第三章_土地管理法律制度.ppt

1、第3章 土地管理法律制度,3.1 概述,3.1.3 土地使用權(quán),3.1.1 土地管理法基本概念,土地是地球陸地表層，是人類賴以生存和發(fā)展的活動(dòng)場所。 土地管理法根據(jù)土地用途將土地分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。,1.土地,2.土地特征,（1）地理位置的固定性 （2）土地利用的不可替代性、耐久性 （3）土地面積的有限性,3.1.1 土地管理法基本概念,土地管理法是指調(diào)整人們?cè)陂_發(fā)、利用和保護(hù)土地過程中所形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 狹義的土地管理法是指1986年6月六屆全國人大常委會(huì)第16次會(huì)議通過的，1988年12月七屆全國人大常委會(huì)第5次會(huì)議和1998年8月九屆全國人大常委會(huì)第

2、4次會(huì)議以及2004年8月十屆全國人大常委會(huì)第11次會(huì)議修正的土地管理法。,3.土地管理法,3.1.1 土地管理法基本概念,廣義的土地管理法除土地管理法外，還包括1992年頒布的劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法、1994年頒布的基本農(nóng)田保護(hù)條例、1995年頒布的土地監(jiān)察暫行規(guī)定、1995年頒布的土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法、1995年頒布的確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定、1996年頒布的建設(shè)用地計(jì)劃管理辦法、1997年頒布的土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定、1998年頒布的土地管理法實(shí)施條例以下簡稱實(shí)施條例，以及與土地相關(guān)的法律、法規(guī)。,3.1.2 土地所有權(quán),土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)其所有的土地行

3、使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 我國實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，土地所有權(quán)分屬國家和勞動(dòng)群眾集體所有。其特征有： 主體的特定性。 交易的禁止性。 權(quán)屬的穩(wěn)固性。 內(nèi)容的可分離性。,1.土地所有權(quán)的概念,3.1.2 土地所有權(quán),國家土地所有權(quán)指國家代表全國人民對(duì)土地依法占有、使用、收益和處分的權(quán)利，由國務(wù)院代表國家行使，其他任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓國有土地。,2.國家土地所有權(quán),3.1.2 土地所有權(quán),土地管理法實(shí)施條例第二條，規(guī)定國家土地所有權(quán)： 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購、收歸國有的土地； 依據(jù)森林法、

4、草原法、漁業(yè)法等相關(guān)規(guī)定，不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂以及其他土地； 國家依法征用的土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。,2.國家土地所有權(quán),3.1.2 土地所有權(quán),3.農(nóng)民集體土地所有權(quán),農(nóng)民集體土地所有權(quán)是指農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織可以對(duì)其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在我國享有集體土地所有權(quán)的只能是農(nóng)民集體，分為村農(nóng)民集體所有和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。 土地管理法第8條第2款規(guī)定，農(nóng)民享有所有權(quán)土地范圍： （1）除國有土地以外的全部土地； （2）農(nóng)村宅

5、基地、自留地、自留山； （3）集體所有土地上的道路、水利設(shè)施用地等。,3.1.2 土地所有權(quán),4. 土地所有權(quán)的確定和確認(rèn),（1）國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度； （2）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)。核發(fā)集體土地所有權(quán)證書。確認(rèn)其所有權(quán)。 （3）土地所有權(quán)發(fā)生爭議的，不能依法證明爭議的土地是屬于農(nóng)民集體所有的，則屬于國家所有。 （4）當(dāng)公共利益需要時(shí)，國家可以征收集體所有土地，將其變?yōu)閲校匦枰婪ńo予補(bǔ)償。,3.1.3 土地使用權(quán),1. 土地使用權(quán)的概念,土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國家或集體所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在

6、限定范圍內(nèi)進(jìn)行處分的權(quán)利。 具體表現(xiàn)為土地使用人對(duì)土地可依法行使利用、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利。 特征有： 派生性。 獨(dú)立性。,3.1.3 土地使用權(quán),2. 土地使用權(quán)的取得,（1）國家所有的土地： 土地使用者可以通過國家依法出讓、劃撥、或通過其他土地使用權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓、繼承、獲取地上建筑物所有權(quán)等方式取得國有土地的使用權(quán)。 （2）農(nóng)民集體所有的土地： 土地使用權(quán)可依法通過承包、轉(zhuǎn)讓、繼承等方式取得。土地承包經(jīng)營期限為30年。若要承包給本集體經(jīng)濟(jì)成員以外的單位或個(gè)人經(jīng)營的，須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意。 （3）農(nóng)民可依法取得宅基地、自留地、自留山的使用權(quán)。,3.1.3 土地

