物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范.ppt

1、物業(yè)管理“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范 一 目的 二 適用范圍 三 職責(zé) 四 程序要點(diǎn) (重點(diǎn)闡述）,一、目的,規(guī)范住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效； 結(jié)合軟件園管理處的實(shí)際工作，進(jìn)行闡述，提升物業(yè)管理的質(zhì)量和水平；,二、適用范圍,適用于物業(yè)公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。,三、職責(zé),3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。 3.2 公司分管副總經(jīng)理和項(xiàng)目處經(jīng)理具體組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。 3.3 項(xiàng)目處和公司各部門(mén)負(fù)責(zé)依照本規(guī)范進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。,物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介,創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是指物業(yè)管理企業(yè)推選合適的管理項(xiàng)目，參加由政府行業(yè)主管部門(mén)組織的對(duì)管理項(xiàng)目整體形象、綜

2、合管理及全面服務(wù)工作的綜合考評(píng)驗(yàn)收。 關(guān)鍵點(diǎn)：政府行業(yè)主管部門(mén)組織；參評(píng)項(xiàng)目符合條件；綜合考評(píng)驗(yàn)收。 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作按組織考評(píng)的層次可分為國(guó)家級(jí)、省（直轄市、自治區(qū)）級(jí)、市/ 區(qū)級(jí)，即通常所說(shuō)的“國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市/ 區(qū)優(yōu)”。,物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介,國(guó)優(yōu)（頒發(fā)單位：建設(shè)部，達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)：90） 省優(yōu)（頒發(fā)單位：省建設(shè)廳，達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)：85） 市優(yōu)（頒發(fā)單位：市國(guó)土房管局） 區(qū)優(yōu)（頒發(fā)單位：區(qū)國(guó)土房管分局）,標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生和發(fā)展,1990年、1992年頒發(fā)了全國(guó)城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法(試行)； 1995年，建設(shè)部對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂改進(jìn)，重新頒發(fā)了全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)(1990

3、年標(biāo)準(zhǔn)停止執(zhí)行)；,標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生和發(fā)展,1997年，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，將小區(qū)和大廈的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)分離，更加適合各類物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作 ； 2000年，頒發(fā)了新的全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則（簡(jiǎn)稱2000年標(biāo)準(zhǔn)），舊標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則停止執(zhí)行。,標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容,2000年全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種：住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。 住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個(gè)大項(xiàng)：基礎(chǔ)管理；房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)施設(shè)備管理；保安/消防/車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。 大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項(xiàng)，將共用設(shè)施設(shè)備

4、管理分為共用設(shè)備管理和共用設(shè)施管理兩部分。（重點(diǎn)展開(kāi)闡述）,舉例,佛山市2009年度物業(yè)管理示范大廈評(píng)選活動(dòng) 申報(bào)基本條件： 1.參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)建筑面積3萬(wàn)平方米以上，別墅2萬(wàn)平方米以上，大廈建筑面積3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達(dá)85以上；,舉例,2.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度； 3.物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故； 4.未發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。,天安物業(yè)優(yōu)秀示范大廈,創(chuàng)優(yōu)工作主要步驟,“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn),結(jié)合實(shí)際，明確目標(biāo) 國(guó)優(yōu)，省優(yōu)，還是其它？ 公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，成立“創(chuàng)優(yōu)

5、”領(lǐng)導(dǎo)小組 領(lǐng)導(dǎo)掛帥，確保必需的人力、物力 創(chuàng)優(yōu)總動(dòng)員 通過(guò)會(huì)議、宣傳，全體員工進(jìn)入狀態(tài)，做好心理準(zhǔn)備,“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn),參照標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部整改 硬件設(shè)施（房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境 ）的整改； 創(chuàng)優(yōu)資料（原始資料、管理體系等）的完善,硬件設(shè)施的整改,所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔 “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當(dāng)做到樓宇外觀完好，無(wú)墻皮剝落、亂涂亂畫(huà)亂張貼，整潔無(wú)污染、銹跡，油漆鮮亮、標(biāo)識(shí)清楚。 特別應(yīng)注意陽(yáng)臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽(yáng)臺(tái)的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無(wú)銹跡污染，無(wú)違反“裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動(dòng)門(mén)窗色調(diào)等現(xiàn)象。,硬件設(shè)施的整改,所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全 無(wú)

6、違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改（改動(dòng)房屋的使用功能，特別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)）等建章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識(shí)完整清晰。 舉例：對(duì)照研發(fā)樓，樓宇標(biāo)識(shí)不齊全，門(mén)牌號(hào)缺少,硬件設(shè)施的整改,所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài) 特別注意兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)，對(duì)日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率；,硬件設(shè)施的整改,設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)作到整潔

7、、干爽，無(wú)灰塵、無(wú)銹跡、脫漆、雜物，無(wú)蟲(chóng)、鼠害跡。 設(shè)備機(jī)房和設(shè)備表面反映出來(lái)的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)高低，整改時(shí)應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭(zhēng)做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象,硬件設(shè)施的整改,消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚完善，消防疏散通道暢通 創(chuàng)優(yōu)” 整改時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)消防系統(tǒng)的整改，力爭(zhēng)做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時(shí)啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散通道暢通，無(wú)任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門(mén)口能隨時(shí)處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺(tái)、逃生平臺(tái)的防火門(mén)無(wú)鎖閉；樓宇四周消防通道無(wú)占用、停車等易被忽略的消防隱患,硬

8、件設(shè)施的整改,除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒、煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位,硬件設(shè)施的整改,衛(wèi)生狀況至關(guān)重要 “創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)要特別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè) 區(qū)的各個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)站前、停車場(chǎng)、雨棚、天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張巾、亂涂畫(huà)等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽,硬件設(shè)施的整改,“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”評(píng)比影響極大 整改時(shí)應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭(zhēng)做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值,硬件設(shè)施的整改,公共秩序的整改

9、要力爭(zhēng)做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備，各種必要的防護(hù)設(shè)施完好齊整，保安設(shè)備先進(jìn)完善 舉例：對(duì)照研發(fā)樓，樓宇監(jiān)控缺失,創(chuàng)優(yōu)資料的完善,詳細(xì)內(nèi)容參考 天安數(shù)碼城南區(qū)國(guó)優(yōu)復(fù)檢資料匯編,“自檢”和“預(yù)檢”,a） 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過(guò)程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組 應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”項(xiàng)目處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)記錄下來(lái)逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限進(jìn)整改完畢?！白詸z”一次，整改一次，提高一小，力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。,“自檢”和“預(yù)檢”,b） 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”項(xiàng)目處進(jìn)

10、行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢”完全采用正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收，最后將結(jié)果總分和存在的問(wèn)題逐一列出，以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最后準(zhǔn)備，并以此鍛煉項(xiàng)目處的全體員工。,“迎檢”準(zhǔn)備,硬件整改基本達(dá)標(biāo)； 資料、記錄真實(shí)、全面、說(shuō)服力強(qiáng)； 取得業(yè)主客戶諒解和支持：“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主客戶達(dá)成充分的 理解，使業(yè)主客戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。 取得業(yè)主管理委員會(huì)的支持和配合； 選好客戶代表，為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好準(zhǔn)備：“國(guó)優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)比，一般考評(píng)團(tuán)都要求參加考評(píng)的小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià)，認(rèn)真選好客戶代表，贏得客戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要； 寫(xiě)好“迎檢”匯報(bào)材料：“迎檢”匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用；,“迎檢”準(zhǔn)備,分工負(fù)責(zé)，注意迎檢環(huán)境的布置；“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)有利于迎檢、能夠給考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境； 注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考