房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算ppt課件

1、1,房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算,合肥市地稅局 2014年8月9日,2,主要內(nèi)容,基本政策 征收管理 稅款計算 優(yōu)惠政策 清算流程,3,第一部分 土地增值稅簡介,納稅義務(wù)人 征稅范圍 納稅地點(diǎn) 納稅時間,4,一、土地增值稅的納稅人,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。 單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。 個人包括個體經(jīng)營者。,5,二、土地增值稅征稅范圍,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。,6,（一） 征稅范圍的原則,1、只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征

2、收土地增值稅，對于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)的行為不征稅。轉(zhuǎn)讓的土地 ，其所有權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個標(biāo)準(zhǔn)。,7,（一） 征稅范圍的原則,2、只有國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，才征收土地增值稅，對不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征收土地增值稅。這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第二個標(biāo)準(zhǔn)。,8,（一） 征稅范圍的原則,3、只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的行為征稅。這里，是否取得收入是判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。,9,（一） 征稅范圍的原則,因此，土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬，未取得收入的行為。如通

3、過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但權(quán)屬人未取得收入，因而不征收土地增值稅。,10,（二）對具體情況的界定,1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用稅、地上的建筑物及附著物的 一是 出售國有土地使用權(quán)的。即取得國有土地使用權(quán)后僅進(jìn)行土地開發(fā)，這種情況是指土地使用者通過受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等基礎(chǔ)開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂的“將生地變熟地”，然后直接將空地賣出去。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。,11,（二）對具體情況的界定,二是 取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造再轉(zhuǎn)讓的。這種情況是指一

4、般所說的房地產(chǎn)開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。,12,（二）對具體情況的界定,三是 存量房地產(chǎn)的買賣。 這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)，原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。,13,（二）對具

5、體情況的界定,2、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。只發(fā)生了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，因而不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。 細(xì)則所稱贈與是指： （1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的； （2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。,14,（二）對具體情況的界定,3、房地產(chǎn)的出租。 房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖

6、然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。,15,（二）對具體情況的界定,4、房地產(chǎn)的抵押。 房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征收范圍。,16,（二）對具體情況的界定,5、房地產(chǎn)的交

7、換。 房地產(chǎn)的交換是指以一方房地產(chǎn)與另一方房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按條例規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。,17,（二）對具體情況的界定,6、以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資或聯(lián)營。 這主要是指一方出土地或房地產(chǎn)，并將土地或房地產(chǎn)作價，另一方出資金，雙方組成一個新的企業(yè)或法人，合資經(jīng)營或聯(lián)營的。由于出地或房地產(chǎn)一方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，并取得該合資、聯(lián)營企業(yè)一定的股份，其收入以股息、紅利等形式體現(xiàn)，因此，屬于土地增值稅的征稅范圍。 現(xiàn)行政策對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合資或聯(lián)營的，免征土地

8、增值稅。,18,（二）對具體情況的界定,7、房地產(chǎn)的聯(lián)建。 房地產(chǎn)的聯(lián)建是指由一方出土地，另一方出資金，共同建房，建成后雙方各得一部分。這實(shí)際上是以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)來換取新建成房屋部分產(chǎn)權(quán)的行為。對于建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。,19,（二）對具體情況的界定,8、房地產(chǎn)的代建房行為。 是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的，因而，不屬于土地增值稅的征稅范圍。,20,（二）對具體情況的界定,9、房地產(chǎn)的重新評估。 主要是指

9、國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。,21,（二）對具體情況的界定,10、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 主要是指投資或聯(lián)營的一方將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為，不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。 （國稅函2000687號 鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。）,22,（二）對具

10、體情況的界定,11、企業(yè)兼并。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。,23,（二）對具體情況的界定,12、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓（國稅函2007645號） 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。,24,三、土地增值稅的納稅地點(diǎn),條例第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)向

11、房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報 實(shí)施細(xì)則第十七條 房地產(chǎn)所在地，是指決地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。,25,四、納稅義務(wù)發(fā)生時間,條例第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前。,26,四、納稅義務(wù)發(fā)生時間,納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

12、，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人均要預(yù)征土地增值稅，按月于次月1日起15日內(nèi)申報納稅。,27,第二部分 土地增值稅征收管理,項(xiàng)目管理 預(yù)征管理 清算管理 后續(xù)管理 核定征收,28,一、項(xiàng)目管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項(xiàng)目，須在項(xiàng)目開工建設(shè)前到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項(xiàng)目開工前確定房地產(chǎn)成本核算對象、是否分別核算項(xiàng)目內(nèi)的普通住宅和非普通住宅增值額，并報主管地稅機(jī)關(guān)備案。一經(jīng)備案，成本對象不得隨意更改或相互混淆。主管地稅機(jī)關(guān)在預(yù)征土地增值稅和進(jìn)行土地增值稅清算