7、使用權(quán),3. 土地使用權(quán)的確定和確認(rèn),（1）國家所有的土地： 土地管理法第11條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)其使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證，由國務(wù)院確定。 未確定使用權(quán)的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，負(fù)責(zé)保護(hù)管理。,3.2 土地的利用和保護(hù),3.2.3 耕地保護(hù),3.2.1 概述,2004年8月實(shí)施的土地管理法中第3條明確規(guī)定了“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”作為我國的基本國策，要求各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全

8、面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為,3.2.2 土地利用總體規(guī)劃,1. 概念,土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，國土整治和資源與環(huán)境保護(hù)要求，土地使用現(xiàn)狀及實(shí)際供給能力等各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)所編制出的一定期限內(nèi)土地利用的規(guī)劃。 土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)劃分為國家、省、地、縣、鄉(xiāng)五級(jí)，分別由各級(jí)人民政府負(fù)責(zé)編制。 土地利用總體規(guī)劃的期限一般為15年,3.2.2 土地利用總體規(guī)劃,2. 土地利用總體規(guī)劃的編制,土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會(huì)、經(jīng)（1）土地利用總體規(guī)劃編制要求 （2）土地利用總體規(guī)劃編制原則

9、 （3）土地總體規(guī)劃編制內(nèi)容 （4）土地利用總體規(guī)劃的審批 （5）土地利用總體規(guī)劃的修改,3.2.2 土地利用總體規(guī)劃,3. 土地總體規(guī)劃內(nèi)容,國家、省、地級(jí)土地利用總體規(guī)劃，主要內(nèi)容： （1）土地利用現(xiàn)狀分析； （2）土地供需分析； （3）確定規(guī)劃目標(biāo)； （4）土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整； （5）編制規(guī)劃供選方案； （6）擬定實(shí)施規(guī)劃的政策措施。,3.2.2 土地利用總體規(guī)劃,4. 土地利用總體規(guī)劃的審批,土地管理法第21條及實(shí)施條例第8條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批。土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。具體規(guī)定有： 全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門編制

10、，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。 省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、直轄市報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。 省會(huì)城市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。 其他土地利用總體規(guī)劃，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。,3.2.2 土地利用總體規(guī)劃,5. 土地利用總體規(guī)劃的修改,土地管理法第26條規(guī)定： 經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。 經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建

11、設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。 經(jīng)過省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級(jí)人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限的，根據(jù)省級(jí)人民政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。,3.2.3 耕地保護(hù)制度,1. 基本農(nóng)田保護(hù)制度,（1）基本農(nóng)田及保護(hù)制度 基本農(nóng)田是指根據(jù)一定時(shí)期人口和國民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求而確定的長期不得占用及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃內(nèi)期不得占用的耕地。 分一級(jí)和二級(jí)基本農(nóng)田，一級(jí)基本農(nóng)田為長期不得占用的耕地，二級(jí)基本農(nóng)田為規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地。 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)而依

12、照法定程序劃定的區(qū)域。,3.2.3 耕地保護(hù)制度,1. 基本農(nóng)田保護(hù)制度,（2）基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的范圍 經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地； 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田； 蔬菜生產(chǎn)基地； 農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田； 國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。 各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。,3.2.3 耕地保護(hù)制度,2. 占用耕地的補(bǔ)償制度,為了保護(hù)耕地，控制耕地總量的平衡。土地管理法第31條規(guī)定，國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少

13、” 的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納開墾費(fèi)，專款用于開墾新耕地。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開墾耕地計(jì)劃，負(fù)責(zé)監(jiān)督占用耕地的單位按照計(jì)劃開墾耕地或者按照計(jì)劃組織開墾耕地，并進(jìn)行驗(yàn)收。,3.2.3 耕地保護(hù)制度,3. 土地的開發(fā)、整理、復(fù)墾,（1）鼓勵(lì)開發(fā)未利用的土地 （2）鼓勵(lì)土地整理 （3）土地的復(fù)墾 一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工，可無償收回用地單位的使用權(quán)。 但因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或動(dòng)工必須的前期工作造成 開發(fā)延遲

