社會(huì)其它相關(guān)論文-關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地行為的效力性分析.doc

社會(huì)其它相關(guān)論文-關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地行為的效力性分析論文關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地使用權(quán)追認(rèn)合同效力論文摘要：近年,隨著國(guó)有土地資源的日益緊張,國(guó)有土地的“價(jià)格”是越來(lái)越高,因此,一些開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)就以其與企業(yè)之間簽訂的合同無(wú)效為由,收回當(dāng)初合同約定出讓的未辦證土地,并由政府與其他企業(yè)另行簽訂土地使用權(quán)出讓合同?？梢哉f(shuō),按照目前的司法解釋,政府部門(mén)完全是有理有據(jù)的。但是,如果縣、市一級(jí)的國(guó)土資源部門(mén)已將部分土地使用權(quán)權(quán)屬登記在企業(yè)名下,而尚有部分未登記,那么開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)能否對(duì)未辦證的土地使用權(quán)要求收回呢?本文對(duì)此試作簡(jiǎn)要的分析。開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與企業(yè)簽訂土地出讓合同,在前幾年的招商引資熱潮中是非常普遍的現(xiàn)象。針對(duì)各地開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)違規(guī)出讓土地,國(guó)務(wù)院辦公廳于2003年7月30日發(fā)布了關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知,要求對(duì)各類開(kāi)發(fā)區(qū)隨意圈占土地和違法出讓、轉(zhuǎn)讓土地等行為進(jìn)行全面清理和整頓。但該通知并未明確和細(xì)化開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地的效力問(wèn)題。為統(tǒng)一司法裁判,最高人民法院在2005年6月18日公布的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱解釋)中對(duì)該問(wèn)題予以了明確,即開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)不具有簽訂土地使用權(quán)出讓合同的主體資格。本文筆者在律師實(shí)務(wù)中,就碰到因開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地引起土地權(quán)屬爭(zhēng)議的一個(gè)案例。本文就以該個(gè)案來(lái)分析特定情況下,如何理解政府部門(mén)在開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過(guò)程中的追認(rèn)行為,以求起到拋磚引玉之效。一、背景案例2003年8月,A公司與某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同,A公司受讓位于某開(kāi)發(fā)區(qū)的土地使用權(quán)共計(jì)100余畝。合同簽訂后,A公司支付了約定的土地出讓金。根據(jù)合同約定,某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)在A公司付清土地出讓金后的一個(gè)月內(nèi),協(xié)助A公司辦理土地使用權(quán)證書(shū)。但直到2008年A公司才拿到其中50畝土地的使用權(quán)證書(shū)。后某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)告知A公司,政府已與另一家企業(yè)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同,即將未辦證之土地使用權(quán)出讓給另一家企業(yè)。在此情形之下,A公司法人遂到筆者律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢,以尋求法律救濟(jì)途徑。二、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地行為的效力性分析第一,對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體訂立的土地使用權(quán)出讓合同的效力認(rèn)定問(wèn)題存有不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同的出讓方是特定的,必須是市、縣人民政府土地管理部門(mén),其他任何部門(mén)、單位以出讓人身份訂立的土地使用權(quán)出讓合同一律無(wú)效。但在起訴前經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn),由市、縣土地管理部門(mén)與受讓人重新訂立土地使用權(quán)出讓合同的,才可認(rèn)定合同有效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)此類合同效力可放寬認(rèn)定,但應(yīng)限制在解釋實(shí)施以前訂立的合同,區(qū)分情況分別處理。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)法律規(guī)定,市、縣人民政府土地管理部門(mén)是依法有權(quán)經(jīng)辦國(guó)有土地所有權(quán)出讓行為的唯一主體。從出讓土地使用權(quán)的行為目的看,其實(shí)質(zhì)是為創(chuàng)設(shè)一種對(duì)土地的用益物權(quán),因此,國(guó)有土地使用權(quán)的出讓屬于對(duì)國(guó)有土地所有權(quán)的法律處分行為,開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓國(guó)有土地屬于無(wú)權(quán)處分行為,依據(jù)合同法第五十一條規(guī)定,應(yīng)按照效力待定合同處理,而不是無(wú)效合同,在經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)后,可以認(rèn)定合同有效。最高人民法院在出臺(tái)解釋前采納了全國(guó)人大法工委、國(guó)務(wù)院法制辦的意見(jiàn),結(jié)合無(wú)權(quán)處分的觀點(diǎn),通過(guò)對(duì)解釋適用范圍上的限定,來(lái)區(qū)別認(rèn)定合同的效力。于此相應(yīng),對(duì)合同效力的認(rèn)定處理上,按照解釋實(shí)施時(shí)間前后的不同而采取了不同的處理原則,即在本解釋實(shí)施后,對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓方的訂立的土地使用權(quán)出讓合同,應(yīng)嚴(yán)格依法處理,一律認(rèn)定無(wú)效。