13、時必須按備案的成本對象計算征收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的商品房銷售（預(yù)售）許可證之日起10日內(nèi)將復(fù)印件報送主管地稅機(jī)關(guān)備案。,29,二、預(yù)征管理,預(yù)征對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。 預(yù)征比例：自2010年8月1日起，我市預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：保障性住房預(yù)征率暫定為0；住宅（不含別墅、商住房）暫定為1.5%；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）暫定為2%。 預(yù)征方法：按月預(yù)征，預(yù)征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金、誠意金等）乘以預(yù)征率計算征收。 滯納金計算：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。,30,三、清算管理,清算條件 時間

14、要求 申請資料 清算受理 稅款結(jié)算：納稅人收到土地增值稅清算審核表后，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)辦理補(bǔ)稅申報或者退稅手續(xù)，按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅稅款結(jié)算。,31,四、后續(xù)管理,清算后再轉(zhuǎn)讓 稅款計算：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積 申報時間：納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)在銷售或有償轉(zhuǎn)讓的次月10日前辦理土地增值稅申報納稅。,32,五、核定征收,(一)核定方式：

15、 1、在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。,33,五、核定征收,（二）核定征收的條件 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確

16、定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； 4、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。,34,五、核定征收,（三）方法 1、符合核定條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。 2、合地稅【2010】67號：自2010年8月1日起，對住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不得低于5%；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住樓）核定征收率不得低于7%。 注：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持,35,第三部分 土地增值稅計算,房地

17、產(chǎn)收入的確定 扣除項(xiàng)目金額的計算 土地增值稅的稅率和計算公式,36,一、土地增值稅應(yīng)稅收入,指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 收入確認(rèn) 代收費(fèi)用 視同銷售 清算審核,37,收入的確認(rèn),清算時收入的確認(rèn)：國稅函2010220號 已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入； 未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。,38,收入偏低,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)

18、參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。,39,代收費(fèi)用,財稅字（1995）48號 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果未計入房價中，單獨(dú)收取的可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代

19、收費(fèi)用,40,非直接銷售收入,國稅發(fā)2006187號 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。,41,二、土地增值稅扣除項(xiàng)目的確認(rèn),取得土地使用權(quán)支付金額

20、房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 加計扣除,42,扣除項(xiàng)目確認(rèn)原則,（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項(xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 （三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 （六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方

21、法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。,43,（一）取得土地支付的金額,實(shí)施細(xì)則：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 國稅函發(fā)（1995）110號：以出讓方式取得土地使用權(quán)，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，為支付的地價款。,44,（一）取得土地支付的金額,可以扣除國稅函2010220號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 不得扣除國稅函2010220號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

22、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。,45,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用：是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,46,土地

23、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 省局2012年2號公告：指拆遷補(bǔ)償支出扣除拆遷舊建筑物等回收的殘值后的凈余額。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。,47,拆遷還原房的處理,國稅函2010220號： （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按“視同銷售”規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本

24、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按“視同銷售”規(guī)定計算，計入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,48,公共配套設(shè)施費(fèi),國稅發(fā)2006187號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用

25、于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 車庫、車位問題省局2012年2號公告：納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向買受方附贈地下車庫、車位，凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫、車位的相關(guān)成本、費(fèi)用計征土地增值稅時允許按規(guī)定計算扣除。,49,可以列入開發(fā)成本扣除項(xiàng)目,裝修費(fèi)用: 國稅發(fā)2006187號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 省局2012年2號

26、公告：上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起，但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時的含稅銷售額計算。,50,可以列入開發(fā)成本扣除項(xiàng)目,未支付的質(zhì)量保證金：國稅函2010220號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時

27、，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 省局2012年2號公告：政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報批報建費(fèi)、四源費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項(xiàng)目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計算扣除項(xiàng)目金額。,51,不可列入開發(fā)成本扣除的項(xiàng)目,未取得合法有效憑證的；未實(shí)際支付；建安發(fā)票非項(xiàng)目地開具的。 未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 售樓部、樣板房的裝修支出，應(yīng)列入銷售費(fèi)用，不得在開發(fā)成本中扣除。 前期工程費(fèi)中列支的商

