓價款的義務(wù)(則某開發(fā)區(qū)管委會有權(quán)收取該價款),A公司有權(quán)行使合同約定的全部土地使用權(quán)(則某開發(fā)區(qū)管委會有義務(wù)協(xié)助A公司辦理相應(yīng)的權(quán)證)。其三,不能理解將50畝土地使用權(quán)登記在A公司名下,就只是對合同約定中50畝面積土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為合法性的追認(rèn),對其他未辦證范圍的土地出讓就是不認(rèn)可。因為,客觀上由于辦證指標(biāo)的限制,導(dǎo)致出現(xiàn)部分先辦、部分未辦這樣一個人為劃割的情形。既然辦了證,從國土資源局辦證的本意來說(實際情況是之所以僅辦理了部分土地權(quán)證是因為土地辦證指標(biāo)有限,而非不同意辦證),國土資源局對某開發(fā)區(qū)管委會和A公司這樣一個土地使用權(quán)的交易行為是認(rèn)可的。綜上,對于國土資源局的辦證行為應(yīng)理解為對整個出讓行為的追認(rèn),整體追認(rèn)的理解是完全符合邏輯思維的。因為對一個行為的確認(rèn)與否只有是或否的判斷,而不可能對一個行為的是非判斷問題予以量化,如果按照這樣的邏輯,其結(jié)論就是某一特