對(duì)在本解釋實(shí)施前開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)訂立的土地使用權(quán)出讓合同,可以按照無(wú)權(quán)處分的原則予以認(rèn)定處理,以此為補(bǔ)救手段,有條件的認(rèn)定合同有效。第二,筆者認(rèn)為解釋的頒布對(duì)其出臺(tái)后開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體的效力作出了明確規(guī)定,但對(duì)出臺(tái)前的規(guī)定還存在一定的缺陷。在解釋第二條第1款第2條第2款中并未明確追認(rèn)手段,導(dǎo)致對(duì)解釋實(shí)施前簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的效力如何認(rèn)定產(chǎn)生了爭(zhēng)議,也給司法實(shí)踐帶來(lái)了障礙。為此,筆者結(jié)合特定的案例對(duì)“追認(rèn)手段”進(jìn)行分析,論述特定情形下開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地使用權(quán)行為的法律效力。1.在背景案例中,A公司與某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)是在2003年簽訂的土地使用權(quán)出讓合同,A公司按合同約定支付了全部的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款,但某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)一直未協(xié)助辦理相關(guān)權(quán)證,對(duì)此A公司多次催問(wèn)辦證事宜,直到2008年A公司才拿到其中50畝土地的使用權(quán)證書(shū)。后某開(kāi)發(fā)區(qū)管委卻與另一家企業(yè)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同,將尚未辦證之土地使用權(quán)出讓給了另一家企業(yè)。A公司股東知悉此事后,難以接受政府的“一地二賣”行為,故欲尋求法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。那么,國(guó)土資源局在開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)另行訂合同之前將部分土地使用權(quán)登記在A公司名下的行為,能否理解為對(duì)某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與A公司之間土地出讓合同的追認(rèn)呢?辦證行為時(shí)對(duì)該合同的全部追認(rèn)還是部分追認(rèn)呢?2.筆者認(rèn)為,國(guó)土資源局根據(jù)雙方之間的合同和A公司支付價(jià)款的憑據(jù),以及根據(jù)辦證指標(biāo)為A公司辦理部分土地使用權(quán)登記的行政行為,應(yīng)當(dāng)理解為是對(duì)整份合同效力的追認(rèn)。筆者的理由如下:(1)筆者認(rèn)為國(guó)土資源局的辦證行為是對(duì)A公司合法享有土地使用權(quán)的登記確認(rèn),其依法進(jìn)行登記的前提是雙方之間的合同和A公司的付款行為。也就是說(shuō),辦理部分土地使用權(quán)證書(shū)的法律意義是,國(guó)土資源局代表政府對(duì)某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在2003年向A公司出讓土地使用權(quán)行為的一種認(rèn)可,是對(duì)雙方之間簽訂的土地使用權(quán)出讓合同追認(rèn)。(2)對(duì)此可能有人會(huì)提出疑問(wèn),國(guó)土資源局僅僅辦了部分土地使用權(quán)證書(shū),就算是一種追認(rèn)行為,也只能說(shuō)僅僅是對(duì)辦證部分土地的出讓行為就行追認(rèn)。筆者對(duì)此看法不敢茍同,這種觀點(diǎn)是嚴(yán)重違背邏輯,也是與法律規(guī)定相矛盾的。筆者認(rèn)為,即使是對(duì)部分土地使用權(quán)權(quán)屬進(jìn)行登記,也應(yīng)理解為是對(duì)整個(gè)土地出讓合同效力的認(rèn)可。也就是說(shuō),在已經(jīng)辦理部分權(quán)證的情況下,實(shí)際上是對(duì)整個(gè)合同的認(rèn)可。這樣理解也是符合邏輯推理的:其一,國(guó)土資源局辦證的依據(jù)就是雙方之間的合同,如果國(guó)土資源局不認(rèn)可合同的有效性,則肯定不會(huì)作出將部分權(quán)證辦到A公司名下的行為。而事實(shí)上合同項(xiàng)下50畝土地使用權(quán)已被登記在A公司名下,可見(jiàn)國(guó)土資源局是認(rèn)可雙方之間合同法律效力的。其二,出讓合同的標(biāo)的為土地使用權(quán),合同約定的土地使用權(quán)面積為100余畝,但合同標(biāo)的是一個(gè)整體,雙方之間的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)圍繞該合同標(biāo)的來(lái)享有和履行,即A公司負(fù)有支付全部土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款的義務(wù)(則某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)有權(quán)收取該價(jià)款),A公司有權(quán)行使合同約定的全部土地使用權(quán)(則某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)有義務(wù)協(xié)助A公司辦理相應(yīng)的權(quán)證)。其三,不能理解將50畝土地使用權(quán)登記在A公司名下,就只是對(duì)合同約定中50畝面積土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為合法性的追認(rèn),對(duì)其他未辦證范圍的土地出讓就是不認(rèn)可。因?yàn)?客觀上由于辦證指標(biāo)的限制,導(dǎo)致出現(xiàn)部分先辦、部分未辦這樣一個(gè)人為劃割的情形。既然辦了證,從國(guó)土資源局辦證的本意來(lái)說(shuō)(實(shí)際情況是之所以僅辦理了部分土地權(quán)證是因?yàn)橥恋剞k證指標(biāo)有限,而非不同意辦證),國(guó)土資源局對(duì)某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和A公司這樣一個(gè)土地使用權(quán)的交易行為是認(rèn)可的。綜上,對(duì)于國(guó)土資源局的辦證行為應(yīng)理解為對(duì)整個(gè)出讓行為的追認(rèn),整體追認(rèn)的理解是完全符合邏輯思維的。因?yàn)閷?duì)一個(gè)行為的確認(rèn)與否只有是或否的判斷,而不可能對(duì)一個(gè)行為的是非判斷問(wèn)題予以量化,如果按照這樣的邏輯,其結(jié)論就是某一特