28、業(yè)可行性研究費(fèi)應(yīng)計入管理費(fèi)用，不得在開發(fā)成本中扣除。 樣板房設(shè)計費(fèi)、預(yù)售證辦證費(fèi)均應(yīng)計入銷售費(fèi)用，不能計入開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應(yīng)予扣減。,52,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,細(xì)則：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除。,53,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,財務(wù)費(fèi)用：國稅函2010220號 （一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能

29、夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。,54,（四）稅金,在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

30、時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加 財稅字（1995）48號：細(xì)則中允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，在此不得再扣。,55,（五）加計扣除,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和20%加計扣除。 國稅函發(fā)（1995）110號：對取得土地產(chǎn)使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的；取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的。允許加計20%扣除。 人防異地建設(shè)費(fèi)可以加計扣除。,56,三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算,土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率: 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為3

31、0%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。,57,案例,某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在市區(qū)開發(fā)某寫字樓，其中購地支出2000萬元，開發(fā)成本5000萬元，該項(xiàng)目專項(xiàng)銀行貸款財務(wù)費(fèi)用支出1250萬元（假定不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利息），寫字樓銷售收入14000萬元（注：不考慮營業(yè)稅及其附加、印花稅等的扣除）。就該項(xiàng)目，該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅。,58,

32、扣除項(xiàng)目=2000+5000+1250+(2000+5000) 5%+ (2000+5000) 20% =10000萬元 增值額=4000萬元 增值率=4000/10000=40% 應(yīng)納土地增值稅=400030%=1200萬元,59,計算中需注意的幾個問題,1、清算單位的界定 土地增值稅實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算”。 國稅發(fā)2006187號：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 皖地稅函2012583號：上述“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”是指規(guī)劃部門下發(fā)的建

33、設(shè)工程規(guī)劃許可證中確認(rèn)的項(xiàng)目。,60,計算中需注意的幾個問題,2、同一開發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計算問題 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 財稅200621號：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受減免政策。 皖地稅函2012583號：如納稅人在清算報告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項(xiàng)目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。 納稅人在清算報告中未明確是否

34、就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理,61,計算中需注意的幾個問題,3、扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)?對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?對于各開發(fā)項(xiàng)目的共同開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按可售建筑面積比的方法或經(jīng)稅務(wù)部門認(rèn)可的其他合理方法，在各開發(fā)項(xiàng)目中計算分?jǐn)偂?納稅人清算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，如項(xiàng)目未完成銷售，可以根據(jù)配比原則，以納稅人已售房產(chǎn)的建筑面積占總可售建筑面積的比例或者其他合理

35、的方法計算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額，并在計算土地增值稅時扣除。,62,計算中需注意的幾個問題,4、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 扣除項(xiàng)目=地價+繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅）+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,63,計算中需注意的幾個問題,5、對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本及規(guī)定的費(fèi)用再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 扣除項(xiàng)目=地價+繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅）+開發(fā)土地所需成本+規(guī)定的費(fèi)用

36、（地價+開發(fā)土地成本的10%）+開發(fā)土地成本的20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,64,計算中需注意的幾個問題,6、房地產(chǎn)開發(fā)：允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。 扣除項(xiàng)目=地價+繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅）+開發(fā)土地及新建房所需成本+規(guī)定的費(fèi)用（地價+開發(fā)土地及房產(chǎn)成本的10%）+地價和開發(fā)成本的20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,65,計算中需注意的幾個問題,7、轉(zhuǎn)讓舊房 舊房范圍： （1）新建成的房產(chǎn)使用滿一年，在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)作為舊房； （2）購買新房再轉(zhuǎn)讓的，不論其是否使用，均作為舊房； （3）個人新建房產(chǎn)

37、轉(zhuǎn)讓，不論其建成后使用時間長短，均作為舊房。,66,計算方法一： 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5的基數(shù)?！懊磕辍卑促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 扣除金額=發(fā)票金額*（1+5%*年數(shù)）+轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（營、城、教、?。?購房時繳納的契稅,67,計算方法二： 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一

38、規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計征土地增值稅。 扣除金額=地價+舊房評估重置成本價*成新度折扣率+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（營、城、教、?。?支付的評估費(fèi)用,68,計算中需注意的幾個問題,8、滯納金的計算 財稅200621號：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 國稅函2010220號：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。,69,第四部分 優(yōu)惠政策,有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的； （二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。,70,第五部分 清算流程,清算條件 時間要求 申請資料 清算受理 清算審核,71,一、清算條件,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算： （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在8