14、的除外。,3.3 建設(shè)用地,3.3.3 國家征收土地,3.3.5 臨時(shí)用地,3.3.1 建設(shè)用地的概念,建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的一切非農(nóng)用土地。它包括土地利用總體規(guī)劃中已確定的建設(shè)用地，以及因經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的需要，由規(guī)劃中非建設(shè)用地轉(zhuǎn)成的建設(shè)用地。前者稱為規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地，后者稱為規(guī)劃外建設(shè)用地。二者均稱為建設(shè)用地。規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地分國家所有的建設(shè)用地和農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。,3.3.2 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)的建設(shè)用地,1.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地要求 農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地只可用于村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施及公益建設(shè)等與農(nóng)業(yè)有關(guān)的鄉(xiāng)村建設(shè)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租給他人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

15、 2.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地審批 3.土地使用權(quán)的收回 為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；收回農(nóng)民集體所有土地的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償； 不按批準(zhǔn)用途使用土地的； 因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。,3.3.3 國有建設(shè)用地,國有建設(shè)用地是指國家進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及舉辦社會(huì)公益事業(yè)所需要使用的土地，包括城市市區(qū)的土地，鐵路、公路、機(jī)場、國有企業(yè)、港口等國家所有土地中的建設(shè)用地。,3.3.3 國有建設(shè)用地,國家機(jī)關(guān)和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地； 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。,1. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的

16、劃撥,3.3.3 國有建設(shè)用地,（1）土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 國有土地有償使用的方式 ： 國有土地使用權(quán)的出讓； 國有土地租賃； 國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。,2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓,3.3.3 國有建設(shè)用地,土地使用權(quán)出讓具有以下幾個(gè)特征： 土地使用權(quán)出讓是國家將土地使用權(quán)出讓行為 土地使用權(quán)出讓是有期限的 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物,2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓,3.3.3 國有建設(shè)用地,土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分為：

17、居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年； 商業(yè)、旅游娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年。,2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓,3.3.3 國有建設(shè)用地,（2）土地使用權(quán)出讓方式 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，我國的國有土地使用權(quán)出讓，有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議三種方式。 拍賣出讓 招標(biāo)出讓 協(xié)議出讓,2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓,3.3.3 國有建設(shè)用地,（3）土地使用權(quán)終止和續(xù)期 土地使用權(quán)的終止 土地使用權(quán)的終止根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，因土地的滅失而導(dǎo)致使用者不再享有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出讓年限屆滿即土地使用權(quán)出讓合同期滿而國家收回土地使用權(quán)；或土地使用權(quán)出讓期

18、滿前國家因社會(huì)公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)的續(xù)期 土地使用權(quán)出讓合同約定使用年限屆滿時(shí)，如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地，就必須申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)后，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記，方能繼續(xù)享有土地使用權(quán)。,2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓,3.3.3 國有建設(shè)用地,（4）土地使用權(quán)出讓合同 標(biāo)的。 使用年限。 開發(fā)期限。 出讓金數(shù)額及支付方式 開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度 土地使用規(guī)則 違約責(zé)任 雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其他條款,2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓,3.3.3 國有建設(shè)用地,（5）土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除 法律允許當(dāng)事人在特定情況下可以依法變更和解除出讓合同。 在土地使用權(quán)出讓合同變更中，比較多見的是土地使用者提出改變土地用途，為此城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了變更土地用途的批準(zhǔn)程序和處理方法。 在土地使用權(quán)出讓合同解除中，比較多見的是當(dāng)事人雙方違約，或土地使用者不按法律開發(fā)、利用、經(jīng)營土地而導(dǎo)致土地管理部門將土地使用權(quán)收回。,2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓,3.3.3 國有建設(shè)用地,由于公共利益需要使用土地的； 為實(shí)現(xiàn)“城規(guī)”而進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整土地的； 土地出讓等有償使用合同到期的，土地使用者又沒辦續(xù)用的或沒被批準(zhǔn)的； 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的 公路、鐵路